長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)物業(yè)管理方案

1、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)方案2013年10月長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)方案2013年10月目錄一. 整體服務(wù)理念二. 各區(qū)域服務(wù)重點(diǎn)三. 服務(wù)方式與酬金四. 部分項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分享五. 公司介紹目錄一. 整體服務(wù)理念二. 各區(qū)域服務(wù)重點(diǎn)三. 服務(wù)方式與酬物業(yè)管理服務(wù)1) 整體服務(wù)理念物業(yè)管理服務(wù)1) 整體服務(wù)理念管理區(qū)域劃分與人員進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃管理區(qū)域劃分與人員進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃27層寫(xiě)字樓建筑面積：33,52220層寫(xiě)字樓建筑面積：28,67341層寫(xiě)字樓建筑面積：83,791T1,T2裙房建筑面積：83,945T3裙房建筑面積：17,060T3T1T2保護(hù)建筑建筑面積：5,690東區(qū)裙房西區(qū)裙房物業(yè)總體管理界

2、面27層寫(xiě)字樓20層寫(xiě)字樓41層寫(xiě)字樓T1,T2裙房T3裙房T物業(yè)管理界面業(yè)主營(yíng)運(yùn)及物管中心物業(yè)管理界面說(shuō)明甲方運(yùn)營(yíng)部門長(zhǎng)寧來(lái)福士世邦魏理仕物業(yè)管理中心物業(yè)管理界面業(yè)主營(yíng)運(yùn)及物管中心物業(yè)管理界面說(shuō)明甲方運(yùn)營(yíng)部門長(zhǎng)T1客服 （4人）T2客服 （2人）T3客服 （2人）西商客服 （3人）東商客服 （5人）物業(yè)管理中心 總體人員架構(gòu) (擬)分包服務(wù)：保潔服務(wù) 保安服務(wù)、高配、綠化、蟲(chóng)控、特種設(shè)備維保等管理中心人員小計(jì)：114人外判保潔：198人外判保安：312人 合計(jì)：624人 消防安全管理專員（1人）客服主管 （1人）工程部經(jīng)理 （1人）工程文秘 （1人）工程領(lǐng)班 （4人）出納 （1人）物業(yè)主任

3、（2人）保安主管 （1人）總經(jīng)理秘書(shū)（1人）物業(yè)經(jīng)理 （1人）會(huì)計(jì)（1人）主管工程師 （4人）物業(yè)助理 （6人）管理中心接待 （1人）寫(xiě)字樓接待 （6人）工程員工 （61人）財(cái)務(wù)經(jīng)理（1人）行政人事主任 （1人）文員兼?zhèn)}管 （2人）物業(yè)總經(jīng)理 （1人）T1客服 （4人工程員工工程經(jīng)理： 1位工程文秘： 1位主管工程師： 4位工程領(lǐng)班： 4位弱電技工： 8位強(qiáng)電技工： 18位暖通技工： 18位給排水技工：8位萬(wàn)能工： 8位倉(cāng)管工： 1位共計(jì)： 71位外判保潔清潔主管： 1位清潔領(lǐng)班： 8位外圍、機(jī)動(dòng)崗： 66位T1保潔： 27位T2&T3保潔： 31位商場(chǎng)清潔工： 48位車庫(kù)清潔工： 17位共計(jì)

4、： 198位外判保安保安主管： 1位保安領(lǐng)班： 6位監(jiān)控、外圍、機(jī)動(dòng)崗： 90位卸貨區(qū)保安： 12位T1保安： 32位T2 & T3保安：47位商場(chǎng)保安： 76位車庫(kù)管理保安：48位共計(jì)： 312位物業(yè)管理中心 細(xì)分崗位分布物業(yè)管理中心 細(xì)分崗位分布物業(yè)管理中心保安崗位圖保安主管編制1名保安領(lǐng)班編制6名機(jī)動(dòng)崗編制48名地下車庫(kù)出入口門崗（崗位5個(gè)、編制20名）地下車庫(kù)崗位14個(gè)，編制28名非機(jī)動(dòng)車庫(kù)崗位2個(gè)，編制6名T1保安崗位15個(gè)，編制32名T2保安崗位11個(gè)，編制26名T3保安崗位8.5個(gè)，編制21名西區(qū)商場(chǎng)崗位7.5個(gè)，編制18名東區(qū)商場(chǎng)崗位25個(gè)，編制58名卸貨區(qū)崗位3個(gè)，編制12名

5、監(jiān)控中心崗位3個(gè)，編制12名外圍保安崗位4個(gè)，編制16名外圍巡邏崗位2個(gè)，編制8名T1辦公樓T2辦公樓T3辦公樓西區(qū)商場(chǎng)東區(qū)商場(chǎng)地下車庫(kù)監(jiān)控中心卸貨區(qū)物業(yè)管理中心保安崗位圖保安主管編制1名T1辦公樓T2辦公樓T2015年2016年 Q4 Q1 Q2 及 Q3 Q1 Q3物業(yè)管理服務(wù)階段簡(jiǎn)述首期交付及對(duì)外宣傳推廣配合西區(qū)商場(chǎng)、T3辦公樓交付T1辦公樓交付運(yùn)行優(yōu)化方案進(jìn)行及服務(wù)提升T2辦公樓交付出售型寫(xiě)字樓交付及同期跟進(jìn)二裝管理（交叉施工）籌備期預(yù)算及開(kāi)辦費(fèi)用確定物業(yè)服務(wù)中心團(tuán)隊(duì)建設(shè)各項(xiàng)開(kāi)辦啟動(dòng)工作整體承接查驗(yàn)東區(qū)商場(chǎng)交付2014年2015年2016年 Q4 物業(yè)管理中心 人員進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃物業(yè)管理中心

6、 人員進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃財(cái)務(wù) 1) 物業(yè)管理費(fèi) 2) 采購(gòu)與費(fèi)用審批財(cái)務(wù) 1) 物業(yè)管理費(fèi) 2) 采購(gòu)與費(fèi)用審批建議物業(yè)管理費(fèi)收入及支出（入住率97%）建議物業(yè)管理費(fèi)收入及支出（入住率97%）物業(yè)管理費(fèi)調(diào)研 辦公樓截止至2013年第一季度物業(yè)管理費(fèi)調(diào)研 辦公樓截止至2013年第一季度物業(yè)管理費(fèi)調(diào)研 商業(yè)截止至2013年第一季度物業(yè)管理費(fèi)調(diào)研 商業(yè)截止至2013年第一季度物業(yè)管理費(fèi)收入分析 (按區(qū)域)能耗單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收入分析 (按區(qū)域)能耗單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)支出分析 (按區(qū)域)能耗單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)支出分析 (按區(qū)域)能耗

7、單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)支出分析 (按費(fèi)用種類)能耗單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)支出分析 (按費(fèi)用種類)能耗單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家T1物業(yè)管理費(fèi)(人民幣/平方米/月)月收入(人民幣/月) 31.00 25.00 31.00 43.00(建筑面積)商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)(人民幣/平方米/月)月支出(人民幣/月)月盈余/虧損(人民幣/月) 一期 2,921,403.32 3,508,471.54 -587,068.22 二期 5,647,360.37 5,789,590.01 -142,229.64 三期 7,070,797.54 7,115,513.03 -44,715.

8、49 總體 9,375,049.61 8,520,023.85 641,269.32物業(yè)管理費(fèi)分析T2物業(yè)管理費(fèi)(人民幣/平方米/月)T3物業(yè)管理費(fèi)(人民幣/平方米/月)T1物業(yè)管理費(fèi)月收入 31.00 財(cái)務(wù)保障CBRE公司總部財(cái)務(wù)部門支持第三方審計(jì)公司每年對(duì)項(xiàng)目上的財(cái)務(wù)賬目、固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估CBRE公司總部合規(guī)部門，主要是對(duì)項(xiàng)目上的現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)制度及相關(guān)的反腐系統(tǒng)文件進(jìn)行評(píng)估（如：相關(guān)合同、請(qǐng)購(gòu)及理由陳述表、政府官員調(diào)查總結(jié)表、供應(yīng)商承諾書(shū) 反腐敗聲明與保證、供應(yīng)商專業(yè)審查清單等）財(cái)務(wù)保障CBRE公司總部財(cái)務(wù)部門支持預(yù)算內(nèi)的采購(gòu)與費(fèi)用批準(zhǔn)流程甲方(長(zhǎng)寧來(lái)福士)CBRE 總部資深董事/董事CB

9、RE 總部財(cái)務(wù)經(jīng)理 CBRE 項(xiàng)目物業(yè)總經(jīng)理CBRE 項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理/主管工資及人事支出費(fèi)用其他物業(yè)運(yùn)行開(kāi)支費(fèi)用CBRE 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)專門賬戶完成付費(fèi)預(yù)算內(nèi)的采購(gòu)與費(fèi)用批準(zhǔn)流程甲方(長(zhǎng)寧來(lái)福士)CBRE CBR預(yù)算外的采購(gòu)與費(fèi)用批準(zhǔn)、應(yīng)急費(fèi)用審批流程CBRE 總部資深董事/董事CBRE 總部財(cái)務(wù)經(jīng)理 甲方(長(zhǎng)寧來(lái)福士)CBRE 項(xiàng)目物業(yè)總經(jīng)理CBRE 項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理/主管工資及人事支出費(fèi)用其他物業(yè)運(yùn)行開(kāi)支費(fèi)用CBRE 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)專門賬戶完成付費(fèi)預(yù)算外的采購(gòu)與費(fèi)用批準(zhǔn)、應(yīng)急費(fèi)用審批流程CBRE CBRE 審計(jì)報(bào)告Sample審計(jì)報(bào)告Sample管理重點(diǎn) 培訓(xùn)24物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)課程教學(xué)實(shí)習(xí)基地

10、CBRE注冊(cè)物業(yè)管理師中國(guó)區(qū)：74位管理重點(diǎn) 培訓(xùn)24物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)課程教學(xué)實(shí)習(xí)基地CBR“英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員資格課程”教學(xué)考核基地CBRE 英國(guó)特許房屋經(jīng)理中國(guó)區(qū)：111位管理重點(diǎn) 培訓(xùn)“英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員資格課程”CBRE 英國(guó)特許房屋經(jīng)體系文件建立 收房流程收房不合格收房合格收房完畢，業(yè)主/租戶提出二裝申請(qǐng)記錄不合格項(xiàng)目，要求總包方限期進(jìn)行整改，工程部跟進(jìn)，限期并達(dá)到業(yè)主/租戶收房要求不合格項(xiàng)復(fù)檢復(fù)檢直至達(dá)到業(yè)主/租戶要求通知業(yè)主/租戶再次收房甲方銷售確認(rèn)客服部接到業(yè)主/租戶收房通知書(shū)工程部確認(rèn)與總包方收房完畢，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題客服部跟進(jìn)銷售與業(yè)主/租戶確認(rèn)收房日期，時(shí)間客服部組

11、織各專業(yè)與業(yè)主/租戶召開(kāi)首次協(xié)調(diào)會(huì)，準(zhǔn)備收房相關(guān)文件業(yè)主/租戶繳納費(fèi)用購(gòu)房余款預(yù)付管理費(fèi)維修基金其他款項(xiàng)業(yè)主/租戶接到客戶收房通知書(shū)收房（驗(yàn)房）交樓文本制定交樓表單臨時(shí)管理規(guī)約業(yè)戶手冊(cè)裝修手冊(cè)看房托管協(xié)議由客服部牽頭，各相關(guān)專業(yè)共同配合完成 物業(yè)管理中心跟進(jìn) 甲方運(yùn)營(yíng)部門跟進(jìn)體系文件建立 收房流程收房不合格收房合格收房完畢，業(yè)主/體系文件建立 交房流程人員、物品、場(chǎng)地準(zhǔn)備管理人員統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，整理資料，建立客戶檔案，反饋給相關(guān)部門。交樓資料準(zhǔn)備（禮盒、文件）業(yè)主/租戶備齊資料前來(lái)收樓統(tǒng)一辦理手續(xù)填寫(xiě)入住租戶情況登記表交樓人員檢查相關(guān)部門的確認(rèn)甲方財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理處財(cái)務(wù)部進(jìn)行收費(fèi)非統(tǒng)一辦理手續(xù)客

12、服部將信息反饋給發(fā)展商法務(wù)部交樓人員告知上級(jí)主管是否收樓交樓單元清潔檢查（提前一日）交樓人員組織各專業(yè)人員陪同業(yè)主/租戶收樓驗(yàn)房，并填寫(xiě)相關(guān)表格，并確認(rèn)水電表讀數(shù)。根據(jù)甲方與業(yè)主/租戶商定具體收樓時(shí)間配合驗(yàn)房。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查問(wèn)題，填寫(xiě)設(shè)備設(shè)施情況檢查表，跟進(jìn)承包商整改，與業(yè)主辦理移交手續(xù)。否是 物業(yè)管理中心跟進(jìn) 甲方運(yùn)營(yíng)部門跟進(jìn)體系文件建立 交房流程人員、物品、管理人員統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，體系文件建立 - 裝修流程提供和簽署相關(guān)必備文件客服部告知否發(fā)放施工單位施工許可證，正式進(jìn)場(chǎng)施工單位接受隱蔽工程驗(yàn)收繼續(xù)施工，裝修完畢接受消、電、環(huán)境檢查向物業(yè)提供審批報(bào)告，進(jìn)行竣工驗(yàn)收驗(yàn)收合格后，客戶準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)手續(xù)

13、，施工單位按規(guī)定期限到物業(yè)辦理退費(fèi)手續(xù)各部門審核同意后，由客服部發(fā)放各專業(yè)應(yīng)確定各自巡視項(xiàng)目各專業(yè)確定驗(yàn)收工作內(nèi)容相關(guān)政府部門保安部工程部客服部需交納的相關(guān)費(fèi)用所需各類圖紙施工期間定期巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)違反施工規(guī)定的現(xiàn)象進(jìn)行阻止和處罰否，則進(jìn)行整改至隱檢合格客戶提交二裝圖紙各專業(yè)角度進(jìn)行審圖收房完畢，客戶提出二裝申請(qǐng)客戶需提交二裝必備的資料和相關(guān)手續(xù) 物業(yè)管理中心跟進(jìn) 甲方運(yùn)營(yíng)部門跟進(jìn)體系文件建立 - 裝修流程提供和簽署相關(guān)必備文件客服部告知否體系文件建立 設(shè)施設(shè)備巡檢流程了解自身責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備按規(guī)定的時(shí)間、次數(shù)對(duì)責(zé)任設(shè)備巡查檢查設(shè)備表面及機(jī)內(nèi)清潔情況是否良好清潔檢查端子緊固情況是否良好緊固接

14、口端子檢查告警情況檢查設(shè)備異味、異聲及過(guò)熱情況確認(rèn)設(shè)備正常后完成巡查記錄巡查工作日志否是否是有無(wú)否是是否正常查明原因維修維修查明原因有無(wú)告警體系文件建立 設(shè)施設(shè)備巡檢流程了解自身責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備按體系文件建立 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) (SOP 與 KPI)體系文件建立 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) (SOP 與 KPI)體系文件建立 危機(jī)處理體系文件建立 危機(jī)處理體系文件建立 危機(jī)處理A. 消防演習(xí)C. 急救演練B. 防汛防臺(tái)D. 緊急搶修E. 媒體溝通ABCDE體系文件建立 危機(jī)處理A. 消防演習(xí)C. 急救演練B. 焦點(diǎn)二次裝修管理施工時(shí)間控制噪音控制：辦公樓噪音不可超過(guò)40分貝商場(chǎng)噪音不可超過(guò)55分貝環(huán)境控制：TVOC（甲

15、醛）標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不大于0.6mg/m3體系文件建立 二次裝修焦點(diǎn)二次裝修管理施工時(shí)間控制體系文件建立 二次裝修物業(yè)管理服務(wù)2) 各區(qū)域服務(wù)重點(diǎn)T2T3物業(yè)管理服務(wù)2) 各區(qū)域服務(wù)重點(diǎn)T2T3物業(yè)管理服務(wù) 管理界面 (T2, T3)41層寫(xiě)字樓建筑面積：83,79127層寫(xiě)字樓建筑面積：33,52220層寫(xiě)字樓建筑面積：28,673T1T2T3物業(yè)管理服務(wù) 管理界面 (T2, T3)27層寫(xiě)字樓20物業(yè)管理服務(wù) 管理界面系統(tǒng)化管理界面的區(qū)域分割門禁系統(tǒng)公共區(qū)域位置交通導(dǎo)向管理中心相對(duì)獨(dú)立建立不同區(qū)域物業(yè)人員制服區(qū)分不同區(qū)域不同制服，區(qū)分T1 、T2及T1、商場(chǎng)區(qū)域物業(yè)服務(wù)人員T1、商業(yè)區(qū)域T2、T3物

16、業(yè)管理服務(wù) 管理界面系統(tǒng)化管理界面的區(qū)域分割不同區(qū)域不物業(yè)管理服務(wù) 招標(biāo)流程前期準(zhǔn)備，辦理招標(biāo)備案簽定委托代理合同招標(biāo)小組組成招標(biāo)公告資格預(yù)審招標(biāo)文件資料采集編制招標(biāo)文件修改招標(biāo)文件開(kāi)發(fā)商確認(rèn)招標(biāo)文件修改招標(biāo)書(shū)發(fā)放招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)勘查答疑招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)勘查答疑組織評(píng)委專家投標(biāo)書(shū)提交開(kāi)標(biāo)會(huì)議評(píng)標(biāo)會(huì)議中標(biāo)結(jié)果公告發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)物業(yè)合同簽訂中標(biāo)備案整個(gè)招標(biāo)流程，在材料齊全的情況下，需要兩個(gè)月左右的準(zhǔn)備期，實(shí)際情況將甲方主導(dǎo)推進(jìn)前期準(zhǔn)備，辦理招標(biāo)備案簽定委托代理合同招標(biāo)小組組成招標(biāo)公告資物業(yè)及使用角度提供樣板區(qū)域建議建議租賃中心安排物業(yè)專員入駐，提供服務(wù)內(nèi)容咨詢及示范，給客戶直觀感受租賃中心大堂設(shè)置保安拉門禮儀服務(wù)

17、大堂外保安提供開(kāi)門禮儀服務(wù)建議采用綠化租擺形式，為來(lái)訪客戶創(chuàng)造身心愉快的商業(yè)環(huán)境定時(shí)定期進(jìn)行舒適度調(diào)整 (環(huán)境、溫度、光照、亮度、濕度等客戶直觀感受)，提升項(xiàng)目形象提供商務(wù)中心服務(wù)示范物業(yè)管理服務(wù) 租售中心管理建議物業(yè)及使用角度提供樣板區(qū)域建議物業(yè)管理服務(wù) 在管租售中心實(shí)景拍攝長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)物業(yè)管理方案資產(chǎn)收益/價(jià)值最大化降低風(fēng)險(xiǎn)合理化運(yùn)營(yíng)費(fèi)用提升資產(chǎn)價(jià)值最大化投資回報(bào)租戶全面資料建檔/防止客戶流失第三方收入來(lái)源提早續(xù)約談判地面翻修機(jī)電系統(tǒng)升級(jí)更新裝修管理二次開(kāi)發(fā)/定位LEED EB認(rèn)證主要服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)承包商管理預(yù)算能耗/能源管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)環(huán)境安全及健康風(fēng)險(xiǎn)管理制度專業(yè)資質(zhì)考核T2 T3 寫(xiě)

18、字樓重點(diǎn) - 資產(chǎn)管理服務(wù)資產(chǎn)收益/價(jià)值降低風(fēng)險(xiǎn)租戶全面資料建檔/防止客戶流失地面翻修租約續(xù)訂策略及市場(chǎng)進(jìn)度新租約及代理管理租約續(xù)訂市場(chǎng)概要表現(xiàn)定期更新維修保養(yǎng)工作安排處理租戶投訴并解答相關(guān)問(wèn)題租約終止及租約提前終止安排入住和退租押金收取及退還租戶關(guān)系管理維護(hù)業(yè)主權(quán)益代收租金及其它交易相關(guān)收益代繳稅款凈租金收益匯出月度/季度/年度資產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告(包括租務(wù)及 財(cái)務(wù)報(bào)告)租賃及租務(wù)管理代收租金及租金匯付T2 T3 寫(xiě)字樓重點(diǎn) - 資產(chǎn)管理服務(wù)租約續(xù)訂策略及市場(chǎng)進(jìn)度代收租金及其它交易相關(guān)收益租賃及租務(wù)管租務(wù)及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)管理 報(bào)告通訊互動(dòng)平臺(tái)IT智能管理系統(tǒng)解決方案物業(yè)管理客戶服務(wù)平臺(tái)及支持熱線能源

19、標(biāo)桿管理系統(tǒng)基于窗口查詢的關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù)及網(wǎng)絡(luò)提交/獲得報(bào)告可網(wǎng)絡(luò)訪問(wèn)管理報(bào)告可網(wǎng)絡(luò)連接的實(shí)時(shí)信息基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的能源基準(zhǔn)客戶和管理層的企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)T2 T3 寫(xiě)字樓重點(diǎn) - 資產(chǎn)管理服務(wù) (智能化平臺(tái))租務(wù)及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)管理 報(bào)告通訊互動(dòng)平臺(tái)IT智能管理長(zhǎng)寧來(lái)福士專屬微博專會(huì)網(wǎng)址CBRE房地產(chǎn)行情/市場(chǎng)狀況/ 項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)理財(cái)訊息附近商戶推薦贈(zèng)券/餐廳優(yōu)惠券票務(wù)、餐廳、快遞等代訂服務(wù)商務(wù)出行安排代步租賃增值服務(wù)物業(yè)管理服務(wù) - T2 與 T3 其他服務(wù)長(zhǎng)寧來(lái)福士專屬微博增值服務(wù)物業(yè)管理服務(wù) - T2 與 T3 41層寫(xiě)字樓建筑面積：83,79127層寫(xiě)字樓建筑面積：33,52220層寫(xiě)字樓建筑面積：

20、28,673物業(yè)管理服務(wù) 管理界面 (T1)T1T2T327層寫(xiě)字樓20層寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù) 管理界面 (T1)管理重點(diǎn) - 環(huán)境與環(huán)保為了用戶、訪客的健康而提高室內(nèi)空氣質(zhì)量力爭(zhēng)將ISO環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到貴項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最高水平環(huán)境質(zhì)素增加員工環(huán)保意識(shí)空氣質(zhì)量及環(huán)境保護(hù)可持續(xù)性場(chǎng)地節(jié)水 能源與大氣室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)材料及資源創(chuàng)新設(shè)計(jì)地區(qū)優(yōu)先性可持續(xù)性發(fā)展世邦魏理仕為USGBC成員之一中國(guó)區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部團(tuán)隊(duì)有3名LEED 認(rèn)證專家管理重點(diǎn) - 環(huán)境與環(huán)保空氣質(zhì)量及環(huán)境保護(hù)可持續(xù)性場(chǎng)地節(jié)水 物業(yè)管理服務(wù) 空氣質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù) 空氣質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù) 某寫(xiě)字樓大堂管理方案導(dǎo)向設(shè)置門禁系統(tǒng)接待前臺(tái)與禮賓臺(tái)設(shè)置商務(wù)中

21、心的設(shè)置商務(wù)物品租賃（雨傘、推車、周轉(zhuǎn)箱等）特殊天氣物品配備大堂材質(zhì)日常保養(yǎng)與維護(hù)展示區(qū)活動(dòng)方案（如需）日常運(yùn)行安全管理建議節(jié)能建議物業(yè)管理服務(wù) 某寫(xiě)字樓大堂管理方案物業(yè)管理服務(wù) - 商業(yè)區(qū)管理界面T3裙房建筑面積：17,060T1,T2裙房建筑面積：83,945東區(qū)裙房西區(qū)裙房物業(yè)管理服務(wù) - 商業(yè)區(qū)管理界面T3裙房T1,T2裙房東區(qū)裙項(xiàng)目特點(diǎn)： 店多面廣 防污難度大：油煙、油污水、噪音、廚余垃圾特殊要求 燃?xì)獍踩?yīng) 空調(diào)氣流組織 油煙排放處理 干濕垃圾分類 廚余垃圾清運(yùn) 地坪降板處理 清潔用房布置物業(yè)管理服務(wù) 餐飲項(xiàng)目特點(diǎn)：設(shè)計(jì)圖紙建議 - 面積、影廳坡度、屏寬 - 樓板荷載、電氣、溫控

22、 - 消防、隔音、天線地線休憩區(qū)、盥洗室的配置餐飲小食等貨運(yùn)路線人流/物流導(dǎo)向與日常管理界面劃分專項(xiàng)設(shè)備 (電梯等)(與商業(yè)區(qū)不同運(yùn)作時(shí)段的管理)物業(yè)管理服務(wù) 影院設(shè)計(jì)圖紙建議皂液機(jī)大卷廁紙機(jī)坐廁墊紙機(jī)空氣清新機(jī)滅蠅燈驅(qū)蟲(chóng)定時(shí)噴機(jī)物業(yè)管理服務(wù) 環(huán)境 (蟲(chóng)控、洗手間)皂液機(jī)大卷廁紙機(jī)坐廁墊紙機(jī)空氣清新機(jī)滅蠅燈驅(qū)蟲(chóng)定時(shí)噴機(jī)物業(yè)管物業(yè)管理服務(wù) - 工程建議運(yùn)營(yíng)階段的業(yè)態(tài)調(diào)整確定業(yè)態(tài)定位、比例排油煙、上下水、污水管道設(shè)置及排放等設(shè)備調(diào)整兩個(gè)消防中心+一個(gè)監(jiān)控中心之間的信息聯(lián)動(dòng)二次裝修中消防電位電子碼CRT描述更新確保運(yùn)營(yíng)正常、迅速響應(yīng)應(yīng)急情況消防施工方與以前商戶名稱對(duì)應(yīng)一次裝修安全隱患前期介入有助于接

23、管運(yùn)營(yíng)規(guī)范二次裝修并協(xié)調(diào)管理設(shè)備設(shè)備等成品保護(hù)物業(yè)管理服務(wù) - 工程建議運(yùn)營(yíng)階段的業(yè)態(tài)調(diào)整商戶倉(cāng)庫(kù)裝修裝修材料須符合消防部門相關(guān)要求能耗計(jì)量管理系統(tǒng)建議能源管理平臺(tái)必要時(shí)考慮預(yù)付費(fèi)電表非正常營(yíng)業(yè)時(shí)間能耗費(fèi)用影院、酒吧、歌城等商戶能源利用率低工程人員加班費(fèi)用建議在適當(dāng)區(qū)域采用VRV空調(diào)系統(tǒng)項(xiàng)目總體施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避物業(yè)管理服務(wù) - 工程建議商戶倉(cāng)庫(kù)裝修物業(yè)管理服務(wù) - 工程建議物業(yè)管理服務(wù)保護(hù)建筑區(qū)域物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)保護(hù)建筑區(qū)域思南公館總建筑面積：65,154平方米地理位置： 重慶南路258號(hào)（近復(fù)興中路）物業(yè)性質(zhì)： 開(kāi)放式商業(yè) / 酒店 / 精裝公寓 /企業(yè)公館管理方式： 全權(quán)管理管理重

24、點(diǎn)： - 保護(hù)建筑依舊翻新維保工作- 舊式洋房改建與規(guī)范指標(biāo)的共融- 各種應(yīng)急系統(tǒng)與流程- 環(huán)評(píng)處理- 各種類型標(biāo)識(shí)必須清晰- 39株近百年古樹(shù)綜合養(yǎng)護(hù)- 大型活動(dòng)人流安全管理文化底蘊(yùn)中老式花園洋房花園中的商場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)類似案例經(jīng)驗(yàn)分享思南公館文化底蘊(yùn)中老式花園洋房類似案例經(jīng)驗(yàn)分享查詢機(jī)全自動(dòng)收費(fèi)站車位指示燈車輛外觀系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù) 停車場(chǎng)停車場(chǎng)管理方案出入管理系統(tǒng) (包括時(shí)租管理和月租管理)智能系統(tǒng) (車牌識(shí)別、語(yǔ)音對(duì)講、車輛引導(dǎo)、中央管理、非機(jī)動(dòng)車停車管理)特色設(shè)備 (超聲波車位探測(cè)器)信號(hào)無(wú)盲點(diǎn) (對(duì)講機(jī)、移動(dòng)、聯(lián)通、電信、WIFI等)自助式繳費(fèi)機(jī)查詢機(jī)全自動(dòng)收費(fèi)站車位指示燈車輛外觀系

25、統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù) 停物業(yè)管理服務(wù) 停車場(chǎng)系統(tǒng)管理軟件系統(tǒng)登錄用戶編輯權(quán)限設(shè)定收費(fèi)界面物業(yè)管理服務(wù) 停車場(chǎng)系統(tǒng)管理軟件系統(tǒng)登錄用戶編輯權(quán)限設(shè)定建筑垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)臨時(shí)卸貨平臺(tái)物業(yè)管理服務(wù) 地下室地下室方案駕駛員休息客用、員工盥洗室卸貨平臺(tái)垃圾房/建筑垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)租戶迷你倉(cāng)庫(kù)員工餐廳 (如有)物業(yè)用房戶外出租車上下客區(qū)建議物業(yè)用房駕駛員休息室員工餐廳區(qū)域例：物業(yè)管理服務(wù) 地下室地下室方案物業(yè)用房駕駛員休息室員工餐物業(yè)管理服務(wù)3) 服務(wù)方式與酬金物業(yè)管理服務(wù)3) 服務(wù)方式與酬金服務(wù)方式與酬金我司將以酬金制模式為貴司提供項(xiàng)目全權(quán)委托物業(yè)管理服務(wù)。服務(wù)方式與酬金我司將以酬金制模式為貴司提供項(xiàng)目全權(quán)委托物業(yè)

26、管物業(yè)管理服務(wù)4) 部分項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分享 (上海地區(qū))物業(yè)管理服務(wù)4) 部分項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分享金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)總建筑面積：178,492平方米地理位置： 張揚(yáng)路3611弄物業(yè)性質(zhì)： 開(kāi)放式商業(yè) / 寫(xiě)字樓 管理方式： 全權(quán)管理管理重點(diǎn)： - 三個(gè)月八十五家租戶之二次裝修- 租戶消防意識(shí)薄弱- 各種應(yīng)急系統(tǒng)與流程- 環(huán)評(píng)處理- 各種類型標(biāo)識(shí)必須清晰- 后場(chǎng)與隔油池系統(tǒng)化管理- 大型活動(dòng)人流安全管理Life HubJin Qiao花園中之商場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)類似案例經(jīng)驗(yàn)分享金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)Life HubJin Qiao類似案例經(jīng)嘉亭薈城市生活廣場(chǎng) 總建筑面積： 75,481 平方米地理位置： 墨玉南路1033號(hào)物業(yè)性質(zhì)： 開(kāi)放式商業(yè) / 精裝公寓 管理方式： 全權(quán)管理管理重點(diǎn)： - 集中開(kāi)業(yè)前的二次裝修 - 與公建設(shè)施聯(lián)通的管理分割 - 地鐵11號(hào)線安亭站鏈接區(qū)域管理 - 交通樞紐站及區(qū)域內(nèi)輔助設(shè)施的管理 - 各種類型標(biāo)識(shí)必須清晰 - 后場(chǎng)與隔油池管理 - 大型音樂(lè)節(jié)活動(dòng)人流安全管理Life HubAn Ting花園中之商場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)類似案例經(jīng)驗(yàn)分享嘉亭薈城市生活廣場(chǎng) 類似案例經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享5) 公司介紹5) 公