投資測算成本分析及總結(jié)

2019年3月投資錯(cuò)漏缺缺專項(xiàng)分析及總結(jié)結(jié)目錄投資錯(cuò)漏缺缺分析1投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單單2后續(xù)相關(guān)工工作要點(diǎn)與與方向3分析說明?樣本：11個(gè)項(xiàng)目?數(shù)據(jù)來源：：投資測算、、目標(biāo)成本本?背景：投資測算是是項(xiàng)目定案案的決策依依據(jù)，是風(fēng)險(xiǎn)前控的重要內(nèi)容容，是對擬擬獲取項(xiàng)目目經(jīng)營狀況況預(yù)判的基基礎(chǔ)導(dǎo)向。。項(xiàng)目獲取取后能否健健康發(fā)展，，是項(xiàng)目投投資的出發(fā)發(fā)點(diǎn)和落腳腳點(diǎn)。?形式：通過總結(jié)與分析析以往編制目標(biāo)成成本的相關(guān)關(guān)項(xiàng)目投資資錯(cuò)漏缺的情況，，形成關(guān)注清清單。通過標(biāo)準(zhǔn)管管控動作降降低投資測測算風(fēng)險(xiǎn)，，提高資金金安全和盈盈利能力。。01投資錯(cuò)漏缺缺分析1成本錯(cuò)漏缺缺科目分析析：工程類類中主體建建安影響占占比56%；費(fèi)用類中財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用影響占占比70.59%2成本錯(cuò)漏缺缺原因分析：72%因?qū)I(yè)欠缺缺所致3成本錯(cuò)漏缺缺科目分析析：8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏漏缺比例大大于5%；占總監(jiān)控項(xiàng)目目的73%二、成本錯(cuò)錯(cuò)漏缺原因因分析72%12%10%6%前期缺乏數(shù)數(shù)據(jù)庫或數(shù)數(shù)據(jù)庫不足足，計(jì)算錯(cuò)誤誤，計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)明顯錯(cuò)誤誤、費(fèi)用計(jì)算隨意前期無相對明確的的計(jì)算方案案，導(dǎo)致實(shí)際際成本增加加的，如基礎(chǔ)礎(chǔ)工程費(fèi)按按建筑預(yù)估估拿地對地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)導(dǎo)致成本少少算漏算投資階段對對項(xiàng)目定位位不清，導(dǎo)導(dǎo)致成本漏漏算少算，如產(chǎn)品定位不不清專業(yè)欠缺方案不明調(diào)研不足定位不清通過對比分分析發(fā)現(xiàn)，，造成成本錯(cuò)漏缺缺的主要以下下幾點(diǎn)原因因，其中：：2018年啟動的項(xiàng)項(xiàng)目多為2015/2016年獲取的老老地塊，由由于前期缺缺乏完整的數(shù)據(jù)據(jù)庫與測算算模型；原因說明前期各項(xiàng)機(jī)機(jī)制尚未完完善，缺乏乏對市場競競品產(chǎn)品及及去化情況況、客戶群群、優(yōu)劣勢勢、地塊內(nèi)內(nèi)外四至等等風(fēng)險(xiǎn)因素素深入研究究與分析，，建造標(biāo)準(zhǔn)不不明確三、成本錯(cuò)錯(cuò)漏缺科目目分析結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺缺金額中建造成本占比最高（（81%）結(jié)論：費(fèi)用類成成本缺漏中中，財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用占比70.59%總成本建造成本三費(fèi)結(jié)論：主體建安安占建造成成本錯(cuò)漏缺缺的56%監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏漏缺金額比比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目目的27%；8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏漏缺比例大大于5%，占總監(jiān)控控項(xiàng)目的73%。序號項(xiàng)目名稱目標(biāo)成本目標(biāo)總成本

（萬元）投資錯(cuò)漏缺（萬元）占比（%）按類別合計(jì)按類別合計(jì)土地成本建造成本三費(fèi)土地成本建造成本三費(fèi)1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%匯總69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指標(biāo)：投資錯(cuò)漏漏缺金額比比例大于5%四、成本錯(cuò)漏漏缺項(xiàng)目分分析02投資錯(cuò)漏缺缺關(guān)注清單單12專項(xiàng)成本類類3土地成本類類4其他類規(guī)劃指標(biāo)類類投資錯(cuò)漏缺缺關(guān)注清單單020103規(guī)劃條件““四”要素、產(chǎn)品品配置、公公配配置、、車位配比比、地上車車位停車占占比、停車車效率、可可售面積、、售價(jià)等規(guī)劃指標(biāo)類類原有設(shè)施遷遷移、升級級改造、建造標(biāo)準(zhǔn)、、周邊環(huán)境境影響（環(huán)環(huán)評與日照影響）、回遷物物業(yè)、財(cái)務(wù)務(wù)專項(xiàng)，規(guī)規(guī)劃后期改改造成本專項(xiàng)成本類類土地協(xié)議相相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)土地成本類類04盡職調(diào)查（股權(quán)權(quán)收購類項(xiàng)項(xiàng)目）、增值稅稅稅率、成成果復(fù)核其他類一、規(guī)劃指指標(biāo)類—規(guī)劃條件“四””要素2014201520162017投資資測測算算時(shí)時(shí)，，需需與與營銷銷、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)等等部部門門做好好充充分分的的溝溝通通與與聯(lián)聯(lián)動動，，在在產(chǎn)產(chǎn)品品強(qiáng)強(qiáng)排排方方案案時(shí)時(shí)結(jié)結(jié)合合產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型、、售售價(jià)價(jià)與與開開發(fā)發(fā)成成本本，，以以達(dá)達(dá)到到最優(yōu)優(yōu)容容積積率率的要要求求。。通常常情情況況，，容容積積率率未未做做足足時(shí)時(shí)需需做做專項(xiàng)項(xiàng)說說明明。投資資測測算算時(shí)時(shí)，，規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)中中建筑筑密密度度嚴(yán)禁禁按照照經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值值填填寫寫，，需需要要根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件進(jìn)進(jìn)行行填寫寫。。（（比如如：：規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件告告知知書書））；園建工工程程的的工工程程量量需根根據(jù)據(jù)建建筑筑密密度度、、綠綠地地率率等等進(jìn)進(jìn)行行閉閉合合計(jì)計(jì)算算。。投資資測測算算，，需需重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注建建筑筑限限高高，，建建筑筑限限高高會會影響響產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案類類型型的的選選擇擇，建建筑筑物物高高度度不不同同，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、電電梯梯、、消消防防和和抗抗震震等等成成本本也也不不同同規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)中中綠地地率率嚴(yán)禁禁按照照經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值值填填寫寫，，需需要要根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件進(jìn)進(jìn)行行填寫寫。。（（比如如：：規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件告告知知書書）綠化化工程程的的工工程程量量需根根據(jù)據(jù)綠地地率率進(jìn)進(jìn)行行算算。容積積率率建筑筑密密度度建筑筑限限高高綠地地率率一、、規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)類類—產(chǎn)品品配配置置不不合理理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)項(xiàng)項(xiàng)：投投資資強(qiáng)排排方方案案均均為為高售售價(jià)價(jià)、、高高利利潤潤產(chǎn)品品，，實(shí)際際方方案案規(guī)規(guī)劃劃階階段段無法法落落地地，又又調(diào)調(diào)整整為為其其他他低售售價(jià)價(jià)產(chǎn)品品。。建議議：公公司司整整體體的的大宗宗資資產(chǎn)產(chǎn)去去化化相對對較較慢，，易易形形成成沉沉淀淀。。投投資資測算算時(shí)時(shí)，，需需聯(lián)聯(lián)動動營營銷銷、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)等等部部門門充分分調(diào)調(diào)研研。在在產(chǎn)品品配配置置時(shí)時(shí)，，商商業(yè)業(yè)配配比比不宜宜過過多多（但但應(yīng)應(yīng)滿滿足足規(guī)規(guī)劃劃條條件件），，商業(yè)業(yè)配配比比需需結(jié)結(jié)合合項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)位位、、區(qū)區(qū)位位間間競競品品的的商商業(yè)業(yè)去去化化情況況、、售售價(jià)價(jià)等等各方方面面綜合合考考慮慮?！竟舅緟⒖伎冀ńㄗh議值值為為商業(yè)業(yè)貨貨值值占占項(xiàng)項(xiàng)目目總總貨貨值值5%】產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商業(yè)街1600016000158402500039600合計(jì)216198284798211660.02/251685.72方案案調(diào)調(diào)整整產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）銷售總價(jià)（萬元）計(jì)容面積可售面積洋房187368185494不變185494.3商業(yè)街10000990024750底商不變合計(jì)216198211660

/242775.7投資資測測算算階階段段實(shí)際際規(guī)規(guī)劃劃階階段段增加加6000m2減少少6000m2貨值減減少少8910萬?某案案例例項(xiàng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)商業(yè)業(yè)貨貨值值占占總總貨貨值值比比為為29%商業(yè)業(yè)貨貨值值占占總總貨貨值值比比為為24%，仍仍存存在在較較大大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)監(jiān)控控：在在投投資資拿拿地地階階段段，，3個(gè)項(xiàng)目未按規(guī)規(guī)劃要求配置置幼兒園，占占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控控項(xiàng)目的27.27%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資拿地階段，物業(yè)及及配套用房與其他配套套（幼兒園、學(xué)校校、醫(yī)院、肉肉菜市場）等公配預(yù)估不足。在實(shí)際方案規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段時(shí)，按實(shí)配配置后直接導(dǎo)導(dǎo)致貨值減少、可售比下降降與可售成本增加。建議：在項(xiàng)目做投投資拿地測算算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)制度度文件規(guī)定配置公配配，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注應(yīng)配置的的物業(yè)及配套用房與與其他配套（（幼兒園、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、、肉菜市場）等公配的配建規(guī)模模，杜絕缺漏漏項(xiàng)或者配建建不足。一、規(guī)劃指標(biāo)類—公配預(yù)估不足項(xiàng)目名稱投資測算目標(biāo)成本階段貨值影響（萬元）可售比增加成本金額（萬元）A均未考慮相關(guān)配套按規(guī)定配置2708m2幼兒園-3652-2.34%497B按規(guī)定配置2685m2幼兒園-2685-0.96%493C按規(guī)定配置2729m2幼兒園與物管用房-3684-1.25%594貨值減少、可售售比下降和成成本增加利潤率不同程程度上受到了了極大的影響響！備注：貨值影影響=因公配不足導(dǎo)導(dǎo)致減少的可可售面積*主力產(chǎn)品售價(jià)價(jià)；增加成本金額額為主體建安安成本上述可售比數(shù)數(shù)據(jù)列僅為公公配不足對可售比比的影響?某案例項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測算時(shí)時(shí)，車位未根據(jù)市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的技術(shù)管理理規(guī)定進(jìn)行車車位配比計(jì)算算，導(dǎo)致車位配比不足，且人防工程未按實(shí)際際規(guī)劃要求預(yù)估面積。在實(shí)際方案規(guī)劃劃設(shè)計(jì)時(shí)，按實(shí)計(jì)算配置后后，地下室面面積增加，成本增加。建議：投資測算時(shí)時(shí)，充分調(diào)研研當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)政策的規(guī)定，以及及土地出讓時(shí)時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件告知書進(jìn)行車位配比比計(jì)算（比如如：A市車位配比一般般住宅按地上每100m2計(jì)容物業(yè)建筑筑面積≥1.0個(gè)，商業(yè)按每每100m2計(jì)容建筑面積積≥0.5個(gè)），嚴(yán)禁少配與超配。人防工程應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按實(shí)際規(guī)規(guī)劃要求預(yù)估估面積。可參參考《人民政府關(guān)于規(guī)范我市市新建民用建建筑修建防空空地下室建設(shè)設(shè)和易地建設(shè)設(shè)費(fèi)收費(fèi)管理理的通知》的要求進(jìn)行行計(jì)算。一、規(guī)劃指標(biāo)類—車位配比不足足?某案例項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)分項(xiàng)投資測算目標(biāo)成本面積差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)面積A車位個(gè)數(shù)面積B車位個(gè)數(shù)非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合計(jì)////33228/9118備注：影響金金額=（目標(biāo)成本地地下室面積-投資測算地下下室面積）*地下室主體建安成本地下室主體建建安成本參考考數(shù)據(jù)庫：非非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2地下室面積增增加33228m2，預(yù)估增加成本9118萬元一、規(guī)劃指標(biāo)類—可售面積預(yù)估估過高監(jiān)控：在投資拿地地階段，7個(gè)項(xiàng)目直接采采用可售面積=計(jì)容面積，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控控項(xiàng)目的63.64%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中，，存在發(fā)生預(yù)（實(shí)）測繪繪、架空層等影響導(dǎo)致可可售面積相對對計(jì)容面積減減少的風(fēng)險(xiǎn)，，導(dǎo)致項(xiàng)目整體貨值值減少。建議：在投資測算時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮慮預(yù)（實(shí)）測測繪、架空層的影響響導(dǎo)致可售面面積相對計(jì)容容面積減少的的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)區(qū)域以以外經(jīng)驗(yàn)，地上業(yè)態(tài)的可售面面積按照相應(yīng)應(yīng)業(yè)態(tài)計(jì)容面積*99%考慮進(jìn)行測算算。產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商業(yè)街1600016000160002500040000合計(jì)216198284798213798

254228方案規(guī)劃綜合合考慮風(fēng)險(xiǎn)后后投資測算階段段方案規(guī)劃階段段貨值減少2542萬?某案例項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房不變179554.32不變179554.32底商16265.732531.4商業(yè)街1584039600合計(jì)211660.02

251685.72可售面積按計(jì)容面面積的99%考慮風(fēng)險(xiǎn)后風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測算時(shí)，地上車位占比考慮過于激進(jìn)，高于地方規(guī)規(guī)定。實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，在項(xiàng)目目容積率不變變的情況下，，地上車位占比比減少，直接導(dǎo)致地地下室建設(shè)面積增加，成本增增加。（目前市場地下室車位的的售價(jià)相對成成本來說，大部分是虧本銷售）。建議：目前市場地下室車位的的售價(jià)相對成成本來說，大大部分是虧本本銷售，而且且去化較慢。。在投資測算算時(shí)，充分調(diào)調(diào)研當(dāng)?shù)氐厣仙贤＼囄坏恼颊急纫?guī)定，在在滿足項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃車位配比比的情況下，，考慮地上車車位占比時(shí)按按地方規(guī)定上上限，盡量減減少地下室車車位占比。市地上車位占比比上限一般為為10%，如果后期存存在突破空間間，在目標(biāo)成本目目標(biāo)成本階段段做優(yōu)化即可。。一、規(guī)劃指標(biāo)類—地上車位配比預(yù)估過高產(chǎn)品投資測算目標(biāo)成本差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)建筑面積車位數(shù)量A占比建筑面積車位數(shù)量B占比地上車位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防車位66000200074%70455213579%1356%1136人防車位1080030011%1080030011%00%/合計(jì)768002706100%812552706100%00

?某案例項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)備注：影響金金額=（目標(biāo)成本地地下室面積-投資測算地下下室面積）*地下室主體建安成本地下室主體建建安成本參考考數(shù)據(jù)庫：非非人防按2551元/m2地上車位占比比由15%調(diào)整為10%后，地下室面面積增加4455m2,預(yù)估影響成本本1136萬元風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資階段停車車效率考慮過于樂觀，項(xiàng)目存在先先天條件限制制，導(dǎo)致實(shí)際投資測算算限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)無法法落地，如地塊形狀、人防設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范要求求、設(shè)備用房房面積大、建筑退線等導(dǎo)致停車效率無法法實(shí)現(xiàn)，停車效率相對降低低，地下室面積增大，導(dǎo)致成本增加。建議：投資測算時(shí)時(shí)，需充分與設(shè)計(jì)管理部部門溝通，在參考集團(tuán)團(tuán)限額停車效率的基礎(chǔ)上，非人防地下室室為33m2/個(gè)，人防地下室室為36m2/個(gè)。根據(jù)地塊形狀、人防設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要求、設(shè)設(shè)備用房面積預(yù)布置情情況、建筑退退線等因素綜綜合考慮停車效率，適適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)（建建議2~3m2/個(gè)）。如后期強(qiáng)排排方案可優(yōu)化化，過程中適適時(shí)做優(yōu)化即即可。一、規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)類—停車效率考慮慮過于樂觀項(xiàng)目名稱投資測算停車效率A目標(biāo)成本停車效率B差異（B-A）差異率（B-A）/A目標(biāo)成本車位個(gè)數(shù)影響金額（萬元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退線+規(guī)劃市政路穿過地塊B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退線+車庫形狀不規(guī)則C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遺留問題D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地塊分散+長條狀E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499負(fù)一層半地下室不滿足人防設(shè)計(jì)要求，局部設(shè)置負(fù)二層布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369車庫形狀不規(guī)則+塔樓下剪力墻較密+設(shè)備用房面積大備注：影響金金額=（目標(biāo)成本停停車效率-投資測算停車車效率）*目標(biāo)成本的的車位個(gè)數(shù)*地地下室主體建建安成本地下室主體建建安成本參考考數(shù)據(jù)庫：非非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2?某案例項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：多種敏感性因因素共同作用下，，多個(gè)項(xiàng)目可可售比出現(xiàn)了了不同程度的的下降，成本增加、貨貨值減少。一、規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)類—可售比下降公配配置不足可售面積預(yù)估過高地上車位配比預(yù)估過高車位配比不足停車效率考慮過于樂觀可售比直線下下降監(jiān)控：在投資拿地地階段，9個(gè)項(xiàng)目可售比比出現(xiàn)不同程度的下下降，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控控項(xiàng)目的81.82%。項(xiàng)目投資測算目標(biāo)成本差異主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配預(yù)估不足+停車效率考慮過于樂觀+可售面積預(yù)估過高B75.34%72.23%-3.11%停車效率考慮過于樂觀C66.67%63.44%-3.23%規(guī)劃調(diào)整，總建筑面積增加D77.23%74.39%-2.84%收購項(xiàng)目，車位不滿足規(guī)劃驗(yàn)收要求，投資測算未考慮此項(xiàng)E79.36%78.90%-0.46%可售面積預(yù)估過高F80.70%77.59%-3.11%停車效率考慮過于樂觀+公配預(yù)估不足G80.67%79.47%-1.20%停車效率考慮過于樂觀H78.76%75.27%-3.49%停車效率考慮過于樂觀+公配預(yù)估不足I88.95%74.48%-14.47%車位配比不足+公配預(yù)估不足?某案例項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)建議：建立規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)承責(zé)機(jī)制，重視可售面面積管理，對對于政府文件件明確規(guī)定的的規(guī)劃指標(biāo)，，人為原因造造成漏記、少少記公配或地地下室面積，，或樂觀預(yù)估估地上車位占占比等情況，，建立承責(zé)機(jī)機(jī)制。項(xiàng)目獲獲取時(shí)需對及時(shí)識別各類類風(fēng)險(xiǎn)，避免投資決策失誤誤。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在目前市場下行、政政府限價(jià)的情況下，需需結(jié)合市場競競品、項(xiàng)目自自身競爭力與與產(chǎn)品力，合合理預(yù)估售價(jià)價(jià)。在投測時(shí)時(shí)一旦預(yù)期售價(jià)價(jià)預(yù)估過高，則容易形成成虛假的經(jīng)營指指標(biāo)，導(dǎo)致投資決策失誤誤，無法真正實(shí)實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理地拿地。一、規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)類—售價(jià)預(yù)估過高高及車位去化化過于樂觀?某案例項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)產(chǎn)品投資測算目標(biāo)成本差額面積/個(gè)數(shù)售價(jià)貨值（萬元）面積售價(jià)貨值（萬元）高層洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55別墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合計(jì)

//

314543.12//

243639.70-70903.42投資拿地時(shí)，，周邊市場火火爆；方案測算時(shí)經(jīng)經(jīng)綜合考慮，，方案調(diào)整且且受政策影響響，項(xiàng)目貨值值直降7個(gè)億建議：建立售價(jià)承責(zé)責(zé)機(jī)制，建議遵循市市場規(guī)律，拿地階段定價(jià)價(jià)應(yīng)承責(zé)任。備注：項(xiàng)目獲獲取時(shí)需對非非人防車位考考慮100%去化，方案規(guī)規(guī)劃時(shí)僅考慮慮50%去化。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因項(xiàng)目獲取取時(shí)調(diào)研不足，導(dǎo)致項(xiàng)目自身定位不清、各類專項(xiàng)方案不明，導(dǎo)致在投資資測算中超配或者少配，影響項(xiàng)目科學(xué)合理地拿地建議：需組織投資、營營銷、項(xiàng)目、、設(shè)計(jì)、開發(fā)發(fā)、成本等部部門現(xiàn)場踏勘，充分溝通后，編制出項(xiàng)目投投資測算建造造標(biāo)準(zhǔn)配置表。由各部門確認(rèn)后，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目投資測算建造造標(biāo)準(zhǔn)配置表表的相關(guān)信息息來進(jìn)行投資資測算，準(zhǔn)確確測算建造成本。二、專項(xiàng)成本本類—建造標(biāo)準(zhǔn)的確確定包括是否選用用新體系、各各類產(chǎn)品敏感性成成本與專項(xiàng)方方案、，最后需經(jīng)辦辦人與部門負(fù)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取取投資測算時(shí)，沒有有詳盡調(diào)研當(dāng)當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如按照照正常成本水平平測算，會導(dǎo)致成本偏低。。建議：調(diào)研當(dāng)?shù)氐牡膲艛喙こ碳凹捌鋬r(jià)格水平平。如：建材、土方、、大市政等。建材方面主要關(guān)注注預(yù)拌砼及砂砂漿，充分了了解當(dāng)?shù)貎r(jià)，，測算時(shí)充分分考慮比正常常市場價(jià)增加加的成本；土方、大市政等根根據(jù)調(diào)研的當(dāng)當(dāng)?shù)貕艛鄡r(jià)格格進(jìn)行合理預(yù)預(yù)估。。二、專項(xiàng)成本本類—地方市場壟斷斷建議：調(diào)研地塊周邊的基基礎(chǔ)配套情況況及仔細(xì)研讀讀土地出讓合合同等資料（（收購類項(xiàng)目目）分析是否有需自行行配建、捐建建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的的條款，或政府規(guī)劃路路是否影響我司開盤盤，投資測算時(shí)需預(yù)留該筆成本。原有基礎(chǔ)設(shè)施施遷改配建、捐建道道路等基礎(chǔ)設(shè)施紅線外景觀升升級二、專項(xiàng)成本本類—原有設(shè)施遷移移、升級改造造風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取取時(shí)，未對地塊內(nèi)外鄰近原有設(shè)施是否否需要遷移、、升級改造等進(jìn)行排查，在投資測算算預(yù)留相關(guān)的的建設(shè)成本，導(dǎo)致成本漏項(xiàng)。備注：可結(jié)合項(xiàng)目投資測算建造造標(biāo)準(zhǔn)配置表，在此基礎(chǔ)上上進(jìn)行進(jìn)一步步的深化與調(diào)調(diào)研，以便指指導(dǎo)科學(xué)合理地拿地。高壓線、輸油油管等市政設(shè)施遷移移建議：充分調(diào)研地塊內(nèi)是否存存在原有村道等基礎(chǔ)設(shè)施施進(jìn)行勾選排排查。若存在需要進(jìn)行行道路遷改建建設(shè)，需合理理預(yù)測相關(guān)成成本。建議：充分調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場場，預(yù)判是否存存在高壓線遷遷移、輸油管管道遷移、市市政管道遷移移等市政設(shè)施施遷移若存在上述情況，需合理預(yù)測相相關(guān)成本。建議：充分調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場場，預(yù)判紅線外需景觀是否否需升級改造造如需則可通過過圈圖的形式式確定景觀升升級改造的面面積，并合理理預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)系系數(shù)，確定其其敏感性，選選取相對應(yīng)的的套餐標(biāo)準(zhǔn)。。關(guān)注點(diǎn)：在村企合作項(xiàng)目中中，如果合作作協(xié)議里注明明部分開發(fā)物物業(yè)，投資測測算時(shí)，這部部分開發(fā)物業(yè)的建建設(shè)成本需計(jì)算，并攤攤?cè)氲狡渌煽墒郛a(chǎn)品中。二、專項(xiàng)成本本類—回遷物業(yè)回遷物業(yè)建設(shè)成本回遷物業(yè)稅費(fèi)關(guān)注點(diǎn)：股權(quán)收購后開發(fā)物物業(yè)回遷一定比例的物業(yè)給村民，開發(fā)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓物物業(yè)給村民確確權(quán)時(shí)，期間會產(chǎn)生契契稅、增值稅稅及附加稅、、土地增值稅稅、所得稅（（稅費(fèi)的計(jì)算算基數(shù)可能按按照物業(yè)成本本價(jià)或者評估估價(jià)、或者本本項(xiàng)目銷售價(jià)價(jià)確定，具體體根據(jù)當(dāng)?shù)囟惗惙ㄒ?guī)定）。。?說明：僅針對對股權(quán)收購類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取取階段，方案案強(qiáng)排規(guī)劃時(shí)時(shí)未關(guān)注項(xiàng)目目對周邊的環(huán)環(huán)境的影響，，未及時(shí)識別風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。在投資測算中中未預(yù)留相關(guān)關(guān)成本，造成成投測成本失準(zhǔn)準(zhǔn)，影響經(jīng)營決策策。二、專項(xiàng)成本本類—周邊環(huán)境的影影響周邊樓房的日照影響環(huán)境評價(jià)影響政策規(guī)定：根據(jù)國家規(guī)范范，應(yīng)滿足受受遮擋建筑的居室在大寒日日的有效日照照不低于2小時(shí)，居室是指臥臥室、起居室室；敬老院、老人人公寓等特定定的為老年人人服務(wù)的設(shè)施施，其居住空間不應(yīng)低于冬至日日2小時(shí)的日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；托兒所、幼兒園的生生活用房應(yīng)不不低于冬至日日3小時(shí)的日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。中小學(xué)學(xué)教學(xué)樓的教教學(xué)用房應(yīng)不不低于冬至日日2小時(shí)；醫(yī)院病房樓的的病房部分應(yīng)應(yīng)滿足冬至日日不低于2小時(shí)的日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。滿足以以上日照要求求時(shí)即視為日日照不受影響響。需關(guān)注地塊周邊邊是否有緊挨著紅線邊邊的建筑物。若有，在規(guī)劃階階段需考慮單體建筑對周周邊樓房的日日照影響。超出國國際規(guī)范時(shí)，，需及時(shí)評估估周邊受影響響居民協(xié)商賠賠償成本，或或者規(guī)劃強(qiáng)排排調(diào)整。若需和解賠償，，投資測算需需計(jì)入成本。。環(huán)評主要涉及到：隔音、污水處理、、空氣污染，需分別對應(yīng)增加隔音音成本（樓面面隔音措施、、鋁窗隔音措措施等）、環(huán)環(huán)保工程（污污水處理）、、環(huán)境批復(fù)報(bào)報(bào)告費(fèi)用（其他通過環(huán)評評批復(fù)措施）做好周邊環(huán)境影響響調(diào)研，根據(jù)據(jù)調(diào)研結(jié)果，在相對應(yīng)科目目中預(yù)估相關(guān)成本。建議：投資測算時(shí)，，同設(shè)計(jì)部門門確認(rèn)別墅產(chǎn)產(chǎn)品、洋房產(chǎn)產(chǎn)品的面積贈送比例例及架空層面面積，合理預(yù)估該部部分成本。將此部分面積結(jié)結(jié)合相應(yīng)單價(jià)價(jià)進(jìn)行折算，，增加到單價(jià)中，并且保持原規(guī)劃指標(biāo)的建筑面積不變。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在投資方案案產(chǎn)品強(qiáng)排時(shí)時(shí)，別墅產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃劃時(shí)均會考慮慮面積贈送，待項(xiàng)目規(guī)劃劃驗(yàn)收后再進(jìn)進(jìn)行二次改造造，改造內(nèi)容容包含但不限限地下室房間間改造、加建樓樓板、陽臺封窗、、室內(nèi)裝修等。投資測算時(shí)時(shí)按照建筑面積=計(jì)容面積計(jì)算算建筑成本，，未考慮面積贈送所增加建筑成本。二、專項(xiàng)成本本類—規(guī)劃后期改造增加加成本面積贈送加建樓板地下室方面改造陽臺封窗股權(quán)比例：必須以項(xiàng)目公司為主體單位核核實(shí)土地價(jià)款款是否遺漏總收購（出讓讓）價(jià)組成：包含協(xié)議中約定的的明示、暗示部分需分?jǐn)傎M(fèi)用：協(xié)議中哪些費(fèi)用需需要分?jǐn)?、附加條件有哪些；是否否包含其他代建（費(fèi)用由誰承承擔(dān)），已建建完成項(xiàng)目中中接盤過來后后是否要對先先期建完的部部分成本進(jìn)行行分?jǐn)偨灰锥愘M(fèi)：股權(quán)交易或股權(quán)變變更所發(fā)生的的稅費(fèi)，關(guān)注注承擔(dān)費(fèi)用主體體；了解付款方式條款中隱含的的費(fèi)用條款