富貴園底商營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū)模板

..第一部分市場(chǎng)分析篇第一章區(qū)域住宅底商市場(chǎng)調(diào)研調(diào)查項(xiàng)目包括：金第NOLITA、花市棗苑、遠(yuǎn)洋得邑三個(gè)項(xiàng)目。一、個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查表個(gè)案基本情況調(diào)查表項(xiàng)目位置總建面指標(biāo)特征裝修經(jīng)營(yíng)模式投放時(shí)間金第NOLITA廣渠門(mén)內(nèi)大街36號(hào),東二環(huán)路西側(cè),臨路10000㎡板式住宅樓地下一層至地上二層。毛坯對(duì)外一期2002/5花市棗苑東花市大街118號(hào),瓷器口東北側(cè)臨路20000㎡塔式住宅樓地上一層至地上二層毛坯對(duì)外2001/9遠(yuǎn)洋得邑廣渠門(mén)立交橋東北側(cè),臨二環(huán)路10000㎡塔式住宅樓地下二層至地上三層毛坯公司待定富貴園廣渠門(mén)內(nèi)大街,東花市南里,臨路30000㎡塔式回遷樓地下一層至地上三層,塔樓之間有裙樓相連毛坯待定待定個(gè)案銷(xiāo)售情況調(diào)查表項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷(xiāo)售面積行業(yè)范圍購(gòu)買(mǎi)特征銷(xiāo)售情況金第NOLITA地下一層5000,地上一層18000,地上二層1500090-330㎡服裝專賣(mài)店、首飾店、家具店、美容美發(fā)店投資性購(gòu)買(mǎi),經(jīng)營(yíng)者自購(gòu)一期售完,與住宅同期銷(xiāo)售,二期還剩330平米3套,110平米2套,90平米1套花市棗苑16000300-1000㎡以上大型配套大型企業(yè)購(gòu)買(mǎi),投資性購(gòu)買(mǎi),經(jīng)營(yíng)者自購(gòu)剩余3000平米遠(yuǎn)洋得邑待定待定發(fā)展型企業(yè)、辦事處、私營(yíng)公司中小公司、商住未開(kāi)始銷(xiāo)售富貴園一期地下一層5000,地上一層25000一期小面積200㎡一期為社區(qū)配套服務(wù)店經(jīng)營(yíng)者自購(gòu)一期銷(xiāo)售一半,還有5套二、市場(chǎng)分析及特點(diǎn)描述1、市場(chǎng)現(xiàn)狀大部分已建項(xiàng)目無(wú)底商規(guī)劃,一方面原因由于早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小,且一些項(xiàng)目的地理位置不適于商業(yè)的需求及發(fā)展；另一方面原因是由于南城一直不是商業(yè)集中的熱點(diǎn)地區(qū),底商的市場(chǎng)租售有較大壓力,致使區(qū)域底商市場(chǎng)未有較大供量。但隨著南城重點(diǎn)交通的建設(shè),此前令投資商止步不前的破舊形象目前正以驚人的速度發(fā)生著重大變革。眾所周知,居民小區(qū)是滋養(yǎng)商業(yè)最好的"溫床",由XX大街改造所帶動(dòng)的各危改小區(qū)的興建不僅改善了當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境,同時(shí)也吸引了相當(dāng)一批北京其他城區(qū)的居民來(lái)此定居。消費(fèi)能力大大提高。再加之政府"發(fā)展南城,建設(shè)南城"的政策導(dǎo)向作用,使得更多投資商聚焦南城。20XX以后,底商市場(chǎng)逐漸活躍,各開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識(shí)到底商市場(chǎng)存在著巨大的潛力。在對(duì)本地區(qū)住宅底商市場(chǎng)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)大部分在建項(xiàng)目均在規(guī)劃中加入了底商概念,區(qū)域住宅底商市場(chǎng)未來(lái)兩年內(nèi)供量達(dá)到十萬(wàn)平米以上,按照時(shí)間劃分,預(yù)計(jì)20XX底將有至少四個(gè)項(xiàng)目的約三至五萬(wàn)平米底商進(jìn)入市場(chǎng),2004年以后,進(jìn)入市場(chǎng)約有四至五萬(wàn)平米供量。2、規(guī)劃特點(diǎn)目前區(qū)域市場(chǎng)在建項(xiàng)目的住宅底商一般都規(guī)劃于項(xiàng)目臨街一側(cè)塔樓或板樓的一至三層中,一些項(xiàng)目為了擴(kuò)大底商面積,還會(huì)將兩樓之間連通或做成裙樓,如本案。底商一般規(guī)劃有地上或地下車(chē)位,以保障商家以及顧客的停車(chē)需求。3、銷(xiāo)售特點(diǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中,屏棄了底商只能整售〔租的一貫銷(xiāo)售手法,采取了小面積分割、低總價(jià)的銷(xiāo)售手法,更利于市場(chǎng)上中小型房地產(chǎn)投資者的進(jìn)入。4、面積特點(diǎn)金第NOLITA底商整體建筑面積10000平米,采用按單元分塊方式推向市場(chǎng),主力面積為330平米,目前底商部分還未完全投入使用,剩余面積達(dá)1500平米?；ㄊ袟椩返纳虡I(yè)樓建筑面積約20000平米,目前銷(xiāo)售良好,剩余面積均為1000平米以上。遠(yuǎn)洋得邑底商建筑面積為10000平米,目前尚未正式銷(xiāo)售。各項(xiàng)目住宅底商規(guī)劃面積逐年放大,一些項(xiàng)目的底商面積甚至達(dá)到了整體項(xiàng)目可售面積的十分之一以上。單位面積的小型化分割,也是近年區(qū)域市場(chǎng)仍至北京市場(chǎng)的整體趨勢(shì)。5、行業(yè)特點(diǎn)目前金第NOLITA底商經(jīng)營(yíng)種類(lèi)及行業(yè)基本已有定向,主要是服裝、首飾、精品等小店鋪,類(lèi)似新街口等商區(qū),由于其緊鄰馬路,無(wú)任何停車(chē)位置,因此較為適合此類(lèi)步行購(gòu)物場(chǎng)所。而花市棗苑則是除了餐飲業(yè),涵蓋了其他多種行業(yè)。就我項(xiàng)目前期底商的銷(xiāo)售來(lái)看,主要是服務(wù)于社區(qū),如洗衣店、餐廳、美容美發(fā)等,既可對(duì)外經(jīng)營(yíng),也可滿足社區(qū)居民日常需求。6、購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)方是經(jīng)營(yíng)方占據(jù)主導(dǎo),也有一定數(shù)量的投資型買(mǎi)家。7、裝修標(biāo)準(zhǔn)無(wú)裝修,均為毛坯房狀態(tài)對(duì)外出售。8、銷(xiāo)售價(jià)格目前底商成交價(jià)格地下部分在5000元左右,地上部分在16000—25000元之間,而20XX以前,市場(chǎng)價(jià)格約為8000元左右,同期底商銷(xiāo)售價(jià)格比同項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售價(jià)格上浮比例大增。在價(jià)格方面南城的店鋪絲毫不遜色于東、西和北部城區(qū),每平米建筑面積的價(jià)格可達(dá)到人民幣15,000—23,OOO元。價(jià)格預(yù)測(cè)商鋪的投資者往往更注重于地理位置、商業(yè)氛圍、未來(lái)發(fā)展等因素,這些因素對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格起著決定性作用。NOLITA的銀行按揭為五成十五年,花市棗苑為一次性付款。第二章地區(qū)經(jīng)濟(jì)模式第一節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征分析通過(guò)對(duì)本案周邊方圓5公里版塊市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀調(diào)查,版塊周邊經(jīng)濟(jì)形式可細(xì)分為：區(qū)域特征經(jīng)濟(jì)、市政配套經(jīng)濟(jì)以及零散型經(jīng)濟(jì)。一、區(qū)域特征經(jīng)濟(jì)1、行業(yè)類(lèi)型：家居建材裝飾業(yè)；汽車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)美容和汽車(chē)修理等3大型商場(chǎng)4零散小店2、商業(yè)用房特點(diǎn)：1尚未形成規(guī)模、形成區(qū)域特色；2交通條件有所改善,兩廣路開(kāi)通,貨流客流量增加；擁有大量的停車(chē)位、和大面積的庫(kù)存空間,方便大量貨流存儲(chǔ)和出行；緊鄰大型居住社區(qū),有發(fā)展空間。3、區(qū)域特征經(jīng)濟(jì)的形成：南城長(zhǎng)期聚集有大量的外來(lái)人口,個(gè)體小商品經(jīng)濟(jì)氣氛濃郁；崇文門(mén)商業(yè)區(qū)影響及未來(lái)大都市商街的形成,將會(huì)帶動(dòng)此區(qū)域的商業(yè)氛圍,有形成步行街的條件。二、市政配套經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)：1供量較少,需求增大?，F(xiàn)有物業(yè)不能滿足租賃需求,制約都市配套經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。隨著南城改造,市場(chǎng)需求大量商業(yè)用房。2舊城改造后,區(qū)域形成強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集的人氣,需求更加豐富的現(xiàn)代生活配套設(shè)施。此類(lèi)配套為區(qū)域近些年形成的新型配套,是體現(xiàn)南城都市生活配套的重要組成部分,但集中程度和豐富程度相對(duì)南城人口數(shù)量明顯不足。三、零散經(jīng)濟(jì)1、行業(yè)內(nèi)容為南城低收入消費(fèi)群及外地流動(dòng)人口提供日常生活所需,如便利店、發(fā)廊、洗染店、花店等。2、商業(yè)用房特點(diǎn)舊城區(qū)的沿交通主路和胡同內(nèi)破舊門(mén)面房；檔次低、無(wú)規(guī)劃、無(wú)管理；該經(jīng)濟(jì)類(lèi)型將隨市政改造迅速消失,被規(guī)劃完整、有序的現(xiàn)代都市生活配套代替。第二節(jié)區(qū)域商業(yè)用房需求預(yù)估南城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政改造為商業(yè)用房房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定良好的背景和基礎(chǔ),目前區(qū)域商業(yè)用房的總體規(guī)模不大,人均商業(yè)面積明顯不足。近一兩年內(nèi)個(gè)體經(jīng)濟(jì)形式活躍,對(duì)零售物業(yè)的租賃需求不斷增大,新落成的大型高級(jí)零售物業(yè)供量相對(duì)不足。一、商業(yè)用房需求類(lèi)型：1、大市政配套商業(yè)用房區(qū)域缺乏體現(xiàn)區(qū)域現(xiàn)代都市氣氛高檔大市政配套,如金融、證券、電信、大型綜合購(gòu)物商場(chǎng)、大型現(xiàn)代康體娛樂(lè)城等。1需求特征：追求商業(yè)用房周邊商務(wù)氛圍、檔次、規(guī)模、硬件配套、科技含量等指標(biāo)。2需求群體：有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大型國(guó)有企業(yè)和商業(yè)企業(yè)。2、社區(qū)配套商業(yè)用房缺乏新住宅匯集型的商圈內(nèi)生活配套,針對(duì)主要服務(wù)對(duì)象社區(qū)居民消費(fèi)需求、消費(fèi)檔次、消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣而設(shè)定的配套。如：便利店、美容美發(fā)、音響廳、洗染店、影樓及彩擴(kuò)中心、花店、快餐酒樓等。1需求特點(diǎn)：尋求經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和形式的豐富,需求店鋪面積小,易于分割；購(gòu)買(mǎi)資金少、一次性購(gòu)買(mǎi)壓力不大。2需求群體：☆擁有資本的投資群體被改造和拆遷的舊門(mén)面房、沿街店面的經(jīng)營(yíng)者新注入新型經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)者3、小型化、專業(yè)型底商缺乏服務(wù)于周邊的大環(huán)境和輻射區(qū)域,帶有區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征性的專業(yè)化、小型化商鋪,適合投資小、規(guī)模小的個(gè)體經(jīng)濟(jì)的集中經(jīng)營(yíng),該經(jīng)濟(jì)類(lèi)型在南城有顯著特征。如：服裝鞋類(lèi)專賣(mài)、日用小商品專賣(mài)、茶類(lèi)專賣(mài)、裝修裝飾專賣(mài)等。1需求特點(diǎn)：☆店鋪面積小、易于分割,便于投資?！顚I(yè)化的經(jīng)營(yíng)范圍,對(duì)物業(yè)有特殊的要求,要求商業(yè)用房在配套上作相應(yīng)的處理?！钜?guī)模化和專業(yè)化經(jīng)營(yíng),形成濃厚專業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形成輻射規(guī)劃統(tǒng)一協(xié)調(diào),分類(lèi)經(jīng)營(yíng),集中管理2需求群體：☆外地在京聚集的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者常年租用周邊區(qū)域臨建商業(yè)用房個(gè)體經(jīng)營(yíng)者專業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營(yíng)吸引來(lái)外來(lái)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)者擁有資本的商鋪投資群體二、購(gòu)買(mǎi)群體需求特征分析商鋪的需求群體根據(jù)需求動(dòng)機(jī)的不同可分為兩類(lèi)：購(gòu)買(mǎi)群體和租賃群體。從現(xiàn)狀上看,由于區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房供量少,多為大面積和大規(guī)模市政配套用房,購(gòu)買(mǎi)群體多為大型國(guó)有企業(yè),其它為開(kāi)發(fā)商自留,購(gòu)買(mǎi)群體少,而租賃市場(chǎng)旺盛。但近些年,隨著住宅市場(chǎng)的火暴而帶動(dòng)的對(duì)住宅底商的投資勢(shì)頭一度高漲。購(gòu)買(mǎi)需求呈以下特征：1、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)投資型購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)性購(gòu)買(mǎi),其中投資型購(gòu)買(mǎi)占30%,自營(yíng)型購(gòu)買(mǎi)占65%,轉(zhuǎn)手出售5%。由于購(gòu)買(mǎi)群體和經(jīng)營(yíng)群體的分離,使得部分住宅底商項(xiàng)目在招商時(shí)憑概念炒作,底商成為買(mǎi)家的搶購(gòu)對(duì)象,銷(xiāo)售率100%,但鋪面開(kāi)張效果卻不夠理想。2、需求群體關(guān)注重點(diǎn)指標(biāo)：1綜合指標(biāo)：地理位置、人氣、底商規(guī)模、硬件設(shè)施、項(xiàng)目周邊行業(yè)、面積、樓層、格局、層高、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等2投資群體關(guān)注重點(diǎn)：商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)主題、規(guī)劃區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、周邊商業(yè)用房租金、價(jià)格、鋪面面積、付款方式3租賃群體關(guān)注重點(diǎn)：鋪面面積廣告位、通透性、停車(chē)位、營(yíng)業(yè)時(shí)間、獨(dú)立出入口、固定消費(fèi)群體。3、投資回報(bào)率分析投資住宅底商的回報(bào)率一般在15%-17%,回收成本時(shí)間為10年,為合理性投資。高投資回報(bào)率使業(yè)主的回收期縮至7年或6年為投資理想性投資。商鋪投資者看中商鋪的投資匯報(bào)率,潛力型底商〔未來(lái)有巨大的發(fā)展空間和成熟商圈底商投資回報(bào)率高,為投資者青睞物業(yè)。4、小面積商鋪為買(mǎi)家首選臨街小面積商鋪和大型社區(qū)匯集商圈內(nèi)商鋪,兼具交通、人氣和投資額小等有利因素,被視為風(fēng)險(xiǎn)最小的投資。第三章地區(qū)配套情況一、社區(qū)內(nèi)部配套情況綜述1、新興住宅小區(qū)九十年代中期以后建設(shè)的一些項(xiàng)目,除小規(guī)劃的項(xiàng)目外,一般社區(qū)內(nèi)都自建有商業(yè)配套、會(huì)所等,一部分近年興建或在建的大規(guī)模項(xiàng)目,如東花市小區(qū)等,在這些基礎(chǔ)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,還自建了中小學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等文化及休閑娛樂(lè)型配套設(shè)施。社區(qū)商業(yè)配套包括了銀行、超市、票務(wù)代理、餐飲、家政服務(wù)等,會(huì)所設(shè)施含蓋了運(yùn)動(dòng)、休閑、醫(yī)療等內(nèi)容,這些社區(qū)配套一部分主要服務(wù)于社區(qū)內(nèi)部居民,不直接對(duì)外經(jīng)營(yíng),對(duì)外經(jīng)營(yíng)的會(huì)所一般采取對(duì)社區(qū)內(nèi)部居民實(shí)行相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格、對(duì)外按市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)的原則。2、老式住宅樓〔小區(qū)這一部分小區(qū)基本無(wú)商業(yè)配套,只依托于周邊配套及沿街商業(yè),此類(lèi)項(xiàng)目多為九十年代中期以前建成的居住小區(qū),是福利分房時(shí)期的產(chǎn)物。第二部分市場(chǎng)定位篇第一章客戶群體定位第一節(jié)客戶群體描述☆資金雄厚的國(guó)有企業(yè)☆大型連鎖商業(yè)企業(yè)☆大型康體娛樂(lè)城☆擁有資本的投資群體☆被改造和拆遷的舊門(mén)面房、沿街店面的經(jīng)營(yíng)者☆新注入型經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)者☆常年租用周邊區(qū)域臨建商業(yè)用房個(gè)體經(jīng)營(yíng)者☆專業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營(yíng)吸引來(lái)外來(lái)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)者☆擁有資本的商鋪投資群體第二節(jié)行業(yè)組合第一類(lèi)：大型市政配套組合代表行業(yè)有銀行、郵政、電信、購(gòu)物中心、大型連鎖快餐、高檔酒樓、大型康體娛樂(lè)城等第二類(lèi)：社區(qū)泛會(huì)所配套組合代表行業(yè)有鮮花店、禮品店、咖啡屋、酒吧、書(shū)吧、e族工作室,藝術(shù)之家等第三類(lèi)：專業(yè)化市場(chǎng)的集合代表行業(yè)家居裝飾市場(chǎng)、汽車(chē)銷(xiāo)售中心、服裝市場(chǎng)、鞋類(lèi)市場(chǎng)、日用商品市場(chǎng)等第二章產(chǎn)品定位兼顧區(qū)域經(jīng)濟(jì)配套功能、社區(qū)服務(wù)功能、商鋪專業(yè)化使用功能；集小型專業(yè)化商業(yè)市場(chǎng)、泛會(huì)所社區(qū)風(fēng)情街、大規(guī)模輻射型社區(qū)配套所組成的綜合型商業(yè)街區(qū)。第三部分營(yíng)銷(xiāo)推廣篇第一章規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)規(guī)劃體量商業(yè)用房的總體面積約為3萬(wàn)平方米,占社區(qū)總規(guī)劃面積的7.5%。一、南部：三棟塔樓底部為三層裙房-----區(qū)域市政大配套集中地、大型化和專業(yè)化商場(chǎng)二、東、西部：商業(yè)用房設(shè)計(jì)-------小型化和專業(yè)化店鋪集中型商場(chǎng)〔店中店、社區(qū)泛會(huì)所功能設(shè)計(jì)第二節(jié)店鋪劃分一、行業(yè)組合第一類(lèi)：銀行、郵政、電信、購(gòu)物中心、大型超市、大型連鎖快餐、高檔酒樓、大型康體娛樂(lè)城等大型市政配套組合；汽車(chē)銷(xiāo)售中心、通訊廣場(chǎng)、家居裝飾廣場(chǎng)、服裝商城、鞋類(lèi)市場(chǎng)、日用商品市場(chǎng)等專業(yè)化市場(chǎng)的集合。第二類(lèi)：日用商品市場(chǎng)、鮮花店、禮品店、咖啡屋、酒吧、書(shū)吧、e族工作室,藝術(shù)之家等社區(qū)泛會(huì)所配套組合；二、面積劃分1、南部三層裙房、前部塔樓東、西部商業(yè)用房采用大開(kāi)間格局,鋪面面積最好在1000M2以上,格局規(guī)正、視野開(kāi)闊。2、后部塔樓西部商業(yè)用房整體裝修分類(lèi)經(jīng)營(yíng),以小面積分割,形成店中店,面積控制在100-300M2之間。第二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣第一節(jié)目標(biāo)對(duì)象銷(xiāo)售實(shí)施原則：銷(xiāo)售前期加大宣傳項(xiàng)目概念和主題定位吸引客戶,后期加強(qiáng)主題概念的實(shí)施和控制。一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)大市政配套集中地,強(qiáng)調(diào)規(guī)模和綜合區(qū)域商圈概念：如大型金融、郵政、電信、綜合購(gòu)物中心等,服務(wù)與小區(qū)外部；二、大型化和專業(yè)化的底商：服務(wù)范圍對(duì)區(qū)域周邊形成輻射；三、社區(qū)泛會(huì)所：強(qiáng)化社區(qū)風(fēng)情一條街,強(qiáng)調(diào)藝術(shù)氛圍和休閑氛圍,建筑形式上體現(xiàn)居住情調(diào)和居住品位,如：咖啡屋、鮮花店、酒吧、書(shū)吧、e族工作室,藝術(shù)之家等。第二節(jié)價(jià)格建議定價(jià)原則：綜合考慮項(xiàng)目的成本和公司的贏利目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格和產(chǎn)品及市場(chǎng)需求和目標(biāo)客戶群體對(duì)產(chǎn)品的預(yù)期值來(lái)確定本案的產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)方法一：市場(chǎng)比較定價(jià)法定價(jià)方法二：成本定價(jià)法定價(jià)方法三：市場(chǎng)需求和目標(biāo)客戶心理預(yù)期價(jià)位〔略第三節(jié)富貴園營(yíng)銷(xiāo)思路探討一、思考的前提1、商業(yè)與住宅的輕重關(guān)系*住宅依然是本案的重頭戲；*商業(yè)部分應(yīng)成為促進(jìn)住宅銷(xiāo)售的有機(jī)部分；*不論是商業(yè)的推廣還是住宅物業(yè)的推廣應(yīng)以市場(chǎng)機(jī)會(huì)和成功的可能性為根本的出發(fā)點(diǎn)；2、可以考量的環(huán)境及市場(chǎng)因素*該區(qū)域內(nèi)高尚住宅獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可較為不易,所以必須有強(qiáng)力突破；*兩廣路的修建在短期內(nèi)無(wú)法帶來(lái)可觀效益,需要依靠時(shí)間演進(jìn)；*政府力量已經(jīng)不能成為左右市場(chǎng)的主導(dǎo)力量,所以富貴園項(xiàng)目,不論是住宅還是商業(yè)部分都需靠市場(chǎng)力來(lái)拉動(dòng)需求,而不是政府強(qiáng)制力；3、項(xiàng)目本身內(nèi)在素養(yǎng)*成功的商業(yè)需要依托很多因素造就,但歸根結(jié)底是能夠滿足市場(chǎng)需求和具有吸引力的氛圍；*好的產(chǎn)品是吸引客戶的首要關(guān)鍵因素；二、推廣的思路思路一以商業(yè)帶動(dòng)住宅物業(yè)的銷(xiāo)售可行性：北京市內(nèi)的商業(yè)區(qū)由來(lái)已久,大型的商業(yè)區(qū)通常是建在城市的繁華地帶,并且歷史悠久,普遍得到社會(huì)認(rèn)可,形成客流與物流的有機(jī)良性循環(huán)。大型商業(yè)區(qū)中各類(lèi)商業(yè)設(shè)施齊全,特別是大型商場(chǎng)集中,商品齊全,通常需要大量資金投入和眾多商家參與其中。結(jié)論：富貴園不適合成為密集型的大型商業(yè)中心,否則會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的壓力。思路二將商業(yè)作為住宅的輔助設(shè)施,增強(qiáng)住宅的銷(xiāo)售力可行性：緊鄰住宅的商業(yè)必然要為居住生活服務(wù),提供各類(lèi)服務(wù),這種生活需求的滿足才會(huì)帶來(lái)繁榮。杜絕片面追求商業(yè)的檔次性和全能性,商業(yè)必然要考慮最近的需求去滿足。結(jié)論：這是富貴園比較可行運(yùn)作思路,較容易獲得市場(chǎng)的認(rèn)可