一起架空層車位權(quán)屬糾紛引發(fā)的法律思考

1、一起架空層車位權(quán)屬糾紛引發(fā)的法律考慮摘 要 目前隨著我國城市汽車保有量的進(jìn)步，對車位、車庫的需求也越來越大。由此也引發(fā)了一些新的法律問題。諸如小區(qū)內(nèi)利用架空層劃定的車位的權(quán)屬、開發(fā)商將這些車位賣于小區(qū)外的第三人等一些列的法律問題。本文擬從車位歸屬、訴訟主體資格等方面對該問題展開討論。關(guān)鍵詞 訴訟主體資格 架空層 車位該案的焦點(diǎn)問題主要集中三個(gè)方面，即業(yè)主委員會的訴訟主體資格、架空層的產(chǎn)權(quán)歸屬以及開發(fā)商將車位出售給第三人的合同效力問題。一、業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題一業(yè)主委員會享有訴訟主體資格的法律分析業(yè)主委員會是業(yè)主大會的事務(wù)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受業(yè)主大會的委托管理全體業(yè)主的共有部分和共同事務(wù)。也就意

2、味著，業(yè)主委員會不能獨(dú)立于業(yè)主大會而獨(dú)立存在，其執(zhí)行事務(wù)是基于業(yè)主大會的授權(quán)。因此，業(yè)主委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。那么，業(yè)委會在執(zhí)行管理職務(wù)的過程中可以具備訴訟主體資格呢？在我國?物權(quán)法?第78條和83條中都規(guī)定，假設(shè)業(yè)主委會的決定損害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主可以懇求人民法院予以撤銷；反過來，假設(shè)業(yè)主有施行一些損害其他業(yè)主的行為，例如在小區(qū)內(nèi)不服從管理任意丟棄垃圾、隨意搭建等，業(yè)主委員會也可以要求其停頓這些損害行為。這就說明，我國物權(quán)法上實(shí)際上賦予了業(yè)委會的民事主體的資格。因此，我們認(rèn)為業(yè)主委員會在某些訴訟活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)具有訴訟主體資格，否那么其職責(zé)將無法實(shí)現(xiàn)。另外一些地方性法規(guī)也直接明確的賦予業(yè)主

3、委員會主體資格。例如?福建省物業(yè)管理?xiàng)l例?第18條第5項(xiàng)規(guī)定就明確肯定了業(yè)主委員會訴訟主體資格，業(yè)主委員會可以“根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法進(jìn)展訴訟。因此，我們認(rèn)為業(yè)主委員會在某些訴訟活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)具有訴訟主體資格，否那么其職責(zé)將無法實(shí)現(xiàn)。二業(yè)主委員會訴訟主體資格的法律限制通過法律分析，本文認(rèn)為業(yè)主委員會原那么上可以作為民法上的其他組織，提起并參與訴訟。但是業(yè)主委員會的性質(zhì)決定了其訴訟主體資格必須得到限制，業(yè)主委員會不是在所有的訴訟中都享有主體的身份，即不是針對所有事項(xiàng)都可以提起或者以被告身份參與訴訟。根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?的規(guī)定，業(yè)主委員會可以召集業(yè)主大會、代表業(yè)主與物業(yè)公司簽

4、訂效勞合同，并且業(yè)主委員會應(yīng)該在法律規(guī)定范圍內(nèi)履行職責(zé)，不得從事與物業(yè)無關(guān)的活動(dòng)。據(jù)此，作為代表業(yè)主的業(yè)委會是業(yè)主自治的社團(tuán)組織，其主要功能是代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。這就決定了業(yè)主委員會在涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的訴訟中它是適格的主體。因此，在以下幾種情況下業(yè)委會可以作為適格的訴訟主體參與訴訟：第一，物業(yè)公司違犯效勞合同損害業(yè)主合法權(quán)益的；第二，就提早解除物業(yè)效勞合同沒有達(dá)成協(xié)議的；第三，物業(yè)效勞合同終止時(shí)，物業(yè)公司回絕將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料資料移交給也維護(hù)的；筆者認(rèn)為業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動(dòng)中針對某些管理事項(xiàng)可以以自己的名義提起民事訴訟，是適格的民事訴訟主體。但是，在司法理論中應(yīng)特別注意目前法律

5、對業(yè)主委員會訴訟主體資格的限制有哪些。根據(jù)現(xiàn)行法律，業(yè)主委員會只有在涉及物業(yè)管理糾紛中具有主體資格，并且其提起訴訟應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會的授權(quán)，并且是為了全體業(yè)主的公共利益參與訴訟。二、架空層車位的歸屬問題目前我國很多省份新建小區(qū)為了空氣流通和減少潮濕大多都采取底層架空的設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)改善了底層的居住環(huán)境，但是對于架空層的權(quán)利歸屬因?yàn)槟壳胺蛇€沒有非常明確的權(quán)屬規(guī)定，因此在理論中關(guān)于架空層的權(quán)利歸屬卻極容易引發(fā)糾紛。對于利用架空層建立的店面和會所，由于其組成了一定的密閉空間，對于這種架空層的歸屬已經(jīng)有明確的規(guī)定，所以針對這部分不容易產(chǎn)生糾紛。但是，利用架空層劃定的車位卻容易產(chǎn)生歸屬糾紛。一架空層車位歸屬

6、的爭議當(dāng)前在理論界關(guān)于利用架空層劃定的車位的權(quán)利歸屬還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識，爭議相對還是比較大的。在理論界形成了一些不同的認(rèn)識。鑒于篇幅的問題，我們這里只介紹幾種比較有代表性的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，假設(shè)住宅小區(qū)的建造者在建造小區(qū)時(shí)，架空層并沒有計(jì)入公攤。那么架空層在權(quán)屬上應(yīng)該屬于開發(fā)商。詳細(xì)在該架空層上劃定的車位也應(yīng)就當(dāng)屬于小區(qū)的建造者；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，假設(shè)當(dāng)事人之間關(guān)于架空層沒有進(jìn)展約定，并且現(xiàn)行法律也沒有規(guī)定的情況下，可以推定為共有，即由業(yè)主和開發(fā)商共有；還有的學(xué)者認(rèn)為，架空層在性質(zhì)上只是一定的空間，不應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的對象?？梢园鸭芸諏涌闯梢环N依附于主建筑物的從物。那么按照主物所有權(quán)決定從物

7、所有權(quán)的原那么，架空層所在的建筑物產(chǎn)權(quán)歸誰，架空層車位也應(yīng)當(dāng)歸誰。但是，從司法理論來看，以上幾種觀點(diǎn)都沒有可以很好的解決架空層車位的權(quán)利歸屬問題。二架空層車位的法律性質(zhì)在建筑物區(qū)分所有包括對專有部分的專有所有權(quán)和對共有部分的共有權(quán)。專有部分和共有部分權(quán)屬大有不同。因此我們在認(rèn)定架空層車位的歸屬時(shí)，需要明確架空層是屬于專有部分還是共有部分。假設(shè)架空層屬于共有部分，那么其權(quán)屬不會也不應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生爭議；但是架空層假設(shè)在性質(zhì)上屬于專有部分，在理論中才會產(chǎn)生爭議。那么，架空層上劃定的車位從法律性質(zhì)上來看是否屬于專有部分呢？ 對于什么是專有部分，最高人民法院?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干

8、問題的解釋?以下簡稱?解釋?第二條：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部門：一具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，可以明確區(qū)分；二具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三可以登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。因此從司法解釋的規(guī)定來看，小區(qū)內(nèi)的專有部分的構(gòu)成要件有三，分別是：構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、登記。因此，可以從以上三個(gè)方面來分析架空層上劃定的車位是否屬于專有部分。首先，從構(gòu)造上的獨(dú)立性來看，按照傳統(tǒng)的觀點(diǎn)，構(gòu)造上的獨(dú)立性是指由四周墻壁、天花板、地板等組成的獨(dú)立空間。那么，按照傳統(tǒng)的觀點(diǎn)架空層車位很難被認(rèn)定為具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。但是按照?解釋?的規(guī)定，

9、建筑物中的某一部分即使在物理構(gòu)造上沒有獨(dú)立性，但是假設(shè)可以明確區(qū)分，可以獨(dú)立使用，并且可以登記，仍然不阻礙其被認(rèn)定為專有部分；其次，架空層車位是由地上四條線所形成的一個(gè)空間，這四條線形成一個(gè)長方形。這個(gè)長方形在使用上可以排除別人的使用；最后，對于登記要進(jìn)展正確的理解。并不是只有登記機(jī)關(guān)登記簿上記載的才是專有部分。因?yàn)槟壳拔覈怯浿贫冗€不是很完善，有些地方對車位進(jìn)展了登記，有些地方對車位沒有進(jìn)展登記。所以不能僅僅通過是否有登記來看車位是不是屬于專有部分。即使沒有登記，只要具備以上其他要件也應(yīng)被認(rèn)定為專有部分。因此，對于架空層車位我們認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為?物權(quán)法?第70條所講的專有部分。既然，該部分

10、可以構(gòu)成專有部分，那么利用該部分劃定的車位的權(quán)利歸屬，似乎應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。但是，架空層車位屬于專有部分并不當(dāng)然的意味著該車位屬于開發(fā)商所有，對此，需要進(jìn)一步分析。三架空層車位權(quán)利歸屬認(rèn)定以上我們分析了架空層的法律屬性，認(rèn)定其可以構(gòu)成建筑物的專有部分。那么對于利用架空層劃定的車位的權(quán)利歸屬，我們擬從以下兩種情況來分析：1.在架空層上劃定的車位屬不屬于建筑區(qū)劃內(nèi)車位。按照?物權(quán)法?第74的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位的權(quán)利歸屬，當(dāng)事人可以通過出售、附贈(zèng)或者出租的方式約定歸屬。從字面含義來看，由于出售、附贈(zèng)或者出租這三種方式都是以車位、車庫的所有權(quán)歸于開發(fā)商為前提的，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為在建造

11、小區(qū)時(shí)已經(jīng)規(guī)劃了用于停放汽車的車位，在當(dāng)事人沒有約定的情況下歸開發(fā)商所有。因此，從以上分析可以得出這樣的結(jié)論，建筑規(guī)劃內(nèi)的車位在沒有相反約定的情況下應(yīng)歸開發(fā)商所有。因此，利用架空層建立的停車位，假設(shè)已經(jīng)列入建立規(guī)劃，那么從理論上來講就應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。假設(shè)沒有列入建筑區(qū)劃就應(yīng)當(dāng)歸屬業(yè)主共有。2.該架空層車位歸屬有沒有事先約定。通過以上分析我們知道建筑規(guī)劃內(nèi)的車庫、車位在沒有約定的情況下歸屬于開發(fā)商所有。當(dāng)然，開發(fā)商與業(yè)主也可以就該部分進(jìn)展約定。有約定的，約定優(yōu)先適用。三、開發(fā)商與業(yè)主以外的第三人簽訂的買賣車位、車庫合同的合同效力問題關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位和車庫的歸屬，我國?物權(quán)法?

12、第74條應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這一規(guī)定的立法目的主要是為理解決目前城市小區(qū)內(nèi)停車難的問題而設(shè)定的。因此我們分析?物權(quán)法?第74條不難發(fā)現(xiàn)，其立法目的就是為理解決停車難的問題。因此在權(quán)利歸屬上立法者考量的是把所有權(quán)給誰更可以解決停車難問題。顯然立法者認(rèn)為把所有權(quán)賦予開發(fā)商可以更好的解決該問題。但是為了平衡開發(fā)商和業(yè)主間的關(guān)系，在?物權(quán)法?第74條中又規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的規(guī)劃用于停車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其目的就是為了防止開發(fā)商任意把對車位賣給小區(qū)以外的第三人，以保護(hù)小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。該規(guī)定的立法目的是良好的，但是規(guī)定的過于模糊，容易在實(shí)務(wù)操作中產(chǎn)生爭議。在最高人民法院的?解釋?的第5條對于什

13、么是“首先滿足業(yè)主需要作了進(jìn)一步的解釋，規(guī)定“建立單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車位與房屋套數(shù)的比例。雖然司法解釋進(jìn)一步細(xì)化了?物權(quán)法?第74條的規(guī)定，但是存在的問題仍然非常明顯。即“首先滿足業(yè)主需要該如何界定？一“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的界定關(guān)于如何界定“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，學(xué)界一直有不同的觀點(diǎn)。大體有以下兩種主要的觀點(diǎn)。部分學(xué)者認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫在滿足所有業(yè)主需要以前，不能向小區(qū)以外的第三人以

14、出租或出售等方式處分。因此按照該觀點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)的車庫和車位向小區(qū)以外第三人處分的前提是首先滿足全體業(yè)主的需要。以福州市為例，大部分小區(qū)實(shí)際上很難到達(dá)一比一的配比。因此在這種配比情況下，開發(fā)商根本上無法向小區(qū)以外的第三人處分。因此按照這種觀點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)的車庫和車位永遠(yuǎn)無法向小區(qū)以外的第三人出售或者出租；另外一些學(xué)者認(rèn)為，該司法解釋世紀(jì)上只是給了小區(qū)業(yè)主優(yōu)先購置權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。即，在開發(fā)商向小區(qū)以外的第三人出售或者出租車位時(shí)，在同等條件下，小區(qū)業(yè)主有優(yōu)先購置權(quán)或者優(yōu)先承租權(quán)。上述第一種觀點(diǎn)確實(shí)起到理解決業(yè)主停車難的問題，充分維護(hù)了業(yè)主的利益。但是這樣的規(guī)定對于小區(qū)的建造者而言就過于苛刻。小區(qū)建造者假設(shè)

15、無法就價(jià)格與業(yè)主達(dá)成協(xié)議時(shí)，仍然限制開發(fā)商對外出售或出租，勢必打擊開發(fā)商建造更多的停車位的熱情。相比較而言，第二種觀點(diǎn)較能兼顧到業(yè)主與開發(fā)商之間的雙方利益，更具合理性。但開發(fā)商借助“同等價(jià)格條件也很容易到達(dá)躲避“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的限制，迫使業(yè)主高價(jià)購置或承租，使法律保護(hù)業(yè)主的目的落空。對此，我們認(rèn)為在第二種觀點(diǎn)的根底上，可以設(shè)計(jì)制定一個(gè)嚴(yán)格、細(xì)化的優(yōu)先購置權(quán)制度。第一，設(shè)定一個(gè)制止期，即在一個(gè)合理期限內(nèi)，制止開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主以外的第三人銷售或出租的車位、車庫。只有經(jīng)過了這段制止期后，開發(fā)商才能將車位、車庫出售或出租給業(yè)主外第三人。同時(shí)，我們認(rèn)為制止期的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商銷售完最后一套房產(chǎn)

16、開始計(jì)算，可以到達(dá)保障小區(qū)每個(gè)業(yè)主權(quán)益的目的。這一規(guī)定，也賦予了開發(fā)商在期限外向小區(qū)業(yè)主外的第三人出售或出租的可能，從而保障了開發(fā)商的利益，能充分收回投資本錢或獲得投資回報(bào)，并到達(dá)物盡其用目的。第二，設(shè)定一個(gè)優(yōu)先期，要求開發(fā)商將車位、車庫出售或出租給第三人時(shí)需在一定期間內(nèi)提早告知業(yè)主，以便業(yè)主主張優(yōu)先權(quán)。這個(gè)點(diǎn)，參照?最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?關(guān)于承租人優(yōu)先購置權(quán)的規(guī)定一樣，開發(fā)商在出售或出租車位、車庫時(shí)負(fù)有提早告知義務(wù)，如在這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主主張優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)予以支持，當(dāng)然考慮到享有優(yōu)先權(quán)的業(yè)主人數(shù)可能較多，范圍較大，因此這個(gè)期限應(yīng)當(dāng)長于承租人主張優(yōu)

17、先權(quán)的15天，需設(shè)定一個(gè)更合理的期限。第三，設(shè)定一種異議權(quán)，即賦予有意購置或承租車位、車庫的小區(qū)業(yè)主在認(rèn)為開發(fā)商或其他權(quán)利人出售或出租的價(jià)格過高時(shí)有權(quán)提出異議。業(yè)主可在一定期限內(nèi)可以向法院提起訴訟。從而到達(dá)挾制開發(fā)商利用“同等條件損害業(yè)主利益的目的，同時(shí)，我們可以向法院提起異議訴訟的期限應(yīng)當(dāng)于上面所訴的告知期一樣為宜。至于，上述提到的制止期、優(yōu)先期、異議期的期限到底應(yīng)為多久才合理的問題，我們認(rèn)為有待于進(jìn)一步的討論。二“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要這一規(guī)定的法律性質(zhì)以及違犯這一規(guī)定下合同的效力界定“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的法律性質(zhì)是認(rèn)定違犯這一規(guī)定時(shí)合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵問題。對此，學(xué)界也有不同的看法。有一部分學(xué)者認(rèn)為，“該規(guī)定只是建議性的，不具有強(qiáng)迫執(zhí)行的效力；又有的學(xué)者認(rèn)為，在還沒有完全滿足業(yè)主合理需要的前提下，開發(fā)商將規(guī)劃停車的車位賣給小區(qū)以外的第三人，損害了業(yè)主的合法權(quán)益。在這種情況下假設(shè)不能使合同無效，那么立法的目的就會落空。因此對于合同的效力，筆者贊同第二種觀點(diǎn)。即?物權(quán)法?中關(guān)于“首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定，在性質(zhì)上屬于強(qiáng)行法標(biāo)準(zhǔn)。按照?合同法