分行業(yè)納稅輔導(dǎo)辦法

分行業(yè)納稅輔導(dǎo)手冊(cè)

（房地產(chǎn)業(yè)）（2009.5.20）

輔導(dǎo)提綱目錄

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策等方面內(nèi)容

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票治理方面內(nèi)容

第三節(jié)納稅服務(wù)方面內(nèi)容

房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查方面內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策等方面內(nèi)容

第一部分房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策

一、征稅范圍

（一）差不多規(guī)定

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅范圍包括銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)售其他土地附著物。

建筑物、構(gòu)筑物是指通過(guò)建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品。包括：

（1）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)、學(xué)校、商業(yè)用房等；

（2）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫(kù)、井等；

（3）設(shè)備安裝工程（不包括機(jī)械設(shè)備本身）：支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。

其他土地附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，如樹(shù)木、莊稼、花草等。

（二）專(zhuān)門(mén)規(guī)定

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

1、單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；

2、單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱(chēng)自建）建筑物后銷(xiāo)售，其所發(fā)生的自建行為；

3、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

條例第一條所稱(chēng)提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱(chēng)應(yīng)稅行為）。但單位或者個(gè)體工商戶(hù)聘用的職員為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。

前款所稱(chēng)有償，是指取得貨幣、物資或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

二、納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人

（一）納稅義務(wù)人：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。

1、除《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則細(xì)則第十一條（單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱(chēng)承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱(chēng)發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。）和第十二條（中央鐵路運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的納稅人為鐵道部，合資鐵路運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的納稅人為合資鐵路公司，地點(diǎn)鐵路運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的納稅人為地點(diǎn)鐵路治理機(jī)構(gòu)，基建臨管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的納稅人為基建臨管線(xiàn)治理機(jī)構(gòu)。）的規(guī)定外，負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、物資或者其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。

2、個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人。

（二）扣繳義務(wù)人

1、中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買(mǎi)方為扣繳義務(wù)人。

2、國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。

三、營(yíng)業(yè)額

（一）差不多規(guī)定

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：1、由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（與企業(yè)所得稅差不多相似）

（二）專(zhuān)門(mén)規(guī)定

1、納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)發(fā)生退款，納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。

2、納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，假如將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；假如將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。

3、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，以及將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

（1）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（2）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（3）按下列公式核定：

營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

4、納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算營(yíng)業(yè)額的，其營(yíng)業(yè)額的人民幣折合率能夠選擇營(yíng)業(yè)額發(fā)生的當(dāng)天或者當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價(jià)。納稅人應(yīng)當(dāng)在事先確定采納何種折合率，確定后1年內(nèi)不得變更。

四、稅率

房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5％。

五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻

（一）差不多規(guī)定

房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

（二）專(zhuān)門(mén)規(guī)定

細(xì)則第二十五條

1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱(chēng)將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

4、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱(chēng)自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為銷(xiāo)售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻。

六、納稅地點(diǎn)

1、納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2、納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

3、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。

4、納稅人應(yīng)當(dāng)向土地或者不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而自應(yīng)當(dāng)申報(bào)納稅之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。

七、減免稅

1、1994年1月1日起，對(duì)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的免征營(yíng)業(yè)稅。農(nóng)業(yè)，包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。

2、對(duì)農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)將土地承包（出租）給個(gè)人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金），可比照財(cái)稅字［1994］002號(hào)文件的規(guī)定，免征營(yíng)業(yè)稅。

3、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)新住房后，一年內(nèi)（即2009年12月31日前）出售原自用同時(shí)是家庭唯一生活住房的，若售房金額小于或等于購(gòu)房金額的，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加；若售房金額大于購(gòu)房金額的，按照售房金額與購(gòu)房金額的差額征收營(yíng)業(yè)稅及附加。一年內(nèi)的起始時(shí)刻，以購(gòu)房取得房地產(chǎn)權(quán)證的時(shí)刻為起點(diǎn)，以售房時(shí)簽訂售房合同并開(kāi)具發(fā)票的時(shí)刻為終點(diǎn)。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用同時(shí)是家庭唯一生活住房，一年內(nèi)又購(gòu)買(mǎi)住房改善居住條件的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的商品住房和二手住房對(duì)外銷(xiāo)售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加。

4、銷(xiāo)售房改房

為了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

八、納稅期限

房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個(gè)月為一個(gè)納稅期，自期滿(mǎn)之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅。

第二部分房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的有關(guān)規(guī)定

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)

1、差不多規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行治理。

2、具體規(guī)定：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入（能夠作為計(jì)算廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除的計(jì)算基數(shù)）的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（1）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提早付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取托付方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式托付銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

②采取視同買(mǎi)斷方式托付銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，假如銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；假如屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

③采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式托付銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，假如銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；假如銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

④采取包銷(xiāo)方式托付銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可依照包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)依照包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)（作為廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)）：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。）

4、企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地點(diǎn)稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和打算單列市人民政府所在地都市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％；

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；

（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%；

青島市為15%

5、企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按可能計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出可能毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將事實(shí)上際毛利額與其對(duì)應(yīng)的可能毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與可能毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

6、企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

7、關(guān)于已完工產(chǎn)品的界定：

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建筑、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為差不多完工：

（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)治理部門(mén)備案。

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

8、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本方法第九條規(guī)定的方法進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

（一）差不多規(guī)定：

1、企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

2、企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。

4、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本

5、企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

6、企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

（二）專(zhuān)門(mén)規(guī)定：

1、企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建筑的會(huì)所、物業(yè)治理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地點(diǎn)政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建筑費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地點(diǎn)政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建筑固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建筑開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

2、企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建筑的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)治理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)治理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建筑成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

3、企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

4、企業(yè)托付境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)托付銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

5、企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）企業(yè)為建筑開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

（2）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，能夠在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

6、企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

7、企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

8、企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，事實(shí)上際使用時(shí)刻累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

（三）計(jì)稅成本的核算

1、計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建筑開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。（與會(huì)計(jì)核算上的會(huì)計(jì)成本因會(huì)計(jì)制度與稅收制度的不同可能存在差異）

2、成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建筑過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

（1）可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。

（2）分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)刻相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（3）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，能夠作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（4）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分不作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（5）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建筑成本出現(xiàn)較大差異的，要分不作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（6）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分不劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容：

（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要緊包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建筑支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（2）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。要緊包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，要緊包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地點(diǎn)政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和治理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。要緊包括治理人職員資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、工程治理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建筑費(fèi)等。

4、企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序：

（1）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)刻區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（2）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（3）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待事實(shí)上際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。

（4）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待事實(shí)上際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。

（5）對(duì)本期未完工和尚未建筑的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分不建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

5、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)量與核算的分配方法：

企業(yè)開(kāi)發(fā)、建筑的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（1）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（2）建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

①一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

②分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地打算建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（3）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（4）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

6、相關(guān)具體成本的分配方法：

（1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。假如確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。

（2）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

（4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

7、企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（1）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

①換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建筑的，同意投資的企業(yè)在同意土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

②換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建筑的，同意投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（2）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，同意投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

8、能夠預(yù)提的費(fèi)用（3項(xiàng)）：

除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額能夠預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

（2）公共配套設(shè)施尚未建筑或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建筑費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建筑且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建筑的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用能夠按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)治理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。

9、企業(yè)單獨(dú)建筑的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

10、計(jì)稅成本發(fā)生的合法憑據(jù)及扣除的期限規(guī)定：

（1）企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)事實(shí)上際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本（限于在年度匯繳期結(jié)束前即5月底前取得？）。

（2）計(jì)稅成本核算的終止日開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收治理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

（四）特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

1、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目差不多結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（2）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

①企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因同意投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

②投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

2、企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

（五）國(guó)稅發(fā){2009}31號(hào)文件執(zhí)行日期：

上述規(guī)定自2008年1月1日起執(zhí)行。

第三部分房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收益的單位和個(gè)人征收的一種稅，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是土地增值稅要緊的納稅主體。

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額（即增值額），對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，涉及成本確定或其他緣故而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，能夠預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，因此依照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條精神，目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要緊采取預(yù)征方式征收土地增值稅。

[預(yù)征對(duì)象]：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的單位。

[預(yù)征范圍]:簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的項(xiàng)目。

[預(yù)征率]：1%

[稅款計(jì)算]:以該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入(含預(yù)收款)乘以預(yù)征率計(jì)算征收。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

（一）收入金額：

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

關(guān)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中且向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計(jì)百分之二十扣除的基數(shù)；如代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不計(jì)入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，以及視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)清算項(xiàng)目當(dāng)月或最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售的平均價(jià)格確定。

（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售的平均價(jià)格確定。

（3）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。

（二）收入確認(rèn)時(shí)刻：

按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)刻是指：

1、所銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，已收訖全部?jī)r(jià)款或者取得索取全部?jī)r(jià)款的憑據(jù)；

2、對(duì)視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

3、國(guó)家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。

（三）視同銷(xiāo)售情況：

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移（開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不管其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書(shū)、裁定書(shū)等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。）時(shí)按規(guī)定應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷(xiāo)售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

（四）不確認(rèn)收入情況：

開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時(shí)不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時(shí)按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費(fèi)用，不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

“自用或用于出租”是指同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：

1、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；

2、從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上（含一年）的。

開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，出售時(shí)依法不列入國(guó)家規(guī)定的清算范圍，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅收規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

（五）外幣收入折合人民幣的問(wèn)題

關(guān)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。關(guān)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。

二、扣除項(xiàng)目金額

差不多規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額包括：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（注：開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)。））

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)），包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、治理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，其財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，同意據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條1、2項(xiàng)（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條1、2項(xiàng)（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。

（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)為建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本并予以扣除；屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。

關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問(wèn)題

(1)利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不同意扣除；

(2)關(guān)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不同意扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；備注：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前或完工后繳納的清算項(xiàng)目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計(jì)入治理費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。（2）細(xì)則中規(guī)定同意扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入治理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)同意扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。（3）關(guān)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

5、加計(jì)扣除，即按本條1、2項(xiàng)（取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之二十。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照規(guī)定的科目進(jìn)行成本歸集和核算，區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（三）除另有規(guī)定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證和資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照青島市建設(shè)工程造價(jià)治理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，以及政府有關(guān)部門(mén)公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

（五）除另有規(guī)定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用按規(guī)定不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中。即實(shí)際發(fā)生原則。

專(zhuān)門(mén)規(guī)定：

（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，1、未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只同意扣除：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；

2、對(duì)進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)、不建筑房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計(jì)算其增值額時(shí)，同意扣除（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）開(kāi)發(fā)土地的成本（3）規(guī)定的費(fèi)用（4）加計(jì)開(kāi)發(fā)土地成本的百分之二十（5）以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)取得未竣工房地產(chǎn)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開(kāi)發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只同意扣除1、取得房地產(chǎn)所支付的金額2、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既包括一般住房又包括非一般住房的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分不計(jì)算增值額，按一般住房和非一般住房的增值率分不計(jì)算土地增值稅稅額。關(guān)于未分不核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按一般住房和非一般住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。

（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其共有的成本費(fèi)用，以及分期分批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有的公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用，應(yīng)按多個(gè)或分期分批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積比例分?jǐn)?，確定屬于清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。

（五）關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等緣故，從政府部門(mén)取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（六）公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費(fèi)用可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額：

1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；

2、建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的；

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓并計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。

（七）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未全部銷(xiāo)售完畢、按照規(guī)定進(jìn)行清算的，其扣除項(xiàng)目金額按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例確定。

（八）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按：1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用3、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不同意扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

三、土地增值稅額的計(jì)算

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

四、清算實(shí)施

（一）清算條件

1、符合下列情形之一的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅稅款清算：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠通知開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)土地增值稅稅款清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過(guò)百分之八十五，但剩余的可售建筑面積差不多出租或自用的；

（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

（二）清算時(shí)刻

1、符合清算條件第1項(xiàng)規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。

2、符合清算條件第2項(xiàng)規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時(shí)應(yīng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》之日起四十五日內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。

（三）清算報(bào)送資料

開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)送下列資料：

1、《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報(bào)表和相應(yīng)的EXCEL格式的電子報(bào)表；

2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明；

3、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

4、銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；

5、項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書(shū)）單；

6、《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；

7、無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；

8、預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；

9、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

上述第2至9項(xiàng)資料，須同時(shí)報(bào)送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)無(wú)誤后原件退回。托付稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，除本條第1項(xiàng)資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的附件，一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，不需重復(fù)報(bào)送。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗(yàn)發(fā)覺(jué)不符合規(guī)定的，可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在十個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)正，重新辦理清算申報(bào)手續(xù)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)完成清算申報(bào)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在三十日內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增值稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會(huì)審后，填寫(xiě)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)辦理補(bǔ)稅或退稅手續(xù)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：

1、已清算完畢的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；

2、納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；

3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

（四）核定征收

開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按規(guī)定實(shí)行核定征收方式：

1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2、擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的；

5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

核定土地增值稅稅額的公式如下：

應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額×核定征收率

核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。

（五）法律責(zé)任

對(duì)符合清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不進(jìn)行清算申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過(guò)程中，對(duì)通知清算申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，造成不繳或者少繳稅款的，按規(guī)定程序移交稽查部門(mén)實(shí)施稅務(wù)稽查，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

（六）其他

1、對(duì)符合通知清算規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出土地增值稅清算稅款結(jié)論前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)于次月十日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算；其中單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算公式如下：

單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額÷清算的可售建筑面積

3、稅務(wù)師事務(wù)所同意開(kāi)發(fā)企業(yè)托付進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，應(yīng)當(dāng)將《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)》復(fù)印件加蓋公章，報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過(guò)程中終止鑒證的，應(yīng)將已報(bào)送的《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)》撤回。

對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《注冊(cè)稅務(wù)師治理暫行方法》（國(guó)家稅務(wù)總局第14號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定處理。

五、減免稅規(guī)定

有下列情形之一的，免征或減征土地增值稅：

(一)納稅人建筑一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)納稅人既建一般標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分不核算增值額。不分不核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建筑的一般標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（是指因都市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。）

（三）因都市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題

（五）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

專(zhuān)門(mén)規(guī)定：財(cái)稅[2006]21號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》第五條“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，凡所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建筑的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，不適用免稅規(guī)定，應(yīng)征收土地增值稅。

（六）關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題

關(guān)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（七）關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

（八）以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍

細(xì)則所稱(chēng)的“贈(zèng)與”是指如下情況：

1、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

2、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青青年進(jìn)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

（九）關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題

對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，能夠免征土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用同意在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不同意在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

六、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

七、納稅期限

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。青島市統(tǒng)一規(guī)定納稅期限房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個(gè)月為一個(gè)納稅期，自期滿(mǎn)之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅。

八、納稅地點(diǎn)

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。所稱(chēng)的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分不申報(bào)納稅。

第四部分房地產(chǎn)企業(yè)繳納其他地點(diǎn)各稅相關(guān)政策

一、房產(chǎn)稅

〔關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題〕國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文明確，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

[納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻]

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建筑的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

2、購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

3、購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

4、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納房產(chǎn)稅。

5、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。

6、納稅人托付施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。

7、銀行與貸款單位簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、法院調(diào)解或法院判決取得抵債房屋，事實(shí)上質(zhì)是購(gòu)置房屋，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）第二條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定，分類(lèi)確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻。即：1、購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2、購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

[征收方式及計(jì)稅依據(jù)]

房產(chǎn)稅分從價(jià)征收和從租征收，從價(jià)征收是指對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋以房產(chǎn)計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)；從租征收是指對(duì)出租的房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。不同征收方式下計(jì)稅依據(jù)的確定：

（一）從價(jià)征收

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理，應(yīng)重新予以評(píng)估。

凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在帳簿中記載有房屋原價(jià)的，即應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例（我省為30%）后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。

國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：

1、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，不管在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

2、關(guān)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

（二）從租征收

房產(chǎn)的租金收入，是以房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的酬勞，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

（三）投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的確定

關(guān)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，應(yīng)依照投資聯(lián)營(yíng)的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)不對(duì)待。關(guān)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；關(guān)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，因此應(yīng)依照條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

（四）特定政策

經(jīng)營(yíng)商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在商品房未出售前用作出租的，從租繳納房產(chǎn)稅；改作自用的，按地稅部門(mén)核定的價(jià)格從價(jià)繳納房產(chǎn)稅。[經(jīng)營(yíng)商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,對(duì)其自用部分,由其主管地稅機(jī)關(guān)按其商品房售價(jià)核定房產(chǎn)原值從價(jià)繳納房產(chǎn)稅]

[稅率及稅款計(jì)算]

房產(chǎn)稅稅負(fù)表

從租

從價(jià)

實(shí)際取得租金

房產(chǎn)帳面價(jià)值(扣除30%)

12%

1.2%

應(yīng)納房產(chǎn)稅=計(jì)稅依據(jù)*適用稅率=租金收入*12%

應(yīng)納房產(chǎn)稅=計(jì)稅依據(jù)*適用稅率=房產(chǎn)原值*1.2%=房產(chǎn)原值Χ（1―30%）*1.2%

[減免稅]

1、經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

2、房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。

3、作營(yíng)業(yè)用的地下人防設(shè)施暫不征收房產(chǎn)稅。

4、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建筑依舊由基建單位出資建筑交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。然而，假如在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

[納稅期限]

青島市統(tǒng)一規(guī)定為：房產(chǎn)治理部門(mén)按月申報(bào)繳納；企業(yè)和其他單位按季申報(bào)繳納；個(gè)人按半年申報(bào)繳納。申報(bào)納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。

[納稅地點(diǎn)]

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納，房產(chǎn)不在同一地點(diǎn)的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分不向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

二、土地使用稅

[征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)]

1、依照城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，凡在都市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是屬于國(guó)家所有的土地，依舊集體所有的土地，差不多上城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象。

2、城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

3、納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑,對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征土地使用稅.

4、青島市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)一規(guī)定：青地稅一函〔2005〕26號(hào)《于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)期間土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》：

關(guān)于稅款計(jì)算起止時(shí)刻問(wèn)題

（1）稅款計(jì)算開(kāi)始時(shí)刻：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

（2）稅款計(jì)算結(jié)束時(shí)刻：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票當(dāng)月為商品房售出，所占土地不再繳納土地使用稅。具體是指用已售出的商品房的建筑面積占可銷(xiāo)售建筑面積的比例換算已售出的商品房所占的土地面積，據(jù)以扣除。

關(guān)于計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題

以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。具體以國(guó)土資源局頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》上記載的土地面積為準(zhǔn)，尚未核發(fā)土地使用證書(shū)的，暫由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)。

關(guān)于季度應(yīng)納稅額的計(jì)算問(wèn)題

每季應(yīng)納土地使用稅稅額=土地面積×（未售商品房的建筑面積/可銷(xiāo)售建筑面積）×單位稅額/4。

[納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻]

1、購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建筑的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)

5、征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；

6、征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

[納稅期限]

青島市統(tǒng)一規(guī)定為：房產(chǎn)治理部門(mén)按月申報(bào)繳納；企業(yè)和其他單位按季申報(bào)繳納；個(gè)人按半年申報(bào)繳納。申報(bào)納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。

[納稅地點(diǎn)]

土地使用稅由納稅人向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。土地不在同一地點(diǎn)的納稅人，應(yīng)按土地所在地分不向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

[單位稅額]：自2007年1月1日起，膠州市區(qū)域內(nèi)的土地分為一、二、三等，分不適用3、2、1元的稅額標(biāo)準(zhǔn)；稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，市區(qū)（即五個(gè)街道辦事處行政區(qū)域內(nèi)）土地的稅額標(biāo)準(zhǔn)提高到6元/平方米（即一等地），建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地的稅額標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一調(diào)整為2.4元/平方米。同時(shí)，按規(guī)定對(duì)外資企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、印花稅

[征稅范圍]

印花稅暫行條例中列舉的征收，沒(méi)有列舉的不征稅。分為五大類(lèi)，即經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他憑證。

印

花

稅

稅

目

稅

率

表

稅目

征稅范圍

計(jì)稅依據(jù)

稅率

納稅義務(wù)人

購(gòu)銷(xiāo)合同

包括供應(yīng)、預(yù)購(gòu)、采購(gòu)、購(gòu)銷(xiāo)結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同

按購(gòu)銷(xiāo)金額

萬(wàn)分之三

立合同人

建筑安裝工程承包合同、

包括建筑安裝工程承包合同（省局魯?shù)囟惡痆2008]126號(hào)關(guān)于明確土地使用稅和印花稅若干政策問(wèn)題的通知規(guī)定；裝飾裝修按此稅目征收）

按承包金額

萬(wàn)分之三

立合同人

借款合同

銀行及其它金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同

按借款金額

萬(wàn)分之零點(diǎn)五

立合同人

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)

包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷(xiāo)售合同

按所載金額

萬(wàn)分之五

立據(jù)人

加工承攬合同

包括加工、定做、修繕、修理、印刷廣告、測(cè)繪、測(cè)試等合同

按加工或承攬收入金額

萬(wàn)分之五

立合同人

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同

包括勘察、設(shè)計(jì)合同

按收取的費(fèi)用金額

萬(wàn)分之五

立合同人

財(cái)產(chǎn)租賃合同

包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同

按租賃金額

千分之一

立合同人

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同

包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同

按收取的保險(xiǎn)費(fèi)收入金額

千分之一

立合同人

物資運(yùn)輸合同

包括民用航空運(yùn)輸、鐵路運(yùn)輸、海上運(yùn)輸、內(nèi)河運(yùn)輸、公路運(yùn)輸和聯(lián)運(yùn)合同

按運(yùn)輸收取的費(fèi)用金額

萬(wàn)分之五

立合同人

倉(cāng)儲(chǔ)保管合同

包括倉(cāng)儲(chǔ)、保管合同

按倉(cāng)儲(chǔ)收取的保管費(fèi)用金額

千分之一

立合同人

技術(shù)合同

包括技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢(xún)、服務(wù)等合同

按所載金額

萬(wàn)分之三

立合同人

權(quán)利許可證照

包括政府部門(mén)發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專(zhuān)利證

按件貼花

每件5元

領(lǐng)受人

營(yíng)業(yè)帳?。ㄉa(chǎn)經(jīng)營(yíng)用帳?。?/p>

記載資金的帳薄

按實(shí)收資本和資本公積

萬(wàn)分之五貼花

立帳薄人

其他帳薄

按件貼花

每件5元。

[計(jì)稅依據(jù)]

一般規(guī)定：

（1）據(jù)實(shí)征收的計(jì)稅依據(jù)，按上表所示。

（2）核定征收的計(jì)稅依據(jù)

青島市局統(tǒng)一規(guī)定：印花稅核定征收的計(jì)稅依據(jù)、核定比例、適應(yīng)稅率如下表：

核定征收印花稅綜合項(xiàng)目表

應(yīng)稅憑證類(lèi)型

計(jì)稅依據(jù)

核定比例

稅率

購(gòu)銷(xiāo)合同

工業(yè)企業(yè)

銷(xiāo)售收入

100%

0.3‰

商業(yè)批發(fā)

銷(xiāo)售收入

80%

0.3‰

商業(yè)零售

銷(xiāo)售收入

30%

0.3‰

外貿(mào)企業(yè)

銷(xiāo)售收入

120%

0.3‰

加工承攬合同

加工承攬收入

80%

0.5‰

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同

收入

100%

0.5‰

建筑安裝工程承包合同

工程結(jié)算收入

100%

0.3‰

財(cái)產(chǎn)租賃合同

租賃收入

100%

1‰

物資運(yùn)輸合同

物資運(yùn)輸收入

100%

0.5‰

倉(cāng)儲(chǔ)保管合同

倉(cāng)儲(chǔ)保管收入

100%

1‰

借款合同

借款金額

100%

0.05‰

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同

保費(fèi)金額

100%

1‰

技術(shù)合同

收入

100%

0.3‰

注：當(dāng)期應(yīng)繳印花稅＝計(jì)稅依據(jù)×核定比例×稅率

專(zhuān)門(mén)規(guī)定：

（1）已貼花的憑證，修改后所載金額有增加的，其增加部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)貼印花稅票。

（2）按金額比例貼花的應(yīng)稅憑證，未標(biāo)明金額的，應(yīng)按照憑證所載數(shù)量及國(guó)家牌價(jià)計(jì)算金額；沒(méi)有國(guó)家牌價(jià)的，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算金額，然后按規(guī)定稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（3）有些合同在簽訂時(shí)無(wú)法確定計(jì)稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷(xiāo)售收入的一定比例收取或是按實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分成的；財(cái)產(chǎn)租賃合同，只是規(guī)定了月(天)租金標(biāo)準(zhǔn)而卻無(wú)租賃期限的。對(duì)這類(lèi)合同，可在簽訂時(shí)先按定額5元貼花，以后結(jié)算時(shí)再按實(shí)際金額計(jì)稅，補(bǔ)貼印花。

[納稅義務(wù)時(shí)刻]

1、采取“三自”方法繳納印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻是：在合同的簽定時(shí)、書(shū)據(jù)的立據(jù)時(shí)、帳簿的啟用時(shí)、證照的領(lǐng)受時(shí)貼花。

2、采取匯總方法繳納印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)刻是：次月的15日前到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。

3、采取核定計(jì)稅依據(jù)繳納印花稅的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為是：

實(shí)行印花稅核定征收的納稅人，納稅期限為一個(gè)月，納稅人應(yīng)在次月15日前到主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納印花稅。稅額較小的，經(jīng)主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，可將納稅期限延長(zhǎng)至一個(gè)季度或半年。

4、在國(guó)外簽定的合同，于帶回同內(nèi)時(shí)繳納。

[納稅期限]

印花稅按月、季或半年繳納的，申報(bào)納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。

[專(zhuān)門(mén)規(guī)定]

1、凡多貼印花稅票者，不得申請(qǐng)退稅或者抵用。

2、按條例規(guī)定，合同簽定時(shí)即應(yīng)貼花，履行完稅手續(xù)。因此，不論合同是否兌現(xiàn)，都一律按照規(guī)定貼花。

[納稅地點(diǎn)]

印花稅一般實(shí)行就地納稅。

四、車(chē)船稅

自2007年1月1日起在全國(guó)統(tǒng)一征收車(chē)船稅。

[征稅對(duì)象]

車(chē)船稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)?shù)焦病⒔煌?、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、軍事等治理部門(mén)辦理登記的車(chē)輛、船舶，依照其種類(lèi)，按照規(guī)定的計(jì)稅單位和年稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

應(yīng)當(dāng)繳納車(chē)船稅的車(chē)輛包括：載客汽車(chē)、載貨汽車(chē)、摩托車(chē)、三輪汽車(chē)、低速貨車(chē)、專(zhuān)項(xiàng)作業(yè)車(chē)、輪式專(zhuān)用機(jī)械車(chē)等。

[納稅人]

車(chē)船稅由車(chē)船的所有人或者治理人繳納。車(chē)船稅所有人或治理人未繳納車(chē)船稅的，使用人應(yīng)當(dāng)代為繳納。

[扣繳義務(wù)人]

從事機(jī)動(dòng)車(chē)交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)交強(qiáng)險(xiǎn)）業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為車(chē)船稅的扣繳義務(wù)人，在銷(xiāo)售機(jī)動(dòng)車(chē)交強(qiáng)險(xiǎn)時(shí)代收代繳車(chē)船稅。

[納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻]

車(chē)船稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻，為車(chē)船治理部門(mén)核發(fā)的車(chē)船登記證書(shū)或者行駛證書(shū)所記載日期的當(dāng)月。納稅人未按照規(guī)定到車(chē)船治理部門(mén)辦理應(yīng)稅車(chē)船登記手續(xù)的，以車(chē)船購(gòu)置發(fā)票所載開(kāi)具時(shí)刻的當(dāng)月作為車(chē)船稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻。對(duì)未辦理車(chē)船登記手續(xù)且無(wú)法提供車(chē)船購(gòu)置發(fā)票的，由主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻。

對(duì)屬于投?！敖粡?qiáng)險(xiǎn)”的車(chē)輛，投保人應(yīng)在購(gòu)買(mǎi)“交強(qiáng)險(xiǎn)”時(shí)繳納車(chē)船稅；對(duì)不需要投?！敖粡?qiáng)險(xiǎn)”，但屬于車(chē)船稅征稅范圍，并在車(chē)船治理部門(mén)登記的車(chē)船，由納稅人到機(jī)構(gòu)所在地的地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納車(chē)船稅。

青島市車(chē)輛稅額統(tǒng)一按照《山東省車(chē)船稅車(chē)輛稅目稅額表》執(zhí)行

稅目

計(jì)稅單位

年稅額

備注

載客汽車(chē)

每輛

大型

600元

乘坐人數(shù)大于或等于20人的汽車(chē)（包括電車(chē)）

中型

480元

乘坐人數(shù)大于9人且小于20人的汽車(chē)

小型

420元

乘坐人數(shù)小于或等于9人的汽車(chē)

微型

240元

發(fā)動(dòng)機(jī)氣缸總排氣量小于或者等于1升的載客汽車(chē)

載貨汽車(chē)

按自重每噸

96元

包括半掛牽引車(chē)、掛車(chē)

三輪汽車(chē)

低速貨車(chē)

按自重每噸

60元

自重為機(jī)動(dòng)車(chē)的整備質(zhì)量，以車(chē)船治理部門(mén)核發(fā)的

車(chē)船登記證書(shū)或行駛證書(shū)相應(yīng)項(xiàng)目所載數(shù)額為準(zhǔn)。

摩托車(chē)

每輛

60元

專(zhuān)項(xiàng)作業(yè)車(chē)、輪式專(zhuān)用機(jī)械車(chē)

按自重每噸

96元

專(zhuān)項(xiàng)作業(yè)車(chē)是指裝置有專(zhuān)用設(shè)備或器具，用于專(zhuān)項(xiàng)作業(yè)的汽車(chē)。輪式專(zhuān)用機(jī)械車(chē)是指具有裝卸、挖掘、平坦設(shè)備的輪式自行機(jī)械。

車(chē)船稅船舶稅目稅額表

計(jì)稅單位

年稅額(每噸)

備注

凈噸位小于或者等于200噸

3元

拖船是指專(zhuān)門(mén)用于拖(推)動(dòng)運(yùn)輸船舶的專(zhuān)業(yè)作業(yè)船舶。

拖船按照發(fā)動(dòng)機(jī)功率每2馬力折合凈噸位1噸計(jì)算征收。

拖船和非機(jī)動(dòng)駁船分不按船舶稅額的50%計(jì)算。

凈噸位201噸至2000噸

4元

凈噸位2001噸至10000噸

5元

凈噸位10001噸及其以上

6元

備注：1、上述所涉及的核定載客人數(shù)、自重、凈噸位、馬力等計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，以車(chē)船治理部門(mén)核發(fā)的車(chē)船登記證書(shū)或者行駛證書(shū)相應(yīng)項(xiàng)目所載數(shù)額為準(zhǔn)。納稅人未按照規(guī)定到車(chē)船治理部門(mén)辦理登記手續(xù)的，上述計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)以車(chē)船出廠合格證明或者進(jìn)口憑證相應(yīng)項(xiàng)目所載數(shù)額為準(zhǔn)；不能提供車(chē)船出廠合格證明或者進(jìn)口憑證的，由主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照車(chē)船自身狀況并參照同類(lèi)車(chē)船核定。

2、車(chē)輛自重尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）的，按照0.5噸計(jì)算；超過(guò)0.5噸的，按照1噸計(jì)算。船舶凈噸位尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）的不予計(jì)算，超過(guò)0.5噸的按照1噸計(jì)算。1噸以下的小型車(chē)船，一律按照1噸計(jì)算。

3、所稱(chēng)的自重，是指機(jī)動(dòng)車(chē)的整備質(zhì)量。

4、納稅人差不多完稅或者差不多按照規(guī)定辦理車(chē)船稅免稅手續(xù)的，在購(gòu)買(mǎi)機(jī)動(dòng)車(chē)交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)時(shí)憑相關(guān)證明不再繳納車(chē)船稅。

應(yīng)稅車(chē)船未參加機(jī)動(dòng)車(chē)交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行申報(bào)納稅。

[應(yīng)納稅額]

購(gòu)置的新車(chē)船，購(gòu)置當(dāng)年的應(yīng)納稅額自納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月起按月計(jì)算。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=(年應(yīng)納稅額/12)*應(yīng)納稅月份數(shù)

在一個(gè)納稅年度內(nèi)，已完稅的車(chē)船被盜搶、報(bào)廢、滅失的，納稅人能夠憑有關(guān)治理機(jī)關(guān)出具的證明和完稅證明，向納稅所在地的主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還自被盜搶、報(bào)廢、滅失月份起至該納稅年度終了期間的稅款。

已辦理退稅的被盜搶車(chē)船，失而復(fù)得的，納稅人應(yīng)當(dāng)從公安機(jī)關(guān)出具相關(guān)證明的當(dāng)月起計(jì)算繳納車(chē)船稅。

[納稅地點(diǎn)]

車(chē)船稅的納稅地點(diǎn)為納稅人所在地。納稅人所在地是指單位（組織）的機(jī)構(gòu)所在地或者個(gè)人的住宅所在地。

由扣繳義務(wù)人代收代繳機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)船稅的，納稅地點(diǎn)為扣繳義務(wù)人所在地。

車(chē)船稅的征收治理由納稅人所在地的地點(diǎn)稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)?？劾U義務(wù)人代收代繳車(chē)船稅的征收治理，由扣繳義務(wù)人所在地地點(diǎn)稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)?？劾U義務(wù)人所在地的地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)是指扣繳義務(wù)人（保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)）繳納營(yíng)業(yè)稅的主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)。代收代繳車(chē)船稅的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將其代收的車(chē)船稅向其繳納營(yíng)業(yè)稅的主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)解繳。

[納稅期限]

車(chē)船稅按納稅年度申報(bào)繳納。具體申報(bào)納稅期限由縣地點(diǎn)稅務(wù)部門(mén)確定，報(bào)設(shè)區(qū)的市地點(diǎn)稅務(wù)部門(mén)備案。

由扣繳義務(wù)人代收代繳機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)船稅的，車(chē)船稅的納稅期限為納稅人購(gòu)買(mǎi)機(jī)動(dòng)車(chē)交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)的當(dāng)日。

五、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地點(diǎn)教育附加

[計(jì)稅依據(jù)及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻]

都市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分不與增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅總額的7％。

地點(diǎn)教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納“三稅”總額的1％。

教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅總額的3％。

[減免及退稅]

1、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地點(diǎn)教育附加一般不應(yīng)減免稅

對(duì)由于減免營(yíng)業(yè)稅、增值稅、消費(fèi)稅而發(fā)生退稅，同時(shí)退還已繳納的都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地點(diǎn)教育附加。

[納稅期限]

都市維護(hù)建設(shè)稅及附加按月申報(bào)，申報(bào)納稅期限為月份終了后15日內(nèi)。

第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票治理方面內(nèi)容

一、關(guān)于發(fā)票領(lǐng)購(gòu)方面。

1、納稅人首次申請(qǐng)發(fā)票需攜帶以下資料：《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》、《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)申請(qǐng)表》、稅務(wù)登記證副本、發(fā)票專(zhuān)用章或財(cái)務(wù)專(zhuān)用章、經(jīng)辦人的身份證件等。具體的辦理流程是：納稅服務(wù)中心受理——轉(zhuǎn)稅收治理員實(shí)地勘察審核——上報(bào)征管科審批——轉(zhuǎn)納稅服務(wù)中心發(fā)售

對(duì)以后申請(qǐng)發(fā)票需攜帶以下資料：《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》、《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)申請(qǐng)表》