溫州大華名豪推廣初步思路提案市公開課一等獎省賽課獲獎課件

溫州大華名豪推廣初步思路提案第1頁

溫州大華名豪項目推廣初步思緒溫州大華名豪推廣初步思路提案第2頁提案說明溫州大華名豪推廣初步思路提案第3頁說明感激華爾投資控股有限企業(yè)給予華宇此次提案機會！我們將一如既往提供優(yōu)質(zhì)服務！提案分為三部分市場簡析需求分析推廣思緒溫州大華名豪推廣初步思路提案第4頁華宇營銷機構介紹1999年成立,業(yè)務包括50個城市,100多個案例;,入選溫州房產(chǎn)營銷企業(yè)十強;年,被<溫州城市報>等單位評選為“溫州最具影響力營銷企業(yè)”;20,被國家建設部、中國住宅產(chǎn)業(yè)研究會評選為“中國最正確房產(chǎn)營銷機構”;20，與溫州大學簽約成為教學實踐基地，實現(xiàn)校企合作；溫州大華名豪推廣初步思路提案第5頁市場簡析溫州大華名豪推廣初步思路提案第6頁溫州市區(qū)新開發(fā)項目不完全統(tǒng)計樓盤名稱

樓盤區(qū)域

樓盤規(guī)模

金會昌家園二期

葡萄棚總建筑面積108000平米

凱?；▓@二期葡萄棚

總建筑面積5平米葡萄棚5-5地塊

葡萄棚

總建筑面積57500平米紅日香舍里

新城蒲州總建筑面積13萬平米恒達御景園新城總建筑面積9萬平米大自然華城楊府山東片總建筑面積12萬平米

三盤島別墅區(qū)三盤島總建筑面積16萬平米

恒隆商務樓

溫迪路與車站大道交叉口東北角

總建筑面積21012平米溫州大華名豪推廣初步思路提案第7頁樓盤名稱

樓盤區(qū)域

樓盤規(guī)模

萬康商務中心時代廣場旁總建筑面積26012平米中瑞曼哈頓江濱中路總建筑面積17萬平米大華名豪龜湖路總建筑面積33500平米江濱路鹿城段18-19#地塊江濱西路總建筑面積28000平米中央公館民航路總建筑面積54300平米溫大成教地塊民航路總建筑面積23300平米商校操場地塊民航路總建筑面積47500平米中心區(qū)D11號地塊市府大道南側(cè)總建筑面積92484平米其中商業(yè)0平方米溫州大華名豪推廣初步思路提案第8頁樓盤名稱

樓盤區(qū)域

樓盤規(guī)模

龍霞小區(qū)B-33地塊龍霞住宅區(qū)西側(cè)建筑規(guī)模126000平米南華小區(qū)龍霞住宅區(qū)東側(cè)建筑規(guī)模65000平米原天盛集團拆遷地塊江濱路北側(cè)建筑規(guī)模410000平米菜籃子集團地塊湯家橋路西南側(cè)建筑規(guī)模78000平米中心區(qū)A19號地塊溫州市區(qū)行政中心區(qū)建筑面積8751平米蒲州江前村三產(chǎn)地塊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西片建筑面積25500平米蒲州湯家橋村地塊蒲州街道湯家橋村建筑規(guī)模2平米溫州市區(qū)新開發(fā)面積200.6萬平方米(不完全統(tǒng)計)

(信息起源于溫州商報\溫州招投標網(wǎng))溫州大華名豪推廣初步思路提案第9頁溫州房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況

房地產(chǎn)市場高速發(fā)展腳步放緩，市場已經(jīng)進入買方市場；短線投資型市場更是快速萎縮，市場動向發(fā)生良性轉(zhuǎn)變，自住型市場開始占據(jù)市場大份額；市區(qū)當前共建有房屋面積5400萬㎡，人均已達38㎡,房屋配比率高；1至4月份二手市場上買房市民數(shù)量較年底有了較大增幅，二手房市場價格保持低調(diào)平穩(wěn)；去年政府原計劃土地交易達80億，最終實現(xiàn)1/4，今年政府考慮將增加土地投放量；全市80多家房開進行異地項目開發(fā)，所以參加競投標者甚少。溫州大華名豪推廣初步思路提案第10頁所以溫州房地產(chǎn)市場競爭將會非常激烈，房開在加大項目開發(fā)成本和難度同時，更急需考慮怎樣迎合和贏得市場。前期市場調(diào)研、客戶分析、產(chǎn)品規(guī)劃以及后期推廣策略、時間、節(jié)點都將成為項目能否運行成功關鍵。溫州大華名豪推廣初步思路提案第11頁板塊區(qū)域市場分析因為地塊屬性關系，本案臨近學院路和大南門板塊,其高檔樓盤開發(fā)量較多，在主題定位上較難出現(xiàn)較大差異化；市場進入買方市場，購房者在房型、樓層、價格和區(qū)位選擇上有充分余地；在區(qū)域市場內(nèi)樓盤基本傾向于做150㎡以上大戶型，市場靠近飽和，中小戶型有較大市場需求；高檔樓盤二手市場價格較穩(wěn)定，基本介于9500——11000元/㎡之間，學院版塊新盤價格基本處于1元/㎡；二手租賃市場基本以老小區(qū)物業(yè)為主，對高檔小區(qū)租賃市場有一定需求。溫州大華名豪推廣初步思路提案第12頁溫州大華名豪推廣初步思路提案第13頁板塊內(nèi)競爭物業(yè)分析（中央公館）欣華房開溫大操場地塊占地面積：20663㎡總建筑面積：51500㎡樓面地價：6500元/㎡銷售均價：12000元/㎡主力戶型：142㎡、160㎡、230㎡樓盤點評：該項目市場定位為市中心，罕有親水園林庭院，強調(diào)新公館豪門生活；溫州大華名豪推廣初步思路提案第14頁巨力房開商校操場地塊占地面積：19106㎡建筑面積：47500㎡樓面地價：6500元/㎡主力戶型：130㎡—160㎡樓盤點評：

開發(fā)商準備將此物業(yè)做成溫州市區(qū)

極品樓盤，不論在項目品質(zhì)還是形

象、品牌等建設上都將進行較大

投入，并將引入精裝修房概念.溫州大華名豪推廣初步思路提案第15頁東南房開成教地塊占地面積：11677㎡建筑面積：23300㎡商業(yè)面積:3000㎡樓面地價：6700元/㎡主力戶型：140㎡以下樓盤點評：

開發(fā)商準備將此物業(yè)定位為溫州市區(qū)

較為稀缺精英版高端物業(yè).溫州大華名豪推廣初步思路提案第16頁金色尚品公寓地理位置：學院路南側(cè)（建行斜對面）建筑面積：10萬㎡規(guī)劃綠地率：38%主力戶型：150㎡以上樓盤點評：金色尚品是溫州城中純圍合式小區(qū)中經(jīng)典代表。該樓盤在板塊內(nèi)吸引力巨大，表達在其規(guī)模大、品質(zhì)高、規(guī)劃合理等方面，而其學院板塊大小區(qū)概念也可算上獨樹一幟。同時，政府為引導企業(yè)樹立品牌，也勉勵該項目做精裝修，成為溫州市場品牌樓盤。溫州大華名豪推廣初步思路提案第17頁中瑞曼哈頓地理位置：江濱中路建筑面積：1７萬㎡開盤時間：.9月份戶型面積：142、172、182、275、322㎡樓盤點評：市中心水岸豪宅，空中別墅設計理念，部分采取精裝修方案，配有觀光電梯、私家空中花園入戶、6米中空客廳、豪華VIP會所，及采取英式管家服務。該項目與本案將有直接競爭。溫州大華名豪推廣初步思路提案第18頁總結區(qū)域板塊項目標市場關注度和認同度比較高，因為地塊屬性關系，糅合了學院板塊和大南門板塊樓盤一些優(yōu)勢并得到發(fā)揮；區(qū)域樓盤適合做精英、精品、高檔樓盤；區(qū)域樓盤競爭加上大環(huán)境市場影響，對項目推廣伎倆和營銷方式要求對應提升。溫州大華名豪推廣初步思路提案第19頁需求分析溫州大華名豪推廣初步思路提案第20頁客戶類型百分比溫州私營企業(yè)主55%-60%當?shù)馗倪M型高端客戶，二次及以上置業(yè)者30%-35%溫州郊縣富裕者10%-15%本案客戶類型與百分比？溫州大華名豪推廣初步思路提案第21頁我們客戶需要改進居住他們需要什么？地產(chǎn)因子指數(shù)分析地塊屬性及位置★★★★市政交通便利程度★★周圍生活配套完備程度（包含兒女教育）★★★距離上班地點遠近★★價格★★★★★溫州大華名豪推廣初步思路提案第22頁建筑格調(diào)及外立面★★★★戶型設計及產(chǎn)品規(guī)劃★★★★小區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃★★★物業(yè)管理及硬件配套★★★★★樓盤主題定位★★★建筑質(zhì)量確?！铩铩锇l(fā)展商品牌和實力未定溫州大華名豪推廣初步思路提案第23頁我們能夠提供什么？

地塊屬性？

位于市中心高尚地段，周圍配套設施齊全，交通設施便利，地理條件優(yōu)越！

價格原因？

因為價格受土地成本原因影響已經(jīng)無法改變，所以我們需要在不增加成本基礎上給客戶提供更為優(yōu)良物業(yè)！

戶型設計和配套？

引進酒店式管理服務，滿足高收入成功人士居住需求!

我們能夠提供引領城市居住時尚，融健康、休閑與一體高檔次酒店式服務豪宅溫州大華名豪推廣初步思路提案第24頁溫州大華名豪推廣初步思路提案第25頁市中心罕有酒店式服務豪宅酒店管理硬件配套配套服務精品概念國際化居住格調(diào)與理念

實現(xiàn)星級酒店同時管理酒店式大堂,三梯二戶配置,智能卡直接入戶,入戶花園同四星級酒店休閑\娛樂\餐飲配套共享建筑格調(diào)當代，園藝設計高雅我們向高端客戶提供溫州大華名豪推廣初步思路提案第26頁本案客戶最關心問題住宅品質(zhì)——項目規(guī)劃優(yōu)良，交通動線合理物業(yè)管理——客戶對優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務比較關注，期望得到貴族管家般周到物業(yè)管理服務配套設施——本案客戶重視物業(yè)本身安全性及休閑、娛樂配套建筑格調(diào)——國際化居住理念，表達城市異域居住格調(diào)，享受國際化居住環(huán)境居住品味——在國際化居住環(huán)境當中，本案客戶會關心他（她）鄰居是誰溫州大華名豪推廣初步思路提案第27頁本案現(xiàn)實狀況評析從地段屬性、建筑規(guī)劃、戶型設計、硬件配套及投資商背景本案都具備做高端豪宅物業(yè)特征；原有推廣概念不夠清楚,營銷思緒缺乏連貫性;工地現(xiàn)場及項目形象缺乏包裝，豪宅定位未突出；缺乏會所配套，地塊占地小，景觀資源稀缺；周圍競爭物業(yè)多，規(guī)模體量大，對本案要求有新樓盤理念及較高樓盤品質(zhì)；戶型面積大,總價高，客戶針對性很強。溫州大華名豪推廣初步思路提案第28頁推廣思緒溫州大華名豪推廣初步思路提案第29頁本案必須準確定位，搶先出售,在競爭激烈市場中，

搶占高端市場消費份額

防止競爭項目影響：面對學院路版塊、江濱路版塊項目競爭,在眾多項目還未成熟推廣，本案已進場施工,要搶占銷售先機；防止政策輿論影響：5月17日溫家寶總理主持召開國務院常務會議，強調(diào)深入采取“國六條”有針對性辦法抑制房價上漲，有可能對高端物業(yè)提升首付百分比；

戰(zhàn)略一：搶占先機溫州大華名豪推廣初步思路提案第30頁戰(zhàn)略二：全程整合營銷工地圍墻進行包裝，樹立房開和項目新形象；在王朝或奧林匹克大酒店大堂租用面積布置售樓中心，便于客戶接待及提升項目接待形象；與王朝或奧林匹克大酒店洽談酒店式管理同時服務及為本案業(yè)主打造酒店VIP服務金卡，享受酒店貴賓服務，實現(xiàn)星級酒店配套共享；宣傳資料重新設計；溫州大華名豪推廣初步思路提案第31頁戰(zhàn)略三：概念先導，