棚戶區(qū)改造項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)建議書

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)建議書

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第一章總論

1.1項(xiàng)目建設(shè)背景

1.1.1項(xiàng)目名稱****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目

1.1.2主辦單位****市****區(qū)****道辦事處

1.1.3調(diào)查編制單位

****道辦事處

1.1.4可研編制依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》4、《投資項(xiàng)目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊(cè)》5、《建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)6、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》7、《遼寧省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定》8、《遼寧省建設(shè)工程概算定額》9《遼寧省產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄》(2006年本)10、《遼寧省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》

11、《遼寧省關(guān)于加快城市棚戶區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題的通知》12、《遼寧省城市房屋拆遷管理辦法》

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告13、《****市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一五年規(guī)劃綱要》14、《****市城市集中連片棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》15、《****市城市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定》16、《****市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見(jiàn)》17、項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)資料:18、國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定,主要有:《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93);《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096-1999);《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86);《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ16-87);《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006);《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50054-95);《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50217-94)等。

1.1.5可研研究范圍承擔(dān)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制任務(wù),主要進(jìn)行了以下研究工作:1、項(xiàng)目的建設(shè)背景、必要性;2、項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及發(fā)展前景;

3、項(xiàng)目建設(shè)投資及費(fèi)用的測(cè)算;4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的分析;5、項(xiàng)目社會(huì)效益的評(píng)價(jià)等。

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

1.1.6項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程

****市委、市政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)東北老工業(yè)基地進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放的事實(shí)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)辦〔2005〕36號(hào))文件精神和遼寧省“五點(diǎn)一線”新的開(kāi)放戰(zhàn)略,充分利用****獨(dú)特的地緣優(yōu)勢(shì)和朝鮮半島局勢(shì)的緩和,加快遼寧省****市的城市建設(shè),臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā),將****建設(shè)成為中國(guó)東北東部現(xiàn)代化沿海港口城市。

通過(guò)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè),建成一個(gè)布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置丹迪居民,改善居民生活條件,美化****市的市容市貌,完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能,提高****市的服務(wù)功能。

1、遼寧省棚戶區(qū)改造的基本情況

改革開(kāi)放以來(lái),我省住宅建設(shè)發(fā)展迅速,城市居民的居住水平和居住條件有了明顯的提高和改善。但是,由于我省城市人口比重大,歷史欠賬多,部分城市居民的住房困難還沒(méi)有從根本得到解決。全省至今還有62萬(wàn)戶缺房戶,特別是13.3萬(wàn)戶、49.2萬(wàn)人仍居住在房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、設(shè)施簡(jiǎn)陋、陰暗窄小的棚戶區(qū)里,這些棚戶區(qū)的房屋大多已年久失修,成了危房、險(xiǎn)房。

在“三個(gè)代表”重要思想和黨的十六屆三中全會(huì)、四中全會(huì)精神指引下,為了提高棚戶區(qū)居民的居住水平,將黨和政府的溫暖送到特困人群,建設(shè)和諧遼寧。2004年末,遼寧省委九屆八次全會(huì)與全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出:從2005年開(kāi)始,用兩年到三年時(shí)間,基本完成848萬(wàn)平方米、27.5萬(wàn)戶、84.4萬(wàn)人的5萬(wàn)平方米以上集中連片棚戶區(qū)改造任務(wù),并把棚戶區(qū)改造作為全省的頭號(hào)民心工程。

在黨中央、國(guó)務(wù)院的關(guān)懷下與國(guó)家有關(guān)部門的指導(dǎo)、支持下,在遼寧省委、

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,經(jīng)過(guò)全省上下的共同努力,遼寧省城市集中連片棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展順利。兩年來(lái),列入遼寧省計(jì)劃的11個(gè)市(不含沈陽(yáng)、大連、鞍山市)共拆除了983.7平方米,新建回遷戶1332萬(wàn)平方米的改造計(jì)劃。如含沈陽(yáng)、大連、鞍山3個(gè)市,14個(gè)市共改造城市集中連片棚戶區(qū)1212萬(wàn)平方米,改善了34.5萬(wàn)戶、120萬(wàn)人的住房條件。

2、****市棚戶區(qū)改造的基本情況

****市的棚戶區(qū)主要分布在北部山區(qū),其中60%以上坐落在25度以上的坡地。這些地區(qū)房屋建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施欠賬多、人口密度大、家庭經(jīng)濟(jì)收入低。2005年至2006年,****市共有18片棚戶區(qū)列入省集中連片棚戶區(qū)改造計(jì)劃。在實(shí)施改造中,結(jié)合得到實(shí)際,遵循城市總體規(guī)劃,按照“西進(jìn)、東展、南疏、北擴(kuò)”的建設(shè)思路,因地制宜,進(jìn)行了擴(kuò)邊展沿,改造總占地面積達(dá)到了220萬(wàn)平方米,涉及居民26731戶、93202人,拆除房屋建筑面積77.4萬(wàn)平方米,新建回遷安置住宅128.1萬(wàn)平方米,總投資17.04億元,市****市區(qū)城建史上規(guī)模最宏大、動(dòng)遷戶數(shù)量最多的一項(xiàng)工程。

****市在2008年全面啟動(dòng)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,計(jì)劃在6年的時(shí)間內(nèi)全部完成。通過(guò)徹底改造,建成一個(gè)布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。

1.2項(xiàng)目概況

1.2.1擬建地點(diǎn)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)

1.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

根據(jù)地點(diǎn)國(guó)土資源局《****市2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地公開(kāi)出讓計(jì)劃(第二批)》公告,****市****區(qū)七道橋北地段用地面積25.28萬(wàn)平方米,規(guī)劃用途為住宅、商用,使用年限為70年、40年,容積率為1.3以下(可以上調(diào)0.2),供地情況為現(xiàn)狀。

1.2.3主要建設(shè)條件1、有強(qiáng)大的政策支持為了加快****市****區(qū)****街棚戶區(qū),根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋動(dòng)遷管理?xiàng)l例》、《遼寧省城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定和省政府關(guān)于城市集中連片棚戶區(qū)改造工作要求,結(jié)合****市實(shí)際制定了《****市城市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定》。

為全面貫徹省委、省政府關(guān)于加快全省棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略部署,根據(jù)省政府第99次省長(zhǎng)辦公會(huì)議和《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快城市棚戶區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題的通知》(遼政辦發(fā)[2004]41號(hào))精神,結(jié)合****市的實(shí)際情況,制定了《****市城市集中連片棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》。

為了做好****市****區(qū)****街棚戶區(qū)居民新區(qū)物業(yè)管理工作,為小區(qū)居民創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境,妥善安置小區(qū)特困職工,擴(kuò)大就業(yè)門路,減輕群眾負(fù)擔(dān),維護(hù)好群眾利益,讓廣大群眾住得上、住得起、住的穩(wěn)、住的安,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l列》和省棚戶區(qū)協(xié)調(diào)小組《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》(遼棚改[2005]2號(hào)),結(jié)合****市實(shí)際,制定了《****市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見(jiàn)》。

參與****市集中連片棚戶區(qū)改造的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以享受一定的優(yōu)惠政策

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

具體包括:

1、城市集中連片棚戶區(qū)改造項(xiàng)目免繳交割調(diào)節(jié)基金、河道維護(hù)基金、墻改基金、散裝水泥發(fā)展基金。

免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)、市場(chǎng)交易服務(wù)費(fèi)、排水設(shè)施有償使用費(fèi)、施工合同簽證費(fèi)、商品房銷售合同簽證費(fèi)、合同協(xié)議公證費(fèi)。

減半繳納人防工程異地建設(shè)費(fèi)、勞動(dòng)統(tǒng)籌費(fèi)、土地登記費(fèi)、施工圖審服務(wù)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、房屋質(zhì)量鑒定費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、固體垃圾排放管理費(fèi)、施工占地費(fèi)、工程定額編制費(fèi)。

2、在不影響其他規(guī)劃控制指標(biāo)和居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)定的情況下,在土地出讓合同規(guī)定的容積率基礎(chǔ)上可上浮0.2,上浮部分仍可享受優(yōu)惠政策,超出0.2以上的(不含0.2)按正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收費(fèi)(包括土地出讓金)

3、民心所向,積極配合動(dòng)遷工作。在棚戶區(qū)改造過(guò)程中,政府出臺(tái)了比經(jīng)濟(jì)適用房更加優(yōu)惠的棚改搬遷政策,使老百姓得到了實(shí)惠。廣大動(dòng)遷戶的顧全大局,積極配合和支持,有力地推進(jìn)了安置房工程的順利進(jìn)行。

4、資金落實(shí),市場(chǎng)化運(yùn)作,給開(kāi)發(fā)商提供了新的開(kāi)發(fā)取向。為解決棚戶區(qū)改造的資金問(wèn)題,讓百姓安居樂(lè)業(yè),****市委、市政府經(jīng)過(guò)調(diào)查研究決定,棚戶區(qū)改造建設(shè)資金實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作,實(shí)行招商引資,市場(chǎng)化運(yùn)作和改造的一系列優(yōu)惠政策,使棚戶區(qū)有足夠的吸引力,吸引多家開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到棚戶區(qū)改造之中。為了確保項(xiàng)目順利實(shí)施,政府與企業(yè)或個(gè)人將簽訂《****市城市集中連片棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目承諾書》、《預(yù)防職務(wù)犯罪承諾書》、《拆遷安置保證書》和《建設(shè)資本金及拆遷儲(chǔ)備金協(xié)議書》。

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

1.2.4項(xiàng)目投入總資金及來(lái)源情況項(xiàng)目計(jì)劃總投資72363萬(wàn)元人民幣,資金來(lái)源主要依靠投資方解決。

1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

表1-1

序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)

1 規(guī)劃總用地面積 萬(wàn)平方米 25.28

2 總建筑面積 萬(wàn)平方米 32.864

3 建筑容積率1.3

4 小區(qū)綠化率 % 30

5 建設(shè)投資 萬(wàn)元 72363

6 每平方米造價(jià) 元 2202

7 建設(shè)期 年 6

8 銷售收入 萬(wàn)元 115024

9 投資利潤(rùn)率 % 44.7

10 靜態(tài)投資回收期 年 3.1

1.3棚戶區(qū)改造回遷戶安置情況

1.3.1拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換(1)被拆遷房屋建筑面積在45平方米以下的(含45平方米),安置一類標(biāo)

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

準(zhǔn)套型房屋,其建筑面積不小于45平方米;其中被拆遷房屋建筑面積在35平方米以上的(自然間2居室,其中最小居室使用面積不得小于8平方米),安置二類標(biāo)準(zhǔn)型房屋,其建筑面積不小于58平方米。

被拆遷房屋建筑面積在45平方米以上至58平方米的(含58平方米),安置二類標(biāo)準(zhǔn)套型房屋,其建筑面積不小于58平方米。

被拆遷房屋建筑面積在58平方米以上至70平方米的(含70平方米),安置三類標(biāo)準(zhǔn)套型房屋,其建筑面積不小于70平方米。

被拆遷房屋建筑面積在70平方米以上的,安置的四類標(biāo)準(zhǔn)套型房屋,其建筑面積不小于90平方米。

高層建筑的各類套型使用面積不得低于上述各類標(biāo)準(zhǔn)套型使用面積。擴(kuò)大面積代建費(fèi)按多層建筑面積計(jì)算,房屋所有權(quán)證建筑面積按實(shí)際面積計(jì)算。

安置各類套型房屋超出被拆除面積部分,按每平方米700交納擴(kuò)大面積代建費(fèi),原面積不結(jié)算差價(jià)。本人自愿要求上調(diào)一個(gè)類型的,所上調(diào)部分?jǐn)U大面積代建費(fèi)按普通商品房?jī)r(jià)格的90%繳納,其價(jià)格由棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織評(píng)估機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確認(rèn)。

(2)臨時(shí)過(guò)度補(bǔ)償費(fèi)。被拆遷房屋建筑面積在50平方米以下的(50平方米),每月每戶150元;50平方米以上的,每戶每月200元。

(3)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一次性補(bǔ)助搬家費(fèi)100元;回遷時(shí)恢復(fù)有線電視、電話;動(dòng)力電無(wú)法恢復(fù)的按現(xiàn)行價(jià)格補(bǔ)償。

(4)拆遷產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原面積按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與所安置的期房商品房?jī)r(jià)格結(jié)算差價(jià),擴(kuò)大面積代建費(fèi)按商品房?jī)r(jià)繳納。一次性搬遷費(fèi)

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

和不可恢復(fù)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)支付。

因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的臨時(shí)過(guò)度補(bǔ)償依據(jù)向社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金的企業(yè)職工人數(shù)和統(tǒng)計(jì)部門公布的上年企業(yè)職工平均工資計(jì)算;對(duì)出租的,按拆遷錢的出租租金計(jì)算;對(duì)商業(yè)用房按每平方米15元計(jì)算,并按季度發(fā)放。如雙方達(dá)不成協(xié)議,也可由拆遷人為被拆遷人按被拆遷房屋面積租賃房屋進(jìn)行臨時(shí)過(guò)渡.

5棚戶區(qū)改造內(nèi)的農(nóng)民戶安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)執(zhí)行;征地后比照城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行。

2.貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償按被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估計(jì)算。原面積按市場(chǎng)評(píng)估補(bǔ)償:被拆除房屋面積在20平方米(含20平方米)以上不足45平方米的,差額部分按被拆除房屋面積評(píng)估價(jià)的50%予以補(bǔ)助。超過(guò)45平方米的,超出面積部分不予補(bǔ)助;不足20平方米的不足面積部分不予補(bǔ)助。

1.3.2特困戶、低保戶的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)特困戶按政策規(guī)定擴(kuò)大面積部分,免收擴(kuò)大面積代建制:對(duì)低保戶按政策規(guī)定擴(kuò)大面積部分,減少收取擴(kuò)大面積代建費(fèi)。

1.3.3****地區(qū)棚戶區(qū)商品房?jī)r(jià)格

****區(qū)八道地區(qū)棚戶區(qū)商品房?jī)r(jià)格為每平方米3180元起價(jià)(不含樓層差):****區(qū)九道地區(qū)棚戶區(qū)商品房?jī)r(jià)格為每平方米2900元;****區(qū)興東(東尖頭)地區(qū)棚戶區(qū)商品房?jī)r(jià)格為每平方米2980-3280元;振興區(qū)紅房地區(qū)棚戶區(qū)棚戶區(qū)商品房?jī)r(jià)格為每平方米2400元左右;七道地區(qū)十八中北側(cè)棚戶區(qū)商品房?jī)r(jià)格為

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

3280元起價(jià)3280元起價(jià)(不含樓層差)。商業(yè)用房預(yù)計(jì)5000元/平方米。

1.4結(jié)論與建議

1.4.1結(jié)論隨著****的市區(qū)的不斷擴(kuò)大,基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其它配套服務(wù)的加強(qiáng),本項(xiàng)目改造開(kāi)發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大,市場(chǎng)前景廣闊。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為改善居民生活條件,美化****市的市容市貌,完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能,提高****市的服務(wù)功能,使區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高,人們生活水平上升,城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐,還安置了園區(qū)內(nèi)從業(yè)人員及家屬,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益十分顯著,具有良好的開(kāi)發(fā)前景。

1.4.2建設(shè)

1.項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要注重與環(huán)境協(xié)調(diào),達(dá)到合理統(tǒng)一。

1.項(xiàng)目的拆遷量較大,牽涉的住戶很多,工程開(kāi)始時(shí)要慎重考慮居民的安置問(wèn)題,以免拖延建設(shè)進(jìn)度,影響全部施工。

第2章項(xiàng)目建設(shè)的必要性與意義

2.1棚戶區(qū)改造有力地推進(jìn)了建設(shè)和諧社會(huì)

棚戶區(qū)改造縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距,促進(jìn)了人與人和人與子人之間的和諧。

2.1.1棚戶區(qū)改造縮小了住房差距

通過(guò)棚戶區(qū)改造,棚戶區(qū)居民人均住房建筑面積達(dá)到平方米,比全省

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

平均水平22.6平方米的差距明顯縮小,棚戶區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應(yīng)縮小。同時(shí)縮小了生活差距。棚戶區(qū)居民從沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施的棚戶區(qū),搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū),一些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好。縮小了城市不同群體之間的住房差距與生活差距,消除了很多社會(huì)矛盾。

2.1.2棚戶區(qū)改造改變了城市面貌,促進(jìn)了城市不同區(qū)域的和諧

破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈,市政設(shè)施配套齊全,城市面貌有了明顯改觀。結(jié)合棚戶區(qū)改造,各市籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè),新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線,新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施,進(jìn)一步完善了城市功能。

2.1.3棚戶區(qū)改造改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境,促進(jìn)了人與人自然的和諧

改造前,這些棚戶區(qū)沒(méi)有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施,小區(qū)居民均采用原煤取暖,大氣污染嚴(yán)重,市政配套設(shè)施落后,上下水管老化年久失修,跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見(jiàn)。通過(guò)棚戶區(qū)改造,極大地改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),我區(qū)棚戶區(qū)改造后,共將清理生活垃圾萬(wàn)噸,新增綠地面積平方米,每年可減少煙塵排放量萬(wàn)噸,減少污水排放量萬(wàn)噸。許多棚改新區(qū)居民反映,現(xiàn)在煙塵少了,河水清了,垃圾少了,環(huán)境美了,人們心情舒暢了

2.1.4棚戶區(qū)改造改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展

兩年來(lái),全市個(gè)市棚戶區(qū)改造共投入建設(shè)資金億元,按照房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出比1:6計(jì)算,這億元的投入,可產(chǎn)生億元的效益,有力地拉動(dòng)了我市建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市面貌改變與配

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

套設(shè)施建設(shè),使城市土地城北升值。該項(xiàng)目通過(guò)棚戶區(qū)徹底改造,建成一個(gè)布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。除了安置當(dāng)?shù)鼐用?還對(duì)土地進(jìn)行整合,騰出了部分土地,用于建設(shè)創(chuàng)業(yè),改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。

2.1.5“棚改精神”,促進(jìn)了黨、政府與老百姓的和諧

我市及我區(qū)各級(jí)黨委、政府和各職能單位對(duì)棚戶區(qū)改造都給與了有力支持和幫助,凡是涉及棚戶區(qū)改造的審批事項(xiàng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作,計(jì)劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財(cái)政、消防、電力等部門都要打破常規(guī),集中辦理,登門服務(wù),現(xiàn)場(chǎng)辦公,極大地提高了辦事效率,一些以往需要幾個(gè)月甚至至半年才能辦完的工程前期手續(xù),現(xiàn)在幾天就能辦結(jié)。棚戶區(qū)改造在全市及我區(qū)形成了為民務(wù)實(shí)、創(chuàng)新高?、團(tuán)結(jié)協(xié)作拼搏奉獻(xiàn)的“棚改精神”,創(chuàng)造了“棚改速度”。棚戶區(qū)改造,拆除的是欠帳,建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。

2.2棚戶區(qū)改造的市場(chǎng)運(yùn)作,引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走出低迷

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和綜合服務(wù)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè),在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用,房地產(chǎn)的地域?qū)傩詻Q定了建造所需大宗材料不適宜遠(yuǎn)距離采購(gòu),這就使其對(duì)地方產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)較大;另一方面房地產(chǎn)促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)流動(dòng),搞活了房屋二、三級(jí)市場(chǎng),增加地方稅收;更為主要的使房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費(fèi),擴(kuò)大內(nèi)需,增加地方稅源,能極大地提高稅收對(duì)我區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān),一方面房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物,沒(méi)有發(fā)達(dá)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒(méi)有較高的社會(huì)生產(chǎn)

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

水平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐,就沒(méi)有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè);另一方面,房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè),能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ),兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。

2.3項(xiàng)目建設(shè)與全省的發(fā)展目標(biāo)和****的規(guī)劃思想一致

****市以加快發(fā)展為主題,以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線,以改革開(kāi)放和科技進(jìn)步為動(dòng)力,以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn),加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程,加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理,積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),加快與國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)接和融合,提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力,全面建設(shè)小康社會(huì),推動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展。根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和未來(lái)走向,結(jié)合我市實(shí)際情況,未來(lái)15年我市招商引資的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè),因此我區(qū)也應(yīng)加大在這些方面的工作力度,以爭(zhēng)取上級(jí)更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。

2.4項(xiàng)目建設(shè)符合市政府的棚戶區(qū)改造政策

該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)符合丹政發(fā)[2001]8號(hào)文件規(guī)定的棚改政策,以“居者有其屋”為主要目標(biāo),配合國(guó)家房改政策精神,本著“多層為主、密度適中、高層點(diǎn)綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則,實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?。

隨著國(guó)家改革開(kāi)放政策的逐漸深入、社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型,舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過(guò)程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施,更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放,城市土地有償使用制度的實(shí)施,土地級(jí)差效應(yīng)的發(fā)揮,優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu),提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造,將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點(diǎn)建設(shè)納入城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃,可使城市功能布局更趨合理。

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

2.5項(xiàng)目建設(shè)可改觀舊城住房面貌,優(yōu)化人居環(huán)境

隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除,建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶,原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋,搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境,提高了他們的生活質(zhì)量。以前低矮破舊棚戶地段,將建成大廈高聳、新房成片的新城區(qū)。

棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間,更全面拉動(dòng)了我市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、激活了****市房地產(chǎn)市場(chǎng)。一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條街道變得視野開(kāi)闊、呼吸通暢,市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對(duì)城建來(lái)說(shuō),完成了過(guò)去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革;但對(duì)****而言,另一個(gè)時(shí)代正在開(kāi)始,建成一個(gè)“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開(kāi)放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”,“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。

第3章市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2008年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下,2008年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下,房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤(rùn)時(shí)代,強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將放緩

在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下,2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將受到影響,特別是在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

型(將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜)的背景下,對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。

控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施,而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少?gòu)钠渌袠I(yè)進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下,我們預(yù)計(jì)2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到15%左右。

3.2住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多

2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90?70標(biāo)準(zhǔn),國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房,繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整,普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多,別墅等高端住房的投資和供給受到限制。2008年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)2007年的政策,在奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下,2008年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。

3.3土地管理更加嚴(yán)格,土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán),土地成本將提高,這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)

2006年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺(tái)的“國(guó)十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定,2006年9月初,國(guó)務(wù)院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》,主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后,國(guó)土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》,這些都顯示了中央對(duì)地方管理改革的決心和深意,

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

是對(duì)04年國(guó)務(wù)院28號(hào)文(《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》),05年國(guó)八條、144號(hào)文(《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》)和06年國(guó)六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制,從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng),并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看,土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收,建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。

預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊,如沒(méi)有重大政策變動(dòng),則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面,增量土地資源的供給緊縮,將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合,對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

總的來(lái)說(shuō),土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化,房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn),行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。

3.42008年住房供求差距將縮小,價(jià)格成為關(guān)鍵因素

從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來(lái)看,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心重點(diǎn),改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是2008年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來(lái)看,2008年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)有所加快,但是,在政府宏觀調(diào)控下,房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì);需求方面,經(jīng)過(guò)幾年快速釋放的自住性需求在高房?jī)r(jià)的影響下將有所減弱;此外,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量,預(yù)計(jì)2008年住房供求差距將進(jìn)一步縮小,二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問(wèn)題,由于

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

政府行政干預(yù)的力度較大,在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開(kāi)始從過(guò)于趨向商品屬性開(kāi)始向社會(huì)保障屬性傾斜,我們認(rèn)為,政策在二者之間的傾斜情況,將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響,如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的,溫和的,則2008年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩,如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的,變革性的,則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。

第4章建設(shè)規(guī)模及功能方案

4.1規(guī)劃目標(biāo)1、以具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo),滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求,為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅,創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境你過(guò)、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū);

2、依靠科技進(jìn)步,推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù),提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果,使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量;

3、合理組織綠色、交通體系,完善公建布局和高、多層住宅分布,使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài);

4、吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn),創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。

4.2建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積25.28萬(wàn)平方米,建筑面積為32.864萬(wàn)平方米,容積率為1.3以下,綠化率為30%以上,建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。

4.3功能方案****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

項(xiàng)目建成后,將形成三大功能:

4.3.1居民安置功能

通過(guò)良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù),解決拆遷居民的安置問(wèn)題,滿足居民的住房需求,提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件,形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū),改變現(xiàn)有的面貌,成為****的一個(gè)亮點(diǎn)工程。

4.3.2房產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能項(xiàng)目擬建部分中、高檔住宅,以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì),倡導(dǎo)全新的居住理念,吸引更多的人口前來(lái)入住,打造的舒適住宅環(huán)境。

4.3.3商業(yè)貿(mào)易功能商貿(mào)市場(chǎng),是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,開(kāi)展商貿(mào)業(yè)開(kāi)發(fā),既占有廣闊的商貿(mào)市場(chǎng),可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營(yíng)銷渠道與網(wǎng)絡(luò),又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通,進(jìn)而促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第5章建設(shè)方案

5.1整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

高綠化低密度;

綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;

戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;

體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。

5.2項(xiàng)目建設(shè)的原則

1、項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

放在首要位置,使居民更多地接近自然環(huán)境,營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。

2、項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè),從交通到綠化,都要突出以人為本的思想;各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò),要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。

3、項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位,從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。

4.項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出****文化,創(chuàng)造建設(shè)品牌,成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅,具有美感。

5.3建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè),設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定,單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

5.3.1平面設(shè)計(jì)1、住宅

根據(jù)使用功能,住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空布局,條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合,調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)個(gè)有關(guān)規(guī)范要求。

2公用建筑

中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù),地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施,符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》()的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)庭院綠化帶、建筑小品等。

5.3.2立面設(shè)計(jì)

立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色,考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào),表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快,有一定力度,使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化,并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一,又具有鮮明的個(gè)性。

5.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃,工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型:

基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ):樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量,并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果,確定成樁方法和工藝,以保證成樁質(zhì)量。深層攪拌樁:采用深層攪拌加固地基,并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量,攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。

2.上部結(jié)構(gòu)建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成,地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。第6章場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件

6.1場(chǎng)址選擇

該項(xiàng)目選址為****市****區(qū)****街棚戶區(qū)

6.2場(chǎng)址建設(shè)條件****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

6.2.1城市背景

地理環(huán)境

****市是遼寧省轄市,是中國(guó)最大的邊境城市,位于遼東半島經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處,處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶,東與朝鮮民主主義人民共和國(guó)的新義洲市隔江相望,南臨黃海

2.地形地貌

****地區(qū)除東港沿海平原大部分屬遼東山地丘陵外,為長(zhǎng)白山脈向西南延伸的支脈或余脈的東南坡.地勢(shì)由東北向西南逐漸降低.按高度和地形特征,可劃分為北部中低山區(qū),南部丘陵區(qū),南苑沿海平原區(qū)3累規(guī)模較大的地貌單元.其中以山地和丘陵為主,局部還有階地/臺(tái)地等小型地貌單元.

鳳城市北緣和寬甸縣北部屬中的山區(qū).一般海拔400-1000米,侵蝕切割深度300-500米,主要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等構(gòu)成鴨綠江和遼河流域的分水嶺,還有青倚山,黃椅山等休眠火山。鳳城市北部至中部、寬甸縣中部屬低山丘陵區(qū)。一般海拔300-500米,侵蝕切割深度100-300米。鳳城市、寬甸縣南部和東港市北部屬丘陵區(qū)。一般海拔500米以下,相對(duì)高差50-150米。

寬甸滿族自治縣南部有呈東西向帶狀展布的海濱平原。其標(biāo)高2---5米,地勢(shì)略向黃海傾斜。

3氣候特征

****地處中緯度地區(qū),在大氣環(huán)流中屬西風(fēng)帶區(qū)。季風(fēng)明顯,冬季多偏北風(fēng),北方冷空氣經(jīng)常南下,平均4?6天就有一次不同強(qiáng)度的冷空氣南下過(guò)程,引起降溫、降雨、大風(fēng)天氣。夏季西風(fēng)帶環(huán)流范圍北退,副熱帶環(huán)流隨之北進(jìn),

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

本區(qū)多偏南風(fēng),使南方低氣壓系統(tǒng)暖濕氣流經(jīng)常北來(lái),影響我區(qū)多陰?kù)F、暴雨等天氣。夏末秋初,在東南季風(fēng)的操縱下,我國(guó)東南沿海的臺(tái)風(fēng)常隨之北上,影響我區(qū)。

春秋季節(jié)是南、北風(fēng)交替的季節(jié)。春季冷空氣開(kāi)始衰弱北退,暖空氣北進(jìn);秋季則反之。

上述天氣形勢(shì)特點(diǎn),形成我區(qū)為溫帶氣候,四季分明。冬季時(shí)間最長(zhǎng),夏季次之,春秋過(guò)渡季節(jié)最短。由于我區(qū)背山面海,造成南北氣候差異較大。南部屬半大陸半海洋氣候。北部屬大陸性氣候,南北冷暖轉(zhuǎn)換時(shí)間約半個(gè)月。

****降水量較多,是東北地區(qū)降水量最多區(qū),年平均降水量為881.3-1087.5mm。全年降水量的2?3集中在夏季,其中七月中旬至八月中旬是本區(qū)暴雨集中期。

****年平均氣溫為6.8-8.7℃南北溫差約2℃。冬季雖長(zhǎng)南部約50-60天(12月中旬至翌年2月中旬),北部約70-80天(12月上旬至翌年2月下旬),但嚴(yán)寒期(日平均氣溫低于-10℃的時(shí)期)較短,極端最低氣溫為-38.5℃(寬甸)。夏季雖熱但炎熱期(日平均氣溫達(dá)25℃或以上時(shí)期)較短,一般約20天左右(7月下旬至8月中旬),而寬甸僅10天左右(7月下旬至8月上旬),極端最高氣溫36.7℃(鳳城)

4.水文情況

****地區(qū)江河密布,主要有鴨綠江水系、大洋河水系和沿海水系。全地區(qū)2公里以上的大小河流944條,其中流域面積超過(guò)5000平方公里得大江、大河4條即鴨綠江。渾江。愛(ài)河、大洋河。該區(qū)雨量充沛****多年平均降雨量為800-1200mm。洪水主要發(fā)生在7月中旬至8月中旬其特點(diǎn)是江河洪水量大而泥沙

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

含量小。鴨綠江荒溝最大,洪峰流量為17200立方米?秒。多年平均徑流量為89億立方米,所年平均蒸發(fā)量為700毫米左右,多年陸地平均蒸發(fā)量為89立方米,多年平均蒸發(fā)量為700毫米左右,多年陸地平均蒸發(fā)量為450毫米。****是遼寧省河流含沙量最少的地區(qū),多年平均懸移質(zhì)年輸沙模數(shù)為150噸?平方公里。其中鴨綠江多年平均輸沙模數(shù)為76噸?平方公里愛(ài)河為152噸?平方公里,大洋河為2420噸?平方公里。

****地區(qū)主要水系有:鴨綠江,在****境內(nèi)的流域面積為11700平方公里。流經(jīng)****境內(nèi)的河長(zhǎng)203公里;渾江,是鴨綠江水系最大的支流,全長(zhǎng)446公里,其中在****境內(nèi)河長(zhǎng)126公里,年徑流量71億立方米,在****境內(nèi)流域面積2456平方公里;浦石河,流域面積1178平方公里,全長(zhǎng)125公里;安平河,流域面積227平方公里,全長(zhǎng)60公里;愛(ài)河,是鴨綠江一大支流,全長(zhǎng)206公里,流域面積5992公里,年平均徑流量32億立方米;大沙河,全長(zhǎng)30公里,流域面積223平方公里;大洋河,河長(zhǎng)202公里,境內(nèi)流長(zhǎng)180公里,流域面積6202平方公里;哨子河,河長(zhǎng)137公里,流域面積2159平方公里;亮子河,河長(zhǎng)54公里,總流域面積580平方公里;土牛河,河長(zhǎng)54公里,流域面積651平方公里;小洋河,河長(zhǎng)42公里,流域面積223平方公里;雙岔河,河長(zhǎng)35公里,流域面積303平方公里。

5.環(huán)境質(zhì)量

****地區(qū)地表水環(huán)境質(zhì)量,鴨綠江(****段)江橋以上江段水質(zhì)狀況良好,污染指標(biāo)年均值無(wú)超標(biāo),,達(dá)到國(guó)家地面水Ⅱ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)江橋一下江段水質(zhì)狀況一般,污染指標(biāo)年均值中高錳酸鹽指數(shù)、貢,油超標(biāo),其余污染指標(biāo)達(dá)到國(guó)家地面水Ⅲ

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。鐵甲水庫(kù)水質(zhì)狀況良好,達(dá)到國(guó)家地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ級(jí)保準(zhǔn)。浦石河、愛(ài)河水質(zhì)狀況良好,污染指標(biāo)年均值無(wú)超標(biāo),達(dá)到地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。大洋河污染指標(biāo)的年均值除高錳酸鹽指標(biāo)超標(biāo)其余污染指標(biāo)均達(dá)到地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ。近岸海域水質(zhì)良好達(dá)到國(guó)家海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)二類標(biāo)準(zhǔn)

****地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量各項(xiàng)污染指標(biāo)年均值達(dá)到國(guó)家環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)Ⅱ級(jí)標(biāo)準(zhǔn),影響****地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量的主要污染物為降塵。1999難降塵的最高值發(fā)生在交通區(qū)。

聲環(huán)境質(zhì)量****城市功能區(qū)噪聲監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示;0、1類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較差晝間、夜間均超標(biāo);2類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較好,晝間、夜間均達(dá)標(biāo);3類區(qū)、4類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量一般,晝間不超標(biāo)、夜間超標(biāo)。

生態(tài)環(huán)境質(zhì)量****的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好,現(xiàn)在建立各種保護(hù)區(qū)16處,保護(hù)區(qū)面積235599

公頃占全是陸地面積的15.87%。在所有各類自然保護(hù)區(qū)中比較著名的是遼寧白石砬子國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和****鴨綠江江口濕地國(guó)家自然保護(hù)區(qū)。在這兩個(gè)自然保護(hù)區(qū)中蘊(yùn)藏著珍貴的生物多樣性和生態(tài)多樣性資源,具有很高的保護(hù)價(jià)值、科研價(jià)值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展價(jià)值。

6.2.2建設(shè)項(xiàng)目場(chǎng)址狀況

1.自然條件****市****區(qū)七道橋北轄區(qū)內(nèi)總居住人口7081人,居住了2023戶,其中低保戶數(shù)45戶,特困戶7戶被動(dòng)遷房屋總面積59985平方米。涉及動(dòng)遷企業(yè)17戶,鐵路產(chǎn)權(quán)單位1戶,其他企業(yè)14戶,小學(xué)1所。企業(yè)動(dòng)遷面積24989.9平

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

方米。占用農(nóng)民耕地108畝,拆遷大棚130個(gè)。山林總面積1800畝,

2.地物情況項(xiàng)目地處****市區(qū)內(nèi),有良好的通訊設(shè)施,通訊已達(dá)國(guó)際先進(jìn)水平,可直接與海內(nèi)外傳送各種信息。供電、供水、供暖等各方面基礎(chǔ)設(shè)施完備,適合項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)要求。

6.2.3其它建設(shè)條件

1.供電

可由變電亭引入,其容量可以滿足工程用電的需求

2.供水

城市原供水管網(wǎng)可通過(guò)場(chǎng)址,其供水量和供水壓力均可滿足項(xiàng)目用水需求。

第7章環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化

7.1環(huán)境保護(hù)

7.1.1環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)地處****區(qū)棚戶區(qū),人居環(huán)境質(zhì)量較差,急需通過(guò)該項(xiàng)目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。

7.1.2項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095?1996);

《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096?1996);

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978?96);

《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095?82);

《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB18883?2002);

7.1.3項(xiàng)目在施工建設(shè)期的污染防治措施

廢水

項(xiàng)目在施工中主要用清水?dāng)嚢?砂漿和噴灑干磚,不能產(chǎn)生廢水不污染環(huán)境。

粉塵

主要原料裝卸過(guò)程中產(chǎn)生少量的粉塵不超標(biāo)不污染環(huán)境。

廢渣

少量的建筑垃圾可及時(shí)清理沒(méi)有工業(yè)廢渣,不污染環(huán)境。

噪音

在施工中產(chǎn)生噪音,一是吊車運(yùn)料過(guò)程中產(chǎn)生聲音;二是攪拌機(jī)在攪拌過(guò)程中產(chǎn)生聲音;三是振搗器在振搗過(guò)程中產(chǎn)生聲音,均低于85分貝。

其他配套設(shè)施全部達(dá)到國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),保證做好環(huán)境保護(hù)工作。

7.1.4項(xiàng)目建成后的污染防治措施項(xiàng)目設(shè)計(jì)將環(huán)保設(shè)施和項(xiàng)目主體工程同時(shí)建設(shè),同時(shí)投入使用。項(xiàng)目可能會(huì)產(chǎn)生的污染主要是生活垃圾及生活污水。項(xiàng)目建成投入使用后,小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理,統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾,按照城市垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)處理,不會(huì)污染環(huán)

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

境;生活污水也統(tǒng)一處理,由城市污水排放管道同一排放。不會(huì)污染環(huán)境。

7.2消防該項(xiàng)目建筑物平面布置及建設(shè)均嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBJ16?87)之規(guī)定?；馂?zāi)危害性為丁級(jí),建筑物等級(jí)為三級(jí)。

7.2.1建筑及總圖消防

各單位建筑物間距滿足消防要求;項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5米以上;主要建筑物四周沒(méi)有環(huán)形通道,其寬度不低于6米;廠區(qū)周圍安裝避雷設(shè)施。

7.2.2防火分區(qū)

各主要建筑物按防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū),每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有2個(gè)以上疏散口。對(duì)超過(guò)規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應(yīng)的措施滿足規(guī)范要求等措施。

7.2.3消防給水該項(xiàng)目實(shí)施后,消防、生活及商業(yè)用水共用一個(gè)系統(tǒng),采用臨時(shí)高壓供水系統(tǒng),消防時(shí)啟動(dòng)消防加壓泵,涉及水源供應(yīng)能滿足消防水量水壓的要求。

7.2.4生產(chǎn)防火

小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動(dòng)漏電保護(hù)裝置,設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告

7.2.5其他

項(xiàng)目消防安全按消防部門的要求在小區(qū)內(nèi)都配備