房地產(chǎn)拓展開發(fā)測算學習筆記干貨2021

一、基礎(chǔ)認知篇（控規(guī)的首要條件和基礎(chǔ)，由占地面積和容積率可迅速得出計容面積和（貨值1.7=格×0.0015÷容積率。樓面價結(jié)合建安成本和銷管財費用能快速的推斷項目利潤空間。（控規(guī)排方案。限高和建筑密度基本確定了產(chǎn)品業(yè)態(tài)比例?；娣e=（地上各業(yè)態(tài)建筑面積÷層數(shù)）×1.05。環(huán)境面積=占地面積-基座面積。（容面積（計容面積×8%）+地下非人防（非人防車位數(shù)×36.5。根據(jù)城市規(guī)劃管8%配建6級以上（含）防空地下室。車位數(shù)=地上車位數(shù)（（位數(shù)+非人防車位數(shù)8%÷36.57050%計算。開盤時間：5工程正負零時間（預(yù)售證時間。1.5-23二、開發(fā)計劃篇：251-3，簡稱土地7-15，簡（工在修規(guī)方案審定后3-5.，簡稱施工證，由建設(shè)單位及施工單位辦理施工單位招投標手續(xù)及5.25%以修建性詳細規(guī)劃（修規(guī)是以總規(guī)、控規(guī)為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。對于招拍掛項目3030天。CFG辦預(yù)售證（銷許。樁基→墊層→單層車庫，整個過程大概420層。157/10/1120高層二次結(jié)構(gòu)490天（3）。精裝修：1120天（4配套工程：150240（8。開發(fā)計劃表中節(jié)點安排根據(jù)交納保證金時間填寫后自動生成，主要填寫工程款付款節(jié)點：目前單項目我方和其它開發(fā)商基本工期445%質(zhì)保金，第1IRR三、靜態(tài)成本表篇：項目檔位：項目定檔后在靜態(tài)成本表中輸入檔位，得到地庫的含稅單方建10050-150大配套費：教育基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的費用，按照建筑面積征收。各縣市區(qū)征收標準不同，詳見測算表靜態(tài)成本表列表。契稅跟經(jīng)營無關(guān)，所以計入成本，不計入稅金。**省契稅征管按照《**省契稅實施辦法》執(zhí)行，現(xiàn)行契稅4%。2公司規(guī)定2%，根據(jù)合作情況可適當調(diào)整甚至不收。管理費用1.5%。資金成本系數(shù)估算3%-5%，靜態(tài)成本表可在此范圍內(nèi)設(shè)置，據(jù)實根據(jù)現(xiàn)金流量表計算。稅金：增值稅及附加=增值稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加+地方教育附加。增值稅預(yù)繳，項目銷售完畢后清繳。城市維護建設(shè)稅=本次增值稅額×7%，教育費附加=本次增值稅額×3%，地預(yù)繳，清算時按照銷售收入扣減法定扣除項后的增值稅額作為計稅依據(jù)，按照四級超額累進稅率征收。毛利潤：前后毛利潤差別在于土增稅。所得稅：所得稅稅率為25-稅金）×25%稅后利潤=凈利潤=利潤額-所得稅=銷售額-完全成本四、土地款支付篇：（讓金、大配套費、契稅、復(fù)墾券）土地款復(fù)墾券公告規(guī)定，是攜券入場還是成交確認后繳納。契稅是簽訂土地成交合同時、繳納大配套費時，大配套費繳納契稅依據(jù)（財稅[2004]134契稅計稅價格市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)五、現(xiàn)金流量表篇：多收少支凈現(xiàn)值（NPV）AB11010110/(1+10%)=10011010010010110往后的年份一樣算法，然后累加再減去投資成本得到累計凈現(xiàn)值。累計凈現(xiàn)值越大越好凈現(xiàn)值主要算的是刨去貨貶值影響最后還能賺多少錢，是數(shù)值。項目IRR0時候的貼現(xiàn)率，內(nèi)部收益率的意思就是項目能承受的最大貨IRR8%8%，那么這個項目剛好不賺不賠。凈現(xiàn)值（NPV）與內(nèi)部收益率(IRR（摘自網(wǎng)評，通俗易懂：凈現(xiàn)值NPV）說的是在考慮貨幣時間價值（通貨膨脹貶值（IRR）說的是在考慮貨幣時間價值（通貨膨脹貶值）下我們在項目周期內(nèi)我們能承受的最大貨幣貶值率有多少，更通俗地說就是假設(shè)我們?nèi)ベJ款來投資這個項目，所能承受的年最大利率IRR20%，說的是該項20%的貨幣貶值率，也就是如果我們20%，在貸20%的時候投資該項目剛好保本。當實際貨幣貶值率只有5%時（貸款利率是5%時，那么剩下的15%就將是我們的利潤，雖然看上去說的是失誤空間（最多我可以失誤多少還能保本90303030（IRR6555說明你的真實水平（9065）到底怎么樣。**省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知普通標準除上12經(jīng)政府批準建設(shè)0.5%。銷售回款：據(jù)測算情況調(diào)整清盤速度。土地款支出6需要手動填寫至準確時間。溢價支付寫溢價支付時間和支付比例。8.開發(fā)貸8.開發(fā)貸：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款貸款432（30%自有資金