培育規(guī)范住房租賃市場實施方案

培育規(guī)范住房租賃市場實施方案指導(dǎo)思想深入踐行爭當(dāng)表率、爭做示范、走在前列新使命新要求，堅定不移貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以改革創(chuàng)新為根本動力，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，加強住房保障體系和住房市場體系建設(shè)，讓人民群眾享受更舒適的居住條件，使城市更健康、更安全、更宜居，為強富美高新江蘇建設(shè)提供堅實基礎(chǔ)。發(fā)展基礎(chǔ)和面臨形勢（一）發(fā)展基礎(chǔ)十三五時期，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，支持上千萬戶城鎮(zhèn)居民改善居住條件，全社會總體居住水平持續(xù)提升。2020年，全省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達到48．3平方米，住房的規(guī)劃建設(shè)、配套服務(wù)等軟硬件品質(zhì)明顯提高，在實現(xiàn)住有所居的基礎(chǔ)上逐步邁向住有宜居。1、住房保障水平穩(wěn)步提升江蘇住房保障工作一直走在全國前列，十三五時期，全省累計實施棚戶區(qū)改造134萬套，完成投資5460億元，近400萬群眾出棚進樓。截至2020年底，全省累計發(fā)放租賃補貼超過40萬戶，每年公租房實物配租在保超過50萬戶。全省城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率由2016年的22．58%提高到2020年的26．06%，住房保障制度完善率達到90%以上，住房保障制度基本確立。2、房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運行牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，分類指導(dǎo)、因城施策，熱點城市實現(xiàn)了階段性房價調(diào)控目標(biāo)，其他城市房地產(chǎn)市場也保持了總體穩(wěn)定，三四線城市和縣城的商品住宅庫存明顯下降。十三五時期，全省商品住宅累計銷售逾6億平方米，占全國總量的8．6%。全省商品住宅庫存去化周期維持在相對合理區(qū)間，較好地完成了國家下達的去庫存和穩(wěn)市場目標(biāo)任務(wù)。3、住房租賃市場加快發(fā)展率先在全國開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作，將6個設(shè)區(qū)市列為試點城市，形成房產(chǎn)＋部門和企業(yè)聯(lián)動機制，實現(xiàn)人、房、企信息互通互享。截至2020年底，全省租賃住房房源逾300萬套（間）。供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系初步建立。4、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造成效顯著2018年至2020年，同時開展省級宜居示范居住區(qū)建設(shè)。出臺《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，通過整治環(huán)境、完善功能、提升品質(zhì)、規(guī)范服務(wù)等措施，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)生活環(huán)境明顯改善，居民的獲得感、幸福感、安全感顯著提升。截至2020年底，全省改造老舊小區(qū)9757個，惠及居民336萬戶。5、住房建設(shè)品質(zhì)有效提升發(fā)布新版《綠色建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，大力推行精益建造、數(shù)字建造、綠色建造、裝配式建造四種新型建造方式，持續(xù)提高住宅設(shè)計、建造水平。十三五時期，全省新增成品住房面積逾1億平方米，新增綠色建筑面積4．9億平方米，新增節(jié)能居住建筑面積6．42億平方米，新增可再生能源居住建筑3．12億平方米，節(jié)能居住建筑占城鎮(zhèn)居住建筑總量近七成。綠色建筑規(guī)模、高星級綠色建筑比例和節(jié)能建筑規(guī)模持續(xù)保持全國領(lǐng)先。6、物業(yè)管理服務(wù)水平逐步提高2018年、2020年兩次修訂《江蘇省物業(yè)管理條例》，制定物業(yè)糾紛化解、物業(yè)服務(wù)收費、服務(wù)質(zhì)量評價等配套政策，物業(yè)管理法規(guī)制度體系持續(xù)完善。積極培育和拓展物業(yè)服務(wù)市場，全省住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面積突破23億平方米，特別在新冠肺炎疫情期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)筑牢小區(qū)防疫底線，為奪取全省抗疫勝利作出積極貢獻。健全住宅專項維修資金財務(wù)管理制度，十三五時期，全省年均使用住宅專項維修資金6．5億元。7、公積金惠民生作用增強努力探索新型住房公積金制度，不斷拓寬住房公積金提取使用渠道，支持繳存職工解決住房問題。十三五時期，全省累計向129萬戶職工家庭發(fā)放住房公積金個人購房貸款5114億元，貸款總額保持全國首位。支持214萬人次提取住房公積金租賃住房。在4個城市開展支持保障性住房建設(shè)試點工作，惠及1．25萬戶中低收入職工家庭。全面提升住房公積金服務(wù)水平，基本建成包含8個線上服務(wù)渠道的住房公積金綜合服務(wù)平臺，簡化住房公積金繳存、提取、貸款手續(xù)，實現(xiàn)本地提取業(yè)務(wù)即時支付。8、房屋安全管理有力推進嚴格落實城市危房和老舊房屋安全排查治理責(zé)任，重點對建筑年代較長、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低、失修失養(yǎng)嚴重及其他因素產(chǎn)生安全隱患的房屋進行集中拉網(wǎng)式排查。十三五時期，全省累計排查房屋55．6萬幢，建筑面積7．49億平方米，涉及住戶349．8萬戶。其中，發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋11965幢，經(jīng)鑒定確認危房9335幢，已整改危房7158幢。十三五以來，我省城鎮(zhèn)住房發(fā)展取得了積極成效，但是相對于全社會總體居住水平的較快提升，不同群體的住房獲得感、大中小城市的宜居水平仍不平衡。城鎮(zhèn)住房保障體系還不健全，新市民特別是青年人住房困難問題仍然比較突出，住房公積金制度公平性和普惠性有待提升；房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)尚不牢固，資金過度流入房地產(chǎn)市場的風(fēng)險需要關(guān)注，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，住房租賃市場的發(fā)展尚處于探索階段；居住品質(zhì)提升速度相對滯后，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)面廣量大，住房建設(shè)品質(zhì)與適用、經(jīng)濟、綠色、美觀的建筑方針之間還有一定差距，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛突出、服務(wù)體系還不夠成熟等。（二）面臨形勢十四五時期是江蘇開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化新征程、奮力譜寫強富美高新篇章的關(guān)鍵階段，面對國內(nèi)外發(fā)展環(huán)境的深刻復(fù)雜變化，全省城鎮(zhèn)住房工作要善于在危機中育先機、于變局中開新局，抓住機遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)，趨利避害，奮勇前進，更好肩負起為全國發(fā)展探路的使命。1、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展明確新任務(wù)深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，必須要系統(tǒng)抓好城鎮(zhèn)住房發(fā)展。圍繞促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市，要持續(xù)完善住房公共服務(wù)，推進租購?fù)瑱?quán)；圍繞轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，要著力解決大城市住房突出問題，實施城市更新行動，加快建設(shè)美麗宜居城市；圍繞促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展，要優(yōu)化住房空間布局，加強城市間的互聯(lián)互通，打造住房聯(lián)動發(fā)展新格局；圍繞提升城市治理水平，要推動住宅物業(yè)管理融入基層社會治理體系。2、住房制度改革提出新要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，明確了住房的民生屬性以及住房制度改革的方向。面對新形勢、新要求，要進一步強化城市主體責(zé)任，落實一城一策，積極推動完善住房保障體系、培育住房租賃市場等試點工作，健全住房保障體系和住房市場體系，滿足人民群眾對美好生活的需要。3、住房消費升級帶來新空間城鎮(zhèn)住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足，從有沒有轉(zhuǎn)向好不好。促進住房消費健康發(fā)展，必須要積極適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)和居住生活方式的變化，適應(yīng)碳達峰碳中和目標(biāo)下綠色低碳發(fā)展的要求，積極發(fā)展住房新供給，滿足居民多樣化的居住需求。解決新市民、青年人的住房問題，需要大力發(fā)展租賃住房；應(yīng)對人口老齡化，需要加快新建或改造適老化住宅；改善群眾居住條件、推動實現(xiàn)碳達峰，需要發(fā)展綠色建筑、成品住房，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；滿足居家生活服務(wù)要求，需要提升物業(yè)服務(wù)水平?？傮w要求（一）指導(dǎo)思想深入踐行爭當(dāng)表率、爭做示范、走在前列新使命新要求，堅定不移貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以改革創(chuàng)新為根本動力，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，加強住房保障體系和住房市場體系建設(shè)，讓人民群眾享受更舒適的居住條件，使城市更健康、更安全、更宜居，為強富美高新江蘇建設(shè)提供堅實基礎(chǔ)。（二）基本原則以人為本，民生優(yōu)先，長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，始終把解決人民群眾住房問題作為出發(fā)點和落腳點，促進社會公平，增進民生福祉，讓廣大人民群眾有更多獲得感。改革引領(lǐng)，創(chuàng)新發(fā)展，深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，破除制約高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的體制機制障礙，提高資源配置效率，持續(xù)增強城鎮(zhèn)住房發(fā)展的動力和活力。統(tǒng)籌推進，綜合決策，加強前瞻性思考、全局性謀劃、戰(zhàn)略性布局、整體性推進，統(tǒng)籌處理好住房供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、分布之間的關(guān)系，住房與人口、土地、經(jīng)濟之間的關(guān)系，當(dāng)前與長遠、局部與整體的關(guān)系，促進城鎮(zhèn)住房長期平穩(wěn)發(fā)展。轉(zhuǎn)型升級，綠色發(fā)展，以科技進步和技術(shù)創(chuàng)新為動力，把新發(fā)展理念貫穿住房發(fā)展全過程和各領(lǐng)域，加快推進綠色低碳的生產(chǎn)生活方式，提升住房及相關(guān)服務(wù)品質(zhì)，實現(xiàn)更高質(zhì)量、更有效率、更可持續(xù)的發(fā)展。堅守底線，安全發(fā)展，在城鎮(zhèn)住房發(fā)展過程中，把安全放在更加突出的位置，關(guān)注居民生命安全和身體健康，建設(shè)宜居城市、韌性城市、智能城市；防范化解房地產(chǎn)金融和市場風(fēng)險，保障經(jīng)濟社會運行安全。（三）發(fā)展目標(biāo)到2025年，基本建成符合省情特點的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度體系，推動住房發(fā)展由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，人民群眾居住條件和宜居水平得到改善提升。展望2035年，全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展與基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化相適應(yīng)，住房制度體系更加完善，實現(xiàn)基本住房保障均等化，人民群眾有更舒適的居住條件，在住房方面的獲得感、幸福感、安全感達到新的高度，房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)健康，與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展取得實質(zhì)性進展。十四五時期全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展要實現(xiàn)以下主要目標(biāo)。住房保障能力顯著增強，基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)（危舊房）改造，有效增加公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，以新市民為重點進一步提高城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率，提升住房公積金管理服務(wù)效能。房地產(chǎn)市場運行保持穩(wěn)定，落實房地產(chǎn)長效機制，著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，實現(xiàn)住房市場供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理，有效防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。住房租賃市場規(guī)范發(fā)展，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，有效增加租賃住房供應(yīng)，完善長租房政策，多層次、多品種、多渠道發(fā)展住房租賃市場。百姓居住水平持續(xù)提升，2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)基本完成，建成一批美麗宜居住區(qū)，住房綠色化、智能化水平和物業(yè)管理服務(wù)水平顯著提高。培育規(guī)范住房租賃市場1、培育扶持規(guī)?；》孔赓U企業(yè)充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，重點發(fā)展自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)。參與租賃住房建設(shè)運營。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。加大政策支持力度，落實降低或減輕住房租賃企業(yè)稅費政策；鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供長期低息貸款，穩(wěn)步發(fā)展租賃住房投資基金；推動商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房后享受民用水電氣價格政策。2、增加租賃住房有效供應(yīng)支持人口凈流入、住房租賃需求大的城市建立和完善租賃住房供應(yīng)體系，通過新建、改建、購買、租賃等方式多渠道籌集房源，滿足不斷增長的住房租賃需求，促進職住平衡。鼓勵個人依法出租自有住房。明確非居住存量房屋改造為租賃住房的審批流程。支持租賃住房供需矛盾突出的城市專門建設(shè)租賃住房，加大新建商品住房項目配建租賃住房力度，增加租賃住房用地供應(yīng)、單列用地計劃，持續(xù)深化推動利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。鼓勵有條件的用工單位，探索利用自有閑置土地建設(shè)租賃住房，或通過統(tǒng)租形式籌集長租房，解決本單位職工的住房問題。3、規(guī)范住房租賃市場發(fā)展堅持規(guī)范與培育發(fā)展相結(jié)合，根據(jù)市場發(fā)展情況，出臺相關(guān)法規(guī)規(guī)章，完善長租房政策，保障租賃雙方特別是承租人合法權(quán)益，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，建立穩(wěn)定租期和租金等制度。規(guī)范輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)管理，嚴禁高進低出長收短付、違規(guī)建立資金池等經(jīng)營行為。嚴格落實從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺登記備案制度，保障房源信息真實性，推動住房租賃合同即時網(wǎng)簽備案。加快實現(xiàn)全省數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，部門數(shù)據(jù)共享應(yīng)用，擴大平臺的市場覆蓋面，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員、租賃房源和租金進行數(shù)字化監(jiān)管。實施保障（一）強化綜合決策加快建立和完善省、市、縣三級城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃體系，將城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo)任務(wù)納入地方經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用。以專業(yè)咨詢支撐科學(xué)決策，充分發(fā)揮專業(yè)委員會、高校、科研院所等智庫的作用。加強政策制定和規(guī)劃編制的前期調(diào)研，落實重大事項的公示和聽證制度，加強可行性論證和風(fēng)險評估。把專家論證、公眾參與、風(fēng)險評估、合法性審查、集體討論決定確定為重大行政決策法定程序，確保決策制度科學(xué)、程序正當(dāng)、過程公開、責(zé)任明確。（二）落實政策支持積極構(gòu)建有利于城鎮(zhèn)住房發(fā)展的制度體系，細化完善配套政策措施，形成統(tǒng)籌推進的政策合力和疊加效應(yīng)。圍繞城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、住房租賃發(fā)展、綠色建筑發(fā)展等重要工作，強化用地保障和存量資源利用，推動財稅引導(dǎo)支持政策落地，提升金融機構(gòu)服務(wù)質(zhì)效。各市、縣（市）要根據(jù)實際情況做好資金的統(tǒng)籌調(diào)度，與省級財政資金形成合力，推動城鎮(zhèn)住房發(fā)展，促進規(guī)劃目標(biāo)實現(xiàn)。（三）完善監(jiān)督評估切實加強規(guī)劃實施的跟蹤分析，全面掌握實施進展，及時化解重大共性問題。建立健全年度評估、中期評估與總結(jié)評估相銜接、定量評估與定性評估相配套、部門自我評估與第三方評估相結(jié)合的規(guī)劃評估體系，提高規(guī)劃評估的客觀公正性。（四）注重宣傳引導(dǎo)廣泛動員社會各方面積極支持、主動參與、形成合力。創(chuàng)新和豐富宣傳形式，及時總結(jié)和宣傳可復(fù)制可推廣的成功經(jīng)驗，營造規(guī)劃實施的良好氛圍。準(zhǔn)確傳遞規(guī)劃目標(biāo)和政策導(dǎo)向，提高人民群眾對城鎮(zhèn)住房發(fā)展的認識，合理引導(dǎo)預(yù)期。重大工程（一）城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工程棚戶區(qū)改造是城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的重要內(nèi)容，也是穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促和諧的重要途徑。全省各地要結(jié)合財力情況，摸清剩余棚戶區(qū)數(shù)量，做好項目儲備和年度任務(wù)安排，堅決防止以棚戶區(qū)改造的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)。十四五時期，全省計劃改造棚戶區(qū)60萬套（戶），完成投資3000億元，幫助180余萬居民實現(xiàn)出棚進樓。（二）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不僅是民生工程，也是發(fā)展工程，更是培育國內(nèi)市場拓展內(nèi)需的重要抓手，是一舉多得之舉。十四五時期，全省將全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2021年，完成1000個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；到2022年，基本形成老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制，市場化、專業(yè)化、智慧化物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面不斷擴大；五年計劃改造5000個老舊小區(qū)，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。（三）新建住宅品質(zhì)提升工程鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備，加快建筑工業(yè)化升級和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，不斷提升住房品質(zhì)和宜居性能。采用裝配式建造方式，提高施工精細化水平；大力推動綠色住區(qū)、綠色住宅建設(shè)，新建居住建筑全面按照75%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，綠色建材應(yīng)用比例達到60%以上；推廣成品住房和裝配化裝修，裝配化裝修建筑面積占同期全裝修建筑面積比達30%。推動充電設(shè)施所需管線敷設(shè)至每一停車位，并實施有序充電，解決社區(qū)充電難問題。充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，加快發(fā)展數(shù)字家庭。落實住宅項目建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任，實施住宅工程質(zhì)量保險制度，鼓勵推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險。持續(xù)開展建筑施工安全生產(chǎn)專項整治，大力推進智慧工地建設(shè)，推動在建工程項目統(tǒng)一納入信息化監(jiān)管，提高建筑施工安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、規(guī)范化水平。將住宅綠色性能和全裝修質(zhì)量相關(guān)指標(biāo)納入商品房買賣合同、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，推行住宅數(shù)字化交付和住宅使用說明書電子化。以住宅性能評價為基礎(chǔ)，研究建立住宅品質(zhì)評價體系，開展高品質(zhì)住宅評價，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升和高質(zhì)量發(fā)展。（四）居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展工程補齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板，推進無障礙設(shè)施改造，提升無障礙環(huán)境建設(shè)水平，合理增補各類適應(yīng)老年人居家養(yǎng)老生活需求的家政、助餐、醫(yī)療和文化體育服務(wù)。推動和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)模式，豐富居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，積極推進智慧居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，切實增加居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)有效供給。積極引導(dǎo)市場化運作的老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。鼓勵新建住區(qū)中配建老