2014年杭州東郡國(guó)際營(yíng)銷策略提報(bào)

東郡國(guó)際2014年?duì)I銷策略略提報(bào)市場(chǎng)情況2013樓市關(guān)鍵詞詞平走、群分分、高漲、、難測(cè)2013年已不見(jiàn)上上一年的瘋瘋狂，整體體房地產(chǎn)走走勢(shì)平穩(wěn)，，有賣的好好的盤，當(dāng)當(dāng)然也有賣賣的差的盤盤，杭州房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的群體劃劃分進(jìn)入了了新階段，，土地市場(chǎng)場(chǎng)出讓火爆爆，為后續(xù)續(xù)“量大價(jià)調(diào)”埋下伏筆，，政策謠言言多于實(shí)質(zhì)質(zhì)，但只是是時(shí)間問(wèn)題題，一切終終將天下大大白。2013年杭州樓市市核心信息息2013年杭州市（（含蕭山、、余杭）全全年的土地地出讓金總總額為1327億元，甚至超過(guò)2009年的1054億元，成為為史上賣地地金額最高高的年份。。前11個(gè)月主城區(qū)區(qū)住宅成交交約4萬(wàn)套，5年內(nèi)排名居居中，低于于09與12年市場(chǎng)存量趨趨于穩(wěn)定，，整體結(jié)構(gòu)構(gòu)略有變化化，大戶型型數(shù)量增大大，小戶型型穩(wěn)定2013年，杭州土土地市場(chǎng)燒燒出了一個(gè)個(gè)千億數(shù)字字——1326.1億。這個(gè)數(shù)數(shù)字是2012年的兩倍，，比2009年高出近300億，使杭州州躋身全國(guó)國(guó)土地市場(chǎng)場(chǎng)前三甲，，僅次于北北京和上海海。數(shù)據(jù)來(lái)源：：搜房網(wǎng)杭杭州站2013年杭州土地地成交情況況表2013年月月度度土土地地成成交交市市場(chǎng)場(chǎng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)一一貫貫性性的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)土土地地房房地地產(chǎn)產(chǎn)旺旺季季出出讓讓的的慣慣性性，，從從3月的的首首次次推推地地，，至至5月又又有有一一次次小小高高潮潮，，最最高高點(diǎn)點(diǎn)出出現(xiàn)現(xiàn)在在9月，，月月度度成成交交金金額額約約91億元元。。數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：搜搜房房網(wǎng)網(wǎng)杭杭州州站站2009-2013年杭杭州州土土地地出出讓讓指指標(biāo)標(biāo)比比2014年，，主主城城區(qū)區(qū)土土地地出出讓讓100宗，，成成交交總總金金額額達(dá)達(dá)840.77億元元,已超超過(guò)過(guò)09年成成交交總總金金額額，，成成為為5年新新高高；；信息息來(lái)來(lái)源源：：杭杭州州國(guó)國(guó)體體資資源源局局網(wǎng)網(wǎng)站站及及土土地地年年報(bào)報(bào)2009-2012年份成交宗數(shù)成交面積（平方米）成交金額（億元）2013年1003198000840.772012年772022400424.772011年5614793913172010年6421733164932009年11636149637852014年，，主主城城區(qū)區(qū)合合計(jì)計(jì)成成交交商商品品房房約約4.2716萬(wàn)套套，，成成交交套套數(shù)數(shù)少少于于2012年，，排排名名在在7年中中的的第第三三位位。。信息息來(lái)來(lái)源源：：2007-2012年房房地地產(chǎn)產(chǎn)年年報(bào)報(bào)及及2013年年年報(bào)報(bào)2014年，，商商品品房房月月度度成成交交普普遍遍比比較較平平穩(wěn)穩(wěn)，，即即使使在在天天氣氣炎炎熱熱的的7、8月份份，，月月度度成成交交也也在在3000套上上下下，，除除2月份份外外，，其其余余各各月月均均在在3000-4000套區(qū)區(qū)間間。。信息息來(lái)來(lái)源源：：住住在在杭杭州州網(wǎng)網(wǎng)11月數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)商品品房房庫(kù)庫(kù)存存量量保保持持穩(wěn)穩(wěn)定定，，整整體體套套數(shù)數(shù)在在5.5萬(wàn)套套左左右右，，其其中中住住宅宅套套數(shù)數(shù)在在2.6萬(wàn)套套左左右右；；信息息來(lái)來(lái)源源：：杭杭州州透透明明售售房房網(wǎng)網(wǎng)2007-2013杭州州主主城城區(qū)區(qū)庫(kù)庫(kù)存存變變化化圖圖時(shí)間套數(shù)2010年12月31日249632011年12月31日447742012年12月31日428002013年12月31日54711在2013年，，杭杭州州主主城城商商品品房房庫(kù)庫(kù)存存走走量量持持續(xù)續(xù)走走高高，，特特別別是是在在10月后后多多個(gè)個(gè)新新盤盤入入市市，，新新增增貨貨量量迫迫使使存存量量總總值值迅迅速速突突破破5萬(wàn)套套，，逼逼近近5.5萬(wàn)套套；；信息息來(lái)來(lái)源源：：杭杭州州透透明明售售房房網(wǎng)網(wǎng)整體體的的住住宅宅銷銷售售市市場(chǎng)場(chǎng)出出現(xiàn)現(xiàn)了了“冰火火兩兩重重天天”的情情況況部分分“低價(jià)價(jià)入入市市”的樓樓盤盤獲獲得得了了空空前前的的成成功功萬(wàn)科科·北宸宸之之光光德信信·東望望中海?！の飨A華府府如圖圖所所示示的的幾幾個(gè)個(gè)在在上上半半年年有有市市場(chǎng)場(chǎng)記記憶憶度度并并獲獲得得有有效效成成交交業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)的的樓樓盤盤，，不不外外乎乎是是；；龍湖湖春春江江彼彼岸岸下沙沙在在2013年呈現(xiàn)現(xiàn)出出來(lái)來(lái)“熱度度衰衰退退”的狀狀態(tài)態(tài)2013年下下沙沙計(jì)計(jì)劃劃出出讓讓土土地地分分布布從2013年年年初初所所發(fā)發(fā)布布的的讀讀地地手手冊(cè)冊(cè)來(lái)來(lái)看看，，全全年年下下沙沙將將出出讓讓8宗土土地地，，其其中中四四宗宗宅宅地地，，其其中中三三宗宗在在大大學(xué)學(xué)城城北北區(qū)區(qū)域域，，其其他他為為商商輔輔用用地地。。2013年下沙出讓土土地實(shí)景情況況截止9月30日，計(jì)劃出讓讓土地中僅出出讓了一宗宅宅地，僅本項(xiàng)項(xiàng)目三期住宅宅地塊；也就就是說(shuō)再2014年，本項(xiàng)目的的三期是唯一一的新增貨量量（現(xiàn)階段來(lái)來(lái)看）但2012年出讓的利豐豐地塊5萬(wàn)方產(chǎn)品將在在2014年面市，產(chǎn)品品面積80-120方；2013年成交套數(shù)排排名2013年，年度銷售售冠軍是濱江江三橋下的春春江彼岸項(xiàng)目目，年度熱銷銷1329套，龍湖有兩兩個(gè)項(xiàng)目上榜榜，足見(jiàn)其營(yíng)營(yíng)銷的成功。。2013年12月下沙區(qū)商品品房共計(jì)成交交460套，比11月份成交量增增加61套，環(huán)比增加加15.29%。2013年，下沙區(qū)共共成交商品房房7024套，排名主城城區(qū)第四位。。金沙湖沿江大學(xué)城北海寧保利·玫瑰灣碧桂園保利·城市果嶺利豐項(xiàng)目本項(xiàng)目至高·錢塘一品南大·暖東橙家直接競(jìng)品余量量情況統(tǒng)計(jì)：：市場(chǎng)競(jìng)品數(shù)據(jù)據(jù)分析樓盤總量以去化量累計(jì)均價(jià)存量面積存量在售價(jià)格保利城市果嶺135774711715.9461090以下3611157390-140185140以上64保利玫瑰灣128838212044.4290690以下7081194190-140198碧桂8787490以下6511103690-14023140以上175排屋25項(xiàng)目名稱保利·玫瑰灣項(xiàng)目地址下沙新城沿江大道與15號(hào)大街交匯處東北（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）開(kāi)發(fā)商浙江保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積：51000建筑面積：173000物業(yè)管理保利廣州物業(yè)管理有限公司杭州分公司物業(yè)類型高層容積率2.50綠化率45%主力戶型80-140㎡平方米總戶數(shù)1288戶銷售價(jià)格12045.63元/m2保利玫瑰灣公寓戶型配比比樓幢層高各面積段及套數(shù)合計(jì)533-3482.3389.4982.6587.6313048套16套33套33套63474.3388.3189.3589.0572.1789.949917套17套17套16套16套16套1033-3489.588.0389.0387.1687.4712648套16套47套16套15套933-3481.0587.1282.1786.7112648套32套15套15套733-3489.587.1613098套32套111869.6683.74518套27套項(xiàng)目名稱保利·城市果嶺項(xiàng)目地址下沙新城水云街與海濤路交匯開(kāi)發(fā)商浙江保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積:46000平方米建筑面積:187000平方米物業(yè)管理保利廣州物業(yè)管理有限公司杭州分公司物業(yè)類型高層容積率3.0綠化率30%主力戶型80-140㎡平方米總戶數(shù)1288戶銷售價(jià)格11943.4元/m2保利城市果嶺嶺一期公寓戶型型配比4#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)31層87.0286.879.1120套3030605#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層86.978.985.4132套3366333#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)29層86.289.586.6112套2856282#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)27層88.786.6104套52521#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層13866套66二期公寓戶型型配比11#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層86.978.887.788.188.585.9231套3366336633338#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層126.387.386.9132套33663310#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層89.888.3288.3198套6666667#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層13966套669#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層126.387.386.9132套336633項(xiàng)目名稱杭州碧桂園項(xiàng)目地址下沙大學(xué)城水云街與海濤路西北側(cè)開(kāi)發(fā)商杭州碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積:65711平方米建筑面積:183990平方米物業(yè)管理杭州碧桂園物業(yè)管理有限公司物業(yè)類型高層，排屋容積率2.8綠化率30%主力戶型82/87/89/107/120總戶數(shù)1100銷售價(jià)格10764元/m2杭州碧桂園公寓戶型配比比樓幢層高各面積段及套數(shù)合計(jì)13388.5582.03商鋪12862套62套4套23388.5882.06商鋪257124套124套9套33188.5982.07商鋪12258套58套4套43089.1682.611658套58套53389.0982.5412462套62套63388.882.2382.21商鋪276125套124套2套15套732121.1887.77107.15170.8827030套30套30套180套83289.1382.55商鋪497248套248套1套利豐項(xiàng)目利豐項(xiàng)目總建建筑面積8.5萬(wàn)方，住宅面面積5.9萬(wàn)方，總戶數(shù)數(shù)為593套；南大·暖東項(xiàng)目總用地面面積約1.3萬(wàn)平米，總建建筑面積約4萬(wàn)多平米，其其中有1.5萬(wàn)方的商業(yè)裙裙樓。住宅共共計(jì)房源296套左右，有78㎡三房和88㎡三房的兩種戶戶型。潤(rùn)和·橙家預(yù)計(jì)2014年5月首開(kāi)，主力力戶型為65-89平米的舒適兩兩房?jī)蓮d、三三房?jī)蓮d?？偪傆玫孛娣e約約1.9萬(wàn)方，總建筑筑面積約6萬(wàn)方。項(xiàng)目共共6幢，分別由1幢17層高層建筑，，3幢18層高層建筑，，1幢20層高層建筑，，1幢32層高層建筑組組成2014年下沙商品房房（住宅）可可售量預(yù)測(cè)編號(hào)板塊項(xiàng)目名總規(guī)模主力產(chǎn)品及面積預(yù)測(cè)剩余銷售面積1下沙沿江保利·玫瑰灣17萬(wàn)方80-140方，合計(jì)1288戶，開(kāi)一期96戶10萬(wàn)方（900套）2保利·東灣68.5萬(wàn)方尾盤剩余190-215方江景大宅--（非同類產(chǎn)品）3金隅·觀瀾時(shí)代19萬(wàn)方合計(jì)5000戶，現(xiàn)階段在售138洋房、93高層以大戶型為主，小戶型剩余不多4世茂·江濱花園70萬(wàn)方2526戶剩余以大面積產(chǎn)品為主剩余部分不考慮5保利·江語(yǔ)海17萬(wàn)方80-120方，1196戶小戶型基本售罄6寶龍·城市廣場(chǎng)33萬(wàn)方50-120，3200戶住宅基本售罄，剩余酒店式公寓7泛金沙湖龍湖·滟瀾山80萬(wàn)方1619戶剩余洋房及商業(yè)部分8名城·湖左岸10萬(wàn)方80-168,700戶2萬(wàn)方（200戶）9德信·中外公寓10萬(wàn)方89-138方，900戶4萬(wàn)方，400戶10金歐·榮寓11萬(wàn)方80-140方，580戶5萬(wàn)方，（380戶）11東?！幟士?8萬(wàn)方80-180，2250戶3萬(wàn)方（200戶）12大學(xué)城北碧桂園18萬(wàn)方---8萬(wàn)方（500戶）13保利·城市果嶺13萬(wàn)方---7萬(wàn)方（400戶）14海寧片區(qū)僑?！ひ黄犯郀柗?5.7萬(wàn)方---23萬(wàn)方（1400戶）15盈都·攬悅10萬(wàn)方79-135方基本售罄不做考慮2014年，下沙（不不考慮金沙湖湖片，僅考慮慮沿江及大學(xué)學(xué)城）可銷售售的房源約在在40萬(wàn)方，可售總總套數(shù)約在4000套（包含本項(xiàng)項(xiàng)目），整個(gè)個(gè)下沙的區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)非常清清晰，就是區(qū)區(qū)域內(nèi)的三個(gè)個(gè)盤與玫瑰灣灣。（當(dāng)然海海寧片區(qū)的新新盤對(duì)項(xiàng)目存存在一定影響響，暖東4萬(wàn)方，橙家6萬(wàn)方；）2014年下沙二手住住宅上市預(yù)估估2014年預(yù)計(jì)有一定定量的二手房房上市，主要要集中在沿江江區(qū)塊，以野野風(fēng)·海天天城城、、華華元元·夢(mèng)琴琴灣灣、、伊伊薩薩卡卡等等為為主主，，根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際情情況況了了解解，，大大部部分分房房源源雖雖然然已已經(jīng)經(jīng)年年滿滿5年，，但但是是由由于于辦辦證證時(shí)時(shí)間間較較晚晚，，僅僅一一半半左左右右的的的的房房源源無(wú)無(wú)雙雙稅稅，，同同時(shí)時(shí)考考慮慮到到部部分分房房源源已已經(jīng)經(jīng)完完成成了了二二次次買買賣賣，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2014年新新上上市市的的二二手手房房約約6800套；；（（理理論論依依據(jù)據(jù)，，2013年10-11月，，安安居居客客統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)在在售售下下沙沙沿沿江江板板塊塊二二手手房房約約5175套，，根根據(jù)據(jù)2014年預(yù)預(yù)期期，，上上浮浮30%）下沙沙市市場(chǎng)場(chǎng)———簡(jiǎn)單單清清晰晰1、2013現(xiàn)階階段段僅僅一一宗宗宅宅地地出出讓讓，，市市場(chǎng)場(chǎng)在在售售小小戶戶型型量量有有限限；；2、下下沙沙的的剛剛需需屬屬性性明明顯顯，，價(jià)價(jià)格格導(dǎo)導(dǎo)致致成成交交的的因因素素比比重重巨巨大大；；3、在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目減減少少，，總總數(shù)數(shù)不不超超過(guò)過(guò)5個(gè)（（與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目存存在在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的更更少少））；；4、80多方方的的產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍是是區(qū)區(qū)域域主主流流，，部部分分客客群群因因總總價(jià)價(jià)因因素素購(gòu)購(gòu)買買難難達(dá)達(dá)成成。當(dāng)差差異異性性成成為為致致勝勝的的法法寶寶，，當(dāng)價(jià)價(jià)格格成成為為出出貨貨的的關(guān)關(guān)鍵鍵，，政策策成成為為成成交交風(fēng)風(fēng)向向標(biāo)標(biāo)。。判斷斷后后市市，，尤尤為為重重要要。。價(jià)格格：：平平穩(wěn)穩(wěn)趨趨勢(shì)勢(shì)·成交交利利器器在2014年中中整整體體商商品品房房?jī)r(jià)價(jià)格格趨趨于于穩(wěn)穩(wěn)定定，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商更更加加務(wù)務(wù)實(shí)實(shí)的的考考慮慮整整體體入入市市的的價(jià)價(jià)格格，，以以求求能能夠夠保保證證銷銷售售。。2014仍然然是是以以剛剛需需為為主主要要置置業(yè)業(yè)群群體體的的年年份份，，價(jià)價(jià)格格對(duì)對(duì)于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售仍仍然然是是至至關(guān)關(guān)重重要要的的因因素素。。區(qū)域域：：板板塊塊熱熱度度差差異異極極大大從今今年年來(lái)來(lái)看看，，杭杭州州的的幾幾個(gè)個(gè)熱熱點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊，，奧奧體體首首當(dāng)當(dāng)其其沖沖，，以以龍龍湖湖·春江江彼彼岸岸的的熱熱銷銷向向整整個(gè)個(gè)杭杭州州展展示示了了板板塊塊的的價(jià)價(jià)值值，，九九堡堡的的普普福福板板塊塊、、大大城城北北的的祥祥符符板板塊塊均均處處于于拿拿地地眾眾多多，，大大鱷鱷云云集集的的情情況況，，市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注熱熱度度較較大大，，下下沙沙板板塊塊由由于于土土地地出出讓讓較較少少，，在在售售樓樓盤盤不不多多的的情情況況，，在在市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)聲聲較較弱弱，，非非市市場(chǎng)場(chǎng)重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注板板塊塊。。購(gòu)房房者者：：心心態(tài)態(tài)上上揚(yáng)揚(yáng)出出手手平平穩(wěn)穩(wěn)對(duì)于于現(xiàn)現(xiàn)在在整整體體的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格，，剛剛需需客客戶戶更更多多的的是是從從是是否否能能夠夠承承受受的的前前提提下下進(jìn)進(jìn)行行考考慮慮，，對(duì)對(duì)于于現(xiàn)現(xiàn)階階段段價(jià)價(jià)格格認(rèn)認(rèn)為為相相對(duì)對(duì)合合理理的的比比例例在在逐逐步步上上升升，，整整體體觀觀望望心心態(tài)態(tài)氣氣氛氛并并不不是是非非常常濃濃重重，，部部分分理理性性價(jià)價(jià)格格入入市市的的項(xiàng)項(xiàng)目目熱熱銷銷帶帶來(lái)來(lái)的的對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售的的樂(lè)樂(lè)觀觀預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)。。對(duì)于保值值客來(lái)說(shuō)說(shuō)，房產(chǎn)產(chǎn)品的升升值價(jià)值值受到政政策調(diào)控控與后續(xù)續(xù)房產(chǎn)稅稅增收的的信息所所打擊，，保值價(jià)價(jià)值適度度存在，，購(gòu)買房房產(chǎn)品已已經(jīng)不再再是財(cái)富富階層所所考慮的的投資渠渠道之一一；政策平穩(wěn)穩(wěn)·信心回復(fù)復(fù)，是一一個(gè)產(chǎn)品品比拼的的大年2014，平穩(wěn)成成交，價(jià)價(jià)格成為為市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)向標(biāo)成功是成成功的教教科書讓我們來(lái)來(lái)關(guān)注一一下2013年熱銷的的樓盤龍湖·春江彼岸岸項(xiàng)目簡(jiǎn)介介：項(xiàng)目目位于杭杭州奧體體板塊，，總體占占地近8萬(wàn)方，建建筑面積積近30多萬(wàn)方，，總套數(shù)數(shù)為1840套，是龍龍湖目前前在杭州州打造的的地標(biāo)級(jí)級(jí)高端豪豪宅小區(qū)區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目目由13幢33層的高樓樓圍合而而成，沿沿用紐約約中央公公園大宅宅F(xiàn)ifteenCentralParkWest建筑風(fēng)格格，采用用公建形形體和Art-Deco立面設(shè)計(jì)計(jì)。銷售信息息：5月11日首推推1、2、4、、6、10號(hào)樓樓，共計(jì)計(jì)約784套房房源，戶戶型面積積為89方、138方方和165方，，從透明售房房網(wǎng)信息息獲得，，基本售售罄成功原因因的分析析：1、營(yíng)銷強(qiáng)強(qiáng)度前置置，板塊塊炒作先先行，整整合現(xiàn)有有優(yōu)勢(shì)和和未來(lái)預(yù)預(yù)期整體體價(jià)值于于一體；；2、在拔升升市場(chǎng)價(jià)價(jià)格預(yù)期期的同時(shí)時(shí)，理性性價(jià)格入入市，基基本契合合前期認(rèn)認(rèn)籌客戶戶，得到到最大解解籌；3、扎實(shí)落落地執(zhí)行行，拓客客能力強(qiáng)強(qiáng)大，后后續(xù)營(yíng)銷銷踩點(diǎn)清清晰，市市場(chǎng)熱銷銷擴(kuò)展性性及延伸伸性強(qiáng)；；4、強(qiáng)化合合作營(yíng)銷銷的價(jià)值值，調(diào)動(dòng)動(dòng)外部所所有媒體體力量進(jìn)進(jìn)行客戶戶拓展，，達(dá)成迅迅速聚攏攏；龍湖·春江彼岸岸4-1樣板房開(kāi)開(kāi)放4-6團(tuán)購(gòu)報(bào)名名開(kāi)啟5-1認(rèn)籌啟動(dòng)動(dòng)，存2抵5年前完成成準(zhǔn)備5-11首期開(kāi)盤盤主題概念念：初期板塊塊概念《龍湖自然然主義豪豪宅，禮禮獻(xiàn)奧體體博覽城城》《這一次，，讓世界界重識(shí)杭杭州》活動(dòng)：1.奧體博覽覽城發(fā)布布會(huì)2.實(shí)景示范范區(qū)開(kāi)放放3.團(tuán)購(gòu)活動(dòng)動(dòng)開(kāi)盤當(dāng)天天優(yōu)惠：：存2萬(wàn)抵5萬(wàn)的電商商優(yōu)惠。。存10萬(wàn)可享每每平方米米減200元的優(yōu)惠惠。購(gòu)房全款還還可以享受受每平方米米減200元的優(yōu)惠。。首開(kāi)強(qiáng)蓄期期40天萬(wàn)科·北宸之光項(xiàng)目簡(jiǎn)介：：項(xiàng)目位于于城北板塊塊，占地約約12萬(wàn)方，總建建筑面積30萬(wàn)方。該項(xiàng)目為裝裝修成品銷銷售項(xiàng)目，，在區(qū)域內(nèi)內(nèi)是首個(gè)，，產(chǎn)品面積積為90-130方，契合剛剛需及首改改客戶群。。銷售信息：：8月11日日首次開(kāi)盤盤，3小時(shí)時(shí)售罄733套狂銷銷11億，，首開(kāi)告捷捷。北宸之之光這次開(kāi)開(kāi)盤推出了了1號(hào)、2號(hào)、10號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓共733套房房源，戶型型以90方方為主，同同時(shí)還有115方和和130方方大戶型。。北宸之光光折后起價(jià)價(jià)12800元/平平方米，均均價(jià)14800元/平方米，，認(rèn)籌會(huì)員員可享有存存2萬(wàn)減4萬(wàn)的優(yōu)惠惠。成功原因的的分析：1、品牌價(jià)值值與裝修成成品彰顯居居住價(jià)值，，從市場(chǎng)影影響力和認(rèn)認(rèn)知力上短短期形成了了大關(guān)注；；2、一個(gè)讓人人非常心動(dòng)動(dòng)的價(jià)格，，再加上成成品裝修，，整體性價(jià)價(jià)比讓客群群趨之若鶩鶩；3、銷售反應(yīng)應(yīng)非常及時(shí)時(shí)，基于認(rèn)認(rèn)籌火爆加加推房源，，全力一波波去化，形形成巨大影影響力的熱熱銷；6-9電商報(bào)名啟啟動(dòng)6-29樣板房開(kāi)放放宸天地商業(yè)業(yè)街開(kāi)放7-29釋放開(kāi)盤信信息，12800元/㎡年后完成物物料1-11首期開(kāi)盤渠道：電商商團(tuán)購(gòu)主題概念：：社區(qū)文化化概念《三好住區(qū)領(lǐng)領(lǐng)航版》配套先行概概念《城北首現(xiàn)30萬(wàn)方裝修成成品住區(qū)》活動(dòng)：1.母親節(jié)派送送話費(fèi)2.團(tuán)購(gòu)活動(dòng)3.實(shí)景示范區(qū)區(qū)開(kāi)放舉辦辦時(shí)尚光影影派對(duì)開(kāi)盤當(dāng)天優(yōu)優(yōu)惠：存2萬(wàn)減4萬(wàn)的優(yōu)惠。。萬(wàn)科·北宸之光2月首開(kāi)強(qiáng)蓄期期40天中?！の飨A府項(xiàng)目簡(jiǎn)介：：項(xiàng)目位于于城西板塊塊，占地約約7萬(wàn)方，總建建筑面積14萬(wàn)方。90方到138方主力戶型型，一梯兩兩戶陽(yáng)光花花園住區(qū)，，中央景觀觀南北雙向向大花園銷售信息：：6月16日日西溪華府府首次開(kāi)盤盤，共推出出1-5、、8-10、15、、18-20多幢房房源，共694套，，戶型全部部為90方方精工三房房，全明設(shè)設(shè)計(jì)，南北北通透。本本次開(kāi)盤的的起價(jià)為16800元/㎡，，總價(jià)在160萬(wàn)/套左右，，開(kāi)盤優(yōu)惠惠除交2萬(wàn)萬(wàn)減8萬(wàn)的的優(yōu)惠外，，前期認(rèn)籌籌客戶有繳繳納10萬(wàn)萬(wàn)元意向金金的還可以以在購(gòu)房總總價(jià)上減去去2萬(wàn)元。。成功原因的的分析：1、城西潛在在置業(yè)人群群基數(shù)較大大，項(xiàng)目存存在客戶基基數(shù)大的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)銷銷前置的態(tài)態(tài)勢(shì)顯著；；2、“低開(kāi)高高走”是該該項(xiàng)目熱銷銷的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)之一，契契合市場(chǎng)的的價(jià)格推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目熱銷銷；3、營(yíng)銷炒作作全面，市市場(chǎng)信息釋釋放完整，，對(duì)項(xiàng)目后后續(xù)持續(xù)熱熱銷具有推推動(dòng)作用；；5-18樣板房開(kāi)放放5-26產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)會(huì)6-16開(kāi)盤年后完成物物料渠道：電商商團(tuán)購(gòu)主題概念：：板塊概念念《大美西溪》活動(dòng)：1.西溪小天使使評(píng)選活動(dòng)動(dòng)2.產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)會(huì)3.團(tuán)購(gòu)活動(dòng)開(kāi)盤當(dāng)天優(yōu)優(yōu)惠：交2萬(wàn)減8萬(wàn)的優(yōu)惠惠。2月首開(kāi)強(qiáng)蓄期期30天中海·西溪華府2013年熱銷樓盤盤特征總結(jié)結(jié)推廣前置·擴(kuò)大外拓·理性價(jià)格從具有市場(chǎng)場(chǎng)影響，同同時(shí)取得熱熱銷的項(xiàng)目目來(lái)看，具具有以上三三個(gè)共性：：1、從營(yíng)銷體體系來(lái)說(shuō)，，他們的整整體費(fèi)用投投放在前期期起勢(shì)階段段投入非常常大，所占占比例非常常高，力求求在首次達(dá)達(dá)成全城轟轟動(dòng)，并大大批量熱銷銷的結(jié)果；；2、從客戶拓拓展來(lái)說(shuō)，，在市場(chǎng)影影響力傳播播達(dá)成同時(shí)時(shí)，落地的的拓客渠道道是與傳播播緊密結(jié)合合，前者解解決的是認(rèn)認(rèn)知力和關(guān)關(guān)注力問(wèn)題題，后者解解決的是上上客率和認(rèn)認(rèn)籌率的問(wèn)問(wèn)題；3、從入市定定價(jià)來(lái)說(shuō)，，通過(guò)前兩兩步驟的達(dá)達(dá)成，市場(chǎng)場(chǎng)心理價(jià)格格被拔升，，價(jià)格適度度理性呈現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)的將將是極其刺刺激優(yōu)惠的的價(jià)格，達(dá)達(dá)成規(guī)?；山唬蝗攮h(huán)環(huán)相相扣，穩(wěn)扎扎穩(wěn)打成就就熱銷對(duì)于杭州樓樓市70方產(chǎn)品的理理解開(kāi)發(fā)商為什什么要做70方產(chǎn)品？控總價(jià)，針針對(duì)階層低低端客戶名詞解釋：：階層低端端客-指對(duì)應(yīng)層級(jí)級(jí)期間，對(duì)對(duì)總價(jià)承受受力較低的的客群；如如：剛需低低端客、首首改低端客客等基于這樣的的控總價(jià)的的原則，70方小戶型出出現(xiàn)在項(xiàng)目目的可能呈呈現(xiàn)兩極分分化，遠(yuǎn)郊郊及市區(qū)本項(xiàng)目70方產(chǎn)品基本本可定位為為剛需低端端客客觀說(shuō)，確確實(shí)是這樣樣，這樣的的面積，過(guò)過(guò)渡太貴，，長(zhǎng)住太小小；杭州70方左右面積積戶型產(chǎn)品品情況說(shuō)明明（可售階階段套數(shù)））截至2013年10月9日，杭州市市區(qū)新建商商品房可售售房源達(dá)10.09萬(wàn)套，其中中67%為住宅，也也就是說(shuō)可可售住宅房房源約為6.84萬(wàn)方，可售售的60-80方房源的總總套數(shù)約2800套；其中主城區(qū)區(qū)1100套，蕭山、、余杭合計(jì)計(jì)約1700套杭州70方左右面積積戶型產(chǎn)品品情況說(shuō)明明（新增套套數(shù)）截止9月30日，杭州2013年出讓土地地可建設(shè)住住宅11147000方，根據(jù)面面積比及套套數(shù)比，預(yù)預(yù)計(jì)新增70方房源為8000套；（預(yù)計(jì)計(jì)主城區(qū)3000套，蕭山、、余杭約5000套），考慮慮整體市場(chǎng)場(chǎng)的變化，，小戶型趨趨勢(shì)顯著，，預(yù)計(jì)面積積占比會(huì)升升級(jí)到5%。2014年市場(chǎng)在售售60-80方住宅套數(shù)數(shù)約10800套（主城區(qū)4100套，蕭山、、余杭合計(jì)計(jì)約6700套）項(xiàng)目三期將將面臨一定定的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，主要要來(lái)源于6700套的直面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)（余杭杭片區(qū)的在在售項(xiàng)目及及新成交土土地轉(zhuǎn)化量量）余杭區(qū)競(jìng)品品典型案例例朗詩(shī)·未來(lái)街區(qū)項(xiàng)目占地40000平方米，總總建筑面積積約110000平方米，主力戶型為為約73㎡的通透兩房房和約85㎡的標(biāo)準(zhǔn)三房房，現(xiàn)階段售售價(jià)格1.1萬(wàn)元/方；余杭區(qū)競(jìng)品品典型案例例金地·格林格林建筑面積達(dá)達(dá)17.5萬(wàn)方，容積積率2.3，綠化率30%，由13幢高層組成成，主力戶戶型為85—90㎡，其中70方產(chǎn)品約15%，約200套；余杭區(qū)競(jìng)品品典型案例例佳兆業(yè)·君匯上品（（喬司地塊塊）佳兆業(yè)2013年2月1日，以4.66億元競(jìng)得75號(hào)地塊，樓樓面價(jià)6367元/平米。該地塊地處處喬司街道道東湖路西西石塘路北北側(cè)，東至至東湖路，，南至石塘塘東路，西西至規(guī)劃支支路，北至至稼東路，，靠近地鐵鐵1號(hào)線喬司站站，總出讓讓面積36595平米，可建建面積73190，容積率1.5-2.0，土地屬性性商住用地地。據(jù)了解該項(xiàng)項(xiàng)目整體戶戶型面積段段設(shè)置70方-90方產(chǎn)品占85%，其中70方產(chǎn)品不少少于50%，預(yù)計(jì)開(kāi)盤盤售價(jià)1.3萬(wàn)元/方；總結(jié)：1、60-80方面積段產(chǎn)產(chǎn)品非市場(chǎng)場(chǎng)主流面積積產(chǎn)品，整整體市場(chǎng)套套數(shù)較少，，相對(duì)80-90方產(chǎn)品總量量來(lái)說(shuō)，確確實(shí)少很多多，這個(gè)與與市場(chǎng)需求求有比較大大的關(guān)系；；2、從產(chǎn)品分分布區(qū)域來(lái)來(lái)看，余杭杭區(qū)在后續(xù)續(xù)該面積段段產(chǎn)品的供供應(yīng)量將會(huì)會(huì)增大，成成為本項(xiàng)目目最核心的的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域；3、市場(chǎng)基數(shù)數(shù)不大，市市場(chǎng)增量有有所提升，，但根據(jù)土土地出讓的的時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化量面市市將在年中中及下半年年，要求本本項(xiàng)目入市市時(shí)間考慮慮應(yīng)盡早；；4、從產(chǎn)品屬屬性來(lái)看，，此類產(chǎn)品品70%以上均為剛剛需總價(jià)控控制型，對(duì)對(duì)于總價(jià)的的控制成為為此類產(chǎn)品品銷售成交交的關(guān)鍵；；三期小戶型型市場(chǎng)接受受度問(wèn)卷調(diào)調(diào)研說(shuō)明問(wèn)卷方式：：現(xiàn)場(chǎng)及電電話針對(duì)人群：：前階段到到訪未成交交、現(xiàn)階段段到訪客戶戶總問(wèn)卷數(shù)量量：200份有效問(wèn)卷：：156份問(wèn)題一：如如果三期有有70方產(chǎn)品，你你是否考慮慮購(gòu)買？對(duì)于項(xiàng)目的的70方左右面積積的產(chǎn)品，，市場(chǎng)客戶戶還是表示示出了一定定的興趣，，近100組意向客戶戶表示有購(gòu)購(gòu)買意向，，占比63.5%。問(wèn)題二：您您購(gòu)房的主主要目的是是什么？從購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)來(lái)說(shuō)，過(guò)過(guò)渡性居住住與長(zhǎng)住的的比例最高高，合計(jì)占占60%，其中考慮慮子女讀書書的也有比比較高的比比例，占21%，基于總價(jià)價(jià)低的考慮慮，投資者者比例高于于90方產(chǎn)品；問(wèn)題三：你你對(duì)于70方產(chǎn)品的房房間需求是是幾個(gè)？從客戶屬性性來(lái)書，自自住客戶比比較多，因因此從居住住的角度考考慮較多，，對(duì)于2個(gè)房間的需需求是主流流，占比77%。問(wèn)題四：您您能接受70方產(chǎn)品的總總價(jià)區(qū)間是是多少？60-80萬(wàn)是客戶接接受的主流流價(jià)格區(qū)間間，占比達(dá)達(dá)75%。問(wèn)題六：您您購(gòu)買70方的房子是是否考慮戶戶籍問(wèn)題？？54%的客戶希望望通過(guò)購(gòu)買買這樣的房房子完成落落戶，同時(shí)時(shí)可以指向向明確的是是為孩子讀讀書需求比比較明顯；；問(wèn)題七：您您是否了解解下沙的購(gòu)購(gòu)房入戶政政策？不了解購(gòu)房房入戶政策策的客群相相對(duì)比例高高于了解政政策的客戶戶群，整體體比例關(guān)系系為46:54；問(wèn)題八：您您現(xiàn)階段的的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)是如何的的？被調(diào)研的客客戶基本符符合項(xiàng)目的的潛在客戶戶群體，其其中單身與與三口之家家比較多，，二人世界界較少，從從需求還體體現(xiàn)出過(guò)渡渡和長(zhǎng)住兩兩種不同的的人群需求求狀態(tài)；調(diào)研總結(jié)：：1、本項(xiàng)目70方產(chǎn)品后續(xù)續(xù)市場(chǎng)潛在在客戶較多多，市場(chǎng)可可推售寬度度高于區(qū)域域內(nèi)現(xiàn)階段段主流90方產(chǎn)品；2、購(gòu)買70方的人群主主要考慮是是過(guò)渡（年年輕階層））、長(zhǎng)?。ǎǖ褪针A層層）、子女女入戶讀書書問(wèn)題；3、對(duì)于產(chǎn)品品整體打造造仍然是一一個(gè)居住型型產(chǎn)品，投投資屬略高高于90方，但并不不是投資型型產(chǎn)品；4、因?yàn)槿巳喝旱念愋秃秃托枨蟮牡偷投嘶?，?duì)對(duì)于總價(jià)的的接受度普普遍較低。。80萬(wàn)元/套的總價(jià)是是接受的一一般上限；；2014年，我們的的目標(biāo)：2014東郡國(guó)際輝輝煌再續(xù)、、傳奇歸來(lái)來(lái)年度銷售目目標(biāo)統(tǒng)計(jì)行云流水2014年年度銷售售目標(biāo)為：：12億元整體推盤節(jié)節(jié)奏如下朗灣12#嘉灣13#項(xiàng)目三期首首開(kāi)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)安排在在4月上旬，1-3月銷售的主主要產(chǎn)品為為一、二期期剩余貨量量，無(wú)新推推貨量，考考慮在1月28日進(jìn)入封盤盤階段，全全力為三期期首開(kāi)蓄積積客戶；主要推售項(xiàng)項(xiàng)目一、二二期剩余89方及137方房源：1-3月目標(biāo)：2000萬(wàn)元4月4月123456789104月13日三期首開(kāi)開(kāi)兩幢4#、6#、9#、10#：89方197套，69方327套，合計(jì)524套4月4月5月5月9月9月9月9月5月中下旬三三期加推兩兩棟房源7#、8#：89方114套，69方203套，合計(jì)317套9月下旬三期期第三期開(kāi)開(kāi)盤三幢1#、2#、3#、5#：89方388套，69方72套，合計(jì)460套從2月中旬開(kāi)始始，項(xiàng)目三三期進(jìn)入整整體銷售期期，年度推推售1301套，整體推推盤三次，，基本確定定為4月、5月、9月，集中推推盤模式；；產(chǎn)品價(jià)值主主張產(chǎn)品戶型區(qū)域潛力規(guī)模城市配套學(xué)區(qū)片區(qū)內(nèi)價(jià)值值體系同質(zhì)質(zhì)化，如何何定義東郡郡三期的價(jià)價(jià)值主張，，實(shí)現(xiàn)客戶戶感知差異異化？居住環(huán)境競(jìng)品項(xiàng)目PK價(jià)值體系同同質(zhì)化交通通達(dá)回看客戶他們絕大多多數(shù)為租房房，或公司司宿舍，屬屬于在杭州州打工的外外地人，有著強(qiáng)烈的的扎根杭州州意愿；他們或許正正和父母一一起居?。ǎㄗ杂凶》糠浚释麑で螵?dú)獨(dú)立居居住或改善居居住環(huán)環(huán)境；他們是是一群群正在在逐漸漸興起起的新杭州州人他們收收入多多集中中在6-10萬(wàn)元，其次次為10-15萬(wàn)；他們購(gòu)購(gòu)房的的動(dòng)因因是出出于改善現(xiàn)現(xiàn)有居居住環(huán)環(huán)境（包含含了租租房情情況））、婚房、、獨(dú)立立居住住他們是是同一一類人人，他他們關(guān)關(guān)注價(jià)價(jià)格，，關(guān)注注產(chǎn)品品，關(guān)關(guān)注品質(zhì)服服務(wù)他們處處于實(shí)實(shí)現(xiàn)安安家夢(mèng)夢(mèng)想的的人生生階段段，他們，，是新新崛起起的85后杭城城中堅(jiān)堅(jiān)！中堅(jiān)力力量85后的崛崛起當(dāng)80后尚且且年富富力強(qiáng)強(qiáng)以這個(gè)個(gè)社會(huì)會(huì)的主主流階階層自自居90后已沖沖將上上來(lái)嚷嚷嚷嚷著要要上位位進(jìn)入2014年，年年齡最最大的的85后30歲了。。而立立之年年的他他們，，他們突突然意意識(shí)到到，自自己已已經(jīng)不不再青青春年年少，，也不不再無(wú)無(wú)憂無(wú)無(wú)慮，，家庭庭的責(zé)責(zé)任、、生活活的煩煩惱、、工作作的艱艱辛，，一齊齊壓在在一個(gè)個(gè)“三三十而而立””的年年歲上上。85后以迅迅雷不不及掩掩耳之之勢(shì)成成為了了主流流置業(yè)業(yè)人群群85后如何何定義義“三三十而而立””5成以上上的認(rèn)認(rèn)為該該有自自己產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的房子子，有房子子才有有幸福福感他們都都有點(diǎn)點(diǎn)小小的的優(yōu)越越感喜好追追求品品牌，，追求求更精精致的的生活活、以以此標(biāo)標(biāo)榜自自己處處于更更優(yōu)越越的階階層，，一定定追求求更美美好，，向上上靠攏攏決不不向下下妥協(xié)協(xié)。他們有有強(qiáng)烈的的自我我認(rèn)同同感喜歡和和朋友友在一一起交交流，，尋求求自我我價(jià)值值的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。對(duì)引引起共共鳴的的東西西特別別感興興趣，，也愿愿意去去傳播播、分分享。。他們是是積極向向上的的進(jìn)取取者堅(jiān)持自自己的的信念念并努努力追追求成成功中中，有有一點(diǎn)點(diǎn)虛榮榮，追追求不不同，，對(duì)城城市及及自己己的未未來(lái)很很有信信心，，是心心態(tài)積積極、、進(jìn)取取。他們們關(guān)注注家家庭庭，，關(guān)關(guān)注注生生活活在生生活活中中比比較較講講究究精精致致，，容容易易被被生生活活中中所所展展示示的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)打打動(dòng)動(dòng)，，講講究究體體驗(yàn)驗(yàn)的的感感受受，，理理性性的的外外表表下下有有著著感感性性的的心心。。他們們不不斷斷進(jìn)進(jìn)取取，，為為家家庭庭，，也也為為自自己己?。∷麄儌兣c與70后、、85前不不同同，，他們們的的父父輩輩處處于于60年代代，，是是改改革革開(kāi)開(kāi)放放的的第第一一批批受受惠惠人人群群，，因此此他他們們的的家家庭庭條條件件較較好好，，受受教教育育程程度度普普遍遍偏偏高高，，雖然然他他們們目目前前剛剛剛剛處處于于起起步步階階段段，，但是是他他們們接接受受的的是是全全新新的的思思潮潮，，推動(dòng)動(dòng)的的是是信信息息時(shí)時(shí)代代的的最最新新生生活活方方式式，，因此此，，他他們們更更加加具具有有優(yōu)優(yōu)越越感感，，更更加加自自信信，，更更加加自自我我，，發(fā)發(fā)展展前前景景不不可可限限量量。。因此此，，他他們們代代表表了了信信息息高高速速公公路路時(shí)時(shí)代代的的新新勢(shì)勢(shì)力力，，更能能接接受受新新鮮鮮事事物物，，更更需需要要彰彰顯顯個(gè)個(gè)性性。。———凡事事，，需需出出位位。。他們們的的事事業(yè)業(yè)觀觀：：中堅(jiān)堅(jiān)的的自自我我實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)他們們的的消消費(fèi)費(fèi)觀觀：：產(chǎn)品品之之外外>產(chǎn)品品他們們的的價(jià)價(jià)值值觀觀：：未來(lái)來(lái)>現(xiàn)在在他們們追追求求的的是是產(chǎn)產(chǎn)品品以以外外的的，，能滿滿足足他他們們生生活活憧憧憬憬的的社社區(qū)區(qū)附附加加值值?。∷麄儌兏杏星扒罢罢靶孕?，，更更樂(lè)樂(lè)于于接接受受新新事事物物，，希希望望能能夠夠根根植植杭杭州州，，享享受受這這座座城城市市發(fā)發(fā)展展帶帶給給他他們們的的機(jī)機(jī)遇遇和和利利好好———房子子對(duì)對(duì)它它們們來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，既既是是家家，，也也是是一一筆筆能能夠夠升升值值的的財(cái)財(cái)富富他們們希希望望自自己己居居住住的的社社區(qū)區(qū)除除了了房房子子以以外外，，能能夠夠提提供供給給他他們們便便利利、、舒舒適適、、省省心心，，家家門門口口也也能能享享受受到到的的貼貼心心服服務(wù)務(wù)。。他們們的的事事業(yè)業(yè)觀觀：：中堅(jiān)堅(jiān)的的自自我我實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)他們們的的消消費(fèi)費(fèi)觀觀：：產(chǎn)品品之之外外>產(chǎn)品品他們們的的價(jià)價(jià)值值觀觀：：未來(lái)來(lái)>現(xiàn)在在他們們的的事事業(yè)業(yè)觀觀：：中堅(jiān)堅(jiān)的的自自我我實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)他們們的的消消費(fèi)費(fèi)觀觀：：產(chǎn)品品之之外外>產(chǎn)品品再好好再再多多的的物物理理指指標(biāo)標(biāo)，，如果果沒(méi)沒(méi)有有絕絕對(duì)對(duì)稀稀缺缺性性，，也依依然然存存在在可可買買可可不不買買的的借借口口。。必須須在在心心理理層層面面制制造造沖沖動(dòng)動(dòng)和和向向往往，，讓這這里里成成為為必必需需品品，，成成為為剛剛性性需需求求的的不不二二選選擇擇??！營(yíng)銷銷回回歸歸客客戶戶買買房房最本本質(zhì)質(zhì)理理由由：：如何何成成為為必必需需？？++=置業(yè)業(yè)的的幸幸福福與與甜甜蜜蜜NOTHOUSE,BUTHOME!Ahappyneshome！?。。?！我們們賣賣的的：：不是是一一個(gè)個(gè)僅僅僅僅為為學(xué)學(xué)位位，，為為投投資資，，空空置置的的房房子子，，而是是一一個(gè)個(gè)能能給給中中堅(jiān)堅(jiān)階階層層自我我認(rèn)認(rèn)同同、、家家庭庭責(zé)責(zé)任任、、事事業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的優(yōu)優(yōu)越越感感與與擔(dān)擔(dān)當(dāng)當(dāng)感感。。一個(gè)個(gè)能能給給孩孩子子未未來(lái)來(lái)，，也也有有自自己己夢(mèng)夢(mèng)想想的的家客戶戶選選擇擇東東郡郡的的理理由由：：好好生生活活的的全全面面落落地地東郡郡國(guó)國(guó)際際“云云社社區(qū)區(qū)3.0””強(qiáng)大大體體系系“云云””配配套套：：24小時(shí)時(shí)俱俱樂(lè)樂(lè)部部+棉花花TOWN風(fēng)情情商商街街“云云””成成長(zhǎng)長(zhǎng)：：寶寶貝貝學(xué)學(xué)院院，，關(guān)關(guān)注注下下一一代代的的發(fā)發(fā)展展！！“云”文文化：主主題社團(tuán)團(tuán)層出不不窮--驢友社、、斗牛社社、采風(fēng)風(fēng)社、麥麥霸社、、食神社社、觀鳥鳥社、自自駕游社社……24小時(shí)俱樂(lè)樂(lè)部，關(guān)關(guān)懷精英英生活的的一切云配套：：24小時(shí)俱樂(lè)樂(lè)部服務(wù)內(nèi)容幼兒托管可幫業(yè)主短時(shí)間照顧兒童、以計(jì)時(shí)收費(fèi)服務(wù)代繳費(fèi)|收件可幫業(yè)主代繳水電費(fèi)、代收郵件、淘寶包裹等服務(wù)代預(yù)定服務(wù)代業(yè)主預(yù)定酒吧、酒店、餐廳、KTV、機(jī)票、車票、報(bào)紙、雜志等天氣提醒服務(wù)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，有特殊天氣提前提醒業(yè)主居住注意其他細(xì)節(jié)服務(wù)下雨時(shí)，為業(yè)主提供免費(fèi)的雨傘，幫業(yè)主車罩上防雨罩、對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)，衛(wèi)生服務(wù)、過(guò)節(jié)送禮物等等精心設(shè)置兒童主題、老年主題、閱讀主題等多個(gè)功能區(qū)，創(chuàng)意賦予項(xiàng)目獨(dú)特的氣質(zhì)云配套：：可以學(xué)學(xué)習(xí)交流流的泛會(huì)會(huì)所首個(gè)泛會(huì)會(huì)所精裝裝大堂首創(chuàng)首個(gè)個(gè)一層全全架空泛泛會(huì)所大大堂，為為業(yè)主提提供聚會(huì)會(huì)、洽談?wù)劇?huì)晤晤的第二二客廳。。中國(guó)的“剛需人群”更需要如此般“高品質(zhì)”的性價(jià)比樓盤。云配套：：棉花TOWN風(fēng)情商業(yè)業(yè)街小影院淘碟店中西簡(jiǎn)餐餐服飾小店店為運(yùn)動(dòng)注注入生命命的意義義健身房乒乓球室臺(tái)球室籃球場(chǎng)&羽毛球場(chǎng)云配套：：關(guān)注健健康的身身體重點(diǎn)發(fā)展展社區(qū)巴士士交通是緩緩解距離離感最為為理想的的方式，，滿足社社區(qū)日常常出行是是生活落落地的必必須條件件。以5輛25座的小小型中巴巴車+2輛39座的巴巴士，共共同組成成社區(qū)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的公公交巴士士，在地地鐵站、、“高沙沙商圈””設(shè)置停?？空尽?。實(shí)行較較多的往往返頻率率。云配套：：關(guān)注你你的便利利出行重點(diǎn)發(fā)展展社區(qū)自行行車社區(qū)分散散4—5個(gè)點(diǎn)投投入150輛社社區(qū)自行行車（分分為兒童童座椅版版、普通通版、老老年版三三種）滿滿足住戶戶的日常常所需。。便于業(yè)業(yè)主更多多聯(lián)絡(luò)地地鐵站、、高沙商商圈等周周圍的生生活設(shè)施施。云配套：：關(guān)注你你的日常常出行重點(diǎn)發(fā)展展幸福驛站站在社區(qū)商商業(yè)街或或物業(yè)用用房開(kāi)設(shè)設(shè)專門的的幸福驛驛站，幫幫助業(yè)主主水電費(fèi)費(fèi)代繳、、ATM機(jī)、寵寵物寄養(yǎng)養(yǎng)、快遞遞代簽、、工具借借用等瑣瑣碎生活活服務(wù)。。使業(yè)主主能夠享享受到眾眾多細(xì)節(jié)節(jié)上的便便利。云配套：：關(guān)注你你的日常常需求DIY益智趣味味班寶貝親子子操訓(xùn)練練班兒童智能能早教會(huì)會(huì)所右腦開(kāi)發(fā)發(fā)特訓(xùn)班班使用者：：兒童（（金寶貝貝、資優(yōu)優(yōu)寶寶等等）云成長(zhǎng)：：寶貝學(xué)學(xué)院48——在私家兒兒童圖書書館，不不僅有前前沿的書書籍，更更有奇趣趣的讀物物為業(yè)主主的子女女準(zhǔn)備——在學(xué)習(xí)區(qū)區(qū)，專業(yè)業(yè)老師為為他們答答疑解惑惑，輔導(dǎo)導(dǎo)授課——專業(yè)的兒兒童服務(wù)務(wù)生，以以家長(zhǎng)式式的關(guān)愛(ài)愛(ài)為業(yè)主主悉心照照顧前來(lái)來(lái)的兒童童，讓業(yè)業(yè)主省去去任何顧顧慮——也為工作作繁忙、、分身無(wú)無(wú)術(shù)的父父母解決決輔導(dǎo)孩孩子功課課的負(fù)擔(dān)擔(dān)4：30學(xué)校使用者：：在讀兒兒童云成長(zhǎng)：：寶貝學(xué)學(xué)院49江灣藝術(shù)課堂使用者：：任何學(xué)學(xué)齡兒童童結(jié)合幼兒兒園、小小學(xué)、會(huì)會(huì)所，設(shè)設(shè)置各種種才藝培培訓(xùn)班，，為少兒兒成廠提提供更多多的附加加值溫馨小貼貼士：才才藝培訓(xùn)訓(xùn)班的內(nèi)內(nèi)容設(shè)置置可在客客戶登記記時(shí)附加加小小的的才藝問(wèn)問(wèn)卷，提提供更符符合客戶戶需求的的才藝培培訓(xùn)。云成長(zhǎng)：寶寶貝學(xué)院傳承東郡社社區(qū)文化精精髓，做更更加深度的的發(fā)揚(yáng)與執(zhí)執(zhí)行。飛鳥集市后備箱跳蚤蚤市場(chǎng)云文化：關(guān)關(guān)注鄰里文文化——杭州東部第第一個(gè)擁有有智能化社社區(qū)APP體驗(yàn)系統(tǒng)的的社區(qū)通過(guò)智能網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，微信信系統(tǒng)，使使未來(lái)園區(qū)區(qū)業(yè)主之間間能進(jìn)行信信息共享，，資源互換換。如物業(yè)業(yè)溝通、業(yè)業(yè)主互動(dòng)、、商家優(yōu)惠惠等等。云文化：關(guān)關(guān)注鄰里文文化順應(yīng)自然生生態(tài)主題，，體現(xiàn)愛(ài)鳥鳥、愛(ài)自然然的健康生生活思想。。觀鳥社云文化：關(guān)關(guān)注鄰里文文化召集業(yè)主發(fā)發(fā)起探索者者俱樂(lè)部，，定期組織織自駕、探探險(xiǎn)、旅行行、徒步、、采風(fēng)等活活動(dòng)。采風(fēng)社云文化：關(guān)關(guān)注鄰里文文化尋訪、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)各地美味味，長(zhǎng)途跋跋涉，定期期組團(tuán)腐敗?。∈成裆缭莆幕宏P(guān)關(guān)注鄰里文文化組織SUV有車一族族，經(jīng)常發(fā)發(fā)動(dòng)自駕、、遠(yuǎn)行活動(dòng)動(dòng)。自駕游社云文化：關(guān)關(guān)注鄰里文文化倡導(dǎo)回歸心心靈的生活活，定期舉舉行茶道、、茶藝、收收藏交流?。〔栝g道云文化：關(guān)關(guān)注鄰里文文化客戶選擇東東郡的理由由：風(fēng)尚好好生活的全全面落地東郡國(guó)際云社區(qū)3.0東郡國(guó)際云社區(qū)3.0棉花TOWN?幸福福全能升級(jí)級(jí)版具體執(zhí)行……53行云流水營(yíng)銷策略1\月度分解2\營(yíng)銷策略具體執(zhí)行……56年度鋪排行云流水幾個(gè)已知的的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：1122345678910歲末感恩暖流計(jì)劃第二季2014年度啟勢(shì)活動(dòng)樣板房公開(kāi)近萬(wàn)方風(fēng)尚商街開(kāi)街一二期車位、鄰里節(jié)開(kāi)始三期首開(kāi)大規(guī)模二開(kāi)大規(guī)模三開(kāi)清余房老帶新具體執(zhí)行……582014年行銷部署署階段分期期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣目標(biāo)推廣階段推廣主題推廣手段三期啟勢(shì)期期12-01市場(chǎng)占位期期02-04強(qiáng)勢(shì)推廣期期05-07二次強(qiáng)銷期期08-10全年收官期期11-12項(xiàng)目三期預(yù)預(yù)熱三期整體價(jià)價(jià)值搭建市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)權(quán)搶奪稀缺決定一一切商街輔助拉拉升價(jià)值東郡國(guó)際生生活價(jià)值報(bào)報(bào)告成就東部第第一風(fēng)尚大大盤歲末指標(biāo)完成沖量還是你的棉棉花糖向更快的變變化致敬全東部向向尚開(kāi)風(fēng)尚商街正正式開(kāi)街誰(shuí)將代言新新風(fēng)尚？風(fēng)尚GG/MM評(píng)選尚未結(jié)束束東郡暖流計(jì)計(jì)劃軟性推廣信息覆蓋線上線下信信息覆蓋多渠道滲入入產(chǎn)品體驗(yàn)生活方式宣宣導(dǎo)活動(dòng)造勢(shì)渠渠道精耕媒介集中轟轟炸歲末特惠活活動(dòng)線上線下共共舉1122345678101101129三期啟勢(shì)價(jià)值詳解首開(kāi)大熱大規(guī)模二開(kāi)風(fēng)尚商街開(kāi)街鄰里節(jié)開(kāi)始1、5號(hào)樓三開(kāi)3#樓四開(kāi)老帶新啟動(dòng)所有貨值沖量年終答謝樣板房公開(kāi)資料籌備三期首期開(kāi)開(kāi)盤前工作作排期2344-1312-15營(yíng)銷啟動(dòng)期期策略核心通過(guò)前期的的固定媒體體的投放與與傳播，形形成初步的的市場(chǎng)印象象和認(rèn)知，，云社區(qū)3.0持續(xù)深化；；樣板房開(kāi)放放首期開(kāi)盤爆點(diǎn)活動(dòng)歲末暖流活活動(dòng)第二季季還是你的棉棉花糖線下下傳播及覆覆蓋媒體渠道戶外、燈箱箱等長(zhǎng)效渠渠道，三期期物料準(zhǔn)備備完成引爆價(jià)值概概念，全城城關(guān)注，同同時(shí)預(yù)告樣樣板房開(kāi)放放，全城邀邀約；樣板房盛大大開(kāi)放活動(dòng)動(dòng)元宵起勢(shì)活活動(dòng)報(bào)紙、短信信、微信、、論壇、戶戶外更換等等等以樣板體驗(yàn)驗(yàn)、一期實(shí)實(shí)景參觀為為主要工作作內(nèi)容，用用生活來(lái)打打動(dòng)意向客客戶，不忘忘“老帶新新“，釋放放價(jià)格引爆爆；農(nóng)歷新年?yáng)|郡國(guó)際””棉花團(tuán)““春游記首期盛大開(kāi)開(kāi)盤釋放價(jià)格信信息報(bào)紙、短信信、微信、、論壇、戶戶外更換等等等階段一/信息釋放、、線下鋪排排期1月-農(nóng)歷年前階段訴求導(dǎo)向以“還是你你的棉花花糖”為出出街口徑，，覆蓋長(zhǎng)效效媒體，尋尋求市場(chǎng)共共鳴，獲得得項(xiàng)目三期期信息的初初步釋放。。以“三載營(yíng)營(yíng)造，今朝朝醇熟”為為主題，通通過(guò)全方位位的外部?jī)r(jià)價(jià)值利好，，復(fù)合以云云社區(qū)3.0的自有價(jià)值值，將項(xiàng)目目的價(jià)值高高度再次拔拔升。主要營(yíng)銷事件線上：戶外外、軟性網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、DM等。線下：人群群集中場(chǎng)所所信息覆蓋蓋外拓為主主；物料：基礎(chǔ)礎(chǔ)物料、折折頁(yè)、單張張、售樓部部包裝。所需背景條件銷售上：鋪鋪排線下渠渠道，奠定定后續(xù)深挖挖市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)。傳播上：重重拾市場(chǎng)對(duì)對(duì)于項(xiàng)目的的記憶，引引起共鳴階段二/價(jià)值升級(jí)、、樣板炒作作期2月14日-3月30日階段訴求導(dǎo)向主要營(yíng)銷事件線上：戶外外、硬廣、、DM、公交站頭頭等。線下：中介介聯(lián)動(dòng)、外外場(chǎng)拓客、、老帶新等等；物料：基礎(chǔ)礎(chǔ)物料、折折頁(yè)、單張張、生活手手冊(cè)。所需背景條件銷售上：全全面出擊，，大范圍形形成客戶拓拓展，迅速速聚攏客戶戶。傳播上：圍圍繞樣板房房開(kāi)放進(jìn)行行邀約，為為客戶聚攏攏奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。以全城關(guān)注注持續(xù)公關(guān)關(guān)事件，引引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)對(duì)于項(xiàng)目的的高度認(rèn)可可。以特立獨(dú)行行的69方產(chǎn)品，形形成項(xiàng)目的的第一印象象，并且和和競(jìng)品實(shí)現(xiàn)現(xiàn)明確差異異化打擊，，確定項(xiàng)目目在區(qū)域的的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀狀態(tài)。主訴訴求求萬(wàn)U引力力好產(chǎn)產(chǎn)品品、、好好配配套套、、好好景景觀觀、、好好服服務(wù)務(wù)、、好好文文化化具體執(zhí)行……68階段段二二/推廣廣主主題題02月-04月輔助助訴訴求求向更更快快的的變變化化致致敬敬城市市發(fā)發(fā)展展：：日日新新月月異異配配套套設(shè)設(shè)施施：：日日漸漸豐豐富富社區(qū)區(qū)文文化化：：多多姿姿多多彩彩項(xiàng)項(xiàng)目目人人群群：：朝朝氣氣蓬蓬勃勃具體執(zhí)行……691/軟裝設(shè)置建議多增加一些“U”型的圖片展示。如磁鐵等，強(qiáng)化“U70”概念。2/銷售展示目前的展板做全面更換，全部換成三期的全新形象。售樓處階段段二二02月-04月物料料文文本本廣告告運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)公共共關(guān)關(guān)系系展賣賣空空間間U70爆款款潮潮品品U70風(fēng)尚尚由由我我U70以小小見(jiàn)見(jiàn)大大具體執(zhí)行……701-三期介紹冊(cè)規(guī)劃：新東部第一風(fēng)尚生活元素的集合體現(xiàn)塑造項(xiàng)目東部風(fēng)尚物業(yè)的氣質(zhì)與影響力。其他：戶型冊(cè)物料類階段段二二02月-04月物料料文文本本廣告告運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)公共共關(guān)關(guān)系系展賣賣空空間間宋都都東郡郡國(guó)國(guó)際際|云社社區(qū)區(qū)3.0萬(wàn)U引力力棉花花TOWN-幸福福全全能能升升級(jí)級(jí)版版方案/籌備2月10日定稿/成品2月5日打樣/修正2月15日具體執(zhí)行……711、戶外內(nèi)容傳播類階段段二二02月-04月物料料文文本本廣告告運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)公共共關(guān)關(guān)系系展賣賣空空間間宋都都東東郡郡國(guó)國(guó)際際|云社社區(qū)區(qū)3.0萬(wàn)U引引力力棉花花TOWN-幸福福全全能能升升級(jí)級(jí)版版具體執(zhí)行……722、報(bào)廣傳播類階段段二二02月-04月物料料文文本本廣告告運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)公共共關(guān)關(guān)系系展賣賣空空間間宋都都東東郡郡國(guó)國(guó)際際|云社社區(qū)區(qū)3.0以小小見(jiàn)見(jiàn)大大U越越69方，，V笑89方,神神秘秘來(lái)來(lái)襲襲?。【唧w執(zhí)行……732、報(bào)廣傳播類階段段二二02月-04月物料料文文本本廣告告運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)公共共關(guān)關(guān)系系展賣賣空空間間宋都都東東郡郡國(guó)國(guó)際際|云社社區(qū)區(qū)3.0別小小看看我我U越越69方，，V笑89方,神神秘秘來(lái)來(lái)襲襲！！具體執(zhí)行……743、軟文傳播類階段段二二02月-04月物料料文文本本廣告告運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)公共共關(guān)關(guān)系系展賣賣空空間間1、、小小而而強(qiáng)強(qiáng)大大———棉花花TWON幸福福全全能能升升級(jí)級(jí)版版神秘秘來(lái)來(lái)襲襲??！2、、萬(wàn)萬(wàn)““U””引