房地產(chǎn)開發(fā)實際操作課件

房地產(chǎn)開發(fā)實際操作流程簡介工程中心大中華地產(chǎn)部房地產(chǎn)開發(fā)實際操作流程簡介工程中1房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要

1.策劃與決策階段

1.1.房地產(chǎn)投資項目信息收集2.規(guī)劃設(shè)計與拆遷融資階段

2.1選址定點

2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件

2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)

2.4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查

2.5規(guī)劃報建圖審查

2.6節(jié)能審查、施工圖審查

2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

2.8拆遷

2.9融資1.1.1項目的分析選擇

1.1.2項目的初步可行性研究

1.1.3合作方關(guān)于項目的初步談判1.1.4項目的詳細可行性分析報告2.4.1總平面審查2.4.2管線綜合審查、排水許可證2.6.1節(jié)能審查2.6.2施工圖審查房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要1.策劃與決策階段1.1.1項目的分2房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要3.開工建設(shè)與市場營銷階段

3.1施工報建

3.2市場營銷4.房屋交付與證件辦理階段

4.1預(yù)售許可證

4.2專項驗收，竣工驗收備案

4.3房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記5.售后服務(wù)物業(yè)管理階段6.結(jié)束語3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建

3.1.2施工許可證3.1.3放線、驗線房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要3.開工建設(shè)與市場營銷階段3.1.1施3房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作大致上可分為五個階段：策劃與決策階段規(guī)劃設(shè)計與拆遷融資階段開工建設(shè)與市場營銷階段房屋交付與證件辦理階段售后服務(wù)物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作大致上可分為五個階段：策劃與決策階段規(guī)劃41.策劃與決策階段1.1房地產(chǎn)投資項目信息收集確定投資建設(shè)工程項目，對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。1.1.1項目的分析選擇

（區(qū)域經(jīng)濟、項目狀況、投資規(guī)模、預(yù)期收益、投資風(fēng)險）1.1.2項目的初步可行性研究

（人口、經(jīng)濟收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競爭狀況、購買能力、住房消費變化趨勢、樓市走勢、項目優(yōu)勢、投資規(guī)模、融資方案、投資風(fēng)險）

1.1.3合作方關(guān)于項目的初步談判

（合作方式、投資規(guī)模、雙方責(zé)任和權(quán)力、收益分配、項目進度）1.1.4項目的詳細可行性分析報告

（人口、經(jīng)濟收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競爭狀況、購買能力、物業(yè)供求現(xiàn)狀分析及對未來的趨勢預(yù)測、戶型變化趨勢分析、價格預(yù)測、目標客戶定位、項目定位、營銷策略規(guī)劃、投資規(guī)模、成本測算、融資方案、收益分析、敏感性分析、投資風(fēng)險分析、公司資源分配、項目組合分析等綜合評價分析、投資決策）

1.策劃與決策階段1.1房地產(chǎn)投資項目信息收集52.規(guī)劃設(shè)計與拆遷融資階段

2.1選址定點

2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件

2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)

2.4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查

2.5規(guī)劃報建圖審查

2.6節(jié)能審查、施工圖審查

2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

2.規(guī)劃設(shè)計與拆遷融資階段62.1選址定點

此階段一般辦理以下事項：（1）計委審查可行性研究報告和進行項目立項；（2）國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查；（3）建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書；（4）環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）；（5）文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查；（6）規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。2.1選址定點此階段一般辦理以下事項：7具體辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序建設(shè)項目用地計劃a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理建設(shè)工程項目建議書的編制與報批a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照

b.開發(fā)資質(zhì)證書

c用地計劃審核意見

d.建筑設(shè)計方案（總平面圖等）

e.其他相關(guān)資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

b.準備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》

c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批建設(shè)工程項目選址意見申辦a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）

e.選址論證f.建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。゛.準備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊前面所需資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理具體辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序a.備齊資料

b.到地82.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件

此階段一般辦理以下事項：（1）人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。（2）國土資源局辦理土地預(yù)審。（3）公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。（4）規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（5）規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件此階段一般辦理以下事項9辦理事宜所需資料辦理程序建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦a.建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）

e.申請報告（紅頭文件）

f.其他需說明的圖紙或文件a.備齊上述所有資料

b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理建設(shè)工程項目地名報批a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份）

c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

e.申請報告（紅頭文件）

f.其他需說明的圖紙或文件a.備齊上述所有資料及1500元支票

b.送區(qū)地名辦辦理建設(shè)工程項目報建a.《建設(shè)工程報建表》（到市報建處領(lǐng)?。?/p>

b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

c.項目建議書批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）

e.《建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)取）

f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件

g.《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》

h.《住宅新開工審核通知單》a.備齊上述所有資料及1500元支票

b.送區(qū)地名辦辦理具體辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序a.建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項10

2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)

建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)112.4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查

此階段辦理以下一般事項：（1）規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。（2）公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。（3）公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。（4）人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。（5）國土資源局進行用地預(yù)審。（6）市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。（7）建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。（8）建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。（9）建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。2.4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查此階段辦理以下一般事項：122.4.1總平面審查

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查項目的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審查一個項目的建筑物的排列，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等。2.4.1總平面審查132.4.2管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。排水許可證是由市政部門核發(fā)，專門針對項目排水的?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個許可核查的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后反過來又影響管線綜合設(shè)計。2.4.2管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是14辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序工程項目設(shè)計招標辦理a.報建工程項目IC卡

b.建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表

c.《建設(shè)工程設(shè)計招標文件報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

d.《建設(shè)工程設(shè)計評標小組報批表》（到市招標辦領(lǐng)?。?/p>

e.工程設(shè)計任務(wù)書

f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

g.工程項目選址意見批文a.備齊上述資料

b.到市設(shè)計招標辦辦理設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務(wù)費300元）

中標辦理a.設(shè)計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦a.建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）1份

b.計劃批準文件1份

c.土地使用權(quán)屬證件1份

d.房屋權(quán)屬證1份

e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理設(shè)計方案審定會召開

a.設(shè)計方案文本12份

b.項目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份

c.請柬a.備齊上述資料

b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門

c.召開方案審定會辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序a.報建工程項目IC卡

b152.5規(guī)劃報建圖審查

此階段辦理以下一般事項：（1）公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。（2）人防辦進行人防設(shè)施審查。（3）建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。（4）規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2.5規(guī)劃報建圖審查此階段辦理以下一般事項：16辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序設(shè)計方案送審報批a.選址意見書

b.規(guī)劃設(shè)計要求通知單

c.地形圖（劃示用地范圍）

d.設(shè)計方案2份

e.地名批文

f.項目建議書批文a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理可行性研究報告編制與報批a.用地計劃審核意見書

b.項目建議書批文

c.用地計劃許可證及批文

d.區(qū)府土文件

e.營業(yè)執(zhí)照

f.開發(fā)資質(zhì)證書

g.住宅項目配套條件審核申請表

h.資本金出資承諾書

i.設(shè)計方案文本

j.其他相關(guān)文件b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

c.送計委報批

擴初意見征詢及擴初批復(fù)a擴初會議紀要

b.根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c.關(guān)于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖a.備齊上述資料

b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報批辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序a.選址意見書

b.規(guī)劃設(shè)172.6節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始節(jié)能審查、施工圖審查了。

2.6節(jié)能審查、施工圖審查182.6.1節(jié)能審查

我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。不過消費者都喜歡這種新鮮東西。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天需要支付額外的取暖費。2.6.1節(jié)能審查我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，192.6.2施工圖審查

施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責(zé)。施工圖審查是收費項目，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。2.6.2施工圖審查施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上202.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢軟。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。

2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是212.8拆遷

拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（1）建設(shè)項目批準文件；

（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（3）國有土地使用權(quán)批準文件；

（4）拆遷計劃和拆遷方案；

（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

2.8拆遷拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方22

2.9融資銀行貸款上市發(fā)行股票募集資金發(fā)行企業(yè)債券夾層融資房地產(chǎn)信托商業(yè)信用

房地產(chǎn)基金融資渠道2.9融資銀行貸款上市發(fā)行股票募集資金發(fā)行企業(yè)債券夾層融233.開工建設(shè)與市場營銷階段3.1施工報建

3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建

3.1.2施工許可證

3.1.3放線、驗線

3.2市場營銷3.開工建設(shè)與市場營銷階段3.1施工報建243.1施工報建

此階段辦理以下一般事項：（1）建設(shè)單位辦理施工報建登記。（2）建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工伍，非招標類工程直接發(fā)包。（3）建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許證》。3.1施工報建此階段辦理以下一般事項：253.1.1施工招投標、監(jiān)理報建

按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。

監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監(jiān)理報建是完成監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建按照我國現(xiàn)行招投標263.1.2施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了,上級政府震怒。

到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。

3.1.2施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部273.1.3放線、驗線

圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標。這項工作就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

3.1.3放線、驗線

圖紙畫出來之后，要把圖紙上283.2市場營銷購買行為分析市場調(diào)查產(chǎn)品策略定價策略營銷渠道策略促銷組合戰(zhàn)略項目前期策劃營銷策劃市場定位市場營銷市場營銷環(huán)境3.2市場營銷購買行為產(chǎn)品策略定價策略營銷渠道促銷組合營銷策294.房屋交付與證件辦理階段4.1預(yù)售許可證

4.2專項驗收，竣工驗收備案

4.3房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段4.房屋交付與證件辦理階段304.1預(yù)售許可證

預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為會有更深刻的認識?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。4.1預(yù)售許可證預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)314.2專項驗收，竣工驗收備案

規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定.

質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起作個驗收報告出來交給質(zhì)監(jiān)站備案就行了。

規(guī)劃驗收、質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收做完之后，就是到建設(shè)局去做竣工驗收備案。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。4.2專項驗收，竣工驗收備案規(guī)劃驗收主要是驗324.3房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。4.3房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)335.售后服務(wù)物業(yè)管理階段

物業(yè)管理概述物業(yè)管理是對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向用戶提供多方面的經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費使用的全過程中，起著至關(guān)重要的作用。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利于維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。5.售后服務(wù)物業(yè)管理階段34結(jié)束語

進入房地產(chǎn)行業(yè)，就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。

謝謝！大中華地產(chǎn)部工程中心2009-05-15結(jié)束語

進入房地產(chǎn)行業(yè)，就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。35房地產(chǎn)開發(fā)實際操作流程簡介工程中心大中華地產(chǎn)部房地產(chǎn)開發(fā)實際操作流程簡介工程中36房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要

1.策劃與決策階段

1.1.房地產(chǎn)投資項目信息收集2.規(guī)劃設(shè)計與拆遷融資階段

2.1選址定點

2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件

2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)

2.4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查

2.5規(guī)劃報建圖審查

2.6節(jié)能審查、施工圖審查

2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

2.8拆遷

2.9融資1.1.1項目的分析選擇

1.1.2項目的初步可行性研究

1.1.3合作方關(guān)于項目的初步談判1.1.4項目的詳細可行性分析報告2.4.1總平面審查2.4.2管線綜合審查、排水許可證2.6.1節(jié)能審查2.6.2施工圖審查房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要1.策劃與決策階段1.1.1項目的分37房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要3.開工建設(shè)與市場營銷階段

3.1施工報建

3.2市場營銷4.房屋交付與證件辦理階段

4.1預(yù)售許可證

4.2專項驗收，竣工驗收備案

4.3房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記5.售后服務(wù)物業(yè)管理階段6.結(jié)束語3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建

3.1.2施工許可證3.1.3放線、驗線房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要3.開工建設(shè)與市場營銷階段3.1.1施38房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作大致上可分為五個階段：策劃與決策階段規(guī)劃設(shè)計與拆遷融資階段開工建設(shè)與市場營銷階段房屋交付與證件辦理階段售后服務(wù)物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作大致上可分為五個階段：策劃與決策階段規(guī)劃391.策劃與決策階段1.1房地產(chǎn)投資項目信息收集確定投資建設(shè)工程項目，對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。1.1.1項目的分析選擇

（區(qū)域經(jīng)濟、項目狀況、投資規(guī)模、預(yù)期收益、投資風(fēng)險）1.1.2項目的初步可行性研究

（人口、經(jīng)濟收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競爭狀況、購買能力、住房消費變化趨勢、樓市走勢、項目優(yōu)勢、投資規(guī)模、融資方案、投資風(fēng)險）

1.1.3合作方關(guān)于項目的初步談判

（合作方式、投資規(guī)模、雙方責(zé)任和權(quán)力、收益分配、項目進度）1.1.4項目的詳細可行性分析報告

（人口、經(jīng)濟收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競爭狀況、購買能力、物業(yè)供求現(xiàn)狀分析及對未來的趨勢預(yù)測、戶型變化趨勢分析、價格預(yù)測、目標客戶定位、項目定位、營銷策略規(guī)劃、投資規(guī)模、成本測算、融資方案、收益分析、敏感性分析、投資風(fēng)險分析、公司資源分配、項目組合分析等綜合評價分析、投資決策）

1.策劃與決策階段1.1房地產(chǎn)投資項目信息收集402.規(guī)劃設(shè)計與拆遷融資階段

2.1選址定點

2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件

2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)

2.4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查

2.5規(guī)劃報建圖審查

2.6節(jié)能審查、施工圖審查

2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

2.規(guī)劃設(shè)計與拆遷融資階段412.1選址定點

此階段一般辦理以下事項：（1）計委審查可行性研究報告和進行項目立項；（2）國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查；（3）建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書；（4）環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）；（5）文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查；（6）規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。2.1選址定點此階段一般辦理以下事項：42具體辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序建設(shè)項目用地計劃a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理建設(shè)工程項目建議書的編制與報批a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照

b.開發(fā)資質(zhì)證書

c用地計劃審核意見

d.建筑設(shè)計方案（總平面圖等）

e.其他相關(guān)資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

b.準備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》

c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批建設(shè)工程項目選址意見申辦a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）

e.選址論證f.建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）a.準備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊前面所需資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理具體辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序a.備齊資料

b.到地432.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件

此階段一般辦理以下事項：（1）人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。（2）國土資源局辦理土地預(yù)審。（3）公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。（4）規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（5）規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件此階段一般辦理以下事項44辦理事宜所需資料辦理程序建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦a.建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

e.申請報告（紅頭文件）

f.其他需說明的圖紙或文件a.備齊上述所有資料

b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理建設(shè)工程項目地名報批a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份）

c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

e.申請報告（紅頭文件）

f.其他需說明的圖紙或文件a.備齊上述所有資料及1500元支票

b.送區(qū)地名辦辦理建設(shè)工程項目報建a.《建設(shè)工程報建表》（到市報建處領(lǐng)取）

b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

c.項目建議書批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）

e.《建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)?。?/p>

f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件

g.《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》

h.《住宅新開工審核通知單》a.備齊上述所有資料及1500元支票

b.送區(qū)地名辦辦理具體辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序a.建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項45

2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)

建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)462.4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查

此階段辦理以下一般事項：（1）規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。（2）公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。（3）公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。（4）人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。（5）國土資源局進行用地預(yù)審。（6）市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。（7）建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。（8）建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。（9）建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。2.4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查此階段辦理以下一般事項：472.4.1總平面審查

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查項目的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審查一個項目的建筑物的排列，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等。2.4.1總平面審查482.4.2管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。排水許可證是由市政部門核發(fā)，專門針對項目排水的?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個許可核查的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后反過來又影響管線綜合設(shè)計。2.4.2管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是49辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序工程項目設(shè)計招標辦理a.報建工程項目IC卡

b.建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表

c.《建設(shè)工程設(shè)計招標文件報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

d.《建設(shè)工程設(shè)計評標小組報批表》（到市招標辦領(lǐng)?。?/p>

e.工程設(shè)計任務(wù)書

f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

g.工程項目選址意見批文a.備齊上述資料

b.到市設(shè)計招標辦辦理設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標辦召開評標會（會務(wù)費300元）

中標辦理a.設(shè)計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦a.建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）1份

b.計劃批準文件1份

c.土地使用權(quán)屬證件1份

d.房屋權(quán)屬證1份

e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理設(shè)計方案審定會召開

a.設(shè)計方案文本12份

b.項目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份

c.請柬a.備齊上述資料

b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門

c.召開方案審定會辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序a.報建工程項目IC卡

b502.5規(guī)劃報建圖審查

此階段辦理以下一般事項：（1）公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。（2）人防辦進行人防設(shè)施審查。（3）建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。（4）規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2.5規(guī)劃報建圖審查此階段辦理以下一般事項：51辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序設(shè)計方案送審報批a.選址意見書

b.規(guī)劃設(shè)計要求通知單

c.地形圖（劃示用地范圍）

d.設(shè)計方案2份

e.地名批文

f.項目建議書批文a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理可行性研究報告編制與報批a.用地計劃審核意見書

b.項目建議書批文

c.用地計劃許可證及批文

d.區(qū)府土文件

e.營業(yè)執(zhí)照

f.開發(fā)資質(zhì)證書

g.住宅項目配套條件審核申請表

h.資本金出資承諾書

i.設(shè)計方案文本

j.其他相關(guān)文件b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

c.送計委報批

擴初意見征詢及擴初批復(fù)a擴初會議紀要

b.根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c.關(guān)于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖a.備齊上述資料

b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報批辦文流程辦理事宜所需資料辦理程序a.選址意見書

b.規(guī)劃設(shè)522.6節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始節(jié)能審查、施工圖審查了。

2.6節(jié)能審查、施工圖審查532.6.1節(jié)能審查

我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。不過消費者都喜歡這種新鮮東西。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天需要支付額外的取暖費。2.6.1節(jié)能審查我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，542.6.2施工圖審查

施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責(zé)。施工圖審查是收費項目，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。2.6.2施工圖審查施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上552.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢軟。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。

2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是562.8拆遷

拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（1）建設(shè)項目批準文件；

（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（3）國有土地使用權(quán)批準文件；

（4）拆遷計劃和拆遷方案；

（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

2.8拆遷拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方57

2.9融資銀行貸款上市發(fā)行股票募集資金發(fā)行企業(yè)債券夾層融資房地產(chǎn)信托商業(yè)信用

房地產(chǎn)基金融資渠道2.9融資銀行貸款上市發(fā)行股票募集資金發(fā)行企業(yè)債券夾層融583.開工建設(shè)與市場營銷階段3.1施工報建

3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建

3.1.2施工許可證

3.1.3放線、驗線

3.2市場營銷3.開工建設(shè)與市場營銷階段3.1施工報建593.1施工報建

此階段辦理以下一般事項：（1）建設(shè)單位辦理施工報建登記。（2）建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工伍，非招標類工程直接發(fā)包。（3）建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許證》。3.1施工報建此階段辦理以下一般事項：603.1.1施工招投標、監(jiān)理報建

按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。

監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監(jiān)理報建是完成監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建按照我國現(xiàn)行招投標613.1.2施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了,上級政府震怒。

到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。

3.1.2施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部623.1.3放線、驗線

圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標。這項工作就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這