jg-14房估案例-2011年房地產(chǎn)估價與分析試題

2011年房地產(chǎn)估價案例與分析一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)，分別測算得到該商業(yè)用房的月為280元／㎡、3001）乙評估機構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實地查勘。（直接根據(jù)甲上市公司提供的該商（二）司擁有的某汽車，于1一幢，有若干個儲油罐、加油機和加油槍。現(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，司擬放棄業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該的市場價值。油棚各一幢及其特色裝修；若干個儲油罐、加油機、加油槍等機器設(shè)備；特許經(jīng)營權(quán)、權(quán)。權(quán)（。 實例A，屬于附設(shè)了租賃權(quán)的交易，可對其進(jìn)行房地產(chǎn)范圍的換算處理。將出租人價格減去合并前兩商鋪的價格分配給C的增值額）。二、單項選擇題（共3大題，每小題2分，每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押成數(shù)一般為50%。2011年7月1 【答案】【答案】征收補償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)（）【答案】發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為（）B.行政權(quán)利【答案】及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政權(quán)利等事項。也可以用排除法，補償方案是一定要公告的，行政復(fù)議和行政是并列的，有復(fù)議的權(quán)（二）司因糾紛被，裁定拍賣司開發(fā)的某幢辦公樓償還。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估該辦公樓的市場價格。經(jīng)，司的情況如下：拖欠施位款0額0款0可第一次拍賣的保留價應(yīng)為（）【答案】【解析】《關(guān)于在民事執(zhí)行中拍賣變賣的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。拍賣保留價由參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市000（5-拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費用為（）【答案】【解析】本題考查的是處置變現(xiàn)后的清償順序。參見P26拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括（）【答案】對該酒店進(jìn)行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為（）A.修復(fù)費用法【答案】損害前后差價劃調(diào)整使用成本年均高出2萬元。規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失不包括（）AB.土地價值減損C.【答案】規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價值減損額為（）【答案】1020+50/7%（1-1/（1+7%）37）+2/7%（1-三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本全對40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的估價委托人：××市房屋征收管理×××（號估價報告：××估××號（略房地產(chǎn)估價師（略）（一）估價委托人（略（二）估價機構(gòu)（略（土地其他情況略）分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，由資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營（其他情況略）。 年月日至 年月7日，約定不可續(xù)期。㎡（其他情況略）《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、等因素的影響。中民《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-依據(jù)中的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)被新法取代，不應(yīng)作為估價依據(jù)缺少估價方法選擇的理由?；蚬纼r方法選用理由未充分說大寫金額：肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價略）7.房地產(chǎn)估價師不得以簽章代替簽（十二）估價報告應(yīng)用的有效期（略（一）估價對象實物狀況描述與分析（略（二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略（四）市場背景描述與分析（略（五）最高最佳利用分析（略（六）估價方法適應(yīng)性分析（略實例間代㎡途（㎡A區(qū)B××東街××城3區(qū)C××東街××城2區(qū)8.可比實例可比實例可比實例㎡9.無無無無實例實例實例城2號樓—（元／㎡二663三OOO四912OOO30004無無0無0無05---60007244五47714772無無0無0無0六0001好好0好0好02好好0好0好03好好0好0好040005好好0好0好0七（元/㎡確定為35%；權(quán)重修正系數(shù)確定過程略）收益法公式選擇未說明理由，未對未來收益情況進(jìn)行分（1）根據(jù)租賃合同，月為65元／㎡，期間不調(diào)整，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月取65元／㎡，空置率取0。根據(jù)估價對象房屋造價審計報告，經(jīng)造價指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元／㎡（測算過程略）。收益法計算使用合同錯應(yīng)該在合約內(nèi)使用合同，外應(yīng)使用市場（2）率確率=無風(fēng)險率+風(fēng)險率，即6.5%。計算公式（獲取值計算結(jié)果（元建筑面積（㎡重置成本（元㎡00（3）×（1）×[1-取a稅取b?。ㄈㄒ唬?（二（四（五率（六（三）／6.5%×[1—（七㎡（參數(shù)選取及具體計算過程略在確定最終收益價格時，沒有說明“土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回”的建設(shè)前提。廢棄收益法估價結(jié)果的理由不充《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)因此評估總價為40012430元，即：4001.24萬元。大寫金額：肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價略）《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi) 《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、等因素的影響。四、并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答，不得在試卷