某房地產(chǎn)項目投資建設(shè)可行性分析研究論證報告

改造安置項目可行性研究報告改造安置項目可行性研究報告某房地產(chǎn)項目可行性研究項目總論（一）項目背景項目用地:**************項目用地:**************工項目位置.***************項目開發(fā)背景：**標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因**廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房開發(fā)。（二） 承擔(dān)可行性研究的單位****國聯(lián)投資顧問有限公司（三） 研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究報告。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景1?全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個較高的增長速度，預(yù)計全社會固定資產(chǎn)投資增長16%左右，GDP增長有望達(dá)到8%據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預(yù)計2003年全國房地產(chǎn)投資增幅在25注右，比2002年有所回落，但回落幅度不會很大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場準(zhǔn)入方面，2003年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵、允許、限制和禁止類政策時，體現(xiàn)國民待遇和公平競爭原則，改造安置項目可行性研究報改造安置項目可行性研究報、 拆遷還建資金需求與籌措情況2.1自籌資金:65,560.47萬元，占拆遷還建總成本30%2.2銀行貸款:155,000.00萬元，占拆遷還建總成本70%（詳細(xì)明細(xì)見附表6 城中村改造投資計劃表）3、 貸款償還拆遷還建貸款資金償還計劃為：分10年等額還本，按規(guī)定支付貸款利息。還款計劃詳見附表16-項目償債能力分析表第八部分財務(wù)評價說明1、 財務(wù)評價的假設(shè)?國家經(jīng)濟(jì)政策和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不發(fā)生重大變化；?企業(yè)按方案的設(shè)計進(jìn)行正常的投資經(jīng)營；?委托方提供的財務(wù)數(shù)據(jù)真實、合法、可靠。2、 財務(wù)評價的基準(zhǔn)期本報告中財務(wù)評價的價格基準(zhǔn)期為2009年10月31日，投資采用批準(zhǔn)的掛牌出讓土地成本，收益的確認(rèn)采用基準(zhǔn)期的價格。3、 財務(wù)指標(biāo)評價依據(jù)及說明3.1投資收益率即投資效果系數(shù)評價依據(jù)：當(dāng)投資收益率是負(fù)數(shù)時為完全失敗，0—9%時表明投資效果基本不佳，10-19%時表明投資效果基本成功，20—29%時表明投資效果比較成功，收益率至30%以上表明投資效果非常成功。3.2折現(xiàn)率評價依據(jù)：根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版），結(jié)合當(dāng)前實際情況，測定社會折現(xiàn)率8%;對于受益期長的建設(shè)項目，如果遠(yuǎn)期收益大，效益實現(xiàn)的風(fēng)險小，社會折現(xiàn)率可適當(dāng)降低，但不應(yīng)低于 6%。結(jié)合本項目，折現(xiàn)率設(shè)定為6%。4、房地產(chǎn)總成本費用估算依據(jù)4.1將開發(fā)建設(shè)投資分為土地費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、工程管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用和不可預(yù)見費用九大類分別進(jìn)行估算，具體說明如下：4.2武漢市人民政府辦公廳2009年9月28日《關(guān)于洪山區(qū)——城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》，城中村改造成本21.9億元。契稅按照交易額的4%計算。4.3建安工程費：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按1800元/平方米估算4.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照80元/平方米估算4.5工程管理費：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照主體投資額的 2.5%估算4.6銷售費用：包括廣告宣傳及市場推廣費、銷售代理費、其他銷售費用。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料， 結(jié)合本項目具體情況，按照銷售收入的3.5%估算4.7財務(wù)費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。 本項目按照6%估算4.8其他費用：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照主體投資額的 1%估算4.9不預(yù)見費用：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料,結(jié)合本項目具體情況，本項目取4%估算。5、銷售收入估算依據(jù)銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。5.1住宅樓收入估算在住宅樓收入估算時，我們對徐東片區(qū)和青山片區(qū)的住宅樓行情進(jìn)行了調(diào)查，情況是：5.1.1徐東片區(qū)住宅樓分析均價戶型萬科金域華府12000.002室2廳，3室2廳，戶式水岸星城G5310000.002室2廳，3室2廳，4室2廳福星惠譽(yù)?國際城一期8700.002室2廳，3室2廳東湖春樹里二期普提金國際酒店公寓8300.001室1廳東湖春樹里二期8000.002室2廳，3室2廳，戶式興華嘉天下二期7500.002室2廳，3室2廳，4室2廳愛家國際華城二期7200.002室2廳，3室2廳，4室2廳都市經(jīng)典卓錦園7200.003室2廳，4室2廳按銷售價位統(tǒng)計，該片區(qū)均價在8500元/平方米以上按房價分布走勢看，該片區(qū)房價整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。5.1.2青山片區(qū)住宅樓分析項目名稱價格（元加）

青揚(yáng)六和5800江南春城2期6600洪福美鄰6400新奧？依江畔園7300青山世紀(jì)街5600開來九州國際6400天佳大城小院6300新家園5700劍鋒御花園5400園林星城6288在售樓盤均價在6000元/平方米左右區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費者的心理預(yù)期，消費者心理預(yù)期的提高將促使房價上漲。本項目處于徐東與青山之間，根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本項目住宅樓單價按7000元/平方米估算。5.2商鋪銷售收入估算經(jīng)調(diào)查，2009年9月本項目周邊的福星惠譽(yù)國際城的商鋪銷售均價為20000元/平方米，春樹里一期商鋪銷售均價為18000元/平方米。按照謹(jǐn)慎性原則，本項目商鋪均價按 15000元/平方米估算。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，參照周邊樓盤銷售價格，住宅樓銷售價格按7000元/平米估算;商業(yè)門面銷售價格按15000元/平米估算，以銷售單價和銷售面積加權(quán)計算的房地產(chǎn)加權(quán)平均單價9328元/平方米。6、銷售稅金和附加估算銷售稅金主要包括房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅，按營業(yè)收入的 5%計算；附加稅費包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費、堤防費、地方教育發(fā)展費、平抑基金等。根據(jù)國家稅收政策，銷售稅金和附加費按銷售收入的5.8%計算。7、土地增值稅估算根據(jù)國家有關(guān)稅務(wù)政策，按照房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額 （含加扣部分）測算，本報告按增值額的30%計算。&企業(yè)所得稅估算企業(yè)所得稅率為25%第九部分財務(wù)評價1、財務(wù)指標(biāo)分析1.1投資利潤率分析根據(jù)損益估算表，我們對盈利能力分別分析如下：稅前投資利潤率二稅前利潤總額/項目總投資額x100%=58.92%稅后投資利潤率二稅后凈利潤/項目總投資額x100%=45.98%詳見附表8-損益估算表評價：年均投資利潤率超過30%，根據(jù)投資效果標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn),表明項目投資效果非常成功。1.2現(xiàn)金流量分析1.2.1財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，通過該指標(biāo)的計算，可以考查項目在計算期內(nèi)的動態(tài)盈利能力。假設(shè)折現(xiàn)率為6%，公式為：凈現(xiàn)值NPV二刀（各期現(xiàn)金流入量X貼現(xiàn)系數(shù)）-刀（各期現(xiàn)金流出量x貼現(xiàn)系數(shù)），則：所得稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=152634.86萬元同樣所得稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為108811.61萬元。詳見附表10—現(xiàn)金流量表（一）評價：財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講，本項目盈利能力較強(qiáng)。1.2.2財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）財務(wù)內(nèi)部收益率指項目在整個財務(wù)評價期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的貼現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。本次財務(wù)分析評估，根據(jù)插補(bǔ)法反復(fù)測試確定結(jié)果。公式為：IRR=h+采用低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值X（b-l1）/PV-NV公式中：PV—采用低貼現(xiàn)率I1時的凈現(xiàn)值，為正數(shù)，NV—采用高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值，為負(fù)數(shù)。將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，貝心所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=7.11%所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）二6.25%詳見附表10—現(xiàn)金流量表（一）評價：財務(wù)內(nèi)部收益率超過借款利息，說明本項目在財務(wù)上可以接受。由上述計算可知，本項目內(nèi)部收益率大于借款利息，財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）>0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性。1.2.3投資回收期分析投資回收期是通過對經(jīng)濟(jì)項目的投資收益進(jìn)行比較， 是投資引起的現(xiàn)金流入累計到與投資額相等所需要的時間。計算公式為：刀Ik=習(xí)Ok公式中Ik:第K年的現(xiàn)金流入量Ok：第K年的現(xiàn)金流出量將現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)代入公式，貝心本項目中所得稅后投資回收期=7.3年（詳見附表10—現(xiàn)金流量表（一））124盈虧平衡分析計算公式為：盈虧平衡點二固定成本/（單價-單位變動成本）經(jīng)計算，本項目的盈虧平衡點的銷量為74.12萬平方米明細(xì)如下：項目固定成本變動成本單價銷售面積（萬平米）單位變動成本盈虧平衡點的銷量（萬平米）正常值576,970.78187,806.529328121.661543.7074.12投資+10%634,667.86187,806.529328121.661543.7081.53銷售單價+10%576,970.78206,587.179328121.661698.0775.62銷售單價-10%576,970.78169,025.869328121.661389.3372.68投資-10%519,273.71187,806.529328121.661543.7066.71125單因素敏感性分析我們對項目投資與房地產(chǎn)價格進(jìn)行了單因素敏感性分析， 分析結(jié)

果表明售價對財務(wù)指標(biāo)影響最大。以所得稅后內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值計算分析如下：項目內(nèi)含收益率敏感系數(shù)凈現(xiàn)值敏感系數(shù)投資回收期（年）正常值6.25%108,811.617.3投資+10%5.73%-0.8491,773.04-1.577.6銷售單價+10%7.14%1.42139,868.202.856.6銷售單價-10%4.96%-2.0763,433.97-4.178.2投資-10%6.76%0.81123,195.551.326.82.財務(wù)指標(biāo)分析匯總表指標(biāo)名稱單位所得稅前所得稅后備注投資利潤率%58.9245.98投資回收期年一7.3財務(wù)凈現(xiàn)值萬元152634.86108811.61i=6%內(nèi)部收益率%7.116.25銷售利潤率%32.61一盈虧平衡點的銷量74.12萬平方米第十部分償債能力分析本次拆遷還建貸款還款資金來源為203825萬元，主要來源于項目自由現(xiàn)金流量，項目年度最低償債覆蓋率為 193.78%，平均償債覆蓋率為272.55%。具體明細(xì)見附表3-項目償債能力分析表第十一部分結(jié)論及建議1、結(jié)論1.1本項目具有良好的社會意義城中村改造明晰了產(chǎn)權(quán)，探索了一條公有制實現(xiàn)的有效形式。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。通過改制，改變了原村集體資產(chǎn)村民名義上共同所有，為現(xiàn)在實際上按份共有，有維護(hù)了廣大村民的自身利益，調(diào)動了群眾關(guān)心企業(yè)發(fā)展，參與企業(yè)管理、監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營的積極性。城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟(jì)管理形式，有利于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了現(xiàn)金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半圭寸閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高一級發(fā)展階段。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟(jì)有了一個起飛的機(jī)場。城中村改造提供了社會保障，促進(jìn)了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。城中村改造暢通了城市化道路，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、 分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進(jìn)程，找到了解決城中村問題長治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。1.2本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)意義通過財務(wù)分析，本項目的所得稅后投資利潤率為 45.98%，所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率為6.25%、所得稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值為108811.61萬元、投資回收期為7.3年，上述指標(biāo)表明，本項目有較好的效益，在財務(wù)上是可行的。1.3綜上所述，該項目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項財務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時，該項目建設(shè)有利于改善武漢市的城市面貌，并對提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對項目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。2、建議為了使項目順利實施，早日竣工，早見效益，本可行性報告提出如下建議：（1） 政府各部門需全力配合，大力支持。該項目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。在土地、財政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。（2） 盡快做好前期工作。該項目已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。盡早啟動拆遷工作。（3） 進(jìn)一步落實資金該項目規(guī)模大，總投資63億。要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，落實貸款資金，保證資金及時到位。附表:附