物業(yè)管理法律法規(guī)及維修責任的區(qū)分培訓

物業(yè)管理服務法律法規(guī)及保修、維修責任劃分

培訓講義

需要掌握握的相關關法律法法規(guī)包括括以下類類型一、級別別分類1、國家家建設部部頒布的的；2、所在在省政府府頒布的的；3、所在在市政府府頒布的的。說明：深深圳市是是經(jīng)濟特特區(qū)，市市人大有有自己的的地方立立法權(quán)，，所以我我們所學學習的僅僅涉及國國家建設設部和市市政府頒頒布的物物業(yè)管理理法律法法規(guī)，日日常用于于實際操操作的依依據(jù)市政政府頒布布的即可可。二、行業(yè)業(yè)分類1、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理辦辦法；2、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)財務務制度；；3、物業(yè)業(yè)管理各各類人員員培訓持持證上崗崗的規(guī)定定；4、招投投標管理理辦法；；5、物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)管理理辦法。。三、實務務分類1、建筑筑裝飾裝裝修管理理規(guī)定、、《住宅宅室內(nèi)裝裝飾裝修修管理辦辦法》；；2、物業(yè)業(yè)服務收收費管理理辦法及及指導標標準；3、物業(yè)業(yè)管理服服務等級級標準；；4、基金金管理規(guī)規(guī)定；5、物業(yè)業(yè)管理考考核評分分標準；；6、深圳圳市業(yè)主主大會和和業(yè)主委委員會指指導規(guī)則則。本次培訓訓主要針針對的是是建設部部《商品品房銷售售管理辦辦法》、、《深圳圳市經(jīng)濟濟特區(qū)物物業(yè)管理理條例》》及實施施細則和和《深圳圳市業(yè)主主大會和和業(yè)主委委員會指指導規(guī)則則》、《《深圳市市房屋本本體維修修基金管管理規(guī)定定》。《物權(quán)法法（草案案）》的的一些概概念。第一講建設部《《商品房房銷售管管理辦法法》（建設部部令[2001]88號）一、概念念理解商品房現(xiàn)現(xiàn)售：是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將竣工驗驗收合格格的商品品房出售售給買受受人，并并由買受受人支付付房價款款的行為為?！百I受人人”也就就是我們們平時所所稱的““業(yè)主””，當然然這中間間也會發(fā)發(fā)生買受受人變更更。商品房預預售：是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將正在建建設中的的商品房房預先出出售給并并由買受受人支付付定金或或者房價價款的行行為。二、理解解和掌握握第五條：：“直轄市、、市、縣縣人民政政府建設設行政主主管部門門、房地地產(chǎn)行政政主管部部門（可可以統(tǒng)稱稱房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門）按照照職責分分工，負負責本行行政區(qū)域域內(nèi)商品品房的銷銷售管理理工作。?！保ㄕ莆罩髦鞴懿块T門）第十三條條：“商品房銷銷售時，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)選聘聘了物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的，，買受人人應當在訂立商商品房買買賣合同同時與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)選聘聘的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)訂立立有關物物業(yè)管理理的協(xié)議議?！保ㄕ莆涨扒捌谖飿I(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)議的產(chǎn)產(chǎn)生時期期）第十六條條：商品房銷銷售時，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)和買買受人應應當訂立立書面商商品房買買賣合同同。并應應當明確確以下內(nèi)內(nèi)容：（一）當當事人名名稱或者者姓名和和住所；；（二）商商品房基基本狀況況；（三）商商品房的的銷售方方式；（四）商商品房價價款的確確定方式式及總價價款、付付款方式式、付款款時間；；（五）交交付使用用條件及及日期；；（六）裝裝飾、設設備標準準承諾；；（七）供供水、供供電、供供熱、燃燃氣、通通訊、道道路、綠綠化等配配套基礎礎設施和和公共設設施的交交付承諾諾和有關關權(quán)益、、責任；；（八）公公共配套套建筑的的產(chǎn)權(quán)歸歸屬；（九）面面積差異異的處理理方式；；（十）辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記有有關事宜宜；（十一））解決爭爭議的方方法；（十二））違約責責任；（十三））雙方約約定的其其他事項項?！镆莆諆?nèi)內(nèi)容事項項?！镔N示：在入伙準準備階段段，一定定要找一一份合同同原件復復?。ㄍ客咳バ彰瑢W學習掌握握約定的的內(nèi)容，，為在入入伙裝修修階段可可能產(chǎn)生生的糾紛紛和責任任，特別別是保修修和維修修責任的的鑒定方方面。第三十二二條：“銷售商品品住宅時時，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應當根據(jù)據(jù)《商品品住宅實實行質(zhì)量量保證書書和住宅宅使用說說明書制制度的規(guī)規(guī)定》（（以下簡簡稱《規(guī)規(guī)定》）），向買買受人提提供《房屋質(zhì)質(zhì)量保證證書》、、《房屋屋使用說說明書》》?！保ㄟ@就是是行業(yè)常常稱的““兩書””，但一一般是在在交樓、、入伙時時提供，，應了解解兩書中中的內(nèi)容容，實際際需要時時再詳細細查閱））第三十五五條：“商品房交交付使用用后，買買受人認認為主體體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合合格的，，可以依依照有關關規(guī)定委委托工程程質(zhì)量檢檢測機構(gòu)構(gòu)重新核核驗。經(jīng)經(jīng)核驗，，確屬主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量不不合格的的，買受受人有權(quán)權(quán)退房；；給買受受人造成成損失的的，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應當依法法承擔賠賠償責任任?！保á倬芙^絕入伙時時的一種種理由，，注意掌掌握解釋釋原則———誰主主張誰舉舉證。②②業(yè)主認認為房屋屋有質(zhì)量量問題拒拒絕收樓樓入伙時時，僅有有主體結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)量量不合格格才有可可能在法法律上成成立。））第二講深圳市經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)物業(yè)管管理條例例及實施施細則深圳市業(yè)業(yè)主大會會和業(yè)主主委員會會指導規(guī)規(guī)則一、概念念理解住宅區(qū)類類物業(yè)：：指住宅區(qū)區(qū)內(nèi)各類類房屋及及相配套套的公用用設施、、設備及及公共場場地。（新條例例草案：：物業(yè)是是指經(jīng)批批準興建建并竣工工驗收的的各類建建（構(gòu)））筑物及及其附屬屬的設施施、設備備和相關關場所、、場地。。）業(yè)主：是指住宅宅區(qū)內(nèi)住住宅和非非住宅房房屋的所所有權(quán)人人。（新條例例草案和和指導規(guī)規(guī)則：業(yè)業(yè)主是指指物業(yè)所所有權(quán)人人，即房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書書記載的的權(quán)利人人。）非業(yè)主使使用人：：是指業(yè)主主以外的的物業(yè)的的承租人人或其他他實際使使用人。。（僅新條條例草案案有定義義）物業(yè)自用用部位：：自用部位位是指戶戶門以內(nèi)內(nèi)、毗連連部位以以外的全全部自用用部位、、設施和和設備，，包括自自用陽臺臺、門、、窗、防防盜網(wǎng)，，室內(nèi)自自用隔墻墻、墻（（板）面面等。（新條例例草案根根據(jù)《物物權(quán)法》》草案有有新定義義：物業(yè)專有有部分是指物業(yè)業(yè)中業(yè)主主獨立占占有、使使用并具具有排他他性的部部分）物業(yè)共（（公）用用部位：：共用部位位是指結(jié)結(jié)構(gòu)相連連或具有有共有、、共用性性質(zhì)的部部位、設設施和設設備，包包括：房房屋的承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)部位（（包括基基礎、屋屋蓋、梁梁、柱、、墻體等等）、抗抗震結(jié)構(gòu)構(gòu)部位（（包括構(gòu)構(gòu)造柱、、梁、墻墻等）、、外墻面面、樓梯梯間、公公共通道道、門廳廳、屋面面、本體體共用排排煙道（（管）、、電梯、、機電設設備、本本體消防防設施等等。（新條例例草案根根據(jù)《物物權(quán)法》》草案有有新定義義：物業(yè)共有有（用））部分是指物業(yè)業(yè)中專有有部分以以外的，，屬于兩兩個或兩兩個以上上業(yè)主共共有、共共用的部部分。）物業(yè)管理理：是指對住住宅區(qū)各各類房屋屋及相配配套的公公用設施施、設備備、公共共場地和和住宅區(qū)區(qū)的綠化化、環(huán)境境衛(wèi)生、、公共秩秩序等項項目進行行維護、、修繕和和整治，，使之保保持正常常狀態(tài)的的行為。。（新條例例草案有有新定義義：物業(yè)業(yè)管理是是指業(yè)主主通過選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，由由業(yè)主和和物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)按照物物業(yè)服務務合同約約定，對對房屋及及配套的的設施設設備和相相關場地地進行維維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管管理，維維護相關關區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和和秩序的的活動。。）入?。菏侵溉胱∽∪耸盏降綍嫒肴胱?入入伙)通通知并辦辦理完結(jié)結(jié)相應手手續(xù)；入入住人收收到入住住(入伙伙)通知知后在限限定期限限內(nèi)不辦辦理相應應手續(xù)的的，視為為入住。。業(yè)主大會會：業(yè)主大會會由同一一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的全體業(yè)業(yè)主組成成。業(yè)主主大會應應當代表表物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)全體體業(yè)主行行使在物物業(yè)管理理活動中中的合法法權(quán)利，，依法履履行相應應義務。。業(yè)主委員員會：是業(yè)主大大會的執(zhí)執(zhí)行機構(gòu)構(gòu)，由業(yè)業(yè)主大會會依法選選舉產(chǎn)生生。可以這樣樣理解：：業(yè)主大會會是董事事會，業(yè)業(yè)主委員員會是總總經(jīng)辦，，按照董董事會的的決議進進行管理理和執(zhí)行行，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)是外外包單位位。二、理解解和掌握握1、業(yè)主主大會、、業(yè)主委委員會的的成立指導規(guī)則則第十三三條“業(yè)主大會會成立的的法定條條件成就就后60日內(nèi)，，建設單單位或物物業(yè)管理理企業(yè)應應當書面面告知物物業(yè)所在在地街道道辦事處處和區(qū)主主管部門門；業(yè)主主也可書書面告知知物業(yè)所所在地街街道辦事事處和區(qū)區(qū)主管部部門。前前款“法定條件件”指物業(yè)的的入住（（用）率率達到百百分之五五十以上上或自第第一個業(yè)業(yè)主入伙伙之日起起滿兩年年?！钡谑臈l條“街道辦事事處應在在收到書書面告知知后14日內(nèi)內(nèi)，負責組組織、指指導、協(xié)協(xié)調(diào)成立立首次業(yè)業(yè)主大會會籌備組組?；I備備組一般般由五名成員員組成，其中社社區(qū)工作作站或社社區(qū)居民民委員會會、建設設單位代代表各一一名、業(yè)業(yè)主代表表三名。?；I備組組的組長長由社區(qū)區(qū)工作站站或社區(qū)區(qū)居民委委員會的的工作人人員擔任任?；I備備組中的的業(yè)主代代表由社社區(qū)工作作站或社社區(qū)居民民委員會會推薦產(chǎn)產(chǎn)生。區(qū)主管部部門應當當指導籌籌備組開開展工作作。物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)應配合合籌備組組開展工工作。”2、業(yè)主主大會、、業(yè)主委委員會的的領導部部門指導規(guī)則則第四條條“街道辦事事處、社區(qū)工作作站或社區(qū)居民民委員會會應當依法法組織本本轄區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主大大會的成成立及首首屆業(yè)主主委員會會的選舉舉工作，，指導監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主大會、、業(yè)主委委員會的的日?；罨顒樱⒉⑻幚砗煤梦飿I(yè)管管理與社社區(qū)管理理的相互互關系。?！?、決議議通過的的原則條例第二二十一條條“業(yè)主委委員會決決定問題題，采取取少數(shù)服服從多數(shù)數(shù)的原則則?！?、業(yè)主主大會的的主要職職責如下下指導規(guī)則則第十二二條（一）選選舉、更更換業(yè)主主委員會會的成員員；（二）制制訂、修修改業(yè)主主公約和和業(yè)主大大會議事事規(guī)則；；（三）選選聘、解解聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，審審議、批批準物業(yè)業(yè)管理服服務合同同；（四）監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主委員會會、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的工工作；（五）決決定對物物業(yè)管理理區(qū)域共共用部分分維修、、更新、、增設等等所需費費用的分分攤；（六）決決定專項項維修基基（資））金的使使用、續(xù)續(xù)籌方案案，并監(jiān)監(jiān)督實施施；（七）決決定物業(yè)業(yè)管理的的其他重重大事項項。業(yè)主委員員會應當當依法履履行下列列職責第三十七七條：（一）召召集業(yè)主主大會會會議，向向業(yè)主大大會報告告物業(yè)管管理的實實施情（二）組組織業(yè)主主委員會會的換屆屆選舉；；（三）代代表業(yè)主主大會簽簽訂物業(yè)業(yè)管理服服務合同同；（四）監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主公約的的實施；；（五）配配合街道道辦事處處、社區(qū)區(qū)工作站站或社區(qū)區(qū)居民委委員會做做好本物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的社區(qū)區(qū)管理工工作；（六）公公布業(yè)主主委員會會及委員員的有效效聯(lián)系方方式，及及時了解解業(yè)主、、物業(yè)使使用人的的意見和和建議，，監(jiān)督和和協(xié)助物物業(yè)管理理企業(yè)履履行物業(yè)業(yè)管理服服務合同同；（七）業(yè)業(yè)主大會會賦予的的其他職職責。了解了這這些職能能，我們們才能在在日常交交流和溝溝通中把把握原則則，有理理有據(jù)的的進行解解釋和分分辯。5、條例例第二十十三條：：“物業(yè)管管理公司司根據(jù)住住宅區(qū)物物業(yè)委托托管理合合同對住住宅區(qū)實實施物業(yè)業(yè)管理。?！保ㄗ⒁馐鞘恰案鶕?jù)據(jù)合同””實施管管理，有有消息稱稱市主管管單位將將可能對對未簽訂訂合同仍仍在進行行管理的的小區(qū)進進行專項項整治））6、物物業(yè)管理理公司在在住宅區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)就下列列事項進進行管理理：條例第二二十七條條：（一）房房屋的使使用、維維修、養(yǎng)養(yǎng)護；（二）消消防、電電梯、機機電設備備、路燈燈、連廊廊、自行行車房（（棚）、、園林綠綠化地、、溝、渠渠、池、、井、道道路、停停車場等等公用設設施的使使用、維維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管管理；（三）清清潔衛(wèi)生生；（四）車車輛行駛駛及停泊泊；（五）公公共秩序序；（六）市市住宅主主管部門門規(guī)定和和委托管管理合同同規(guī)定的的其他物物業(yè)管理理事項。。第二十八八條“物物業(yè)管理理公司的的權(quán)利：：”（一）根根據(jù)有關關法律、、法規(guī)，，結(jié)合實實際情況況，制訂訂本住宅宅區(qū)物業(yè)業(yè)管理辦辦法；（二）依依據(jù)委托托管理合合同和有有關規(guī)定定收取管管理費用用；（三）制制止違反反住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管管理規(guī)定定的行為為；（四）選選聘專營營公司承承擔專項項經(jīng)營業(yè)業(yè)務。作為物業(yè)業(yè)人所必必須要知知道的管管理工作作范圍，，詳細參參看條例例第五章章。7、條例例第三十十七條““移交住宅宅區(qū)時，，開發(fā)建建設單位位應當向向業(yè)主委委員會移移交下列列住宅區(qū)區(qū)工程建建設資料料：”（一）住住宅區(qū)規(guī)規(guī)劃圖、、竣工總總平面圖圖；（二）單單體建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設備備竣工圖圖；（三）地地下管網(wǎng)網(wǎng)竣工圖圖；（四）其其他必要要的資料料。開發(fā)建設設單位應應按規(guī)劃劃或合同同的約定定完成住住宅區(qū)相相關配套套設施的的建設。。條例實施施細則第第十八條條：“從從住宅區(qū)區(qū)開始入入住至管管委會成成立前，，開發(fā)建建設單位位應向其其委托的的物業(yè)管管理公司司或自行行設立的的住宅區(qū)區(qū)管理處處提供下下列資料料：”（一）《《條例》》第三十十七條規(guī)規(guī)定的工工程建設設資料；；（二）住住宅區(qū)各各類房屋屋清單；；（三）出出售房屋屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)范圍或或成本核核算清單單；（四）住住宅區(qū)公公用設施施、設備備及公共共場地清清單；（五）住住宅區(qū)未未完工的的房屋、、公用設設施、設設備及公公共場地地的竣工工日期；；（六）《《條例》》第四十十六條規(guī)規(guī)定的商商業(yè)用房房及其他他可以用用于經(jīng)營營的公用用設施、、設備和和場地清清單。在管委會會成立之之日起兩兩個月內(nèi)內(nèi)，前款款資料應應一并移移交給管管委會。。這些就是是應移交交的資料料，也就就是管理理處負責責資料管管理人員員應掌握握的前期期移交資資料。8、條例例實施細細則第三三十三條條“住宅宅區(qū)房屋屋本體自用部位位及設施施的維修責責任人為為業(yè)主。自用部部位的維維修養(yǎng)護護由業(yè)主主實施并并承擔費費用，或或委托物物業(yè)管理理公司組組織實施施。業(yè)主主與非業(yè)業(yè)主使用用人之間間的維修修養(yǎng)護責責任依照照法律和和合同確確定?！薄钡谌乃臈l“共用部位位的維修養(yǎng)養(yǎng)護由物物業(yè)管理理公司組組織實施施，其費費用從住住宅維修修基金中中支出。。共用部部位中不不屬全體體各層所所共同使使用的可可上人屋屋面，其其維修養(yǎng)養(yǎng)護費用用由該使使用層的的業(yè)主分分擔一半半，其余余從住宅宅維修基基金中支支出；為為某些層層或戶所所專用的的樓梯、、通道等等，由其其專用的的業(yè)主按按比例分分擔?！薄钡谌逦鍡l“房屋毗連連部位及及設施（以下簡簡稱“毗毗連部位位”）的的維修責責任人為為毗連業(yè)主主。毗連部部位是指指房屋本本體中不不屬于共共用部位位和自用用部位的的部位、、設施和和設備。。毗連部部位及設設施的維維修養(yǎng)護護由毗連連的業(yè)主主或相關關責任人人共同組組織實施施或委托托物業(yè)管管理公司司組織實實施，并并按比例例分擔費費用，其其中共有有墻體按按兩側(cè)均均分后，，由每側(cè)側(cè)業(yè)主按按比例分分擔，共共有樓面面其樓面面與頂棚棚部位由由所在層層業(yè)主負負責，其其結(jié)構(gòu)部部位由毗毗連層上上下業(yè)主主按比例例分擔。?！薄芭B部部位維修修責任人人員有不不參加共共同維修修養(yǎng)護的的，其他他方可自自行組織織實施維維修養(yǎng)護護，或委委托物業(yè)業(yè)管理公公司維修修養(yǎng)護，，不參加加共同維維修養(yǎng)護護的維修修責任人人應當向向維修養(yǎng)養(yǎng)護實施施人或物物業(yè)管理理公司支支付應分分擔的維維修養(yǎng)護護費用。?！弊≌瑓^(qū)維維修養(yǎng)護護的范圍圍和責任任劃分，，是在日日常工作作中經(jīng)常常遇到的的，并且且也是容容易引起起業(yè)主誤誤解的地地方，必必須牢記記?？偨Y(jié)語特別是不不久將頒頒布的《《物權(quán)法法》中，，明確了了業(yè)主““物業(yè)專專有部分分”的排排他性，，在管理理服務過過程中需需要非常常謹慎這這個“排排他性””，否則則很可能能就被業(yè)業(yè)主索賠賠或告上上法庭。。第三三講講深圳市房房屋本體體維修基基金管理理規(guī)定因國務院院2003年6月8日日頒布并并于9月月1日開開始執(zhí)行行的《中中華人民民共和國國物業(yè)管管理條例例》已經(jīng)經(jīng)將深圳圳市原條條例中的的“兩金金”，即即“公用設施施專用基基金”和“住宅維修修基金”（也就就是本體維修修基金）統(tǒng)一改改變?yōu)椤啊拔飿I(yè)共用用部位、、共用設設施設備備專項維維修資金金”（以下下簡稱專項維修修資金），深圳圳市也正正在醞釀釀修改地地方法規(guī)規(guī)，政府府也在著著手制定定政策解解決改變變后的遺遺留問題題，因此此我們這這里只學學習和研研討“住住宅維修修基金””的管理理和使用用。《深圳市市房屋本本體維修修基金管管理規(guī)定定》以下下簡稱管管理規(guī)定定。一、本體體維修基基金的產(chǎn)產(chǎn)生1994年6月月18日日深圳市市第一屆屆人民代代表大會會常務委委員會第第二十三三次會議議通過,,根據(jù)1999年6月月30日日深圳市市第二屆屆人民代代表大會會常務委委員會第第三十三三次會議議《關于于修改〈〈深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管管理條例例〉的決決定》修修正，其其中提出出了維修修基金的的概念，，其實施施細則進進行了詳詳細描述述。1997年3月月深圳市市住宅局局頒布了了《深圳圳市房屋屋本體維維修基金金管理規(guī)規(guī)定》，，明確了了本體維維修基金金的管理理和使用用辦法。。二、本體體維修基基金的交交納條例細則則第四十十九條““住宅區(qū)區(qū)竣工支支付使用用在一年年以上的的，由業(yè)業(yè)主自保修期期滿后第第一個月月起按月向住宅區(qū)區(qū)管理處處繳納住住宅維修修基金；；業(yè)主發(fā)發(fā)生變更更的，原原業(yè)主所所交的住住宅維修修基金不不予退還還?！稐l條例》實實施前入入住的業(yè)業(yè)主，自自《條例例》實施施之日起起繳交住住宅維修修基金。?！惫芾項l例例第三條條“業(yè)主自該該棟房屋屋竣工交交付使用用保修期期滿后的的第一個個月起,,按月向向物業(yè)管管理公司司下屬的的管理處處繳交本本體基金金。業(yè)主主發(fā)生變變更時原原業(yè)主所所交的本本體基金金不予退退還?！薄薄啊稐l例例》實施施之前已已人住并并超過保保修期的的房屋的的本體基基金,由由業(yè)主自自《條例例》實施施之日起起按月繳繳交,但但經(jīng)業(yè)主主管委會會或多數(shù)數(shù)業(yè)主同同意,可可以緩自自本規(guī)定定實施之之日起繳繳交?！薄薄耙蜷_發(fā)發(fā)單位的的原因造造成空置置的房屋屋,其本本體基金金由開發(fā)發(fā)單位繳繳交。””掌握如下下幾個要要點：1、自保保修期滿滿第一個個月起開開始收取取。2、本體體維修基基金只是是積累，，不受業(yè)業(yè)主變更更的影響響；且同同管理費費一樣，，對于租租戶拖欠欠，業(yè)主主負連帶帶繳交責責任。3、交納納標準不不是始終終不變的的。4、空置房房也一樣樣要交納納，不論論業(yè)主是是誰。三、本體體維修基基金的交交納標準準管理條例例第四條條“本體基金金繳交的的標準,,執(zhí)行本本規(guī)定所所附的指導標準準。指導標標準每二二年制訂訂和發(fā)布布一次。。各業(yè)主主管委會會可根據(jù)據(jù)房屋的的使用狀狀況的本本體基金金積累狀狀況,經(jīng)經(jīng)與物業(yè)業(yè)管理公公司協(xié)商商后,對對本體基基金繳交交標準作作適當調(diào)調(diào)整。本本規(guī)定實實施之前前已收取取的本體體基金,,按本規(guī)規(guī)定進行行管理和和使用。?！睏l例細則則第五十十一條““住宅維維修基金金用于房房屋本體體公（共共）用設設施的維維修養(yǎng)護護項目。。住宅維維修基金金不夠支支出時，，經(jīng)業(yè)主主大會決決定，由由各業(yè)主主按規(guī)定定分攤。?！闭莆杖缦孪聨讉€要要點：1、政府府公布的的只是指指導標準準，但一一般都是是執(zhí)行其其公布的的標準，，否則會會引起業(yè)業(yè)主的抵抵觸情緒緒。2、收取取或改變變標準前前一定要要公布政政府的指指導標準準，取得得業(yè)主們們的認可可。3、基金續(xù)籌籌辦法的依依據(jù)。四、本體體維修基基金的用用途管理條例例第五條條“本體基金金按照取取之于民民,用之之于民的的原則,,用于房房屋本體體共用部部位的維維修養(yǎng)護護?！钡诹鶙l““共用部位位的維修修養(yǎng)護由由管理處處組織實實施,其其費用從從本體基基金中支支出。共用部位位是指結(jié)結(jié)構(gòu)相連連或具有有共有、、共用性性質(zhì)的部部位、設設施和設設備,包包括:房房屋的承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)部位((包括基基礎、屋屋蓋、梁梁、柱、、墻體等等),抗抗震結(jié)構(gòu)構(gòu)部位((包括構(gòu)構(gòu)造柱、、梁、墻墻等)、、外墻面面、樓梯梯間、公公共通道道、門廳廳、公共共屋面、、本體共共用排煙煙道(管管)、電電梯、機機電設備備、本體體消防設設施、公公共天線線、本體體共用上上下水主主管道、、共用防防盜監(jiān)控控設施等等?！闭莆栈鸾鹗褂玫牡姆秶?，不可任任意使用用，否則則可能引引發(fā)業(yè)主主的不滿滿和責任任追究。。五、本體體維修基基金的使使用規(guī)定定管理條例例第七條條“本體基金金的30%用于于房屋本本體共用用部位的的日常維維修和零零星小修修，其余余的70%用于于房屋本本體共用用部位中中修以上上維護工工程(含含新增和和改造工工程，下下同)；；用于中修修以上維維護工程程時，須須經(jīng)業(yè)主主管委會會或該棟棟50%%以上業(yè)業(yè)主書面面同意。?！薄胺课莨灿糜貌课坏牡拇?、中中、小修修標準執(zhí)執(zhí)行國家家建設部部有關標標準。整整個小區(qū)區(qū)(大廈廈)本體體基金不不夠支出出時，經(jīng)經(jīng)業(yè)主管管委會決決定，由由全體業(yè)業(yè)主分攤攤；單棟棟房屋本本體基金金不夠使使用時，，經(jīng)業(yè)主主管委會會或該棟棟50%%以上業(yè)業(yè)主書面面同意，，由該棟棟各業(yè)主主按規(guī)定定分攤。?！钡诎藯l““管理處應應于每年年12月月31日日前提出出下年度度使用本本體基金金的計劃劃及預算算，提交交業(yè)主管管委會審審議通過過。業(yè)主主管委會會應在收收到管理理處的計計劃及預預算后15日內(nèi)內(nèi)作出答答復，逾逾期視為為同意；；急修工程應在在7日內(nèi)內(nèi)答復，，逾期視視為同意意。”掌握兩個個要點：：1、幾種種使用情情況的權(quán)權(quán)限規(guī)定定。2、應提交交使用計計劃及審審批規(guī)定定。六、本體體維修基基金的使用權(quán)限限規(guī)定管理條例例第九條條“如業(yè)主管管委會或或該棟房房屋50%以上上業(yè)主不不同意使使用本體體基金用用于中修修以上維維護工程程，管理理處認為為有充足足理由使使用，或或該項目目實施與與否涉及及國家或或特區(qū)城城市管理理、房屋屋管理、、園林綠綠化管理理等有關關規(guī)定的的，可由由物業(yè)管管理公司司申請,,經(jīng)區(qū)住住宅管理理部門核核準后實實施。”第十條““管理處使使用本體體基金完完成房屋屋本體共共用部位位維修養(yǎng)養(yǎng)護項目目后,日常維護護和零星星小修由由管理處處主任簽簽證，作為本本體基金金支出記記帳憑證證；中修以上上工程應出具"施工項目目清單",由管委委會主任任或該棟棟樓長((或20%以上上業(yè)主))、管理理處主任任簽字，，作為本本體基金金支出記記帳憑證證?！闭莆栈鸾鸬氖褂糜脵?quán)限是是合法進進行管理理維護的的基本保保障。關于大、、中、小小修的界界定，本本講提供供國家城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設環(huán)環(huán)境保護護部（建建設部的的前身））1984年11月8日頒布《城鄉(xiāng)建設設環(huán)境保保護部批批準房屋屋修繕范范圍和標標準（試試行）》》（未廢廢止）的的規(guī)定：：２修修繕工程程分類2.1按按照房屋屋完損狀狀況，其其修繕工工程分類類為：翻翻修、大大修、中中修、小小修和綜綜合維修修。2.2翻修工程程。2.2..1凡需需全部拆拆除、另另行設計計、重新新建造的的工程為為翻修工工程。2.2..2翻修修工程應應盡量利利用舊料料，其費費用應低低于該建建筑物同同類結(jié)構(gòu)構(gòu)的新建建造價。。2.2..3翻修修后的房房屋必須須符合完完好房屋屋標準的的要求。。2.2..4翻修修工程主主要適用用于：2.2..4.1主體結(jié)結(jié)構(gòu)嚴重重損壞，，喪失正正常使用用功能，，有倒塌塌危險的的房屋。。2.2..4.2因自然然災害破破壞嚴重重，不能能再繼續(xù)續(xù)使用的的房屋。。2.2..4.3地處陡陡峭易滑滑坡地區(qū)區(qū)的房屋屋，或地地勢低洼洼長期積積水無法法排出地地區(qū)的房房屋。2.2..4.4無修繕繕價值的的房屋。。2.2..4.5基本建建設規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)需要拆拆遷恢復復的房屋屋。2.3大修工程程。2.3..1凡需牽動動或拆換換部分主主體構(gòu)件件，但不不需全部部拆除的的工程為為大修工工程。2.3..2大修工程程一次費費用在該該建筑物物同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建建造價的的２５％以以上。2.3..3大修后的的房屋必必須符合合基本完完好或完完好標準準的要求求。2.3..4大修工程程主要適適用于嚴嚴重損壞壞房屋。。2.4中修工程程2.4..1凡需牽動動或拆換換少量主主體構(gòu)件件，但保保持原房房的規(guī)模模和結(jié)構(gòu)構(gòu)的工程程為中修修工程。。2.4..2中修工程程一次費費用在該該建筑物物同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建建造價的的２０％以以下。2.4..3中修后的的房屋７７０％以以上必須須符合基基本完好好或完好好的要求求。2.4..4中修工程程主要適適用于一一般損壞壞房屋。。2.5小修工程程2.5..1凡以及時時修復小小損小壞壞，保持持房屋原原來完損損等級為為目的的的日常養(yǎng)養(yǎng)護工程程為小修修工程。。2.5..2小修工程程的綜合合年均費費用為所所管房屋屋時造價價的１％以下下。3修繕繕范圍3.1房房屋的修修繕，均均應按照照租賃法法的規(guī)定定或租賃賃合同的的約定辦辦理。但但是：3.1..1用戶戶因使用用不當、、超載或或其它過過失引起起的損壞壞，應由由用戶負負責賠修修；3.1..2用戶戶因特殊殊需要對對房屋或或它的裝裝修、設設備進行行增、搭搭、拆、、擴、改改時，必必須報經(jīng)經(jīng)營管理理單位鑒鑒定同意意，除有有單項協(xié)協(xié)議專門門規(guī)定者者外，其其費用由由用戶自自理；3.1..3因擅擅自在房房基附近近挖掘而而引起的的損壞，，用戶應應負責修修復。說明：一般行業(yè)業(yè)內(nèi)遵循循的是1000元以下的的基金使使用可以以由管理理處主任任審批后后使用。。七、本體體維修基基金的管管理規(guī)定定管理條例例第十一一條“管理處對對本體基基金以房屋本本體每棟棟為單位