房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 主講人：修英2目錄 CONTENT PART 1房地產(chǎn)基本概念PART 2房地產(chǎn)市場PART 3規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)PART 6戶型基礎(chǔ)知識(shí)PART 4建筑基礎(chǔ)知識(shí)PART 5建筑風(fēng)格賞析3目錄 CONTENT PART 1房地產(chǎn)基本概念4房地產(chǎn)基本概念房產(chǎn) + 地產(chǎn) ；其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的；房產(chǎn)：房屋及其產(chǎn)權(quán)的總稱；地產(chǎn)：土地及其權(quán)利的總稱。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。 房地產(chǎn)5房地產(chǎn)基本概念生 地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地 。

2、 毛 地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。熟 地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)， 也可能停工了多年。現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的， 也可能是舊的 。 房地產(chǎn)類型6房地產(chǎn)基本概念住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)交通運(yùn)輸 和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等。辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日

3、常事務(wù)和從事 社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。 房地產(chǎn)的分類7房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)位置的固定性；房地產(chǎn)地域的差別性；房地產(chǎn)的高值耐久性；房地產(chǎn)的保值增值性。 房地產(chǎn)特征8 房地產(chǎn)基本概念也叫房屋的產(chǎn)權(quán)：是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利；內(nèi)容包括：使用權(quán)：對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力；占有權(quán)：通常由所有權(quán)人行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是所有權(quán)與使權(quán)分離的情況；收益權(quán)：是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生各種收益；處分權(quán)：是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)9房地產(chǎn)基本概念第一種解釋：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán) ；第

4、二種解釋：國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán) ；第三種解釋：買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓 金的叫“小產(chǎn)權(quán)” 。大小產(chǎn)權(quán)的幾種說法10房地產(chǎn)基本概念從房屋價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%至60%。從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。小產(chǎn)權(quán)（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）房屋，這樣的房子沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不予以備案，換言之，這樣的小產(chǎn)權(quán)

5、房子是國家所不認(rèn)可的，購買此類房屋的權(quán)益也將是不受國家法律所保護(hù)的。 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)并存11房地產(chǎn)基本概念限房價(jià)、限套型普通商品住房(簡稱“兩限房”或“兩限”商品住房) :指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競地價(jià)、競房價(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。限價(jià)房、兩限房、雙限房12廉租房經(jīng)濟(jì)適用房政策性租賃房保障性住房限價(jià)房一般商品房商品房限價(jià)房不是保障性住房是一種政策性商品房房地產(chǎn)基本概念住宅屬性13房地產(chǎn)基本概念國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家

6、是國有土地所有權(quán)的唯一主體， 用地單位或個(gè)人對(duì)國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村 居民集體經(jīng)濟(jì)組織。土地所有權(quán)的劃分指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)1440年70年50年工業(yè)用地教科文衛(wèi)體用地綜合或其他用地商旅娛用地居住用地房地產(chǎn)基本概念根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用途分別為：土地使用權(quán)出讓年限15房地產(chǎn)基本概念協(xié)議出讓招標(biāo)出讓拍賣出讓掛牌出讓用地單位必須按照合同約定使用土地，超過開工滿一年未動(dòng)工的，按照地價(jià)款

7、的20以下征收土地閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工的，可無償收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓方式16 房地產(chǎn)基本概念概念：從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)的總稱內(nèi)涵： 土地開發(fā)和再開發(fā) 房屋開發(fā)和建設(shè) 房地產(chǎn)經(jīng)營 房地產(chǎn)中介服務(wù) 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù) 房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)業(yè)17房地產(chǎn)基本概念五證國土使用權(quán)證（北京市委，國土資源和房屋管理局）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)委發(fā)放）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)委發(fā)放）建設(shè)工程施工許可證（建委發(fā)放）商品房銷售許可證（北京市國土資源和房屋管理局）兩書：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書五證兩書18房地產(chǎn)基本概念即將開發(fā)區(qū)域以外的道路、給水、排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場，對(duì)施工現(xiàn)場的

8、土地進(jìn)行平整。三通一平 包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和平整場地。七通一平 19房地產(chǎn)基本概念城市化水平穩(wěn)步提高對(duì)住宅形成巨大需求流動(dòng)人口增長對(duì)住宅形成巨大需求居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅形成巨大需求舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅改革深化與市場發(fā)展刺激了對(duì)住宅的需求：取消福利分房我國房地產(chǎn)發(fā)展前景20目錄 CONTENT PART 2房地產(chǎn)市場21房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場的分類22房地產(chǎn)市場狹義：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場所；廣義：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押 以及一些與房

9、地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場的概念23房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級(jí)市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)二級(jí)市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)三級(jí)市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是 消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。房地產(chǎn)市場的分類24目錄 CONTENT PART 3規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)25規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)占地面積總建筑面積規(guī)劃形態(tài)建筑類型建筑面積使用面積公攤居住面積26規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)得房率容積率建筑密度綠化率日照間

10、距交通組織布局模式規(guī)范27規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)也稱基地面積或總占地面積，是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的項(xiàng)目用地范圍面積。占地面積規(guī)劃形態(tài)是指項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，如一個(gè)項(xiàng)目一共有幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層情況。28規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)建筑類別總建筑面積按使用功能不同，可分為公寓、純辦公樓（寫字樓）、商場、綜合樓和別墅等。是指由規(guī)劃部門正式確定的，按建筑面積計(jì)規(guī)則計(jì)算后，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑面積。建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和 。29規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)使用面積居住面積使用面積是指分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和包括：臥室、起居

11、室、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。30規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)得房率（實(shí)用率）使用率是指套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比率目前，一般多層住宅的房率在90%左右 小高層在85%左右 高層在80%左右套內(nèi)使用面積與建筑面積之比一般板樓在78%至80%之間，高層塔樓在72%至75%之間。31規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)公攤不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括公攤面積內(nèi)容：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接受機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、電梯工休

12、息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等及其他為小區(qū)服務(wù)的功能房從屬于人防工程的地下室、半地下室供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹齑蓖庥米龉残蓓脑O(shè)施或架空層32建筑形式有無電梯公攤系數(shù)多層無電梯5%-10%板式小高層有電梯15%-20%板式高層有電梯18%-25%塔式小高層有電梯18%-22%塔式高層有電梯20%-30%規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)公攤系數(shù)33 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低 對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比 例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。341.2 （1.5） 多層

13、6層容積率 最大容積率 建筑形式 層數(shù)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)容積率多層（紫城）1.535容積率 最大容積率 建筑形式 層數(shù)1.5 高層 9層2.0 高層 15層2.5 高層 20層3.5 高層 30層規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)容積率小高層、高層（通用時(shí)代國際中心）36規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)密度（建筑覆蓋率）綠化率/綠地率指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑基地面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的植被投影面積之和（綠地面積之和）與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。37綠化率：是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積與地塊面積的比率（%），包括：公共綠地，宅旁綠地，公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂，曬臺(tái)的人工

14、綠地。相關(guān)規(guī)定：新區(qū)建設(shè)綠地不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造25%人工覆土厚度大于3米可以計(jì)算為綠地水體面積計(jì)算到綠地面積停車綠化的計(jì)算（6 x 6米間距種樹）規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)綠化率38規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)日照間距日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于一小時(shí)的滿窗日照而保持的最小間隔距離 39一級(jí) 100年以上 適用于重要建筑和高層二級(jí) 50100年 適用于一般建筑三級(jí) 2550年 適用于次要建筑四級(jí) 15年以下 適用于臨時(shí)性建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)年限40公共建筑及綜合性建筑超過24米（不含單層）高層建筑住宅： 13層 低層 46層 多層 79層 中高層（應(yīng)設(shè)電梯） 1030層 高層（應(yīng)設(shè)

15、電梯） 超過100米的為超高層建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)高度與層數(shù)劃分41 13層 低層 46層 多層 7層及7層以上或地面高度16米以上的住宅必須設(shè)電梯10層及10層以上的住宅為高層建筑12層及12層以上住宅應(yīng)設(shè)不少于2部電梯18層及18層以上住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯 超過100米的為超高層建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)住宅層數(shù)劃分42目錄 CONTENT PART 4建筑基礎(chǔ)知識(shí)43建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑物的分類建筑識(shí)圖建筑物組成抗震標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的計(jì)算建筑的開間進(jìn)深44建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑基礎(chǔ)知識(shí)開槽層高凈高正負(fù)零封頂內(nèi)裝驗(yàn)收實(shí)測45建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑識(shí)圖建筑立面圖可以認(rèn)為是建筑的正面觀察而得。建筑平面圖即假設(shè)經(jīng)過門、

16、窗洞口，沿水平方向把房屋切開，移去上面部分，從上往下觀察而得。建筑剖面圖即假設(shè)垂直方向把房屋切開，移去一邊，向另一邊觀察而得。46平面圖立面圖剖面圖建筑基礎(chǔ)知識(shí)47公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米為高層建筑，低于24米為多層建筑建筑總高度超過100米時(shí)，不論居住或公共建筑均為高層建筑建筑基礎(chǔ)知識(shí)按建筑高度劃分13層為低層4-6層為多層79層為中高層10層以上為高層48建筑基礎(chǔ)知識(shí)高層建筑的國際分類低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550米中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075米高層建筑： 層數(shù)為2640層，建筑總高度75100米超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在10

17、0米以上49大量性建造的建筑，如住宅，屬于次要建筑，其耐久等級(jí)應(yīng)為三級(jí)。建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑物的耐久等級(jí)一級(jí)：耐久年限為100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑二級(jí)：耐久年限為50100年，適用于重要的公共建筑三級(jí)：耐久年限為2550年，適用于比較重要的公共建筑和居住建筑四級(jí)：耐久年限為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑50建筑基礎(chǔ)知識(shí)住宅的開間就是住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離 根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米51建筑基礎(chǔ)知識(shí)住宅的

18、凈深就是指住宅的實(shí)際長度，一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。在1987年頒的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的凈深采用的參數(shù)為：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米 為了保證良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長.52進(jìn)深面寬建筑基礎(chǔ)知識(shí)住宅的凈深和面寬53建筑基礎(chǔ)知識(shí)住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度在1987年頒的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米54凈高 = 層高樓板厚

19、度 建筑基礎(chǔ)知識(shí)住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離55一般情況下，震級(jí)越大，震源越淺、烈度也越大。震級(jí)每相差1.0級(jí)，能量相差大約32倍；每相差2.0級(jí)，能量相差約1000倍建筑基礎(chǔ)知識(shí)抗震的基本概念地震烈度：某地區(qū)受到的地震影響程度的度量震級(jí)：一次地震釋放出來能量大小的標(biāo)準(zhǔn)抗震設(shè)防烈度：北京按8度設(shè)防56建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑面積的計(jì)算商品房銷售S套內(nèi)S分?jǐn)偟墓⊿套內(nèi)建筑S套內(nèi)使用S+ 套內(nèi)墻體S陽臺(tái)套內(nèi)使用S=套內(nèi)各使用空間使用面積之和套內(nèi)墻體S非公共墻墻體S+50%公共墻墻體S57建筑基礎(chǔ)知識(shí)躍層住宅一套住宅占有上下兩個(gè)樓層，通過戶內(nèi)所有的獨(dú)立樓梯連接上下兩層58

20、建筑基礎(chǔ)知識(shí)復(fù)式住宅受躍層住宅的啟示，在建筑上每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)層高大大小于躍層住宅新規(guī)定中住宅4.米按兩層面積計(jì)，7.6米按三層面積計(jì)59建筑基礎(chǔ)知識(shí)錯(cuò)層住宅戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開部分有樓梯連接，但沒有完全分為兩層（客廳往往有挑高層）60星河灣會(huì)所富貴園度假會(huì)所建筑基礎(chǔ)知識(shí)會(huì)所以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施61建筑基礎(chǔ)知識(shí)公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用6

21、2The house建筑基礎(chǔ)知識(shí)花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買63建外soho建筑基礎(chǔ)知識(shí)商住兩用房(SOHO)融合寫字樓的硬件設(shè)施，在居住的同時(shí)也能辦公的住房，適合小型公司購買64建筑基礎(chǔ)知識(shí)開槽或挖槽廣指在進(jìn)行正負(fù)零以下施工；狹指在進(jìn)行地基部分開挖施工正負(fù)零 即地面標(biāo)尺，出正負(fù)零指地基施工已完成封頂指房屋主體頂層結(jié)構(gòu)施工完畢內(nèi)裝指房屋建筑主體施工已完成，進(jìn)入內(nèi)部的安裝與裝修65

22、目錄 CONTENT PART 5建筑風(fēng)格賞析66建筑風(fēng)格賞析建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代風(fēng)格古典風(fēng)格后現(xiàn)代風(fēng)格67對(duì)稱穩(wěn)定豎向長窗三段式強(qiáng)調(diào)裝飾建筑風(fēng)格賞析古典古典68強(qiáng)調(diào)功能強(qiáng)調(diào)技術(shù)反對(duì)純裝飾強(qiáng)調(diào)社會(huì)性強(qiáng)調(diào)自由建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代柯布西耶密斯范德羅格羅皮烏斯賴特69建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代“形式追隨功能”CPS百貨大樓芝加哥70建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代“l(fā)ess is more”芝加哥湖濱大道公寓密斯范德羅71建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代包豪斯校舍“裝飾即罪惡”72屋頂平臺(tái)自由平面自由立面橫向長窗底層架空支柱建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代“現(xiàn)代建筑5點(diǎn)”柯布西耶薩伏伊別墅73建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代“有機(jī)建筑”流水別墅賴特74建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代“有機(jī)建筑”

23、芝加哥羅比住宅西塔里埃森學(xué)園賴特75建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代文丘里母親住宅76建筑風(fēng)格賞析現(xiàn)代“少不是多”波特蘭市政大廈77建筑風(fēng)格賞析后現(xiàn)代“裝飾不是罪惡”美國迪尼斯集團(tuán)總部78建筑風(fēng)格賞析其他少談些主義，多干點(diǎn)實(shí)事巴黎蓬皮杜藝術(shù)與文化中心79建筑風(fēng)格賞析少談些主義，多干點(diǎn)實(shí)事其他馬賽公寓80建筑風(fēng)格賞析其他少談些主義，多干點(diǎn)實(shí)事其他81建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析別墅82建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析別墅83建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析別墅84建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析別墅85建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析別墅86建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析別墅87建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析多層88建筑風(fēng)格賞析住

24、宅立面風(fēng)格賞析多層89建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析多層90建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析多層91建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析多層92建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析高層93建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析高層94建筑風(fēng)格賞析住宅立面風(fēng)格賞析高層95目錄 CONTENT PART 6戶型基礎(chǔ)知識(shí)96戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型分析要點(diǎn)戶型基本概念戶型案例分析97建筑類型住宅類公建類別墅類別墅常規(guī)商業(yè)普通住宅獨(dú)棟小獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼花園洋房多層小高層超高層高層高板塔連板高塔零售類辦公類酒店公寓標(biāo)準(zhǔn)寫字樓酒店式辦公公寓式辦公兩疊其它三疊板式點(diǎn)式輕型辦公低密度辦公院墅戶型基礎(chǔ)知識(shí)建筑類型分類戶型基本概念98別墅常

25、規(guī)公建普通住宅商業(yè)類類別墅住宅類 公建類建筑產(chǎn)品戶型基礎(chǔ)知識(shí)建筑產(chǎn)品分類戶型基本概念99院墅小獨(dú)棟獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排別墅戶型基礎(chǔ)知識(shí)別墅的分類戶型基本概念100大間距，尺度舒適戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅別墅獨(dú)棟優(yōu)山美地B區(qū)戶型基本概念101龍灣別墅102提香草堂戶型基礎(chǔ)知識(shí)雙拼戶型基本概念103戶型基礎(chǔ)知識(shí)聯(lián)排卡爾生活館戶型基本概念104新浦江城 2005年，華僑城在遭遇“禁墅令”的情況下，推出最早的院墅產(chǎn)品戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅別墅雙拼+聯(lián)排戶型基本概念105別墅院墅組團(tuán)式東麗湖孔雀城二期戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基本概念106兩疊三疊其它疊拼 花園洋房類別墅類別墅的分類戶型基礎(chǔ)知識(shí)107香草天空 戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅類別

26、墅疊拼兩疊帶露臺(tái)花園入戶戶型基本概念108戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅類別墅疊拼三疊戶型基本概念109上元A區(qū) 戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅類別墅疊拼平躍結(jié)合底層戶型建筑面積230-265平方米；躍層結(jié)構(gòu)，五室三廳四衛(wèi)；共享內(nèi)部交通核，一梯兩戶；底層車庫直接入戶，下沉的室外花園，給地下室?guī)碜匀煌L(fēng)；獨(dú)立的保姆生活區(qū)戶型基本概念110上元A區(qū) 戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅類別墅疊拼平躍結(jié)合間層戶型平層布局，電梯入戶專屬電梯，大平層獨(dú)戶四室兩廳三衛(wèi)戶型基本概念111上元A區(qū) 戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅類別墅疊拼平躍結(jié)合建筑面積約200平方米 ，電梯入戶，五室兩廳三衛(wèi)錯(cuò)層與躍層交錯(cuò)，使得起居空間貫通兩層；戶型基本概念112萬科水晶城 2003

27、年，萬科推出“情景花園洋房”，獲得專利。花園洋房的概念是指將景觀體系引入建筑體內(nèi)，融入建筑肌理，保證每一戶私有景觀。其最典型的設(shè)計(jì)手法是退臺(tái)處理。住宅類別墅花園洋房退臺(tái)手法，建立立體綠化結(jié)構(gòu)戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基本概念113板式點(diǎn)式高板高塔塔連板多層 小高層 高層 超高層普通住宅戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基本概念114廣州竹韻山莊 多層住宅是指高于10米，低于或等于24米的建筑物，一般為48層。戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅普通住宅多層戶型基本概念115廣州竹韻山莊 一般把9層至11層高的集合住宅稱為“小高層”，帶電梯，兼具多層和高層的特征。分界理由：規(guī)范要求11層以上住宅必須帶兩部電梯戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅普通住宅小高層戶型

28、基本概念116鵬輝新天居 戶型基礎(chǔ)知識(shí)小高層板式戶型基本概念11799海景花園 戶型基礎(chǔ)知識(shí)小高層點(diǎn)式戶型基本概念118高層住宅一般指總高12層以上的住宅建筑。戶型基礎(chǔ)知識(shí)普通住宅高層棕櫚泉國際公寓戶型基本概念119戶型基礎(chǔ)知識(shí)普通住宅 高層 高板順馳領(lǐng)海戶型基本概念120戶型基礎(chǔ)知識(shí)住宅普通住宅高層高塔珠江奧古斯塔城邦戶型基本概念121錦秋知春普通住宅高層塔連板戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基本概念122將30層以上、高度100m以上的建筑稱為超高層建筑。北京銀泰中心柏悅居公寓住宅普通住宅超高層戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基本概念123學(xué)校、醫(yī)院、體育館、博物館、劇院等常規(guī)公建戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基本概念124公建常規(guī)公

29、建戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基本概念125商業(yè)的分類標(biāo)準(zhǔn)寫字樓公寓式辦公輕型辦公低密度辦公酒店式辦公零售類 辦公 公寓 酒店商業(yè)類戶型基礎(chǔ)知識(shí)126戶型基礎(chǔ)知識(shí)公建商業(yè)類零售戶型基本概念127投資大廈嘉里中心置地星座戶型基礎(chǔ)知識(shí)公建商業(yè)類辦公戶型基本概念128嘉里中心戶型基礎(chǔ)知識(shí)公建商業(yè)類辦公標(biāo)準(zhǔn)寫字樓戶型基本概念129由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。單元內(nèi)設(shè)有辦公、會(huì)客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。 建外 SOHOSOHO現(xiàn)代城企圖ATT戶型基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)類辦公公寓式辦公SOHO戶型基本概念130統(tǒng)一高大而開敞的空間上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁流動(dòng)性透

30、明性開放性藝術(shù)性戶型基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)類辦公公寓式辦公LOFT戶型基本概念131依托大量的人流的辦公類型，如牙醫(yī)診所、旅游服務(wù)、婚紗攝影律師事務(wù)所、展示公司等中小型公司一般和商業(yè)有密切的聯(lián)系，往往在商業(yè)部分的上部戶型基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)類辦公輕型辦公戶型基本概念132戶型基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)類辦公低密度辦公BDA企業(yè)大道森根國際戶型基本概念1332006年推出，位于上海。被專家稱為酒店式辦公第一樓。 嘉匯國際戶型基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)類辦公酒店式辦公戶型基本概念134立方庭產(chǎn)權(quán)短，生活成本高，售價(jià)低，一梯多戶，主要面向投資客戶。戶型基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)類五十年產(chǎn)權(quán)公寓戶型基本概念135戶型基礎(chǔ)知識(shí)公建商業(yè)類酒店戶型基本概念136戶型

31、基礎(chǔ)知識(shí)開間與面積戶型分析要點(diǎn)137戶型基礎(chǔ)知識(shí)面積與居室數(shù)戶型分析要點(diǎn)138入口空間起居空間臥室空間輔助空間玄關(guān)、門廳客廳、餐廳、書房、活動(dòng)室等主臥、次臥、客臥等廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間等交通空間樓梯、走廊、過道等室外空間陽臺(tái)、露臺(tái)、屋頂平臺(tái)等戶型基礎(chǔ)知識(shí)平面關(guān)系戶型分析要點(diǎn)139起居系列臥室系列輔助空間亮點(diǎn)與創(chuàng)新趨勢功能分區(qū)入口空間戶型分析基本關(guān)注點(diǎn)戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型分析要點(diǎn)140進(jìn)行全面的戶型分析，產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)，需要關(guān)注一下幾個(gè)方面：項(xiàng)目總體調(diào)性，客戶定位；戶型總面積/總價(jià)（排除項(xiàng)目位置對(duì)價(jià)格影響），明確對(duì)應(yīng)的客群； 戶內(nèi)層數(shù)，是否躍層，有無露臺(tái)，有無地下室等功能分區(qū)：戶型結(jié)構(gòu)（幾室?guī)讖d幾衛(wèi)），各

32、功能空間對(duì)應(yīng)面積，及適應(yīng)客群；入口空間（南/北，門廊，玄關(guān)）；起居系列（面積，面寬，朝向）；臥室系列（面積，面寬，朝向）：套內(nèi)書房，衛(wèi)生間，更衣間，陽臺(tái)/露臺(tái)等；輔助空間：廚房，衛(wèi)生間，儲(chǔ)藏室等；亮點(diǎn)與附加值：半居，灰空間，陽臺(tái)，庭院，車庫（車位），設(shè)備，立面等。戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型分析基本關(guān)注點(diǎn)戶型分析要點(diǎn)141兩種功能分區(qū)對(duì)應(yīng)不同的客戶在設(shè)計(jì)中都應(yīng)體現(xiàn)：好朝向全部給臥室，適合多代家庭的大戶型 南向布置一套住宅中最重要的起居廳與主臥室，適合以業(yè)主夫婦為主的小家庭 戶型基礎(chǔ)知識(shí)功能分區(qū)戶型分析要點(diǎn)142活動(dòng)區(qū)臥室區(qū) 動(dòng)靜分區(qū)明確 起居室面寬大 臥室全部朝陽，采光條件優(yōu)越 戶型基礎(chǔ)知識(shí)功能分區(qū)戶型分

33、析要點(diǎn)143臥室區(qū)活動(dòng)區(qū)戶型基礎(chǔ)知識(shí)功能分區(qū)起居與主臥均在南向，采光通風(fēng)條件優(yōu)越戶型分析要點(diǎn)144分區(qū)明確：功能性房間全部朝南、輔助性房間朝北布置南北絕對(duì)通透戶型基礎(chǔ)知識(shí)功能分區(qū)戶型分析要點(diǎn)145通用時(shí)代戶型入口 世茂濱江戶型入口 登堂入室的完整入口系列 必要的儲(chǔ)藏空間 主仆分入口 戶型基礎(chǔ)知識(shí)入口空間戶型分析要點(diǎn)146起居空間書房客衛(wèi)入口玄關(guān)廚房餐廳儲(chǔ)藏空間戶型基礎(chǔ)知識(shí)完整的起居空間起居系列戶型分析要點(diǎn)147戶型基礎(chǔ)知識(shí)起居系列豪華的空間感覺 異型空間 高層高戶型分析要點(diǎn)148客廳主臥室次臥室家庭起居戶型基礎(chǔ)知識(shí)家庭起居空間起居系列戶型分析要點(diǎn)149戶型基礎(chǔ)知識(shí)臥室之間的關(guān)系 臥室集中布置/

34、臥室分開布置戶型分析要點(diǎn)150較大的戶型可以考慮雙主臥的設(shè)計(jì)： 即有兩個(gè)臥室擁有獨(dú)立衛(wèi)生間 適合于多代家庭 第二主臥可以給老人或者較大的子女使用 戶型基礎(chǔ)知識(shí)臥室系列雙主臥的設(shè)計(jì)戶型分析要點(diǎn)151步入式衣帽間主臥主衛(wèi)小入口玄關(guān)儲(chǔ)藏空間書房戶型基礎(chǔ)知識(shí)完整的主臥空間臥室系列戶型分析要點(diǎn)152三房二廳建筑面積約：188.45-189.67 平方米相對(duì)集中而獨(dú)立的服務(wù)性空間（含保姆間）戶型基礎(chǔ)知識(shí)輔助空間服務(wù)性空間戶型分析要點(diǎn)153廚房功能陽臺(tái)輔助入口傭人間戶型基礎(chǔ)知識(shí)輔助空間服務(wù)性空間戶型分析要點(diǎn)154 中、西廚分離，細(xì)化功能空間，帶來使用的便捷；結(jié)合餐廳與廚房，自然分隔出家庭活動(dòng)室，提高使用效率

35、。戶型基礎(chǔ)知識(shí)輔助空間廚房戶型分析要點(diǎn)155干濕分區(qū)南北通透北向外飄窗戶型基礎(chǔ)知識(shí)輔助空間衛(wèi)生間戶型分析要點(diǎn)156戶型基礎(chǔ)知識(shí)輔助空間設(shè)置儲(chǔ)藏空間戶型分析要點(diǎn)157多功能房多功能房所謂“半居”的設(shè)計(jì)即一個(gè)小面積的多功能房，在面積上不足以滿足一個(gè)次臥室的大小。但是對(duì)于二、三居的少居室戶型，這樣的小房間可以成為居室功能不足的一個(gè)補(bǔ)充。戶型基礎(chǔ)知識(shí)空間靈活性多功能半居亮點(diǎn)與創(chuàng)新趨勢戶型分析要點(diǎn)158戶型基礎(chǔ)知識(shí)空間的豐富性大面寬的橫廳亮點(diǎn)與創(chuàng)新趨勢戶型分析要點(diǎn)159戶型基礎(chǔ)知識(shí)亮點(diǎn)與創(chuàng)新趨勢外飄窗、角窗戶型分析要點(diǎn)160 建筑面積98 兩室兩廳一衛(wèi) 局部錯(cuò)層設(shè)計(jì) 獨(dú)立餐廳 南向采光衛(wèi)生間，干濕分區(qū) 大面寬、小進(jìn)深 外飄窗與陽光露臺(tái)戶型基礎(chǔ)知識(shí)典型戶型示意緊湊兩居戶型案例分析161 建筑面積138 三室兩廳兩衛(wèi) 采光玄關(guān) 北側(cè)觀景餐廳 步入式衣帽間 大儲(chǔ)藏空間 轉(zhuǎn)角外飄窗戶型基礎(chǔ)知識(shí)典型戶型示意緊湊三居戶型案例分析162 建筑面積165 三加一室兩廳兩衛(wèi) 局部錯(cuò)層 多功能生活廳 步入式衣帽間 大儲(chǔ)藏空間 外飄窗與陽光露臺(tái)戶型基礎(chǔ)知識(shí)典型戶型示意舒