-增城九州新塘項(xiàng)目前期定位報(bào)告-86PPT

九州新塘項(xiàng)目前期定位報(bào)告2019-04一座新城的榮耀！1九州新塘項(xiàng)目前期定位報(bào)告2019-041目錄第一部分：地塊初判第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷第四部分：分項(xiàng)目物業(yè)類型研究及定位方向建議2目錄第一部分：地塊初判第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目機(jī)第一部分：地塊初判3第一部分：地塊初判3新塘鎮(zhèn)位處增城南部重鎮(zhèn)——新塘項(xiàng)目位置新塘鎮(zhèn)是以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，工業(yè)總產(chǎn)值占增城市60%，從傳統(tǒng)的牛仔服裝制造行業(yè)，逐步向汽車制造等高新科技含量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；五鎮(zhèn)（原新塘、永和、仙村（除嚇崗村）、沙埔、寧西）合一后，全鎮(zhèn)總面積280平方公里，總?cè)丝?9萬(wàn)人，其中常駐戶籍人口218283人。4新塘鎮(zhèn)位處增城南部重鎮(zhèn)——新塘項(xiàng)目位置新塘鎮(zhèn)是以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主位于新塘發(fā)展新區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度高、潛力大。城市家園二期體育花園順欣廣場(chǎng)現(xiàn)代城市廣場(chǎng)新都盛世名門東方名都新康花園新塘新世界鳳凰城位處新塘新的發(fā)展區(qū)域、臨廣深公路，通達(dá)性、昭示性佳距離解放北商圈10分鐘步行距離；距離匯創(chuàng)新都會(huì)名店城5分鐘步行距離金澤花園二期本項(xiàng)目地塊項(xiàng)目位置5位于新塘發(fā)展新區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度高、潛力大。城市家園二期體育花一期用地：原為廠房、辦公樓、綠化及足球場(chǎng)占地面積：61850.6㎡建筑面積：250000㎡容積率：4.04其中：住宅、公寓建筑面積22500㎡商業(yè)面積：14500㎡辦公面積：5000㎡社區(qū)健康中心面積：5000㎡會(huì)所建筑面積：500㎡二期用地：原為廠區(qū)宿舍占地面積：29058.6㎡建筑面積：108000㎡其中：住宅建筑面積：99000㎡商業(yè)面積：9000㎡總占地面積：90909.2㎡總建筑面積：358000㎡總?cè)莘e率：3.94建筑密度：30.8%備注：本方案為2019年3月31日提供之方案（以下同）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目是中等規(guī)模的綜合型小區(qū)6一期用地：原為廠房、辦公樓、綠化及足球場(chǎng)二期用地：原為廠區(qū)宿一期用地主要是廠房、辦公樓、足球場(chǎng)西面與新塘世貿(mào)中心一路之隔，目前是爛泥路?？拷镜貕K邊緣是一系列的制衣工場(chǎng)北面圍墻與外邊平房、村屋有約7米的高差。外圍環(huán)境比較臟亂東面二期用地主要是5-8年樓齡的宿舍南面臨107國(guó)道（廣深公路），兩面主要是牛仔制衣工場(chǎng)與二期宿舍交界處有大量的廠區(qū)園林綠化西面緊靠城市家園二期在建項(xiàng)目北南西東項(xiàng)目四至項(xiàng)目外圍無(wú)景觀資源，東西道路在規(guī)劃中，南臨廣深公路，昭示性強(qiáng)、噪音大7一期用地主要是廠房、辦公樓、足球場(chǎng)西面與新塘世貿(mào)中心一路之隔園林綠化310m293m150m一期地塊原為廠區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、辦公樓，拆遷成本低,，啟動(dòng)容易；一期地塊保留原廠區(qū)“院中園”地塊（約1.5萬(wàn)㎡），具備良好的綠化環(huán)境西邊道路尚在規(guī)劃中，北面臨村屋、平房，如作臨街商業(yè)，價(jià)值較低；南面臨廣深公路，昭示性好，臨街1-3層作集中式商業(yè)，有一定機(jī)會(huì)65m218m園林綠化園林綠化園林綠化一期地塊分析一期啟動(dòng)容易，住宅部分具良好的綠化資源；商業(yè)部分受道路通達(dá)性及周邊環(huán)境影響，價(jià)值短時(shí)間內(nèi)未能實(shí)現(xiàn)8園林綠化310m293m150m一期地塊原為廠區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、辦區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯位于新塘的新興發(fā)展區(qū)昭示性明顯位于廣深公路主干道旁商業(yè)價(jià)值短期內(nèi)未能充分體現(xiàn)項(xiàng)目西面、北面外圍暫時(shí)是村屋、工廠、形成商業(yè)氛圍需要一定改造時(shí)間及成本以住宅為主的綜合物業(yè)物業(yè)類型包括住宅、辦公、商業(yè)等物業(yè)一期住宅物業(yè)啟動(dòng)相對(duì)容易主要是廠房，拆遷賠償容易處理住宅物業(yè)園林具有優(yōu)勢(shì)原來(lái)舊廠房園林綠化率高，在新規(guī)劃內(nèi)基本可以保留原花園綠化地塊初判9區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯位于新塘的新興發(fā)展區(qū)昭示性明顯位于廣深公路主干道第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析10第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析10增城經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP年均增長(zhǎng)接近14％全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP水平逐年上升，年均增長(zhǎng)接近14%2019年，增城人均GDP達(dá)31202元，折合3880美元。數(shù)據(jù)來(lái)源：《增城年鑒》、各年政府工作報(bào)告增城宏觀經(jīng)濟(jì)11增城經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP年均增長(zhǎng)接近14％全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情按照世界銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論判斷，增城2019年人均GDP達(dá)3880美元，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于平穩(wěn)發(fā)展階段。根據(jù)庫(kù)茲涅茨在《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》中的理論，增城宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)接近14％，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段！萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展4％5％8％14％增城宏觀經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展啟動(dòng)發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展800400080003880年增長(zhǎng)率：人均GDP（美元）增城房地產(chǎn)發(fā)展階段12按照世界銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論判斷，增城2019年人均GDP達(dá)38增城商品房成交呈曲線上升趨勢(shì)，05年均價(jià)突破4000元/平米數(shù)據(jù)來(lái)源：增城市信息中心增城房地產(chǎn)13增城商品房成交呈曲線上升趨勢(shì)，05年均價(jià)突破4000元/平米新塘房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，供應(yīng)放量、價(jià)格攀升階段初始期啟動(dòng)期發(fā)展期時(shí)間02年以前02～04年05年至今階段特征推售項(xiàng)目少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小出現(xiàn)大型、配套齊全的小區(qū)；產(chǎn)品多為經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型，以80平米兩房、100平米三房為主。該階段賣環(huán)境和規(guī)模。市場(chǎng)平均價(jià)格：2000-2200推售項(xiàng)目逐漸增多品牌發(fā)展商進(jìn)駐，連排、別墅等高端產(chǎn)品出現(xiàn)；產(chǎn)品鏈逐漸豐富，舒適戶型開(kāi)始出現(xiàn)投資型小戶型（城市家園）悄然面市，試探市場(chǎng)并獲得成功。住宅市場(chǎng)平均價(jià)格：2200-2700市場(chǎng)供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品鏈豐富、完善戶型創(chuàng)新開(kāi)始出現(xiàn)城市中心北移，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步出現(xiàn)分化，形成老城區(qū)、新城區(qū)、城郊三大競(jìng)爭(zhēng)板塊。市場(chǎng)平均價(jià)格：2800-3500寫字樓、步行街商業(yè)、酒店式公寓推出，物業(yè)類型日益豐富在售項(xiàng)目匯美新村、海日中心新康花園新塘新世界碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲富雅名居、新康花園新塘新世界、亞太新城金澤花園（一期）城市家園（一期）碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲新塘新世界、金澤花園（二期）體育花園、現(xiàn)代城城市家園（二期）東方名都、新都盛世名門客戶情況取消福利分房，客戶多為首次置業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)，外來(lái)客戶增加經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的客戶選擇大戶型高端產(chǎn)品彰顯身份首次置業(yè)的客戶逐步呈現(xiàn)換房需求外來(lái)人口持續(xù)增加，市政利好逐步開(kāi)始吸引周邊客戶客戶層豐富，投資型客戶紛紛涌現(xiàn)新塘房地產(chǎn)14新塘房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，供應(yīng)放量、價(jià)格攀升階段初始期啟動(dòng)期發(fā)展階段進(jìn)入高速發(fā)展期物業(yè)類型物業(yè)類型日益豐富產(chǎn)品鏈高、中、低端產(chǎn)品鏈日益完善供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格價(jià)格逐步走高客戶外來(lái)人口不斷增多，客戶資源豐富且逐步出現(xiàn)客戶細(xì)分新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段小結(jié)15發(fā)展階段進(jìn)入高速發(fā)展期物業(yè)類型物業(yè)類型日益豐富產(chǎn)品鏈高、中、第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷16第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷16項(xiàng)目所在地新塘鎮(zhèn)位于廣州、東莞及深圳所構(gòu)成的“黃金走廊”，具有“多城輻射效應(yīng)”項(xiàng)目所在地新塘，地處穗深港黃金走廊，珠三角的核心地區(qū)；項(xiàng)目周邊圍繞著珠三角核心城市，廣州市、東莞市、深圳市。深圳東莞廣州40分鐘40分鐘60分鐘分類名稱距離公路廣園東快速干線經(jīng)過(guò)市區(qū)廣深公路（107國(guó)道）經(jīng)過(guò)市區(qū)廣深高速離市區(qū)約4KM廣汕公路（324國(guó)道）離市區(qū)約10KM鐵路廣九鐵路火車站位于市區(qū)廣州城市列車（廣深四線）車站位于市區(qū)航空廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30分鐘深圳黃田國(guó)際機(jī)場(chǎng)

約40分鐘水路廣州黃埔港

約15KM新塘港位于市區(qū)項(xiàng)目機(jī)遇17項(xiàng)目所在地新塘鎮(zhèn)位于廣州、東莞及深圳所構(gòu)成的“黃金走廊”，具新塘五鎮(zhèn)合一，定位未來(lái)廣州的衛(wèi)星城五鎮(zhèn)合一，新塘定位為未來(lái)廣州衛(wèi)星城。未來(lái)規(guī)劃新塘鎮(zhèn)人口達(dá)50萬(wàn)。羅崗區(qū)黃埔區(qū)永和寧西沙埔仙村新塘項(xiàng)目機(jī)遇18新塘五鎮(zhèn)合一，定位未來(lái)廣州的衛(wèi)星城五鎮(zhèn)合一，新塘定位為未來(lái)廣都會(huì)區(qū)：荔灣、越秀、東山、海珠、芳村、天河、黃埔和白云八區(qū)為主，加上番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)、沙灣水道以北地區(qū)以及增城市的新塘、永和兩鎮(zhèn)，總面積約2300平方公里；南沙片區(qū)：番禺扣除東涌鎮(zhèn)的沙灣水道以南地區(qū)，面積約780平方公里；花都片區(qū)：現(xiàn)花都區(qū)行政管轄范圍，面積約960平方公里；增城片區(qū)：增城市域扣除永和鎮(zhèn)與新塘鎮(zhèn)，面積約1600平方公里；從化片區(qū)：現(xiàn)從化市行政管轄范圍，面積約2000平方公里。新塘被納入廣州市五大片區(qū)中的都會(huì)區(qū)，與廣州聯(lián)系更緊密項(xiàng)目機(jī)遇資料來(lái)源：廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要19都會(huì)區(qū)：荔灣、越秀、東山、海珠、芳村、天河、黃埔和白云八區(qū)為新塘響應(yīng)東進(jìn)戰(zhàn)略，成為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)承接地資料來(lái)源：廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要南拓北優(yōu)東進(jìn)：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔——新塘轉(zhuǎn)移；東翼產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶形成西聯(lián)南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)東進(jìn)：以廣州珠江新城和天河中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動(dòng)城市發(fā)展重心向東拓展，依托廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔——新塘一線集中遷移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，利用港口條件，在東翼大組團(tuán)形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶項(xiàng)目機(jī)遇20新塘響應(yīng)東進(jìn)戰(zhàn)略，成為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)承接地資料來(lái)源：廣州城市建設(shè)總產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)人口增長(zhǎng)，城市容量不斷擴(kuò)充重點(diǎn)企業(yè)名稱所屬行業(yè)位置備注廣州本田有限公司第二工廠汽車永和占地1500畝，總投資28.46億元,首期年生產(chǎn)規(guī)模12萬(wàn)輛，將于06年6月試產(chǎn)五羊—本田（摩托）廣州有限公司摩托車永和占地面積480畝，總投資1.95億元，年生產(chǎn)規(guī)模100萬(wàn)輛，已全面投產(chǎn)豪進(jìn)工業(yè)園摩托車塘美占地300畝廣州提愛(ài)思汽車內(nèi)飾系統(tǒng)有限公司汽車內(nèi)飾新塘全年計(jì)劃將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值17億元增城市廣英服裝有限公司牛仔服裝沙埔占地面積272畝，總投資2.5億元，計(jì)劃年產(chǎn)值8億元?jiǎng)?chuàng)興集團(tuán)牛仔服裝永和工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)約10億元左右增城市新塘環(huán)保工業(yè)園旺隆熱電有限公司能源西洲占地面積2100多畝，總投資15億元，計(jì)劃年產(chǎn)值10億元中新塑料廠化工中新05年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值約6億元牛仔汽車摩托三大支柱產(chǎn)業(yè)占全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的74.5%，從業(yè)人員達(dá)12.7萬(wàn)多人，目前全鎮(zhèn)有牛仔服裝及配套企業(yè)２０００多家，從業(yè)人員８萬(wàn)多人。鼓勵(lì)汽車工業(yè)快速成長(zhǎng)全力抓好廣州東部（增城）汽車產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，做大做強(qiáng)汽車、摩托車及其零部件產(chǎn)業(yè)。全力抓好廣州本田二廠建設(shè)，加快建設(shè)和完善相關(guān)配套設(shè)施，確保項(xiàng)目如期建成投產(chǎn)（資料來(lái)源：增城市十一五計(jì)劃）項(xiàng)目機(jī)遇21產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)人口增長(zhǎng)，城市容量不斷擴(kuò)充重點(diǎn)企業(yè)名稱所屬行碧桂園鳳凰城紫云山莊翡翠綠州新康花園新塘新世界現(xiàn)代城金澤二期城市家園二期體育花園亞太新城金色港灣東方名都廣園東路廣深公路新塘大道新塘廣場(chǎng)本案已售在售潛在順欣廣場(chǎng)新都盛世名門城西郊區(qū)板塊新塘本地客戶、開(kāi)發(fā)區(qū)年輕客戶屬于封閉型市場(chǎng)金澤一期中心區(qū)板塊客戶群主要是新塘本地客戶屬于封閉型市場(chǎng)廣園東板塊新塘本地老板、開(kāi)發(fā)區(qū)、天河北、東莞等客戶屬于開(kāi)放型市場(chǎng)項(xiàng)目威脅本項(xiàng)目位于新塘中心區(qū)板塊，該板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于封閉型市場(chǎng)22碧桂園鳳凰城紫云翡翠新康新塘現(xiàn)金澤城市家體育亞太金色東方封閉型市場(chǎng)特點(diǎn)

由于受空間地理或經(jīng)濟(jì)外向程度、交通通達(dá)程度的影響，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域形成“封閉市場(chǎng)”，它在營(yíng)銷上存在以下特點(diǎn)：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有少數(shù)幾個(gè)比較固定的發(fā)展商；開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品以區(qū)內(nèi)消化為主，客戶來(lái)源單一；發(fā)展商與客戶之間形成很少受外界信息影響的互相依存和制約的關(guān)系。23封閉型市場(chǎng)特點(diǎn)由于受空間地理或經(jīng)濟(jì)外向程度、交通通達(dá)潛在的大盤將分流部分新塘客戶大盤云集增城，作為區(qū)域性的指標(biāo)樓盤，客戶層面會(huì)輻射到廣州、新塘、東莞、香港等地。項(xiàng)目威脅金地荔湖城，占地5000畝，預(yù)計(jì)06年10月推出恒大中新項(xiàng)目占地約430畝和黃荔城項(xiàng)目占地約3000畝新世界陳家林項(xiàng)目占地約27萬(wàn)m2碧桂園鳳凰城，占地10000畝，后續(xù)新貨東方名都，占地18萬(wàn)m2，06年下半年推出24潛在的大盤將分流部分新塘客戶大盤云集增城，作為區(qū)域性的指標(biāo)樓機(jī)遇大于威脅區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境利好，新塘經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展新塘衛(wèi)星城定位拉近與廣州城區(qū)的距離制造加工業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷壯大帶來(lái)人口增長(zhǎng)威脅：機(jī)遇：項(xiàng)目所處中心區(qū)板塊屬于封閉型市場(chǎng)，市場(chǎng)吸聚力不足，客戶會(huì)被周邊大盤分流。項(xiàng)目威脅25機(jī)遇大于威脅區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境利好，新塘經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展威脅：機(jī)遇：項(xiàng)第四部分：分項(xiàng)目物業(yè)類型研究及定位方向建議26第四部分：分項(xiàng)目物業(yè)類型研究26住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析27住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析27碧桂園鳳凰城紫云山莊翡翠綠州新康花園新塘新世界現(xiàn)代城金澤二期城市家園二期體育花園亞太新城金色港灣東方名都廣園東路廣深公路新塘大道新塘廣場(chǎng)本案已售在售潛在順欣廣場(chǎng)新都盛世名門城西郊區(qū)板塊新塘本地客戶、開(kāi)發(fā)區(qū)客戶金澤一期中心區(qū)板塊客戶群主要是新塘本地客戶廣園東板塊新塘本地老板、開(kāi)發(fā)區(qū)、天河北、東莞等客戶住宅市場(chǎng)住宅項(xiàng)目大致分為三大板塊28碧桂園鳳凰城紫云翡翠新康新塘現(xiàn)金澤城市家體育亞太金色東方住宅市場(chǎng)板塊特征版塊區(qū)域特征（優(yōu)劣勢(shì)）目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特性代表項(xiàng)目廣園東北部板塊優(yōu)良自然環(huán)境廣園快速路、107國(guó)道在旁，交通便捷外部生活配套嚴(yán)重不足人口密度低品牌大盤扎堆，區(qū)域板塊炒作。吸引廣州等外區(qū)客戶以自然山水資源為依托，開(kāi)發(fā)中高檔低密度常住及度假物業(yè)產(chǎn)品有平層洋房、TH、獨(dú)立別墅對(duì)內(nèi)部配套依賴較高鳳凰城（在售）翡翠綠洲（在售）紫云山莊（在售）金地項(xiàng)目（未推）東方名都（未推）城西郊區(qū)板塊位處新塘及開(kāi)發(fā)區(qū)紐帶中央周邊環(huán)境較差，配套不足人口密度較低大規(guī)模中檔生活小區(qū)區(qū)位因素，吸引部分開(kāi)發(fā)區(qū)客戶多層或小高層產(chǎn)品，部分帶TH及獨(dú)立別墅（指新康）對(duì)內(nèi)部配套依賴較高新康花園（已售）新塘新世界（在售）華興元會(huì)（潛在）中心區(qū)板塊工業(yè)區(qū)密集，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域具有發(fā)展前景配套齊全，生活便利商業(yè)旺地中心交通便利人口密度較高空氣質(zhì)量不佳中高檔普通商住物業(yè)中等占地規(guī)模注重園林打造客戶群以新塘工作、本地客戶為主，對(duì)周邊配套依賴嚴(yán)重體育花園（在售）新都盛世名門（未推）城市家園二期（在售）現(xiàn)代城花園（在售）金澤花園一期（已售）金澤花園二期（未推）新塘廣場(chǎng)（潛在）金色港灣（在售）本項(xiàng)目廣園東北部板塊以“大盤、山水天然資源”取勝，通過(guò)板塊炒作，客戶輻射范圍廣城西郊區(qū)板塊以“性價(jià)比”取勝，吸引開(kāi)發(fā)區(qū)及新塘本地人中心區(qū)板快，以“發(fā)展前景”+“成熟配套”取勝，主要本地客戶消化29住宅市場(chǎng)板塊特征版塊區(qū)域特征（優(yōu)劣勢(shì)）目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特性代表項(xiàng)新塘住宅項(xiàng)目信息表價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目占地面積容積率建筑類別總套數(shù)主力戶型開(kāi)盤時(shí)間起價(jià)均價(jià)大致銷售速度銷售率名稱建筑面積面積區(qū)間入伙時(shí)間3000以下金色港灣約3萬(wàn)㎡3多層500套單間、一房、三房2019-1-12480元2600元套/月%10萬(wàn)㎡24-76㎡2019-12匯美體育花園3萬(wàn)㎡2.67小高層8002、3、4房2019-2-182600元2800元40套/月60%8萬(wàn)㎡81-161㎡2019-10順欣廣場(chǎng)150畝2.5多層、小高層約11002、3房2019-3.252380元2800元開(kāi)盤賣120套60%約25萬(wàn)81-119㎡2019年底3000---4000新都盛世名門17萬(wàn)㎡2.29小高層一期336套3房、4房2019-52700元3500元套/月%約40萬(wàn)㎡120-170㎡2019年年底現(xiàn)代城市花園4.7㎡3.4高層一期約730套3房2019-5月3200元3300元套/月%16㎡103-134㎡2019年底金澤花園二期3萬(wàn)㎡5.11高層9473、4房2019-7/3300元套/月%15萬(wàn)㎡118-155㎡2019-6城市家園二期約7000㎡10高層約780套單房、1、2、3房2019-3-253000元3500元開(kāi)盤賣約100套30%6.9萬(wàn)㎡30-100㎡2019年初亞太新城6.9㎡2.5多層約84套3、4房//3700元帶裝修20套/月80%17萬(wàn)㎡128-167㎡/新塘新世界425畝1.8多層第八期約300套2、3房2019-5-130003200帶裝修40套/月80%76-109㎡2019年底50萬(wàn)㎡個(gè)盤研究30新塘住宅項(xiàng)目信息表價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目占地面積容積率建筑類別總新塘住宅項(xiàng)目信息表價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目占地面積容積率建筑類別總套數(shù)主力戶型開(kāi)盤時(shí)間起價(jià)均價(jià)大致銷售速度銷售率名稱建筑面積面積區(qū)間入伙時(shí)間4000---5000碧桂園鳳凰城（洋房）10000萬(wàn)㎡多層、小高層洋房約500套2、3、4房2019.14000元鳳嶺苑：4500鳳雅苑：400055套/月85%96-190㎡2019.8翡翠綠洲莊園豪宅6萬(wàn)㎡2.67小高層5923-6房2019-8-204200元4500元帶裝修30套/月約50%8萬(wàn)㎡130-500㎡2019-5-1東方名都18萬(wàn)㎡2.18高層約3000公寓3-4房2019-7/4000元毛坯公寓4500帶扎//約50萬(wàn)㎡50㎡100-160㎡2019年底個(gè)盤研究31新塘住宅項(xiàng)目信息表價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目占地面積容積率建筑類別總新塘鎮(zhèn)內(nèi)中心區(qū)板塊，平均毛坯房?jī)r(jià)在2800-3500元/m2，個(gè)別樓盤接近4000元/m2。城西郊區(qū)板塊均價(jià)在3200/m2帶裝修。廣園東北部板塊憑借自然資源、對(duì)廣園東板塊炒作，吸引廣州部分的買家，洋房樓價(jià)在4000-4500/m2左右住宅價(jià)格形成新塘中心區(qū)及廣園東板塊兩極發(fā)展，中心區(qū)價(jià)格低于廣園東大盤價(jià)格分析32新塘鎮(zhèn)內(nèi)中心區(qū)板塊，平均毛坯房?jī)r(jià)在2800-3500元/m2三房、四房是目前市場(chǎng)主流！以上統(tǒng)計(jì)樓盤選?。盒露际⑹烂T、現(xiàn)代城市花園、城市家園2期、金澤花園2期、匯美體育花園、順欣廣場(chǎng)、東方名都（以下統(tǒng)計(jì)表格同，略）產(chǎn)品分析接近60％單位是3房、4房，其中3房帶套房為主1房2房約30％33三房、四房是目前市場(chǎng)主流！以上統(tǒng)計(jì)樓盤選?。盒露际⑹烂T、現(xiàn)三房戶均面積：130平米，四房戶均面積：155平米產(chǎn)品分析34三房戶均面積：130平米，四房戶均面積：155平米產(chǎn)品分析3產(chǎn)品出現(xiàn)躍式、錯(cuò)層等特色戶型產(chǎn)品分析35產(chǎn)品出現(xiàn)躍式、錯(cuò)層等特色戶型產(chǎn)品分析35入戶花園成為主流，戶型創(chuàng)新成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)戶型創(chuàng)新點(diǎn)新都盛世名門現(xiàn)代城市花園東方名都城市家園2期金澤花園（二期）匯美體育花園順欣廣場(chǎng)基本設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)，客廳大陽(yáng)臺(tái)主臥帶轉(zhuǎn)角或落地凸窗√√√部分√√√梯戶比一梯四戶：63%一梯兩戶：37%二梯四戶：50%二梯六戶：50%四梯17戶：37%二梯四戶：56%二梯二戶：7%二梯一戶：4%四梯15戶二梯六戶：82%二梯四戶：18%一梯四戶：100%一梯四戶：100%實(shí)用率83%-86％82%-84％約85％79%

87%-89%85％87%基礎(chǔ)創(chuàng)新元素大客廳大臥室設(shè)計(jì)√√√√√部分臥房基本有凸窗√√√部分√√√躍式戶型33%39%入戶花園11%39%35%70%26%錯(cuò)層6米陽(yáng)臺(tái)19%其他創(chuàng)新元素錯(cuò)層62%疊加復(fù)式4%陽(yáng)光電梯廳部分部分√√產(chǎn)品分析36入戶花園成為主流，戶型創(chuàng)新成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)戶型創(chuàng)新點(diǎn)新都盛市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)值根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，將各戶型劃分為以下四個(gè)區(qū)間段140平米160平米主流型豪華型緊湊型舒適型4房3房2房100平米120平米環(huán)境市場(chǎng)140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米37市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)值根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，將各戶型劃分為以下四個(gè)區(qū)間段140平戶型主要以大戶型與小戶型兩個(gè)方向三房戶型跨度最大，主力戶型正在從主流型向舒適型過(guò)渡，出現(xiàn)部分豪華型的三房四房戶型全部集中在舒適豪華型中戶型面積85-100m2的戶型出現(xiàn)斷層類別一房（公寓）二房三房四房市場(chǎng)面積區(qū)間（㎡）35-5050-8461-8585-10095-100100-135140-159140-160170-184主流區(qū)間（㎡）50-6070-85100-120140-160新塘市場(chǎng)典型產(chǎn)品面積分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積分布圖140平米160平米主流型豪華型緊湊型舒適型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20252272180841869132403106產(chǎn)品分析38戶型主要以大戶型與小戶型兩個(gè)方向類別一房（公寓）二房三房四房區(qū)域內(nèi)大戶型個(gè)案匯美體育花園銷售情況：2房、4房及銷售較快。1月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，2月18日公開(kāi)發(fā)售推出約200套，消化了80%，剩余以北向3房為主。典型樓盤匯美體育花園發(fā)展商匯美集團(tuán)地理位置新塘鎮(zhèn)匯美新村匯景北路同金都路交界占地面積3萬(wàn)多㎡總建面積8萬(wàn)多㎡容積率——綠化率——組團(tuán)形態(tài)中心園林，圍合式設(shè)計(jì)樓型小高層均價(jià)（元/㎡）2800裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型兩房、三房、四房主力面積兩房：81-89㎡24%三房：118-122㎡51%四房：146-161㎡25%39區(qū)域內(nèi)大戶型個(gè)案匯美體育花園銷售情況：2房、4房及銷售較快。區(qū)域內(nèi)小戶型個(gè)案城市家園二期典型樓盤城市家園二期發(fā)展商增城匯創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司地理位置廣深公路與荔新公路交界處東北角規(guī)劃情況2棟28層高層，4梯15戶，共750套組團(tuán)形態(tài)商住結(jié)合，1層商業(yè)，2層為停車場(chǎng)，、3層架空花園、之上為住宅樓型高層均價(jià)（元/㎡）3500裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型小戶型主力面積30-100㎡戶型配比單間：34m2，7%1房：47-67m2，33%2房：61-96m2，40%3房：109-113m2，20%銷售情況：公寓、1房、2房好賣，3房銷售較慢。3月底內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推出1棟約350套，消化了約1/3。40區(qū)域內(nèi)小戶型個(gè)案城市家園二期典型樓盤城市家園二期發(fā)展商增城匯小戶型投資回報(bào)率高項(xiàng)目名稱平均租金水平（元/月）城市家園一期一房：1000-1500；兩房：1400-2000；

四房：2500-3000金澤花園一期二房：1500-1800；三房：1600-2200四房：2000-2400新康花園一房：700-1200；兩房：1000-1600；

三房：1500-2300；四房：2000-2800區(qū)域小戶型研究項(xiàng)目面積戶型裝修情況樓齡價(jià)格單方租金金澤花園一期1654房新裝修2年2400/月15金澤花園一期1023房新裝修2年1600/月16金澤花園一期1373房新裝修2年2000/月15金澤花園一期1343房帶家私家電2年2200/月16金澤花園一期732房帶家私家電2年1800/月25城市家園一期501房帶家私家電1年1500/月30片區(qū)租賃個(gè)案單方租金在15-30元/m2小戶型的單方租金比大戶型高按均價(jià)3500計(jì)算，區(qū)域戶型投資回報(bào)率達(dá)5-10%；其中，小戶型投資回報(bào)率達(dá)8～10％41小戶型投資回報(bào)率高項(xiàng)目名稱平均租金水平（元/月）城市家園一期東方名都錯(cuò)層復(fù)式公寓：262套預(yù)計(jì)06年10月入市未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)目前僅有東方名都推出小戶型酒店公寓區(qū)域小戶型研究42東方名都未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)目前僅有東方名都推出小戶型酒店公寓區(qū)域小9棟6棟5棟3棟2棟1棟8棟7棟N錯(cuò)層復(fù)式公寓：262套戶均面積：52平米預(yù)計(jì)推出價(jià)格：4000元/平米定位：酒店式公寓臥房2.1米臥室2.1米飯廳客廳飯廳客廳建筑結(jié)構(gòu)形式東方名都“十·一”推出錯(cuò)層復(fù)式公寓，戶均面積52平米，總價(jià)20萬(wàn)左右，定位為酒店式公寓特點(diǎn)：小戶型（亮點(diǎn)是：錯(cuò)層、復(fù)式），精裝修，提供酒店式服務(wù)區(qū)域小戶型研究439棟6棟5棟3棟2棟1棟8棟7棟N錯(cuò)層復(fù)式公寓：262套臥房新塘中心區(qū)板塊目前及未來(lái)住宅市場(chǎng)主力戶型以3房、4房為主；3房集中在100-120m2的主流型區(qū)間，帶套房。出現(xiàn)部分豪華型3房；4房集中在140-160m2的舒適型及豪華型產(chǎn)品；高檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新成為未來(lái)趨勢(shì)；住宅市場(chǎng)分析小結(jié)大戶型市場(chǎng)小戶型市場(chǎng)中心板塊內(nèi)小戶型以1房、2房銷售速度快小戶型的投資回報(bào)率高小戶型未來(lái)推貨量不大44新塘中心區(qū)板塊目前及未來(lái)住宅市場(chǎng)主力戶型以3房、4房為主；住各項(xiàng)目客戶分析一覽表項(xiàng)目名稱客戶群情況鳳凰城新塘本地人、開(kāi)發(fā)區(qū)客戶、外地在新塘的生意人、少數(shù)東莞、深圳客戶。翡翠綠洲周邊科學(xué)城、天河CBD的高層管理人員。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置業(yè)為主。新塘新世界一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)不高的新塘本地客戶、一部分開(kāi)發(fā)區(qū)的新晉移民。新康花園開(kāi)發(fā)區(qū)公務(wù)員、工薪白領(lǐng)及新塘本地居民現(xiàn)代城市花園開(kāi)發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。匯美體育花園周邊做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白領(lǐng)城市家園一期周邊小老板、企業(yè)白領(lǐng)、投資客?？蛻舴治?5各項(xiàng)目客戶分析一覽表項(xiàng)目名稱客戶群情況鳳凰城新塘本地人、開(kāi)發(fā)新塘客戶為啞鈴型結(jié)構(gòu)新塘加工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，私營(yíng)企業(yè)占了比較大的比例產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以勞動(dòng)力密集性的加工生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主，中產(chǎn)白領(lǐng)比例較少客戶分析低端白領(lǐng)、外來(lái)打工者公務(wù)員、中產(chǎn)白領(lǐng)私營(yíng)老板企業(yè)主等高端客戶46新塘客戶為啞鈴型結(jié)構(gòu)新塘加工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，私營(yíng)企業(yè)占了比較大的比新塘客戶可大致分為如下幾類：本地或外地老板企業(yè)中高層管理者企業(yè)白領(lǐng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者政府及機(jī)關(guān)單位人員投資者客戶分析47新塘客戶可大致分為如下幾類：本地或外地老板客戶分析47客戶特征自營(yíng)生意（飲食、汽車貿(mào)易、摩托銷售等）和辦實(shí)業(yè)開(kāi)廠（服裝、漂染等）在本地?fù)碛幸欢ㄈ嗣}資源擁有多處物業(yè)，自住或出租獲利對(duì)新塘非常熟悉，地段情結(jié)濃有車價(jià)值觀家庭人口較多，家庭觀念重，注重子女教育精明，具有投資意識(shí)講求享受、講求體面追求與自身身份匹配的符號(hào)：如車、房子等等購(gòu)房特征人口多，或追求舒適居住環(huán)境，會(huì)購(gòu)買大戶型：如別墅或大平層，也會(huì)考慮購(gòu)買中、小戶型進(jìn)行投資追求舒適、安全的環(huán)境追求與自身身份相符的物業(yè)希望融入等級(jí)相同的圈子，體現(xiàn)身份感注重風(fēng)水意向區(qū)域廣園東一帶環(huán)境良好、管理完善、配套齊全的項(xiàng)目新塘中心區(qū)環(huán)境較好的項(xiàng)目支付能力和支付意愿經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，能承受較高的樓價(jià)水平，支付意愿高制約購(gòu)房因素周圍環(huán)境、治安、物業(yè)管理服務(wù)、配套，同區(qū)居住人群對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注度有一定關(guān)注，考慮投資客戶溝通方向高形象、高品質(zhì)、高調(diào)性的吻合客戶氣質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)成熟完美展示的打動(dòng)新塘客戶掃描：本地或外地老板級(jí)，需求面積200m2以上客戶分析本項(xiàng)目契合度：★★★48客戶特征自營(yíng)生意（飲食、汽車貿(mào)易、摩托銷售等）和辦實(shí)業(yè)開(kāi)廠（客戶特征企業(yè)中高層管理人士：多為外地人，來(lái)新塘3～10年不等在本地企業(yè)里是中高層管理人士、技術(shù)人才地域性觀念不強(qiáng)熟悉新塘環(huán)境價(jià)值觀眼見(jiàn)為實(shí)；購(gòu)房特征購(gòu)買大戶型部分考慮購(gòu)買小戶型投資群居性就近工作意向區(qū)域廣園東鳳凰城一帶新塘中心區(qū)支付能力和支付意愿支付能力強(qiáng)制約購(gòu)房因素交通便利程度、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度較高客戶溝通方向園林地段價(jià)值品質(zhì)感的營(yíng)造完美展示新塘客戶掃描：企業(yè)中高層管理人士，需求面積160-200m2客戶分析本項(xiàng)目契合度：★★★★★49客戶特征企業(yè)中高層管理人士：多為外地人，來(lái)新塘3～10年不等客戶特征收入較為穩(wěn)定工作忙碌事業(yè)處于上升期價(jià)值觀講求生活便利追求性價(jià)比購(gòu)房特征選擇靠近上下班地點(diǎn)居住場(chǎng)所追求群居購(gòu)買中、小戶型意向區(qū)域新塘中心區(qū)一帶支付能力和支付意愿支付能力一般制約購(gòu)房因素價(jià)格、生活便利度、小區(qū)配套對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度高客戶溝通方向地段優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品性價(jià)比成熟便利、低生活成本新塘客戶掃描：企業(yè)白領(lǐng)，需求面積70-80m2左右客戶分析本項(xiàng)目契合度：★★50客戶特征收入較為穩(wěn)定價(jià)值觀講求生活便利購(gòu)房特征選擇靠近上下班客戶特征個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：本地為主，部分為外地人生活節(jié)奏較慢熟悉新塘環(huán)境價(jià)值觀眼見(jiàn)為實(shí)；追求性價(jià)比購(gòu)房特征購(gòu)買中、大戶型部分考慮購(gòu)買小戶型投資就近居住與親友群居，方便照應(yīng)意向區(qū)域新塘中心區(qū)一帶支付能力和支付意愿支付能力較強(qiáng)制約購(gòu)房因素周邊配套、生活環(huán)境、小區(qū)活動(dòng)空間等對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度高客戶溝通方向地段優(yōu)勢(shì)、升值潛力產(chǎn)品性價(jià)比成熟便利、園林、品質(zhì)感新塘客戶掃描：個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，需求面積120-160m2左右客戶分析本項(xiàng)目契合度：★★★★51客戶特征個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：本地為主，部分為外地人價(jià)值觀眼見(jiàn)為實(shí)；購(gòu)客戶特征收入較高且穩(wěn)定工作悠閑價(jià)值觀講求環(huán)境部分追求便利講求生活圈子人口素質(zhì)購(gòu)房特征選擇靠近上下班地點(diǎn)居住場(chǎng)所追求群居購(gòu)買中、大戶型意向區(qū)域新塘中心區(qū)一帶支付能力和支付意愿支付能力較強(qiáng)制約購(gòu)房因素價(jià)格、生活環(huán)境、小區(qū)人口素質(zhì)對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度高客戶溝通方向地段優(yōu)勢(shì)、升值潛力產(chǎn)品性價(jià)比成熟便利、園林、品質(zhì)感新塘客戶掃描：政府及機(jī)關(guān)單位人員，需求面積120-160m2左右客戶分析本項(xiàng)目契合度：★★★★52客戶特征收入較高且穩(wěn)定價(jià)值觀講求環(huán)境購(gòu)房特征選擇靠近上下班地客戶特征在新塘有業(yè)務(wù)聯(lián)系的東莞或深圳人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資意識(shí)強(qiáng)，嘗試多種投資方式關(guān)注區(qū)域發(fā)展有一定的信息渠道和社會(huì)人脈資源價(jià)值觀精明具有前瞻性購(gòu)房特征購(gòu)買多套收租獲利重視回報(bào)率選擇投資門檻較低的中小戶型長(zhǎng)線投資考慮購(gòu)買具升值潛力的大戶型短期轉(zhuǎn)手意向區(qū)域不確定，但必須具有發(fā)展前景支付能力和支付意愿支付能力較強(qiáng)制約購(gòu)房因素價(jià)格、租賃市場(chǎng)情況對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度一般客戶溝通方向地段優(yōu)勢(shì)升值潛力新塘客戶掃描：投資者，需求面積30-50m2左右客戶分析本項(xiàng)目契合度：★★★53客戶特征在新塘有業(yè)務(wù)聯(lián)系的東莞或深圳人價(jià)值觀精明購(gòu)房特征購(gòu)買新塘客戶需求面積如下客戶分析客戶分類需求面積本地或外地老板200m2以上企業(yè)中高層管理者160-200m2企業(yè)白領(lǐng)70-80m2個(gè)體經(jīng)營(yíng)者120-160m2政府及機(jī)關(guān)單位人員120-160m2投資者30-50m254新塘客戶需求面積如下客戶分析客戶分類需求面積本地或外地老板2產(chǎn)品以大戶型為主，配合部分小戶型市場(chǎng)典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積分布圖140平米160平米主流型豪華型緊湊型舒適型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20252272180841869132403106產(chǎn)品定位發(fā)展商目標(biāo)：定位為高檔社區(qū)項(xiàng)目地塊特征：中等規(guī)模占地，布局方正市場(chǎng)：大戶型為發(fā)展趨勢(shì)，小戶型投資價(jià)值高，銷售速度快客戶：新塘客戶為啞鈴狀結(jié)構(gòu)大戶型以市場(chǎng)豪華型為標(biāo)準(zhǔn)定位，中小戶型以市場(chǎng)的主流型及舒適型定位55產(chǎn)品以大戶型為主，配合部分小戶型市場(chǎng)典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積分布圖1產(chǎn)品配比建議戶型面積（㎡）套數(shù)比例1房（公寓）55～7020％2房85～9015％3房130～15030％4房160～17035％制造產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)

一梯兩戶、南北對(duì)流贈(zèng)送入戶花園空中院館步入式飄窗臺(tái)產(chǎn)品定位56產(chǎn)品配比建議戶型面積（㎡）套數(shù)比例1房（公寓）55～7020九州國(guó)際公館·一座新城的榮耀——彰顯中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，拔高形象——突出產(chǎn)品，符合客戶消費(fèi)屬性——主打國(guó)際公館概念、以其為賣點(diǎn)——契合地塊資源屬性——主打中高層管理人員、公務(wù)員、專業(yè)市場(chǎng)老板住宅形象定位57九州國(guó)際公館·一座新城的榮耀——彰顯中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，拔高形住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析酒店、公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析58住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析酒店、公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析58街鋪商業(yè)狀況分析裙樓商業(yè)狀況分析區(qū)域商業(yè)街狀況分析有沒(méi)有可超越的空間——推斷街鋪存在可超越的空間＿無(wú)主題規(guī)劃裙樓對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言都是出租，回收慢，以來(lái)主力店引入，在商業(yè)價(jià)值不大，是欠缺商業(yè)效率商業(yè)街欠缺風(fēng)情格調(diào)，休閑購(gòu)物的氛圍自身：臨界面長(zhǎng)，以街鋪為主的商業(yè)業(yè)態(tài)，分析路的情況，分析周遍商業(yè)氣氛，劣勢(shì)．被廣深切割，不能簡(jiǎn)單延伸城市廣場(chǎng)，要突破性超越是否具備市場(chǎng)基礎(chǔ)來(lái)自客戶的聲音＿目前商業(yè)業(yè)態(tài)未能滿足其商業(yè)垢污需求要營(yíng)造人聚性的商業(yè)尺度新塘第一摩爾街（ＭＡＬＬ）街鋪商業(yè)狀況分析集中式商業(yè)狀況分析商業(yè)街狀況分析新塘商業(yè)格局研究專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)狀況分析59街鋪商業(yè)狀況分析街鋪商業(yè)狀況分析集中式商業(yè)狀況分析商業(yè)街狀況解放北商業(yè)街區(qū)月租金情況：街頭：250-300元/平米街中：200元/平米街尾：180-190元/平米解放北路是連接新塘新、舊中心區(qū)的南北主干道之一，匯聚了天和百貨、通訊品牌、服裝品牌、麥當(dāng)勞等商家，沿線商鋪全部滿租。租金從180～300元/平米不等，是新塘目前租金水平最高的商業(yè)街解放北路是目前新塘成型最早、人氣最旺的商業(yè)街，但其無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃和包裝，特色不明顯。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以通信產(chǎn)品、服裝為主，租金高達(dá)180～300元/平米/月。商業(yè)街狀況分析60解放北商業(yè)街區(qū)解放北路是連接新塘新、舊中心區(qū)的南北主干道之一街鋪商業(yè)狀況分析主干道街鋪：自發(fā)經(jīng)營(yíng)，缺乏整體協(xié)調(diào)港口大道群星西路解放北路新塘大道街鋪是由于歷史原因自發(fā)形成，主要滿足周邊原居民日常生活消費(fèi)需要61街鋪商業(yè)狀況分析主干道街鋪：自發(fā)經(jīng)營(yíng)，缺乏整體協(xié)調(diào)港口大道群各路段街鋪情況路段街鋪/商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況租金情況港口大道書店、五金店、銀行、茶葉、食店等滿足周邊原居民生活需要，人流量不大，經(jīng)營(yíng)狀況一般原居民自有物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主少有轉(zhuǎn)手出租新業(yè)路日常生活用品零售店、餐飲、美容美發(fā)等人流量大，與港口一馬路成為新塘“不夜街”。

街頭：65元/平方米；街中：80元/平方米；街尾：60元/平方米

群星西路五金店，牛仔服裝加工廠（下鋪上廠）、通訊數(shù)碼產(chǎn)品、貨倉(cāng)超市、銀行等店鋪密集，成行成市，多有固定客源了解租金水平新塘大道消防器材用品店、布藝、床上用品店、裝飾材料、家私、家電、通訊產(chǎn)品街鋪零散，大多經(jīng)營(yíng)狀況一般，不少商鋪轉(zhuǎn)手招租。租金水平自解放北路向西逐漸遞減靠近解放北、新客隆：80～100元/平米其他：40-60元/平米不等廣深大道牛仔服裝廠、五金店、針車器械店店鋪不多，人流量少多有固定客源，營(yíng)商環(huán)境較差，主要做熟客生意——街鋪商業(yè)狀況分析主干道街鋪：人流量直接影響街鋪?zhàn)饨鹚?2各路段街鋪情況路段街鋪/商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況租金情況港口大道書店小區(qū)社區(qū)商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)劃鋪面積特色租售模式價(jià)格經(jīng)營(yíng)狀況新康花園外圍商業(yè)街二手中介布藝、飲食小超市裝修工程服裝50平米80平米120平米南面七期街鋪買一層送一層。（首層高3.5米，二層高2.6米，獨(dú)立衛(wèi)生間）可租可售租：35-45/月開(kāi)業(yè)率為50％左右，人流量不大，基本以服務(wù)本社區(qū)業(yè)主為主。但二手街鋪多，成行成市。售：5000單層8000（附送一層）金澤花園（一期）街鋪飲食、家居裝飾服裝、鞋類等40-300平米不等——銷售售：臨街鋪經(jīng)營(yíng)良好城市家園商業(yè)街通信數(shù)碼產(chǎn)品、藥店、服裝店商業(yè)街：60-80平米面深比1：3.5左右，面寬約4~5米可租可售租：150-250業(yè)態(tài)構(gòu)成基本延續(xù)解放北路的服裝、通信產(chǎn)品等，但目前開(kāi)業(yè)時(shí)間尚短，人氣聚集需假以時(shí)日，目前街鋪開(kāi)業(yè)率僅30％，售：15000街鋪商業(yè)狀況分析小區(qū)街鋪：以滿足小區(qū)居民日常生活需要為主，經(jīng)營(yíng)狀況可租可售，63小區(qū)社區(qū)商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)劃鋪面積特色租售模式價(jià)格經(jīng)營(yíng)狀況新康花園和生百貨天和百貨、新客隆廣場(chǎng)、新都匯名店城為目前新塘集中式商業(yè)的代表。是否依托或延續(xù)成熟的商業(yè)街或商圈是新塘集中式商業(yè)成功與否的關(guān)鍵之一，天和百貨、新客隆廣場(chǎng)、新都匯名店城為目前較為成功的代表。失去了成熟的商業(yè)街的營(yíng)商氛圍的支撐，集中式商業(yè)人流量不能保證，經(jīng)營(yíng)效益也相對(duì)較低，和生百貨就是其中例子。新客隆廣場(chǎng)新都匯名店城天和百貨集中式商業(yè)狀況分析64和生百貨天和百貨、新客隆廣場(chǎng)、新都匯名店城為目前新塘集中式商商場(chǎng)建筑形式規(guī)模商家進(jìn)駐情況經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況天和百貨（01年開(kāi)業(yè)）裙樓商業(yè)三層商業(yè)（含夾層）層面積約6000平米首層：麥當(dāng)勞、班尼路及其他服裝、鞋類、數(shù)碼產(chǎn)品夾層：書店、童裝二層：超市開(kāi)放式品牌專柜及店中店模式；天和百貨以45元/平方米包租，其場(chǎng)內(nèi)商家以營(yíng)業(yè)額18-25%分成提點(diǎn),保底價(jià)100元/平方米（首層）良好新客隆廣場(chǎng)（02年開(kāi)業(yè)）獨(dú)立商業(yè)三層商業(yè)層面積約6000平米首層：肯德基、化妝品、服裝品牌、首飾二層：大型超市三層：家電、鞋、服裝以租為主，首層部分鋪位出售，均價(jià)6800元/平方米（內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)），返租后與二三層超市統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；街鋪?zhàn)鈨r(jià)150元/平方米/月，其場(chǎng)內(nèi)商家以營(yíng)業(yè)額18-25%分成提點(diǎn)人流量大，經(jīng)營(yíng)良好新都匯名店城（05年開(kāi)業(yè)）裙樓商業(yè)四層商業(yè)層面積約6000平米首層：麥當(dāng)勞、六福珠寶、化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品二層：品牌服裝三層：超市四層：規(guī)劃中統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，開(kāi)放式品牌專柜及店中店模式。利潤(rùn)分成模式。人流量一般，屬于起步階段和生百貨（02年開(kāi)業(yè)）裙樓商業(yè)三層商業(yè)層面積約6000平米首層：藥店、銀行、服裝品牌二層：電腦城三層：國(guó)苑大酒樓開(kāi)放式品牌專柜、店中店模式經(jīng)營(yíng)慘淡，人流量稀少集中式商業(yè)以“超市+店中店”形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊集中式商業(yè)狀況分析65商場(chǎng)建筑形式規(guī)模商家進(jìn)駐情況經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況天和百貨裙樓商業(yè)摩配市場(chǎng)音響一條街街鋪?zhàn)鈨r(jià)約38-45元/平米金福星電器廣場(chǎng)月租金：30-50元/平米專業(yè)市場(chǎng)遍布新塘，但檔次不高，經(jīng)營(yíng)狀況不理想新塘國(guó)際牛仔城、音響一條街、摩配市場(chǎng)、電器廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)成為新塘另一種商業(yè)模式。針車器械一條街新城電器廣場(chǎng)國(guó)際貿(mào)易中心展示中心月租金：街鋪：150-250元/平米新塘國(guó)際牛仔城（往東）月租金：35-45元/平米專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)狀況分析66摩配市場(chǎng)音響一條街金福星電器廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)遍布新塘，但檔次不高新塘商業(yè)格局研究小結(jié)商業(yè)街：新塘雖已形成較為成熟的商業(yè)街——解放北路，但主題鮮明、格調(diào)統(tǒng)一、規(guī)劃有序、統(tǒng)一管理的商業(yè)街仍是新塘的市場(chǎng)空白！街鋪：新塘街鋪為自發(fā)形成，散亂、無(wú)序，其業(yè)態(tài)主要因應(yīng)足周邊居民日常生活需要為主，經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊。整體協(xié)調(diào)、有序經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)豐富的街鋪是街鋪市場(chǎng)發(fā)展的方向！集中式商業(yè)：集中式對(duì)周邊商業(yè)氣氛，對(duì)自身能否引入主力店或龍頭商家、經(jīng)營(yíng)管理是否完善等要求較高；此外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，集中式銷售壓力較大，多為出租獲利，其資金回收時(shí)間慢，難以在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)效率。增加附加值是社區(qū)街鋪的發(fā)展趨勢(shì)專業(yè)市場(chǎng)：受規(guī)模及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成變化的影響，專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展日漸式微。市場(chǎng)呼吁：主題鮮明、規(guī)劃有序、統(tǒng)一管理的商業(yè)街或街鋪！67新塘商業(yè)格局研究小結(jié)商業(yè)街：新塘雖已形成較為成熟的商業(yè)街——地塊條件剖析園林綠化310m293m150m園林綠化園林綠化本項(xiàng)目臨街面長(zhǎng)，一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，商業(yè)部分占10000平米，結(jié)合項(xiàng)目短期回收資金的目標(biāo)及項(xiàng)目地塊臨街面長(zhǎng)的自身?xiàng)l件考慮，商業(yè)部分必然以出現(xiàn)街鋪為主的商業(yè)形態(tài)！廣深公路已在一定程度上切割了道路南北兩旁的商業(yè)氣氛，解放北濃郁商業(yè)氛圍短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)有效輻射！本項(xiàng)目必須依靠自身?xiàng)l件營(yíng)造人聚性的商業(yè)尺度！項(xiàng)目地塊周邊以村屋、廠房為主，規(guī)劃路尚未開(kāi)通，不具備良好的營(yíng)商氣氛！如果單靠延續(xù)城市廣場(chǎng)臨街鋪是不足以實(shí)行突破性超越、獲取較好的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。本項(xiàng)目必須制造超越片區(qū)的特色商業(yè)模式，才能突破取勝！村屋、廠房廣深大道村屋一種倡導(dǎo)“人聚性”商業(yè)尺度的商業(yè)模式必然催生！68地塊條件剖析園林綠化310m293m150m園林綠化園林綠化基本的生活需要會(huì)在新塘買，去新客隆啦，還算比較齊全；如買大件商品或高檔貨當(dāng)然去廣州啦，我就常去天河城那邊?！绿疗嚦抢习迥铮ㄍ跖浚┬绿翛](méi)什么好逛的，是那么幾個(gè)大商店商品有些保障，其他都不敢買，怕買到假冒貨?！绿聊乘饺嗽\所醫(yī)師（談先生）最喜歡去解放路啦，我愛(ài)看數(shù)碼產(chǎn)品，女朋友又可以逛服裝店，累了可以去麥當(dāng)勞坐坐?！彻S工人我們一家一般去解放路啊、新客隆等地方，東西齊全嘛。偶然也去趟廣州或東莞。新塘要是有象天河城等大型購(gòu)物娛樂(lè)中心就好了?！绿帘镜卦用窨蛻魧?duì)主題式商業(yè)街、休閑娛樂(lè)購(gòu)物一體大型MALL的需求在本地?zé)o法得到滿足，大量客戶外流消費(fèi)！新塘消費(fèi)者訪談富有特色的主題商業(yè)街、舒適休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)模式具備一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)！69基本的生活需要會(huì)在新塘買，去新客隆啦，還算比較齊全；如買大件商業(yè)定位建議新塘“摩爾街”第一70商業(yè)定位建議新塘“摩爾街”第一70①②③商業(yè)規(guī)劃初步建議打造業(yè)態(tài)特色鮮明、商業(yè)功能有機(jī)組合的街區(qū)MALL①、②商業(yè)街區(qū)：主題風(fēng)情購(gòu)物街，營(yíng)造舒適、休閑的購(gòu)物街區(qū)③街鋪：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，保障樓盤住戶生活的便利性，同時(shí)輻射周邊居住群④集中式商業(yè)：首層廣場(chǎng)街鋪，裙樓為康體娛樂(lè)休閑中心，結(jié)合社區(qū)商業(yè)中心、會(huì)所等公建設(shè)施。④71①②③商業(yè)規(guī)劃初步建議打造業(yè)態(tài)特色鮮明、商業(yè)功能有機(jī)組合的街體驗(yàn)式騎樓式風(fēng)情街區(qū)72體驗(yàn)式騎樓式風(fēng)情街區(qū)72活力西班牙動(dòng)感、活力四射小型表演舞、兒童活動(dòng)中心和臨時(shí)的展示空間給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值73活力西班牙動(dòng)感、活力四射73體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)

潮流陣地（贏取眼球效應(yīng)）北面規(guī)劃路與匯創(chuàng)商業(yè)街打通，以潮流陣地為主題，延續(xù)匯創(chuàng)商業(yè)氛圍！時(shí)尚紐約74體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)潮流陣地（贏取眼球效應(yīng)）時(shí)尚紐約74休閑浪漫情懷以別具特色的異國(guó)風(fēng)情體現(xiàn)休閑浪漫的生活情致浪漫巴黎75休閑浪漫情懷浪漫巴黎75超高商業(yè)附加值5米層高街鋪，可自搭閣樓，增加街鋪附加值76超高商業(yè)附加值5米層高街鋪，可自搭閣樓，增加街鋪附加值76減少處集中商業(yè)著力打造臨廣深大道裙樓商業(yè)部分77減少處集中商業(yè)77集中商業(yè)全城首創(chuàng)2樓街鋪化二層大鋪有一樓大堂和直通電梯，提高了二層鋪位的使用價(jià)值和形象檔次78集中商業(yè)全城首創(chuàng)2樓街鋪化二層大鋪有一樓大堂和直通電梯，提高住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析79住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析79酒店市場(chǎng)分析廣深大道高檔星級(jí)酒店聚集廣深大道，小酒店、旅館零星分布于新塘中心區(qū)準(zhǔn)四星準(zhǔn)四星四星準(zhǔn)四星朗豪酒店永欣酒店新明酒店柏麗酒店匯景酒店鳳凰城酒店四星中興酒店準(zhǔn)四星準(zhǔn)四星四星準(zhǔn)四星朗豪酒店永欣酒店新明酒店柏麗酒店匯景酒店鳳凰城酒店四星中興酒店順欣酒店匯創(chuàng)酒店80酒店市場(chǎng)分析廣深大道高檔星級(jí)酒店聚集廣深大道，小酒店、旅館零項(xiàng)目名稱星級(jí)房間數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)雙人房平均出租率主要租客簡(jiǎn)要評(píng)述折后新明酒店——約6016850~60％低端商務(wù)客成熟經(jīng)營(yíng)檔次偏低聚福大酒店準(zhǔn)四星13028870％左右商務(wù)客戶為主，主要舉辦會(huì)議、聚餐等活動(dòng)。05年九月開(kāi)業(yè)，新塘酒店新軍凱旋門大酒店準(zhǔn)四星11028070％左右進(jìn)行商務(wù)會(huì)議的客戶，及洽談生意的商人。商務(wù)會(huì)議、休閑消費(fèi)的場(chǎng)所新好景大酒店準(zhǔn)四星3224870％左右?jiàn)蕵?lè)消費(fèi)的散客娛樂(lè)消遣場(chǎng)所的代表太陽(yáng)城大酒店四星20022880％以上旅游定點(diǎn)酒店，一般作開(kāi)年會(huì)、講座、展覽等活動(dòng)，以團(tuán)體客戶為主。酒店個(gè)案分析81項(xiàng)目名稱星級(jí)房間數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)雙人房平均出租率主要租客簡(jiǎn)要評(píng)述折后酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀分析新塘酒店市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完整，四星及以下檔次的酒店較齊全，五星級(jí)酒店屬目前市場(chǎng)的空白。新塘因其區(qū)位優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，本地酒店主要以商務(wù)型酒店定位。本地酒店面對(duì)的客源為產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的各類層次的商務(wù)客。其中，高檔星級(jí)酒店客戶以集團(tuán)、組織的活動(dòng)、會(huì)議團(tuán)體客戶及商務(wù)散客為主；中、低檔酒店或旅館以低端商務(wù)客或散客為主。商務(wù)客主要選擇高端和熟悉的賓館酒店，本地人和商販主要選擇臨近老城區(qū)和價(jià)格相對(duì)便宜的賓館酒店；而散客的分布沒(méi)有太多規(guī)律，主要根據(jù)個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況選擇酒店居住。82酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀分析新塘酒店市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完整，四星及以下檔次的酒店廣深大道兩旁的準(zhǔn)四星及四星娛樂(lè)、休閑、餐飲等配套齊全，總體經(jīng)營(yíng)良好；且其配套設(shè)施成為入住客戶、本地老板消費(fèi)應(yīng)酬的主要場(chǎng)所本地酒店平均入住率為70%左右，四星級(jí)酒店入住率更高市場(chǎng)缺乏由知名酒店管理集團(tuán)管理的星級(jí)酒店。酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀分析83廣深大道兩旁的準(zhǔn)四星及四星娛樂(lè)、休閑、餐飲等配套齊全，總體經(jīng)新塘酒店業(yè)發(fā)展swot分析優(yōu)勢(shì)位處珠三角“黃金走廊”新塘鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，商務(wù)交流日益頻繁劣勢(shì)缺乏知名、專業(yè)酒店管理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)操作，經(jīng)營(yíng)模式比較僵化環(huán)境或旅游資源的缺乏制約本地酒店向旅游型等多級(jí)發(fā)展大型酒店附近未形成完整商業(yè)氛圍，對(duì)周邊帶動(dòng)作用有限機(jī)會(huì)發(fā)達(dá)、便捷的交通運(yùn)輸條件日益發(fā)展的產(chǎn)業(yè)帶和物流基地高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)五星級(jí)酒店的市場(chǎng)空白威脅目前同級(jí)別酒店的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇未來(lái)酒店供應(yīng)量呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)新塘酒店業(yè)發(fā)展SWOT分析由知名酒店管理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)、具規(guī)模，上檔次的星級(jí)酒店，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一定的客戶需求及市場(chǎng)空間84新塘酒店業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)位處珠三角“黃金走廊”新塘鎮(zhèn)劣勢(shì)缺乏知名、本項(xiàng)目酒店方向的判斷研判方向星級(jí)酒店要求本項(xiàng)目判斷區(qū)域位于城市中心、機(jī)場(chǎng)或度村附近本項(xiàng)目位于新塘中心地帶位置城市中心地帶的商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、辦公區(qū)等的主要街道處人流量大，以靠近十字路口為佳位于星級(jí)酒店林立的廣深公路，昭示性強(qiáng)交通交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達(dá)有停車場(chǎng)，不易堵車交通輻射能力較強(qiáng)臨近公交車站點(diǎn)交通通達(dá)性好配套周圍生活硬件配套設(shè)施齊全供電供水有保障周邊生活配套及商業(yè)氣氛暫未齊全收益形式長(zhǎng)期收益，保留優(yōu)質(zhì)物業(yè)與快速實(shí)現(xiàn)資金回籠目標(biāo)背離現(xiàn)金流硬件設(shè)施、配套設(shè)施要求高，前期投入大，積壓資金多不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金能力要求極高運(yùn)營(yíng)能力需要較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力要求過(guò)高基于對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)及酒店軟硬件的要求的理解和判斷，本項(xiàng)目不適宜建造酒店。本項(xiàng)目建造酒店在一定程度上能提升項(xiàng)目形象、品牌，但酒店開(kāi)發(fā)屬于長(zhǎng)期收益，其收益主要依靠長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收入，因此對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理要求較高；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，酒店開(kāi)發(fā)成本遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的占用較大，這與快速實(shí)現(xiàn)資金回籠、啟動(dòng)新項(xiàng)目的目標(biāo)相背離。85本項(xiàng)目酒店方向的判斷研判方向星級(jí)酒店要求本項(xiàng)目判斷區(qū)域位于城TheEnd.預(yù)祝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)圓滿成功，謝謝！86TheEnd.預(yù)祝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)圓滿成功，謝謝！86淡市營(yíng)銷成功案例

——東莞萬(wàn)江·風(fēng)臨美麗灣世聯(lián)研究案例淡市營(yíng)銷成功案例

——東莞萬(wàn)江·風(fēng)臨美麗灣世聯(lián)研究案例[關(guān)鍵字]：淡市營(yíng)銷降價(jià)[案例簡(jiǎn)介]：風(fēng)臨美麗灣4月25日進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價(jià)格后截至5月31日銷售202套，超過(guò)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)82套。[案例適用范圍]：歷史價(jià)格上漲較快且價(jià)格較高，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入淡市之后，價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格而形成滯銷，需要進(jìn)行調(diào)整價(jià)格的項(xiàng)目。88[關(guān)鍵字]：[案例簡(jiǎn)介]：[案例適用范圍]：88項(xiàng)目基本情況介紹區(qū)位：萬(wàn)江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時(shí)動(dòng)工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68,679㎡總建筑面積：138,731㎡住宅建筑面積：89,323㎡容積率：1.5總套數(shù)：989停車位：87619棟9-18層小高層組成項(xiàng)目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點(diǎn)式，中心營(yíng)造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。未推售單位：407套89項(xiàng)目基本情況介紹區(qū)位：萬(wàn)江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時(shí)動(dòng)工一項(xiàng)目入市背景9.27新政后，東莞市場(chǎng)一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價(jià)，熱銷全城，震撼了東莞市場(chǎng)。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)全線80折，最低4200元/㎡起；東莞最大開(kāi)發(fā)商光大集團(tuán)旗下景湖系及部分城區(qū)中端項(xiàng)目跟進(jìn)。4月18日，代表性豪宅項(xiàng)目東城區(qū)天驕峰景70折起降價(jià)，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項(xiàng)目大部分跟進(jìn)。至此，高中低樓盤全線降價(jià)。3月28日，陽(yáng)光海岸·悅灣開(kāi)盤，均價(jià)4500元/㎡，與項(xiàng)目90-130平米的三房四房形成競(jìng)爭(zhēng)4月8日，理想0769樣板房開(kāi)放，對(duì)外公布4月18日開(kāi)盤，面積90-130平米，與本項(xiàng)目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價(jià)及臺(tái)風(fēng)影響，理想0769宣布推遲開(kāi)盤。東莞市場(chǎng)萬(wàn)江市場(chǎng)項(xiàng)目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。項(xiàng)目情況90項(xiàng)目入市背景9.27新政后，東莞市場(chǎng)一片蕭條，11月份南城項(xiàng)目銷售成果4.21-4.274.28-5.45.5-5.115.12-5.185.19-5.255.26-6.23778412116144月25日，價(jià)格調(diào)整通過(guò)，開(kāi)始銷售。

截至5.11日，成交156套，超過(guò)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)76套（開(kāi)發(fā)商目標(biāo)80套）

截至5.31日，共成交202套，超過(guò)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)82套（開(kāi)發(fā)商目標(biāo)120套）91項(xiàng)目銷售成果4.21-4.274.28-5.45.5-5.項(xiàng)目成功的關(guān)鍵舉措降價(jià)的目的：回收資金只是結(jié)果，項(xiàng)目的良好發(fā)展，為開(kāi)發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機(jī)會(huì)才是目的。降價(jià)只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個(gè)策略。降價(jià)一定要解決的問(wèn)題：為什么降價(jià)，什么時(shí)間降，降到什么價(jià)格，這個(gè)價(jià)格下能夠賣多少。這個(gè)問(wèn)題一定建立在對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價(jià)就要有效，沒(méi)有效就不要降。降價(jià)的準(zhǔn)備降價(jià)后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。思想要放開(kāi)，樓盤有降價(jià)的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當(dāng)天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時(shí)要想辦法處理應(yīng)對(duì)，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負(fù)面報(bào)道；與政府溝通，預(yù)防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。產(chǎn)品賣點(diǎn)：賣點(diǎn)要和客戶的生活結(jié)合起來(lái)，抓核心點(diǎn)，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺(jué)到他買的是適合生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因?yàn)轫?xiàng)目的毛坯房做得好，請(qǐng)客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價(jià)格：正常定價(jià)，不人為制造價(jià)差，保證降價(jià)效果的持續(xù)性，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關(guān)注點(diǎn)和敏感點(diǎn)出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項(xiàng)目將單價(jià)和首付作為第一階段推廣重點(diǎn)。價(jià)格不會(huì)降低樓盤檔次，樓盤的口碑是由產(chǎn)品品質(zhì)和銷售結(jié)果說(shuō)話的。渠道：客戶不上門，就到客戶中去。龍舟賽現(xiàn)場(chǎng)派單、項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)派單、項(xiàng)目附近的商場(chǎng)做展場(chǎng)和懸掛條幅、周邊老社區(qū)擺放易拉寶等等?；顒?dòng)：人氣主要是由成交決定的，而不是人流量決定的?；顒?dòng)就是要宣傳賣點(diǎn)，要能吸引新客戶上門，沒(méi)有這個(gè)作用而僅僅為了暖場(chǎng)的活動(dòng)僅偶爾做。降價(jià)的配合92項(xiàng)目成功的關(guān)鍵舉措降價(jià)的目的：回收資金只是結(jié)果，項(xiàng)目的良好TheEnd93TheEnd93九州新塘項(xiàng)目前期定位報(bào)告2019-04一座新城的榮耀！94九州新塘項(xiàng)目前期定位報(bào)告2019-041目錄第一部分：地塊初判第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷第四部分：分項(xiàng)目物業(yè)類型研究及定位方向建議95目錄第一部分：地塊初判第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目機(jī)第一部分：地塊初判96第一部分：地塊初判3新塘鎮(zhèn)位處增城南部重鎮(zhèn)——新塘項(xiàng)目位置新塘鎮(zhèn)是以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，工業(yè)總產(chǎn)值占增城市60%，從傳統(tǒng)的牛仔服裝制造行業(yè)，逐步向汽車制造等高新科技含量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；五鎮(zhèn)（原新塘、永和、仙村（除嚇崗村）、沙埔、寧西）合一后，全鎮(zhèn)總面積280平方公里，總?cè)丝?9萬(wàn)人，其中常駐戶籍人口218283人。97新塘鎮(zhèn)位處增城南部重鎮(zhèn)——新塘項(xiàng)目位置新塘鎮(zhèn)是以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主位于新塘發(fā)展新區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度高、潛力大。城市家園二期體育花園順欣廣場(chǎng)現(xiàn)代城市廣場(chǎng)新都盛世名門東方名都新康花園新塘新世界鳳凰城位處新塘新的發(fā)展區(qū)域、臨廣深公路，通達(dá)性、昭示性佳距離解放北商圈10分鐘步行距離；距離匯創(chuàng)新都會(huì)名店城5分鐘步行距離金澤花園二期本項(xiàng)目地塊項(xiàng)目位置98位于新塘發(fā)展新區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度高、潛力大。城市家園二期體育花一期用地：原為廠房、辦公樓、綠化及足球場(chǎng)占地面積：61850.6㎡建筑面積：250000㎡容積率：4.04其中：住宅、公寓建筑面積22500㎡商業(yè)面積：14500㎡辦公面積：5000㎡社區(qū)健康中心面積：5000㎡會(huì)所建筑面積：500㎡二期用地：原為廠區(qū)宿舍占地面積：29058.6㎡建筑面積：108000㎡其中：住宅建筑面積：99000㎡商業(yè)面積：9000㎡總占地面積：90909.2㎡總建筑面積：358000㎡總?cè)莘e率：3.94建筑密度：30.8%備注：本方案為2019年3月31日提供之方案（以下同）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目是中等規(guī)模的綜合型小區(qū)99一期用地：原為廠房、辦公樓、綠化及足球場(chǎng)二期用地：原為廠區(qū)宿一期用地主要是廠房、辦公樓、足球場(chǎng)西面與新塘世貿(mào)中心一路之隔，目前是爛泥路?？拷镜貕K邊緣是一系列的制衣工場(chǎng)北面圍墻與外邊平房、村屋有約7米的高差。外圍環(huán)境比較臟亂東面二期用地主要是5-8年樓齡的宿舍南面臨107國(guó)道（廣深公路），兩面主要是牛仔制衣工場(chǎng)與二期宿舍交界處有大量的廠區(qū)園林綠化西面緊靠城市家園二期在建項(xiàng)目北南西東項(xiàng)目四至項(xiàng)目外圍無(wú)景觀資源，東西道路在規(guī)劃中，南臨廣深公路，昭示性強(qiáng)、噪音大100一期用地主要是廠房、辦公樓、足球場(chǎng)西面與新塘世貿(mào)中心一路之隔園林綠化310m293m150m一期地塊原為廠區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、辦公樓，拆遷成本低,，啟動(dòng)容易；一期地塊保留原廠區(qū)“院中園”地塊（約1.5萬(wàn)㎡），具備良好的綠化環(huán)境西邊道路尚在規(guī)劃中，北面臨村屋、平房，如作臨街商業(yè)，價(jià)值較低；南面臨廣深公路，昭示性好，臨街1-3層作集中式商業(yè)，有一定機(jī)會(huì)65m218m園林綠化園林綠化園林綠化一期地塊分析一期啟動(dòng)容易，住宅部分具良好的綠化資源；商業(yè)部分受道路通達(dá)性及周邊環(huán)境影響，價(jià)值短時(shí)間內(nèi)未能實(shí)現(xiàn)101園林綠化310m293m150m一期地塊原為廠區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、辦區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯位于新塘的新興發(fā)展區(qū)昭示性明顯位于廣深公路主干道旁商業(yè)價(jià)值短期內(nèi)未能充分體現(xiàn)項(xiàng)目西面、北面外圍暫時(shí)是村屋、工廠、形成商業(yè)氛圍需要一定改造時(shí)間及成本以住宅為主的綜合物業(yè)物業(yè)類型包括住宅、辦公、商業(yè)等物業(yè)一期住宅物業(yè)啟動(dòng)相對(duì)容易主要是廠房，拆遷賠償容易處理住宅物業(yè)園林具有優(yōu)勢(shì)原來(lái)舊廠房園林綠化率高，在新規(guī)劃內(nèi)基本可以保留原花園綠化地塊初判102區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯位于新塘的新興發(fā)展區(qū)昭示性明顯位于廣深公路主干道第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析103第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析10增城經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP年均增長(zhǎng)接近14％全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP水平逐年上升，年均增長(zhǎng)接近14%2019年，增城人均GDP達(dá)31202元，折合3880美元。數(shù)據(jù)來(lái)源：《增城年鑒》、各年政府工作報(bào)告增城宏觀經(jīng)濟(jì)104增城經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP年均增長(zhǎng)接近14％全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情按照世界銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論判斷，增城2019年人均GDP達(dá)3880美元，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于平穩(wěn)發(fā)展階段。根據(jù)庫(kù)茲涅茨在《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》中的理論，增城宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)接近14％，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段！萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展4％5％8％14％增城宏觀經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展啟動(dòng)發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展800400080003880年增長(zhǎng)率：人均GDP（美元）增城房地產(chǎn)發(fā)展階段105按照世界銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論判斷，增城2019年人均GDP達(dá)38增城商品房成交呈曲線上升趨勢(shì)，05年均價(jià)突破4000元/平米數(shù)據(jù)來(lái)源：增城市信息中心增城房地產(chǎn)106增城商品房成交呈曲線上升趨勢(shì)，05年均價(jià)突破4000元/平米新塘房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，供應(yīng)放量、價(jià)格攀升階段初始期啟動(dòng)期發(fā)展期時(shí)間02年以前02～04年05年至今階段特征推售項(xiàng)目少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小出現(xiàn)大型、配套齊全的小區(qū)；產(chǎn)品多為經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型，以80平米兩房、100平米三房為主。該階段賣環(huán)境和規(guī)模。市場(chǎng)平均價(jià)格：2000-2200推售項(xiàng)目逐漸增多品牌發(fā)展商進(jìn)駐，連排、別墅等高端產(chǎn)品出現(xiàn)；產(chǎn)品鏈逐漸豐富，舒適戶型開(kāi)始出現(xiàn)投資型小戶型（城市家園）悄然面市，試探市場(chǎng)并獲得成功。住宅市場(chǎng)平均價(jià)格：2200-2700市場(chǎng)供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品鏈豐富、完善戶型創(chuàng)新開(kāi)始出現(xiàn)城市中心北移，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步出現(xiàn)分化，形成老城區(qū)、新城區(qū)、城郊三大競(jìng)爭(zhēng)板塊。市場(chǎng)平均價(jià)格：2800-3500寫字樓、步行街商業(yè)、酒店式公寓推出，物業(yè)類型日益豐富在售項(xiàng)目匯美新村、海日中心新康花園新塘新世界碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲富雅名居、新康花園新塘新世界、亞太新城金澤花園（一期）城市家園（一期）碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲新塘新世界、金澤花園（二期）體育花園、現(xiàn)代城城市家園（二期）東方名都、新都盛世名門客戶情況取消福利分房，客戶多為首次置業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)，外來(lái)客戶增加經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的客戶選擇大戶型高端產(chǎn)品彰顯身份首次置業(yè)的客戶逐步呈現(xiàn)換房需求外來(lái)人口持續(xù)增加，市政利好逐步開(kāi)始吸引周邊客戶客戶層豐富，投資型客戶紛紛涌現(xiàn)新塘房地產(chǎn)107新塘房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，供應(yīng)放量、價(jià)格攀升階段初始期啟動(dòng)期發(fā)展階段進(jìn)入高速發(fā)展期物業(yè)類型物業(yè)類型日益豐富產(chǎn)品鏈高、中、低端產(chǎn)品鏈日益完善供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格價(jià)格逐步走高客戶外來(lái)人口不斷增多，客戶資源豐富且逐步出現(xiàn)客戶細(xì)分新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段小結(jié)108發(fā)展階段進(jìn)入高速發(fā)展期物業(yè)類型物業(yè)類型日益豐富產(chǎn)品鏈高、中、第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷109第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷16項(xiàng)目所在地新塘鎮(zhèn)位于廣州、東莞及深圳所構(gòu)成的“黃金走廊”，具有“多城輻射效應(yīng)”項(xiàng)目所在地新塘，地處穗深港黃金走廊，珠三角的核心地區(qū)；項(xiàng)目周邊圍繞著珠三角核心城市，廣州市、東莞市、深圳市。深圳東莞廣州40分鐘40分鐘60分鐘分類名稱距離公路廣園東快速干線經(jīng)過(guò)市區(qū)廣深公路（107國(guó)道）經(jīng)過(guò)市區(qū)廣深高速離市區(qū)約4KM廣汕公路（324國(guó)道）離市區(qū)約10KM鐵路廣九鐵路火車站位于市區(qū)廣州城市列車（廣深四線）車站位于市區(qū)航空廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30分鐘深圳黃田國(guó)際機(jī)場(chǎng)

約40分鐘水路廣州黃埔港

約15KM新塘港位于市區(qū)項(xiàng)目機(jī)遇110項(xiàng)目所在地新塘鎮(zhèn)位于廣州、東莞及深圳所構(gòu)成的“黃金走廊”，具新塘五鎮(zhèn)合一，定位未來(lái)廣州的衛(wèi)星城五鎮(zhèn)合一，新塘定位為未來(lái)廣州衛(wèi)星城。未來(lái)規(guī)劃新塘鎮(zhèn)人口達(dá)50萬(wàn)。羅崗區(qū)黃埔區(qū)永和寧西沙埔仙村新塘項(xiàng)目機(jī)遇111新塘五鎮(zhèn)合一，定位未來(lái)廣州的衛(wèi)星城五鎮(zhèn)合一，新塘定位為未來(lái)廣都會(huì)區(qū)：荔灣、越秀、東山、海珠、芳村、天河、黃埔和白云八區(qū)為主，加上番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)、沙灣水道以北地區(qū)以及增城市的新塘、永和兩鎮(zhèn)，總面積約2300平方公里；南沙片區(qū)：番禺扣除東涌鎮(zhèn)的沙灣水道以南地區(qū)，面積約780平方公里；花都片區(qū)：現(xiàn)花都區(qū)行政管轄范圍，面積約960平方公里；