物業(yè)管理物業(yè)年度考核側(cè)重的維度分析

物業(yè)年度考核側(cè)重的維度分析物業(yè)經(jīng)理是物業(yè)公司的核心骨干，關(guān)系到物業(yè)公司經(jīng)營的成敗，也是物業(yè)公司與業(yè)主租戶和物業(yè)使用者之間溝通的橋梁。物業(yè)管理無小事。因此做好物業(yè)經(jīng)理的考核是物業(yè)公司人力資源部門的重要工作。通常對(duì)物業(yè)經(jīng)理的考核是從目標(biāo)管理入手，年初有目標(biāo)，年中有檢查，年末有考核?？己说闹攸c(diǎn)是目標(biāo)達(dá)成情況，根據(jù)目標(biāo)完成的比率決定物業(yè)經(jīng)理的業(yè)績。因此對(duì)物業(yè)經(jīng)理的考核最重要的工作就是考核目標(biāo)方案的制定和日常的檢查監(jiān)督完善改進(jìn)。一、考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)三個(gè)層次構(gòu)成，在設(shè)定考核指標(biāo)維度時(shí)需予以綜合考量，具體考量的維度如下：(一)物業(yè)經(jīng)理績效考核評(píng)價(jià)基本指標(biāo)，物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的基本指標(biāo)有八項(xiàng)，其主要內(nèi)容如下：1、財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)(1)凈資產(chǎn)收益率凈資本收益率也稱股權(quán)收益率或權(quán)益收益率，是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的凈利潤同平均凈資產(chǎn)的比率。(2)總資產(chǎn)報(bào)酬率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營越有效。2、設(shè)備完好率；包括設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)率及對(duì)應(yīng)分值；定期保養(yǎng)完成情況及對(duì)應(yīng)分值；維修費(fèi)用計(jì)劃控制數(shù)及對(duì)應(yīng)分值；3、費(fèi)用控制率；設(shè)定年初預(yù)算編制的行政管理費(fèi)用目標(biāo)數(shù)與實(shí)際支付和已經(jīng)使用待支付的費(fèi)用總額的控制比例及分值；，4、業(yè)主（用戶）滿意度（以滿意度調(diào)查得分為考核依據(jù)）；設(shè)定業(yè)主滿意度考核得分?jǐn)?shù)與相對(duì)應(yīng)的分值；（三）附加指標(biāo)：多種經(jīng)營收入完成情況及對(duì)應(yīng)分值。物業(yè)經(jīng)理年度考核85分以下、75分以上（包括75分）的，通知限期整改，達(dá)不到要求的，扣除績效工資。75分以下的，在符合法律范圍內(nèi)考慮是否中止勞動(dòng)合同。(3)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。2、資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo)(1)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比值。一般情況下，該指標(biāo)數(shù)值越高，周轉(zhuǎn)速度越快，銷售(營業(yè))能力越強(qiáng)，資產(chǎn)利用效率越高。(2)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比值。一般情況下，該指標(biāo)越高，表明企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度越快，利用越好。3、償債能力狀況指標(biāo)(1)資產(chǎn)負(fù)債率該指標(biāo)是衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。(2)利息保障倍數(shù)是指一定時(shí)期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。該指標(biāo)反映了當(dāng)期物業(yè)經(jīng)營管理收益是所需支付的債務(wù)利息的多少倍，從償債資金來源角度考察債務(wù)利息的償還能力。該指標(biāo)越高，表明債務(wù)償還越有保證；反之則表明沒有足夠資金償還債務(wù)利息，償債能力低。4、發(fā)展能力狀況指標(biāo)(1)營業(yè)增長率是指本年主營業(yè)務(wù)收入增長額同上年主營業(yè)務(wù)收入總額的比率。(2)資本積累率是指本年所有者權(quán)益增長額同年初所有者權(quán)益的比率。它是當(dāng)年所有者權(quán)益總的增長率，反映了所有者權(quán)益在當(dāng)年的變動(dòng)水平。(二)物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)，具體由十六項(xiàng)計(jì)量指標(biāo)構(gòu)成。其主要內(nèi)容如下：1、財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)(1)主營業(yè)務(wù)利潤率是指物業(yè)管理一定時(shí)期的主營業(yè)務(wù)利潤同主營業(yè)務(wù)收入凈額的比率。(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)是一定時(shí)期經(jīng)營現(xiàn)金流量同凈利潤的比值，它反映了當(dāng)期凈利潤中現(xiàn)金收益的保障程度，真實(shí)地反映了盈余的質(zhì)量。該指標(biāo)越大，表明經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈利潤對(duì)現(xiàn)金的貢獻(xiàn)越大。(3)成本費(fèi)用利潤率是一定時(shí)期的利潤總額同成本費(fèi)用總額的比率。該指標(biāo)越高，表明為取得一定的收益所付出的代價(jià)越小，成本費(fèi)用控制得越好，獲利能力越強(qiáng)。2、資產(chǎn)營運(yùn)狀況修正指標(biāo)(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是一定時(shí)期內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均應(yīng)收賬款余額的比率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了應(yīng)收賬款的流動(dòng)速度，即本年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。(2)不良資產(chǎn)比率是年末不良資產(chǎn)總額占年末資產(chǎn)總額的比重。該指標(biāo)越小越好，零是最優(yōu)水平。(3)資產(chǎn)損失比率是一定時(shí)期待處理資產(chǎn)損失凈額占資產(chǎn)總額的比重。該指標(biāo)表明資產(chǎn)損失的嚴(yán)重程度，從資產(chǎn)質(zhì)量的角度，揭示了管理狀況。3、償債能力狀況修正指標(biāo)(1)流動(dòng)比率是一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率衡量短期債務(wù)償還能力，反映償債能力的強(qiáng)弱。該指標(biāo)越高，表明流動(dòng)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)越快，償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)。但該指標(biāo)若過高，說明資金利用效率比較低下。(2)速動(dòng)比率是一定時(shí)期的速動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率。速動(dòng)比率衡量短期償債能力，反映流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。該指標(biāo)越高，表明償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)。(3)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是一定時(shí)期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流人同流動(dòng)負(fù)債的比率。現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是從現(xiàn)金流動(dòng)角度來反映當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力，該指標(biāo)較大，表明物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入較多，能夠保障企業(yè)按時(shí)償還到期債務(wù)。但也不是越大越好，太大則表示流動(dòng)資金利用不充分，收益能力不強(qiáng)。(4)長期資產(chǎn)適合率是所有者權(quán)益與長期負(fù)債之和同固定資產(chǎn)與長期投資之和的比率。從維護(hù)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和長期安全性角度出發(fā)，該指標(biāo)數(shù)值較高比較好。(5)經(jīng)營虧損掛賬比率是經(jīng)營虧損掛賬額與年末所有者權(quán)益總額的比率。該指標(biāo)越高，表明經(jīng)營虧損掛賬越多，經(jīng)營中存在的問題越多。該指標(biāo)越小越好，零是最佳狀態(tài)。4、發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)(1)總資產(chǎn)增長率是本年總資產(chǎn)增長額同年初資產(chǎn)總額的比率。該指標(biāo)越高，表明一個(gè)經(jīng)營周期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張的速度越快。(2)三年利潤平均增長率表明利潤的連續(xù)三年增長情況，體現(xiàn)發(fā)展?jié)摿Α?3)三年資本平均增長率表示資本連續(xù)三年的積累情況，在一定程度上體現(xiàn)發(fā)展水平和發(fā)展趨勢(shì)。該指標(biāo)越高，表明所有者權(quán)益得到的保障程度越大，可以長期使用的資金越充足，抗風(fēng)險(xiǎn)和保持連續(xù)發(fā)展的能力越強(qiáng)。（三）物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)，評(píng)議指標(biāo)的具體內(nèi)容如下：1、經(jīng)營者基本素質(zhì)是指現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子的智力素質(zhì)、品德素質(zhì)和能力素質(zhì)等，具體包括知識(shí)結(jié)構(gòu)、道德品質(zhì)、敬業(yè)精神、開拓創(chuàng)新能力、團(tuán)結(jié)協(xié)作能力、組織能力和科學(xué)決策水平等因素。2、服務(wù)滿意度是指物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者或顧客對(duì)商品和服務(wù)的質(zhì)量、種類、速度、方便程度等的心理滿足程度。3、基礎(chǔ)管理水平是指按照規(guī)范做法、國家政策法規(guī)的規(guī)定以及本企業(yè)的實(shí)際情況，在物業(yè)經(jīng)營管理過程中形成和運(yùn)用的維系正常運(yùn)轉(zhuǎn)及生存與發(fā)展的組織機(jī)構(gòu)、內(nèi)部物業(yè)經(jīng)營管理模式、各項(xiàng)基礎(chǔ)管理制度、激勵(lì)與約束機(jī)制、信息支持系統(tǒng)、安全生產(chǎn)管理的建議以及貫徹執(zhí)行情況。4、在崗員工素質(zhì)狀況是指普通員工的文化水平、道德水準(zhǔn)、技術(shù)技能、組織紀(jì)律性、參與管理的積極性及愛崗敬業(yè)精神等的綜合情況。5、服務(wù)硬環(huán)境是指物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)場(chǎng)所的裝飾、內(nèi)部布局、服務(wù)設(shè)備先進(jìn)程度等硬件設(shè)施情況。6、發(fā)展創(chuàng)新能力是指在市場(chǎng)競(jìng)爭中為保持競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，不斷根據(jù)外部環(huán)境進(jìn)行的自我調(diào)整和革新的能力。包括管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、觀念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新等方面的意識(shí)與能力。7、經(jīng)營發(fā)展策略是指物業(yè)管理所采用的包括增加科技投入（如管理智能化）、建立新的營銷網(wǎng)絡(luò)、更新設(shè)備、資本籌措、兼并重組以及人力資源等各方面的謀劃和策略。二、企業(yè)績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)兩類。（一）定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由標(biāo)準(zhǔn)值和與之對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)組成。定量指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值包括8項(xiàng)基本指標(biāo)和14項(xiàng)修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，每項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值劃分為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值兩大類。標(biāo)準(zhǔn)值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個(gè)檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。其中：優(yōu)秀值表示行業(yè)的最高水平；良好值表示行業(yè)的較高水平；平均值表示行業(yè)的總體平均水平；較低值表示行業(yè)的較低水平；較差值表示行業(yè)的最低水平。定量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)是對(duì)應(yīng)定量指標(biāo)五檔標(biāo)準(zhǔn)值所確定的水平參數(shù)，客觀反映各檔次評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值所代表的水平，用來計(jì)算指標(biāo)實(shí)際值對(duì)應(yīng)于五檔標(biāo)準(zhǔn)值的得分，每一檔次的標(biāo)準(zhǔn)值，都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)與之相對(duì)應(yīng)。標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)用介于。?1之間的數(shù)值表示，具體規(guī)定如下：①優(yōu)秀值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為1;②良好值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.8；③平均值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.6；④較低值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.4；⑤較差值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.2；⑥較差值以下的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0o（二）定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來進(jìn)行定性評(píng)價(jià)時(shí)所采用的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對(duì)評(píng)議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和評(píng)定分?jǐn)?shù)。評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)議指標(biāo)一一對(duì)應(yīng)，將每項(xiàng)評(píng)議指標(biāo)分解為具體的內(nèi)容，通過詳細(xì)的文字進(jìn)行描述，規(guī)定每項(xiàng)指標(biāo)各個(gè)級(jí)別的邊界，指導(dǎo)評(píng)議人員正確判斷各項(xiàng)評(píng)議指標(biāo)達(dá)到的水平。定性指標(biāo)參考評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括每項(xiàng)指標(biāo)具體的含義、內(nèi)容和范圍，以及應(yīng)達(dá)到的相應(yīng)水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E五個(gè)等級(jí)。其中：A表示優(yōu)秀水平；B表示良好水平；C表示一般水平；D表示較低水平；E表示較差水平。三、物業(yè)經(jīng)理的考核，通常是使用目標(biāo)管理百分制的方式進(jìn)行考核。遵循效益第一的企業(yè)準(zhǔn)則，把目標(biāo)管理按照3：7的比例設(shè)定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分成管理指標(biāo)和經(jīng)營指標(biāo)兩大類，既管理指標(biāo)30%,經(jīng)營指標(biāo)70%。并且根據(jù)不同的物業(yè)特性，不同的物業(yè)功能，不同的管理對(duì)象，不同的區(qū)域價(jià)值，制定不同的考核標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于每一項(xiàng)指標(biāo)都有非常明晰的量化考核要求和計(jì)分辦法?？己私Y(jié)果就是按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的，沒有任何人為因數(shù)。在制定具體指標(biāo)分值上，不同的企業(yè)會(huì)有不同的要求。原則上就是重點(diǎn)工作分值高，可以依照企業(yè)工作重心予以傾斜和調(diào)整。只要總分控制在30+70的范圍內(nèi)就可以。（一）管理指標(biāo)主要是：（30分）1、制度建設(shè)；設(shè)定目標(biāo)期內(nèi)需要建立或者完善修改n個(gè)管理制度及分值，按實(shí)際完成情況給予計(jì)分；