物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備的維修與維護方案

物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備的維修與維護方案小區(qū)物業(yè)對機電設(shè)備維護管理要求甚高，為保障本項目的設(shè)備運行的安全、高效，我們將結(jié)合本項目的實際情況，把保利在小區(qū)物業(yè)設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。此外，我們將在本項目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住環(huán)境。為此，我們對該小區(qū)設(shè)備管理與維護制定了以下管理方案。（1）機電設(shè)備管理的基本原則①小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理采用公司安全而高效的管理模式（1）建立完善的設(shè)備管理維護體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。（2）制訂高標準的設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃。設(shè)備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設(shè)備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設(shè)備的維護保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。（3）實施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā)電機組、電梯等特種設(shè)備進行專業(yè)化管理充分發(fā)揮物業(yè)專業(yè)化優(yōu)勢，對高壓開關(guān)柜以及低壓配電柜和無功補償柜由公司工程部進行中修和大修以及年度保養(yǎng)。柴油發(fā)電機組由物業(yè)工程部專業(yè)工程師對發(fā)電機組進行中修和大修維護。電梯的維護保養(yǎng)由公司電梯部負責，有效地避免外聘維護公司只圖眼前利益，維修報價高工作虛假、不愿真正投入的弊端。②建立完善的設(shè)備編碼及標示方案（1）根據(jù)小區(qū)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》（2）制定含有設(shè)備編碼編號的《設(shè)備總覽表》。第1頁共7頁（3）依《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責任人制度。（4）對于標貼明顯的將導(dǎo)入保利視覺標示系統(tǒng)。（5）機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。③主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬（1）設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報廢。（2）利用公司推進的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡動智能高效以工程部為核心輻射所有管理處理的工程部門，接受公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。（3）接受公司工程部綜合性的督查，引導(dǎo)或強制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決。（4）工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論．督促．建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。④建立完善的質(zhì)量記錄體系（1）任何工作做到有據(jù)可查。（2）以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。（3）發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強大功能。（4）適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運行。（5）完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項。（6）將公司強大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量將形成小區(qū)管理處有力的技術(shù)后盾。⑤技術(shù)資料的管理（1）對于技術(shù)資料管理，遵守“二級制’’模式。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。（2）工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。第2頁共7頁⑥有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理（1）定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。（2）設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。（3）設(shè)立與本小區(qū)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。⑦技術(shù)工種的管理因小區(qū)機電設(shè)備的特殊性、對技術(shù)工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。（2）設(shè)施、設(shè)備的維護管理小區(qū)的公共設(shè)施、機電設(shè)備的維護管理采用保利成熟完善的管理模式。①設(shè)備的日常運行和使用由服務(wù)使用部門負責，消防中心、停車場及小區(qū)周圍由保安負責，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負責日常的運行管理，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。②設(shè)施、設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責任單位負責實施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負責。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。③對電梯進行專業(yè)化管理。充分發(fā)揮我公司的專業(yè)技術(shù)特長，對電梯的維護保養(yǎng)由公司電梯部負責，有效地解決外聘維保公司工作不及時、不到位的矛盾。④建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標示方案。根據(jù)小區(qū)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責任人。⑤對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標貼明顯處將導(dǎo)入保利CI視覺標示系統(tǒng)，充分顯示保利的規(guī)范化管理模式。⑥利用公司推進的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去，接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。第3頁共7頁⑦接受公司質(zhì)量管理中心、工程部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問題，并協(xié)助解決。⑧工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。⑨建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認真細致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。⑩發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長期可靠安全運行，公司強大的技術(shù)資源與供應(yīng)商技術(shù)力量有機結(jié)合形成小區(qū)管理的有力技術(shù)保障。（3）增收節(jié)支，不提高管理水平①增收節(jié)支措施（1）經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。（2）努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。（3）加強成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。（4）加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用。（5）小區(qū)內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。②提高公共設(shè)施，機電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。（1）提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。（2）配備先進的維修工具和管理設(shè)備，實現(xiàn)管理微機化。（3）繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。（4）配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。（5）加強公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。第4頁共7頁（6）維修服務(wù)、公共設(shè)施、機電設(shè)備的管理參照國優(yōu)小區(qū)的標準進行運作。（7）建立激勵機制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。（8）實行公司項目部例會制度，及時溝通解決工程中的技術(shù)難題。（9）成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。（4）機電設(shè)備維修計劃項目方式方案標準及實施效檢查周期內(nèi)容果每日機、柴油油位和水箱水位和日常維護發(fā)電機清潔柴油發(fā)電機每星期起動一次充電，檢查機身滲發(fā)電機運行正漏組常、安全無故障定期保養(yǎng)更換機、柴油和濾清器和發(fā)1年電機AVR（電壓調(diào)節(jié)器）（250H）檢測日常維護每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲變壓器清潔絕緣子和器身、檢測高達到絕緣要求、定期維護半年壓對地、高壓對低壓以及低設(shè)備運行正常壓對地數(shù)據(jù)。（停電）日常維護每日柜體清潔高壓斷路器工高壓開關(guān)柜每周檢查接地線作正常，接地刀定期維護1年維護斷路器和接地刀正常日常維護每日檢查母排接線和空氣開關(guān)使用正常，安全低壓配電柜溫度及動作狀態(tài)無故障定期維護半年更換配件，清潔柜體無功補償柜日常維護每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達第5頁共7頁定期維護半年測試功率因數(shù)和更換配件到0.98以上給排水管日常維護每周及時維修和補漏暢通無滴漏定期維護1年檢修閥門和管道、刷漆公用水箱日常維護每周檢漏和維修水質(zhì)抽檢合格定期維護半年清洗和消毒二次供水池日常維護每周及時維修水質(zhì)抽檢合格定期維護半年清洗和消毒日常維護每天檢查水封是否滲水，電機同水泵機組使用軸度和運行狀態(tài)生活泵正常，安全無故更換水封和電機軸承并加定期維護半年障潤滑油閉路電視監(jiān)日常維護每周檢查鏡頭和電路圖像清楚、工作控定期維護半年更換配件和檢測正常共用天線日常維護每天及時維修使用正常、信號定期維護半年檢測信號輸出清晰日常維護每天及時維修輸入無噪聲、輸音響設(shè)備定期維護每季度檢測功放和揚聲器和話筒出聲音正常日常維護每日過濾網(wǎng)清洗、維修空調(diào)運行正常、空調(diào)定期維護每季度加制冷液和檢修電路達到溫度設(shè)定要求。日常維護每天每天抽檢煙感總數(shù)量的消防系統(tǒng)的煙消防監(jiān)控智5%測試感和溫感達到能系統(tǒng)定期維護1年測試系統(tǒng)的聯(lián)動功能和更要求，系統(tǒng)運行換配件正常消防加壓泵日常維護每周點動一次、檢查水封和電動起動正常、無故軸以及滿載電流障第6頁共7頁定期維護半年更換水封及軸承消防噴淋系日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警動作正常、統(tǒng)定期維護半年油漆管道和末端放水測試系統(tǒng)聯(lián)動正常滅火系統(tǒng)日常維護每日檢查氣壓、聯(lián)動電路系統(tǒng)工作正常定期維護半年測試聯(lián)動功能不誤報（5）房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計劃和實施項目方式方案標準及實施效檢查周期內(nèi)容果日常維