房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)精簡(jiǎn)版（共26）

1項(xiàng)目基基本情情況2投資環(huán)環(huán)境分分析一.市場(chǎng)調(diào)調(diào)研1.項(xiàng)目基基本情情況土地地地址：：成都都市溫溫江區(qū)區(qū)公平平街道道太極極社區(qū)區(qū)（東至至：清清水北北街，，南至至：千千禧河河畔，，西至至：光華之之心，，北至至：花花都都大道道）土地信信息項(xiàng)目用用地：：86畝土地用用途：：純住住宅使用年年限：：70年四至、、周邊邊配套套北至：：成溫溫邛高高速（（距高高速路路口3.5公里里）南南至：：成都都四號(hào)號(hào)地鐵鐵線（（距涌涌泉路路地鐵鐵口2.2公里里）。。項(xiàng)項(xiàng)目目緊靠靠城市市主干干道——花都都大道道。A.教育配配套：附近近有幼幼兒園園20所，，小學(xué)學(xué)2所所，中中學(xué)5所（（包括括成都都七中中實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校校，且且距成成都市市實(shí)驗(yàn)驗(yàn)外國(guó)國(guó)語(yǔ)語(yǔ)語(yǔ)校溫溫江校校區(qū)不不足50米米），，既能能提供供大量量的消消費(fèi)客客群，，又能能豐富富業(yè)態(tài)態(tài)。B.商業(yè)配配套：：珠江廣廣場(chǎng)，，華堂堂商場(chǎng)場(chǎng)融信信廣場(chǎng)場(chǎng)等商商業(yè)街街，商商業(yè)配配套齊齊全，，滿足足周邊邊居民民基本本購(gòu)物物需求求C.景點(diǎn)、、公園園：有碧落落湖，，博愛(ài)愛(ài)紀(jì)念念碑等等景區(qū)區(qū)，具具有較較高的的可塑塑價(jià)值值。D.交通情情況：：毗鄰高高速路路出口口和地地鐵四四號(hào)線線涌泉泉站，，附近近有多多路公公交車(chē)車(chē)路線線，交交通便便利，，在帶帶動(dòng)人人氣的的同時(shí)時(shí)，必必定會(huì)會(huì)提升升項(xiàng)目目的知知名度度。E.金融配配套完完善，，醫(yī)院院配套套完善善，周周邊有有諸多多成熟熟小區(qū)區(qū)。2.投資環(huán)環(huán)境分分析--成都市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析2017年年，全全成都都房地地產(chǎn)市市場(chǎng)商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品總總銷(xiāo)售售面積積為87.37萬(wàn)㎡㎡，為為2010年以以來(lái)銷(xiāo)銷(xiāo)量最最大的的一年年，總總體供供銷(xiāo)失失衡的的態(tài)勢(shì)勢(shì)在這這一年年也很很大程程度上上緩解解，2012年年以來(lái)來(lái)供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于求的的情況況在2017年年也已已經(jīng)得得到了了扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，，成都都經(jīng)濟(jì)濟(jì)受宏宏觀形形勢(shì)影響持持續(xù)緩緩慢走走低，，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)續(xù)調(diào)整整。成都市市調(diào)控控政策策2017年年4月月限購(gòu)購(gòu)核心心：：A.認(rèn)房房又認(rèn)認(rèn)貸B.限售售C.限限制預(yù)預(yù)售2017年年11月———搖搖號(hào)政政策成品住住宅政政策：：至2020年底底，全全市新新開(kāi)工工商品品住宅宅（三三層及及以下下低層層住宅宅除外外）和和保障障性住住房：：中心心城區(qū)區(qū)成品品住宅宅面積積比例例逐步步達(dá)到到100%；郊郊區(qū)市市縣成成品住住宅面面積比比例逐逐步達(dá)達(dá)到80%總結(jié)：：1.從全國(guó)國(guó)調(diào)控控手法法來(lái)看看，主主要通通過(guò)限限購(gòu)、、限貸貸、限限售、、限價(jià)價(jià)幾個(gè)個(gè)方面面，抑抑制投投機(jī)需需求，，穩(wěn)定定房?jī)r(jià)價(jià)；調(diào)調(diào)控范范圍從從一二二線城城市向向三四四線城城市蔓蔓延，，政策策出臺(tái)臺(tái)密集集。2.成都政政策緊緊跟一一線城城市步步伐，，通過(guò)過(guò)限購(gòu)購(gòu)、限限價(jià)、、加大大供地地量、、推出出人才才公寓寓等手手段穩(wěn)穩(wěn)定市市場(chǎng)，，相比比其他他城市市，成成都限限價(jià)嚴(yán)嚴(yán)格，，但限限購(gòu)政政策相相對(duì)寬寬松，，且通通過(guò)落落戶政政策，，提供供了較較多有有資格格的購(gòu)購(gòu)房人人群，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)后續(xù)續(xù)發(fā)展展儲(chǔ)備備了客客戶基基礎(chǔ)。。成都市市土地地供銷(xiāo)銷(xiāo)可以明明顯地地看出出，在在三年年的土土地供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)中中，三三環(huán)外外至繞繞城的的土地地供應(yīng)應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)逐年年下降降趨勢(shì)勢(shì)，而而非環(huán)環(huán)線區(qū)區(qū)域的的成交交比例例一直直都在在75%以以上，，在2016年年突破破80%之之后在在2017年之之后下下落至至79.41%。由土地地供銷(xiāo)銷(xiāo)熱圖圖，可可以看看出，，繞城城內(nèi)交交易土土地基基本小小于200畝。且且本本年度度大成成都土土地供供應(yīng)成成交用用地性性質(zhì)以以住兼兼商為為主，，占比比達(dá)到到5成成左右右。成都市市住宅宅分析析年份2013年2014年2015年2016年2017年主城區(qū)成交均價(jià)（/元）9460元10097元9912元11559元14114元近郊成交均價(jià)（/元）6075元6109元5897元6484元7863元遠(yuǎn)郊成交均價(jià)（/元）4700元4761元4589元4784元5128元商品住住宅供供銷(xiāo)存存價(jià)年年度成成交均均價(jià)：：1.供：：與2016年年相比比，2017年年商品品住宅宅供應(yīng)應(yīng)有一一定程程度下下降；；2.銷(xiāo)銷(xiāo)：2017年年住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售售情況況火爆爆，供供不應(yīng)應(yīng)求；；3.價(jià)價(jià)：2017年年成交交均價(jià)價(jià)繼續(xù)續(xù)上漲漲，其其中大大成都都均價(jià)價(jià)為8576元/，，主城城14114元元/，，近近郊7863元元/，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊5128元元/；；調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷1.由此我我們可可以看看出，，大多多數(shù)消消費(fèi)者對(duì)對(duì)房屋屋面積積的要要求為為100-120㎡。。2.由調(diào)查查統(tǒng)計(jì)計(jì)可知知，中中式風(fēng)風(fēng)格特點(diǎn)點(diǎn)最符符合人人們購(gòu)購(gòu)房要要求。。二.區(qū)域定定位分分析1競(jìng)品分分析2SWOT分析3產(chǎn)品定定位分分析1.競(jìng)品分分析通過(guò)對(duì)對(duì)藍(lán)潤(rùn)潤(rùn)光華華春天天，千千禧河河畔，，佳年年華新新生活活的面積、、戶型型優(yōu)勢(shì)勢(shì)、產(chǎn)產(chǎn)品形形象進(jìn)行分分析得得出：：競(jìng)爭(zhēng)借借鑒：：A.區(qū)域內(nèi)內(nèi)對(duì)改改善性性產(chǎn)品品需求求日益益增大大，且且支付付能力力較強(qiáng)強(qiáng)；B.戶型優(yōu)優(yōu)勢(shì)借借鑒C.項(xiàng)目輸輸出高高端改改善形形象，，補(bǔ)齊齊區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品空空白；；2.SWOT分析劣勢(shì)（（W）優(yōu)勢(shì)（（S）機(jī)會(huì)（（O)威脅（（T)A.地理位位置優(yōu)優(yōu)越B.自然環(huán)環(huán)境好好C.周邊配配套完完善位于三三環(huán)外外，消費(fèi)，，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力低于于市市區(qū)區(qū)。。A.房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)較較好好B.整體體態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)較較好好C.成交交走走勢(shì)勢(shì)平平穩(wěn)穩(wěn)周?chē)鷩沙墒焓熳∽≌瑯菢潜P(pán)盤(pán)較多多，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力力較較大。。樓樓盤(pán)盤(pán)面面積積較較小小，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)無(wú)無(wú)太太大大優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。3.產(chǎn)品品定定位位分分析析經(jīng)過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研分分析析，，目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群定定位位于于①①改改善善住住房房的的二二次次購(gòu)購(gòu)房房消消費(fèi)費(fèi)群群或或多多次次置置業(yè)業(yè)者者②②剛剛需需型型的的首首次次置置業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)群群，，他他們們的的消消費(fèi)費(fèi)需需求求不不高高，，但但對(duì)對(duì)房房型型、、小小區(qū)區(qū)的的生生態(tài)態(tài)、、文文化化環(huán)環(huán)境境的的有有一一定定的的要要求求。。產(chǎn)品品面面積積配配比比與與格格局局配配比比根根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查及及政政府府發(fā)發(fā)布布的的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析，，全全區(qū)區(qū)戶戶型型以以首首改改戶戶型型為為主主。。針針對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目提提出出的的中中檔檔社社區(qū)區(qū)，，要要充充分分考考慮慮業(yè)業(yè)主主身身份份象象征征意意義義，，房房間間面面積積簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約大大方方，，不不要要面面積積的的浪浪費(fèi)費(fèi)。。區(qū)域域四四大大客客群群中中，，剛剛需需型型客客群群和和改改善善居居住住客客群群兩兩大大客客群群將將是是本本案案直直接接面面向向的的主主力力客客群群。。四.項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃1規(guī)劃劃布布局局2項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格確確定定3項(xiàng)目目工工程程進(jìn)進(jìn)度度1.規(guī)劃劃布布局局A.總總體體布布局局：：建建筑筑棟棟數(shù)數(shù)13棟棟，，臨臨邊邊修修建建，，有有東東南南西西北北四四門(mén)門(mén)，，北北門(mén)門(mén)修修建建售售樓樓部部，，緊緊鄰鄰主主道道。。小小區(qū)區(qū)中中央央修修建建““太太行行廣廣場(chǎng)場(chǎng)””以以及及綠綠化化建建設(shè)設(shè)和和休休閑閑場(chǎng)場(chǎng)所所。。項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑密密度度較較小小，，綠綠化化和和景景觀觀占占地地面面積積大大。。棟數(shù)13棟樓層分布兩梯四戶層數(shù)地上23層，地下一層停車(chē)場(chǎng)戶型A13室1廳1廚1衛(wèi)面積82㎡戶型A23室2廳1廚2衛(wèi)面積96㎡戶型B14室2廳1廚2衛(wèi)面積108㎡戶型B24室3廳1廚2衛(wèi)面積124㎡戶數(shù)1196戶車(chē)位1554項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格確確定定項(xiàng)目藍(lán)潤(rùn)光華春天佳年華新生活千禧河畔交易單價(jià)（元/平方米）152201700016037區(qū)位狀況修正1/3100/102100/94100/95實(shí)物狀況修正1/3100/82100/86100/101權(quán)益狀況修正1/3100/88100/84100/85比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）169261936317209權(quán)重1/31/31/3取算術(shù)平均數(shù)（元/平方米）17833進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算五.營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)計(jì)劃劃1銷(xiāo)售售路路線線2推廣廣路路線線3案場(chǎng)場(chǎng)布布置置4費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算1.營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)路路線線營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備備蓄客客+強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)清盤(pán)盤(pán)2019年年8月月9月月11月月2020年年2月月4月月7月月正式式亮亮相相面向向市市場(chǎng)場(chǎng)第一一階階段段銷(xiāo)銷(xiāo)售售營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)線線依依據(jù)據(jù)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)有有序序完完成成銷(xiāo)銷(xiāo)售售籌籌備備第二二階階段段銷(xiāo)銷(xiāo)售售借助助旺旺季季勢(shì)勢(shì)頭頭，，拉拉動(dòng)動(dòng)熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)尾盤(pán)盤(pán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快快速速銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，完完美美收收官官宣傳傳推推廣廣語(yǔ)語(yǔ)：：【【太太行行巷巷子子】】/溫溫江江首首席席城城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商/【太太行行巷巷子子】】/世世界界涌涌入入成成都都太太行行領(lǐng)領(lǐng)先先一一步步/【太太行行巷巷子子】】/太太行行巷巷子子溫溫江江新新生生活活締締造造者者/【太太行行巷巷子子】】/太太行行巷巷子子城城市市精精英英住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)商商/①營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備備＋＋第第一一次次蓄蓄客客請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈尽?。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈尽?。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈?。。?qǐng)請(qǐng)?jiān)谠诖舜溯斴斎肴肽牡奈奈谋颈尽?。?nèi)容2019年8月1日——9月10日階段目的1、品牌宣傳2、同時(shí)，項(xiàng)目亮相，引發(fā)全城關(guān)注，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)熱。蓄客手段線上形象硬廣投放+線下巡展、拓客物料設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目LOGO戶型單頁(yè)戶外畫(huà)面（大牌、公交站牌、公交車(chē)身、網(wǎng)絡(luò)、微信等）推廣廣主主題題擬擬定定：：戶戶外外、、微微信信、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、軟軟文文等等媒媒體體建議議動(dòng)動(dòng)作作：：VR體驗(yàn)驗(yàn)售樓樓中中心心公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)：：公益益活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)兩次次開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售售內(nèi)容第一次開(kāi)盤(pán)：2019年9月10日——11月1日階段目的1.線上價(jià)值廣告轟炸，蓄積意向客戶；2.售樓處開(kāi)放，啟動(dòng)全城認(rèn)籌，展現(xiàn)恒大品質(zhì)實(shí)力；3.開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)全城。蓄客手段線上形象硬廣投放+線下巡展、拓客物料設(shè)計(jì)制作DM海報(bào)、項(xiàng)目折頁(yè)、戶型單頁(yè)認(rèn)籌優(yōu)惠單戶外畫(huà)面（大牌、微信等）9.11-25樣板板區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)放放10.6-20公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)：：大型型燈燈光光節(jié)節(jié)10月23日產(chǎn)品品推推介介酒酒會(huì)會(huì)10.25-11.1首次次開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)內(nèi)容第二次開(kāi)盤(pán)：2020年4月——6月階段目的傳達(dá)概念從業(yè)主等角度剖析恒大城項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，以及熱銷(xiāo)全城的奧秘，引起置業(yè)的心理共鳴。物料設(shè)計(jì)制作DM海報(bào)、戶外畫(huà)面2.推廣廣路路線線①線線上上推推廣廣：：立足足溫溫江江，，輻輻射射成成都都，，渠渠道道拓拓展展，，深深挖挖潛潛在在客客群群。。立立足足坐坐銷(xiāo)銷(xiāo)模模式式，，并并結(jié)結(jié)合合渠渠道道拓拓展展，，有有效效吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客群群。。A.微信信公公眾眾號(hào)號(hào)、、微微信信朋朋友友圈圈