多重買賣合同的效力解讀及債法救濟(jì)

1、多重買賣合同的效力解讀及債法救濟(jì)何曉航，何志西南政法大學(xué)刑事偵查學(xué)院，河南法官進(jìn)修學(xué)院南陽分院關(guān)鍵詞: 多重買賣，無權(quán)處分，效力認(rèn)定，債法救濟(jì)內(nèi)容提要: 買賣合同是 所有有償合同的典范，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式。但因見利忘義、誠信缺失，多重買賣合同現(xiàn)象司空見慣。對多重買賣合同的效力認(rèn) 定，應(yīng)當(dāng)以合同法第52條的規(guī)定作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，多重買賣合同亦涉及無權(quán)處分買賣合同效力的認(rèn)定，而對無權(quán)處分買賣合同的效力素來存在合同無效 說、效力待定說、合同有效說，最高法院司法解每釆納了合同有效說，統(tǒng)一了裁判依據(jù)?？v觀多重買賣抑或無權(quán)處分，均涉及未能取得標(biāo)的物的買受人法律救濟(jì)問 題，當(dāng)

2、事人可以選擇追究出賣人的違約責(zé)任；亦可請求變更或撤銷合同或者請求確認(rèn)買賣合同無效；亦可行使債權(quán)人的撤銷權(quán)。只有結(jié)合個(gè)案情形，衡平當(dāng)事人利 益，準(zhǔn)確適用法律，制裁惡意違約，保護(hù)守約利益，才能維護(hù)買賣市場健康發(fā)展。一、問題的提出 買賣合同是所有有償合同的典范，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式。人民法院司法統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，歷年來民商事糾紛案件中，買賣合同糾紛 案件的數(shù)量位居首位。1由于見利忘義，由于誠信的缺失，在現(xiàn)實(shí)生活中不乏多重買賣。諸如：甲、乙、丙均系某企業(yè)職工，1994年該企業(yè)的家屬樓進(jìn)行房 改時(shí)，甲將其70平方米的住房以房改的價(jià)格4000元轉(zhuǎn)讓給了乙，由于當(dāng)時(shí)的家屬樓均沒有辦理

3、房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故未要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，乙即搬入該房 居住。2008年，乙突然接到法院送來的一紙?jiān)V狀，原告丙以2007年10月已與甲簽訂房屋買賣合同(6萬元的價(jià)格購買)、并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)(甲后補(bǔ) 辦了房產(chǎn)證)為由認(rèn)為乙構(gòu)成侵權(quán)，訴請法院判令乙搬出該房。一審法院裁判認(rèn)為，甲與乙、丙分別簽訂了房屋買賣合同，第一個(gè)合同有效，第二個(gè)合同因履行不能 而無效，判決駁回了丙的訴訟請求。二審法院認(rèn)為，甲與乙、丙所簽訂的房屋買賣合同均為有效合同，由于房屋系不動(dòng)產(chǎn)，丙辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)而取得該房 產(chǎn)。據(jù)此，撤銷原判，支持了丙的訴訟請求。至此，該案的乙進(jìn)入了漫長的訴訟之路，經(jīng)過申訴，撤銷一、二審判決，發(fā)

4、還重審，至今仍在訴訟中。 上述案例，涉及多重買賣合同，又稱一物數(shù)賣合同，或者一物多賣合同，即出賣人就同一標(biāo)的物訂立數(shù)個(gè)買賣合同，分別出售給數(shù)個(gè)買受人。一審法院和二審法院 對多重買賣合同的效力認(rèn)定是截然相反，導(dǎo)致處理結(jié)果大相逕庭。那么，本案的多重買賣合同效力究竟如何？甲在10年后又將賣給乙的房屋賣給丙，甲顯然屬于無 權(quán)處分，能否依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋(簡稱買賣合同解釋)第3條的規(guī)定確認(rèn)該房屋買賣合同有效？如果認(rèn)定第 二個(gè)房屋買賣合同有效，那必然該房屋歸丙所有，即為二審的結(jié)果，那裁判的社會(huì)效果能否讓人滿意？可否認(rèn)定甲與丙之間系惡意串通而導(dǎo)致第二個(gè)買賣合同無效?

5、由于甲的背信棄義，乙、丙的權(quán)利如何救濟(jì)？二、多重買賣合同效力的司法認(rèn)定在一物多賣時(shí)，只能有一個(gè)合同的當(dāng)事人取得合同標(biāo)的物 的所有權(quán)。在此情形下，其他沒有達(dá)到物權(quán)變動(dòng)效果的買賣合同的效力如何？這涉及物權(quán)變動(dòng)模式的立法規(guī)定問題。大陸法系國家，比較有代表性的物權(quán)變動(dòng)模式有 三種：以法國民法典為代表的債權(quán)意思主義2的物權(quán)變動(dòng)模式；以德國民法典為代表的物權(quán)形式主義3的物權(quán)變動(dòng)模式；以奧地利民法典為代 表的債權(quán)形式主義4的物權(quán)變動(dòng)模式。通說認(rèn)為，根據(jù)民法通則第72條、合同法第 133條、物權(quán)法第9條和第23條的規(guī)定，我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)模式采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。5即物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除了當(dāng)

6、事人之 間簽訂債權(quán)合同之外，還需要履行登記或者交付的法定方式。該模式的特點(diǎn)為：(1)基于法律行為轉(zhuǎn)移物權(quán)，事先需要有當(dāng)事人之間的合意，合意是依法律行為變 動(dòng)物權(quán)的基礎(chǔ)。但此種合意不是所謂的物權(quán)合同，而是債權(quán)合意，即當(dāng)事人是否設(shè)定物權(quán)以及物權(quán)內(nèi)容等方面達(dá)成的協(xié)議。(2)在合意基礎(chǔ)上，還需要履行一定的 公示方法(登記或者交付)才能達(dá)到物權(quán)變動(dòng)的效果。6(3)該模式區(qū)分債權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)基礎(chǔ)，認(rèn)為當(dāng)事人之間生效的債權(quán)合同僅能引起債權(quán) 變動(dòng)的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或者登記手續(xù)的辦理，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因此，債權(quán)合同的效力是獨(dú)立的，是否登記或者交付，影響到物權(quán) 變動(dòng)的效果，

7、但對債權(quán)合同的效力不產(chǎn)生影響，對債權(quán)合同效力的判斷法律依據(jù)是合同法第52條等相關(guān)規(guī)定：對此，物權(quán)法第15條規(guī)定當(dāng)事人之間訂立 有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該原則統(tǒng)稱為 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果 的區(qū)分原則。7在債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式之下，當(dāng)出賣人與第一買受人訂立買賣合同后，如標(biāo)的物未交付(動(dòng) 產(chǎn))或未辦理過戶登記手續(xù)(不動(dòng)產(chǎn))，標(biāo)的物的所有權(quán)就不發(fā)生轉(zhuǎn)移。在此情形下，出賣人再與后續(xù)買受人訂立買賣合同，由于出賣人此時(shí)出賣的仍為其享有所有 權(quán)的標(biāo)的物，只要不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形，

8、出賣人此后所訂立的數(shù)個(gè)買賣合同應(yīng)為有效的買賣合同。其實(shí)，最高人民法院在個(gè)案裁判時(shí)早已認(rèn)可 了多重買賣合同的效力。如最高人民法院在審理浙江金華市自來水公司與江西三清山管委會(huì)聯(lián)營建設(shè)索道糾紛案最高人民法院(2001)民二終字第197號民 事判決書認(rèn)為，當(dāng)事人以同一標(biāo)的先后與他人簽訂兩個(gè)合同，兩個(gè)合同內(nèi)容均不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法符合合同生效條件的，不能因前合同有效 而認(rèn)定后合同無效，或認(rèn)定前、后合同在效力上的差異。當(dāng)事人因履行其中一個(gè)合同而對另一個(gè)合同中的對方當(dāng)事人構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。8本案的 裁判意見表明，雙重買賣合同的效力不應(yīng)當(dāng)存在差異，而效力應(yīng)當(dāng)是一致的，即均為有效合

9、同。就筆者前述的案例，甲在1994年就將其住房賣給了 乙，十余年后，甲將房屋又賣給了丙，屬于典型了多重買賣合同。依據(jù)最高人民法院關(guān)于中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)(簡稱合同法解釋 (二)第15條關(guān)于“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有 權(quán)，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定，甲與乙簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然有效，沒有疑問。問題是，甲與丙所簽訂的房屋買賣合同是否有效？ 若有效，因?yàn)楸k理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，丙自然就是房屋的所有權(quán)人。若無效，由于我國物權(quán)法不承認(rèn)物權(quán)行為的無因性，則丙就不能

10、取得該房屋的所有權(quán)， 依據(jù)合同法第58條關(guān)于“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”的規(guī)定，丙依據(jù)其與甲所簽訂的房屋買賣合同因無效而應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到合 同訂立前的狀態(tài)，即丙不是該訴爭房屋的所有權(quán)人，其訴請自然不能得到支持。司法實(shí)踐中涉及民生案件的處理，既要考慮辦案的法律效果，更要考慮辦案的社會(huì)效 果，努力實(shí)現(xiàn)兩者的統(tǒng)一。就本案而言，第一個(gè)房屋買賣合同發(fā)生在1994年，當(dāng)時(shí)的房屋沒有產(chǎn)權(quán)登記，乙如何也不會(huì)想到居住了十幾年的房屋成了第三人丙的 房屋，能夠在該房屋一直居住的乙的經(jīng)濟(jì)條件肯定不會(huì)太好，對乙來說房屋太重要了。因此，在乙和丙之間進(jìn)行利益平衡的話，保護(hù)乙的利益要比保護(hù)丙的利益會(huì)更

11、 好。裁判要有法律依據(jù)。那么，依據(jù)合同法解釋(二)第15條的規(guī)定，在本案中適用合同法第 52條所規(guī)定的合同無效情形只有“惡意串通損害國家、集體、第三人利益的”合同無效，本案能否認(rèn)定甲與丙之間是否存在惡意串通行為就成了定案的關(guān)鍵。 所謂惡意串通，是指當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)某種目的，串通一氣，共同實(shí)施訂立合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。惡意串通而訂立的合 同，其構(gòu)成要件是：一是當(dāng)事人在主觀上具有惡意性。即明知其行為會(huì)造成國家、集體或者第三人利益的損害，而故意為之。二是當(dāng)事人之間具有串通性。串通是指 相互串連、勾通，使當(dāng)事人之間在行為的動(dòng)機(jī)、目的、行為以及行為的結(jié)果上達(dá)成一致，使

12、共同的目的得到實(shí)現(xiàn)。在實(shí)現(xiàn)非法目的的意思表示達(dá)成一致后，當(dāng)事人約 定互相配合或者共同實(shí)施該種合同行為。三是雙方當(dāng)事人串通實(shí)施的行為損害國家、集體或者第三人的利益。惡意串通的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)是國家、集體或者第三人的利益 受到損害。法律并不禁止當(dāng)事人在合同的訂立和履行中獲得利益。但是，如果雙方當(dāng)事人在謀求自己的利益的同時(shí)而損害國家、集體或第三人的利益的時(shí)候，法律就 要進(jìn)行干預(yù)。就本案而言，甲、乙、丙同為一個(gè)企業(yè)的職工，相互熟悉，甲第二次出賣給丙的房屋應(yīng)該說是出于惡意，丙在購買該房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)盡到一些必要的注意義 務(wù)，諸如看看房屋、詢問房屋的主人等等，雖然辦理了過戶登記，亦不能認(rèn)定丙屬于善意取得?！皟衫嗪馊?/p>

13、其大，兩害相較取其輕”。因此，可以認(rèn)定丙系出于與 甲串通(鉆了乙沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的漏洞，此時(shí)的串通是根據(jù)甲與丙達(dá)成合意和乙的疏忽進(jìn)行推定)損害了乙的利益，認(rèn)定第二個(gè)房屋買賣合同無效，社會(huì) 效果和法律效果會(huì)更好些。三、無權(quán)處分買賣合同效力的司法認(rèn)定就前述案例而言，甲在1994年賣房時(shí)該房沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，自然 就不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。十幾年后，即使甲辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書后又將該房賣給就丙，應(yīng)該說甲是沒有處分權(quán)的，仍屬于無權(quán)處分，系無權(quán)處分中的一個(gè)特例。合 同法第132條第1款規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”。由此可見，買賣合同的當(dāng)事人應(yīng)該是買賣標(biāo)的物的所有權(quán)人，或

14、者為 有處分權(quán)人。一般而言，出賣人對標(biāo)的物享有所有權(quán)，則出賣人即為所有權(quán)人。但法律同時(shí)還規(guī)定，依法享有處分權(quán)人的人，也可成為出賣人。一般而 言，作為買賣合同的出賣人應(yīng)該是標(biāo)的物的所有權(quán)人或者說有處分權(quán)人。但在司法實(shí)踐中遇到買賣合同的出賣人既非標(biāo)的物的所有人，又非有權(quán)處分人，即出賣他人 之物的買賣合同。該合同效力如何？成為理論界和司法實(shí)務(wù)界爭論的一個(gè)焦點(diǎn)，主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)“合同無效說”。該說以給付不能理論為基礎(chǔ)而認(rèn)為： 由于出賣人對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，因此屬于以不能履行的給付為合同標(biāo)的的情形，應(yīng)認(rèn)定合同無效。如法國民法典第1599條規(guī)定出賣他人之物，無 效?！狈▏穹ㄖ哉J(rèn)定出

15、賣他人權(quán)利之契約無效，主要是因?yàn)槠鋵I賣標(biāo)的物所有權(quán)之移轉(zhuǎn)，采意思主義，認(rèn)為所有權(quán)因契約之成立，即移轉(zhuǎn)于買受人之故。 9第二種觀點(diǎn)“效力待定說”。該說認(rèn)為，對合同法第132條采取反對解釋，出賣他人之物，并不發(fā)生買賣合同的效力，屬于無權(quán)處分行為。依合同 法第51條之規(guī)定，在權(quán)利人追認(rèn)或處分人嗣后取得權(quán)利之后，該合同的效力為有效；在權(quán)利人拒絕追認(rèn)或處分人嗣后未取得權(quán)利的情形下，該合同無效。這里說 的無效，不是處分行為無效，而是無權(quán)處分的合同無效，即買賣合同無效。但為了保障交易安全，在無權(quán)處分合同無效的情形，判斷權(quán)利人可否從買受人處取回標(biāo)的 物，應(yīng)當(dāng)依據(jù)善意取得制度。10第三種觀點(diǎn)“合同有效說”。該

16、說認(rèn)為，買賣合同的出賣人既非標(biāo)的物的所有權(quán)人，又非標(biāo)的物的有處分權(quán)人，出賣他人之物 的買賣合同仍是生效合同11。買賣合同解釋第3條規(guī)定當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予 支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！?由此，該解釋采納了合同有效說。其實(shí)，出賣他人之物的買賣合同效力之爭，涉及合同法第132條第1款屬于強(qiáng)制性規(guī)范還是倡導(dǎo)性規(guī)范。王軼教授認(rèn)為：強(qiáng) 制性規(guī)定必然是法律上的裁判規(guī)范，能夠成為法官據(jù)以對合同糾紛作出裁判的依據(jù)，它應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人之

17、間的利益關(guān)系作出安排。但考量合同法第132條第1 款，它并未對當(dāng)事人之間的利益關(guān)系作出安排，根本就不是裁判規(guī)范。因而第132條第1款并非屬于合同法上的強(qiáng)制性規(guī)定，而是屬于合同法上的倡導(dǎo)性規(guī) 范。12既然是倡導(dǎo)性條款，在法律適用時(shí)，屬于法律規(guī)范中的“僵尸”條款，不屬于強(qiáng)制性規(guī)定中的“效力性”條款，即使有違，并不影響買賣合同的效力。 13我們認(rèn)為，出賣他人之物，并不影響買賣合同的效力，即買賣合同依然有效。買賣合同解釋第3條的規(guī)定更科學(xué)、更合理、更合法。主要是基于下述理由： 1.合同法第51條中“處分”應(yīng)當(dāng)定位為處分行為，而不包括負(fù)擔(dān)行為。依據(jù)民法理論，作為民法基本概念的處分，其意義有最廣義、廣義和

18、狹義之別： (1)最廣義的處分包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。所謂事實(shí)上的處分，是指就原物體加以物質(zhì)的變形、改造或毀損的行為。所謂法律上的處分，包括負(fù)擔(dān)行為 和處分行為。其中，負(fù)擔(dān)行為是指發(fā)生債法上的給付義務(wù)效果的法律行為，也稱債權(quán)行為，一般體現(xiàn)為合同或者單獨(dú)行為。處分行為是指直接使權(quán)利發(fā)生得喪變更的 法律行為，可分為物權(quán)行為(諸如所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)的設(shè)定，所有權(quán)的拋棄)和準(zhǔn)物權(quán)行為(諸如債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)免除等)。(2)廣義的處分僅指法律上的處 分，而不包括事實(shí)上的處分。(3)狹義的處分僅指法律處分中 的處分行為。14那么，我國合同法第51條規(guī)定的“處分”是僅指處分行為，還是也包括負(fù)擔(dān)行為在內(nèi)

19、？筆者認(rèn)為，應(yīng)將合同法第51條中的處分定 位為處分行為，而不包括負(fù)擔(dān)行為。雖我國學(xué)界通說并未完全接受德國法上的物權(quán)行為獨(dú)立性和無因性理論，但是已經(jīng)接受了處分行為與負(fù)擔(dān)行為的概念。以買賣為 例，負(fù)擔(dān)行為表現(xiàn)為買賣合同，是債權(quán)債務(wù)的發(fā)生原因；處分行為被視為合同履行的當(dāng)然結(jié)果，將導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)的得喪變更。如合同法第135條關(guān)于“出 賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人支付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，便是實(shí)際接受了區(qū)分物權(quán)變更的原因與結(jié)果的區(qū)別的具體體 現(xiàn)。因此，在解釋合同法第51條時(shí)，應(yīng)特別注意區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為，區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，區(qū)分合同的效力與履行，區(qū)分合同與

20、無權(quán)處分。簡單 地說，無權(quán)處分與合同效力并非必然有相同的結(jié)果。2.從比較法解釋看，出賣他人之物，并不影響合同的效力。1994年國際私法統(tǒng)一協(xié)會(huì) (UNIDROIT)制定的國際商事合同通則第3.3(2) 規(guī)定：“合同訂立時(shí)一方當(dāng)事人無權(quán)處置與諸合同相關(guān)聯(lián)之財(cái)產(chǎn)的事實(shí)本身，不影響合同的效力?！逼淅碛芍痪褪牵汉灱s人的確經(jīng)常在合同訂立后獲得對財(cái)產(chǎn)的合 法權(quán)利或處分權(quán)，如果簽約人事后未獲得這些權(quán)利，則可以適用有關(guān)不履行的規(guī)定，使其承擔(dān)違約責(zé)任。15歐洲合同法第4.102條規(guī)定：“僅僅由于 合同成立時(shí)所負(fù)債務(wù)的履行不能或由于一方當(dāng)事人無權(quán)處分合同關(guān)涉的財(cái)產(chǎn)，合同并不無效?！?.合同法第51條規(guī)定“，該合

21、同有效，” 實(shí)際上應(yīng)為“，該處分行為有效”，而合同法之所以如此規(guī)定，是因?yàn)闊o權(quán)處分的表現(xiàn)形式是多樣的，而合同法關(guān)注的卻是以合同形式處分他人財(cái)產(chǎn)的 行為。根據(jù)民法理論對負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分意義，以及我國立法采納的區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的原則，應(yīng)將合同法第51條作如下限縮解釋：合同 法第51條規(guī)定的“處分”和“合同”，僅指處分行為即標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，而不包括負(fù)擔(dān)行為即買賣合同在內(nèi)。在出賣他人之物情形，買賣合同效力并非 未定，而是確定有效；真正效力未定的應(yīng)當(dāng)是出賣人履行合同的行為以及履行合同的結(jié)果，即無權(quán)處分行為效力未定。如此解釋，不僅能夠使民法基本理論的演繹獲 得肯定，而且能夠妥當(dāng)?shù)仄?/p>

22、衡所有權(quán)安全與交易安全。4.用利益衡量的方法來分析，確認(rèn)出賣他人之物的買賣合同為有效合同，要比確認(rèn)為無效合 同，更有利于保護(hù)買受人的利益，制裁出賣人。我們知道，將出賣他人之物的買賣合同確認(rèn)為無效合同，出賣人對買受人要承擔(dān)締約過失責(zé)任，而締約過失責(zé)任的賠 償范圍主要包括三項(xiàng)內(nèi)容，即締約費(fèi)用、利息損失、喪失締約機(jī)會(huì)的損失。該二項(xiàng)內(nèi)容一般在賠償數(shù)額的計(jì)算上，均不及違約損失的賠償，因此說，從利益衡量的角 度看，讓合同生效從而讓出賣人對買受人承擔(dān)違約責(zé)任，比讓合同成為效力待定而讓出賣人對買受人承擔(dān)締約過失責(zé)任，更有利于平衡當(dāng)事人的利益，更有利于買受 人，特別是善意的買受人更能得到保護(hù)。5.出賣他人之物的

23、買賣合同認(rèn)定為有效，符合我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)模式的相關(guān)規(guī)定，符合物權(quán)法 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。其實(shí)，最高人民法院早在1984年8月30日的關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條規(guī)定買賣 雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買 賣手續(xù)?！痹摋l規(guī)定關(guān)于房屋買賣合同有效的的條件是契約、付款并實(shí)際使用和管理，至于“買賣手續(xù)不完善”，并不影響合同效力。之后的復(fù)函，16再次確 認(rèn)了該司法觀點(diǎn)。最高人民法院關(guān)于中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)(簡稱合同法解釋(一)

24、第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第 二款的規(guī)定， 法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手 續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的 物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！痹摋l規(guī)定，區(qū)分了債權(quán)合同與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果，是物權(quán)法實(shí)施之前關(guān)于合同效力與登記手續(xù)之間關(guān)系最為準(zhǔn)確完整的規(guī)定。 176.出賣他人之物的買賣合同認(rèn)定為有效，也符合合同效力的理論。合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同簽訂時(shí)的情形來判定，即合同

25、效力自其簽 訂之日便已確定，不能以合同是否得以履行來判定合同的效力。買賣合同中，標(biāo)的物所有權(quán)能否發(fā)生移轉(zhuǎn)，是出賣人能否依約履行合同的問題，不能因?yàn)槌鲑u人無法 履行合同義務(wù)，就否認(rèn)出賣人與后續(xù)買受人間訂立的買賣合同的效力。18同時(shí)，買賣合同為諾成性合同，而諾成性合同除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外， 合同自依法成立時(shí)生效。因此，出賣他人之物的買賣合同，自當(dāng)事人達(dá)成一致合意時(shí)即生效，不違反效力性規(guī)定的即為有效。買賣合同解釋第3條第1款關(guān)于 “當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，明確了出賣他人之物的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合 同；但該出賣的標(biāo)

26、的物所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，則處于效力待定狀態(tài)。19一般而言，出賣他人之物的買賣合同為有效合同，但該合同若存在合同 法第52條所規(guī)定的合同無效情形時(shí)，自然屬于無效合同。就前述案例而言，若認(rèn)定甲將其出賣給乙的房屋又賣給了丙屬于無權(quán)處分的話，則因?yàn)榧着c丙存在惡意 串通損害乙的利益而導(dǎo)致第二個(gè)買賣合同屬于法定無效的情形，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定第二個(gè)買賣合同無效。因此說，并不是所有的出賣他人之物的買賣合同都是有效合同，只 有不違反合同無效情形的買賣合同才有效。四、多重買賣合同買受人的債法救濟(jì)在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任處于核心地位。從宏觀上看，正 是因?yàn)檫`約責(zé)任的存在，合同秩序才得以順暢、高效、有序地運(yùn)行和發(fā)展。整個(gè)社會(huì)的

27、經(jīng)濟(jì)秩序才可能正常流轉(zhuǎn)，合同的社會(huì)價(jià)值目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)。從微觀上看， 合同法保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的基本目的，正是通過違約責(zé)任來最終保障。因此說，合同法若無違約責(zé)任的規(guī)定，則依法成立的合同將難以保障履行，市場交 易秩序?qū)⒒靵y不堪。在多重買賣情形下，標(biāo)的物的所有權(quán)只能有一個(gè)買受人取得，其他未取得該標(biāo)的物所有權(quán)的買受人可以援用合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定來維護(hù)自 身合法權(quán)益。具體而言：(一)追究出賣人違約責(zé)任多重買賣情形下，由于各個(gè)買賣合同均為有效合同，故未取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人 完全可以依據(jù)有效合同來追究出賣人的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)形式，合同法第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同

28、義務(wù)不符合約定 的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。1.合同可否實(shí)際履行。實(shí)際履行，也稱強(qiáng)制履行、依約履行、繼續(xù)履行，作為一種 違約后的補(bǔ)救方式，實(shí)際履行是指一方違反合同時(shí)，另一方有權(quán)要求其依據(jù)合同的規(guī)定繼續(xù)履行。繼續(xù)履行作為違約救濟(jì)的方式之一，一直為我國合同法律所確認(rèn)。 合同法第109條、第111條分別對金錢債務(wù)和非金錢債務(wù)兩種情況中的實(shí)際履行作出了規(guī)定。實(shí)際履行作為違約補(bǔ)救方式具有其他方式所不能替代的重要作 用，但這種補(bǔ)救方式在法律上的適用受到合同法第110條規(guī)定的限制，即法律上或者事實(shí)上不能履行、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高、債權(quán)人 在合理期限內(nèi)未要求履

29、行。最高人民法院公報(bào)在新宇公司與馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案中指出，當(dāng)繼續(xù)履行也不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，就不應(yīng)再將其作為判令違約 方承擔(dān)責(zé)任的方式?！奥男匈M(fèi)用過高”，可以根據(jù)履約成本是否超過各方所獲利益來進(jìn)行判斷。當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過合同雙方基于合同履行所能 獲得的利益時(shí)，應(yīng)該允許違約方解除合同，用賠償損失來代替繼續(xù)履行。在本案中，如果讓新宇公司繼續(xù)履行合同，則新宇公司必須以其6萬余平方米的建筑面積來 為馮玉梅的22.50平方米商鋪提供服 務(wù)，支付的履行費(fèi)用過高；而在6萬余平方米已失去經(jīng)商環(huán)境和氛圍的建筑中經(jīng)營22.50平方米的商鋪，事實(shí)上也達(dá)不到馮玉梅要求繼續(xù)履行合同的目的。一審 衡

30、平雙方當(dāng)事人利益，判決解除商鋪買賣合同，符合法律規(guī)定，是正確的。馮玉梅關(guān)于繼續(xù)履行合同的上訴理由，不能成立。20本案的裁判意見表明，有違約 行為的一方當(dāng)事人請求解除合同，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利 益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí)，為衡平雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益 不因合同解除而減少。212.賠償損失的確定。賠償損失，是違約責(zé)任中的一種重要形式。賠償損失，根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為：約定賠償損 失和法定賠償損失；信賴?yán)媾c期待利益 2

31、2；直接損失和間接損失23。因此，在違約損害賠償方面，合同法確立的是完全賠償原則，包括積極損失的賠償和可得利益的賠償。積極損失是當(dāng)事人 現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的損失，包括為準(zhǔn)備履行合同義務(wù)支出的費(fèi)用、守約方應(yīng)得到的與其實(shí)際得到的履行之間的價(jià)值差額、守約方采取補(bǔ)救措施以及因違約造成的其他財(cái)產(chǎn)損 失。可得利益損失是指在合同得到履行后，當(dāng)事人利用合同標(biāo)的從事生產(chǎn)經(jīng)營可以獲得的利益的喪失，通常包括生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失、轉(zhuǎn)售利潤損失等。之 所以在積極損失之外還要賠償可得利益損失，是因?yàn)槿绻毁r償積極損失而不賠償可得利益損失，就只能使守約方的利益恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，對守約方不公 平，而且也縱容了違約方。24人

32、民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則 等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以 及必要的交易成本。存在合同法第113條第2 款規(guī)定的欺詐經(jīng)營、合同法第114條第1款規(guī)定的當(dāng)事人約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法以及因違約導(dǎo)致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規(guī) 則。25總的說來，在具體案件中，確定可得利益損失賠償額一般要經(jīng)過如下步驟：第一步，確定受害人的可得利益損失額，受損人對此負(fù)舉證責(zé) 任；第二步，確定這些可得利益損失哪些是

33、違約方在訂約時(shí)可以預(yù)見的，對此法院可酌情裁量；第三步，確定受損人對損失是否有過錯(cuò)，對此違約方負(fù)舉證責(zé)任，如 果受損人有過錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；第四步，確定受損人是否因違約而獲有不當(dāng)?shù)美?，如有，則應(yīng)從損失中扣除；第五步，確定受損人有沒有采取合理措施減少 損失，對此，違約方負(fù)舉證責(zé)任；第六步，考察受損人獲取可得利益的能力和條件，確定合理的賠償額，對此法院有自由裁量權(quán)。26在實(shí)踐中， 一房多賣通常涉及標(biāo)的物價(jià)格上漲的情況，出賣人簽訂買賣合同后房價(jià)看漲，遂以高于原合同價(jià)款的一定金額將房屋出售給后續(xù)買受人。第一個(gè)合同簽訂后房價(jià)上漲 的部分，應(yīng)當(dāng)是第一個(gè)合同買受人在合同實(shí)際履行情形下的可得利益，但由于二

34、次買賣而無法獲得，在計(jì)算賠償數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮不能取得該標(biāo)的物所有權(quán)的買受人的 這一可得利益損失。至于差價(jià)的計(jì)算方式，一種是按照前后兩個(gè)買賣合同約定的差價(jià)計(jì)算，這種計(jì)算方法考慮到可預(yù)見原則，但在標(biāo)的物價(jià)格飛漲時(shí)難以充分保護(hù)非 違約方的利益。該方法計(jì)算差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)依據(jù)合同簽訂時(shí)約定的價(jià)格恐與立法規(guī)定不符；另一種方法是非違約方有權(quán)請求出賣方給付合同的價(jià)格和違約時(shí)標(biāo)的物的公 正的市場價(jià)格之間的差價(jià)，該方法計(jì)算差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)是違約時(shí)標(biāo)的 物的市場價(jià)格，更符合合同法第113條的立法本意。27值得注意的 是，最高法院根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條和合同法第113條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某

35、些出賣人惡意違約和欺詐的行為 可有條件地適用懲罰性賠償。商品房買賣合同解釋第8條明確規(guī)定了商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，適用懲罰性賠償責(zé)任，買受人除 可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。3.支付違約金。合同法第114 條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)，但系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)厲懲罰違約方。28違約方承擔(dān)違約金責(zé)任應(yīng)當(dāng)具 備以下條件：(1)當(dāng)事人一方違反合同的行為存在。只有在一方當(dāng)事人違反合同的情況下，另一方當(dāng)事人才能有權(quán)要求其支付違約金。當(dāng)事人違反合同行為具有不 同的形態(tài)，

36、不履行、不適當(dāng)履行、遲延履行等等，這些違約行為都導(dǎo)致違約金的支付。但如果合同當(dāng)事人所約定的違約金僅限于某種違約行為的，則該種違約金責(zé)任 適用于這種情況，如果沒有發(fā)生這種行為，則無權(quán)要求對方支付違約金。(2)有違約金責(zé)任的約定。我國合同法確定的違約金責(zé)任為約定違約金責(zé)任。違約金 責(zé)任產(chǎn)生的前提條件是合同當(dāng)事人之間必須有違約金責(zé)任的約定。如果合同當(dāng)事人在合同中沒有關(guān)于違約金責(zé)任的事先約定，當(dāng)合同一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事 人無法要求違約方支付違約金。同時(shí)，合同當(dāng)事人之間對違約金責(zé)任的約定必須是合法有效的，不合法或無效的違約金責(zé)任的約定，不產(chǎn)生違約金責(zé)任的適用效力。 (3)當(dāng)事人違反合同行為不具有

37、免責(zé)事由。我國合同法主要采用嚴(yán)格責(zé)任原則，合同當(dāng)事人有違約行為，只要該行為不具有免責(zé)事由，合同違約方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 違約責(zé)任。如果合同當(dāng)事人的違約行為具有免責(zé)事由，合同違約方可以不承擔(dān)包括違約金責(zé)任在內(nèi)的違約責(zé)任。(4)對違約金責(zé)任的限制。為了體現(xiàn) 公平、誠實(shí)信用原則，我國合同法對違約金責(zé)任作了必要的限制。合同法第114條第2款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法 院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。例如，最高人民法院在審理青島市光明總公 司與青島啤酒股份有限公司啤酒買賣合同糾紛案最高人民法院(2004)民二

38、終字第125號民事判決書認(rèn)為，違約金在合同法中主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形 式，因此，不能將違約金條款完全留待當(dāng)事人約定，尤其是對數(shù)額過高的違約金條款，更是如此。如果任由當(dāng)事人約定過高的違約金且以意思自治為由予以支持，在 有些情況下，無異于鼓勵(lì)當(dāng)事人通過不正當(dāng)?shù)姆绞饺〉帽├?，也可能促使一方為取得高額違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，以維護(hù)民法的公平和誠實(shí)信用原則，并使違約方從高 額且不合理的違約金責(zé)任的束縛中解脫出來。29本案的裁判意見表明，違約金責(zé)任是以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的原則，因此，應(yīng)當(dāng)有所限制。 審判實(shí)務(wù)中，關(guān)于認(rèn)定違約金過高的標(biāo)準(zhǔn)亦是見解各異。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)參照合同的總標(biāo)的。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)參照合同

39、未履行部分的標(biāo)的。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)參照 合同違約造成的損失額，諸此等等。合同法解釋(二)第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)， 兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分 之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第114條第2款規(guī)定的“過分高于造成的損失?！痹摋l規(guī)定了認(rèn)定違約金過高的標(biāo)準(zhǔn)。該條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是以參考相關(guān)司法裁量重 要因素為主，以一定的比例為輔構(gòu)成的。主要標(biāo)準(zhǔn)是指該條第一款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度

40、以及預(yù)期利益等因 素；所謂次要標(biāo)準(zhǔn)是指該條第二款，即當(dāng)事人約定的違約金超過 造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定過分高于造成的損失。30(二)請求變更或撤銷合同或者請求確認(rèn)買賣合同無效 在買賣合同訂立過程中，如果出賣人隱瞞其就同一標(biāo)的物已經(jīng)與其他人簽訂買賣合同或已辦理登記或交付手續(xù)，便已構(gòu)成欺詐，后續(xù)買受人可以依據(jù)合同法的 有關(guān)規(guī)定請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷其與出賣人簽訂的買賣合同，并由出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。對此，合同法第54條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫 的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。該法第42條還規(guī)定：當(dāng)事人

41、在訂立合 同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。商品房買賣合同解釋第8條針對商品房買賣合同 糾紛一房多賣情況作出了類似規(guī)定。如果買受人與出賣人訂立的買賣合同具有合同法第52條規(guī)定的無效情形，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人此時(shí)也可以請求 人民法院確認(rèn)其與出賣人訂立的買賣合同無效。由于出賣人的過錯(cuò)導(dǎo)致其與不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人簽訂的合同被撤銷或者無效，應(yīng)承擔(dān)締約過 失責(zé)任。締約過失責(zé)任與違約責(zé)任損害賠償不同，締約過失責(zé)任的范圍應(yīng)以信賴?yán)孀鳛橘r償?shù)幕痉秶?。締約過失責(zé)任的損害賠償一般只賠償信賴?yán)鎿p失，通過 對受害人的賠償使受害人的利

42、益處于合同未訂立時(shí)的狀態(tài)。此外，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人可否請求確認(rèn)出賣人與第三人(取得標(biāo)的物所有權(quán)的 買受人)簽訂的買賣合同無效？對此，商品房買賣合同解釋第 10條規(guī)定買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣 合同無效的，應(yīng)予支持?！痹摋l規(guī)定突破債的相對性而賦予不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人獲得債權(quán)法上的救濟(jì)權(quán)，請求可以確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣 合同無效。其實(shí)，第三人惡意串通簽訂合同，損害第三人利益的，第三人是否有權(quán)向人民法院提起確認(rèn)合同無效之訴，一直是合同法理論和司法實(shí)踐中的疑難問題，

43、 實(shí)務(wù)中存在爭議和不同的認(rèn)識與做法。對此，最高人民法院審理的陳全、皮治勇訴重慶碧波房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、夏昌均、重慶奧康置業(yè)有限公司合同糾紛案最高 人民法裁定書(2009)民申字第1760號民事裁定書認(rèn)為，惡意串通簽訂合同，表面上損害自身利益，實(shí)質(zhì)上損害第三人利益的，第三人有權(quán)提起確認(rèn)合同 無效之訴。31本案裁判中所持的意見，并以最高人民法院公報(bào)的形式予以刊登公布，表明了最高法院的司法態(tài)度，對司法實(shí)踐中處理惡意串通行為引發(fā)的 第三人提請確認(rèn)合同無效之訴的第三人適格問題，具有重要的指導(dǎo)意義。(三)行使債權(quán)人撤銷權(quán)多重買賣情形下，出賣人與先買受人簽 訂買賣合同后未辦理標(biāo)的物登記或交付手續(xù)，而后又與后

44、續(xù)買受人簽訂買賣合同但辦理了標(biāo)的物登記或交付手續(xù)，不能取得該標(biāo)的物所有權(quán)的先買受人可否行使撤銷 權(quán)，請求撤銷出賣人與后續(xù)買受人簽訂的買賣合同，從而使標(biāo)的物物權(quán)也回歸到變動(dòng)前的原始狀態(tài)？理論上存在這種可能。但根據(jù)合同法第74條的規(guī)定，債權(quán) 人行使撤銷權(quán)限于以下情形：一是債務(wù)人放棄其到期債權(quán)；二是債務(wù)人無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)；三是債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知 道該情形。合同法解釋(二)第19條對于“明顯不合理的低價(jià)”作出規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或 者市場交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地

45、的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對轉(zhuǎn) 讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。”從合同法的規(guī)定來看，債權(quán)人無效請求權(quán)和撤銷權(quán)的行使范 圍均應(yīng)當(dāng)以符合法律規(guī)定的債權(quán)范圍為限，也就是不能超出債權(quán)保全的必要限度，否則，就會(huì)構(gòu)成對債務(wù)人正當(dāng)行為自由權(quán)的不當(dāng)干涉。因?yàn)槌蜂N之訴的證明義務(wù)只 限于結(jié)果證明，無須當(dāng)事人主觀惡意的證明。從民法通則的實(shí)踐來看，證明惡意串通是非常困難的，鮮有當(dāng)事人勝訴之實(shí)例，合同法之所以引進(jìn)撤銷之訴，就是為當(dāng) 事人提供一個(gè)更為簡明有效的方法。由 于上述兩項(xiàng)選擇權(quán)都是法律明文規(guī)定的，故法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的選擇，無

46、須再向當(dāng)事人釋明利害。32 就筆者所舉的案例來說，“罪魁禍?zhǔn)住碑?dāng)屬于出賣人甲，因甲的緣故上演了“一女二嫁”的訴訟。房屋只能一個(gè)人取得所有權(quán)，基于前面的闡述，和一審判決第二個(gè) 房屋買賣合同無效的既判力(當(dāng)然，無效的理由不妥)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)合同無效，房屋歸乙所有。在本案中，乙可以提起反訴，請求確認(rèn)甲與丙的買賣合同無效， 來維護(hù)自身的合法權(quán)益。在丙未提起本案的訴訟之前，丙知道了甲早已把房屋賣給了乙時(shí)，可以以甲存在欺詐行為而請求撤銷買賣合同，也可以以買賣合同有效而不 能履行時(shí)追究甲的違約責(zé)任。當(dāng)丙起訴后而被法院確認(rèn)合同無效，則丙只能要求甲承擔(dān)締約過失責(zé)任。五、結(jié)語審判實(shí)踐中，多重多賣的 情形是復(fù)雜多

47、變的。合同標(biāo)的物存在著動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別，相應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則也會(huì)不同。出賣人在一物多賣時(shí)，由于辦理登記或交付的時(shí)間順序方面的不同，也 直接影響著買受人對標(biāo)的物的所有權(quán)取得方面的千差萬別，由此引發(fā)對不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人所簽訂的買賣合同的效力的多種觀點(diǎn)分歧。只有正確理解掌握 物權(quán)法關(guān)于債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式以及公示方法和區(qū)分原則的相關(guān)規(guī)定，才能正確認(rèn)定多重買賣合同的效力以及多重買賣情形下標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬，繼而 依法保護(hù)不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人的合法權(quán)益。33注釋:1奚曉明.最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用M.北京：人民法院出版社，2012：1.2所謂債權(quán)意思主義，是指僅憑

48、當(dāng)事人的債權(quán)意思(如當(dāng)事人達(dá)成合意)就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，不需以登記或交付為其成立或者生效要件。謝哲勝.財(cái)產(chǎn)法專題研究M.北京：清華大學(xué)出版社，2005：83.3所謂物權(quán)形式主義，是指物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，除了債權(quán)意思外，還必須有物權(quán)變動(dòng)的意思表示，并履行登記或交付的法定方式。謝哲勝.財(cái)產(chǎn)法專題研究M.北京：清華大學(xué)出版社，2005：85.4所謂債權(quán)形式主義，是指物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，除了債權(quán)意思外，還必須履行登記或交付的法定方式，但是不需要作出物權(quán)變動(dòng)的意思表示。謝哲勝.財(cái)產(chǎn)法專題研究M.北京：清華大學(xué)出版社，2005：85.5王利明.關(guān)于債權(quán)合同與物權(quán)及合同無效與撤銷權(quán)的關(guān)系J.判解研究，2001(4).6王利明.物權(quán)法研究M.北京：中國人民大學(xué)出版社，2007：273.7沈德詠，奚曉明.最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋(二)理解與適用M.北京：人民法院出版社，2009：115.8最高人民法院.浙江金華市自來水公司訴江西三清山管委會(huì)聯(lián)營建設(shè)索道糾紛案J.最高人民法院公報(bào)，2005(4).9王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究(第一冊)M.北京：中國政法大學(xué)出版社，1998：409.10梁慧星.如何理解合同法第51條N.人民法院報(bào)，2000-01-08(3)；孫鵬.再論無權(quán)處分J.重慶大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2004(4).11韓世遠(yuǎn).無權(quán)處分與合同效力N.人民法院