以房地產(chǎn)出資設(shè)立公司涉稅情況

以房地產(chǎn)出資設(shè)立公司涉稅情況根據(jù)我國(guó)《公司法》第二十四條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資。對(duì)作為出資的料物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)，必須進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。土地使用權(quán)的評(píng)估作介，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”，因此，以土地使用權(quán)進(jìn)行出資，符合法律的規(guī)定。然而，將土地使用權(quán)用以出資時(shí)，因涉及到評(píng)估作價(jià)升值、權(quán)屬變更等事項(xiàng)，從而引發(fā)了一系列納稅問(wèn)題。下面，我們將分別對(duì)以土地使用權(quán)出資所涉及的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅項(xiàng)進(jìn)行分析。一、暫免繳納土地增值稅1、 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資的免稅規(guī)定財(cái)稅字[1995]048號(hào)文《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第一條，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。2、 被投資企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)的特殊規(guī)定財(cái)稅（2006）21號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》第五條，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。綜上，土地使用權(quán)投資是否交納土地增值稅，關(guān)鍵是投資的企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規(guī)定計(jì)算交納土地增值稅，不能適用財(cái)稅[1995]48號(hào)的優(yōu)惠規(guī)定。我司與共同投資設(shè)立的公司，經(jīng)營(yíng)范圍不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此，可暫免繳納土地增值稅。二、 免交營(yíng)業(yè)稅財(cái)稅（2002）191號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：近來(lái)，部分地區(qū)反映對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題不夠清楚，要求明確。經(jīng)研究，現(xiàn)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題通知如下：“（一）以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！薄Ｒ圆粍?dòng)產(chǎn)（土地使用權(quán)）投資入股與我司共同投資設(shè)立新公司，參與新公司的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。三、 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)（2000）118號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》第三條，企業(yè)以部分非貨幣性資產(chǎn)投資的所得稅處理規(guī)定：（一） 企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購(gòu)股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（二） 上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。（三） 被投資企業(yè)接受的上述非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。根據(jù)上述規(guī)定，若用于出資的土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)為1000萬(wàn)，而該土地使用權(quán)賬面凈值為600萬(wàn)，則其繳納企業(yè)所得稅的基數(shù)為400（1000-600）萬(wàn)。四、 應(yīng)繳納印花稅1、 轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)書據(jù)屬于印花稅征收范圍《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第二條規(guī)定：下列憑證為應(yīng)納稅憑證：“……（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；……。”另，財(cái)稅（2006）162號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》第三條規(guī)定：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。以土地使用權(quán)作價(jià)出資，必然涉及土地使用權(quán)權(quán)屬變更，由此而簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)即為印花稅應(yīng)納稅憑證，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。2、 印花稅繳納主體《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第八條規(guī)定：同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花?！吨腥A人民共和國(guó)印花稅暫行條例施行細(xì)則》第十六條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人貼花，如未貼或者少貼印花，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)貼印花。所立書據(jù)以合同方式簽訂的，應(yīng)由持有書據(jù)的各方分別按全額貼花。根據(jù)上述規(guī)定，與新設(shè)立的公司應(yīng)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅的繳納主體。我司雖然也會(huì)與就該土地使用權(quán)簽訂相關(guān)協(xié)議，但因我司并非產(chǎn)權(quán)受讓方，所以不負(fù)有繳納印花稅的義務(wù)。五、應(yīng)繳納契稅1、 納稅依據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：“（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；……?！薄督K省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)契稅暫行條例〉辦法》第四條亦有相同規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：“（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；……。”2、 新公司為契稅納稅人《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條規(guī)定：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。因此，以土地使用權(quán)出資出資應(yīng)該視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納契稅。計(jì)稅依據(jù)是以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他利益。另，根據(jù)《江蘇省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)契稅暫行條例〉辦法》第五條規(guī)定：契稅稅率為4%。六、不涉及城建稅及教育附加費(fèi)1、 城市維護(hù)建設(shè)稅《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條規(guī)定：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。以土地使用權(quán)出資與我司設(shè)立新公司，不需要繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅，因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，此處不涉及城建稅。2、 教育附加費(fèi)根據(jù)江蘇省相關(guān)規(guī)定，納稅人應(yīng)按照增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅三