深圳地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書

深圳地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書深圳地鐵一期規(guī)劃概況深深圳地鐵鐵一期工工程包括括1號線線和4號號線的11期工程程。1號號線一期期工程由由東接羅羅湖口岸岸，西至至世界之之窗，沿沿線共設設有155個站點點；4號號線一期期工程南南接皇崗崗口岸，北北接少年年宮，沿沿線設有有5個站站點。深深圳地鐵鐵一期工工程總造造價1116億，車車站200座，里里程222公里，將將于20004年年建成。每每公里造造價5億億多元，預預計投入入營運后后，共有有19列列、1114節(jié)車車廂，列列車總長長1400米，額額定載客客19220人，時時速800公里，全全天運營營18個個小時，實實際發(fā)車車間隔88～100分鐘。2001年年12月月27日日，深圳圳市規(guī)劃劃委員會會審議通通過了《深深圳市軌軌道網(wǎng)110年規(guī)規(guī)劃》。按按照該規(guī)規(guī)劃，未未來9年年，深圳圳市將投投資3228億元元，建設設約為1120公公里長的的軌道交交通。深圳軌道交交通近中中期規(guī)劃劃完成后后，將緩緩解日益益繁重的的交通壓壓力。目目前深圳圳小汽車車交通發(fā)發(fā)展迅速速，專家家預計在在上下班班高峰時時間，深深圳道路路系統(tǒng)很很快就會會全面飽飽和。深深圳軌道道交通近近中期規(guī)規(guī)劃完成成后，深深圳形成成線路總總長超過過1200公里的的軌道網(wǎng)網(wǎng)，初步步形成結結構比較較均衡的的軌道網(wǎng)網(wǎng)。深圳圳市民今今后出行行的便捷捷程度將將大大提提高，深深圳城市市土地開開發(fā)和商商業(yè)繁榮榮也將被被極大帶帶動。二、國內(nèi)主主要城市市地鐵商商業(yè)發(fā)展展概述地鐵為人們們帶來了了舒適、方方便和安安全，它它在建設設的同時時也創(chuàng)造造了一些些資源，地地鐵資源源的核心心是上蓋蓋物業(yè)和和地下商商業(yè)。在在建設地地鐵站點點的同時時，統(tǒng)籌籌考慮上上蓋物業(yè)業(yè)和地下下商業(yè)的的開發(fā)，就就可以形形成以地地鐵站為為中心的的城市綜綜合社區(qū)區(qū)，成為為物流和和客流的的集中地地，這樣樣可以提提高城市市的土地地和空間間資源，并并可以對對地鐵設設施加以以充分利利用，最最大程度度舒緩地地面交通通的壓力力，創(chuàng)造造商機增增進城市市經(jīng)濟繁繁榮。地鐵是一個個固定資資產(chǎn)投資資的項目目，地鐵鐵作為固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資是是比較大大的，深深圳地鐵鐵一期投投資是1105億億元，按按照政府府的帶定定序數(shù)是是1：33，應該該有3百百多個億億的帶動動效益，如如果按照照社會的的投資效效益，是是1：55，它應應該帶動動5百多多億元的的社會效效益。在在一期的的建設當當中，對對整個國國民經(jīng)濟濟的帶動動不是十十分突出出，因為為一期帶帶動的項項目是已已經(jīng)建成成的區(qū)域域，在已已經(jīng)建成成的區(qū)域域里，帶帶動關聯(lián)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)業(yè)是十分分的有限限，對相相當?shù)耐镣恋刭Y源源和房產(chǎn)產(chǎn)資源已已經(jīng)出讓讓出去，是是在地鐵鐵建成之之前出讓讓的，所所以對項項目的直直接拉動動不是十十分明顯顯。但是是，未來來的地鐵鐵通過消消費來帶帶動經(jīng)濟濟增長的的后勁潛潛力是非非常大，因因此房地地產(chǎn)業(yè)在在一期里里面不會會能產(chǎn)生生整體的的效益，但但是在一一期的零零售上面面可能回回成為深深圳發(fā)展展一個亮亮點，所所以商場場今后的的經(jīng)濟效效應是非非常明顯顯的。下面我們將將對香港港、上海海和廣州州的地鐵鐵商業(yè)作作一簡介介，以期期對深圳圳新生的的地鐵商商業(yè)提供供借鑒。香港地鐵：：香港地鐵是是世界上上運營地地鐵最成成功的城城市，是是世界上上唯一盈盈利的地地鐵，盈盈利的原原因就是是把地鐵鐵上蓋物物業(yè)和地地下商業(yè)業(yè)的價值值充分的的挖掘加加以挖掘掘和升華華。香港港地鐵年年盈利227個億億，其中中有233個億是是從上蓋蓋物業(yè)和和地下商商業(yè)上獲獲得，香香港地鐵鐵賺錢，不不是地鐵鐵本身賺賺錢，這這就是香香港在建建地鐵的的同時，充充分利用用了地鐵鐵資源，也也為他們們帶來效效益。香香港地鐵鐵是上市市的，上上市的原原因主要要是依靠靠上蓋物物業(yè)和地地下商業(yè)業(yè)。香港港地鐵有有了上蓋蓋物業(yè)，有有了地下下商業(yè)，才才能盈利利，盈利利之后才才能上市市，上市市之后，才才能夠用用社會的的資金建建設地鐵鐵，形成成了一個個運營地地鐵的良良性循環(huán)環(huán)，這就就是香港港盈利原原因。地地鐵本身身也要創(chuàng)創(chuàng)造利潤潤，地鐵鐵主要目目的是增增加客流流，緩解解地面交交通壓力力，另外外為了更更好的促促進地鐵鐵資源環(huán)環(huán)境的優(yōu)優(yōu)化能力力，地鐵鐵也需要要商業(yè)化化，它需需要乘客客做支撐撐，通過過整合地地鐵站點點上下、區(qū)區(qū)間商業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)資源，一一方面可可為乘客客帶來生生活上的的便利，另另一方面面也可優(yōu)優(yōu)化地鐵鐵綜合社社會環(huán)境境，再者者，也可可為地鐵鐵公司創(chuàng)創(chuàng)造豐厚厚的利潤潤空間。香港地鐵自自19779年開開始運作作以來，早早已成為為香港人人生活的的一部分分。地鐵鐵帶來人人流，人人流造就就了“時代廣廣場”、“置地廣廣場”、“太古廣廣場”等一大大批香港港購物天天堂。

香香港地鐵鐵物業(yè)旗旗下四大大商場————德德福廣場場、青衣衣城、杏杏花新城城和綠楊楊新村，盡盡管位置置并非位位于黃金金商業(yè)區(qū)區(qū)，有的的商場甚甚至位于于遠郊，但但其商鋪鋪出租率率卻保持持在1000%的的水平，年年租金收收入達77億港元元。

香港港地鐵商商場能保保持1000%的的出租率率，筆者者認為關關鍵在于于對市場場研究透透徹，定定位清晰晰。青衣衣城作為為香港首首個主題題商場，以以海洋為為主題，所所有的商商鋪均按按海洋主主題進行行設計，概概念新穎穎，設計計妥貼，輕輕易獲取取了廣大大香港市市民的芳芳心。隨隨后，德德福廣場場和杏花花新城分分別注入入時尚陽陽光及浪浪漫歐陸陸為主題題，成為為香港消消費潮流流。

香港港地鐵上上蓋商業(yè)業(yè)無一例例外采取取相同的的做法：：“只租不不售”。這樣樣做為的的是擁有有絕對話話事權，更更有利于于商場經(jīng)經(jīng)營。香香港不少少開發(fā)商商自進入入地鐵上上蓋商業(yè)業(yè)投資開開始，就就將其定定位為長長線投資資，落成成后商場場每月的的租金回回報，只只需高于于同期的的銀行利利率，利利潤就被被認可。

對對于租戶戶，香港港地鐵物物業(yè)還引引入了優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務務計劃，即即邀請顧顧客對租租戶進行行服務評評審，每每季度公公布一次次評分結結果，評評分較高高的商戶戶將在續(xù)續(xù)約時給給予好的的位置，而而評分低低的客戶戶下次將將不予續(xù)續(xù)約，以以達到商商城物業(yè)業(yè)、租客客和顧客客三贏的的局面。

香香港地鐵鐵沿線的的大型商商場每到到5至110年就就會來一一次徹底底的停業(yè)業(yè)翻新，過過時的項項目被操操盤手毫毫不客氣氣地清出出場，再再重新尋尋找一些些代表潮潮流的商商家進場場經(jīng)營。綜上所述，只只租不售售，統(tǒng)籌籌安排是是香港地地鐵商業(yè)業(yè)成功的的關鍵。廣州地鐵：：2001年年廣州地地鐵在商商貿(mào)方面面的收入入是12200萬萬元，220022年的商商貿(mào)收入入是17700萬萬元，預預計今年年還將以以20%%-300%的幅幅度增長長。隨隨著地鐵鐵二號線線的開通通，廣州州地鐵已已經(jīng)轉(zhuǎn)變變了原來來僅是市市政工程程的概念念，逐漸漸走向搭搭建商業(yè)業(yè)物業(yè)利利潤的時時代。從廣州地鐵鐵公司有有規(guī)劃將將連鎖便便利店、洗洗衣店和和沖印店店等引進進二號線線，到房房地產(chǎn)商商開發(fā)樓樓盤上大大打“地鐵上上蓋物業(yè)業(yè)”的概念念，都在在向人們們透露地地鐵沿線線物業(yè)潛潛在的無無限商機機。

“地鐵商商機”最好的的詮釋就就是，地地鐵的開開通會帶帶來人流流，充足足的人流流就直接接解決了了商業(yè)選選址需要要考慮的的客流量量的問題題。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，目目前廣州州一號線線的客流流量達到到18萬萬人次，剛剛開通的的二號線線在元旦旦期間的的客流量量也有77.2萬萬人次。

天天河城和和中華廣廣場目前前人流量量的膨脹脹無不與與地鐵引引發(fā)的人人流相關關。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，天天河城目目前700%的客客流量來來自珠三三角地區(qū)區(qū)的消費費者。而而調(diào)查顯顯示，這這些消費費者到達達天河城城的方式式，大多多數(shù)是通通過地鐵鐵。

據(jù)地地鐵公司司的報告告，預計計到20010年年，僅三三號線的的日客流流量達440萬人人次，整整個廣州州市軌道道交通網(wǎng)網(wǎng)的客流流屆時將將達到每每天1880萬人人次。

其其實“人流效效應”帶來的的“收入效效應”在廣州州地鐵一一號線中中已有所所體現(xiàn)。開開發(fā)商貿(mào)貿(mào)“大物業(yè)業(yè)”的概念念已進入入了廣州州地鐵公公司發(fā)展展的議程程中。如如在公園園前站的的人民廣廣場開發(fā)發(fā)占地11萬平方方米的四四層地下下大型商商場；在在2號線線與3號號線交匯匯的客村村站，開開發(fā)一條條大型的的地下商商業(yè)步行行街；在在黃沙站站，計劃劃與香港港的和黃黃集團共共同開發(fā)發(fā)占地33.2萬萬平方米米的地下下商廈。

雖雖然地鐵鐵商業(yè)商商機無限限，但是是如果不不加以統(tǒng)統(tǒng)籌運作作，協(xié)調(diào)調(diào)安排，只只重視短短期利益益效果，也也會帶來來一定風風險。

來自自廣州中中原地產(chǎn)產(chǎn)的分析析顯示，廣廣州一號號線上的的火車東東戰(zhàn)、公公元前站站、體育育西站和和芳村站站等地的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營就值值得商榷榷。

火車車東站上上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)主主要有中中泰百盛盛、美食食街和天天譽花園園的一、二二期商鋪鋪。當初初百盛進進駐中泰泰就是打打著口岸岸經(jīng)濟概概念，結結果自220011年1月月19日日開業(yè)來來，人流流量并不不如人意意。與與此景況況相同的的，還有有體育西西路的天天河服裝裝皮具城城、公元元前站負負二層的的時尚在在線和中中旅商業(yè)業(yè)城等。

如如把百貨貨公司建建在火車車站旁，一一方面出出站的顧顧客都急急于回家家，不能能吸引過過客，另另一方面面，城里里的顧客客又覺得得到地鐵鐵總站太太遠，于于是，在在周圍沒沒有太多多固定的的居民消消費群下下，中泰泰百盛很很難搭建建口岸經(jīng)經(jīng)濟的概概念。而而體育西西路、公公元前站站和芳村村站的商商業(yè)也因因為沒有有明顯的的經(jīng)營特特色導致致知名度度不高，甚甚至有人人提出公公元前站站的中旅旅商業(yè)城城更適合合發(fā)展酒酒店而不不是商業(yè)業(yè)。

據(jù)了了解，當當初廣州州興建的的地鐵一一號線完完全屬于于政府的的市政工工程，主主要是為為了解決決交通問問題，并并沒有很很好把鐵鐵線路與與城市的的商業(yè)布布局結合合起來。

環(huán)市路就是明顯的例子。在一號線地鐵還沒開通前，環(huán)市路是廣州的集大量寫字樓位置以及商業(yè)的CBD(中央商務區(qū))中心。但是，隨著地鐵一號線開通，大量的人流流向了有地鐵達到的天河城、中華廣場等地，而環(huán)市路由于地鐵不通，交通不夠方便等原因，CBD的地位逐漸旁落。

商業(yè)規(guī)劃滯后，廣州地鐵一號線對地鐵商業(yè)的規(guī)劃遠晚于地鐵工程的完成。建成4年的地鐵一號線上，東山口、陳家祠地鐵的商業(yè)物業(yè)也是去年才開始規(guī)劃興建。

廣州地鐵公司已在2000年成立了廣州地鐵資源開發(fā)部，負責地鐵附屬資源開發(fā)利用，并希望通過借鑒香港地鐵的開發(fā)模式來解決地鐵連年虧損的難題。據(jù)悉，投資122億元的地鐵一號線運營3年后，每年的運營收入保持在1.8-1.9億元，而運營成本卻高達2.2-2.3億元，仍未擺脫虧損的局面。

目前，地鐵一號線車站商鋪出租率已達100%，藥品、皮具、報刊、點心、沖印、洗衣、銀行等各種連鎖經(jīng)營遍布一號線的16個車站。地鐵二號線車站內(nèi)也已經(jīng)進駐了便利店、洗衣店等連鎖店鋪。據(jù)悉，廣州地鐵正在申請獲取地鐵三號線上蓋5萬平方公里的地塊。

要想好好利用地鐵商業(yè)這個商機，關鍵是把握好外部因素和內(nèi)部因素兩方面。

外部因素主要是周圍要有成熟的商業(yè)區(qū)做襯托。因為僅憑一家商場難以吸引到足夠多的人流和消費者。同時除地鐵外，還必需有便捷的地面公交體系，因為地面的公交體系占據(jù)著公交體系80%以上的份額。

而且，還必須有一個公眾的活動空間環(huán)境。游、購、玩有機地結合起來，就可把所不能吸納的人流暫時引到周邊去。

內(nèi)部原因是指商場的經(jīng)營面積要大，要以特色經(jīng)營吸引人流，塑造品牌保持人流，并根據(jù)人們的消費心理及購物潮流來不斷地調(diào)整自己。

商場的經(jīng)營面積必需足夠大，一是可以增加品種，另外則可以有足夠的空間去容納消費者，為他們提供一個良好的購物環(huán)境。只有特色經(jīng)營才可吸引到盡量多的人流，通過塑造品牌保持人流。

像地鐵一號線上較成功的中華廣場通過吉之島、中華百貨兩大主力店來吸引人流，同時，充分利用其緊鄰陵園手機電訊一條街的優(yōu)勢，把手機電訊、數(shù)碼產(chǎn)品的銷售也吸引到中華廣場中來，形成了自己的特色。并利用靠近英雄廣場及足球場的地理優(yōu)勢，每逢有重大的足球賽事都把大屏幕擺到廣場上來吸引顧客。上海地鐵：：上海在在規(guī)劃建建造地鐵鐵之前就就設計了了用于商商貿(mào)活動動的空間間，這在在全國是是領先的的。１９９９３年年８月，上上海第一一個地鐵鐵商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點就落落戶在地地鐵一號號線徐家家匯站，當當時一個個２５平平方米的的店鋪每每月租金金約為２２７０００元。地鐵尚尚未開通通，商場場卻已領領先一步步開始營營業(yè)，面面臨的自自然是慘慘淡經(jīng)營營，偌大大的商城城里只有有店老板板們“獨獨守空房房”。１９９９５年４４月１００日，地地鐵一號號線全線線通車，來來“地下下小店”逛逛逛的人人逐漸多多了起來來，人氣氣慢慢在在地下聚聚積，這這令那些些無法堅堅持而中中途退出出的店主主們后悔悔不已。上上海的“地地鐵經(jīng)濟濟”總算算度過了了漫長的的“休眠眠期”。在上海海地鐵運運營公司司的運籌籌帷幄下下，從１１９９６６年開始始，上海海地下漸漸漸形成成了上海海火車站站、人民民廣場和和徐家匯匯“三大大商圈”。其其中徐家家匯商城城最大，有有七八千千平方米米，２０００多個個商鋪，人人氣最旺旺的人民民廣場則則有“流流行前線線”、“香香港名店店街”、“迪迪美購物物中心”等等多個連連成一體體的地下下商場。在在鐵路樞樞紐上海海站，地地鐵運營營公司將將部分商商場改做做旅館，以以適應南南來北往往旅客的的需要。徐徐家匯地地下商場場里一個個營業(yè)員員回憶說說，在１１９９７７年生意意的巔峰峰時期，周周末客人人多起來來連上廁廁所的時時間都沒沒有，一一個月下下來最少少也能凈凈賺２萬萬多。１９９７年年７月１１日，一一號線向向南延伸伸了５．．２５公公里，達達到２１１．３５５公里。１１９９９９年９月月２０日日，橫跨跨黃浦江江的地鐵鐵二號線線投入試試通車，與與運行中中的一號號線構成成上海地地下軌道道交通的的“十字字”框架架，總長長３７公公里。一一號線地地下商鋪鋪的成功功大大激激勵了投投資者，二二號線正正式運行行后不久久，沿線線各大車車站商場場的經(jīng)營營場地就就被租賃賃一空。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，從從地鐵一一號線開開通至１１９９９９年，沿沿線房價價上升了了１５％％。風光了了幾年以以后，上上?！暗氐罔F經(jīng)濟濟”出現(xiàn)現(xiàn)了下滑滑趨勢?！皵r攔路虎”竟竟然是手手機信號號?。保梗梗梗鼓昴辏謾C機開始在在上海的的年輕人人中間普普及，但但地鐵里里的手機機信號一一直不好好。一個個店主說說，經(jīng)常常有的顧顧客在店店里逛了了一半，突突然接到到電話，于于是就匆匆匆離開開了地鐵鐵，營業(yè)業(yè)額不可可遏止地地往下掉掉。２００００年１１２月，軌軌道交通通明珠線線投入試試運行，分分流了一一批原先先乘坐地地鐵的乘乘客，地地鐵里擁擁擠不堪堪的情況況得以緩緩解，“地地下商城城”的購購物環(huán)境境也隨之之好了起起來。２０００１年３３月，困困擾人們們多時的的地鐵手手機信號號問題終終于得到到了解決決。移動動通信信信號在上上海地鐵鐵一號線線和二號號線站臺臺、站廳廳相繼開開通，在在各個地地鐵車站站內(nèi)乘客客均可用用手機通通話。當當時就有有專家分分析，上上海的地地鐵經(jīng)濟濟將蓄勢勢反彈。果然，從從２０００１年起起，地鐵鐵站附近近的房產(chǎn)產(chǎn)率先火火爆起來來。彭浦浦本來被被上海人人視作“邊邊遠地區(qū)區(qū)”，房房價平均均每平方方在２５５００元元左右，但但地鐵即即將到來來的消息息大大刺刺激了當當?shù)氐姆糠績r，３３００００元以下下的價格格如過眼眼云煙，現(xiàn)現(xiàn)在那一一帶的房房價大概概在３１１００至至４００００元左左右。在在同濟大大學附近近的“同同濟綠園園”剛開開盤時，每每平方米米的價格格為４３３００元元左右，同同樣，在在地鐵規(guī)規(guī)劃的消消息傳來來后，這這里一躍躍成了“黃黃金地段段”，房房價猛漲漲到每平平方米６６００００元。像像這樣在在地鐵的的帶動下下瘋狂上上漲的樓樓盤因此此而被人人稱為“地地鐵房”。與此同同時，書書香也飄飄進了地地鐵站，１１９９７７年，季季風書園園落戶地地鐵陜西西路站，兩兩年后，季季風發(fā)展展成營業(yè)業(yè)面積９９３０平平方米的的大型書書店。每每天從早早上９點點到晚上上１０點點，季風風書園都都顧客盈盈門，“季季風”成成了上海海地鐵文文化的一一個標志志。２０００２年６６月，上上海城市市交通管管理局制制定了未未來的上上海軌道道交通發(fā)發(fā)展藍圖圖：軌道道交通網(wǎng)網(wǎng)將由市市域快速速鐵（ＲＲ線）、市市區(qū)地鐵鐵（Ｍ線線）和區(qū)區(qū)際輕軌軌（Ｌ線線）三個個層次組組成，ＲＲ線主要要連接市市中心和和市郊衛(wèi)衛(wèi)星城；；Ｍ線主主要穿過過市區(qū)繁繁華的中中心地帶帶，并和和Ｒ線融融為一體體；Ｌ線線則主要要在城市市人口密密集度較較低的地地區(qū)發(fā)展展，作為為Ｍ線的的補充?！笆濉逼谄陂g，上上海計劃劃投資約約１００００億元元人民幣幣，建成成１０條條總長２２１２公公里的軌軌道交通通線。已已經(jīng)開工工的和將將要建設設的軌道道線，將將連接市市區(qū)和郊郊縣、機機場和居居民區(qū)、商商業(yè)街和和工業(yè)區(qū)區(qū)、大學學校區(qū)等等。上海海將新建建１３５５座車站站和２４４個換乘乘點。在在人民廣廣場、上上海南站站等主要要樞紐，將將建立公公交車、地地鐵、長長途汽車車、輕軌軌相互換換乘的大大型樞紐紐站，實實現(xiàn)軌道道交通之之間的同同臺換乘乘。遍布布全市的的地鐵線線，將引引動沿線線的房產(chǎn)產(chǎn)、商鋪鋪又現(xiàn)升升值空間間！投資者者紛紛意意識到，延延伸到浦浦東的地地鐵二號號線也蘊蘊藏著無無限商機機。在楊楊高南路路站的“亞亞太盛匯匯”商場場，一個個使用面面積為１１３平方方米的鋪鋪面租金金高達每每月４５５００元元?！昂蠛笃稹钡牡妮p軌明明珠線在在被冷落落了很久久之后，也也從去年年開始推推出了赤赤峰路、漕漕寶路、江江灣鎮(zhèn)等等幾個站站點商場場。上海海地鐵運運營有限限公司商商貿(mào)公司司目前已已經(jīng)決定定在二號號線、明明珠線上上實行連連鎖式招招商，把把十幾個個站點鋪鋪面捆綁綁出租，規(guī)規(guī)模經(jīng)營營。他們們希望把把地鐵經(jīng)經(jīng)濟織成成一張連連鎖的網(wǎng)網(wǎng)絡。由于地地鐵周圍圍社區(qū)林林立，大大型超市市將面臨臨發(fā)展的的新機遇遇。７月月底，云云集了３３萬種名名優(yōu)產(chǎn)品品和進口口商品的的華聯(lián)吉吉買盛超超市攜餐餐飲巨頭頭麥當勞勞開進了了地鐵莘莘莊站，其其巨大的的輻射力力將在很很大程度度上繁榮榮閔行地地區(qū)及滬滬杭鐵路路沿線的的商業(yè)。而而在此之之前，地地鐵站附附近已有有聯(lián)華等等數(shù)家中中小型超超市。從小商鋪到到大賣場場，上海海的地鐵鐵經(jīng)濟伴伴隨著軌軌道交通通的發(fā)展展，在規(guī)規(guī)劃、管管理和經(jīng)經(jīng)營等方方面不斷斷改良。經(jīng)經(jīng)過了９９年的曲曲折前行行，上海海終于打打造成全全國規(guī)模模最大的的地下商商業(yè)圈，地地鐵與外外灘、陸陸家嘴和和衡山路路一樣，成成為游客客留戀忘返返的場所所。三、深圳地地鐵一期期工程商商業(yè)功能能初步規(guī)規(guī)劃（一）深圳圳地鐵商商業(yè)基本本功能定定位隨著深圳地地鐵一期期工程的的不斷推推進，地地鐵工程程將不斷斷給我市市帶來更更多的商商機。從從香港、廣廣州、上上海地鐵鐵運營經(jīng)經(jīng)驗看，地地鐵開通通之際，廣廣告媒體體、連鎖鎖商鋪、移移動通訊訊等商業(yè)業(yè)資源將將同步運運營，銀銀行、書書報刊、沖沖洗膠卷卷、洗衣衣、便利利店、自自動售貨貨機等多多種連鎖鎖行業(yè)也也將進駐駐地鐵車車站，以以給乘客客提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)服務。同同時，地地鐵上蓋蓋物業(yè)，如如商業(yè)、住住宅、辦辦公以及及文娛、服服務等設設施都將將升值。深圳地鐵首首家采用用地鐵屏屏蔽門系系統(tǒng)，每每個站口口均設有有自動扶扶梯，地地鐵內(nèi)設設置公共共廁所，殘殘疾人專專用電梯梯，運營營時間為為早6時時至晚112時。地地鐵設計計客流量量初期為為每日550萬人人次，近近期為每每日1660萬人人；遠期期為每日日2000萬人次次。深圳地鐵明明年將建建成通車車，深圳圳地鐵的的無限商商機引起起國內(nèi)外外的關注注。目前前深圳地地鐵有三三種業(yè)態(tài)態(tài)的商業(yè)業(yè)資源，分分別為站站廳內(nèi)零零星商鋪鋪物業(yè)、站站廳內(nèi)中中型商場場物業(yè)和和與站廳廳相連地地下商業(yè)業(yè)街。地鐵1號線線東段線線路由羅羅湖站——世界之之窗站，共共15座座車站；；4號線線南段線線路由皇皇崗站——少年宮宮站，共共5座車車站。零零星商鋪鋪基本分分布在每每個站廳廳，提供供即時性性消費服服務，建建議設定定業(yè)種為為報刊、沖沖印、點點心、零零食等；；中型商商場物業(yè)業(yè)分布在在較大的的地鐵站站，有大大劇院站站、會展展中心站站和世界界之窗站站，主要要提供便便利性的的延伸服服務，建建議設定定的商業(yè)業(yè)模式為為：便利利店、書書店、音音像店、沖沖洗店、干干洗店、旅旅行社、西西餅店、飲飲品店和和眼鏡店店等，采采取租賃賃的經(jīng)營營模式。與與站廳相相連地下下商業(yè)街街，位于于崗廈站站—會展中中心站區(qū)區(qū)間，以以及市民民中心站站地下一一層，主主要興建建與地面面商業(yè)配配套或填填補市場場空白的的主題性性商場，中中原建議議引進發(fā)發(fā)展商進進行合作作經(jīng)營，主主題定位位為深圳圳特色產(chǎn)產(chǎn)品一條條街。站廳內(nèi)所有有商鋪中中原建議議進行捆捆綁式招招商，實實行連鎖鎖經(jīng)營。對對零售商商的標準準是：處處于行業(yè)業(yè)前列、實實力較強強，信譽譽優(yōu)良并并通過IISO990000質(zhì)量認認證。對對建設大大型主題題商場的的發(fā)展商商要求為為：具有有成功的的商業(yè)開開發(fā)經(jīng)驗驗、擁有有優(yōu)質(zhì)商商業(yè)資源源、實力力雄厚，信信譽優(yōu)良良、能夠夠提出令令人信服服的發(fā)展展計劃。深圳是個移移民旅游游城市，企企業(yè)白領領和全國國各地的的游客是是地鐵商商圈的主主要消費費人群，故故在今后后的地鐵鐵商業(yè)定定位上一一定要把把握住年年輕白領領和旅游游客戶的的心態(tài)。地鐵商圈的的特點是是人流大大、逗留留時間短短、顧客客年紀輕輕、上班班族較多多，深圳圳地鐵也也應適應應這一特特點來確確定商業(yè)業(yè)運作的的方式。（二）地鐵鐵商業(yè)功功能設置置原則建建議通過上述對對香港、廣廣州、上上海三地地地鐵商商業(yè)的發(fā)發(fā)展史，以以及在發(fā)發(fā)展過程程中所表表現(xiàn)出來來的經(jīng)驗驗和教訓訓的分析析，中原原地產(chǎn)對對深圳地地鐵一期期工程的的地鐵商商業(yè)部分分提出如如下建議議：為了保證商商業(yè)經(jīng)營營的持久久性和品品牌效應應，建議議地鐵公公司借鑒鑒香港地地鐵營運運經(jīng)驗，對對一期全全部所屬屬商業(yè)采采用只租租不售的的方式，以以期實現(xiàn)現(xiàn)利潤最最大化；；為了保證地地鐵沿線線站點各各商業(yè)功功能布局局合理，要要遵循站站點商業(yè)業(yè)與地面面周邊社社會環(huán)境境相結合合的原則則；為了保證地地鐵商業(yè)業(yè)整體的的經(jīng)營檔檔次和持持續(xù)性發(fā)發(fā)展，建建議地鐵鐵公司對對站點內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)實行整整體規(guī)劃劃，國際際招商，具具體表現(xiàn)現(xiàn)為可分分別在香香港、北北京、上上海、廣廣州、深深圳五個個大城市市進行互互動招商商，吸引引國內(nèi)外外有信譽譽和影響響力的品品牌商家家進駐；；招商和招租租可考慮慮由專業(yè)業(yè)顧問公公司代理理，以期期取得最最佳資源源整合效效果。（三）具體體站點功功能分布布建議1號線一期期工程沿沿線站點點（建議議全部站站點小獨獨立店鋪鋪以品牌牌連鎖店店形式經(jīng)經(jīng)營）：：羅湖站：地地下二層層有8個個獨立鋪鋪位，地地下一層層有7個個獨立鋪鋪位，共共計155個獨立立鋪位，共共計533.4㎡㎡。該站站點位于于羅湖口口岸，連連接深港港兩地，人人流量巨巨大，建建議開設設報刊店店、便利利店、精精品店、紀紀念品專專賣店、煙煙酒專賣賣店、沖沖印店、銀銀行、干干洗店、禮禮品店、西西餅屋、個個人護理理店、花花店、藥藥店以及及商務中中心，以以便給往往來兩地地的顧客客最大的的方便。國貿(mào)站：該該站點共共有277㎡的獨獨立商鋪鋪，國貿(mào)貿(mào)周邊是是深圳最最密集的的辦公區(qū)區(qū)和中高高檔商業(yè)業(yè)區(qū)，該該站點緊緊鄰國貿(mào)貿(mào)商場，考考慮到功功能的互互補性，建建議該處處商鋪經(jīng)經(jīng)營報刊刊店、銀銀行、干干洗店、便便利店、西西餅屋、鮮鮮花店、書書店等。老街站：該該站點共共有400㎡的獨獨立商鋪鋪，老街街東邊連連接東門門商業(yè)街街，東門門是深圳圳最繁華華的商業(yè)業(yè)區(qū)之一一，人流流量巨大大，考慮慮到業(yè)態(tài)態(tài)互補性性，建議議該處地地下商業(yè)業(yè)開設報報刊店、銀銀行、精精品店、西西餅屋、眼眼鏡店、沖沖印店、便便利店、煙煙酒專賣賣店等。大劇院站：：該站點點共有551.22㎡的店店鋪，分分為兩種種業(yè)態(tài)：：小型獨獨立店和和中型獨獨立店。該該站點位位于深圳圳行政金金融區(qū)，東東鄰以地地王大廈廈為首的的金融一一條街，西西鄰以市市政府為為首的行行政辦公公區(qū)，主主要顧客客為政府府公務員員及企業(yè)業(yè)白領。建建議站點點小鋪位位開設報報刊店、西西餅屋、干干洗店、鮮鮮花店、銀銀行；中中型獨立立店引進進一家檔檔次中等等偏上的的中型便便利店，如如屈臣氏氏、711便利店店、個人人護理店店等?？茖W館站：：該站點點共有338.77㎡的店店鋪，其其位于深深圳商業(yè)業(yè)行政區(qū)區(qū)，東鄰鄰以市政政府為首首的行政政辦公區(qū)區(qū)，西靠靠華強北北商業(yè)街街，因其其商業(yè)面面積較小小，建議議開設報報刊店、銀銀行、西西餅屋、干干洗店、便便利店、鮮鮮花店等等。華強路站：：該站點點共有443.22㎡的店店鋪，其其位于華華強北商商業(yè)街的的出口處處，人流流量巨大大，建議議開設個個人護理理店、西西餅屋、干干洗店、便便利店、紀紀念品專專賣店等等。崗廈站：該該站點共共有1550㎡的的店鋪，位位于崗廈廈的商業(yè)業(yè)中心地地帶，地地面消費費群主要要以餐飲飲、超市市和娛樂樂場所為為主，該該處目前前缺少精精品百貨貨的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，建建議獨立立的小鋪鋪位開設設報刊店店、西餅餅屋、干干洗店、便便利店、銀銀行、個個人護理理店等；；較大面面積的商商鋪引進進1-22家香港港知名精精品百貨貨商家，以以吸引地地面上顧顧客前來來消費。崗廈——會會展中心心區(qū)間商商業(yè)街：：該商業(yè)業(yè)街位于于崗廈站站和會展展中心站站點之間間，位于于地鐵通通行空間間上層，地地面層為為綠化帶帶，建筑筑面積1108000㎡，是是一期工工程最大大的商業(yè)業(yè)物業(yè)。該該商業(yè)街街東接崗崗廈，西西連會展展中心，南南接皇崗崗口岸、北北連市民民中心，地地理位置置得天獨獨厚。該該物業(yè)無無論從規(guī)規(guī)模上還還是位置置上，都都具有標標志性特特征。故故中原結結合整個個深圳市市的國際際花園式式高科技技旅游城城市功能能定位，建建議把該該商業(yè)街街打造成成為：深深圳特色色產(chǎn)品一一條街。屆屆時該街街將按高高新科技技產(chǎn)品展展示區(qū)、旅旅游產(chǎn)品品展示區(qū)區(qū)、服飾飾產(chǎn)品展展示區(qū)、食食品展示示區(qū)四大大區(qū)域功功能劃分分，身兼兼展示與與銷售一一體化，作作為深圳圳一個嶄嶄新的窗窗口向全全世界推推廣深圳圳產(chǎn)品，另另通過統(tǒng)統(tǒng)一設計計風格，打打造深圳圳又一道道亮麗的的風景線線。會展中心站站：該站站點共有有18000㎡的的店鋪，處處于深圳圳中心區(qū)區(qū)南區(qū)會會展中心心地下，配配合會展展經(jīng)濟，建建議該區(qū)區(qū)域除開開設報刊刊店、西西餅屋、快快餐店、干干洗店、便便利店、銀銀行、咖咖啡廳外外，增設設一個較較大型的的香港精精品專賣賣場，期期間定期期銷售推推廣香港港及國際際服飾、電電器、通通訊等知知名品牌牌，協(xié)調(diào)調(diào)會展中中心商業(yè)業(yè)街，使使其成為為深圳的的著名旅旅游購物物經(jīng)典。購物公園站站：該站站點共有有58..5㎡的的店鋪，其其位于中中心區(qū)購購物中心心地下，商商業(yè)人流流量大，但但因商業(yè)業(yè)面積較較小，建建議開設設精品店店、西餅餅屋、干干洗店、便便利店、銀銀行、快快餐店等等。香蜜湖站：：該站點點共有663.55㎡的店店鋪，其其位于香香蜜湖深深南大道道路段，周周邊主要要是高尚尚住宅區(qū)區(qū)，建議議開設書