營銷工作思路

1、營銷招商思路為達到特定營銷招商目的特制的以下方案和人員安排一、項目現(xiàn)狀可售房源很多，招商業(yè)態(tài)不豐富，無主力業(yè)態(tài)入駐，商戶引進渠道較窄，當(dāng)?shù)厥袌鰳I(yè)態(tài)目前難以入駐，市場現(xiàn)已處于現(xiàn)房狀態(tài)，后期如不加強招商和銷售力度為恐對市場當(dāng)?shù)赜忻却蟠蛘劭郏绊懯袌鲂纬芍芷谝约颁N售最正確機會。二、營銷招商切入點負一層菜市場的引進將帶動周邊商戶以及周邊固定花銷人群的花銷，經(jīng)過菜市場的引進加強玉河大市場人口流動數(shù)量，為后期招商銷售業(yè)態(tài)供應(yīng)更好的平臺。三、營銷招商先期建議準備工作：1、深入認識本物業(yè)結(jié)構(gòu)和面對市場現(xiàn)狀進行解析2、對黃山區(qū)當(dāng)?shù)厥袌鰪堥_市場檢查3、依照市調(diào)情況對本物業(yè)進行項目主體業(yè)態(tài)定位4、充分解析了本物業(yè)

2、結(jié)構(gòu)和市場需要，確立了項目主體業(yè)態(tài)為農(nóng)貿(mào)批發(fā)類業(yè)態(tài)。5、依照項目主體業(yè)態(tài)進行業(yè)種分布和地域劃分。確立了主力店加名品專業(yè)店的業(yè)種配置6、依照項目業(yè)態(tài)定位及業(yè)種配置擬定招商方案。階段性睜動工作：營銷招商依照擬定的營銷招商框架條款，張開實質(zhì)性工作，在市場調(diào)研下張開目標客戶市場調(diào)研工作。并收集了商戶對營銷招商工作的建議、建議并進行了有效的解答，使首次接觸我項目的營銷招商工作的商戶能更好的去認識玉河大市場，為今后營銷招商工作打下優(yōu)異的基礎(chǔ)。落實擬定好的營銷招商方案，積極張開針對主力店營銷招商目標信息收集工作。依照信息收集情況，迅速解析消化，并鎖定目標。依照市場調(diào)研情報對于營銷招商目標資源困窮的現(xiàn)狀和要求

3、積極經(jīng)過外處拓客渠道進行市場營銷招商計劃。四、業(yè)態(tài)劃分建議1）負一層：農(nóng)貿(mào)市場（菜市場）2）一、二層：土特產(chǎn)、便民小吃、小百貨、餐飲（備注：餐飲需考慮用電需求）3）三、四層：電子數(shù)碼、電器城、少兒樂園、衣飾鞋帽4）五、六層：旅店酒店、少兒教育機構(gòu)五、目標客戶主次分明第一是確立主力店，其作用主要有四個：1、是有助于牢固整個項目的經(jīng)營，主力店占有整個項目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而知。有名度較高、有優(yōu)異業(yè)績記錄的主力店可使項目更加牢固，且有利于項目的可連續(xù)發(fā)展。2、有名的主力店的入駐可以吸引投資商的眼球，刺激未銷售鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。3、是主力店各自擁有必然忠誠度的花銷集體，

4、這一優(yōu)點可以幫助項目在今后的營運中，能在保持必然量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的功能;4、主力店的進駐可以影響中小店的租金水平，提升項目整體租金表現(xiàn)為下一項目打下基礎(chǔ).其次是在確立了主力店此后，再確立中小店群。其作用是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店群，以滿足項目商圈內(nèi)不同樣層次、不同樣需求的花銷群的購物或花銷需求。六、租金高低懸殊，租期長短不一主力店投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達十五年、二十年。其租金相對低價的得多，一般在第四年起，租金開始遞加，遞加在2%10%。由于本物業(yè)小業(yè)主很多業(yè)主文化與經(jīng)濟實力摻差不齊使主力店招商工作難度加大，但是成功經(jīng)營的主力店最后是有利于項目的可連續(xù)性

5、發(fā)展。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞加租金。但是分塊營銷招商是一項長遠永續(xù)的工作對經(jīng)營管理企業(yè)管理水平,經(jīng)濟實力要求較高。七、招商基根源則擬定：第一基根源則：先進行業(yè)態(tài)設(shè)計和營銷招商工作，后進行規(guī)劃設(shè)計。第二基根源則：要保護玉河市場的一致主題形象和一致品牌形象，早先進行一致的理念設(shè)計是基礎(chǔ)。營銷招商要向來注意保護和管理好已確立的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基根源則：玉河市場的營銷招商目標要可以在功能和形式上有同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。第四基根源則：玉河市場經(jīng)營方式的選擇原則。第五基根源則：營銷招商序次原則。農(nóng)貿(mào)市場先行，輔助店隨后的原則;吸引人氣很多業(yè)態(tài)先行，零售購物項目

6、優(yōu)先，輔助項目配套的原則。第六基根源則：特別商戶營銷招商優(yōu)惠原則。第七基根源則：租借經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。第八基根源則：一致營銷招商的“管理要充分表現(xiàn)和重申對商戶的一致服務(wù)。第九基根源則：玉河市場要具備完滿物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，重視知識管理，為市場商戶和顧客都供應(yīng)便利。八、張開招商宣傳造勢工作：商業(yè)地產(chǎn)項目招商宣傳的三個目標：1）吸引商家目光2）吸引品牌供應(yīng)商進場3）為開業(yè)作好宣傳，引起花銷者的關(guān)注在吸引商家入駐宣傳方面，開發(fā)商宜采用多種宣傳手段：DM單頁、微信推行、網(wǎng)絡(luò)媒體、戶外等。我們要特別重視客戶營銷模式，以商招商是最正確模式。詳盡表現(xiàn)在經(jīng)過主力店的入住并經(jīng)過他們來嫁接。營銷招商資料收集：樓書

7、，招商手冊，框架條款，項目平面，每層平面配置，黃山區(qū)大要，項目裝修裝璜標準等營銷招商的方式與渠道模式：招商方式:自己搭建營銷招商團隊進行營銷招商（營銷招商人員：三人）招商渠道：一.當(dāng)?shù)卣猩?外處招商（利用手上各自有利資源進行目標性招商和銷售）招商模式：1、項目洽談會2、項目宣布會3、經(jīng)濟技術(shù)合作交流會4、投資商議會5、網(wǎng)絡(luò)信息宣布6、登門拜會九、認識商家要求愛好，建立資料庫：建立商家資料庫認識選址條件與偏好認識商家企業(yè)文化特色與經(jīng)營特色營銷招商目標的選擇、分類、刷選、分級：隨著營銷招商工作的張開，會收到很多信息，這就要求我們要用專業(yè)目光詳盡數(shù)據(jù)對這些信息進行解析、選擇、分類、刷選、分級。針對目標商家擬定外聯(lián)營銷招商時間安排：營銷招商工作是一種時效性很強的工作，下步我部門將對本物業(yè)進行量化分配招商任務(wù)并擬定營銷招商時間進度表。經(jīng)過信息的收集充分認識商家拓展的條件，并依照其要求隨時擬定調(diào)整營銷招商條件。十、花銷支出人員差旅花銷、商家款待花銷、宣傳花銷、廣告及營銷招商活動花銷十一、薪水待遇與獎勵方式：營銷招商人員需達到較高的薪水收入水平，對招營