房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件

房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室2008-6-1613718943196房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室市場需求的角度看項目開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計

政府（經(jīng)濟發(fā)展城市形象社會問題）開發(fā)商（效益品牌）消費者（使用投資）

設(shè)計師的角度看市場和產(chǎn)品的關(guān)系

體驗-發(fā)現(xiàn)價值-跟隨或者引導(dǎo)創(chuàng)新市場需求的角度看項目開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計2大城市和超級大城市建設(shè)決策者面對的問題激發(fā)舊城區(qū)活力交通壓力的緩解污染的遏制和改善城市形象強化和文化的保護并發(fā)展保持GDP的持續(xù)增長郊區(qū)化趨勢的應(yīng)對大城市和超級大城市建設(shè)決策者面對的問題激發(fā)舊城區(qū)活力3大城市相關(guān)問題分析日益衰敗的舊城交通壓力環(huán)境污染城市形象保護郊區(qū)化無序蔓延……舊城改造人口密度控制高效的道路和格局設(shè)計高效的土地利用方案節(jié)能和環(huán)保的技術(shù)和材料城市風(fēng)貌城市功能和業(yè)態(tài)的期望城市規(guī)模大城市相關(guān)問題分析日益衰敗的舊城舊城改造4城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求、交通管理要求、環(huán)境設(shè)施標準要求；符合城市風(fēng)貌建設(shè)的要求、自然保護、文化保護要求；建筑：建筑風(fēng)格、高度；對環(huán)境的影響；帶來能夠帶動消費、增長稅收的業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)；使用節(jié)能綠色材料和技術(shù)；帶動政府決策者的設(shè)計因素……經(jīng)濟的、文化的或者意識形態(tài)的規(guī)劃意見書及建設(shè)方案的審批規(guī)劃意見書以外的意見和影響城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求5經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境快速擴張帶來的問題地方文化保護接納城市化人口舊城改造城市化新農(nóng)村建設(shè)中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)問題經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境城市化中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)6案例：上海新天地設(shè)計的落實：保留原建筑形態(tài)，加以翻修整新改造建筑內(nèi)部空間，適合現(xiàn)代生活需要調(diào)整街區(qū)尺度，用戶外的交往和活動—體驗式的消費感受產(chǎn)生吸引功能的綜合：步行街、酒店公寓、商場、辦公、影院、餐飲控制入住商家品質(zhì)娛樂性、觀賞性和趣味性的設(shè)計元素案例：上海新天地設(shè)計的落實：7房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件8房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件9房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件10房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件11房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件12房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件13定位：上海是東西方文化的交匯處，市區(qū)的“建筑萬國博覽”，已成為海派文化的重要組成部分。一旦郊區(qū)建成“萬國城鎮(zhèn)”，與市區(qū)的“萬國建筑”相吻合，和具有江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)相結(jié)合，則不僅會吸引越來越多的市區(qū)市民搬到郊區(qū)居住，還會吸引更多的海內(nèi)外游客來旅游。動機:高水平的就地城市化做法:建成各國風(fēng)貌的萬國城鎮(zhèn)，打破千城一面案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)14房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件15可步行性連接性混合用途多樣性混合住宅高品質(zhì)的建筑設(shè)計、城市設(shè)計傳統(tǒng)的鄰里結(jié)構(gòu)適宜的密度“精明”交通可持續(xù)性生活質(zhì)量“新城市主義”的設(shè)計原則可步行性“新城市主義”的設(shè)計原則16城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化設(shè)計中避免出現(xiàn)跟隨長官意志，成為個人喜好的產(chǎn)物保護老城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村原有的居民和生活習(xí)慣；尊重自然、氣候、和歷史環(huán)境反饋意見城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化反饋意見17定位：城市功能的外遷依托汽車產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)生的新型住區(qū)緊湊城市、生態(tài)城市、新城市主義的實踐德國風(fēng)格小城安亭新鎮(zhèn)特點描述：充滿生活情趣地域化特征突出場所感明確廣場—城市客廳人情味十足的“街道生活”良好的識別性、認同感、歸屬感定位：安亭新鎮(zhèn)特點描述：18密度中心主要建筑群易識別的鄰里步行街小路和標志物建筑圍合多層建筑坡屋頂?shù)慕ㄖ菢窃O(shè)計要素沿街的陽臺和窗戶拱廊與騎樓建筑物的入口有生氣的庭院行道樹與栽植林地、綠化池塘和河流橋……密度設(shè)計要素沿街的陽臺和窗戶19房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件20房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件21房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件22房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件23房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件24房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件25房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件26管線規(guī)劃系統(tǒng)雙層LOW-E鋼化玻璃墻體隔音隔熱結(jié)構(gòu)先進供冷系統(tǒng)

先進供暖系統(tǒng)建筑技術(shù)管線規(guī)劃系統(tǒng)建筑技術(shù)27案例：北京萬年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計原則案例：北京萬年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計原則28案例：CCTV和國家大劇院城市功能需要經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展壯大的背景下，作為城市形象代表的政府的心態(tài)案例：CCTV和國家大劇院城市功能需要29案例：深圳城中村改造改善和利用回避案例：深圳城中村改造30房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件31房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件32案例：太湖旅游度假區(qū)的開發(fā)和保護旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境保護案例：太湖旅游度假區(qū)的開發(fā)和保護旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展33開發(fā)商的需求開發(fā)利潤和效益品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長開發(fā)商的需求開發(fā)利潤和效益34

開發(fā)利潤和效益

易銷售，利潤高；資源價值最大化利用開發(fā)模式對比特色化、差異化總價原則建設(shè)成本的合理控制確立針對性目標

開發(fā)利潤和效益

易銷售，利潤高；資源價值最大化利用開發(fā)模式35設(shè)計特色化、差異化總價原則建設(shè)成本的合理控制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)投資類第二居所分時度假類其它……設(shè)計特色化、差異化住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安36品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長工程質(zhì)量好服務(wù)形象好關(guān)注生活方式、使用方式。耐用、精致；形成特定形象和文化感受；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，配套設(shè)施適宜品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長工程質(zhì)量好關(guān)注生活方式、使用方式。耐用37案例：榮尊堡案例：榮尊堡38房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件39案例：雅詩閣酒店服務(wù)公寓案例：雅詩閣酒店服務(wù)公寓40房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件41房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件42案例：深圳999丹楓白露酒店-女士樓層

設(shè)有別具特色的女士樓層，為照顧到女性的生理和心理特點，房間內(nèi)的所有擺設(shè)均為女士特別而設(shè)。整個房間色調(diào)柔美明朗，裝潢雅致迎合時尚女性的品味，別致的香薰燈，白色的蝴蝶蘭，清新的綠色植物，為女士提供獨享的幽雅小天地。房間內(nèi)特別配備了全套的女士護膚妝扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的溫馨和舒適。案例：深圳999丹楓白露酒店-女士樓層設(shè)有別具特色的女士樓43使用者的需求住宅居住的需求房地產(chǎn)投資客戶的需求體驗式消費類客戶的需求使用者的需求住宅居住的需求44住宅居住的需求不同人群需求層次和居住的對應(yīng)關(guān)系馬斯洛需求層次理論：生理上的需求安全上的需求感情上的需求尊重的需要自我實現(xiàn)的需要保障類安居類舒適類品味生活類住宅居住的需求不同人群需求層次和居住的對應(yīng)關(guān)系馬斯洛需求層次45保障類安居類舒適類品味生活類總價敏感功能敏感教育配置環(huán)境質(zhì)量服務(wù)配套交通人群戶型配比和面積段社區(qū)配套景觀環(huán)境社區(qū)文化物業(yè)或者酒店式服務(wù)材料選用和細節(jié)品質(zhì)倡導(dǎo)的生活方式鄰里關(guān)系和社區(qū)認同保障類總價敏感戶型配比和面積段46案例觀唐、運河岸上的院子、naga上院上海，青年匯；螞蟻工房案例觀唐、運河岸上的院子、naga上院47房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件48房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件49張永和是為這一項目定下了寧靜平和的灰色基調(diào)的人，他所思考的問題是——富人在郊區(qū)到底要怎么居??？他說:“基于我們對生活本質(zhì)的了解，今天在城市中生活的人們接受的非視覺信息實在太多了，被動地接受著一種讓人煩躁的氛圍。一般工作的人在家的時間除了睡眠也就兩個小時左右，我們把享受這兩個小時的品質(zhì)定義為‘干凈’和‘安靜’，這兩個‘JING’決定了整體的建筑風(fēng)格和色調(diào)選擇。”張永和是為這一項目定下了寧靜平和的灰50從青年“匯”到青年“會”-青年“都會”從青年“匯”到青年“會”-青年“都會”51從螞蟻工房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse52從螞蟻工房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse53投資客戶的需求投入資金額度回收周期和利潤率投資風(fēng)險大小面積大小--總價經(jīng)營管理和回報方式業(yè)態(tài)選擇配套設(shè)施和使用計劃小產(chǎn)權(quán)商業(yè)酒店公寓小產(chǎn)權(quán)辦公其它投資客戶的需求投入資金額度面積大小--總價小產(chǎn)權(quán)商業(yè)54案例莊勝-崇光百貨沈陽萬達廣場案例莊勝-崇光百貨55開創(chuàng)國內(nèi)前所未有的最優(yōu)投資回報條件：①170年SOGO品牌，國際知名百貨。②北京莊勝廣場南館5萬平方米，以小單元分割產(chǎn)權(quán)銷售，購買者獲得屬于自己的優(yōu)秀商業(yè)增值資產(chǎn)。③由莊勝崇光百貨承租20年，投資者獲得穩(wěn)定租金收益。租金按月支付。④國內(nèi)目前最長最穩(wěn)定20年收益期，年均租金收益高達8.5%，20年累計本金

+租金收益共達270%。⑤20年后，可與莊勝崇光百貨商討續(xù)約20年。⑥銀行提供全程跟蹤擔(dān)保（3+1×17），正式簽署協(xié)議。⑦市中心優(yōu)勢地段，處于地鐵2號線宣武門站與地鐵4號線黃金角,北接西單商業(yè)街,南通菜市口商區(qū),距天安門僅千米之遙，成熟莊勝商圈。⑧可回購，轉(zhuǎn)讓自由退出。⑨組建業(yè)主俱樂部，定期交流收益、租賃、轉(zhuǎn)讓等信息，保證購買者資產(chǎn)收益與增值最大化。

莊勝廣場南館開創(chuàng)國內(nèi)前所未有的最優(yōu)投資回報條件：莊勝廣場南館562003年底，萬達廣場建設(shè)完成。由于宣傳攻勢凌厲，這個有著500間精品商鋪的廣場，竣工前就已被350多個業(yè)戶用6萬元/平方米的天價（沈陽本地）買下。2004年春節(jié)前，萬達廣場開門營業(yè)，由于人流過少，兩個月后第一次停業(yè)。此后近3年的時間里，廣場幾次更換職業(yè)經(jīng)理人，更換經(jīng)營模式，并同時更換經(jīng)營方向，但都沒有引來人氣，經(jīng)營遂陷入停頓至今。2004年下半年，超過50名的萬達廣場業(yè)主以“銷售欺詐”為由起訴萬達，并進而向法院提出撤銷購房合同的要求。敗訴。2005年以來，一些業(yè)戶通過私下協(xié)商，實現(xiàn)了退鋪的意愿。盡管這一比例不足業(yè)戶總數(shù)的3％，但萬達試圖拯救廣場的意圖漸漸顯露。既然數(shù)度的商業(yè)運營努力，都毫無起色，眼看著萬達廣場日漸生銹的門鎖鏈和由明轉(zhuǎn)暗的玻璃門，在反復(fù)權(quán)衡之后，萬達集團與沈陽市政府最終作出了“收回商鋪，拆除重建”的決定。2006年8月3日，沈陽市規(guī)劃和國土資源局下發(fā)了萬達廣場建設(shè)用地規(guī)劃許可證；10日，沈陽萬達公司開會部署拆除萬達廣場任務(wù)。2003年底，萬達廣場建設(shè)完成。由于宣傳攻勢凌厲，這個有著557核心筒重新布置，節(jié)省出空間核心筒區(qū)域不利于使用的區(qū)域，成為共享休息空間，或房間配套儲藏間對公共管線優(yōu)化排布，提高面積使用效率北塔樓平面調(diào)整建議北塔樓單元按照柱距等分，5米開間藍島酒店公寓核心筒重新布置，節(jié)省出空間核心筒區(qū)域不利于使用的區(qū)域，成為共58藍島酒店公寓藍島酒店公寓59南塔樓6.7米面寬戶型布局方案藍島酒店公寓南塔樓6.7米面寬戶型布局方案藍島酒店公寓60藍島酒店公寓藍島酒店公寓61藍島酒店公寓藍島酒店公寓62皇冠國際酒店皇冠國際酒店63皇冠國際酒店皇冠國際酒店64皇冠國際酒店皇冠國際酒店65小產(chǎn)權(quán)寫字樓投資單元面積大小--總價外立面形象辦公空間使用效率公共裝修品質(zhì)設(shè)備配置標準材料服務(wù)標準和品牌整體性物業(yè)的營運投資建筑地段建筑形象建設(shè)品質(zhì)和質(zhì)量維護成本營運的市場效益預(yù)期小產(chǎn)權(quán)寫字樓投資整體性物業(yè)的營運投資建筑地段66案例建外soho現(xiàn)代汽車大廈案例建外soho67體驗式消費客戶的需求購物空間的變化娛樂性消費體驗業(yè)態(tài)的組合體驗式消費客戶的需求購物空間的變化68正大廣場正大廣場69正大廣場正大廣場70正大廣場正大廣場71萬象城萬象城72房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件73設(shè)計工作者的角度看產(chǎn)品和市場體驗式生活對社會文化和城市建設(shè)問題的關(guān)注鑒賞力的培養(yǎng)溝通力創(chuàng)造性思維對建筑空間的判斷居住生活體驗消費購物體驗城市文化體驗娛樂體驗不同人群的心理體驗傳承或者創(chuàng)新設(shè)計工作者的角度看產(chǎn)品和市場體驗式生活居住生活體驗消費購物體74感官體驗—表面和形式的精神體驗—內(nèi)在和本質(zhì)的感官體驗—表面和形式的精神體驗—內(nèi)在和本質(zhì)的75房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件76住宅產(chǎn)品線研發(fā)的工作住宅產(chǎn)品線研發(fā)的工作77郊區(qū)大盤-新城鎮(zhèn)建設(shè)類遠郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬人以上，功能設(shè)施齊全提供便利的居住、工作、休息場所。適用于各類人群生活。開發(fā)周期長、資金回收慢，易確立并傳播開發(fā)品牌；公共空間尺度（道路、商業(yè)街、廣場等）、交通方式、配套設(shè)施規(guī)模、景觀特征、建筑風(fēng)格、開發(fā)順序產(chǎn)品分類開發(fā)郊區(qū)生活-休閑養(yǎng)生類遠郊，有豐富的自然環(huán)境資源；交通便利；規(guī)模中、??；以特定的人群為服務(wù)目標；設(shè)計、開發(fā)管理、建設(shè)管理要求水平高；投資高、風(fēng)險大；收益高生活方式、社區(qū)文化、從內(nèi)到外建設(shè)產(chǎn)品的空間和細節(jié)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量郊區(qū)景觀-度假類遠郊，有優(yōu)良的自然資源；第二居所；以多種開發(fā)方式管理（產(chǎn)權(quán)式、分時度假式）重運營策劃和管理；前期研究時間長；資源整合能力要求高；投資大，回收時間長；風(fēng)險大對自然資源的充分發(fā)掘；產(chǎn)品的文化屬性（體驗式）、管理和服務(wù)郊區(qū)大盤-新城鎮(zhèn)建設(shè)類遠郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬人以上，功能設(shè)78近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū)，交通便利；土地價格適中；分享中心區(qū)市政配套服務(wù)；對房屋總價敏感；建設(shè)速度快，資金回收快產(chǎn)品品質(zhì)和成本的關(guān)系；單元面積大?。粦粜凸δ芘c目標人群的適合性；適宜的配建商業(yè)業(yè)態(tài)市區(qū)高檔住宅中小規(guī)模，高地價；外部交通便利、配套齊全；以高密度高品質(zhì)住宅為主要開發(fā)手段；服務(wù)于中高收入階層的第一居所；高單價，高總價；要求資源整合能力高；建設(shè)快、資金回收快；利潤高；受政策影響風(fēng)險大90類及以下，政策需求的產(chǎn)品；面向中低收入群體；面積大小控制、功能齊全程度、90及以上產(chǎn)品：技術(shù)、材料、質(zhì)量、社區(qū)文化、物業(yè)服務(wù)市區(qū)居住綜合體以刺激城市活力，帶動區(qū)域的發(fā)展為目的，對舊城區(qū)的改造項目；融合不同類別人群；要求資源整合能力高；投資大、資金回收快；專業(yè)能力要求高和區(qū)域的已有業(yè)態(tài)互用關(guān)系；自身業(yè)態(tài)的配置比例、業(yè)態(tài)互補的建設(shè)方式；經(jīng)營管理方式近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū)，交通便利；土地價格適中；分享中心區(qū)市79目標客戶需求年齡家庭構(gòu)成教育程度和職業(yè)家庭收入生活態(tài)度和價值觀目標客戶需求年齡家庭構(gòu)成教育程度和職業(yè)家庭收入生活態(tài)度和價值80地段和環(huán)境資源開發(fā)模式和產(chǎn)品分類目標客戶需求產(chǎn)品類型產(chǎn)品硬件產(chǎn)品軟件地段和環(huán)境資源開發(fā)模式和產(chǎn)品分類目標客戶需求產(chǎn)品類型產(chǎn)品硬件81產(chǎn)品硬件產(chǎn)品軟件設(shè)計風(fēng)格規(guī)劃中的成本和品質(zhì)建筑中的成本和品質(zhì)物業(yè)和服務(wù)產(chǎn)品硬件產(chǎn)品軟件設(shè)計風(fēng)格規(guī)劃中的成本和品質(zhì)建筑中的成本和品質(zhì)82規(guī)劃中的成本和品質(zhì)建筑中的成本和品質(zhì)物業(yè)和服務(wù)街道尺度、公共節(jié)點空間、入口、圍墻……植物種類和配置路燈、停車場、花池……環(huán)境資源的利用材料和建筑技術(shù)常規(guī)工程事件做法標準化施工通病預(yù)防標準措施……室內(nèi)功能問題標準解決方案基本的物業(yè)服務(wù)基本的配建配套設(shè)施為目標客戶提供的定制服務(wù)……高品質(zhì)的人性化服務(wù)和設(shè)施規(guī)劃中的成本和品質(zhì)建筑中的成本和品質(zhì)物業(yè)和服務(wù)街道尺度、公共83謝謝平凡地產(chǎn)研究工作室2008-6-1613718943196謝謝平凡地產(chǎn)研究工作室84干部怎樣對市場？創(chuàng)與闖。既要創(chuàng)新創(chuàng)造；又要有闖勁沖勁。。11月-2211月-22Thursday,November3,2022在真實的生命里，每樁偉業(yè)都由信心開始，并由信心跨出第一步。。21:52:4021:52:4021:5211/3/20229:52:40PM一個有真正大才能的人卻在工作過程中感到最高度的快樂。。11月-2221:52:4021:52Nov-2203-Nov-22可持續(xù)競爭的惟一優(yōu)勢來自于超過競爭對手的創(chuàng)新能力。。21:52:4021:52:4021:52Thursday,November3,2022學(xué)到很多東西的訣竅，就是一下子不要學(xué)很多。。11月-2211月-2221:52:4021:52:40November3,2022風(fēng)聲雨聲讀書聲，聲聲入耳；家事國事天下事，事事關(guān)心?！鳌ゎ檻棾?。2022年11月3日9:52下午11月-2211月-22如果說失敗是人生的一種經(jīng)歷，那么這種經(jīng)歷會使我們的人生走向成熟；如果說一個人的成熟，必須歷經(jīng)滄桑的話，滄桑就能夠成為一種奇特的美麗。。03十一月20229:52:40下午21:52:4011月-22梯子的梯階從來不是用來擱腳的，它只是讓人們的腳放上一段時間，以便讓別一只腳能夠再往上登。。十一月229:52下午11月-2221:52November3,2022機遇起著重要的作用，但另一方面，即使在那些因機遇而成功的發(fā)現(xiàn)中，機遇也僅僅起到一部分的作用。。2022/11/321:52:4021:52:4003November2022被人羞辱的時候，翻臉不如翻身，生氣不如爭氣。。9:52:40下午9:52下午21:52:4011月-22腳踏實地過好每一天，最簡單的恰恰是最難的。。11月-2211月-2221:5221:52:4021:52:40Nov-22黑發(fā)不知勤學(xué)早，白首方悔讀書遲?！秳駥W(xué)》。2022/11/321:52:40Thursday,November3,2022所有的豪言都收起來，所有的吶喊都咽下去。。11月-222022/11/321:52:4011月-22謝謝各位！干部怎樣對市場？創(chuàng)與闖。既要創(chuàng)新創(chuàng)造；又要有闖勁沖勁。。1185房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室2008-6-1613718943196房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系平凡地產(chǎn)研究工作室市場需求的角度看項目開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計

政府（經(jīng)濟發(fā)展城市形象社會問題）開發(fā)商（效益品牌）消費者（使用投資）

設(shè)計師的角度看市場和產(chǎn)品的關(guān)系

體驗-發(fā)現(xiàn)價值-跟隨或者引導(dǎo)創(chuàng)新市場需求的角度看項目開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計87大城市和超級大城市建設(shè)決策者面對的問題激發(fā)舊城區(qū)活力交通壓力的緩解污染的遏制和改善城市形象強化和文化的保護并發(fā)展保持GDP的持續(xù)增長郊區(qū)化趨勢的應(yīng)對大城市和超級大城市建設(shè)決策者面對的問題激發(fā)舊城區(qū)活力88大城市相關(guān)問題分析日益衰敗的舊城交通壓力環(huán)境污染城市形象保護郊區(qū)化無序蔓延……舊城改造人口密度控制高效的道路和格局設(shè)計高效的土地利用方案節(jié)能和環(huán)保的技術(shù)和材料城市風(fēng)貌城市功能和業(yè)態(tài)的期望城市規(guī)模大城市相關(guān)問題分析日益衰敗的舊城舊城改造89城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求、交通管理要求、環(huán)境設(shè)施標準要求；符合城市風(fēng)貌建設(shè)的要求、自然保護、文化保護要求；建筑：建筑風(fēng)格、高度；對環(huán)境的影響；帶來能夠帶動消費、增長稅收的業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)；使用節(jié)能綠色材料和技術(shù)；帶動政府決策者的設(shè)計因素……經(jīng)濟的、文化的或者意識形態(tài)的規(guī)劃意見書及建設(shè)方案的審批規(guī)劃意見書以外的意見和影響城市建設(shè)的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求90經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境快速擴張帶來的問題地方文化保護接納城市化人口舊城改造城市化新農(nóng)村建設(shè)中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)問題經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境城市化中小城市及城鎮(zhèn)的相關(guān)91案例：上海新天地設(shè)計的落實：保留原建筑形態(tài)，加以翻修整新改造建筑內(nèi)部空間，適合現(xiàn)代生活需要調(diào)整街區(qū)尺度，用戶外的交往和活動—體驗式的消費感受產(chǎn)生吸引功能的綜合：步行街、酒店公寓、商場、辦公、影院、餐飲控制入住商家品質(zhì)娛樂性、觀賞性和趣味性的設(shè)計元素案例：上海新天地設(shè)計的落實：92房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件93房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件94房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件95房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件96房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件97房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件98定位：上海是東西方文化的交匯處，市區(qū)的“建筑萬國博覽”，已成為海派文化的重要組成部分。一旦郊區(qū)建成“萬國城鎮(zhèn)”，與市區(qū)的“萬國建筑”相吻合，和具有江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)相結(jié)合，則不僅會吸引越來越多的市區(qū)市民搬到郊區(qū)居住，還會吸引更多的海內(nèi)外游客來旅游。動機:高水平的就地城市化做法:建成各國風(fēng)貌的萬國城鎮(zhèn)，打破千城一面案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)案例：上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃之安亭新鎮(zhèn)99房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件100可步行性連接性混合用途多樣性混合住宅高品質(zhì)的建筑設(shè)計、城市設(shè)計傳統(tǒng)的鄰里結(jié)構(gòu)適宜的密度“精明”交通可持續(xù)性生活質(zhì)量“新城市主義”的設(shè)計原則可步行性“新城市主義”的設(shè)計原則101城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化設(shè)計中避免出現(xiàn)跟隨長官意志，成為個人喜好的產(chǎn)物保護老城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村原有的居民和生活習(xí)慣；尊重自然、氣候、和歷史環(huán)境反饋意見城市應(yīng)該和居民一起慢慢生長，跟氣候和風(fēng)土一起慢慢變化反饋意見102定位：城市功能的外遷依托汽車產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)生的新型住區(qū)緊湊城市、生態(tài)城市、新城市主義的實踐德國風(fēng)格小城安亭新鎮(zhèn)特點描述：充滿生活情趣地域化特征突出場所感明確廣場—城市客廳人情味十足的“街道生活”良好的識別性、認同感、歸屬感定位：安亭新鎮(zhèn)特點描述：103密度中心主要建筑群易識別的鄰里步行街小路和標志物建筑圍合多層建筑坡屋頂?shù)慕ㄖ菢窃O(shè)計要素沿街的陽臺和窗戶拱廊與騎樓建筑物的入口有生氣的庭院行道樹與栽植林地、綠化池塘和河流橋……密度設(shè)計要素沿街的陽臺和窗戶104房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件105房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件106房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件107房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件108房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件109房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件110房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件111管線規(guī)劃系統(tǒng)雙層LOW-E鋼化玻璃墻體隔音隔熱結(jié)構(gòu)先進供冷系統(tǒng)

先進供暖系統(tǒng)建筑技術(shù)管線規(guī)劃系統(tǒng)建筑技術(shù)112案例：北京萬年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計原則案例：北京萬年花城的TOD規(guī)劃設(shè)計原則113案例：CCTV和國家大劇院城市功能需要經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展壯大的背景下，作為城市形象代表的政府的心態(tài)案例：CCTV和國家大劇院城市功能需要114案例：深圳城中村改造改善和利用回避案例：深圳城中村改造115房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件116房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件117案例：太湖旅游度假區(qū)的開發(fā)和保護旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境保護案例：太湖旅游度假區(qū)的開發(fā)和保護旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展118開發(fā)商的需求開發(fā)利潤和效益品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長開發(fā)商的需求開發(fā)利潤和效益119

開發(fā)利潤和效益

易銷售，利潤高；資源價值最大化利用開發(fā)模式對比特色化、差異化總價原則建設(shè)成本的合理控制確立針對性目標

開發(fā)利潤和效益

易銷售，利潤高；資源價值最大化利用開發(fā)模式120設(shè)計特色化、差異化總價原則建設(shè)成本的合理控制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)投資類第二居所分時度假類其它……設(shè)計特色化、差異化住宅空間和功能材料和工藝管理和服務(wù)保障型安121品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長工程質(zhì)量好服務(wù)形象好關(guān)注生活方式、使用方式。耐用、精致；形成特定形象和文化感受；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，配套設(shè)施適宜品牌和企業(yè)的可持續(xù)成長工程質(zhì)量好關(guān)注生活方式、使用方式。耐用122案例：榮尊堡案例：榮尊堡123房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件124案例：雅詩閣酒店服務(wù)公寓案例：雅詩閣酒店服務(wù)公寓125房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件126房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件127案例：深圳999丹楓白露酒店-女士樓層

設(shè)有別具特色的女士樓層，為照顧到女性的生理和心理特點，房間內(nèi)的所有擺設(shè)均為女士特別而設(shè)。整個房間色調(diào)柔美明朗，裝潢雅致迎合時尚女性的品味，別致的香薰燈，白色的蝴蝶蘭，清新的綠色植物，為女士提供獨享的幽雅小天地。房間內(nèi)特別配備了全套的女士護膚妝扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的溫馨和舒適。案例：深圳999丹楓白露酒店-女士樓層設(shè)有別具特色的女士樓128使用者的需求住宅居住的需求房地產(chǎn)投資客戶的需求體驗式消費類客戶的需求使用者的需求住宅居住的需求129住宅居住的需求不同人群需求層次和居住的對應(yīng)關(guān)系馬斯洛需求層次理論：生理上的需求安全上的需求感情上的需求尊重的需要自我實現(xiàn)的需要保障類安居類舒適類品味生活類住宅居住的需求不同人群需求層次和居住的對應(yīng)關(guān)系馬斯洛需求層次130保障類安居類舒適類品味生活類總價敏感功能敏感教育配置環(huán)境質(zhì)量服務(wù)配套交通人群戶型配比和面積段社區(qū)配套景觀環(huán)境社區(qū)文化物業(yè)或者酒店式服務(wù)材料選用和細節(jié)品質(zhì)倡導(dǎo)的生活方式鄰里關(guān)系和社區(qū)認同保障類總價敏感戶型配比和面積段131案例觀唐、運河岸上的院子、naga上院上海，青年匯；螞蟻工房案例觀唐、運河岸上的院子、naga上院132房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件133房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件134張永和是為這一項目定下了寧靜平和的灰色基調(diào)的人，他所思考的問題是——富人在郊區(qū)到底要怎么居??？他說:“基于我們對生活本質(zhì)的了解，今天在城市中生活的人們接受的非視覺信息實在太多了，被動地接受著一種讓人煩躁的氛圍。一般工作的人在家的時間除了睡眠也就兩個小時左右，我們把享受這兩個小時的品質(zhì)定義為‘干凈’和‘安靜’，這兩個‘JING’決定了整體的建筑風(fēng)格和色調(diào)選擇?！睆堄篮褪菫檫@一項目定下了寧靜平和的灰135從青年“匯”到青年“會”-青年“都會”從青年“匯”到青年“會”-青年“都會”136從螞蟻工房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse137從螞蟻工房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse138投資客戶的需求投入資金額度回收周期和利潤率投資風(fēng)險大小面積大小--總價經(jīng)營管理和回報方式業(yè)態(tài)選擇配套設(shè)施和使用計劃小產(chǎn)權(quán)商業(yè)酒店公寓小產(chǎn)權(quán)辦公其它投資客戶的需求投入資金額度面積大小--總價小產(chǎn)權(quán)商業(yè)139案例莊勝-崇光百貨沈陽萬達廣場案例莊勝-崇光百貨140開創(chuàng)國內(nèi)前所未有的最優(yōu)投資回報條件：①170年SOGO品牌，國際知名百貨。②北京莊勝廣場南館5萬平方米，以小單元分割產(chǎn)權(quán)銷售，購買者獲得屬于自己的優(yōu)秀商業(yè)增值資產(chǎn)。③由莊勝崇光百貨承租20年，投資者獲得穩(wěn)定租金收益。租金按月支付。④國內(nèi)目前最長最穩(wěn)定20年收益期，年均租金收益高達8.5%，20年累計本金

+租金收益共達270%。⑤20年后，可與莊勝崇光百貨商討續(xù)約20年。⑥銀行提供全程跟蹤擔(dān)保（3+1×17），正式簽署協(xié)議。⑦市中心優(yōu)勢地段，處于地鐵2號線宣武門站與地鐵4號線黃金角,北接西單商業(yè)街,南通菜市口商區(qū),距天安門僅千米之遙，成熟莊勝商圈。⑧可回購，轉(zhuǎn)讓自由退出。⑨組建業(yè)主俱樂部，定期交流收益、租賃、轉(zhuǎn)讓等信息，保證購買者資產(chǎn)收益與增值最大化。

莊勝廣場南館開創(chuàng)國內(nèi)前所未有的最優(yōu)投資回報條件：莊勝廣場南館1412003年底，萬達廣場建設(shè)完成。由于宣傳攻勢凌厲，這個有著500間精品商鋪的廣場，竣工前就已被350多個業(yè)戶用6萬元/平方米的天價（沈陽本地）買下。2004年春節(jié)前，萬達廣場開門營業(yè)，由于人流過少，兩個月后第一次停業(yè)。此后近3年的時間里，廣場幾次更換職業(yè)經(jīng)理人，更換經(jīng)營模式，并同時更換經(jīng)營方向，但都沒有引來人氣，經(jīng)營遂陷入停頓至今。2004年下半年，超過50名的萬達廣場業(yè)主以“銷售欺詐”為由起訴萬達，并進而向法院提出撤銷購房合同的要求。敗訴。2005年以來，一些業(yè)戶通過私下協(xié)商，實現(xiàn)了退鋪的意愿。盡管這一比例不足業(yè)戶總數(shù)的3％，但萬達試圖拯救廣場的意圖漸漸顯露。既然數(shù)度的商業(yè)運營努力，都毫無起色，眼看著萬達廣場日漸生銹的門鎖鏈和由明轉(zhuǎn)暗的玻璃門，在反復(fù)權(quán)衡之后，萬達集團與沈陽市政府最終作出了“收回商鋪，拆除重建”的決定。2006年8月3日，沈陽市規(guī)劃和國土資源局下發(fā)了萬達廣場建設(shè)用地規(guī)劃許可證；10日，沈陽萬達公司開會部署拆除萬達廣場任務(wù)。2003年底，萬達廣場建設(shè)完成。由于宣傳攻勢凌厲，這個有著5142核心筒重新布置，節(jié)省出空間核心筒區(qū)域不利于使用的區(qū)域，成為共享休息空間，或房間配套儲藏間對公共管線優(yōu)化排布，提高面積使用效率北塔樓平面調(diào)整建議北塔樓單元按照柱距等分，5米開間藍島酒店公寓核心筒重新布置，節(jié)省出空間核心筒區(qū)域不利于使用的區(qū)域，成為共143藍島酒店公寓藍島酒店公寓144南塔樓6.7米面寬戶型布局方案藍島酒店公寓南塔樓6.7米面寬戶型布局方案藍島酒店公寓145藍島酒店公寓藍島酒店公寓146藍島酒店公寓藍島酒店公寓147皇冠國際酒店皇冠國際酒店148皇冠國際酒店皇冠國際酒店149皇冠國際酒店皇冠國際酒店150小產(chǎn)權(quán)寫字樓投資單元面積大小--總價外立面形象辦公空間使用效率公共裝修品質(zhì)設(shè)備配置標準材料服務(wù)標準和品牌整體性物業(yè)的營運投資建筑地段建筑形象建設(shè)品質(zhì)和質(zhì)量維護成本營運的市場效益預(yù)期小產(chǎn)權(quán)寫字樓投資整體性物業(yè)的營運投資建筑地段151案例建外soho現(xiàn)代汽車大廈案例建外soho152體驗式消費客戶的需求購物空間的變化娛樂性消費體驗業(yè)態(tài)的組合體驗式消費客戶的需求購物空間的變化153正大廣場正大廣場154正大廣場正大廣場155正大廣場正大廣場156萬象城萬象城157房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件158設(shè)計工作者的角度看產(chǎn)品和市場體驗式生活對社會文化和城市建設(shè)問題的關(guān)注鑒賞力的培養(yǎng)溝通力創(chuàng)造性思維對建筑空間的判斷居住生活體驗消費購物體驗城市文化體驗娛樂體驗不同人群的心理體驗傳承或者創(chuàng)新設(shè)計工作者的角度看產(chǎn)品和市場體驗式生活居住生活體驗消費購物體159感官體驗—表面和形式的精神體驗—內(nèi)在和本質(zhì)的感官體驗—表面和形式的精神體驗—內(nèi)在和本質(zhì)的160房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關(guān)系課件161住宅產(chǎn)品線研發(fā)的工作住宅產(chǎn)品線研發(fā)的工作162郊區(qū)大盤-新城鎮(zhèn)建設(shè)類遠郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬人以上，功能設(shè)施齊全提供便利的居住、工作、休息場所。適用于各類人群生活。開發(fā)周期長、資金回收慢，易確立并傳播開發(fā)品牌；公共空間尺度（道路、商業(yè)街、廣場等）、交通方式、配套設(shè)施規(guī)模、景觀特征、建筑風(fēng)格、開發(fā)順序產(chǎn)品分類開發(fā)郊區(qū)生活-休閑養(yǎng)生類遠郊，有豐富的自然環(huán)境資源；交通便利；規(guī)模中、?。灰蕴囟ǖ娜巳簽榉?wù)目標；設(shè)計、開發(fā)管理、建設(shè)管理要求水平高；投資高、風(fēng)險大；收益高生活方式、社區(qū)文化、從內(nèi)到外建設(shè)產(chǎn)品的空間和細節(jié)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量郊區(qū)景觀-度假類遠郊，有優(yōu)良的自然資源；第二居所；以多種開發(fā)方式管理（產(chǎn)權(quán)式、分時度假式）重運營策劃和管理；前期研究時間長；資源整合能力要求高；投資大，回收時間長；風(fēng)險大對自然資源的充分發(fā)掘；產(chǎn)品的文化屬性（體驗式）、管理和服務(wù)郊區(qū)大盤-新城鎮(zhèn)建設(shè)類遠郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬人以上，功能設(shè)163近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū)，交通便利；土地價格適中；分享中心區(qū)市政配套服務(wù)；對房屋總價敏感；建設(shè)速度快，資金回收快產(chǎn)品品質(zhì)和成本的關(guān)系；單元面積大小；戶型功能與目標人群的適合性；適宜的配建商業(yè)業(yè)態(tài)市區(qū)高檔住宅中小規(guī)模，高地價；外部交通便利、配套齊全；以高密度高品質(zhì)住宅為主要開發(fā)手段；服務(wù)于中高收入階層的第一居所；高單價，高總價；要求資源整合能力高；建設(shè)快、資金回收快；利潤高；受政策影響風(fēng)險大90類及以下，政策需求的產(chǎn)品；面向中低收入群體；面積大小控制、功能齊全程度、90及以上產(chǎn)品：技術(shù)、材料、質(zhì)量、社區(qū)文化、物業(yè)服務(wù)市區(qū)居住綜合體以刺激城市活力，帶動區(qū)域的發(fā)展為目的，對舊城區(qū)的改造項目；融合不同類別人群