城市經(jīng)濟(jì)學(xué)：中國主要住房市場的估價條件

中國主要住房市場的估價條件EvaluatingconditionsinmajorChinesehousingmarkets——JingWu,JosephGyourko,YonghengDeng1.Introduction2.China‘shousingandlandsystem3.PricesintheBeijinglandmarket4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets5.Hasdemandoutpacedsupplyoverthepastdecade?6.Conclusionsandsuggestionsforfutureresearch1.引言2.中國住房與土地制度3.北京土地市場的價格4.中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)5.過去十年，需求是否超過供給?6.結(jié)論和未來研究的建議目錄Contents中國經(jīng)濟(jì)的重要性和美國次貸危機(jī)的背景下，中國住房價格增長的幅度和速度受到了投資者、政府官員以及研究學(xué)者的關(guān)注。關(guān)注焦點(diǎn)：中國的住房市場是否有泡沫？是否存在錯誤估價？與美國、香港進(jìn)行定性比較。當(dāng)然,與各國的這些簡單比較僅僅是描述。Ofcourse,thesesimplecomparisonsacrosscountriesareonlysuggestive.1.Introduction質(zhì)量穩(wěn)定房價指數(shù)衡量在35個中國大中城市新建的私人住宅市場注:享樂模型是用來控制在中國私人住宅在35個主要市場新建的潛在樣本的質(zhì)量變化。每一個市場的實(shí)際指數(shù)是由緊縮與CPI系列決定?？傊笖?shù)是由當(dāng)?shù)厥袌鱿盗性?000-2008年之間的交易數(shù)量固定的權(quán)重的加權(quán)平均計算得到的。1.Introduction因此,我們的研究策略是盡可能廣泛的各種數(shù)據(jù)預(yù)計當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。Hence,ourresearchstrategyistolookataswideavarietyofdataaspossibletohelpgaugethecurrentriskinessofChinesehousingmarkets.從三個方面研究土地價格對住房價格的影響房價租售比（price-to-rentratio）房價收入比（price-to-incomeratio）供需關(guān)系變化（comparingchangesinSupply-to-demand）1.Introduction土地價格對住房價格的影響房價租售比（price-to-rentratio）房價收入比（price-to-incomeratio）供需關(guān)系變化（comparingchangesinSupply-to-demand）中國主要住房市場的估價條件EvaluatingconditionsinmajorChinesehousingmarkets2.China‘shousingandlandsystem中國住房與土地制度2.1.Housingreform住房改革19491979國家計劃經(jīng)濟(jì)單位建設(shè)私人住房市場不存在企業(yè)私有化私人住宅開發(fā)商外國人和非國企1988憲法修正案鼓勵購買單位住宅發(fā)展私人住房市場居住使用權(quán)70年19982007第23號法令不新建單位住宅不得交易單位住宅發(fā)展商品房市場廉租房經(jīng)濟(jì)適用房公共租賃房2.China‘shousingandlandsystem中國住房與土地制度2.2.Urbanizationandmigration城市化與移民2.China‘shousingandlandsystem中國住房與土地制度2.3.Theurbanlandsupplysystemandlandmarket城市土地供應(yīng)體制和土地市場1、土地使用權(quán)限：住房70年、工業(yè)或混合用途50年、商業(yè)40年2、土地交易制度：1987年第一次土地拍賣在深圳舉行。土地交易因不公開而滋生腐敗，2002年后所有城市用于住宅或商業(yè)用途必須實(shí)施“招拍掛”制度。3、土地收入：土地拍賣是地方政府的最重要的非預(yù)算收入來源。作為壟斷土地供應(yīng)商，地方政府行為顯然可以影響房價和住房數(shù)量。（figure3）3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格因?yàn)橥恋厥鞘Ｓ嗨魅≌咴诜康禺a(chǎn)市場的價值，需要將土地價格從其市場結(jié)構(gòu)中剝離出來。因?yàn)榈胤秸畵碛谐鞘型恋厮袡?quán)和出租土地的權(quán)利，因此土地銷售能夠從住房中被單獨(dú)觀察。1、2003年以來北京市場所有地塊的成交數(shù)據(jù)（網(wǎng)上收集）2、2003—2010年，共815個地塊招標(biāo)或拍賣信息。其中309個是有關(guān)住房。3、信息包括：地址、物理特質(zhì)、每個住宅地塊建設(shè)情況、交易價格、買方以及距市中心距離(D_CENTER)、距最近地鐵站距離(D_SUBWAY)用“基于GIS的搜房網(wǎng)（SoufunWebsite-BasedGIS）”系統(tǒng)去匹配附近有新建的私人住宅項(xiàng)目的每個地塊。兩個地塊選取原則：1、住房項(xiàng)目的銷售時間與相關(guān)地塊的交易時間相距不超過一年。2、每個住房項(xiàng)目在該地塊的5km范圍內(nèi)。背景數(shù)據(jù)來源選取原則3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格1、基于兩個原則，每個地塊最多匹配5個住房項(xiàng)目。有一些匹配少于5個。另外，有13個地塊沒有匹配到0個。2、最后，選出907個住房項(xiàng)目，然后將其匹配到296個地塊。配對（matchedpairs）之間的平均距離是2.11km。3、對于選出的每個住房項(xiàng)目，在所匹配的地塊交易之前的一個月內(nèi)的平均交易價格要被記錄或計算。4、最后，表明住房價格水平（在地塊交易之前）的變量被算為他所匹配的住房項(xiàng)目價格的平均價格，權(quán)重為項(xiàng)目距地塊的距離的倒數(shù)。數(shù)據(jù)處理3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格1、我們也輸入有關(guān)地塊購買者的信息（來源：北京房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)庫）2、309個地塊被199個開發(fā)商購買。開發(fā)商可以分成三類（Table2）：CentralSOEdeveloper(orC_SOE)LocalSOEdeveloper(orL_SOE)non-SOEdevelopers.3、基于以上分類，每個實(shí)體也可依據(jù)質(zhì)量維度（qualitydimensions）加以特征描述。兩個方式：a.是否為上市開發(fā)商（LISTED）b.資格認(rèn)證程度（根據(jù)政府排名系統(tǒng)）FromGRADE1toGRADE5數(shù)據(jù)處理說明：三分之二的中標(biāo)人不是國有實(shí)體，但中央國企開發(fā)商所購買的地塊面積更大，價格更高。3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格3.1.Estimatingconstantqualitylandprices評估質(zhì)量穩(wěn)定的土地價格1、我們用基于普通最小二乘法（OLS）的簡單特征價格模型控制區(qū)位質(zhì)量（controlforlocationquality）2、所有自變量（allvariables）Table3.3、以對數(shù)函數(shù)來擬合地塊的真實(shí)交易水平Thedependantvariableistheleveloftherealtransactionpriceforeachparcelinlogarithmicform.3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格3.1.Estimatingconstantqualitylandprices評估質(zhì)量穩(wěn)定的土地價格Column(1)inTable4結(jié)果分析土地價格正影響：1、離中心區(qū)、地鐵站近2、有好的位置、基礎(chǔ)設(shè)施3、更低密度土地價格負(fù)影響：1、share-PR、share-PC等公共投入高2、地塊交易通過拍賣能達(dá)到較高的價格，但這種效果并不明顯。年份對價格有很大影響Finally,theyeardummiesarequitepowerful,bothineconomicandstatisticalterms.3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格3.2.CorrelationwithCentralSOEdeveloperwinningbids與贏得投標(biāo)的中央國企開發(fā)商的相關(guān)性在過去的幾年中，有一個潛在的重要變化:在土地購買者的制度性質(zhì)，央企開發(fā)商購買土地的比例急速增加。開發(fā)商類型和資格屬性結(jié)果分析1、央企開發(fā)商控制系數(shù)影響較大其它常數(shù)不變，系數(shù)意味著如果地塊被CentralSOEdeveloper(orC_SOE)購買，那么交易價格是更高的27.4%(e0.242?1=0.274,由于因變量的對數(shù)形式)2、解釋力不足Howtointerpretthiscoefficientisnotentirelyclear.如卓越的投資者、道德風(fēng)險Column(2)inTable43.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格3.2.CorrelationwithCentralSOEdeveloperwinningbids與贏得投標(biāo)的中央國企開發(fā)商的相關(guān)性3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格3.3.Thepossibleroleofbackward-lookingexpectationsonbidprices保守期望在投標(biāo)價格上的可能作用Column(3)inTable4名義價格增長率（地塊交易在一個月和一年前的價格比）用來反映開發(fā)商預(yù)期結(jié)果分析3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格恒定的質(zhì)量土地價格指數(shù)：北京，2003-2010（1）3.PricesintheBeijinglandmarket北京土地市場的價格3.4.Landshareinhousevalue土地價格在房價中的比例土地價格對住房價格的影響房價租售比（price-to-rentratio）房價收入比（price-to-incomeratio）供需關(guān)系變化（comparingchangesinSupply-to-demand）中國主要住房市場的估價條件EvaluatingconditionsinmajorChinesehousingmarkets4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)4.1.EightmajorChinesemarkets:Summarystatistics八大住房市場的匯總統(tǒng)計目的：考察八大市場的住房負(fù)擔(dān)狀況度量指標(biāo)：房價租售比、房價收入比4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)4.1.EightmajorChinesemarkets:Summarystatistics八大住房市場的匯總統(tǒng)計特點(diǎn)：（1）人口數(shù)量眾多，人口增長較快；（2）在全國的房地產(chǎn)市場中具有舉足輕重的地位：2009年，住房銷售總額比重逾1/3；建筑面積比重—17%4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)4.2.Price-to-rentratios房價租售比目的：衡量地區(qū)的住房市場的價格是否合理方法：比較不同時間點(diǎn)同一戶型房價租售比數(shù)據(jù)：2007（1）—2010（1），八大住房市場的租、售價格結(jié)論：（1）各房地產(chǎn)市場房價上漲與租金有關(guān)；（2）杭州增長最多：31.8%→65.5%；（3）成都、天津、武漢、西安由于基數(shù)小，增長后房價租售比低于其他城市：成都漲幅48%，天津漲幅78%...4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)4.2.Price-to-rentratios房價租售比家庭選擇租賃和購買房屋的房價租售比的臨界值情況探討：使用者成本Usercosts（UC）計算公式：臨界點(diǎn)條件：Price-to-rentratio=1/UC其中：?—住房所有者的邊際收入的稅率；Fallfromtheequationr—利率；以存款利率代替p—當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)稅率；p=0m—維修費(fèi)用；δ—折舊；根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)，m+δ=0.025β—要求的投資風(fēng)險溢價；β=2%π?—下一年的預(yù)期增值率？

通過控制π?的變化，來討論租賃行為及購買行為哪一個更加經(jīng)濟(jì)。第一欄：擁有住房的使用者成本低于租賃的隱含成本的預(yù)期資本收入的臨界值，即購買住房比租賃居住成本更低的臨界值；

例如：2010年，北京市的房價租售比為45.9%，則使用者成本要低于2.2%，購買比租賃更加經(jīng)濟(jì)，由此可以計算出臨界點(diǎn)的預(yù)期資本收入為5.9%。第二欄：1998-2009年間，最低預(yù)期資本收入增長率均值；第三欄：11年間π?實(shí)際值低于臨界值的年數(shù)；第四欄：最近5年π?實(shí)際值低于臨界值的年數(shù)4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)4.2.Price-to-rentratios房價租售比結(jié)論（1）近幾年來，房屋增值很快，鮮有預(yù)期增值率低于臨界值的情況；（2）高房價租售比下，擁有住房的風(fēng)險很大；

如果UC均衡從2%移動到3%的話，表明住房價格的急劇下降。利率的上漲會帶來UC增大，預(yù)期增值率下降。（3）預(yù)期增值率的下降到4%，并不能表明房屋價值的停滯。

如何更好的理解預(yù)期增長率及其形成機(jī)制還有待研究。4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)4.2.Price-to-rentratios房價租售比4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)4.2.Price-to-incomeratios房價收入比房價收入比=（每平米均價*住房面積）/（人均收入*家庭規(guī)模）=（每平米住房價格/人均收入）*人均居住面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；人均居住面積為30m2結(jié)論（1）房價收入比的并不嚴(yán)格根據(jù)收入的增長情況變化，部分地區(qū)存在離散變化現(xiàn)象；（2）房價收入比的高水平情況與美國數(shù)據(jù)相似，但是不能直接用于比較；

選取指標(biāo)不同：美國—家庭層面；本文—人均收入（3）家庭內(nèi)個人收入的差異、人均居住面積不同以及未明確記錄的收入等問題可能造成對房價收入比的過度估計4.HousingaffordabilitymetricsforeightmajorChinesemarkets中國八大住房市場的房價負(fù)擔(dān)力指標(biāo)4.2.Pri