縣地塊投資價值分析

41/41地塊投資地塊投資價值淺析蒙城縣0801地塊投資價值分析阜陽宏泰房地產顧問有限公司二OO八年元月八日蒙城縣2008-01地塊投資價值分析第一部分市場調研蒙城房地產市場首要關注的是價格因素，對產品的質量、風格、環(huán)境等因素的關注還處于萌發(fā)時期。產品規(guī)劃、建筑設計等完全依照事先的假設，從開發(fā)商本身的角度動身，制定完成的；關于客觀的市場及消費者的同意能力考慮較少，開發(fā)商的思維、消費者的觀念仍停留在產品本身的建筑上。蒙城房產市場正處在迅速起步時期。1.1區(qū)域開發(fā)目前，蒙城房地產開發(fā)要緊集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿城、鴻業(yè)·名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。部分較早開發(fā)項目的成功入住，營造了區(qū)域內的居住氣候，引領了片區(qū)的開發(fā)進程，進而帶動整個房產市場。蒙東南居住商貿于一體的住宅新區(qū)差不多形成。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設，使得區(qū)域內可供開發(fā)建設的土地存量越來越少，市場活躍的同時競爭日趨激烈。隨著房產市場逐漸升溫，外地房產商的進駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。在建的樓盤以鴻業(yè)·時代廣場項目為代表，在勘測的規(guī)模較大的項目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。1.2市場供給2007年蒙城縣房地產在去年有較快增長的基礎上接著保持良好的增長勢頭，牛群商貿城的經營趨勢漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對蒙城地產開發(fā)建設起到了良好的引導作用。2007年1-3季度全市房地產開發(fā)投資完成3.07億元，增長47.18%，商品房銷售面積達27.85萬平方米，增長53.64%，其中銷售住宅18.83萬平方米，預售面積達35.13萬平方米，房地產市場呈現(xiàn)投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產處于快速起步進展時期。2007年1-9月份蒙城縣商品房市場態(tài)勢物業(yè)類型投資額/萬元施工面積㎡新開工面積㎡竣工面積㎡銷售面積住宅20700萬46.7萬㎡30萬㎡20.7萬㎡18.83萬㎡商業(yè)7200萬10萬㎡--7.3萬㎡5.02萬㎡合計27900萬56.7萬㎡30萬㎡28萬㎡23.85萬㎡1.2目前蒙都市場上供應的產品以多層為主，部分小高層、Townhouse；主力戶型集中在110㎡—140㎡之間，以三室為主，部分兩室、復式，方正有用，南北朝向；產品風格均是現(xiàn)代風格，簡捷明快。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。市場供應產品特征表建筑風格傳統(tǒng)風格、現(xiàn)代風格社區(qū)功能滿足差不多的居住需求，不注重環(huán)境的營造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110㎡—140㎡之間，寬敞戶型結構經濟有用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高層裝飾毛坯朝向南北朝向采暖通風自然通風采暖1.2.11.2.1.2目前蒙城房地產市場銷售的主力戶型仍然集中在130平方米從2007年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角。100㎡－120㎡的住宅銷售量占總銷售量的42.38％，均價為1750元/㎡左右。120－140㎡的住宅銷售量占總銷售量的30.46％，均價為1850元/㎡左右。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場空白。1.3樓盤銷售1.蒙城樓市均價在1850元／平方米左右，部分樓盤的單價突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿城C區(qū)為代表（商住樓），要緊集中在蒙東南新區(qū)。蒙城的房價在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。今年1至9月，蒙城房地產竣工面積38萬平方米，累計銷售商品房23.85萬平方米，銷售量與竣工交付面積差不多同步，占竣工項目7成多，銷售量同比增長1.37倍；已簽訂的各類商品房合同預售面積32.13萬平方米，同比增長67％。1.3蒙城房地產市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費者為主，其購買住宅要緊集中在都市進展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。2006年蒙城縣商品房平均價格為1558元/㎡。蒙城近幾年的房地產開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，因此，樓盤價格差不也不大，差不多上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。2004年-2007年蒙城商品房均價走勢蒙城目前房價上漲的要緊緣故是蒙城價值的總體提高和人們對蒙城以后進展的良好預期。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價格區(qū)間在1600-2000元的價位銷售量最高，可見隨生活品質的優(yōu)化，消費者購買房屋的不僅僅物質上的消費，最重要的是精神消費。1600元以下的大多為經濟適用房和集資房。1.2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬㎡，其中100－120㎡的住宅銷售量為7.63萬㎡，占總銷售量的42.38％；120－140㎡的住宅銷售量為5.48萬㎡，占總銷售量的30.46％。依此計算，100㎡—140㎡的中大戶型銷售就占了整個年度銷售總額的72.84％，比重是相當大的。而90㎡以下的戶型和140㎡以上的戶型銷售為28.16％。1.4營銷手段房產市場營銷幾乎一片空白，既沒有專業(yè)的市場分工，也沒有專業(yè)的銷售團隊，開發(fā)商既承擔了建設的責任也承擔了銷售的任務。在現(xiàn)有的市場上能夠看到”營銷”大概只是簡單的樓盤包裝。包括工地圍墻、廣告語、售樓部的包裝及銷售單頁的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個開發(fā)商代表在售樓蹲點。營銷概念在當?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后專門多差不多上自然銷售的，就象衣服掛出來后就會有人買一樣。因此，盡管蒙城房地產的營銷幾乎等于零，然而它的樓盤去化量及速度差不多上挺驚人的。蒙城的房地產市場還處在起步時期，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產正醞釀著新的突變。隨著市場被逐步激活，蒙城房地產價格開始迅速攀升，這是一個供需差不多平衡，需求依舊旺盛的市場。只要牢牢抓住機遇，銀企合作、化解風險、獲得雙贏、共同進展，金融業(yè)和房地產業(yè)完全能夠共同為蒙城整體經濟的進展做出貢獻。1.5區(qū)域市場需求形勢1.5.由上圖能夠看出，意向消費者最關注的社區(qū)配套：認為綠化程度最要的占49％;認為學校教育最重要的占24％;認為購物重要的占17％;認為醫(yī)院重要的占12％;認為公關健身場所重要的占8％;意向消費者對社區(qū)配套設置的應用上的調查發(fā)覺：使用頻率較高的要緊是購物中心、綜合市場、學校、醫(yī)院等區(qū)配套設施。1.5由此能夠看出，消費者在選購住房時對面積的選擇要緊呈現(xiàn)以下特征：選擇90㎡以下的消費者占總人數(shù)的15％；選擇100㎡-120㎡的消費者占總人口的40％；選擇120㎡-140㎡的消費者占總人口的31％；選擇140㎡-160㎡、160㎡以上的消費者分不占總人數(shù)的9％和5％。從以上幾組數(shù)據能夠看出，消費者在蒙城購房首選的面積集中在100㎡—140㎡，關于那個面積段的房屋，消費者購買時要緊考慮的是居住的舒適性。1.從以上幾組數(shù)據能夠看出，消費者在購房時首選的套型誰室2廳的住房，這要緊是因為專門多消費者把購房當作第一居所來考慮，因此在選擇時情愿選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。1.從上面能夠看出，意向購房者最關注的問題是物業(yè)的銷售價格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項目地理位置。1.由于受當?shù)亟洕鷹l件的限制，專門多消費者對房價的同意程度相對較低。然而仍有相當一部分消費者在購房時對房屋質量、檔次和品味相當看重。1.儲蓄相對較低，因此對銀行按揭的一覽程度特不高。由此能夠看出，消費者進入一個銷售現(xiàn)場時最關懷的問題要緊集中在銷售價格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。不難看出，價格仍然是項目所有問題中最受關注的問題。因此項目的價格策略必須結合當前市場的實際，規(guī)劃設計對應市場銷路的產品，做好產品定位，制定適合的價格，以利于項目的銷售。1.6.蒙城商用房市場2005年下半年，蒙城縣商鋪價格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢開始恢復正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢，以牛群商貿成為代表。目前，蒙城商業(yè)房產在建的有牛群商貿城C區(qū)、鴻業(yè)·時代廣場及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬方，市場均價在4500元/㎡——8500元/㎡之間。1.6.1按用途可將蒙城商業(yè)房產分為綜合性商場、商務樓、商業(yè)街、鋪面等三個形態(tài)。綜合性商場如牛群商貿城，商務樓以鴻居時代廣場為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，專門多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價格也有較大差異。各形態(tài)商業(yè)所占市場比例圖2007年，開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識更為明顯，1-3季度商業(yè)批準預售面積達7.22萬㎡，但供應與需求相差甚遠，可見該區(qū)域的市場還處于初步適應時期。1.6.2商用房市場形勢2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/㎡以下的價格區(qū)間。目前，蒙城的中小型商鋪80m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價較高，達6000元/隨著蒙城經濟的進展和都市的投資建設，蒙城縣的商業(yè)經濟變得越來越活躍，特不是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。反映在房產市場上最直接的是商業(yè)地產形勢日趨看好并漸見規(guī)模。1.7.市場預測1.7.1近幾年，蒙城居民住房消費比重不斷擴大，在較大程度刺激了蒙城房地產的進展，2007年前3季度，蒙城縣銷售給個人的商品房銷售金額約為3.05億元，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個百分點。從居民消費趨向分析，今后幾年，住房消費仍將大量擠占居民其它消費支出，對經濟的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費的重大轉變，購房和居住支出已成為蒙城居民家庭要緊的一次性大支出。2006年，蒙城都市居民可支配收入達到2896元，人均儲蓄存款年末余額3066元，其中用于購房支出580元，居住消費比重也從2004年的7.1％上升到20％，增加11個百分點。居住消費增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費成了家庭的重大消費之一。調查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）達到27.6％，比2004年提高了5百分點。2004年底，蒙城城鎮(zhèn)居民住房人均居住面積達到22.6平方米，低于全國平均水平。依照蒙城縣政府所做的十五規(guī)劃，力爭在2010年蒙城人均居住面積增加到35平方米，則以后三年可能蒙城將新增住房面積為140萬平方米，同時有相當一部分是由商品房市場供給。由此可見，隨著經濟的進展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費者對商品住宅的需求潛力是相當大的。依照調查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當數(shù)量的危舊房需要改造。今后幾年蒙城居民消費潛力巨大?？赡?，在2010年蒙城縣凈增人口3.1萬左右。隨著經濟進展，都市化進程的加快，以后三年內蒙城的都市人口增長速度要明顯超過那個數(shù)字，可能到2010從購買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達到2896元，比年平均增長6.8％；另外，截止到2007年9月，蒙城城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為6.13億元，比2005年降低了2.3個百分點。分不比2004年、2003年都有降低，而與之相對應的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這講明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強，更多居民把收入投入到房地產中。1.7.22006年蒙城面開展了國有土地資本運營工作。國土收購儲備中心投入收購資金2800萬元，收購儲備和預儲備土地16宗，面積596畝，實際價值可達3億元。2006年差不多公開出讓10宗土地，面積127.40畝，總交易額8374萬元。其中4月11日公開出讓的4宗20畝土地，有29家開發(fā)商參與公開競爭，成交價達2280萬元，并創(chuàng)下了每畝229.67萬元的亳州市出讓土地最高價。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，面積分不為11.32畝，41.4畝，分不以在蒙城縣的都市規(guī)劃中，為了促進工業(yè)園區(qū)和都市新區(qū)的建設，使蒙城縣進展向東南方向轉移，為以后蒙城新一輪的進展打下良好基礎，老城區(qū)在近幾年內差不多不再對外出讓房地產開發(fā)用地，以后蒙城房地產開發(fā)項目將要緊集中在都市近郊城鄉(xiāng)結合部，同時加快都市基礎設施的建設。政府投資的拉動效應必定會帶動蒙城商品住宅整體價格的上揚，同時從整個蒙城來看，蒙城房地產價格仍然偏低，進展的空間和潛力都較大，可能以后兩年蒙城縣的房地產價格仍會有較大幅度上漲。1.7.3我們靠著對蒙城房地產市場的了解，結合我們前期所做的大量的市場調研工作，略作簡單的預測。1.7.3首先，受新的預售標準限制，蒙城大多數(shù)房產企業(yè)在2007年都有新項目差不多開始運作，這些項目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預售儲備量明顯不足。后繼開發(fā)仍需較長的時刻；居民的購房需求將進一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產市場良好的態(tài)勢將持續(xù)全年。1.7.3.2.個不“短、平、快”由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對目前的房地產的競爭格局造成阻礙，競爭將更加激烈，房地產市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產企業(yè)紛紛找項目，進行開發(fā)，這部分企業(yè)實力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將要緊以短平快項目面目出現(xiàn)。1.7.3蒙城房地產企業(yè)的現(xiàn)狀是實力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產企業(yè)無疑提供了絕佳的機遇。可能，隨著外地房產投資企業(yè)的進駐，蒙城總的開發(fā)量定會有增無減，物業(yè)質量、品位有望在此帶動下進一步得到提升。1.7.3在南二環(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產，風險性較小，利潤不薄。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢，同時地價成本不高，適宜建筑滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，同時周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場。蒙東南新區(qū)區(qū)域進展前景可觀，符合都市進展方向，物業(yè)升值空間寬敞，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿城等大型配套項目的建成更堅決了投資者的信心，政府資金的流向將吸引大批房地產商跟隨在此開發(fā)商品住宅。綜上所述，由于以后住宅新增供應的加大和需求的旺盛，商品房價格將進一步上漲，同時樓盤數(shù)量增多，競爭將更加激烈，房地產競爭的重心將開始進入營銷時代和物業(yè)綜合素養(yǎng)時代，將使蒙城房地產市場的進展進入一個嶄新的時期。第二部分項目研究2.1.項目宗地狀況本項目位于蒙城縣東南部，原蒙城農場用地，西臨牛群商貿城，東接蒙城九中，北到農貿市場，南至307省道。地塊平坦，差不多呈長方形，占地面積99601平方米（149畝）。從周邊地塊進展情況來看，本案所處位置為都市東南部，比鄰牛群商貿城，是蒙城縣房地產開發(fā)較為集中區(qū)域。區(qū)域內代表性樓盤有牛群商貿城C區(qū)、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候差不多形成。本案正處于都市進展的要緊方向上，周遍配套完善，區(qū)域位置得天獨厚，進展?jié)摿薮?，?yōu)勢相當明顯。但作為臨路物業(yè)，其弊端為噪音污染；因此從地塊上分析，優(yōu)勢與劣勢并存，只有通過投資者決策與權衡才能達到最大優(yōu)勢平衡點。2.2.本項目居住條件分析：2.2.1從路網結構上分析，本項目位于307省道北側，體育場路南側，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽及蚌埠，形成較為便捷的路網結構。從路況上分析，307省道過往車輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上阻礙了本項目的居住形象。2.2.2項目周邊有縣一中、六中、九中、電大等，其中六中是蒙城縣初中部最好的中學，一中是蒙城縣高中最好的中學；此外，小學、幼兒園等環(huán)伺四周。本項目能夠整合相關資源，提高本項目的附加值。蒙城九中蒙城九中農場后商業(yè)2.2.3由于本項目處于蒙城縣都市規(guī)劃進展方向上，是蒙城近年內重點開發(fā)建設的居住生活區(qū)，早在牛縣長在任期間牛群商貿城版塊就作為蒙城重點區(qū)域開發(fā)建設，現(xiàn)在莊子花園、鳳凰城等住宅項目差不多成功入住，街道商業(yè)聚攏，牛群商貿城的經營日漸好轉，人氣漸旺，區(qū)域內差不多形成了較為濃厚的居住氣候，周邊商業(yè)及日常生活配套等也專門健全。2.3.項目SWOT分析2.3.1◆地理位置得天獨厚，交通狀況良好；◆居住氣候差不多形成，周邊配套完善；◆區(qū)域進展趨勢看好，市場極具進展空間；◆原農場用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美；◆大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌；◆由于區(qū)域的地理位置獨特，易形成本項目產品的稀缺性,升值潛力巨大。2.3.2◆開發(fā)規(guī)模大，如產品和市場定位不行將造成巨大的銷售壓力；◆瀕臨307省道，有噪音、灰塵污染，出入不便；◆品牌尚未建立，公眾對本項目信心有培育過程；2.3.3◆蒙城縣房地產界尚處于起步時期,而房地產將逐步走向規(guī)范化、規(guī)?；推放苹?本項目為進展商向”三化”進軍,成為今后蒙城地產界的領頭羊提供了前所未有的機遇；◆蒙城縣專門多樓盤小區(qū)內各種配套不完善,進展商的承諾只流于宣傳表面,未落實到實處,忽視自身產品的完善.只要本案充分認識到配套的重要性并引用高級樓盤配套先行的開發(fā)模式,將可能成為蒙城地區(qū)第一個真正意義上的高尚人群聚居地。◆縱觀蒙城房地產,大部分沒有形成鮮亮的產品風格,也沒有注意內部環(huán)境的營造,這就給本案規(guī)劃設計以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設計出有鮮亮特色、給寬敞市民耳目一新、可留下深刻印象的產品；◆從營銷宣傳角度來看,本地房地產商嚴峻缺乏營銷理念，差不多上以坐銷為主,沒有自己的個性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個性主題的先機,容易以主題創(chuàng)立品牌。2.3.4◆牛群商貿城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機,寶貴的中高端客戶在不斷流失；◆區(qū)域內開發(fā)樓盤眾多，競爭激烈；◆政府對房地產政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。綜合以上分析，本項目有良好的居住環(huán)境，處于都市的進展方向上，前景較好，教育商業(yè)日常生活等基礎設施較為齊全。是片較為成熟的居住生活區(qū)。蒙東南房地產進展迅猛，差不多保持供求兩旺的進展態(tài)勢，區(qū)域地產市場的進展，區(qū)域內競爭激烈。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設，不久的今后此區(qū)域一定是蒙城以后的核心。2.4.項目消費群的定位基于蒙城經濟的進一步進展和蒙城都市建設而導致的都市面貌的煥然一新，以后蒙城房地產市場購房的主體將會在目前的基礎上有所變化，個人購房的比例還會進一步升高，并會有更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來到蒙城購買商品房，目標客戶群體的總量增大勢必會促使蒙城的房地產銷售面積和價格在現(xiàn)有基礎上有一定增長。通過對項目的考察和初步的分析，本區(qū)域的樓盤目標客源以以下的目標客戶為主：●蒙城縣與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的商家與成功人士●城區(qū)的黨政機關，企事業(yè)單位治理人員該類客戶屬于有實力在本項目落戶的階層，也是我們在銷售初期重點的客戶來源。他們擁有較高的社會地位，亦有一定的財寶積存，是我們項目最龐大的目標消費群?！裨诿沙钱?shù)亟浬痰耐獾厝恕裼型顿Y觀念的外地人士●在外地工作的原籍本土成功人士2.5.項目定位方案依照蒙城現(xiàn)有市場的現(xiàn)狀及對以后進展的預測，把項目定位為中高檔樓盤，以大多數(shù)工薪階層為要緊目標客戶群，兼顧少數(shù)富人群體。2.5在產品的規(guī)劃設計上，盡量做到針對性與完整性的統(tǒng)一，針對不同層次目標客戶群，組合設計產品，通過挖掘賣點，提升形象，有效刺激潛在客戶群。最終讓我們的產品得到市場的擁護和喜愛，形成高認可率，引爆蒙都市場。因此，在產品規(guī)劃設計上，注重一般多層和復式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。在戶型設計上，以市場主導戶型為主，同時要超越市場，引領市場。以120-130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶型，以80-90平米、140平米以上的中小戶型和大戶型為輔。編號用地面積分部物業(yè)建筑類型設計用途面積分配（平方米）擬設戶型Ⅰ號7590臨S307路商鋪(225*14.5*2)多層商業(yè)6525二期多層住宅(3-6層)多層住宅9680小戶型Ⅱ號81985二期點式小高層住宅(328*11*7*2)小高層住宅50512中小戶型二期板式小高層住宅(220*11*11*1)小高層住宅26620中小戶型一期多層住宅(170*10.5*6*8)多層住宅85680大中戶型Ⅲ號6785一期臨體育路商鋪(230*14.5*2)小高層商業(yè)6670一期小高層住宅(220*10.5*9)小高層住宅20790中小戶型Ⅳ號3240一期臨體育路商鋪(260*10.5*2)多層商業(yè)5460一期多層住宅(240*10*3)多層住宅7200中小戶型合計99600容積率2.2219137注:一期工程打算開工建設125800平方米,二期工程打算開工建設93337平方米。第三部分投資估算3.項目投資概算（不含地價）3.1建筑成本估算3.1.1前期費用包括市場調研，可行性分析研究，地形圖測繪，施工場地的施工用水接通、施工用電接通、施工現(xiàn)場的道路開通等工作的花費。按每平方10元計，前期費用為：10元/㎡×219137㎡=218萬元3.1.2包括總體規(guī)劃費、單項工程設計費、地質勘探費、市政、園林綠化設計等工作。按每平方15元計，為：15元/㎡×219137㎡=328萬元3.1.3包括建筑工程費、安裝工程費。建筑安裝工程造價按《阜陽工程造價》“部分結構類型單項（單位）工程平方米造價經濟參考”結合不同結構類型的經驗參數(shù)修正后確定。本項目小高層建筑安裝費用按為1050元/㎡，多層建筑安裝費用按為750元/㎡，小高層建筑面積為10459平方米，多層建筑面積為114545900元/㎡×219137㎡=19722萬元3.1.4包括居住小區(qū)3米以下幢間道路，小區(qū)綠化、化糞池、窨井，排水、排污管線，等費用。按100元每平方算，計為：100元/㎡×219137㎡=2191萬元3.1.5包括都市基礎設施配套費、水增容、電增容、電力建設、白蟻防治、人防防工程等費用扣除政府應給予減免的稅費。依照地塊招標文件規(guī)定，超六層的建筑（約45000平方米）不收都市建設配套費用，六層以下的建筑計17.4萬平方米,按100元每平方計，為：100元/㎡×174137㎡=2191萬元3.1.6本項目公共道路及綠化費用投入按建筑面積計算,按80元每平方米計，為：80元/㎡×219137㎡=719萬元3.1.7治理費用為前期費用、勘察\建筑\景觀設計、建筑安裝(綜合)、稅費及其他費用的百分之二。為：（218+328+19722+2191）×2％=449萬元3.1.不可預見費用為前面總費用的2％，計，498萬元。總建筑成本，合計為：25869萬元蒙城縣2008-01地塊投資成本估算序號項目單價建筑面積（M2）總價（元/M2）（萬元）A前期費用10219137219.1B勘察\建筑\景觀設7C建筑安裝（小高層104592*1050元+多層114545*750元）90021913719722.3D室外配套1002191372191.4E政府配套稅費及其他費用(4.5的萬平米超六層住宅不繳）1001741371741.4F公共道路\綠化8089844718.8G治理費（A+B+C）×2%449.2H不可預見費（A+B+C+D+E+F）×2%498.4合計1180元/平方米25869.33.2財務費用（不含土地價款的利息）按正常的開發(fā)速度，項目可在2年的時刻內完成開發(fā)建設，同時考慮到建筑施工墊資,故假設建筑成本在一年內均勻投入，并按開發(fā)期的一半計算利息，則建筑成本的利息額為：19722×1/2×[(1+7.2%)0.5-1]=458（萬元）3.3治理費用指項目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產生的項目治理費用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的治理費用忽略不計，治理費用按成本的1.5%計算：25869×1.5%=388（萬元）3.4項目開發(fā)總投資（不含地價）項目開發(fā)的總投資額（不含地價款及其利息）為25869+458＋388=18405（萬元）3.4.項目以后售價預測依照工程所處位置、周圍環(huán)境和蒙城房地產現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)一期多層住宅均價定位為2200元/m2,二期小高層住宅均價定位為2300元/m2，一二聯(lián)層商鋪均價定位為4250-5300元/m2。具體銷售收入測算見下表：地塊編號分部物業(yè)設計用途面積分配（平方米）測算單價（元/平方米）銷售價格（萬元）Ⅰ號臨S307路商鋪(225*14.5*2)商業(yè)652553003458二期多層住宅(3-6層)住宅968022002130Ⅱ號二期點式小高層住宅(328*11*7*2)住宅50512230011618二期板式小高層住宅(220*11*11*1)住宅2662023006123一期多層住宅(170*10.5*6*8)住宅85680220018850Ⅲ號一期臨體育路商鋪(230*14.5*2)商業(yè)667042502835一期小高層住宅(220*10.5*9)住宅2079023004782Ⅳ號一期臨體育路商鋪(260*10.5*2)商業(yè)546042502321一期多層住宅(240*10*3)住宅720022001584合計219120219137245053699注：1、以上價格為開發(fā)商扣除折扣后的實收價格。銷售收入為純收入。2一期工程打算開工建設125800平方米，在住宅銷售100%、商業(yè)銷售50%的條件下可實現(xiàn)銷售收入2.8億元，二期工程（含一期商業(yè)）可實現(xiàn)銷售收入2.5億元。3.5.土地價值估算采納假設開發(fā)法估算本地塊的市場價值。計算公式為：地價＝銷售收入-建筑費-利息-治理費用-銷售費用-銷售稅費-預期利潤其中：建筑成本：25869（萬元）財務費用：土地利息計息周期按2年計算，財務費用總額為：458（萬元）+[(1+7.2%)1.5-1]×地價=458（萬元）+10.99％地價治理費用：388（萬元）銷售費用：53699×2％=1074萬元土地增值稅\銷售稅費(8%)：53699×(5.5％+2.5%)=4296萬元預期利潤：（地價+建筑費用）×20%=地價×20%+25869×20%（萬元）所得稅：預期利潤×25%=地價×20%×25%+25869×20%（萬元）地價計算：地價＝銷售收入-建筑費-利息-治理費-稅費-預期利潤地價=11137（萬元）計74.6萬元/畝考慮4.1%的買方稅費，地價=11137萬元÷1.041=10699萬元計71.6萬元/畝可售樓面地價=10699萬元÷219137平方米=4893.6.項目總投資估算3.6.1按土地價值評估的價格計算土地成本，土地價款為10699萬元。3.6.2按報告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為25869萬元。3.6.3按開發(fā)周期2年計算，土地價款的計息期為2年，假設建筑成本在開發(fā)周期內平均投入，建筑成本的計息期為開發(fā)周期的半年(考慮到建筑施工墊資)，兩者的利息總額為1682萬元。3.6.4指項目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產生的項目治理費用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的治理費用忽略不計，治理費用按建筑成本的1.5%計算為388萬元3.6.5項目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：10699萬元+25869萬元+1682萬元+388萬=39077萬元3.7.投資利潤額按報告前述對項目以后銷售均價和投資總額的估算，分析項目投資的利潤額：項目可能總投資額為39077萬元；項目總銷售收入為53699萬元；銷售費用：1074萬元土地增值稅\銷售稅費：4296萬元項目總收益=項目總銷售收入-項目總投資-銷售費用-銷售稅費=9252萬元。項目投資利潤表銷售收入53699減：土地價款10699（擬71.6萬元/畝）建筑成本25869財務成本1682治理費用388銷售費用1074銷售稅費4296買方稅439所得稅前：稅前利潤9252所得稅后：所得稅2313稅后利潤69393.8.投資利潤率依照前述對項目投資利潤的分析，計算項目稅前總投資利潤率和稅后總投資利潤率：稅前利潤率=項目總收益/項目