《房地產(chǎn)項(xiàng)目管理》第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收階段的管理

第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收階段的管理內(nèi)容提要1.竣工驗(yàn)收依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)。介紹了單位工程、單項(xiàng)工程和建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的條件。介紹了合同范本及法律對(duì)此的規(guī)定，單項(xiàng)工程和建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收條件。3.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序。介紹了一般的竣工驗(yàn)收的步驟、方法。4.項(xiàng)目驗(yàn)收文檔及資料管理。5.竣工工程移交。包括竣工、竣工驗(yàn)收、移交三者之間的關(guān)系，工程移交的內(nèi)容及交工后服務(wù)。8.1竣工驗(yàn)收依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)

8.1.1竣工驗(yàn)收依據(jù)一般來(lái)說(shuō)，竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)該遵循以下依據(jù)：1.經(jīng)批準(zhǔn)的《項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求》、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)文件和設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書。2.施工及驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；3.主管部門有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)和批復(fù)文件；4.項(xiàng)目承包合同和施工圖紙會(huì)審記錄；5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更簽證和技術(shù)核定單。8.1.2竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1.單位工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（1）交付竣工驗(yàn)收的施工過(guò)程，均應(yīng)按施工圖設(shè)計(jì)規(guī)定全部施工完畢，經(jīng)過(guò)承建單位預(yù)驗(yàn)和監(jiān)理工程師初驗(yàn)，并已達(dá)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收規(guī)范要求；（2）建筑設(shè)備（室內(nèi)上下水、采暖、通風(fēng)、電氣照明等管道、線路安裝敷設(shè)工程）經(jīng)過(guò)試驗(yàn)達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求；（3）建筑物室內(nèi)外清潔，室外兩米以內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)清理完畢，施工渣土已全部運(yùn)出現(xiàn)場(chǎng)；（4）工程項(xiàng)目全部竣工圖紙和其他竣工技術(shù)資料齊全。2.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（1）全部單位工程均已施工完畢，達(dá)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收后能夠交付使用；（2）與項(xiàng)目配套的室外管線工程已全部施工完畢，達(dá)到施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

（1）建設(shè)項(xiàng)目全部單位工程和單項(xiàng)工程，均已符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（2）建設(shè)項(xiàng)目配套工程和附屬工程，均已施工完畢，達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的相應(yīng)質(zhì)量要求，并具備正常使用條件。8.2項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的條件

8.2.1合同范本及法律的規(guī)定依據(jù)我國(guó)施工合同范本和相關(guān)法律的規(guī)定，竣工工程應(yīng)滿足相應(yīng)條件.8.2.2單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收條件

單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收:

在一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，某個(gè)單項(xiàng)工程已按項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成，能夠滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件，并經(jīng)承建單位和監(jiān)理工程師初驗(yàn)已通過(guò)?？梢詽M足單項(xiàng)工程驗(yàn)收條件，就應(yīng)該進(jìn)行該單項(xiàng)工程正式驗(yàn)收。8.2.3建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收條件

建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收：

即項(xiàng)目全部驗(yàn)收，它是指整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目已按項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完畢，已具備竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和條件；經(jīng)承建單位預(yù)驗(yàn)合格，建設(shè)單位或監(jiān)理工程師初驗(yàn)認(rèn)可，由建設(shè)主管部門組織建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和質(zhì)檢部門，成立項(xiàng)目驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收；對(duì)于比較重要的大型建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)由國(guó)家紀(jì)委組織驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行正式驗(yàn)收。8.3項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序

為了保證工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作的順利進(jìn)行，通常要按圖8-1所示的程序來(lái)進(jìn)行工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。一般的竣工驗(yàn)收的步驟、方法如下：

1.確定驗(yàn)收時(shí)間所施工的項(xiàng)目按標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件規(guī)定的工程內(nèi)容已經(jīng)建成，并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，施工單位可書面通知建設(shè)單位上報(bào)主管部門組織竣工驗(yàn)收工作。2.建立工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收組織

3.工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備驗(yàn)收準(zhǔn)備的主要內(nèi)容分為硬件準(zhǔn)備和軟件準(zhǔn)備兩方面：（1）硬件方面準(zhǔn)備（2）軟件方面準(zhǔn)備

4.預(yù)驗(yàn)收

(1）核實(shí)竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作內(nèi)容；（2）解決竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備過(guò)程中有爭(zhēng)議的問(wèn)題，如某些工程質(zhì)量上的問(wèn)題，未完成工程如何處理，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題等；（3）協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，使竣工驗(yàn)收工作如期進(jìn)行，如把電力、電訊、鐵路等移交有關(guān)部門管理；（4）草擬竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的概況、驗(yàn)收過(guò)程的說(shuō)明、對(duì)工程質(zhì)量的總體評(píng)價(jià)及時(shí)遺留問(wèn)題的處理意見等內(nèi)容。5.正式竣工驗(yàn)收（1）聽取工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收匯報(bào)；（2）工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查；

參加施工項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的各方，對(duì)竣工驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)體進(jìn)行目測(cè)檢查，并逐項(xiàng)檢查竣工驗(yàn)收資料，看其內(nèi)容是否完整和合格。（3）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收會(huì)議。（4）辦理工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收簽證書。

在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，必須填寫工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收簽證書，而該簽證書上必須有建設(shè)單位、承建單位、監(jiān)理單位和質(zhì)量監(jiān)督部門的簽字、蓋章，方可正式生效。1.工程價(jià)款的主要計(jì)算方式按規(guī)定，現(xiàn)行工程價(jià)款的結(jié)算，可根據(jù)不同的情況采取不同的形式。（1）按月結(jié)算。（2）竣工后一次結(jié)算。

（3）分段結(jié)算。

（4）目標(biāo)結(jié)算方式。

（5）結(jié)算雙方約定的其他結(jié)算方式。2.竣工結(jié)算的相關(guān)法規(guī)

竣工結(jié)算由承包方的預(yù)算部門負(fù)責(zé)編制，按規(guī)定程序進(jìn)行核定。3.竣工決算含義及編制方法工程竣工決算：其編制方法如下：（1）收集、整理、分析原始資料。（2）工程對(duì)照，核實(shí)工程變動(dòng)情況，重新核實(shí)各單位工程、單項(xiàng)工程造價(jià)。（3）經(jīng)審定的待攤投資、其他投資，待核銷基建支出和非經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)出投資，按有關(guān)規(guī)定要求嚴(yán)格劃分和核定后，分別計(jì)入相應(yīng)的基建支出（占用）欄目?jī)?nèi)。（4）編制竣工財(cái)務(wù)決算說(shuō)明書，力求內(nèi)容全面，簡(jiǎn)明扼要，文字流暢，說(shuō)明問(wèn)題。（5）認(rèn)真填報(bào)竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表。（6）認(rèn)真作好工程造價(jià)對(duì)比分析。（7）清理、裝訂好竣工圖。（8）按國(guó)家規(guī)定上報(bào)審批，存檔。4.竣工結(jié)算與竣工決算的區(qū)別（1）編制單位不同。（2）編制范圍不同。（3）編制作用不同。8.5項(xiàng)目驗(yàn)收文檔及資料管理

1.技術(shù)資料的內(nèi)容技術(shù)資料的內(nèi)容主要包括以下三個(gè)方面（1）前期工作資料。（2）土建資料。（3）安裝方面的資料。2.繪制施工圖開發(fā)項(xiàng)目的竣工圖是真實(shí)地記錄各種地下、地上建筑物，構(gòu)筑物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件，是對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)。8.6竣工工程移交

工程項(xiàng)目移交：

是在竣工驗(yàn)收后，承包商與業(yè)主轉(zhuǎn)移項(xiàng)目占用權(quán)的過(guò)程。能否移交取決于承包商所承包的