物業(yè)管理服務(wù)項目工作進(jìn)度計劃控制措施39

物業(yè)管理服務(wù)項目工作進(jìn)度計劃控制措施（一）承接查驗的條件-------------------------------------------------------1（二）承接查驗的程序-------------------------------------------------------2（三）承接查驗的前期準(zhǔn)備--------------------------------------------------2（四）實施物業(yè)承接查驗主要依據(jù)：-----------------------------------------2（五）承接查驗的實施-------------------------------------------------------3（六）資料接管查驗包括----------------------------------------------------3（七）承接查驗的培訓(xùn)-------------------------------------------------------5（八）共用部位承接查驗項目------------------------------------------------5（九）共用部位承接查驗主要關(guān)注項-----------------------------------------5（十）設(shè)備設(shè)施試運行-------------------------------------------------------7（十一）查驗工作-----------------------------------------------------------7（十二）交接手續(xù)辦理-------------------------------------------------------8（十三）備案辦理-----------------------------------------------------------8（十四）書面告知-----------------------------------------------------------8（十五）資料建檔-----------------------------------------------------------8（十六）查驗后續(xù)工作-------------------------------------------------------8在項目接管前，由開發(fā)商在現(xiàn)場查驗前二十日內(nèi)，向服務(wù)中心提供相關(guān)技術(shù)資料，由服務(wù)中心與開發(fā)商確定查驗時間，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的共有部分進(jìn)行查驗，將發(fā)現(xiàn)的問題書面告知開發(fā)商，由開發(fā)商組織及時整改。按照物業(yè)承接查驗的程序和要求，依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》相關(guān)規(guī)定，做好承接查驗工作，做到全面、細(xì)致，為日后的物業(yè)管理打下堅實基礎(chǔ)。（一）承接查驗的條件1、建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；3、教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；4、道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；6、物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）承接查驗的程序1、確定物業(yè)承接查驗方案；2、移交有關(guān)圖紙資料；3、查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；5、確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；6、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。（三）承接查驗的前期準(zhǔn)備1、備妥參照的技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。2、對收集的規(guī)范進(jìn)行識別整理，針對設(shè)施設(shè)備種類形成可操作文件。3、承接查驗工作所需要的專用工具準(zhǔn)備，如驗電器、測溫儀等。4、對于承接后運行的設(shè)備設(shè)施，做好準(zhǔn)備工作。5、成立服務(wù)中心經(jīng)理為領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)基數(shù)人員參與的承接查驗小組。6、與開發(fā)商確認(rèn)交接項目、時間、地點、方式、標(biāo)準(zhǔn)等。（四）實施物業(yè)承接查驗主要依據(jù)：1、物業(yè)買賣合同；2、臨時管理規(guī)約；3、前期物業(yè)服務(wù)合同；4、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；5、建設(shè)單位移交的圖紙資料；6、建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（五）承接查驗的實施1、成立承接查驗小組成立由服務(wù)中心經(jīng)理擔(dān)任組長的承接查驗小組，組員包括機(jī)電維修與運行、環(huán)境及秩序維護(hù)相關(guān)專業(yè)人員。2、承接查驗的準(zhǔn)備1）承接查驗工具準(zhǔn)備：根據(jù)不同專業(yè)準(zhǔn)備好專用的質(zhì)量驗收工具及儀器。2）承接查驗資料：在物業(yè)承接查驗前，物業(yè)服務(wù)中心依照“物業(yè)承接查驗資料”向開發(fā)商索要相關(guān)資料，并根據(jù)專業(yè)需要準(zhǔn)備好相應(yīng)的驗收規(guī)范。3）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。4）提前參與開發(fā)商申請的承接查驗的機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。5）準(zhǔn)備好承接查驗所需的各類記錄表格。（六）資料接管查驗包括1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5、承接查驗所必需的其他資料。6、移交資料主要明細(xì)：序號

移交資料名稱

資料類型

單位

數(shù)量1

地質(zhì)勘察報告

復(fù)印件

份 12竣工圖套2.1配套管網(wǎng)圖套12.2總規(guī)劃圖套12.3建筑施工圖原件套12.4結(jié)構(gòu)施工圖套12.5水、電、氣、暖施工圖套12.6綠化、道路施工圖、竣工圖套13圖紙會審記錄份3.1土建記錄份23.2水、電、氣、暖記錄復(fù)印件份23.3綠化、道路記錄份23.4市政管網(wǎng)記錄份24各類工程合同及開、竣報告復(fù)印件份25工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單復(fù)印件份26工程質(zhì)量事故處理記錄復(fù)印件份27隱蔽工程驗收簽證復(fù)印件份28沉降觀測記錄復(fù)印件份29工程竣工驗收合格證明復(fù)印件張210鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書復(fù)印件張211新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證復(fù)印件張212水電采暖衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書復(fù)印件張213砂、漿、混凝土試塊試壓報告復(fù)印件份214供水、供暖的試壓報告復(fù)印件份215監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料復(fù)印件份216消防部門審批文件復(fù)印件份217項目工程交工標(biāo)準(zhǔn)復(fù)印件份218防火驗收合格證復(fù)印件張219環(huán)境綠化資料復(fù)印件/原件套19.1開工、竣工報告，開發(fā)商驗收報表復(fù)印件份219.2綠化供水隱檢記錄；綠化種植土檢查記錄復(fù)印件份219.3土壤分析報告；植物材料表復(fù)印件份219.4水電、構(gòu)筑相關(guān)材質(zhì)合格證（檢驗報告）復(fù)印件份220大型設(shè)備設(shè)施資料原件套20.1設(shè)施設(shè)備臺賬，安裝、試驗、調(diào)整、驗收資原件套1料20.2設(shè)施設(shè)備圖紙、合格證、使用說明等技術(shù)資原件份1料21房屋種類、數(shù)量、用途的分類表原件套1（七）承接查驗的培訓(xùn)在承接查驗前，對查驗小組各專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：明確驗收的時間、范圍、查驗內(nèi)容和方法、注意事項、查驗記錄表格的填寫要求等，并進(jìn)行現(xiàn)場模擬演練，達(dá)到獨立操作能力，保證承接查驗工作能夠順利進(jìn)行。（八）共用部位承接查驗項目1、共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2、共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；3、共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。（九）共用部位承接查驗主要關(guān)注項1、 外墻外墻無滲水涂料色澤均勻、無開裂、起鼓現(xiàn)象，面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。頂板安裝牢固、焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。2、 屋面屋面無裂縫、空鼓，屋面平整。排水通暢，設(shè)施齊全、出水口、落水管安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。3、 樓地面面層與基層粘接牢固、不空鼓。整體面層平整，無裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。地磚地面平整牢固，接縫均勻密合。4、 裝修門窗安裝平正牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。木裝修工程表面光潔良好，線條順直，對縫嚴(yán)密與基層釘牢。門窗玻璃安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。扶灰表面平整，無空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。飾面磚表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面無脫皮，漏刷現(xiàn)象。外墻、窗戶有淋水試驗記錄。5、 電氣設(shè)備電氣線路安裝平整、牢固、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范。照明器具、低壓電器及支架安裝牢固、部件齊全、位置正確。動力、照明閘箱安裝牢固，位置準(zhǔn)確，電器安裝及導(dǎo)線連接牢固，接地保護(hù)良好，有明顯相序及柜號標(biāo)識，電器件齊全、無損壞，安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求，漏電保護(hù)試驗反應(yīng)正常。電纜、橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎井內(nèi)電纜每層有明顯的纜號標(biāo)識。避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置連接點牢固可靠。6、 水、衛(wèi)、消防管道安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口無滲漏、管道排水順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口無滲漏、安裝平正、牢固、部件齊全、制動靈活。水泵啟?？煽?，安裝牢固、平穩(wěn)、運行時無較大震動、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。消防設(shè)施有消防部門檢驗合格證。7、 采暖設(shè)備、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。8、 附屬工程及其它管道順直排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池排污量設(shè)置合理，池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不超過2個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈，隔層封閉牢固，井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。（十）設(shè)備設(shè)施試運行設(shè)備設(shè)施在查驗合格后，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運行，以確保入住后設(shè)備能正常運行，專業(yè)技術(shù)人員可在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請設(shè)備調(diào)試單位對相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運行前的培訓(xùn)。（十一）查驗工作1、現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，并由建設(shè)單位和服務(wù)中心參加查驗的人員簽字確認(rèn)，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。2、現(xiàn)場查驗中，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，以書面形式通知建設(shè)單位，由建設(shè)單位及時解決并組織物業(yè)承接小組復(fù)驗。（十二）交接手續(xù)辦理1、 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向服務(wù)中心移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2、 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容，交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和我公司共同簽章確認(rèn)。（十三）備案辦理自物業(yè)交接后30日內(nèi)，我公司將持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：1、前期物業(yè)服務(wù)合同；2、臨時管理規(guī)約；3、物業(yè)承接查驗協(xié)議；4、建設(shè)單位移交資料清單；5、查驗