中國物業(yè)管理行業(yè)分析及未來市場發(fā)展空間分析

中國物業(yè)管理行業(yè)分析及未來市場發(fā)展空間分析

一、物業(yè)管理：分散競爭年代，下半年或隨竣工提升而良好增長，增值服務具備空間

1981年，我國第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立，標志著物業(yè)管理行業(yè)在中國內(nèi)地的誕生。此后，在一系列政策與科技力量的推動下，我國的物業(yè)管理行業(yè)不斷向現(xiàn)代化、專業(yè)化、精細化的方向發(fā)展演進；

1994年，建設部頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，將新建小區(qū)全面納入物業(yè)管理；2000年，中國物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會成立，有效推動了行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展；2003年6月，國務院頒布了《物業(yè)管理條例》，為行業(yè)正式確立了法律框架；2007年正式實施的《物權法》進一步從國家法律層面規(guī)范了物業(yè)管理活動；近十年來，行業(yè)與科技的結(jié)合愈發(fā)顯著，而消費者需求的升級也促使行業(yè)不斷拓展更高品質(zhì)的服務。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程

2014年起，業(yè)內(nèi)領先的企業(yè)，如彩生活、中海物業(yè)、綠城服務、碧桂園服務、新城悅等陸續(xù)登陸資本市場并獲投資者青睞。截至2018年底，我國物業(yè)管理總面積已超過250億平方米，規(guī)模不斷擴大，業(yè)務日臻完善。

中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展空間來自三個方面，一是中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，存量和增量物業(yè)的面積較大；二是物業(yè)管理行業(yè)的集中度提升，龍頭公司的管理面積擴張優(yōu)勢明顯；三是物業(yè)管理公司或可在物業(yè)管理的基礎上開展多元增值業(yè)務，貢獻超額利潤。

（1）中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展：截至2018年，中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%，從2004年的41.8%，以每年1個百分點左右的速度上升。從發(fā)達國家的發(fā)展歷史來看，城鎮(zhèn)化進程達到70%之后進入成熟階段，最終穩(wěn)定在80%左右的城鎮(zhèn)化水平，未來中國的城鎮(zhèn)化還有很大的空間。城鎮(zhèn)化使更多的人住進現(xiàn)代的小區(qū)、物業(yè)，對物業(yè)管理服務有更多的需求。2018年全國商品房銷售面積高達17.2億平米，竣工的房屋面積為9.4億平米，存量和增量物業(yè)管理面積較大。我國商品房銷售面積

我國竣工房屋面積

穩(wěn)定的存量市場與逐步提升的增量市場，讓物業(yè)管理行業(yè)未來仍具備廣闊的發(fā)展空間。從2006年到2018年，全國總物業(yè)在管面積由98億平方米，上升到250億平方米，每年穩(wěn)定增加的商品房竣工面積為物業(yè)管理面積的增長提供了有力的保障。

（2）行業(yè)集中度提升：近年來物業(yè)管理行業(yè)已顯露出整合趨勢，集中度有顯著提升。2013年，百強企業(yè)的市場占有率僅為16.3%，而2016年百強企業(yè)占有率迅速提升至32.1%。同期，百強企業(yè)管理面積的均值也從1511萬平方米提升至3020萬平方米，五年實現(xiàn)翻倍，增速遠超全國總在管面積的增速。物業(yè)百強企業(yè)市占率不斷提高

物業(yè)百強企業(yè)在管面積五年實現(xiàn)倍增

同時，承接兄弟開發(fā)企業(yè)項目仍然是百強企業(yè)提升現(xiàn)有規(guī)模和充實儲備的重要方式。2018年，百強物業(yè)企業(yè)中76%的公司有具有開發(fā)背景的項目公司。主要上市物業(yè)公司來自母公司面積占比一覽

此外，業(yè)內(nèi)的領先物管企業(yè)已在通過收購，擴大業(yè)務版圖，快速提升目標城市的市場份額。2016年后，百強企業(yè)收購物業(yè)服務企業(yè)超過百家，收購總管理面積逾2億平方米。以下為部分業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)近年來的兼并收購情況：2015年以來典型物業(yè)公司收并購案例

行業(yè)內(nèi)的并購活動加劇了小規(guī)模企業(yè)與大規(guī)模企業(yè)之間的差距。2015年，業(yè)內(nèi)TOP10企業(yè)的平均在管面積為其余百強企業(yè)均值的6倍，而2016年以后，這一差距擴大至8倍。近年來，規(guī)模效應逐漸顯著，領先企業(yè)的優(yōu)勢得以鞏固，行業(yè)呈現(xiàn)出強者恒強的發(fā)展態(tài)勢。

（3）多元增值業(yè)務貢獻超額利潤：伴隨著物業(yè)管理主營業(yè)務的穩(wěn)步增長，業(yè)內(nèi)公司同時開始積極探索以業(yè)主為核心的多種服務領域，如顧問咨詢、社區(qū)服務、工程服務等。

這些依托企業(yè)客戶資源與業(yè)務資源發(fā)展起來的服務已成為企業(yè)收入的重要增長點。2018年，在百強企業(yè)的收入構成中，多種經(jīng)營收入均值同比增長24.5%，貢獻凈利潤均值同比增長32.7%；基礎物業(yè)服務收入均值同比增長16.9%，貢獻凈利潤均值同比增長20.3%。多種經(jīng)營業(yè)務的增長速度顯著高于基礎物業(yè)服務的增速。物業(yè)百強企業(yè)收入構成（億元）

物業(yè)百強企業(yè)利潤構成（億元）

占多種經(jīng)營業(yè)務中比重最大的，為社區(qū)服務板塊，是物業(yè)管理公司面向業(yè)主的園區(qū)增值服務，能夠為業(yè)主生活的方方面面提供便捷與舒適。

如社區(qū)房屋經(jīng)紀，即業(yè)主將暫時空置的房屋交由物業(yè)公司保管并出租；社區(qū)金融，即在社區(qū)內(nèi)設置站點方便業(yè)主進行家庭理財；此外，還有如電商、家政、教育、養(yǎng)老等服務。由于物業(yè)公司掌握著第一手的業(yè)主信息，對其需求有一定了解，且業(yè)主對為其服務的物業(yè)公司有一定信任感，物業(yè)公司在這類社區(qū)增值業(yè)務的發(fā)展上具有較強優(yōu)勢。隨著互聯(lián)網(wǎng)科技在物業(yè)管理行業(yè)的滲透逐漸深入，部分領先企業(yè)已自主研制APP，構建連接業(yè)主與各類服務的O2O平臺，在完善基礎物業(yè)管理服務、擴大增值服務規(guī)模上起到重要作用。如彩生活APP彩之云于2018年中注冊用戶數(shù)已達1450萬，其中活躍用戶接近400萬。

（4）資本價值持續(xù)彰顯。地產(chǎn)買入存量時代，物業(yè)管理行業(yè)迎來快速發(fā)展新時期，目前物業(yè)管理企業(yè)不斷入局，聚焦港股市場，利用資本紅利倆重塑自身價值，截至目前，物業(yè)服務企業(yè)成功登陸港股市場已經(jīng)有13家，另外還有藍光嘉寶、和泓物業(yè)等越來越多的企業(yè)即將登陸。隨著資本市場對于物業(yè)板塊的青睞，大部分物管公司估值要顯著高于住宅開發(fā)銷售類公司，行業(yè)價值凸顯。

二、市場空間：估算2020年行業(yè)收入規(guī)模11,737億、滲透率仍有空間、集中度望明顯提升

（一）空間之一：估算2030年行業(yè)總量空間達318億平，對應收入規(guī)模2.0萬億

1、方式一：通過未來住宅需求中樞估算對管理面積總量預測

需求方面，住宅長期需求主要由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升和舊房拆遷更新等四方面因素推動的需求組成。在我們的需求估算模型中，分類兩大類需求估算：1）一方面，由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升推動的需求：據(jù)預測2030年我國總?cè)丝?4.5億人，世界銀行預測2030年我國城鎮(zhèn)化率70%以及住建部預測2030年人均住房面積35平米（其實預測2020年達35平米），可以估算2030年我國的住房存量需要達到355.3億平米（我國總?cè)丝?城鎮(zhèn)化率*人均住房面積），因而由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升推動的需求增量為127.4億平米（2030年城鎮(zhèn)存量住房面積-2015年城鎮(zhèn)存量住房面積）；2）另一方面，由舊房拆遷更新推動的需求：假設2016-2030年城鎮(zhèn)存量住房更新率為1.5%，可以估算2016-2030年因舊房拆遷更新推動的需求合計為66.6億平米（城鎮(zhèn)存量住房面積*城鎮(zhèn)存量房更新率）。

因而，我們估算2016-2030年的住房增量需求合計為194.0億平米（包括住房需求凈增部分和舊房拆遷更新需求部門），對應未來15年內(nèi)的年均住房需求為12.9億平米，略高于2015年的全國住宅銷售面積11.2億平米，略低于2018年的全國住宅銷售面積14.8億平米，證明了中期需求仍有一定支撐。（注：上文中的三個2030年的基本假設：城鎮(zhèn)化70%、人均住房面積35平米以及城鎮(zhèn)存量住房更新率1.5%，基本面上都還是保守的假設，這三個指標分別有可能達到更高的水平，因而至2030年住房需求可能比預測要更高。）2015年、2030年我國城鎮(zhèn)存量住宅和2016-2030年城鎮(zhèn)住宅增量需求估算

2016-2030年內(nèi)全國住宅銷售面積走勢大致預測（藍色虛線為示意圖）

一方面，通過城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、以及城鎮(zhèn)存量住房更新率估算出2015年全國城鎮(zhèn)住宅存量約為227.8億平米，并且估算2016-2030年的住房增量需求合計為194.0億平米，對應未來15年內(nèi)的年均住房需求為12.9億平米；另一方面，2015年全國物業(yè)管理面積175億平米，對應物業(yè)覆蓋率77%，我們保守預計未來15年存量住宅的物業(yè)覆蓋率維持不變（即目前尚無物業(yè)管理的老舊小區(qū)未來仍維持現(xiàn)狀），而每年新交付的新盤物業(yè)覆蓋率為100%，據(jù)此估算2016-2030年的物業(yè)管理面積增量合計為142.7億平米，對應未來15年內(nèi)管理面積年均增長9.5億平米。其中，估算出2016、2017年的管理面積分別為184.5億平米、194.0億平米，2016年185億平米、2017年195億平米；并估算2018-2020年，全國物業(yè)管理面積分別為203.5億平米、213.0億平米、222.6億平米，分別同比+4.9%、+4.7%、+4.5%。物業(yè)費單價方面，考慮到人工成本年均漲幅3%的剛性上漲及人工成本占比60%，另考慮其他成本或小幅提升，假設新交付物業(yè)單價年均漲幅約2%，存量老物業(yè)則保守假設不漲價。長期來看，我們估算到2030年，全國物業(yè)管理面積將達到318億平米，對應收入規(guī)模約2.0萬億。2015-2030年全國物業(yè)管理面積預測匯總

2、方式二：通過銷售-新開工-竣工的傳導關系推導未來3年管理面積

從拿地和新開工的關系來看，房地產(chǎn)新開工面積單月同比增速滯后于百城住宅類土地成交面積（拿地）單月同比約6-9個月時間，而拿地主要受銷售的影響；而從竣工和新開工的關系來看，房屋竣工面積滯后于新開工面積約2年-2.5年時間。物業(yè)管理面積的增長主要來自于竣工后的交付面積，因此，可以通過銷售到新開工再到竣工的傳導機制，估算未來三年的管理面積。

2018年全國商品房銷售面積為17.2億平方米，同比增長1.3%；土地購置面積為29,142萬平方米，同比增長14.2%；2018年商品房和住宅的新開工面積分別同比增長17.2%和增長19.7%，商品房和住宅的竣工面積分別同比下降7.8%和下降8.1%。一方面，2016-2018年商品房銷售面積同比分別為+22.5%、+7.7%、+1.3%，新開工面積同比分別為+8.1%、+7.0%、+17.2%，銷售帶動新開工的高增，同時疊加目前行業(yè)資金環(huán)境改善，綜合來看，預計將帶動2019-2020年的竣工增速明顯提升?？紤]到2018年竣工面積同比-7.8%，并預計2019-2020年房屋竣工面積同比分別+5.0%、+7.0%，對應竣工面積分別為9.8億平米、10.5億平米，因此預計2018-2020年物業(yè)管理面積分別為203.4億平米、213.2億平米、223.7億平米，略高于方法一預測數(shù)據(jù)，主要源于竣工面積中包含設備用房、地下面積、以及爛尾項目等因素影響，所以真實在管理面積的增量上面會有一定折扣。新開工面積同比滯后于百城住宅類土地成交面積9個月

房屋竣工面積滯后于新開工面積同比30個月

2018-2020年全國物業(yè)管理面積預測

（二）空間之二：行業(yè)滲透率仍有空間，且一二線和三四線發(fā)展錯位、東部較中西部滲透率更高

2018年，全國房屋新開工面積20.9億平米，竣工面積9.4億平米。分城市能級來看，新開工面積中，一線、二線、三四線城市分別占比2.9%、26.5%、70.6%，較2017年分別-0.3pct、-2.3pct、+2.5pct；全國房屋竣工面積中，一線、二線、三四線城市分別占比5.2%、29.3%、65.5%，較2017年分別+0.4pct、+0.0pct、-0.4pct。隨著城市化率的提升，房屋新開工、竣工的城市能級不斷下沉，2017、2018年房屋新開工面積中三四線城市占比分別提升2.0pct、2.5pct，預計將帶動未來2-3年竣工面積中，三四線城市占比，并帶動三四線城市物業(yè)覆蓋率的提升。2016年，百強企業(yè)在一線城市、二線城市、三四線城市的項目數(shù)量分別占比21%、44%、35%，較15年分別-2pct、+1pct、+1pct，印證了物業(yè)管理的城市能級分布正逐步由一二線向三四線下沉。房屋新開工面積分城市能級占比

房屋竣工面積分城市能級占比

40大中城市分能級新開工同比

40大中城市分能級竣工同比

我國的空間發(fā)展格局以城市群為核心，衍生出巨大的住房與物業(yè)管理需求。2017年，百強企業(yè)中61.0%的管理面積位于五大城市群，高于2017年全國五大城市群竣工面積占比58.7%。其中，在長三角、珠三角、成渝、長江中游及京津冀五個主要城市群分別占比20.1%、12.8%、11.5%、8.3%及8.2%。隨著城鎮(zhèn)化率不斷提升，一方面，五大城市群的物業(yè)管理需求繼續(xù)增長，同時，其它區(qū)域的潛在住房與物業(yè)管理需求空間巨大。此外，從主流物業(yè)公司在管面積和收入占比情況來看，目前物業(yè)管理服務區(qū)域仍主要集中在長三角、華東、華南等區(qū)域，中西部區(qū)域物業(yè)管理服務潛在需求較大。61%的管理面積位于五大核心城市群

主流物業(yè)公司收入占比集中在東南區(qū)域

（三）空間之三：行業(yè)集中度大幅提升、頭部企業(yè)市占率提升

融資方面，我們選取主流15家房企的有息負債余額和新增額進行分析，有息負債的絕對規(guī)模在2018H1末達到2.7萬億，較17年末增長10.5%；有息負債余額占比AH板塊在2015年及之前基本穩(wěn)定在25%左右，2016-2017年分別達到28.3%和31.6%；有息負債凈增額集中度在2015年及之前基本保持在20-30%，2016和2018H1跳增至50%以上。

近期行業(yè)資金已有邊際性改善跡象，同時龍頭融資成本和規(guī)模兼具優(yōu)勢，因此預計后續(xù)行業(yè)融資集中度仍將保持提升趨勢。

拿地方面，15家主流房企全口徑拿地面積占比全國土地成交面積（招拍掛+并購）在2010-2015年約在8%-14%之間、穩(wěn)定在10%上下，而在2016年快速提升至34%，2017年更是跳增至47%；同期，2010-2015年15家主流房企權益拿地面積占比全國土地成交面積（招拍掛+并購）約在6%-12%之間、穩(wěn)定在8%上下，而在2016年快速提升至29%，2017年上半年更是跳增至38%。2018年上半年15家主流房企拿地集中度提升放緩，但仍穩(wěn)定在46%的高位。銷售方面，隨著融資集中度和拿地集中度的雙重提升，推動房企銷售在16-18年中也呈現(xiàn)出了較強的集中度的提升。在2011-2015年中，TOP10房企的銷售集中度穩(wěn)定提升，由2011年的6%逐步提升至2015年的17%，但在2016-2018年中出現(xiàn)銷售集中度的快速跳增，由2016年的19%快速提升至2018H1的29%，源于近兩年土地市場供給端政策調(diào)控導致土地資源快速向龍頭房企集中，從而推動龍頭房企的可售資源的迅速提升，帶動銷售集中度的快速跳增。總量穩(wěn)定下，銷售、融資、拿地三重集中度跳增

物業(yè)管理行業(yè)目前較分散，2017年全國的物業(yè)服務企業(yè)共計11.8萬家，行業(yè)格局分散。我們認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的三重集中度提升，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的后周期行業(yè)，同樣將迎來集中度大幅提升的過程。除了行業(yè)目前本身較分散，驅(qū)動物業(yè)管理行業(yè)集中度的因素，主要有四個：1）開發(fā)背景：擁有開發(fā)背景的兄弟房企市占率大幅提升，帶動物業(yè)公司的市占率提升；2）資金優(yōu)勢：物業(yè)公司密集上市，資本市場介入，開拓融資渠道，強化收并購能力，加劇存量市場的集中度提升；3）品牌力：市場對企業(yè)品牌的認知度逐漸提升，對潛在競爭對手進入市場形成較大壁壘；4）運營能力：一方面，物業(yè)公司需要保證一定的人員配置，保障服務質(zhì)量從而增加客戶粘性，同時需要有效管控成本，因而市場化格局下，會加速頭部公司的成長和尾部公司的淘汰。截至2017年末，前10強企業(yè)在管面積均值2.16億方，已達到了百強企業(yè)的6.82倍，對應CR10為11.1%，較2014年+4.9pct；CR100為32.4%，較2014年+16.1pct。一方面，這一趨勢證明物業(yè)行業(yè)中大企業(yè)在擴張、提升增值服務、承接大體量項目和多種業(yè)態(tài)項目等優(yōu)勢上，龍頭企業(yè)能發(fā)揮的更好，因此物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)強者愈強的態(tài)勢。另一方面，本輪周期供給端調(diào)控導致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中房企的集中度大幅提升，物管行業(yè)集中度的提升也是必然的伴隨產(chǎn)物。5家房企銷售市占率逐年提升

4家物管企業(yè)市占率逐年提升

近年內(nèi)十強物業(yè)企業(yè)排名

（四）空間之四：橫向業(yè)態(tài)延申，住宅、商辦到城市服務，縱向多經(jīng)升維，基礎服務衍生增值服務

1、橫向延申：業(yè)態(tài)延申，從住宅、商辦逐步擴圍至園區(qū)、城市服務

分業(yè)態(tài)來看，2017年，百強企業(yè)在管面積中，住宅物業(yè)占比69.9%，較2016年下降3.3pct，商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工建、工商等其它類型物業(yè)分別占比8.7%、9.1%、12.4%，較16年分別+2.5pct、+2.0pct、-1.1pct。值得注意的是