江景項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(終稿)（共128）

應(yīng)山濱河河項(xiàng)目定位及整整體營(yíng)銷銷方案五星堂·市場(chǎng)策劃劃部2013年9月國(guó)際現(xiàn)代代城五星堂·國(guó)際現(xiàn)代代城項(xiàng)目目部2013年4月16日項(xiàng)目屬性市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位整體營(yíng)銷報(bào)告架構(gòu)構(gòu)本案思維維導(dǎo)圖本案說(shuō)明明：本案案主要結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目屬性和和區(qū)域市市場(chǎng)特色色進(jìn)行研研究分析析，對(duì)本本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行定位位，并對(duì)對(duì)整體營(yíng)營(yíng)銷進(jìn)行行戰(zhàn)略性性勾畫。。數(shù)據(jù)測(cè)算第一部分分項(xiàng)目屬性性概述：主要對(duì)本本項(xiàng)目的的區(qū)位，，指標(biāo)，，及其項(xiàng)項(xiàng)目屬性性進(jìn)行基基礎(chǔ)分析析，對(duì)本本項(xiàng)目的的特征及及屬性有有一個(gè)細(xì)細(xì)致全面面的把控控。項(xiàng)目區(qū)位位項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目資源源梳理項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目戰(zhàn)略略思考從全球來(lái)來(lái)看：湖湖北屬于于我國(guó)中中部城市市地處北緯緯29°05′至33°20′，東經(jīng)108°°21′′至116°°07′′湖北省主主要?dú)夂蚝蝾愋蜑闉椋簛啛釤釒Ъ撅L(fēng)風(fēng)性濕潤(rùn)潤(rùn)氣候。。廣水市行行政規(guī)劃劃圖廣水市位位于湖北北省北部部偏東，，隨州市市代管。。因有全全國(guó)八大大名關(guān)之之一的武武勝關(guān)而而名揚(yáng)四四海，素素有“鄂鄂北門戶戶”之稱稱。全市市國(guó)土面面積2647平方公里里，人口口90多萬(wàn)，轄轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦辦事處和和1個(gè)省管經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)。從南南北朝置置縣，迄迄今已有有1400多年的歷歷史，文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)豐厚，，歷史人人文薈萃萃。境內(nèi)內(nèi)風(fēng)光秀秀麗，景景色迷人人，擁有有徐家河河、三潭潭兩大4A級(jí)景區(qū)及及中華山山、大貴貴寺兩個(gè)個(gè)國(guó)家級(jí)級(jí)森林公公園。項(xiàng)目所在在位置項(xiàng)目地塊塊位于應(yīng)應(yīng)山辦事事處，應(yīng)應(yīng)山河沿沿岸，與與濱河公公園隔河河相望，，濱河休休閑帶分分布于項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊。項(xiàng)目規(guī)劃劃指標(biāo)參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積28017㎡總建筑面積81250㎡地下車庫(kù)面積6500㎡住宅面積72096㎡商業(yè)面積9154㎡容積率2.90建筑密度22.49%綠地率40.5%停車位461個(gè)規(guī)劃戶數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：規(guī)劃設(shè)計(jì)案項(xiàng)目南望望濱河公公園，東東、北面面臨部隊(duì)隊(duì)，西靠靠成熟住住宅區(qū)。。項(xiàng)目地地塊屬性性為商住住用地。。規(guī)劃總用用地面積積28017平方米（（約42畝）。項(xiàng)目地塊塊計(jì)容積積率總建建筑面積積為81250平方米。。項(xiàng)目處于于凈地狀狀態(tài)，技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)已已確定。。地塊形狀狀異形，，彎角較較多，建建筑布局局和園林林規(guī)劃上上難度較較大；項(xiàng)目地塊塊周邊狀狀況：交交通項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀狀道路主主要有地地塊東側(cè)的應(yīng)應(yīng)十大道道，連接接應(yīng)廣兩兩地，汽汽車火車車站，為為市主干干道路，，居民出出行必經(jīng)經(jīng)之路。。南側(cè)東西西向有濱河路路，沿路路濱河休休閑帶，，環(huán)境極極好。京港澳高高速往十里、、廣水方方向（火車站站、大悟悟高鐵站站）項(xiàng)目周邊邊有1路公交車車經(jīng)過(guò)、、3路公交車車經(jīng)過(guò)河河對(duì)面區(qū)區(qū)域。南門區(qū)域域（汽車站站、長(zhǎng)嶺嶺、陳巷巷方向））北門區(qū)域域（余店、、蔡河、、關(guān)廟））應(yīng)山城區(qū)區(qū)項(xiàng)目地塊塊周邊狀狀況：商商業(yè)及生生活配套套項(xiàng)目周邊邊成熟商商業(yè)配套套分布于于三環(huán)和和應(yīng)十路路交匯處處。項(xiàng)目目門前濱濱河商業(yè)業(yè)街可滿滿足生活活配套。。目前周邊邊配套及及商業(yè)集中中在此區(qū)區(qū)域項(xiàng)目地塊塊周邊狀狀況：市市政配套套濱河公園園，是廣廣水市政政府為豐豐富市民民生活，，美化城城市環(huán)境境，耗資資上億打打造的沿沿應(yīng)山河河綜合型型公園。。市一醫(yī)院院二部，，市一醫(yī)醫(yī)院為二二級(jí)甲等等醫(yī)院，，其二部部為擴(kuò)大大規(guī)模、、方便群群眾就醫(yī)醫(yī)，共享享本院所所有資源源，實(shí)力力強(qiáng)大。。廣水市濱濱河公園園集景觀觀、娛樂(lè)樂(lè)、健身身、文化化、集貿(mào)貿(mào)為一體體。包含含濱河休休閑帶、、濱河游游樂(lè)場(chǎng)、、濱河健健身場(chǎng)、、濱河植植物園、、濱河文文化廣場(chǎng)場(chǎng)等。為為目前應(yīng)應(yīng)山居民民怡情、、娛樂(lè)、、健身之之首選場(chǎng)場(chǎng)所，繁繁華度高高。廣水市市第一一人民民醫(yī)院院為甲甲等二二級(jí)醫(yī)醫(yī)院，，多次次獲得得“文文明優(yōu)優(yōu)質(zhì)服服務(wù)示示范醫(yī)醫(yī)院””全國(guó)百百姓放放心示示范醫(yī)醫(yī)院””等，，設(shè)備備先進(jìn)進(jìn)，醫(yī)醫(yī)生技技術(shù)過(guò)過(guò)硬，，醫(yī)院院實(shí)力力雄厚厚。其其二部部位于于項(xiàng)目目附近近，該該部完完全共共享一一醫(yī)院院醫(yī)護(hù)護(hù)、設(shè)設(shè)備資資源。。濱河公公園公立醫(yī)醫(yī)院項(xiàng)目地地塊周周邊狀狀況：：市政政規(guī)劃劃項(xiàng)目周周邊多多為公公園用用地、、商業(yè)業(yè)用地地、金金融用用地、、文化化景觀觀用地地。項(xiàng)目周周邊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊呈呈不規(guī)規(guī)則的的五邊邊形，，西南南面主主干路路，東東面臨臨軍事事管制制區(qū)；；西北北面為為住宅宅小區(qū)區(qū)。項(xiàng)目總總占地地2.8萬(wàn)平，，總建建面81250平，容容積率率2.9，為中中小規(guī)規(guī)模房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目;本項(xiàng)目目地勢(shì)勢(shì)略有有高差差，但但在3米以內(nèi)內(nèi)，黃黃土質(zhì)質(zhì)，相相對(duì)容容易開開發(fā)。。項(xiàng)目資資源梳梳理區(qū)域內(nèi)內(nèi)位置置好，，交通通便利利，發(fā)發(fā)展?jié)摑摿蘧薮螅?，依托托成熟熟商業(yè)業(yè)及休休閑健健身集集聚地地，人人氣旺旺盛，，本項(xiàng)項(xiàng)目可可打造造為片片區(qū)內(nèi)內(nèi)極具具產(chǎn)品品特色色的、、超高高性價(jià)價(jià)比的的、高高檔次次的、、集商商住休休閑為為一體體的綜綜合型型中高高端社社區(qū)。。配套：：周邊生生活配配套有有中百百倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、輕輕工百百貨、、佰特特酒店店、一一醫(yī)院院二部部、濱濱河公公園等等配套套非常常齊全全。資源：：項(xiàng)目與與濱河河公園園完美美契合合，使使住戶戶可完完全享享受到到濱河河公園園的景景觀資資源。。濱河河公園園為政政府重重點(diǎn)打打造的的“一一核六六帶””綠地地生態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)中的的重要要一環(huán)環(huán)。交通：：位于應(yīng)應(yīng)十公公路一一公里里內(nèi)，，沿濱濱河景景觀道道路，，倚軍軍民橋橋而連連通三三環(huán)路路，過(guò)過(guò)雙橋橋可達(dá)達(dá)濱河河商業(yè)業(yè)圈，，越軍軍民路路可到到老城城區(qū)商商業(yè)圈圈。交交通極極其便便利。。區(qū)域：：三里河河片區(qū)區(qū)，為為政府府重點(diǎn)點(diǎn)打造造的集集休閑閑購(gòu)物物、娛娛樂(lè)居居住為為一體體的全全新片片區(qū)，，目前前該片片區(qū)休休閑設(shè)設(shè)施完完備、、景觀觀綠化化完善善、商商業(yè)氛氛圍濃濃厚，，居住住環(huán)境境宜人人規(guī)劃：：項(xiàng)目所所在的的三里里河沿沿河片片區(qū)地地塊為為政府府重點(diǎn)點(diǎn)打造造的公公園用用地和和二類類住宅宅用地地。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（（S）：劣勢(shì)（（W）：機(jī)會(huì)（（O）：區(qū)域內(nèi)內(nèi)獨(dú)享享濱河河公園園資源源。差異化化產(chǎn)品品策略略。高贈(zèng)送送戶型型填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空缺缺。該片區(qū)區(qū)為政政府規(guī)規(guī)劃的的重點(diǎn)點(diǎn)打造造區(qū)域域。整體房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的火火爆局局面。。項(xiàng)目與與應(yīng)十十大道道暫未未連通通。項(xiàng)目靠靠近軍軍事管管制區(qū)區(qū)。項(xiàng)目體體量有有限，，居住住密度度較高高。暫無(wú)公公共交交通經(jīng)經(jīng)過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目入入口。。區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì):應(yīng)山商商業(yè)中中心。。地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：與濱濱河公公園交交融。。景觀資資源：：共享享優(yōu)美美的濱濱河景景觀。。配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：中百百倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、輕輕工超超市生活配配套成成熟。。威脅（（T）：目前已已在售售的同同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目。市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。?；谫Y資源的的戰(zhàn)略略思考考結(jié)合片片區(qū)資資源，，從商商業(yè)價(jià)價(jià)值最最大化化的角角度考考慮，，本項(xiàng)項(xiàng)目務(wù)務(wù)必采采取綜合開開發(fā)。賣點(diǎn)點(diǎn)梳理理宜圍圍繞產(chǎn)品特特色、、景觀觀資源源和成成熟配配套展開。。當(dāng)其他他期房房項(xiàng)目目還在在努力力通過(guò)過(guò)各種種手段段，給給客戶戶制造造未來(lái)來(lái)愿景景以吸吸引購(gòu)購(gòu)買時(shí)時(shí)，本本項(xiàng)目目，則則是在在已經(jīng)經(jīng)成熟熟的商商業(yè)氛氛圍上上，在在成熟熟景觀觀環(huán)境境上，，給客客戶以以看的的見摸摸的著著的真真實(shí)體體驗(yàn)。。故建建議在在營(yíng)銷銷過(guò)程程中，，巧妙妙的運(yùn)運(yùn)用““借””為己己用的的方式式，注注重實(shí)實(shí)際體體驗(yàn)，，以““實(shí)在在”的的態(tài)度度，吸吸引客客戶購(gòu)購(gòu)買。。項(xiàng)目的的打造造，宜宜突出出高雅雅居住住氛圍圍、優(yōu)優(yōu)美居居住環(huán)環(huán)境，，以高高附加加值拉拉升項(xiàng)項(xiàng)目檔檔次。。本項(xiàng)目目建議議：政策解解讀宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域文文化廣水市市場(chǎng)第二部部分市場(chǎng)調(diào)調(diào)研概述：：主要針針對(duì)近近期新新政進(jìn)進(jìn)行解解讀，，從項(xiàng)項(xiàng)目大大勢(shì)出出發(fā)，，分析析市場(chǎng)場(chǎng)走向向。通通過(guò)對(duì)對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)信息息的收收集和和分析析，對(duì)對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)進(jìn)行行研判判，并并結(jié)合合片區(qū)區(qū)特點(diǎn)點(diǎn)得出出分析析結(jié)論論政策解解讀1政策背背景政策、、調(diào)控控、行行業(yè)發(fā)發(fā)展方方向最新地地產(chǎn)政政策及及形勢(shì)勢(shì)解讀讀政策經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控長(zhǎng)效效機(jī)制制正論論證公公布布還需需3個(gè)月。。上半年年房地地產(chǎn)貸貸款新新增1.3萬(wàn)億同同比比激增增130%。上半年年GDP為24.8萬(wàn)億元元同同比增增長(zhǎng)7.6%超八成成經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家家預(yù)期期房?jī)r(jià)價(jià)仍將將上漲漲。。政策摘摘讀近期，，土地地市場(chǎng)場(chǎng)地王王頻現(xiàn)現(xiàn)，地地價(jià)亦亦屢次次刷出出新高高，一一線城城市土土地?zé)釤徇M(jìn)一一步升升溫，，目前前相關(guān)關(guān)部門門已進(jìn)進(jìn)行關(guān)關(guān)注，，人民民日?qǐng)?bào)報(bào)也做做出質(zhì)質(zhì)疑。。由此此看來(lái)來(lái)，未未來(lái)政政策市市場(chǎng)的的兩極極化趨趨勢(shì)將將進(jìn)一一步加加強(qiáng)。。中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)副副會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)朱中中一8月14日在““2013博鰲房房地產(chǎn)產(chǎn)論壇壇”上上做主主題演演講時(shí)時(shí)表示示，房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控長(zhǎng)效效機(jī)制制目前前仍在在論證證階段段，預(yù)預(yù)計(jì)需需要3個(gè)月才才能公公布。。國(guó)務(wù)院院有關(guān)關(guān)部門門制定定的全全國(guó)城城鎮(zhèn)化化發(fā)展展規(guī)劃劃和促促進(jìn)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)健康康發(fā)展展的長(zhǎng)長(zhǎng)效機(jī)機(jī)制還還處在在論證證階段段，估估計(jì)可可能還還要三三個(gè)月月左右右的時(shí)時(shí)間才才能逐逐步的的清晰晰和大大家見見面。。專家進(jìn)進(jìn)一步步表示示，政政府調(diào)調(diào)控的的目的的，從從未說(shuō)說(shuō)過(guò)是是讓房房?jī)r(jià)下下跌，，而是是保持持房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的穩(wěn)定定健康康增長(zhǎng)長(zhǎng)。調(diào)控機(jī)機(jī)制遙遙遙無(wú)無(wú)期人民銀銀行公公布的的《上上半年年金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款款投向向統(tǒng)計(jì)計(jì)報(bào)告告》顯顯示，6月末，，主要要金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)及小小型農(nóng)農(nóng)村金金融機(jī)機(jī)構(gòu)、、外資資銀行行人民民幣房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款余額額13.56萬(wàn)億元元，同同比增增長(zhǎng)18.1%，增速速比上上季度度末高高1.7個(gè)百分分點(diǎn)。。增量上上看，，今年年上半半年，，房地地產(chǎn)貸貸款增增加1.3萬(wàn)億元，同同比多增7326億元。而去去年上半年年，房地產(chǎn)產(chǎn)貸款僅增增長(zhǎng)5653億元。換句句話說(shuō)，上上半年房地地產(chǎn)貸款增增量同比增增長(zhǎng)了130%。該信息間間接反映近近期房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)回暖暖。作為經(jīng)濟(jì)背背景，上半半年GDP為24.8萬(wàn)億元同同比增長(zhǎng)7.6%。也顯示出出目前整體體經(jīng)濟(jì)環(huán)境境較好，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)有一個(gè)穩(wěn)穩(wěn)定、優(yōu)勢(shì)勢(shì)的發(fā)展背背景。樓市回暖經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)2經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)、收入入、消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)廣水市宏觀觀經(jīng)濟(jì)狀況況：整體概概況工農(nóng)業(yè)發(fā)展展提速，廣廣水市經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)大好好。2012年全市完成成生產(chǎn)總值值192億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)15%；社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額71.6億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)18.5%；城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入、、農(nóng)民人均均純收入分分別達(dá)到17200元、8140元，增長(zhǎng)13%、15%。2013年全市完成成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值62億元，，增長(zhǎng)12%。2012年全市規(guī)模模工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值290億元、增加加值79億元，分別別增長(zhǎng)30%、24%；新增規(guī)模模企業(yè)24家，為近年年來(lái)增加最最多的一年年；稅收過(guò)過(guò)百萬(wàn)元的的企業(yè)達(dá)28家、過(guò)千萬(wàn)萬(wàn)元的達(dá)7家2012年，引進(jìn)到到位資金52億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)67.2%，在招引新新能源、新新材料、新新醫(yī)藥項(xiàng)目目上實(shí)現(xiàn)新新突破。爭(zhēng)爭(zhēng)取國(guó)家項(xiàng)項(xiàng)目資金9.3億元，實(shí)施施投資過(guò)500萬(wàn)元項(xiàng)目440個(gè)，預(yù)計(jì)完完成固定資資產(chǎn)投資156億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)35%。2012年全市外貿(mào)貿(mào)出口5200萬(wàn)美元，增增長(zhǎng)23.4%；利用外資資1958萬(wàn)美元，增增長(zhǎng)22.2%；新增個(gè)體體工商戶5570家、限上商商貿(mào)企業(yè)30家。年末金金融機(jī)構(gòu)存存款余額、、貸款余額額分別達(dá)到到180億元、47.8億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)19.4%、19.5%。區(qū)域宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展廣水市宏觀觀經(jīng)濟(jì)狀況況：產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)廣水市工業(yè)業(yè)“一拖三三”：工業(yè)業(yè)飛速發(fā)展展帶動(dòng)城市市化進(jìn)程風(fēng)機(jī)制造十里工業(yè)園園區(qū)以風(fēng)機(jī)制造造為主導(dǎo)，，兼顧石油油化工、紡紡織品制造造、精密部部件的工業(yè)業(yè)模式，在在廣水已經(jīng)經(jīng)全面鋪開開，風(fēng)機(jī)制制造聞名全全國(guó)。紡織公司紡織品制造造精密部件廣水市宏觀觀經(jīng)濟(jì)狀況況：人口結(jié)結(jié)構(gòu)及流動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)部發(fā)發(fā)展趨勢(shì)——未來(lái)5年應(yīng)山街道道區(qū)域內(nèi)將將流入20萬(wàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口口包括三潭及及中華山區(qū)區(qū)域，廣水水市人口約約89萬(wàn)，面積約約2641平方千米。。應(yīng)山街道為為行政、教教育、商業(yè)業(yè)中心，居居民相對(duì)較較多。市內(nèi)人口流流動(dòng)方向?yàn)闉楦鬣l(xiāng)鎮(zhèn)向向應(yīng)十廣街街道流動(dòng)。。隨著政府規(guī)規(guī)劃和城市市化進(jìn)程的的推進(jìn)，目目前全市的的經(jīng)濟(jì)重心心依然在應(yīng)應(yīng)山街道。。但呈現(xiàn)由由應(yīng)辦向十十辦發(fā)展的的趨勢(shì)，三三里河區(qū)域域?yàn)檫B接帶帶。區(qū)劃人口（人）面積（平方千米）轄區(qū)應(yīng)山街道7679927轄11個(gè)居委會(huì)、5個(gè)村委會(huì)十里街道42630102轄2個(gè)居委會(huì)、19個(gè)村委會(huì)廣水街道75973133轄8個(gè)居委會(huì)、12個(gè)村委會(huì)武勝關(guān)鎮(zhèn)39986216轄26個(gè)村委會(huì)楊寨鎮(zhèn)53808108轄23個(gè)村委會(huì)陳巷鎮(zhèn)52751142轄26個(gè)村委會(huì)平林鎮(zhèn)2604654轄12個(gè)村委會(huì)長(zhǎng)嶺鎮(zhèn)51431267轄27個(gè)村委會(huì)馬坪鎮(zhèn)4225198轄1個(gè)居委會(huì)、14個(gè)村委會(huì)余店鎮(zhèn)40332130轄22個(gè)村委會(huì)關(guān)廟鎮(zhèn)57569160轄27個(gè)村委會(huì)吳店鎮(zhèn)29332222轄15個(gè)村委會(huì)郝店鎮(zhèn)35846236轄18個(gè)村委會(huì)蔡河鎮(zhèn)47259231轄22個(gè)村委會(huì)寶林鄉(xiāng)1852780轄12個(gè)村委會(huì)李店鄉(xiāng)4284172轄20個(gè)村委會(huì)太平鄉(xiāng)3283762轄16個(gè)村委會(huì)城郊鄉(xiāng)5211983轄20個(gè)村委會(huì)駱店鄉(xiāng)43984109轄21個(gè)村委會(huì)興隆鄉(xiāng)26853109轄17個(gè)村委會(huì)廣水市宏觀觀經(jīng)濟(jì)狀況況總結(jié)近年來(lái)，廣廣水市工農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展快快，整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)呈一片片繁榮景象象。以應(yīng)山街道道為中心的的城市規(guī)劃劃，使得該該片區(qū)無(wú)論論在商業(yè)配配套還是在在居住環(huán)境境上，近年年來(lái)都有了了極大的改改善。以目前的形形勢(shì)來(lái)看，，未來(lái)幾年年廣水市由由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)流流入應(yīng)山街街道辦的人人口將大增增，也為該該片區(qū)的房房地產(chǎn)提供供了巨大的的市場(chǎng)。居民的生活活配套齊全全、較高端端消費(fèi)區(qū)域域豐富，使使得本項(xiàng)目目更具賣點(diǎn)點(diǎn)和吸引力力。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，導(dǎo)致居居民對(duì)居住住條件、居居住環(huán)境及及居住相關(guān)關(guān)的服務(wù)，，提出了更更高的要求求。宏觀經(jīng)濟(jì)狀狀況區(qū)域文化3文化背景風(fēng)俗、習(xí)慣慣、消費(fèi)文化概況廣水市為中中國(guó)書法之之鄉(xiāng)，自古古文化氣息息濃厚，古古代廣水出出現(xiàn)連舜賓賓、鄭獬、、連南夫、、李庭芝、、楊漣、聶聶洗等名人人。龍泉寺、渡渡蟻橋更是是與古代文文豪李白、、宋氏兄弟弟結(jié)緣并留留下千古佳佳話。高貴凌霄””(高貴山)、“寶林擁?yè)泶洹?寶林寺)、“天澗云云深”(龍興溝)、“印臺(tái)半半月”(印臺(tái)山)、“軍山環(huán)環(huán)秀”(馬坪軍山)均已成為全全國(guó)聞名的的風(fēng)景名勝勝。信仰文化廣水宗教信信仰有佛、、道、伊斯斯蘭、天主主、基督諸諸教。其中中佛教早在在唐代即流流傳至境內(nèi)內(nèi)。明清兩兩代最為興興盛，全縣縣市寺廟百百余座，著著名寶林寺寺曾由明太太祖敕賜增增修。廣水人對(duì)于于宗教的信信仰程度較較深，至今今仍保留著著許多對(duì)神神佛偶像的的尊崇，大大部分廣水水人依然初初一、十五五堅(jiān)持上香香拜佛的習(xí)習(xí)慣。對(duì)廣水人宗宗教文化的的了解，易易于在與客客戶交流中中，更容易易找到話題題，避免談?wù)劦娇蛻艏杉芍M的話題題；同時(shí)，，在項(xiàng)目細(xì)細(xì)節(jié)制作上上，可利用用此點(diǎn)增加加本項(xiàng)目的的品質(zhì)感與與親和力。。節(jié)日風(fēng)俗廣水人比較較重視的節(jié)節(jié)日為：春春節(jié)、元宵宵節(jié)、清明明節(jié)。廣水人較多多在外地務(wù)務(wù)工或經(jīng)商商，常年在在外，集中中返鄉(xiāng)期為為春節(jié)及清清明節(jié)期間間。通過(guò)實(shí)地?cái)?shù)數(shù)據(jù)分析，，近年來(lái)，，暑假及開開學(xué)日期，，廣水人返返鄉(xiāng)比例逐逐年上升。。返鄉(xiāng)高峰時(shí)時(shí)節(jié)，亦為為購(gòu)房高潮潮期，掌握握返鄉(xiāng)時(shí)段段，可更好好的調(diào)節(jié)銷銷售策略，，針對(duì)性推推廣和挖掘掘客戶資源源。娛樂(lè)及生活活方式散步與健身身：廣水人人對(duì)于健康康的追求強(qiáng)強(qiáng)烈，每天天傍晚本項(xiàng)項(xiàng)目地塊周周邊，均有有上千人集集聚，或廣廣場(chǎng)舞健身身，或跑步步，或散步步。增加該該時(shí)段項(xiàng)目目展示，對(duì)對(duì)于擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目知名度度極有好處處。麻將：有評(píng)評(píng)論稱廣水水是“被麻麻將拖垮的的城市”，，足以反映映麻將對(duì)廣廣水人生活活的影響力力。后期可可針對(duì)性做做現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)吸引到訪訪，或提供供免費(fèi)麻將將設(shè)施供娛娛樂(lè)等，均均可有效促促進(jìn)客戶到到訪。廣水市場(chǎng)4市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)、產(chǎn)品品、價(jià)格廣水房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀況況總覽上半年，全全市在建項(xiàng)項(xiàng)目26個(gè)，共完成成房地產(chǎn)開開發(fā)投資45240萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)7554萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)比率為16.7%。其中二季度度，全市共共完成房地地產(chǎn)開發(fā)投投資24207萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)6236萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)比率為25%；環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)3174萬(wàn)元，增長(zhǎng)長(zhǎng)比率為16%。今年上半年年，全市共共完成商品品房開發(fā)面面積262519平方米，其其中商品住住房195382平方米，1596套。同比減減少99911平方米，776套，減少比比率為48%。今年二季度度完成商品品房開發(fā)面面積143660平方米，同同比增長(zhǎng)31660平方米，增增長(zhǎng)比率為為22%；環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)24801平方米，增增長(zhǎng)比率為為21%，其中商品品住房150088平方米，1163套，環(huán)比增增長(zhǎng)104794平方米，730套，增長(zhǎng)比比率為168%。開發(fā)投資狀狀況廣水房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀況況總覽上半年，全全市共完成成商品房銷銷售面積189683平方米，其其中商品住住房銷售面面積180318平方米，1382套，同比增增長(zhǎng)106141平方米，687套，增長(zhǎng)比比率為41%。今年二季度度完成商品品房銷售面面積97955平方米，環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)6227平方米，增增長(zhǎng)比率為為6.8%，其中商品品住房銷售售面積93872平方米，705套，同比增增長(zhǎng)59378平方米，443套，增長(zhǎng)比比率為63%，環(huán)比增增長(zhǎng)7426平方米，增增長(zhǎng)比率為為8.9%。上半年廣水水市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)銷售售前三名分分別為：國(guó)國(guó)際現(xiàn)代城城項(xiàng)目；翡翡翠山湖項(xiàng)項(xiàng)目；寶利利城市印象象項(xiàng)目。商品房銷售售狀況廣水房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀況況總覽上半年，全全市商品房房?jī)r(jià)格略有有上漲，其其中多層銷銷售均價(jià)為為1889元/平方米，電電梯房銷售售均價(jià)為2790元/平方米，同同比分別上上漲18元/平方米，20元/平方米，上上漲比率分分別為0.9%、0.7%。其中應(yīng)山山城區(qū)房地地產(chǎn)商品住住房多層銷銷售均價(jià)為為2250元/平方米，電電梯房銷售售均價(jià)為3020元/平方米，環(huán)環(huán)比分別增增長(zhǎng)49元/平方米，51元/平方米，增增長(zhǎng)比率分分別為2.1%、2.7%。至今年二季季度末，全全市可供銷銷售的商品品房面積966715平方米，環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)27656平方米，增增長(zhǎng)比率為為2.9%，其中商品品住房面積積763171平方米，5875套，環(huán)比增增長(zhǎng)9913平方米，增增長(zhǎng)比率為為1.3%。價(jià)格與供應(yīng)應(yīng)量應(yīng)山在售商商品房項(xiàng)目目分布應(yīng)山城區(qū)及及周邊在售售項(xiàng)目12個(gè)，預(yù)計(jì)年年內(nèi)新增在在售項(xiàng)目3個(gè)。主要分分布于應(yīng)十十大道和三三環(huán)路沿線線。項(xiàng)目體體量均不大大，競(jìng)爭(zhēng)相相對(duì)緩和。。應(yīng)十片區(qū)在在售樓盤總總覽應(yīng)十片區(qū)在售樓盤一覽表項(xiàng)目名稱開發(fā)商建面（萬(wàn)方）地址均價(jià)（元/㎡）產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）國(guó)際現(xiàn)代城三期東恒19前河路3500高層、小高層、洋房123-177翡翠山湖潤(rùn)和37十里2800高層、洋房、別墅118-157金海國(guó)際國(guó)安6.3三環(huán)路3200高層126-145盛泰城盛泰8南門汽車站2900高層129-139寶利城市印象寶利來(lái)16紅石坡2800高層105-132嘉業(yè)陽(yáng)光華府嘉業(yè)5北門加油站2850高層155天湖馬德里天湖50應(yīng)臺(tái)山約3800高層89-137水岸星城宜居6三環(huán)路3128高層101-165鑫世紀(jì)花園鑫天地12法院旁2898高層92-125濱河休閑街公寓蘭信13國(guó)際現(xiàn)代城旁2856高層109-153南苑麗都南苑9交通局2816高層106-143中懋和府中懋11十里工業(yè)區(qū)2888高層88-139云錦星城云錦6中醫(yī)院旁約4000高層113-154前河片區(qū)國(guó)際現(xiàn)代城三期項(xiàng)目名稱國(guó)際現(xiàn)代城三期項(xiàng)目地址前河橋頭檔次中高檔特色園林、規(guī)模占地面積6.6萬(wàn)平方米建筑面積19萬(wàn)平方米容積率2.46綠化率35%園林風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格地中?？倯魯?shù)1175戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司得發(fā)物業(yè)開發(fā)商江西東恒規(guī)劃宜居環(huán)境配合超大規(guī)模，分三期開發(fā)出廣水市規(guī)模最大、檔次最高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前在售為三期產(chǎn)品。價(jià)格目前均價(jià)在3500元/平方米目前在推為為120平米以上中中大戶型，，該項(xiàng)目目目前120平方米以下下戶型已完完全售罄。。該項(xiàng)目為為廣水市規(guī)規(guī)模最大的的項(xiàng)目，目目前綠化、、園林、道道路、泳池池、幼兒園園、羽毛球球館等均以以完備，居居住環(huán)境好好。近期其其配備的公公立小學(xué)已已進(jìn)入工程程準(zhǔn)備階段段，預(yù)計(jì)后后期會(huì)對(duì)其其銷售起到到巨大的推推力。應(yīng)十片區(qū)翡翠山湖項(xiàng)目名稱翡翠山湖項(xiàng)目地址十里工業(yè)區(qū)檔次中高檔特色綜合項(xiàng)目占地面積13萬(wàn)平方米建筑面積37萬(wàn)平方米容積率2.66綠化率30%園林風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格地中?？倯魯?shù)約2602戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司開發(fā)商湖北潤(rùn)和規(guī)劃郊區(qū)大盤，產(chǎn)品包括別墅、洋房、小高層、高層。有商業(yè)和幼兒園。價(jià)格均價(jià)2800元/平米。目前在售為為86平兩房和118三房、164三房產(chǎn)品，，該項(xiàng)目地地處較偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，周邊生生活配套稀稀少，靠近近工業(yè)區(qū)。。項(xiàng)目?jī)?nèi)園園林景觀效效果較好，，缺點(diǎn)為樓樓間距過(guò)近近，戶型設(shè)設(shè)計(jì)有較多多不合市場(chǎng)場(chǎng)需求的地地方，別墅墅產(chǎn)品由于于戶型問(wèn)題題，銷售進(jìn)進(jìn)度緩慢。。其86平兩房較受受市場(chǎng)歡迎迎。城郊片區(qū)寶利城市印象項(xiàng)目名稱寶利城市印象項(xiàng)目地址三環(huán)路紅石坡檔次中低檔特色綜合占地面積5.3萬(wàn)平方米建筑面積16萬(wàn)平方米容積率3綠化率30%園林風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約總戶數(shù)約800戶物業(yè)費(fèi)1.2元/平·月物業(yè)公司得發(fā)物業(yè)開發(fā)商廣水寶利來(lái)規(guī)劃規(guī)劃為兩期，目前二期在售，主要產(chǎn)品為小高層。價(jià)格銷售均價(jià)為2800元/平米目前二期在在售，戶型型為116㎡和132㎡的產(chǎn)品，該該項(xiàng)目位置置較偏僻，，產(chǎn)品檔次次低，社區(qū)區(qū)幾乎無(wú)綠綠化，建筑筑里面陳舊舊，但其主主打低價(jià)路路線，使其其銷售速度度較快。濱河片區(qū)云錦星城項(xiàng)目名稱云錦星城項(xiàng)目地址三里河中醫(yī)院旁檔次中高檔特色復(fù)合地產(chǎn)占地面積2萬(wàn)平方米建筑面積6萬(wàn)平方米容積率3綠化率42%園林風(fēng)格無(wú)建筑風(fēng)格未知總戶數(shù)約490戶物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司待定開發(fā)商湖北云錦規(guī)劃1-4層為商業(yè)，設(shè)置有地下停車場(chǎng)，住宅部分共490余套，其中還建房約200套。價(jià)格約4000元/平米產(chǎn)品面積區(qū)區(qū)間為113-136㎡，戶型設(shè)計(jì)計(jì)一般，該該項(xiàng)目主要要賣點(diǎn)為交交通便利，，配套成熟熟。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目本項(xiàng)目主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手為三環(huán)路路沿線應(yīng)山山河周邊各各項(xiàng)目、應(yīng)應(yīng)山老城區(qū)區(qū)項(xiàng)目、迎迎賓路沿線線各項(xiàng)目。。該區(qū)域項(xiàng)目目在推產(chǎn)品品多為中大大面積，故故與本項(xiàng)目目不構(gòu)成直直接競(jìng)爭(zhēng)。。從廣水人的的購(gòu)房習(xí)慣慣出發(fā)，廣廣水辦事處處的人較少少會(huì)到應(yīng)山山購(gòu)房，應(yīng)應(yīng)山人幾乎乎不到廣水水辦事處購(gòu)購(gòu)房，亦不不會(huì)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)購(gòu)房，故故本案市場(chǎng)場(chǎng)部分直接接將廣辦及及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)項(xiàng)目不作作為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分析。。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手為云錦錦新城和翡翡翠山湖。。本項(xiàng)目所在在地住宅市場(chǎng)小小結(jié)該片區(qū)屬于于房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目較多的的片區(qū)，目目前在售項(xiàng)項(xiàng)目及未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)均均在此片區(qū)區(qū)；臨近濱河公公園，風(fēng)景景優(yōu)美，周周邊客流量量大，屬于于市民健身身娛樂(lè)休閑閑的首選之之地，項(xiàng)目目開發(fā)銷售售過(guò)程中，，可充分利利用該優(yōu)勢(shì)勢(shì)。該片區(qū)內(nèi)，，鑫世家項(xiàng)項(xiàng)目銷售周周期短，云云錦新城預(yù)預(yù)推效果很很好，認(rèn)籌籌量較大，，說(shuō)明同環(huán)環(huán)境下，住住宅產(chǎn)品受受關(guān)注度高高；該片區(qū)目前前商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，生活配配套齊全；；相對(duì)于其他他片區(qū)來(lái)說(shuō)說(shuō)，項(xiàng)目所所在片區(qū)的的住宅價(jià)格格，已領(lǐng)銜銜全市，成成為標(biāo)桿。。與本項(xiàng)目目資源相似似的云錦星星城項(xiàng)目，，亦可為全全市第一個(gè)個(gè)突破均價(jià)價(jià)4000元/㎡的。從廣水市房房地產(chǎn)發(fā)展展的狀況來(lái)來(lái)看，目前前整體市場(chǎng)場(chǎng)存量較多多，但供需需仍未飽和和，國(guó)民消消費(fèi)劇增的的廣水市場(chǎng)場(chǎng)，需要高高品質(zhì)高檔檔次的住宅宅產(chǎn)品。第三部分項(xiàng)目定位概述：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目資源的整整合，客戶戶來(lái)源的分分析，以及及區(qū)域客戶戶的習(xí)慣偏偏好，給出出項(xiàng)目相關(guān)關(guān)定位，并并以此延伸伸至推廣形形象。整體定位客戶定位形象定位推廣形象整體定位1整體定位屬性、資源源、核心價(jià)價(jià)值屬性定位以居住為主主導(dǎo)的,具備健身、、文化娛樂(lè)樂(lè)、購(gòu)物等等多種功能能的資源型型高尚居住住生活區(qū)。。住宅是項(xiàng)目目的核心利利潤(rùn)點(diǎn),也是項(xiàng)目的的核心產(chǎn)品品線。中小面積的的高贈(zèng)送率率產(chǎn)品是項(xiàng)項(xiàng)目的形象貢獻(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)。區(qū)域資源的的整合者,公園·家概念的發(fā)發(fā)起者和倡倡導(dǎo)者。項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值提煉基于區(qū)域及及項(xiàng)目本體體分析，梳梳理出項(xiàng)目目?jī)r(jià)值體系系>>區(qū)域規(guī)劃價(jià)價(jià)值——特色化宜居居區(qū)域，公公園-家完美融合合。>>區(qū)位交通價(jià)價(jià)值——廣水市交通通網(wǎng)絡(luò)發(fā)散散的核心位位置。>>稀缺的資源源價(jià)值——靠近濱河公公園，與公公園景觀完完美融合，，瞰河賞園園。>>稀缺產(chǎn)品價(jià)價(jià)值——中高端的產(chǎn)產(chǎn)品類型，，高贈(zèng)送率率加百變戶戶型。>>產(chǎn)品及附加加價(jià)值——環(huán)境、配套套、商業(yè)、、品牌、服服務(wù)。Valuesystem——五大基礎(chǔ)價(jià)價(jià)值點(diǎn)構(gòu)筑筑項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系核心價(jià)值客戶定位2客戶定位購(gòu)買力、用用途、來(lái)源源客戶定位一一私企業(yè)主拆遷戶園區(qū)及市政政工作人員員公職人員當(dāng)?shù)貜氖庐?dāng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生生意或開小小型工廠，，資金實(shí)力力較強(qiáng)，是是應(yīng)山本地地客購(gòu)房的的主力。來(lái)源：老城區(qū)舊舊改遷出人人員。其他他市政改造造拆遷地遷遷出人員。。工業(yè)園、市市政工程的的高端管理理人員、包包工頭等具具有較強(qiáng)購(gòu)購(gòu)買力的人人員。事業(yè)單位、、公務(wù)員、、老師以及及其它工廠廠白領(lǐng)等。。市內(nèi)客客戶定位二二鄉(xiāng)鎮(zhèn)客鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客客投資客目前廣水市市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)配配套不足，，常住人員員稀少，房房地產(chǎn)項(xiàng)目目少，且檔檔次均較低低。大量向往城城市生活的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口口會(huì)流入到到市區(qū)，形形成強(qiáng)大的的購(gòu)買力。。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口口常年在外外地經(jīng)商、、工作的具具有購(gòu)買力力的人群。。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣事事業(yè)單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及家人人。適婚年齡且且向往城市市生活，但但購(gòu)買力偏偏低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶（在在外地打工工者）。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件較好好的，但暫暫無(wú)自住需需求，手上上有錢，但但并無(wú)專業(yè)業(yè)投資知識(shí)識(shí)的人員及及家庭。在外省市經(jīng)經(jīng)商的廣水水人，常年年在外，偶偶爾回鄉(xiāng)的的非專業(yè)投投資客戶。。鄉(xiāng)鎮(zhèn)征地拆拆遷，靠賠賠償獲取巨巨額金錢賠賠償和房產(chǎn)產(chǎn)賠償?shù)娜巳耍摬糠址挚蛻糍?gòu)買買力強(qiáng)，且且無(wú)投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)?？蛻舳ㄎ蝗獾剡w入客客：部分與公職職人員重合合，屬于外外地調(diào)入本本地企事業(yè)業(yè)單位工作作的客戶。?！皬V水女婿婿”：部分廣水女女性由于常常年在外務(wù)務(wù)工，在外外地結(jié)婚，，結(jié)婚后迫迫切需要帶帶丈夫定居居廣水的客客戶。部隊(duì)人員：：部分部隊(duì)人人員，或部部隊(duì)干部，，由于常年年居住在廣廣水，也會(huì)會(huì)在本地購(gòu)購(gòu)房，且購(gòu)購(gòu)買力較強(qiáng)強(qiáng)。尋親訪祖客客：熟悉廣水歷歷史文化者者皆知，歷歷史上廣水水曾大規(guī)模模移民至安安徽寧國(guó)，，至今寧國(guó)國(guó)人依然保保留著與廣廣水人一直直的方言、、生活習(xí)慣慣等，隨著著近年廣水水政府與寧寧國(guó)政府頻頻繁走動(dòng)，，越來(lái)越多多的寧國(guó)人人選擇回到到廣水，并并購(gòu)房居住住。潛在購(gòu)房客客戶：外地地遷入客及及尋親訪祖祖客客戶構(gòu)成游離客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶學(xué)校教師、、工廠高級(jí)級(jí)管理人員員、當(dāng)?shù)厣饫习?、、政府高?jí)級(jí)公務(wù)員、、關(guān)系戶企業(yè)高層、、各縣經(jīng)商商者、部分分“賠富””客戶。打工階層、、本地新婚婚需住房的的民眾。其他流動(dòng)人人口客戶分析區(qū)域客戶分分析區(qū)域客戶構(gòu)構(gòu)成客戶置業(yè)目目的區(qū)域客戶置置業(yè)需求區(qū)域客戶敏敏感點(diǎn)廣水市客戶戶構(gòu)成主要要為：應(yīng)十客戶約約占40%，以應(yīng)山客客戶為主；；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約約占50%，以蔡河、、關(guān)廟、陳陳巷客戶為為主；其他客戶約約占10%。自住以鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶戶為主，購(gòu)購(gòu)房為了方方便在城市市內(nèi)生活、、工作或?qū)W學(xué)習(xí)；另有有部分回鄉(xiāng)鄉(xiāng)客購(gòu)房作作為改善性性自住，或或在外地已已有房，回回鄉(xiāng)為父母母購(gòu)置住所所；投資客客戶則傾向向于在該片片區(qū)購(gòu)買住住房，簡(jiǎn)單單裝修后用用作出租，，小投入保保持穩(wěn)定收收益，并抱抱有對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)上漲后帶帶來(lái)巨大收收益的僥幸幸期望。投資資客客戶戶考考慮慮到到投投資資成成本本及及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手等等因因素素，，較較為為青青睞睞50-90㎡㎡的小小2房，，小小3房為為主主的的戶戶型型；；自住住客客戶戶則則傾傾向向于于80-100㎡㎡的2房、、100-120㎡㎡的3房等等舒舒適適型型居居家家型型產(chǎn)產(chǎn)品品。。改善善型型自自住住客客戶戶偏偏向向于于140㎡㎡左右右的的舒舒適適3房。?？h鄉(xiāng)鄉(xiāng)客客戶戶則則更更傾傾向向于于贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積較較多多，，總總價(jià)價(jià)較較低低的的單單位位。。廣水水客客戶戶購(gòu)購(gòu)房房較較偏偏好好居居住住環(huán)環(huán)境境，，對(duì)對(duì)居居所所所所處處環(huán)環(huán)境境資資源源要要求求較較高高。。偏偏愛愛悠悠閑閑生生活活，，注注重重生生活活情情趣趣，，且且愿愿意意為為該該方方向向上上的的較較高高額額消消費(fèi)費(fèi)買買單單。。形象象定定位位3形象象定定位位形象象、、檔檔次次、、品品質(zhì)質(zhì)、、價(jià)價(jià)值值形象象定定位位定位位思思路路：：以中中端端形形象象入入市市，，品品質(zhì)質(zhì)提提升升以以拉拉升升項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次后期期通通過(guò)過(guò)環(huán)環(huán)境境、、服服務(wù)務(wù)提提升升檔檔次次，，增增加加產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值，，把把整整體體形形象象拉拉高高。。中端端形形象象入入市市細(xì)節(jié)節(jié)及及服服務(wù)務(wù)拉拉升升檔檔次次受項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模和和園園林林面面積積限限制制，，建建議議以以中中端端形形象象入入市市，，切切合合實(shí)實(shí)際際打打造造差差異異化化產(chǎn)產(chǎn)品品，，亦亦可可節(jié)節(jié)省省相相關(guān)關(guān)成成本本。。高端形象中端形象低端形象景觀擁有較好自然景觀或大規(guī)模的人工景觀自然景觀較弱或小規(guī)模的主題型人工景觀小規(guī)模的人工景觀或無(wú)景觀配套自身完善規(guī)?；呐涮自O(shè)施自身較為完善、需依賴周邊其他配套自身配套較少，較多的依賴周邊配套產(chǎn)品自身為別墅或類別墅等高端產(chǎn)品容積率較低的多層或小高層產(chǎn)品容積率較高的高層及超高層產(chǎn)品規(guī)模整體規(guī)模較大整體規(guī)模居中整體規(guī)模較小推廣力度通過(guò)高端、高成本的廣告投入塑造高端形象以常規(guī)推廣方式及適當(dāng)?shù)耐茝V投入塑造中端形象低端的推廣方式、小規(guī)模的投入中端端形形象象品質(zhì)質(zhì)提提升升形象環(huán)境外立面大堂產(chǎn)品園林景觀物業(yè)管理泛會(huì)所商務(wù)配套細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，品質(zhì)提升價(jià)值隔音玻璃新風(fēng)系統(tǒng)燈光系統(tǒng)安防系統(tǒng)服務(wù)智能化市場(chǎng)場(chǎng)形形象象定定位位總總結(jié)結(jié)形象象定定位位----濱河河片片區(qū)區(qū)首席席河景景公公園園社社區(qū)區(qū)定位位差差異異化化通過(guò)過(guò)前前期期分分析析得得出出，，周邊邊資源源挖挖掘掘是本本項(xiàng)項(xiàng)目目占占位位市市場(chǎng)場(chǎng)高高度度的的殺手锏。形象推廣4形象推廣形象、環(huán)境、、VI、價(jià)值推薦案名⊙取中央位置置而俯瞰全城城，城中央、、公園中央、、景中央，確確立項(xiàng)目高檔檔次，優(yōu)資源源的定位?！选压^釋釋義為諸侯的的離宮別館或或?qū)m室，古時(shí)時(shí)公家所建造造的館舍，也也指大官或富富家的住所。。取該義，顯顯項(xiàng)目檔次。。

⊙該案案名推廣語(yǔ)建建議為——“屹中央而俯全全城，臨河親親園，升級(jí)一一座城市的居居住品質(zhì)”““居城中央，，河岸公館””。建議案名——中央公館推廣案名中央公館居城中央河岸公館立城之中央，，親河景而俯俯瞰全城。新古典主義建建筑、盡顯公公館檔次。推廣形象——LOGO創(chuàng)意設(shè)計(jì)推廣形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（名片信信封）推廣形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（戶外效效果）推廣形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（紙杯手手提袋效果））推廣形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（海報(bào)效效果）推薦案名二——廣水新天地廣水新天地廣水中央天賦上品廣水中央，再再造一片天地地，河岸府邸邸，詮釋高尚尚公園生活。。推廣形象——LOGO創(chuàng)意設(shè)計(jì)推廣形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（名片及及信封效果））推廣形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（海報(bào)效效果）推廣形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（紙杯及及手提袋效果果）推廣形象——項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（戶外效效果）備選案名——御景灣御景灣屹灣之畔御河之景都市中心，應(yīng)應(yīng)山河畔，御御景美宅。第四部分營(yíng)銷戰(zhàn)略概述：成功的對(duì)項(xiàng)目目及產(chǎn)品進(jìn)行行定位后，本本章將闡述整整體營(yíng)銷戰(zhàn)略略思路、營(yíng)銷銷鋪墊、節(jié)點(diǎn)點(diǎn)建議及相關(guān)關(guān)準(zhǔn)備工作等等內(nèi)容。進(jìn)度節(jié)點(diǎn)展示包裝硬件及人員進(jìn)度節(jié)點(diǎn)1進(jìn)度節(jié)點(diǎn)分期開發(fā)、工工程節(jié)點(diǎn)開發(fā)步驟——分兩期開發(fā)依據(jù)項(xiàng)目體量量，初步建議議整體分兩期開發(fā)，這樣可可以降低一次性開發(fā)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，也也會(huì)減少資金金壓力項(xiàng)目西面部分分（藍(lán)色色塊塊）部分為一一期，一期主要包含含6棟住宅，二期為項(xiàng)目南南面部分（黃黃色色塊），，包含5棟住宅。開發(fā)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置2014年9月各項(xiàng)準(zhǔn)備工作作完畢，工程程動(dòng)工；二期開盤銷售售，工程收尾尾。2015年2月一期銷售過(guò)半半，二期開始始動(dòng)工；第一批產(chǎn)品拿拿到預(yù)售許可可證，各項(xiàng)開開售前準(zhǔn)備工工作皆完成。。4月開盤銷售。。2013.11月初2014年1月2015年12月樓盤掃尾推售二批單位位營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)設(shè)置置2014.9月.2014.1月2015.2月售樓處已經(jīng)裝裝修完畢；戶型銷售資料料需要12月份到位；部分現(xiàn)場(chǎng)包裝裝需要12月同步到位。。1月18日開始定向認(rèn)認(rèn)籌；2月初各項(xiàng)包裝裝準(zhǔn)備工作到到位；完成開盤前準(zhǔn)準(zhǔn)備。首批開盤活動(dòng)動(dòng)、二批單位位推售活動(dòng)；；利用開盤良機(jī)機(jī)持續(xù)銷售工工作；10月份樣板房開開放二批單位持續(xù)續(xù)推售；二期產(chǎn)品2月份開盤；通過(guò)各種營(yíng)銷銷手段促進(jìn)剩剩余房源銷售售；推售首批單位位蓄客期熱銷期持銷期2014.4月2015.12月樣板房開放2014.3月二期開盤首批產(chǎn)品開發(fā)發(fā)及營(yíng)銷進(jìn)度度工程進(jìn)度2013年9月份2013年12月份竣工短信銷售持續(xù)期主體/內(nèi)裝/立面正式開盤蓄勢(shì)認(rèn)籌期營(yíng)銷中心進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)樣板房交付★條幅、其他主主流媒體投放放關(guān)系媒體推廣廣報(bào)紙/直郵主體開始施工工項(xiàng)目階段活動(dòng)節(jié)點(diǎn)媒體推廣展示節(jié)點(diǎn)主體、小區(qū)景景觀綠化全部部交付媒體推廣主體包裝2014年2月份2014年12月份主題活動(dòng)認(rèn)籌期解籌、開盤二期開竣工展示包裝2初期形象售樓部、樣板板房、看房通通道圍欄包裝建議議作為營(yíng)銷啟動(dòng)動(dòng)前期的推廣廣方式，項(xiàng)目目主體的圍欄欄廣告，能很很好的釋放項(xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息息，或做概念念解析以吸引引受眾眼球，，引起關(guān)注。。工程樓體包裝裝主體工程開始始以后，在工工程樓面出來(lái)來(lái)以后，可做做燈光字、橫橫幅或是覆蓋蓋型樓體廣告告。此廣告方式可可釋放基礎(chǔ)的的項(xiàng)目名、電電話及工程進(jìn)進(jìn)度相關(guān)信息息。臨時(shí)售樓中心心選擇右圖中紅色標(biāo)標(biāo)注地為臨時(shí)時(shí)售樓中心。。主要原因?yàn)槟磕壳绊?xiàng)目南面面道路未連通通應(yīng)十大道，，目前客戶到到訪還是要經(jīng)經(jīng)過(guò)軍民橋，，且此面客流流量多，臨時(shí)時(shí)售樓部選擇擇此處，昭示示效果好。此處為一期地地塊，臨時(shí)售售樓選擇此地地，亦可增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)品展示的的效果。后期項(xiàng)目南面面道路連通后后，考慮在南南角商鋪?zhàn)稣绞蹣遣俊?。售樓中心包裝裝售樓部包裝建建議：作為客戶第一一印象，裝修修宜高端、大大氣、上檔次次，給到訪客客戶以視覺(jué)沖沖擊感。功能性硬件齊齊備，如：大大型沙盤、區(qū)區(qū)位圖、項(xiàng)目目畫面平面展展示等?，F(xiàn)場(chǎng)燈光、裝裝飾、盆栽等等均應(yīng)精致細(xì)細(xì)膩。建議分隔洽談?wù)剠^(qū)，隔離出出VIP洽談室，以保保證折扣協(xié)商商等步驟時(shí)，，提高成功率率。外展售樓部選選擇為增加客戶到到訪量，建議議在東正街附附近或其他客客流量大的區(qū)區(qū)域做外展售售樓部。外展售樓部兼兼顧外展和售售樓的雙重功功能，既能收收集客戶資料料和意向，又又可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行形象展示示，起到巨大大的作用。外展售樓部建建議租用街鋪鋪，40平方米左右，，做精裝修，，放置項(xiàng)目戶戶型模型，如如空間足夠，，可放置小型型沙盤。建議派專車往往返于項(xiàng)目售售樓部與外展展售樓部之間間，以保證最最快速的使客客戶到訪現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，防止客戶戶流失。樣板房包裝建建議為增強(qiáng)展示面面效果，使客客戶更親切的的體驗(yàn)本項(xiàng)目目的居住環(huán)境境，給到訪客客戶視覺(jué)刺激激，建議首批批選擇B戶型4-1做樣板房，建建議樓層為13樓。樣板房為為精裝樣板房房。樣板房的風(fēng)格格建議為：現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格格?？捶客ǖ腊b裝看房路線的設(shè)設(shè)置原則為：：出售樓中心心后，選擇最最大化展示項(xiàng)項(xiàng)目園林、樓樓盤規(guī)模路線線。前期需考考慮與施工區(qū)區(qū)隔離封閉，，使用噴繪美美化視覺(jué)效果果?？捶客ǖ乐苓呥厼檎故緟^(qū)，，建議此部分分綠化及小品品裝飾提前進(jìn)進(jìn)行。在建筑主體外外架未拆之前前，看房通道道的安全性須須第一，其次次才是展示美美觀和體驗(yàn)感感受。硬件及人員3銷售準(zhǔn)備圍欄、售樓處處、樣板房、、售樓處物料準(zhǔn)備項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)物料單張戶型圖手提袋水杯畫冊(cè)小禮品推廣準(zhǔn)備網(wǎng)絡(luò)廣告及軟文文字廣告文案三維動(dòng)畫戶外畫面路旗畫面圍墻畫面廣告投放方案階段性營(yíng)銷推廣執(zhí)行案銷售準(zhǔn)備人員分工及責(zé)任細(xì)化銷售案場(chǎng)管理制度接待流程及統(tǒng)一說(shuō)辭激勵(lì)計(jì)劃與培訓(xùn)計(jì)劃各項(xiàng)銷售表單各項(xiàng)公示文本各項(xiàng)交易說(shuō)明售后及反饋處理規(guī)范銷售報(bào)表范本預(yù)約客戶接聽客戶電話核審客戶資格專人預(yù)約專人專線整理分類預(yù)約時(shí)間通常要３天左右登門拜訪置業(yè)顧問(wèn)全面介紹參觀現(xiàn)場(chǎng)堅(jiān)定信心再次參觀現(xiàn)場(chǎng)簽約1）接待2）專業(yè)顧問(wèn)介紹整合四塊主要內(nèi)容（區(qū)域分析）（產(chǎn)品分析）（資源展示）（置業(yè)分析）項(xiàng)目周邊濱河公園風(fēng)光贈(zèng)送精美禮品到預(yù)客戶提提高成交交率現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)殺客客客戶滿意度禮儀要求及接接待流程培訓(xùn)方式授課、沙龍、、辯論、座談?wù)?、交?個(gè)培訓(xùn)階段段第一階段：1月—2月第二階段：3月—5月第三階段：6月—7月第四階段：8月—12月1.常規(guī)培訓(xùn)訓(xùn)2.針針對(duì)性知識(shí)培培訓(xùn)3.節(jié)點(diǎn)前培培訓(xùn)4.考核后后糾正培訓(xùn)培訓(xùn)模式培訓(xùn)總綱市場(chǎng)與知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)項(xiàng)目周邊地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研研當(dāng)前樓市走勢(shì)勢(shì)的分析共享享項(xiàng)目知識(shí)與賣賣點(diǎn)案場(chǎng)規(guī)章制度度與接待禮儀儀銷售統(tǒng)一說(shuō)辭辭培訓(xùn)銷售百問(wèn)的培培訓(xùn)銷售政策與技技巧銷售政策培訓(xùn)訓(xùn)銷售技巧培訓(xùn)訓(xùn)客戶分析培訓(xùn)主要內(nèi)容容營(yíng)銷總監(jiān)（銷售主管））置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)總經(jīng)理平面設(shè)計(jì)師策劃師公司后臺(tái)技技術(shù)支持（銷售經(jīng)理））項(xiàng)目組人力架架構(gòu)第五部分營(yíng)銷策略概述：本章將分別從從4PS及階段性營(yíng)銷銷上，闡述整整體營(yíng)銷策略略、階段性策策略等內(nèi)容。。產(chǎn)品策略價(jià)格策略促銷活動(dòng)階段性策略推廣策略產(chǎn)品策略1產(chǎn)品策略分批、組合、、控制分批策略目前針對(duì)廣水水市場(chǎng)特色，，給出兩種分分批策略：策略一：以100套房源為一批批進(jìn)行正常推推售；策略二：融入入“饑餓營(yíng)銷銷”概念，首首批在強(qiáng)推廣廣的基礎(chǔ)上，，僅推出50套產(chǎn)品，制造造產(chǎn)品稀缺性性以拉升期望望值與成交價(jià)價(jià)格。而后以以每50-100套為單位進(jìn)行行加推；產(chǎn)品組合策略略根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況，以以一批或多批批次的推盤原原則，保持在在一定時(shí)間階階段的推售量量。首批推盤為房房源較多的戶戶型，平價(jià)出出貨，營(yíng)銷熱熱銷搶購(gòu)氛圍圍，穿插部分分好戶型，避避免戶型的單單一性，形成成推售單位的的戶型均好性性。每批推售單位位各棟品質(zhì)存存在一定差異異化，通過(guò)不不同品質(zhì)產(chǎn)品品的同時(shí)推出出，相互產(chǎn)生生價(jià)格差，拉拉動(dòng)全部產(chǎn)品品的銷售。具體的首批產(chǎn)產(chǎn)品組合方式式的確定，受受工程進(jìn)度制制約。銷售控制策略略雙層控制策略略：將具備銷售資資格的產(chǎn)品，，劃分在推和和預(yù)加推范圍圍；在推產(chǎn)品，可可正常銷售，，正常銷控；；預(yù)加推推產(chǎn)品品，銷銷售說(shuō)說(shuō)辭中中一律律不提提，不不得推推售，，但如如有開開發(fā)商商內(nèi)部部關(guān)系系戶，，或其其他原原因?qū)?dǎo)致的的必要要推售售，需需經(jīng)開開發(fā)商商領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)簽字字后，，方可可銷售售。預(yù)預(yù)加推推產(chǎn)品品與在在售產(chǎn)產(chǎn)品的的數(shù)量量比例例為1：10。價(jià)格策策略2價(jià)格策策略均價(jià)、、價(jià)差差、調(diào)調(diào)整、、折扣扣整體價(jià)價(jià)格策策略中等價(jià)價(jià)格入入市即保證證項(xiàng)目目的高高檔次次和高高品質(zhì)質(zhì)感，，同時(shí)時(shí)又容容易客客戶接接受，，降低低入市市消化化風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。整體最最大化化收益益中價(jià)入入市，，小步步快跑跑，聚聚集人人氣和和市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注，保保證項(xiàng)項(xiàng)目成成功銷銷售，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體體最大大化收收益；；小幅走走高、、小步步快跑跑提高后后市預(yù)預(yù)期，，試探探市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)后，，可小小步高高走，，提高高預(yù)期期，催催逼觀觀望者者行動(dòng)動(dòng)購(gòu)買買。中開高高走：：同類物物業(yè)價(jià)價(jià)格呈呈上漲漲態(tài)勢(shì)勢(shì)背景景下使使用；；以中高高價(jià)格格入市市，即即略高高于片片區(qū)同同類物物業(yè)價(jià)價(jià)格；；通過(guò)小小幅階階段性性調(diào)價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體體均價(jià)價(jià)上升升。中開高高走策策略綜合本本項(xiàng)目目定位位及產(chǎn)產(chǎn)品、、資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，建建議““中開開高走走，擇擇機(jī)上上揚(yáng)””的價(jià)價(jià)格策策略。。均價(jià)推推導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)資源配套規(guī)劃產(chǎn)品營(yíng)銷品牌市場(chǎng)形式；升值前景區(qū)域規(guī)劃；相關(guān)配套自然資源（廣場(chǎng)、山、水）市政設(shè)施（交通、公共配套）實(shí)用性與使用率；采光與通風(fēng)；贈(zèng)送面積與附加值戶型創(chuàng)新；建筑質(zhì)量。規(guī)模；容積率；智能化；內(nèi)部配套；梯戶及景觀均好設(shè)備及材質(zhì)。推廣形象；現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值展示；專業(yè)陣容。開發(fā)商品牌物管品牌；客戶與合作伙伴品牌。核心均價(jià)均價(jià)由由資源源、規(guī)規(guī)劃、、區(qū)域域、產(chǎn)產(chǎn)品、、營(yíng)銷銷與品品牌多多方面面決定定定價(jià)方方法在房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格確確定方方法中中最常常見的的有成成本法法、收收益法法、市市場(chǎng)法法、長(zhǎng)長(zhǎng)期趨趨勢(shì)法法與假假設(shè)開開發(fā)法法。市場(chǎng)法法是使使用最最多的的房地地產(chǎn)定定價(jià)法法。假設(shè)開開發(fā)法法主要要用來(lái)來(lái)確定定土地地價(jià)值值與在在建工工程價(jià)價(jià)格，，而對(duì)對(duì)于銷銷售樓樓盤定定價(jià)使使用很很少。。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目定價(jià)價(jià)方法法成本法法收益法法市場(chǎng)法法假設(shè)開開發(fā)法法長(zhǎng)期趨趨勢(shì)法法合理定定價(jià)方方法確確定均均價(jià)均價(jià)衡衡量?jī)r(jià)格太太低不不能產(chǎn)產(chǎn)生利利潤(rùn)，，定得得太高高又限限制需需求。。圖中中歸納納了在在制定定價(jià)格格的3種主要要考慮慮因素素成本規(guī)規(guī)定了了某價(jià)價(jià)格的的最低低底數(shù)數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者者的價(jià)價(jià)格和和代用用品的的價(jià)格格提供供了在在制定定價(jià)格格時(shí)必必須考考慮的的標(biāo)定定點(diǎn)獨(dú)特的的產(chǎn)品品特點(diǎn)點(diǎn)是其其價(jià)格格的最最高限限度低價(jià)格格高價(jià)格格在這個(gè)個(gè)價(jià)格格上不不可能能獲利利在這個(gè)個(gè)價(jià)格格上不不可能能有需需求成本競(jìng)爭(zhēng)者者的價(jià)價(jià)格和代用用品價(jià)價(jià)格顧客評(píng)評(píng)估獨(dú)獨(dú)特的的產(chǎn)品品特點(diǎn)點(diǎn)4C定價(jià)模模型——需求、、成本本、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)（（溝通通）、、便利利以競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)定價(jià)價(jià)（市市場(chǎng)比比較））和成成本定定價(jià)為為主要要方法法均價(jià)推推導(dǎo)成本定定價(jià)方方法：：假設(shè)本本項(xiàng)目目綜合合成本本為2500元/㎡，為保保證不不低于于30%的利潤(rùn)潤(rùn)，則則均價(jià)價(jià)應(yīng)不不低于于3250元/㎡。比準(zhǔn)定價(jià)方法

本項(xiàng)目鑫世家國(guó)際現(xiàn)代城云錦星城金海國(guó)際權(quán)重—25%20%35%20%產(chǎn)品類型2015161514區(qū)位交通10148119配套設(shè)施10111098戶型設(shè)計(jì)109865自然環(huán)境201619189園林景觀1071553物業(yè)管理54443建筑風(fēng)格53433發(fā)展商54656建筑密度54832綜合得分10087987962比準(zhǔn)系數(shù)0.871.130.810.78銷售均價(jià)3800340038003300比準(zhǔn)價(jià)格3306383030632590比準(zhǔn)均價(jià)3183綜合定定價(jià)價(jià)格調(diào)調(diào)整：：根據(jù)市市場(chǎng)變變化進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。根據(jù)客客戶預(yù)預(yù)期價(jià)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。根據(jù)實(shí)實(shí)際認(rèn)認(rèn)籌情情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。綜合以以上定定價(jià)方方法，，根據(jù)成成本定定價(jià)法法，得得出本本項(xiàng)目目均價(jià)價(jià)為3250元/㎡。根據(jù)比比準(zhǔn)均均價(jià)定定價(jià)方方法，，得出出本項(xiàng)項(xiàng)目均均價(jià)為為3183元/㎡；結(jié)合本本項(xiàng)目目產(chǎn)品品差異異化特特色,即高贈(zèng)贈(zèng)送反反算均均價(jià)，，單價(jià)價(jià)提升升400元/㎡；結(jié)合各各項(xiàng)折折扣及及優(yōu)惠惠損失失，建建議本本項(xiàng)目目首批批產(chǎn)品品入市均均價(jià)為為3800元/㎡。得出價(jià)格表確定平面因素價(jià)差確定層差確定樓棟價(jià)差價(jià)格分分布及及折扣扣折扣折扣率備注付款折扣一次性98

按揭99

節(jié)點(diǎn)折扣認(rèn)籌折扣5000抵20000根據(jù)均價(jià)反算折扣率開盤折扣98

其他折扣逼定折扣98

團(tuán)購(gòu)折扣98需滿足團(tuán)購(gòu)條件折扣為為暫定定折扣扣，后后期可可考使使用提提單價(jià)價(jià)放折折扣的的方式式進(jìn)行行價(jià)格格操控控。促銷活活動(dòng)3促銷策策略活動(dòng)、、節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、優(yōu)優(yōu)惠、、成交交促銷活活動(dòng)：：認(rèn)籌籌活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：認(rèn)籌期期間活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：客戶戶當(dāng)日日認(rèn)籌籌，交交一定量量的定金，，開盤盤抵一定量量的房款。。自X月X日開始始，認(rèn)認(rèn)籌客客戶每每周周周末參參加暖暖場(chǎng)活活動(dòng)，，并成成功簽簽到的的，將將會(huì)在在開盤盤時(shí)候候抵一定量量的房款，，優(yōu)惠惠可以以累加加，但但每周周僅限限簽到到一次次。該該活動(dòng)動(dòng)能促促進(jìn)客客戶到到訪，，增加加現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣氣，提提升活活動(dòng)效效果，，且增增加認(rèn)認(rèn)籌客客戶不不簽約約的機(jī)機(jī)會(huì)成成本，，增加加解籌籌率。?；顒?dòng)案案例：：認(rèn)籌籌活動(dòng)動(dòng)周進(jìn)進(jìn)千金金促銷活活動(dòng)：：開盤盤活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：開盤日日購(gòu)房抽抽獎(jiǎng)：客戶解解籌（（成交交）后后，可可參與與現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)，大大獎(jiǎng)為為L(zhǎng)ED電視、、冰箱箱，小小獎(jiǎng)為為各種種實(shí)用用小家家電。。此方方式為為形成成搶購(gòu)購(gòu)氣氛氛，促促進(jìn)客客戶成成交。。送裝修修基金金：凡凡認(rèn)籌籌客戶戶開盤盤日解解籌的的，前前30名可享享受萬(wàn)萬(wàn)元裝裝修基基金的的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。即即認(rèn)籌籌客戶戶當(dāng)日日成功功解籌籌后，，可獲獲得一一萬(wàn)元元裝修修基金金，派派送方方式為為：一一次性性付款款客戶戶，直直接從從總房房款中中扣除除；按按揭客客戶，，需按按揭放放款后后，憑憑相關(guān)關(guān)證件件和證證明到到售樓樓部辦辦理裝裝修基基金領(lǐng)領(lǐng)取手手續(xù)后后領(lǐng)取取。抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)獎(jiǎng)品產(chǎn)產(chǎn)生的的費(fèi)用用，算算入營(yíng)營(yíng)銷推推廣費(fèi)費(fèi)用中中的活活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用。。萬(wàn)元元裝修修基金金活動(dòng)動(dòng)，所所贈(zèng)送送的一一萬(wàn)元元購(gòu)房房款，，需反反算到到單價(jià)價(jià)上。。此方方式對(duì)對(duì)于按按揭客客戶而而言，，即為為變向向的低低首付付，即即降低低了客客戶一一萬(wàn)元元的首首付款款。本項(xiàng)目目產(chǎn)品品賣點(diǎn)點(diǎn)即為為高贈(zèng)贈(zèng)送率率，對(duì)對(duì)于客客戶而而言，，即是是讓客客戶有有占便便宜的的感受受，萬(wàn)萬(wàn)元裝裝修基基金將將擴(kuò)大大化該該感受受，進(jìn)進(jìn)一步步促進(jìn)進(jìn)成交交。活動(dòng)案案例：：購(gòu)房房抽大大獎(jiǎng)，，萬(wàn)元元裝修修基金金限量量發(fā)送送促銷活活動(dòng)：：加推推活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：新品加加推活活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：本方式式適用用