面積新規(guī)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)解析（浙江）學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件

浙江省面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)新規(guī)解析2012.10浙江省已出臺(tái)《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱新規(guī)）。新規(guī)作為浙江省建筑工程竣工聯(lián)測(cè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，于2018年7月1日起實(shí)施，2018年7月1日后出讓（或者劃撥）的國(guó)有建設(shè)用地上的建筑工程項(xiàng)目均按該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。那么新規(guī)對(duì)目前的房地產(chǎn)面積測(cè)繪工作帶來(lái)什么樣的影響呢？下面通過新規(guī)與2013版《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱舊規(guī)）的對(duì)比，了解新規(guī)。一、陽(yáng)臺(tái)1、封閉不封閉陽(yáng)臺(tái)新規(guī)：住宅套內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)不論封閉與否，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施的外圍水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。舊規(guī)：全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影計(jì)算面積。未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計(jì)算。注：陽(yáng)臺(tái)無(wú)論封閉與否，按1/2計(jì)面積。一、陽(yáng)臺(tái)2、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)新規(guī)：不封閉陽(yáng)臺(tái)的頂蓋（包括上方的飄窗、設(shè)備平臺(tái)、花池和屋檐等）與其圍護(hù)設(shè)施上下不一致的，按其重疊部分水平投影面積的1/2計(jì)算面積。舊規(guī)：陽(yáng)臺(tái)的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時(shí)，按上口外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。一幢房屋中個(gè)別樓層不設(shè)陽(yáng)臺(tái)或隔層設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，形成陽(yáng)臺(tái)的上蓋距離該陽(yáng)臺(tái)內(nèi)底面高度大于或等于兩個(gè)樓層的，不計(jì)算建筑面積。注：錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)需計(jì)面積。一、陽(yáng)臺(tái)3、不計(jì)面積陽(yáng)臺(tái)新規(guī)：當(dāng)頂蓋或圍護(hù)設(shè)施進(jìn)深小于等于0.60m的不封閉陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算面積。當(dāng)套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)、飄窗）70.00㎡以下的住宅套型，不計(jì)面積的陽(yáng)臺(tái)累計(jì)水平投影面積大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，不計(jì)面積的陽(yáng)臺(tái)累計(jì)水平投影面積大于5.00㎡的，超過部分按其水平投影面積的1/2計(jì)算面積。舊規(guī)：無(wú)頂蓋、頂蓋與陽(yáng)臺(tái)非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的敞開式陽(yáng)臺(tái)，均視為無(wú)頂蓋陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算建筑面積。注：不計(jì)面積陽(yáng)臺(tái)設(shè)置了上限，超出部分按1/2計(jì)面積。一、陽(yáng)臺(tái)4、陽(yáng)臺(tái)面積上限新規(guī)：按1/2計(jì)算后的單套住宅陽(yáng)臺(tái)及飄窗總面積占該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)、飄窗）比值超過7%的，超過部分按全面積計(jì)算。舊規(guī)：無(wú)注：1/2計(jì)面積陽(yáng)臺(tái)設(shè)置了上限，超出部分按全面積計(jì)。二、飄窗1、飄窗面積計(jì)算新規(guī)：飄窗窗臺(tái)下有樓板延伸的，或窗臺(tái)板底與室內(nèi)樓板面的凈高差在0.40m以下的，或結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，或飄窗進(jìn)深在0.70m及以上的，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的計(jì)算全面積。飄窗窗臺(tái)下無(wú)樓板延伸的，且窗臺(tái)板底與室內(nèi)樓板面凈高差在0.40m以上、結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下和飄窗進(jìn)深在0.70m以下的，不計(jì)算建筑面積。舊規(guī)：當(dāng)飄窗窗臺(tái)高度小于0.30m，且飄窗凈高在2.20m以上時(shí),或飄窗外沿突出外墻面0.70m及以上的，按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。注：飄窗設(shè)置要求提高。二、飄窗2、飄窗面積上限新規(guī)：當(dāng)套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)、飄窗）70㎡以下的住宅套型，不計(jì)面積的飄窗累計(jì)水平投影面積大于3㎡的，或70㎡及以上的住宅套型，不計(jì)面積的飄窗累計(jì)水平投影面積大于5㎡的，超過部分按其水平投影面積的1/2計(jì)算面積。舊規(guī)：無(wú)注：不計(jì)面積飄窗設(shè)置了上限，超出部分按1/2計(jì)。三、花池及設(shè)備平臺(tái)1、花池新規(guī)：建筑物外墻或陽(yáng)臺(tái)外有頂蓋的花池，其底板板面與室內(nèi)地面結(jié)構(gòu)板板面或陽(yáng)臺(tái)底板板面高差在0.60m及以上的，花池不計(jì)算面積。否則，應(yīng)按其外圍水平投影面積的1/2計(jì)算面積。舊規(guī)：無(wú)注：增加了花池設(shè)置條件。當(dāng)陽(yáng)臺(tái)面積超出7%時(shí)，可以適當(dāng)做點(diǎn)花池，與底板平齊，按照一半面積計(jì)算。三、花池及設(shè)備平臺(tái)2、住宅設(shè)備平臺(tái)新規(guī)：住宅建筑中與室內(nèi)相通的有頂蓋的設(shè)備平臺(tái)，納入陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算。套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)）70㎡以下的住宅套型，其與室內(nèi)不相通的有頂蓋的室外設(shè)備平臺(tái)累計(jì)水平投影面積大于3㎡的，或70㎡及以上的住宅套型，其與室內(nèi)不相通的有頂蓋的室外設(shè)備平臺(tái)累計(jì)水平投影面積大于5㎡的，超過部分按水平投影計(jì)算全面積。舊規(guī)：無(wú)注：與室內(nèi)相通的有頂蓋的設(shè)備平臺(tái)按陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算。不計(jì)面積設(shè)備平臺(tái)設(shè)置了上限，超出部分全計(jì)。上圖所示設(shè)備平臺(tái)需按陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算三、花池及設(shè)備平臺(tái)3、公建設(shè)備平臺(tái)新規(guī)：公共建筑中與室內(nèi)不相通的有頂蓋的室外設(shè)備平臺(tái)按水平投影面積的1/2計(jì)算；與室內(nèi)相通的有頂蓋的設(shè)備平臺(tái)按水平投影計(jì)算全面積。舊規(guī)：無(wú)注：公建設(shè)備平臺(tái)需計(jì)面積。上圖所示設(shè)備平臺(tái)按全面積計(jì)四、住宅面積贈(zèng)送總結(jié)（套內(nèi)面積70㎡為分界點(diǎn)）：按照套內(nèi)面積69㎡，標(biāo)準(zhǔn)層得房率80%，建筑面積約為86㎡：陽(yáng)臺(tái)面積：69x7%=4.8㎡設(shè)備陽(yáng)臺(tái)面積：3㎡飄窗面積：3㎡贈(zèng)送面積=4.8+3+3+3=13.8㎡（最多能贈(zèng)送）贈(zèng)送比例=13.8/86=16%按照套內(nèi)面積71㎡，標(biāo)準(zhǔn)層得房率80%，建筑面積約為89㎡：陽(yáng)臺(tái)面積：71x7%=4.97㎡設(shè)備陽(yáng)臺(tái)面積：5㎡飄窗面積：5㎡贈(zèng)送面積=4.97+5+5+5=19.97㎡（最少能贈(zèng)送）贈(zèng)送比例=19.97/89=22.4%按照套內(nèi)面積90㎡，標(biāo)準(zhǔn)層得房率80%，建筑面積約為113㎡：陽(yáng)臺(tái)面積：90x7%=6.3㎡設(shè)備陽(yáng)臺(tái)面積：5㎡飄窗面積：5㎡贈(zèng)送面積=6.3+5+5+5=21.3d㎡贈(zèng)送比例=21.3/113=18.8%結(jié)論：90以上戶型更具產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力五、門斗門廊，無(wú)柱雨蓬新規(guī)：建筑物出入口的兩側(cè)有柱或墻體凸出外墻而形成的有頂蓋、不封閉的類似門斗的空間，其進(jìn)深大于0.60m的，按門斗計(jì)算面積。無(wú)柱雨篷寬度（雨蓬外緣至外墻結(jié)構(gòu)外緣的最大水平距離）大于2.10m的，應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。舊規(guī)：有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。無(wú)柱雨篷不計(jì)面積。注：新規(guī)增加了門斗門廊寬度要求，小于0.6m不計(jì)面積。同時(shí)新增了無(wú)柱雨蓬寬度要求，超出2.1m按1/2計(jì)。六、主體房屋新規(guī)：結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的應(yīng)按1/2計(jì)算面積。對(duì)于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不計(jì)算建筑面積。舊規(guī)：層高2.20m以上部分，按其水平投影計(jì)算建筑面積。層高小于2.20m的不計(jì)算建筑面積。注：新規(guī)增加層高2.2m以下空間需計(jì)面積。七、特殊層高空間新規(guī)：住宅結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上至4.20m（坡屋頂至結(jié)構(gòu)凈高4.10m）以下的,按其一層的水平投影面積計(jì)算；結(jié)構(gòu)層高在4.20m及以上至6.40m（坡屋頂至結(jié)構(gòu)凈高6.30m）以下的部位，按其水平投影面積的2倍計(jì)算；結(jié)構(gòu)層高在6.40m及以上至8.60m（住宅坡屋頂至結(jié)構(gòu)凈高8.50m）以下的，按其水平投影面積的3倍計(jì)算，依此類推每增加2.20m加計(jì)1倍建筑面積。躍層（復(fù)）式住宅及低層住宅等的通高客廳、起居廳，按上述結(jié)構(gòu)層高規(guī)定計(jì)算面積。舊規(guī)：無(wú)注：躍層產(chǎn)品客廳挑空一般層高6m，若計(jì)2倍面積，贈(zèng)送已無(wú)可能。八、共有面積分?jǐn)傂乱?guī)：房屋共用面積分?jǐn)偘吹厣?、地下區(qū)分，應(yīng)滿足下列要求：位于地上房屋的共用面積(如電梯井、樓梯、前室和外半墻等)，僅為地上服務(wù)的，由地上各基本單元分?jǐn)偅晃挥诘叵虏糠值墓灿妹娣e，為地下服務(wù)的，