房地產(chǎn)開發(fā)建設全面程序（PPT含圖表）

房地產(chǎn)開開發(fā)建設設房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的程序開發(fā)商自有有投資意向向開始至項項目建設完完畢出售或或出租并實實施全壽命命周期的物物業(yè)管理，，大都遵循循一個合乎乎邏輯和開開發(fā)規(guī)律的的程序。一一般來說，，這個程序序包括四個個階段，即即：?房地產(chǎn)投資資分析與決決策階段?房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期工作作階段?房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目建設設階段?房屋銷售與與出租階段段當然，房地地產(chǎn)開發(fā)的的階段劃分分并不是一一成不變的的，某些情情況下各階階段的工作作可能要交交替進行。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期工作作階段房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期工作作階段是具具體落實開開發(fā)方案，為開發(fā)項目目建設實施施作準備的的階段。主要工作有有：申請建設用用地規(guī)劃許許可證、購置開發(fā)場場地、籌集集資金、拆拆遷安置、、項目報建建。申請建設用用地規(guī)劃許許可證、購置開發(fā)場場地、拆遷遷安置、項項目報建必必須按一定定的程序進進行，而籌籌集資金則則可以與之之平行進行行。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)需要大量量的資金，，僅靠開發(fā)發(fā)企業(yè)的自自由資金是是遠遠不夠夠的，必須須通過其他他途徑籌集集資金，如如向銀行借借款、發(fā)行行股票和債債券、預售售商品房等等等。由于我國各各城市的機機構設置不不大一樣，，因此，各各城市對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目前期期工作的審審批程序也也就不盡一一樣。一般般地，申請建設用用地規(guī)劃許許可證、購置開發(fā)場場地、拆遷遷安置、項項目報建可可按如下程程序進行（（如圖2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期工作作階段房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期工作作程序籌集資金獲取土地使用權(購置土地)申請建設用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權登記購置土地審查設計方案編制設計方案

初步設計審查初步設計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設許可證辦理投資許可證施工圖設計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序1．申請規(guī)劃劃許可證：：到城市規(guī)規(guī)劃管理部部門申請選選址、設計計要點，取取得建設用用地規(guī)劃許許可證。2．購置土地地：到土地地管理部門門申請購置置土地，簽簽訂土地使使用合同。。3．拆遷安置置：到城市市拆遷管理理部門辦理理拆遷安置置報批手續(xù)續(xù)。4．項目報建建：到城市市規(guī)劃管理理部門辦理理項目報建建審批手續(xù)續(xù)，并委托托設計院進進行設計。。1．申請建設用用地規(guī)劃許許可證（1）立項。根根據(jù)國家政政策，房地地產(chǎn)開發(fā)應應納入固定定資產(chǎn)投資資計劃，因因此，開發(fā)發(fā)商須到計計劃管理部部門進行項項目立項。。立項時要要提交房地地產(chǎn)開發(fā)項項目可行性性研究報告告、立項申申請書、資資金來源，，并說明房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的物業(yè)類類別。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序（2）選址定點點。在計劃劃管理部門門申請立項項后，再到到城市規(guī)劃劃管理部門門申請選址址，并提交交申請用地地報告、項項目的立項項批文、企企業(yè)的資信信證明、企企業(yè)的營業(yè)業(yè)執(zhí)照、法法人代表委委托書等文文件和證件件。城市規(guī)劃管理理部根據(jù)城市市規(guī)劃的要求求，參照開發(fā)發(fā)商的申請，，考慮房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的性質(zhì)、規(guī)模模，初步選定定用地項目的的具體位置和和界限。（3）提供規(guī)劃設設計條件。城城市規(guī)劃管理理部門提供的的設計條件是是進行開發(fā)項項目總圖規(guī)劃劃設計的依據(jù)據(jù)。規(guī)劃設計計條件的主要要內(nèi)容包括：：1）該建設用地地現(xiàn)狀地形圖圖；2）根據(jù)開發(fā)項項目的性質(zhì)和和所出地段條條件提出用地地范圍；3）向各有關部部門征詢意見見后提出的綜綜合性意見；；房地產(chǎn)開發(fā)程程序4）該場地的外外部限制條件件，包括山、、水、地形和和四鄰的建設設情況及空間間環(huán)境要求等等；5）提出城市規(guī)規(guī)劃確定的道道路紅線位置置、路幅及其其規(guī)劃要求；；6）提出規(guī)劃設設計要點，包包括建筑密、、容積率、建建筑層數(shù)、高高度、體重、、紅線退讓要要求和地下管管線走向、綠綠化要求以及及其他控制事事項；7）對于綜合開開發(fā)區(qū)，還應應提出公用服服務配套設施施和市政基礎礎配套設施的的要求；8）有關的特別別要求，如人人防、抗震、、凈空限制等等。（4）編制制規(guī)劃劃設計計總圖圖。開開發(fā)商商根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃設計計條件件，委委托規(guī)規(guī)劃設設計院院編制制規(guī)劃劃設計計總圖圖。（5）審核核總圖圖、核核定面面積。城市市規(guī)劃劃管理理部門門審核核規(guī)劃劃設計計總圖圖，核核定用用地面面積，，確定定紅線線范圍圍，報報市政政府批批準后后，發(fā)發(fā)給開開發(fā)商商建設設用地地規(guī)劃劃許可可證。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序2．申請購購置土土地開發(fā)商應應向土地地管理部部門申請請購置土土地。按按我國法法律規(guī)定定，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地歸歸國家所所有，因因此，開開發(fā)商購購置場地地，是指指其使用用權，而不是所所有權。。開發(fā)商取取得土地地使用權權的途徑徑，是按按照政府府有關規(guī)規(guī)定，通通過土地地市場取取得的。。即通過過出讓或或轉(zhuǎn)讓圖圖的土地地使用權權。此外外，若以以行政劃劃撥方式式取得的的土地進進行商品品房開發(fā)發(fā)，必須須向政府府申請，，補交地地價，取取得土地地使用合合同書，，即把土土地從無無償使用用轉(zhuǎn)為有有償使用用，從無無限年期期轉(zhuǎn)為有有限年期期后，方方可開發(fā)發(fā)。土地使用用權出讓讓方式有有協(xié)議出出讓、招招標出讓讓和拍賣賣出讓等等三種方方式。不不同的出出讓方式式，其出出讓程序序也不一一樣。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序3．拆遷安置置開發(fā)商取取得了開開發(fā)場地地后，要要對該場場地上現(xiàn)現(xiàn)有的建建筑物和和構筑物物進行拆拆遷，兌兌現(xiàn)有的的住戶進進行安置置。拆遷安置置是一項項政策性性很強的的工作，，其依據(jù)據(jù)有國務務院頒發(fā)發(fā)的《城市房屋屋拆遷管管理條例例》、建設部部頒發(fā)的的《城市房屋屋拆遷單單位管理理規(guī)定》，以及各各地方城城市政府府結(jié)合本本地的實實際情況況制定的的房屋拆拆遷管理理辦法，，并按以以下程序序進行。。（1）拆遷調(diào)調(diào)查。首首先，要要與開發(fā)發(fā)地段的的派出所所、房管管所進行行聯(lián)系，，已取得得他們的的支持，，并且抄抄錄擬開開發(fā)范圍圍內(nèi)的常常住人口口、拆遷遷戶數(shù)以以及房屋屋產(chǎn)權、、使用性性質(zhì)、建建筑面積積等情況況，按表表格逐一一登記。。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序第二，一一拆遷小小組為單單位，分分戶到人人，上門門核查，，并做好好詳細記記錄。如如住戶使使用面積積，私房房業(yè)主契契證所記記載的面面積，以以及人口口結(jié)構、、年齡、、健康狀狀況、職職業(yè)、工工作單位位等情況況，第三三，逐戶戶摸清拆拆遷戶的的要求。。作好紀紀錄，并并分為如如下五類類：要求求一次搬搬清，作作永久安安置的；；要求遷遷回要解解決臨遷遷或投親親靠友的的；要求求放棄產(chǎn)產(chǎn)權，租租回使用用面積的的；要求求臨時鋪鋪面，繼繼續(xù)營業(yè)業(yè)的；其其他。分分類的目目的是為為了給補補償安置置迅速提提供真實實資料。。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（2）制定拆拆遷安置置計劃。。每個動動遷人員員在對自自己所承承擔的被被拆遷人人安置、、補償?shù)牡臎Q定全全部熟悉悉后，要要進行分分析，以以片為單單位，逐逐戶安置置房源和和作出拆拆遷的補補償決定定。這里里，既要要考慮工工商、企企業(yè)、事事業(yè)單位位、私房房、僑房房的動遷遷難度，，又要靠靠率安置置不成過過高的住住戶，還還要考慮慮哪些單單位或住住戶市較較容易動動遷的，，哪些住住戶或單單位是可可以交叉叉進行動動遷的，，哪些住住戶先動動，什么么時候較較為適宜宜等，都都應有個個計劃。。（3）申請核發(fā)發(fā)房屋拆遷遷許可證。。開發(fā)商在在取得規(guī)劃劃、土地管管理部門批批準的紅線線圖和用地地文件以及及完成拆遷遷安置方案案（包括還還間房屋的的地點、資資金、房屋屋平面圖或或購買商品品房安置被被拆遷人的的購房合同同）后，可可以向拆遷遷管理部門門申請核發(fā)發(fā)房屋拆遷遷許可證，，并按規(guī)定定繳納管理理費。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序拆遷房屋不不得超越規(guī)規(guī)劃管理部部門劃定的的紅線范圍圍和拆遷管管理部門規(guī)規(guī)定的期限限。（4）拆拆遷遷公公告告。。召召開開拆拆遷遷動動員員大大會會，，公公布布拆拆遷遷公公告告。。拆拆遷遷管管理理部部門門在在發(fā)發(fā)放放拆拆遷遷許許可可證證的的同同時時，，應應將將拆拆遷遷人人、、拆拆遷遷房房屋屋及及其其范范圍圍、、法法律律依依據(jù)據(jù)、、拆拆遷遷期期限限以以公公告告形形式式予予以以公公布布。。另另外外，，還還應應書書面面通通知知房房產(chǎn)產(chǎn)、、公公安安、、工工商商等等有有關關部部門門。。（5）拆拆遷遷人人與與被被拆拆遷遷人人簽簽訂訂拆拆遷遷協(xié)協(xié)議議書書。。拆拆遷遷協(xié)協(xié)議議書書應應明明確確補補償償形形式式和和金金額額、、安安置置用用戶戶面面積積和和地地點點、、搬搬遷遷過過渡渡方方式式和和期期限限、、違違約約責責任任以以及及當當事事人人認認為為需需要要訂訂立立的的其其他他條條款款。。（6）動動遷遷、、驗驗收收。。拆拆遷遷補補償償手手續(xù)續(xù)辦辦妥妥后后，，負負責責拆拆遷遷人人員員應應立立即即填填寫寫登登記記表表，，經(jīng)經(jīng)主主管管領領導導簽簽發(fā)發(fā)，，送送工工程程部部門門拆拆房房。。原原則則上上，，搬搬遷遷一一間間，，拆拆卸卸一一間間，，可可為為動動遷遷工工作作起起推推動動作作用用。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序（7）辦辦理理拆拆遷遷房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權權滅滅籍籍和和土土地地使使用用證證。。拆拆遷遷人人應應將將所所訂訂拆拆遷遷協(xié)協(xié)議議書書送送拆拆遷遷管管理理部部門門備備案案，，同同時時到到房房產(chǎn)產(chǎn)部部門門辦辦理理被被拆拆遷遷房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權權滅滅籍籍手手續(xù)續(xù)。。在在有有工工程程部部門門負負責責辦辦理理工工程程報報建建手手續(xù)續(xù)。。4.開發(fā)發(fā)項項目目設設計計的的組組織織與與委委托托房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商的的投投資資決決策策最最終終通通過過設設計計成成果果反反映映出出來來，，合合理理的的設設計計不不盡盡充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)投投資資者者的的意意圖圖，，而而且且是是對對投投資資者者決決策策方方案案的的完完善善和和補補充充。。（1）要選選擇較較好設設計單單位。。在委委托設設計時時，應應注意意以下下事項項：1）設計計資格格。要要委托托具有有設計計資格格的設設計單單位進進行開開發(fā)項項目的的工程程社及及，不不得委委托無無證設設計單單位或或私人人進行行設計計，否否則，，城市市規(guī)劃劃與建建筑管管理部部門將將不予予承認認。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序2）設計計等級級。目目前我我國的的建設設工程程設計計單位位共分分為甲甲、乙乙、丙丙、丁丁4個等級級。開開發(fā)商商應根根據(jù)擬擬開發(fā)發(fā)項目目的性性質(zhì)、、高度度、規(guī)規(guī)模，，對照照4個等級級確定定要求求，進進行委委托。。一般般不得得超過過設計計。3）設計計范圍圍。我我國建建設工工程設設計單單位的的資格格證書書上都都注明明了該該設計計單位位的承承攬設設計范范圍，，如規(guī)規(guī)定該該設計計單位位是承承接民民用建建設工工程、、工業(yè)業(yè)建設設工程程，還還是某某個系系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)的建建設工工程項項目。。在委委托設設計時時，開開發(fā)商商應予予注意意。（2）要合理理地確定定各項技技術經(jīng)濟濟控制指指標。規(guī)規(guī)劃中的的各項技技術經(jīng)濟濟指標，，是衡量量規(guī)劃設設計的質(zhì)質(zhì)量以及及開發(fā)項項目經(jīng)濟濟效益好好壞的重重要標準準和依據(jù)據(jù)。在規(guī)規(guī)劃設計計之前，，一些些重要的的控制指指標已由由土地管管理部門門和規(guī)劃劃管理部部門給出出，房地產(chǎn)開開發(fā)程序序如開發(fā)用用地的總總面積、、容積率率、控制制高度、、建筑密密度、綠綠地率等等，還有有一些指指標則由由開發(fā)商商根據(jù)開開發(fā)項目目的要求求提出，，作為規(guī)規(guī)劃的依依據(jù)，如如戶室比比、高層層比例、、各類型型的居住住面積、、總造價價、建筑筑工程單單方造價價等。上上述各項項技術經(jīng)經(jīng)濟指標標，要綜綜合考慮慮，既要要保證開開發(fā)商效效益，又又要符合合有關管管理部門門的要求求，以取取得良好好的社會會效益和和環(huán)境效效益。（3）評價和和選擇設設計方案案。設計計方案是是根據(jù)城城市規(guī)劃劃管理部部門提供供的規(guī)劃劃設計條條件和開開發(fā)商對對該開發(fā)發(fā)項目的的要求，，由設計計單位提提出的初初步設想想，一般般用文字字說明和和圖紙或或模型表表示。其其中規(guī)劃劃設計方方案包括括開發(fā)項項目的用用地范及及其位置置圖、現(xiàn)現(xiàn)狀圖、、規(guī)劃總總平面圖圖和交通通組織示示意圖、、住宅標標準層平平面圖和和住宅正正立面圖圖、公共共建筑房地產(chǎn)開開發(fā)程序序平面圖和和立面示示意圖、、主要街街景示意意圖、透透視圖或或模型、、設計說說明書（（包括各各項技術術經(jīng)濟指指標）。。建筑設設計方案案包括總總平面位位置圖、、平面圖圖、立面面圖、主主要剖面面圖的草草圖和建建筑單體體透視圖圖以及設設計說明明書。由由設計單單位提出出的設計計方案不不少于兩兩個，以以供開發(fā)發(fā)商在對對多個方方案比較較的基礎礎上，選選擇最有有方案，，并作為為推薦方方案報送送規(guī)劃管管理部門門審定。。開發(fā)商商還可以以邀請多多個單位位參加設設計競賽賽，經(jīng)過過專家和和規(guī)劃管管理部門門的評議議審定，，確定設設計方案案或提出出對方案案的修改改意見。。被審定定的規(guī)劃劃設計方方案作為為市政工工程設計計和建筑筑單位設設計的依依據(jù)；建建筑設計計方案被被省定后后，可進進入下階階段的初初步設計計和施工工圖設計計。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（4）設計審審查。開開發(fā)商對對設計單單位提交交的正式式設計圖圖紙，要要認真審審查，熟熟悉圖圖紙和設設計要求求，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有錯錯誤或遺遺漏，應應及早通通知設計計單位修修正、或或補充。。5.項目報建建在土地使使用權購購置的申申請過程程中，已已提出規(guī)規(guī)劃設計計方案，，該方案案只是粗粗略的反反映開發(fā)發(fā)項目概概況，不不能作為為施工的的依據(jù)。。項目報報建實在在原規(guī)劃劃設計方方案的基基礎上，，由開發(fā)發(fā)商委托托規(guī)劃建建筑設計計單位提提出個單單體建筑筑的設計計方案，，并對其其布局進進行定位位，對開開發(fā)項目目用地范范圍內(nèi)的的道路和和各類工工程管線線作更深深入的設設計，使使其達到到施工的的要求。。由于報報建的建建筑設計計方案經(jīng)經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃管理理部門和和消防處處、抗震震辦、人人防部門門、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門、、供水供供電管理理部門審審查通過過后，可可進一步步編制項項目的施施工圖和和技術規(guī)規(guī)定，再再報城市市規(guī)劃管管理部門門及有關關專業(yè)管管理部門門審批。。其具體體步驟為為：房地產(chǎn)開發(fā)程程序（1）編制和審查查設計方案。。開發(fā)商在取取得土地使用用權后，根據(jù)據(jù)城市規(guī)劃管管理部門提出出的設計要求求，委托建筑筑設計院編制制設計方案。。并將設計方方案報城市規(guī)規(guī)劃管理部門門審批。如果果是高層建筑筑，、還要征征求消防管理理部門的意見見。（2）編制和審查查設計方案。。方案審查通通過后，委托托設計院進行行項目的初步步設計（對高高層建筑）。。并將初步設設計報城市規(guī)規(guī)劃管理部門門，由規(guī)劃管管理部門組織織抗震辦、人人防辦、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、供水、供供電等部門對對初步設計進進行匯審。（3）施工圖設計計和發(fā)核位紅紅線。初步設設計審查通過過后，委托設設計院進行施施工圖設計。。并將施工圖圖報城市規(guī)劃劃管理部門，，由規(guī)劃管理理部門發(fā)建筑筑核位紅線。。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（4）到計劃管理理部門申請投投資許可證。。開發(fā)商須提提交如下文件件：核位紅紅線、土地使使用合同、土土地使用證、、拆遷驗收單單、項目總平平面、可行性性研究報告、、進度計劃、、申請、資金金審計文件。。（5）發(fā)建設許可可證。到城市市規(guī)劃管理部部門領取建設設工程許可證證。一旦開發(fā)發(fā)商取得了城城市規(guī)劃管理理部門頒發(fā)的的建設工程規(guī)規(guī)劃許可證，，該項目就獲獲得了允許建建設的法律憑憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目建建設實施階段段房地產(chǎn)開發(fā)項項目的建設實實施，是由建建筑施工企業(yè)業(yè)完成的，施施工企業(yè)是開開法項目建設設實施的直接接指揮者和生生產(chǎn)者。在此此階段，開發(fā)發(fā)商的主要工工作有（1）通過招標投投標選擇施工工企業(yè)；（2）以投資者、、組織者、監(jiān)監(jiān)督者的身份份進行項目工工程管理與控控制；（3）竣竣工工驗驗收收。。在此此階階段段，，開開發(fā)發(fā)項項目目的的投投資資支支出出最最大大，，所所占占的的時時間間周周期期最最長長。。因因此此，，加加強強開開發(fā)發(fā)項項目目建建設設實實施施階階段段的的管管理理，，對對于于開開發(fā)發(fā)商商實實現(xiàn)現(xiàn)預預期期的的開開發(fā)發(fā)效效益益是是非非常常重重要要的的。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序根據(jù)據(jù)我我國國的的工工程程建建設設管管理理體體制制改改革革的的精精神神，，建建設設工工程程項項目目要要實實行行監(jiān)監(jiān)理理制制，，即即委委托托專專業(yè)業(yè)化化、、社社會會化化的的監(jiān)監(jiān)理理公公司司對對項項目目的的建建設設進進行行監(jiān)監(jiān)理理。。當當前前，，我我國國的的建建設設監(jiān)監(jiān)理理重重點點在在工工程程的的施施工工階階段段，，并并積積累累了了一一些些經(jīng)經(jīng)驗驗，，因因此此，，開開發(fā)發(fā)商商可可以以委委托托監(jiān)監(jiān)理理公公司司根根據(jù)據(jù)工工程程承承包包合合同同對對工工程程施施工工建建設設進進行行全全面面的的監(jiān)監(jiān)理理。。1.開發(fā)發(fā)工工程程施施工工招招標標施工工招招標標必必須須具具備備下下列列條條件件（（1）工工程程項項目目已已獲獲計計劃劃管管理理部部門門批批準準，，并并已已列列入入建建設設計計劃劃；；（（2）有有經(jīng)經(jīng)國國家家批批準準的的設設計計單單位位負負責責設設計計的的施施工工圖圖紙紙和和工工程程概概算算或或預預算算；；房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序（3）開開發(fā)發(fā)用用地地的的使使用用權權已已有有償償獲獲得得，，施施工工前前期期工工作作（（包包括括三三通通一一平平））已已經(jīng)經(jīng)落落實實或或準準備備就就緒緒；；（（4）開開發(fā)發(fā)資資金金、、主主要要建建筑筑材材料料和和主主要要設設備備分分期期交交貨貨及及協(xié)協(xié)作作配配套套條條件件均均以以分分別別落落實實；；（（5）有有當當?shù)氐爻浅鞘惺幸?guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門核核發(fā)發(fā)的的建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證。。采取取競競爭爭方方式式的的施施工工招招標標程程序序如如下下：：（1）擬擬定定招招標標方方式式，，準準備備招招標標文文件件。。招招標標文文件件是是開開發(fā)發(fā)商商說說明明招招標標工工程程要要求求和和標標準準的的書書面面材材料料。?？煽捎捎砷_開發(fā)發(fā)商商自自行行準準備備，，也也可可委委托托咨咨詢詢機機構構代代辦辦。。（2）編編制制標標底底。。標標底底及及招招標標工工程程的的預預期期價價格格，，是是評評標標的的主主要要尺尺度度之之一一。。編編制制標標底底是是招招標標的的一一項項重重要要準準備備工工作作，，可可以以有有開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)自自己己編編制制，，也也可可委委托托可可信信賴賴的的技技術術咨咨詢詢公公司司或或設設計計單單位位編編制制。。從從編編制制到到招招標標工工作作的的各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，標標底底都都必必須須嚴嚴格格保保密密。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（3）向招招標主主管部部門（（如市市招標標辦公公室））申請請招標標。（4）發(fā)布布招標標通告告或邀邀請投投標函函。招招標申申請經(jīng)經(jīng)批準準后，，開發(fā)發(fā)商即即可發(fā)發(fā)出招招標通通告或或邀請請投標標函。。采取取公開開招標標方式式時，，應視視工程程性質(zhì)質(zhì)和規(guī)規(guī)模在在當?shù)氐鼗蛉珖孕詧蠹埣埢蚬_發(fā)發(fā)行的的專業(yè)業(yè)刊物物上發(fā)發(fā)布招招標通通告；；采取取選擇擇性招招標方方式，，應向向預選選定的的承建建單位位發(fā)出出邀請請投標標函。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（5）對承承包企企業(yè)的的資格格進行行審查查。即即了解解承包包企業(yè)業(yè)的技技術和和財務務實力力以及及管理理經(jīng)驗驗，限限制不不符合合要求求的承承包企企業(yè)盲盲目參參加投投標。。審查查工作作通常常在發(fā)發(fā)售招招標文文件之之前進進行。。審查查合格格者才才準許許購買買招標標文件件。（6）發(fā)送送招標標文件件。經(jīng)經(jīng)過資資格審審查，，對審審查合合格的的承建建單位位發(fā)送送招標標文件件。發(fā)發(fā)送形形式有有現(xiàn)金金購買買和免免費發(fā)發(fā)送兩兩種。。（7）招標標工程程交底底及答答疑。。開發(fā)發(fā)商發(fā)發(fā)出招招標文文件，，各投投標的的承包包企業(yè)業(yè)踏勘勘建設設場地地之后后，應應邀集集各承承包企企業(yè)的的代表表開會會，進進行工工程交交底，，并解解答疑疑問。。工程程交底底的內(nèi)內(nèi)容，，主要要是介介紹工工程概概況，，明確確質(zhì)量量要求求、驗驗收標標準及及工期期要求求，說說明開開發(fā)商商工料料情況況，材材料款款和工工程款款的支支付辦辦法以以及投投標注注意事事項等等。承承包企企業(yè)對對招標標文件件中的的疑問問，一一般應應預先先以書書面形形式提提出，，也可可在交交底會會上臨臨時口口頭提提出。。開發(fā)發(fā)商對對所提提疑問問應一一律在在答疑疑會上上公開開解答答，并并以書書面記記錄方方式，，印發(fā)發(fā)給各各投標標者，，作為為招標標文件件的補補充。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（８））開標標、評評標和和決標標。以上所所述為為公開開開標標，個個別情情況也也有采采用秘秘密開開標的的。開開標方方式一一般都都在招招標文文件中中明確確說明明。１）開開標。。開標標是在在投標標截止止后，，根據(jù)據(jù)招標標文件件中規(guī)規(guī)定的的時間間和地地點，，邀請請個投投標者者和當當?shù)毓龣C機構及及有關關部門門的代代表參參加，，當中中打開開標箱箱，由由工作作人員員對經(jīng)經(jīng)公證證人員員檢查查并確確認密密封完完好、、封套套書寫寫符合合規(guī)定定的標標書逐逐一拆拆封的的過程程。投投標文文件即即標書書拆封封后，，工作作人員員應宣宣讀其其中要要點，，并在在預先先準備備的表表冊上上逐項項登記記。登登記表表冊由由讀標標人、、登記記人和和公證證人簽簽名，，作為為開標標的正正式記記錄，，由開開發(fā)商商予以以保存存。２）評評標。。開標標后應應先排排除無無效標標書，，然后后由評評標小小組從從工程程技術術和財財務的的角度度審查查評議議有效效標書書，此此過程程稱為為評標標。其其評審審的原原則是是保護護競爭爭，對對所有有投標標的承承包企企業(yè)一一視同同仁。。評審審的標標準是是擁有有足以以勝任任招標標工程程的技技術和和財務務實力力，信信譽良良好，，報價價和房地產(chǎn)開發(fā)程程序理。標書經(jīng)評審后后，應按標價價從低到高的的順序列出清清單，并寫出出評標報告，，推薦二、三三家候選的中中標的單位，，交給招標決決策人做出最最終抉擇。３）決標。開開發(fā)商對投標標者所報的投投標文件進行行全面的審查查、評比、分分析，最后選選定中標者的的過程叫做決決標。一般不太復雜雜的工程可在在開標后當場場決定中標者者，同時公布布標底，并通通知未中標者者退還招標文文件、領回押押金的時間和和地點。規(guī)模模較大、內(nèi)容容復雜的工程程，則應由招招標決策人分分別與評標小小組推薦的候候選中標單位位，就技術力力量、施工方方案、機械設設備、材料供供應及決定標標價的其他因因素進行調(diào)查查和磋商，全全面衡量，擇擇優(yōu)決標。決標后應立即即向中標者發(fā)發(fā)出中標通知知。中標通知知書發(fā)出之后后，開發(fā)商與與中標的承建建單位應在約約定的期限內(nèi)內(nèi)就簽訂合同同進行磋商，，雙方就合同同條款達成協(xié)協(xié)議后，簽訂訂合同。房地產(chǎn)開發(fā)程程序2.開發(fā)項目工程程管理與控制制開發(fā)項目施工工管理，是由由建筑施工企企業(yè)對開發(fā)項項目進行施工工的生產(chǎn)管理理。開發(fā)項目目工程管理與與控制，則是是開發(fā)企業(yè)為為了保證項目目施工順利進進行所從事的的有關管理工工作，包括配配合施工企業(yè)業(yè)做各項施工工準備工作，，如按時騰出出施工場地，，完成場地的的三通一平，，及時提供設設計圖紙和訂訂購有關設備備等；對項目目的費用、進進度和施工質(zhì)質(zhì)量進行控制制；合同管理理；有效的協(xié)協(xié)調(diào)各有關單單位的關系，，如設計單位位與施工單位位的關系，土土建單位與設設備安裝單位位的關系，施施工單位與材材料、設備供供應單位的關關系。投資控制、進進度控制和質(zhì)質(zhì)量控制是項項目工程管理理與控制的重重要內(nèi)容，也也是監(jiān)理公司司的主要職責責，因此，要要發(fā)揮監(jiān)理公公司的優(yōu)勢，，加強對工程程施工階段的的投資、進度度和質(zhì)量控制制。（１）施工階階段的投資控控制。施工階階段投資控制制的任務是盡盡量減少承包包合同價款以以外增加的工工程費用；全全面履約，減減少對方提出出索賠的機會會；按合同支支付工程款。。為此，開發(fā)發(fā)商要做到：：房地產(chǎn)開發(fā)程程序１）熟悉圖紙紙、設計要求求、合同價款款，分析工程程費最容易突突破的環(huán)節(jié)，，明確投資控控制的重點。。２）按工程進進度將總投資資目標進行分分解，確定階階段的投資分分目標，將其其作為階段投投資控制的依依據(jù)。３）嚴格按工工程計量支付付工程進度款款。對已完工工成要按合同同規(guī)定及時計計量，對承包包方超出設計計圖紙要求增增加的工程量量和自身原因因造成返工的的工程量，不不予計量，其其費用由承包包方自負。４）按合同規(guī)規(guī)定辦理工程程結(jié)算，掌握握工程投資動動態(tài)，分析費費用超支的原原因，提出控控制投資的措措施。５）正確處理理索賠。（２）施工階階段的進度控控制。施工階階段進度控制制的主要內(nèi)容容有：１）編制項目目實施總進度度表計劃，并并以此作為控控制其它計劃劃的依據(jù)，包包括施工單位位的計劃和開開發(fā)商自己制制訂的有關計計劃，如施工工房地產(chǎn)開發(fā)程程序制訂的施工進進度計劃、有有開發(fā)商提供供的材料和設設備的供應計計劃。２）根據(jù)項目目的總控制進進度目標，審審核施工單位位提交的施工工進度計劃、、施工方案和和施工總平面面圖，即使否否符合總工期期控制目標的的要求；施工工進度計劃、、施工方案和和施工總平面面圖是否協(xié)調(diào)調(diào)、合理。３）做好開工工前的準備工工作。一是要要按合同要求求，開發(fā)商要要做好有關開開工前的準備備工作。二是是檢查和督促促施工單位開開工前的準備備工作，能否否滿足工程進進度要求。４）按合同規(guī)規(guī)定及時向施施工單位支付付備料款和工工程進度款。。為此，開發(fā)發(fā)商要根據(jù)資資金的不同渠渠道，組織落落實資金到位位，以保證工工程建設的進進度款、設備備和材料款按按時支付。５）定期的檢檢查施工單位位工程計劃的的實施情況，，督促審查施施工進度報表表，核實工程程實物量，鑒鑒認工程款憑憑證。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序６）及時處處理好工程程設計問題題。如設計計需要補充充、完善、、變更或材材料代用等等，應抓緊緊聯(lián)系，要要求設計單單位及時給給與解決，，盡力做到到不影響工工程進度。。７）組織施施工現(xiàn)場協(xié)協(xié)調(diào)會。８）在工程程建設施工工的全過程程中，做好好單位工程程的分部、、分項檢查查驗收工作作，檢查是是否完成設設計圖紙和和合同范圍圍的全部工工程內(nèi)容。。工程質(zhì)量量檢驗評定定是否全部部達到合格格以上標準準，經(jīng)市質(zhì)質(zhì)檢部門檢檢查評定質(zhì)質(zhì)量等級，，才能簽訂訂竣工日期期。（３）施工工階段的質(zhì)質(zhì)量控制。。施工是形形成工程實實體的階段段，也是形形成最終產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的的重要階段段，施工階階段的質(zhì)量量控制是工工程項目質(zhì)質(zhì)量控制的的重點。其其主要內(nèi)容容有：１）除了在在施工招標標中，要審審查承包商商的技術資資質(zhì)外，在在施工過程程中，還應應對承包商商的技術資資質(zhì)進行連連續(xù)不斷的的審查和評評價，督促促承包商更更換不稱職職人員。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序２）訂立現(xiàn)現(xiàn)場質(zhì)量管管理制度，，包括現(xiàn)場場會議制度度、現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量檢驗制制度、質(zhì)量量統(tǒng)計報表表制度、質(zhì)質(zhì)量事故報報告處理制制度等，以以保障項目目質(zhì)量控制制的有效進進行。３）對項目目施工所需需材料（原原材料、半半成品、構構配件）應應進行嚴格格的質(zhì)量檢檢查與控制制。對項目目中采用的的新材料、、新結(jié)構、、新技術均均應審核其其技術鑒定定書。凡未未經(jīng)試驗或或無技術鑒鑒定書者，，一律不得得在項目中中使用。４）檢核土土地現(xiàn)場的的測量標樁樁、建筑物物的定位放放線及高程程水準點。。５）組織設設計交底和和圖紙會審審，保證設設計師與承承包者之間間的溝通與與交流。６）督促、、協(xié)助承包包單位完善善工序質(zhì)量量控制，嚴嚴格工序間間交接檢查查，主要作作業(yè)工序包包括隱蔽作作業(yè)的檢查查、驗收。。在重要的的工程部位位或?qū)I(yè)工工程中，建建立質(zhì)量控控制點，進進行材料試試驗或技術術復核。對對完成的分分部（分項項）工程，，按相應質(zhì)質(zhì)量評定標標準和辦法法進行檢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序查、驗收。。７）采取一一切必要措措施（包括括下達停工工令）制止止下屬情況況：第一，，隱蔽作業(yè)業(yè)未經(jīng)查驗驗承包單位位就擅自封封閉、掩蓋蓋；第二，，承包商商擅自變更更設計，或或使用無合合格證的工工程材料，，或擅自變變更工程材材料進行施施工等；第第三，未經(jīng)經(jīng)技術資質(zhì)質(zhì)審查的人人員進入現(xiàn)現(xiàn)場上崗施施工；第四四，承包單單位對已發(fā)發(fā)生的質(zhì)量量事故未進進行處理，，或未提出出有效補救救措施就繼繼續(xù)作業(yè)。。８）按規(guī)規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量評定定標準及及辦法，，對完成成的單位位工程、、單項工工程進行行檢查驗驗收。審審核承包包單位提提供的竣竣工圖、、質(zhì)量檢檢驗報告告及有關關技術文文件，督督促承包包單位進進行質(zhì)量量回訪，，實行質(zhì)質(zhì)量保修修。整理理有關項項目質(zhì)量量的技術術文件，，并編目目、建檔檔。３．項目目的竣工工驗收。。項目的的竣工驗驗收與交交接，是是實現(xiàn)開開發(fā)投資資向使用用價值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的標標志，是是開發(fā)商商實現(xiàn)其其經(jīng)營效效益的基基礎。從從質(zhì)量控控制角度度說，項項目竣工工驗收工工作是確確保項目目質(zhì)量合合乎標準準的最房地產(chǎn)開開發(fā)程序序后一關。。因此應應高度重重視這項項工作。。（１）開開發(fā)項目目竣工驗驗收的依依據(jù)。開開發(fā)項目目竣工驗驗收的依依據(jù)包括括以下幾幾方面的的內(nèi)容：：１）有關關合同、、標準、、規(guī)范。。如開發(fā)發(fā)商與承承包商簽簽訂的工工程合同同、土建建工程驗驗收標準準、建筑筑安裝施施工驗收收規(guī)范等等。２）工程程資料：：經(jīng)批準準的有關關建設文文件；施施工圖紙紙和說明明書；圖圖紙會審審記錄、、設計變變更和技技術核定定單；測測量定位位記錄、、沉降及及變形記記錄；隱隱蔽工程程記錄、、工程事事故的發(fā)發(fā)生和處處理記錄錄；有關關技術或或設備的的資料及及驗收記記錄等。。３）工程程實體。。指已符符合竣工工驗收條條件的已已完工工工程。（２）項項目竣工工驗收程程序。開開發(fā)項目目竣工驗驗收程序序如圖３３所示。。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收確定交接日期設計者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準備資料不完備初驗不合格房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（四）房房屋銷售售與出租租階段實際上，，房屋的的銷售工工作并非非在房屋屋竣工驗驗收后進進行。為為了縮短短房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的投資周周期，在在可行性性研究階階段就要要研究房房屋的銷銷售計劃劃，從選選擇場地地開始，，開發(fā)商商已開始始尋找購購房者或或成租人人；在開開發(fā)項目目的施工工過程中中，應通通過各種種媒介做做好項目目的銷售售廣告和和宣傳工工作；當當項目施施工進行行到一定定程度時時，應及及時進行行房屋的的預售工工作；竣竣工驗收收后申請請辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權登記記。如果開發(fā)發(fā)商進行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是是為了長長期投資資，即開開發(fā)房地地產(chǎn)是為為了出租租，那么么在項目目竣工驗驗收后便便要開始始出租。。為了逐逐漸收回回投資并并獲得利利潤，開開發(fā)商必必須確定定合適的的租金，，制定好好出租經(jīng)經(jīng)營計劃劃。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（5）對承承包企企業(yè)的的資格格進行行審查查。即即了解解承包包企業(yè)業(yè)的技技術和和財務務實力力以及及管理理經(jīng)驗驗，限限制不不符合合要求求的承承包企企業(yè)盲盲目參參加投投標。。審查查工作作通常常在發(fā)發(fā)售招招標文文件之之前進進行。。審查查合格格者才才準許許購買買招標標文件件。（6）發(fā)送送招標標文件件。經(jīng)經(jīng)過資資格審審查，，對審審查合合格的的承建建單位位發(fā)送送招標標文件件。發(fā)發(fā)送形形式有有現(xiàn)金金購買買和免免費發(fā)發(fā)送兩兩種。。（7）招標工程程交底及答答疑。開發(fā)發(fā)商發(fā)出招招標文件，，各投標的的承包企業(yè)業(yè)踏勘建設設場地之后后，應邀集集各承包企企業(yè)的代表表開會，進進行工程交交底，并解解答疑問。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序1．房地產(chǎn)營營銷計劃。。房地產(chǎn)營營銷計劃一一般包括以以下內(nèi)容；；（1）營銷計劃劃的目標。。目標可被被確定為在在最短時間間內(nèi)實現(xiàn)利潤最大化化，或是力力求以某種種形式保留留房地產(chǎn)中中剩余權益益。例如，，房地產(chǎn)銷銷售商可以以同買主簽簽定一個長長期管理合合同，受托托管理房地地產(chǎn)等等。。（2）確定潛在在的租戶或或買主。這這方面的信信息一般可可以從市場場調(diào)查和市市場分析過過程中取得得。潛在客客戶的線索索來自于日日常工作或或得自一些些文字資料料——或兩者兼兼有。在計劃中中必須說說明預計計能吸引引買主或或租戶的的價格或或租金水水平。通通過分析析租戶或或買主的的情況和和預計的的租金或或價格水水平，就就能確定定基本市市場。基基本市場場可以是是臨近地地段、城城市地域域、全省省乃至全全國甚至至境外。。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（3）選擇營營銷技術術?？晒┕┻x擇的的營銷技技術有：：1）直接在在所需出出售的房房地產(chǎn)上上掛牌銷銷售。這這種方式式適用于于房地產(chǎn)產(chǎn)需求特特別大時時。2）在報紙紙上刊登登出售廣廣告。3）公開張張貼、懸懸掛廣告告。4）印發(fā)綜綜合介紹紹公司及及所售物物業(yè)情況況的小冊冊子。5）在電臺臺或電視視上作廣廣告。6）向臨近近地區(qū)的的居民和和企業(yè)單單位打電電話或上上門推銷銷。究竟選擇擇哪種技技術較為為合適，，取決于于營銷人人員的判判斷。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序2．房屋的的銷售。。房屋的的銷售分分為預售售和現(xiàn)房房銷售。。（1）房屋的的預售。。由于房房地產(chǎn)開開發(fā)一次次性投資資較大，，且風險險甚高，，因次，，開發(fā)商商會在房房屋的建建設期將將其預售售，以獲獲得資金金的部分分回收，，買家則則通常會會因購買買預售中中的房屋屋而得到到其升值值所帶來來的收益益。開發(fā)商在在進行預預售房前前，一般般應向當當?shù)赜嘘P關部門提提出申請請，獲準準后方可可預售房房屋。預預售房屋屋須具備備的條件件是：1)開發(fā)商已已取得““土地使使用證””和“建建筑許可可證”及及“開工工許可證證”；外外銷房屋屋還應取取得“外外銷許可可證”。。2）房屋建建筑合同同已簽訂訂。3）在銀行行設立有有代收房房屋預售售款的專專門賬戶戶。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序4）應提出出預售款款的監(jiān)管管機構（（銀行或或律師事事務所）），監(jiān)督督方案。。5）應具備備經(jīng)銀行行或注冊冊會計師師審核的的，除用用地價款款外，投投入開發(fā)發(fā)建設的的資金已已達到總總投資的的25%的驗資證證明。6）政府有有關部門門認為應應提供的的其他文文件。房屋銷售必須須簽訂《房地產(chǎn)預售合合同》?！逗贤窇喢鲀r格條條款。開發(fā)商商在房屋竣工工之前，按預預售合同所的的收的預售款款，必須先用用于支付及清清償該預售房房屋的一切建建筑費用后，，才能另作他他用。一般來來說，在預售售合同生效后后，買主應在在一定的期限限內(nèi)，向房管管部門辦理預預購登記。開開發(fā)商在辦理理房地產(chǎn)總登登記后，應在在一定期限內(nèi)內(nèi)，與買主簽簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同》。房屋竣工后后，買主應按按期持有關證證明文件到房房管部門辦理理變更登記，，領取房地產(chǎn)產(chǎn)證件。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（2）現(xiàn)房銷售。。開發(fā)商將已已建的建筑物物同建筑物使使用范圍內(nèi)占占用的土地使使用權同時出出售給買主，，即為現(xiàn)房銷銷售?，F(xiàn)房銷銷售一般由開開發(fā)者和買主主自由協(xié)商，，達成協(xié)議。。經(jīng)過以下三三道手續(xù)：到到房屋交易所所簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；；到公證處對對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同進行公公證；憑經(jīng)過過公證的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同同，辦理房地地產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記，換換發(fā)房地產(chǎn)證證。（3）購買買房屋屋的付付款方方式。。1）一次次性付付款和和分期期付款款。一一次性性付款款即買買主在在簽訂訂正式式合同同后一一次性性支付付所有有樓款款，這這種形形式開開發(fā)者者最了了預見見到，，故開開發(fā)者者通常常會以以正常常樓價價的折折扣出出售給給買主主。分分期付付款方方式是是指買買主在在樓宇宇建設設期內(nèi)內(nèi)分階階段向向開發(fā)發(fā)者支支付樓樓款，，其具具體的的支付付比例例和時時段可可以有有所不不同，，不過過，全全部樓樓款必必須在在入伙伙時付付清。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序2）樓宇宇抵押押貸款款。樓樓宇抵抵押貸貸款，，俗稱稱“按按揭””是指指買主主以所所購買買的樓樓宇作作抵押押，現(xiàn)現(xiàn)貨以以房地地產(chǎn)證證，樓樓花以以預售售合同同書作作抵押押物交交銀行行，銀銀行以以此為為條件件提供供購樓樓貸款款，讓讓買主主能一一次性性把樓樓款付付給開開發(fā)者者。而而買主主按規(guī)規(guī)定的的還款款方式式及期期限，，分期期還款款予銀銀行，，銀行行從中中收取取利息息及手手續(xù)費費。房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售或出出租后后，應應做好好銷售售或出出租后后的服服務和和管理理工作作。如如果開開發(fā)項項目是是住宅宅小區(qū)區(qū)，應應成立立或委委托物物業(yè)管管理公公司完完成。。如果果是單單幢建建筑，，可組組織大大樓管管委會會。無無論何何種形形式均均需與與當?shù)氐嘏沙龀鏊?、、居委委會、、綠化化、環(huán)環(huán)衛(wèi)等等部門門聯(lián)系系，辦辦理門門牌號號碼、、戶口口遷入入、綠綠化、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)和治治安等等事項項。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的程程序投資機機會選選擇尋找投投資項項目常常用的的方法法有：：1）在房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門尋找找其準準備推推出的的地塊塊；