房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)講義136

1房地產(chǎn)前期策策劃培訓(xùn)第2頁表達(dá)的是土地地不是植物識別需求這是說諸葛亮亮、說謀劃、、策劃不是說憨豆、、不是說喜劇劇明星識別意圖策劃——謀略實施也策——謀劃、計劃（（思、想）劃——筆劃、劃一下下（寫、做））房地產(chǎn)策劃就就是——有想法還得能能執(zhí)行為什么從土地經(jīng)諸葛亮城市、開盤房地產(chǎn)策劃到到底干嘛的呢呢？謀城（產(chǎn)品）略地（搶人）定位、規(guī)劃、、產(chǎn)品、棟數(shù)數(shù)、戶型、業(yè)業(yè)態(tài)包裝、推廣、、媒體、活動動、渠道、優(yōu)優(yōu)惠政策貫穿房地產(chǎn)開開發(fā)過程始終終作為一個新環(huán)環(huán)境下的新媒媒體人每個人本身都都是諸葛亮、、都是策劃因為我們都有有想法總結(jié)以上新媒體人應(yīng)該該……？理解客戶需求求擁有策劃思維維16目錄錄產(chǎn)品策劃體系系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系系內(nèi)容4反饋與修正17產(chǎn)品策劃體系系定位第18頁簡單的開發(fā)過過程誰知道？？市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本決策拿地階段段規(guī)劃設(shè)計階段段項目施工階段段銷售服務(wù)階段段我司職責(zé)第20頁誰做過市場調(diào)調(diào)研？第21頁怎樣做市場調(diào)調(diào)研？第22頁市場調(diào)研的目目的是什么？？第23頁地塊能不能拿拿能不能盈利及社會影響決策拿地階段段規(guī)劃設(shè)計階段段項目施工階段段銷售服務(wù)階段段產(chǎn)品打造規(guī)劃幾棟樓多高戶型立面景觀配套推廣活動渠道選擇銷售優(yōu)惠營銷亮點假定階段根據(jù)周邊市場場假定產(chǎn)品及及價格實操、優(yōu)化、、產(chǎn)品力競爭爭階段銷售力競爭階階段24定位前端市場定位位中端產(chǎn)品策劃劃后端營銷推廣廣房地產(chǎn)項目前前期報告房地產(chǎn)項目前前期策劃過程程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀(jì)公司間競競爭升級，產(chǎn)產(chǎn)品策劃由自自選動作變?yōu)闉橐?guī)定動作，，廣度及深度度也逐漸加大大。2526產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)資料第27頁為什么要定位位？第28頁解決項目是什什么的問題什么產(chǎn)品、什什么形象高端、剛需什么價值（價價格）——值多少錢第29頁第30頁定位到底為什什么第31頁尋找及確定方方向第32頁產(chǎn)品打造方向向營銷訴求方方向價值價格形式檔次客戶層次營銷手段相對應(yīng)——價格定位、、產(chǎn)品定定位、客群群定位、形形象定位332.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求求基礎(chǔ)資料5.項目定位客觀事實主觀判斷342.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求求基礎(chǔ)資料5.項目定位第35頁一開始地塊塊基本都這這樣的第36頁規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米第37頁容積率練習(xí)習(xí)這是一塊地地這是一塊地地這是一塊地地這是一塊地地38地塊資料地塊資料主主要包括：：規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部部情況既有規(guī)劃方方案39地塊資料|規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件：：地塊真實的官方權(quán)威信息40地塊資料|規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件規(guī)劃意見書書41地塊資料|規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件規(guī)劃意見書書地塊的用地地性質(zhì)、面面積指標(biāo)、、容積率、、限高、建筑筑密度42地塊資料|規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件規(guī)劃意見書書是否含代征征/代建的道路路用地及綠化用地指標(biāo)是否有政策策房指標(biāo)？？限價房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)43地塊資料|規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件規(guī)劃意見書書建筑紅線退退讓距離及及道路紅線線退讓距離離社區(qū)出入口口方位設(shè)置置要求與車車位配比要要求44地塊資料|規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件規(guī)劃意見書書地塊圖：直直觀了解45地塊資料|規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件相關(guān)政府文文件：其它它官方文件件作為補充充市政管線情情況、采暖暖方式……第46頁除了軍事外外交部門婦女兒童部部門等少數(shù)數(shù)部門大部分部門門都開發(fā)商商去審批備備案的第47頁政府下的文文件基本上上都已經(jīng)把把地塊弄成成什么產(chǎn)品品基本都了了地塊大小住宅、商業(yè)業(yè)比例建筑筑限限高高最大大可可售售面面積積形式式及及調(diào)調(diào)性性才是是開開發(fā)發(fā)商商可可以以自自由由發(fā)發(fā)揮揮的的（產(chǎn)產(chǎn)品品及及形形象象））48地塊塊資資料料|地塊塊內(nèi)內(nèi)部部及及周周邊邊情情況況地塊塊內(nèi)內(nèi)部部及及周周邊邊情情況況：：現(xiàn)狀狀及及未未來來規(guī)規(guī)劃劃，盡盡可可能能用用實實景景照片片展示示。。內(nèi)部部：：是否否存存在在地地勢勢高高差差、、原原生生植植被被、、水系系、溫溫泉泉、、工工業(yè)業(yè)遺遺存存等等？？是否否存存在在被被污污染染后后需需要要更更換換的的土土壤壤？？外部部：：有利利因因素素：：景景觀觀資資源源，，如如河河流流湖湖泊泊、、旅旅游游景景點點、、城城市市地地標(biāo)標(biāo)等等；；社社會會資資源源，，如如重重點點中中小小學(xué)學(xué)，，大大型型醫(yī)醫(yī)院院，，市市政政公公園園，，體體育育場場館館等等；；交交通通站站點點，，如如地鐵鐵/輕軌軌/BRT站點點等等。。不利利因因素素：：噪噪聲聲及及粉粉塵塵污污染染，，如如市市政政主主干干道道，，鐵鐵路路，，工工廠廠，，專專業(yè)業(yè)市市場場，，發(fā)發(fā)電電廠廠；；心心理理負(fù)負(fù)面面影影響響，，如如高壓壓線線走走廊廊，火火葬葬場場，，墳墳地地，，破破舊舊樓樓房房等等。。49地塊塊資資料料|地塊塊內(nèi)內(nèi)部部及及周周邊邊情情況況案例例西中中南北東502.當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場場調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項目目定定位位51當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范項目目所所在在省省、、市市的的最新新的政政策策規(guī)規(guī)范范要要求求。。建筑筑間距距系數(shù)數(shù)日照照測算算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建筑筑寬高高比比與樓樓座座排排布布相相關(guān)關(guān)的的規(guī)規(guī)范范………52當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范日照照及及間間距距系系數(shù)數(shù)設(shè)設(shè)計計依依據(jù)據(jù)：：《沈陽陽市市居居住住建建筑筑間間距距和和住住宅宅日日照照管管理理規(guī)規(guī)定定》(沈陽陽市市人人民民政政府府令令2006第64號)“第九九條條””：：住住宅宅建建筑筑高高度度在在40米以以上上時時，，面寬寬不不大大于于60米?！暗诘谑乃臈l條””：：高高層層建建筑筑遮遮擋擋相相鄰鄰住住宅宅，，當(dāng)當(dāng)建建筑筑高高度度與與建建筑筑面面寬寬之之比比大大于于1.2時，，按按遮遮擋擋建建筑筑面面寬寬確確定定建建筑筑間間距距系系數(shù)數(shù)；；在三三環(huán)環(huán)路路以以內(nèi)內(nèi)地地區(qū)區(qū)，，當(dāng)當(dāng)建建筑筑高高度度在在40米以以上上時時，，建建筑筑間間距距系系數(shù)數(shù)不不得得小小于于1.4，且且建建筑筑間間距距不不得得小小于于40米；“第第十十七七條條””：：沿沿城城市市主主要要道道路路一一側(cè)側(cè)并并列列布布置置的的高高層層住住宅宅之之間間的的建建筑筑間間距距除除滿滿足足本本規(guī)規(guī)定定相相對對應(yīng)應(yīng)的的建建筑筑間間距距要要求求外外，，不得得小小于于30米?！暗诘诙龡l條””：：住住宅宅日日照照是是指指住住宅宅主主采采光光面面居居室室的的滿滿窗窗日日照照時時數(shù)數(shù)。。日日照照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日日為為大大寒寒日日，，有有效效日日照照時時間間帶帶為為上午午8時至至下下午午4時。“第第二二十十五五條條””：：新新建建高高層層住住宅宅或或高高層層和和多多層層混混合合的的住住宅宅成成組組布布置置時時，，新新建建住住宅宅日照照應(yīng)應(yīng)不不低低于于大大寒寒日日1小時時。建筑筑寬寬高高比比建筑筑間間距距日照照測測算算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)53當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范項目所所在省省、市市的最新的政策策規(guī)范范要求求。層高陽臺飄窗入戶花花園地下空空間……與贈送送面積積相關(guān)關(guān)的規(guī)規(guī)范54當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范贈送面面積依依據(jù)：：成都市市規(guī)劃劃管理理局關(guān)關(guān)于對對《成成都市市規(guī)劃劃管理理技術(shù)術(shù)規(guī)定定》中中容積積率、、建筑筑面積積等指指標(biāo)的的補充充解釋釋二、住住宅建建筑層高不不應(yīng)大大于3.6米。躍層層式住住宅起起居室室（廳廳）、、低層層住宅宅起居居室（（廳））層高高為戶戶內(nèi)通通高以以及住住宅坡坡屋頂頂部分分除外外。六、每每套住住宅陽陽臺（（含各各類形形式的的陽臺臺、入入戶花花園、、露臺臺等非非公共共活動動空間間）的的水平投投影面面積不不大于于該套套住宅宅套型型建筑筑面積積的20%；商業(yè)業(yè)、辦辦公、、酒店店建筑筑的每每層陽陽臺水水平投投影面面積不不大于于該層層建筑筑面積積的15%。此外外，陽臺進(jìn)進(jìn)深不不應(yīng)大大于1.8米，低層層住宅宅、退退臺式式建筑筑陽臺臺等有有特殊殊要求求的除除外。。七、飄窗窗臺與與室內(nèi)內(nèi)樓地地面高高差不不得小小于0.45米，且且凸出出外墻墻寬度度不得得大于于0.6米。八、除除建筑筑入口口雨篷篷外，，建筑附附屬構(gòu)構(gòu)件（（如空空調(diào)板板、花花池、、構(gòu)造造板等等）的的進(jìn)深深不宜宜大于于0.6米，且且連續(xù)續(xù)長度度不應(yīng)應(yīng)大于于1.8米。住住宅建建筑不不允許許設(shè)置置除結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件以以外的的附屬屬構(gòu)件件。九、除除避讓讓、對對接市市政公公共地地下空空間外外，建建筑物物地下下室、、半地地下室室的頂頂板面面不應(yīng)應(yīng)高于于室外外地坪坪1.0米；建建筑物物地下下室、、半地地下室室頂板板面高高于室室外地地坪大大于1.0米時，，按照照該層層水平平投影影面積積計入入容積積率。。地下下室、、半地地下室室頂板板面高高于室室外地地坪部部分按按地上上建筑筑的規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行退退距管管理。。十一、、本解解釋自自2010年2月25日起施施行，，有效效期為為兩年年。其它類類型：：樓座座高度控控制、土地地使用用年限限（沈沈陽））、外外立面面要求求（銀銀川））等……根據(jù)住住宅地地塊3.2的容積積率及及沈陽陽市相相關(guān)日日照和和建筑筑間距距的要要求，，估算算平均層層數(shù)30-35層能滿滿足相相關(guān)指指標(biāo)；根據(jù)抗抗震設(shè)設(shè)防的的要求求及各各結(jié)構(gòu)構(gòu)形式式高限限的要要求，，本案案住宅宅部分分控制制高度度不超超過120-130米；根據(jù)《高規(guī)》要求，，100米以上上的住住宅，，應(yīng)設(shè)設(shè)置避避難層層，而而避難層層的設(shè)設(shè)置，，會造造成高高層住住宅的的成本本和公公攤面面積的的增加加；根據(jù)結(jié)結(jié)構(gòu)計計算要要求，，建筑筑體越越高，，荷載載要求求就越越高，，鋼筋筋用量量增加加、混混凝土土標(biāo)號號提高高、構(gòu)構(gòu)件截截面尺尺寸加加大，，因此此，在在增加建建安成成本的同時時，減小實實際使使用空空間，即得得房率率會進(jìn)進(jìn)一步步降低低；因此，，建議議本項項目住宅高高度控控制在在100米以內(nèi)內(nèi)當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范562.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場調(diào)調(diào)研1.地塊資資料3.開發(fā)商商訴求求基礎(chǔ)資資料5.項目定定位第57頁互動開發(fā)商都都提出過過哪些無無理要求求58開發(fā)商訴訴求開發(fā)商訴訴求：項項目目標(biāo)標(biāo)、項目目發(fā)展方方向、期期望均價價、開工工順序、、可突破破的限制制性規(guī)劃劃條件等等，通過過項目招招投標(biāo)文文件或與與開發(fā)商商溝通了了解。最重要是是項目目目標(biāo)：？？？？目標(biāo)是什什么？是迅速回回收資金金是利潤最最大化關(guān)鍵是大大老板的的想法是品牌形形象第59頁回款、利利潤形象品牌牌（所有開開發(fā)商適適用）（大開發(fā)發(fā)商及中中等發(fā)展展開發(fā)商商適用））產(chǎn)品賣給誰為什么要要開發(fā)開發(fā)什么么客戶？？？？？怎樣賣60開發(fā)商訴訴求開發(fā)商對對開工順序序常常有自自己的考考慮。ABCDE初步方案案：開工工順序，，由南向向北最終方案案：開工工順序，，由北向向南由南向北北由北向南南61開發(fā)商訴訴求開發(fā)商提提出突破破某些限限規(guī)，如如突破““90/70”限制、、增大容容積率、、提高建建筑限高高、提高高層高、、提供周周邊學(xué)校校入學(xué)資資格等，，一定要要慎重考慮慮，確定其可可實施性性。622.當(dāng)?shù)卣卟咭?guī)范4.市場調(diào)研研1.地塊資料料3.開發(fā)商訴訴求基礎(chǔ)資料料5.項目定位位63市場調(diào)研研|宏觀市場場宏觀市場場涉及城市層面面的信息，，如：GDP，房地產(chǎn)產(chǎn)年度/季度/月度的成成交量與與成交均均價64市場調(diào)研研|中觀市場場中觀市場場涉及區(qū)域及板板塊層面面的信息，，如：區(qū)區(qū)域位置置，成熟熟度，居居民評價價、配套套、資源源區(qū)域位置置：主要要是與市市中心/商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)/政務(wù)區(qū)的的通達(dá)性性、路程程距離及及所需時時間65市場調(diào)研研|中觀市場場中觀市場場涉及區(qū)域及板板塊層面面的信息，，如：區(qū)區(qū)域位置置，成熟熟度，居居民評價價區(qū)域成熟熟度：城城市中心心黃金區(qū)區(qū)域/CBD/新興居住住區(qū)/未來規(guī)劃劃利好區(qū)區(qū)域/旅游度假假區(qū)……66市場調(diào)研研|中觀市場場中觀市場場涉及區(qū)域及板板塊層面面的信息，，如：區(qū)區(qū)域位置置，成熟熟度，居居民評價價居民評價價：即當(dāng)當(dāng)?shù)厥忻衩駥椖磕克趨^(qū)區(qū)域的看看法，如如成都的的西貴南富富，北京的的東富西西貴，是否是傳傳統(tǒng)豪宅宅區(qū)（北北京朝陽陽公園，，沈陽棋棋盤山、、蘇州金金雞湖））項目是要要融入這這個區(qū)域域還是要要跳出這這個區(qū)域域？67市場調(diào)研研|微觀市場場微觀市場場涉及直接競品品，如：競競品產(chǎn)品品類型、、建筑/園林風(fēng)格格、精裝裝報價及及標(biāo)準(zhǔn)、、單盤年年度/季度/月度消化化量，現(xiàn)現(xiàn)有存量量，暢銷銷/滯銷產(chǎn)品品的房型型、面積積區(qū)間、、單價、、總價區(qū)區(qū)間等。。68市場調(diào)研研|微觀市場場微觀市場場涉及直接競品品，如：競競品產(chǎn)品品類型，，建筑/園林風(fēng)格格，精裝裝報價及及標(biāo)準(zhǔn)，，單盤年年度/季度/月度消化化量，現(xiàn)現(xiàn)有存量量，暢銷銷/滯銷產(chǎn)品品的房型型、面積積區(qū)間、、單價、、總價區(qū)區(qū)間，客客群等。。第69頁地塊分析析了政策分析析了開發(fā)訴求求分析了了市場環(huán)境境精品分分析了定位與規(guī)規(guī)劃70本案市場場定位——SWOT分析Strength（優(yōu)勢）Opportunity（機會）Threaten（威脅）Weakness（劣勢）項目位于于西南四四環(huán)里，，區(qū)位條條件優(yōu)越越。項目緊鄰鄰京開高高速和南南四環(huán)，，道路交交通、公公共交通通便捷。。項目東西西兩側(cè)配配有綠化化帶，給給本項目目帶來的的景觀優(yōu)優(yōu)勢。項目周邊邊環(huán)境較較差，自自身規(guī)劃劃條件有有限，影影響項目目市場形形象。項目西側(cè)側(cè)緊鄰京京九鐵路路，東側(cè)側(cè)緊鄰京京開高速速，噪音音影響較較大。政府出臺臺《南城發(fā)展展規(guī)劃》，給本項項目帶來來發(fā)展機機會。中?；ㄠl(xiāng)鄉(xiāng)地塊的的成交價價提升了了客戶對對區(qū)域項項目的價價格預(yù)期期。西南四環(huán)環(huán)內(nèi)目前在售售項目較少少，本項項目在區(qū)區(qū)域內(nèi)相相對稀缺缺。政府出臺臺一系列列宏觀調(diào)調(diào)控政策策，對項項目帶來來政策風(fēng)風(fēng)險。2010年房地產(chǎn)產(chǎn)市場增增速放緩緩，給項項目帶來來市場風(fēng)風(fēng)險。一般的策策略是發(fā)揮優(yōu)勢勢，降低風(fēng)險險71本案市場場定位京開·西南四環(huán)

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高性價比

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精品社區(qū)京開西南四環(huán)——突出項目地理優(yōu)勢及交通優(yōu)勢；高性價比——突出項目自身價值與亮點；精品——突出項目綜合優(yōu)勢，滿足市場需求。定位與規(guī)規(guī)劃72公司西邊邊地塊SWOT分析練習(xí)73SWOT分析適用用于各種種事物（（包括人人）的分分析主要了解解優(yōu)勢、、賣點742.當(dāng)?shù)卣卟咭?guī)范4.市場調(diào)研研1.地塊資料料3.開發(fā)商訴訴求基礎(chǔ)資料料5.項目定位位75項目定位位|項目檔次次和居所所用途項目檔次次和居所所用途：：指導(dǎo)戶型型及樓座座標(biāo)準(zhǔn)層層設(shè)計。高端端中高端中端端頂級級第一居所所第二居所所商務(wù)公寓寓投資型度假養(yǎng)生生……項目檔檔次次居所用用途途76客群定位位：目標(biāo)標(biāo)客群的的家庭收收入、成成員數(shù)量量、房型需求求、能承承受的單單價與總總價等。項目定位位|客群定位位77客群定位位：鮮明地域域特性的需求。。例如：成都、重重慶的客客戶對朝朝向的敏敏感度相相對較低低；沈陽的客客戶希望望聯(lián)排別別墅的主主臥能設(shè)設(shè)在二層層；沈陽客戶戶偏好地地中海式式的建筑筑風(fēng)格；；項目定位位|客群定位位78產(chǎn)品類型型與戶型型配比：：最具指導(dǎo)導(dǎo)意義，，重中之之重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意：建建筑面面積/實得面積積?套數(shù)比/建面比?項目定位位|產(chǎn)品類型型與戶型型配比項目檔次次居所用途途客群定位位產(chǎn)品類型型戶型配比比宏觀市場場中觀市場場微觀市場場小結(jié)產(chǎn)品策劃劃基礎(chǔ)資資料規(guī)劃意見見書及相相關(guān)政府府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外外部情況況既有規(guī)劃劃方案與樓座排排布相關(guān)關(guān)與贈送面面積相關(guān)關(guān)其它項目目標(biāo)標(biāo)項目發(fā)展展方向期望均價價開工順序序……2、當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范3、開發(fā)商商訴求4、市場調(diào)調(diào)研5、項目定定位1、地塊資資料第80頁講了那么么多市場也好好定位也好好主要是想想說明也是想讓讓大家針針對自己己的項目目認(rèn)識到項目到底底是什么么?。。?！賣點賣點點賣點！?。?！創(chuàng)新創(chuàng)新新創(chuàng)新?。。?！了解項目目必須把把項目本身身項目區(qū)域域項目競品品研究透第84頁開發(fā)商到到底想怎怎樣?。。?！利潤利潤潤利潤?。。?！客戶客戶戶客戶?。。。≈匾氖率抡f三遍遍，謝謝謝！87產(chǎn)品策劃劃體系內(nèi)內(nèi)容對開發(fā)商商的判斷斷：擁有成熟熟的產(chǎn)品品體系且且在異地地快速復(fù)復(fù)制的某某些大型型開發(fā)商商（如萬萬科、龍龍湖、星星河灣等等）、對對自身產(chǎn)產(chǎn)品十分分自信的的某些中中小型開開發(fā)商（（如潤豐豐等），，只需經(jīng)經(jīng)紀(jì)公司司提供當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌鰣鲂畔?、、項目定定位及營營銷計劃劃。對產(chǎn)品策策劃的要要求往往往局限于于開發(fā)商商既有方方案的局局部修改改，如某某一戶型型的室內(nèi)內(nèi)布局調(diào)調(diào)整、銷銷售動線線的重新新安排等等。如果是太太過全面面深入的的產(chǎn)品策策劃往往往是事倍倍功半，，乃至產(chǎn)產(chǎn)生一些些負(fù)面影影響。因此需要要各分支支機構(gòu)預(yù)預(yù)先準(zhǔn)確確判斷開開發(fā)商的的實際需需求。注意產(chǎn)品策劃體系89綜述產(chǎn)品策劃劃體系分分為六部部分內(nèi)容容。地塊價值值分析規(guī)劃設(shè)計計原則總體規(guī)劃劃建議戶型設(shè)計計建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議90產(chǎn)品策劃體系地塊價值值分析規(guī)劃設(shè)計計原則總體規(guī)劃劃建議戶型設(shè)計計建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議地塊價值值分析A4-1地塊居住價值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價值較高居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價值高于商業(yè)價值地塊價值值分析地塊價值值分析：：判斷各各地塊之之間、同同一地塊塊各方位位之間的的居住價值值和商業(yè)業(yè)價值?；诘貕K塊屬性及及內(nèi)外部部情況案例：廣渠路15號地92地塊價值值分析地塊價值值分析：：判斷各各地塊之之間、同同一地塊塊各方位位之間的的居住價值值和商業(yè)業(yè)價值。居住價值值：東地地塊>西地塊塊東部部＞東東地塊塊西部部商業(yè)價價值：：中間間規(guī)劃劃路>兩側(cè)影響因因素：：京九九鐵路路>建材城城>京開高高速>城中村村改善因因素：：東側(cè)側(cè)綠地地>西側(cè)綠綠地西側(cè)綠化隔隔離帶帶東側(cè)綠化隔離帶帶東側(cè)居居住地地塊西側(cè)居居住地地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地地塊內(nèi)外部部情況況案例：：黃土土崗項項目93地塊價值分分析地塊價值分分析：綜合合體公寓類類項目，則則要判斷不同樓層之之間，同一樓層之之間不同朝朝向的居住價值值。案例：蘇州州某高端公公寓項目基于地塊內(nèi)外部情況況94產(chǎn)品策劃體系地塊價值分分析規(guī)劃設(shè)計原原則總體規(guī)劃建建議戶型設(shè)計建建議建筑及園林林風(fēng)格建議議附加值提升升建議規(guī)劃設(shè)計原原則95規(guī)劃設(shè)計原原則規(guī)劃設(shè)計原原則：確定定規(guī)劃方向向，如容積率的拆拆分，各地塊的的容積率和建建筑類型，戶型分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積積做滿，實實現(xiàn)總體2.5容積率；適度拆分總總體容積率率；拔高西地塊塊容積率指指標(biāo)，做足足高度，降降低東地塊塊容積率；；西地塊一分分為二，西西側(cè)安排政政策房，盡盡量減少占占地面積，，剩余部分分排商品房房；所有商品住住宅均為南南北通透的的板式建筑筑，舒適性性較高；案例：xx項目基于地塊價價值分析、、規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)、項目定定位等96產(chǎn)品策劃體系地塊價值分分析規(guī)劃設(shè)計原原則總體規(guī)劃建建議戶型設(shè)計建建議建筑及園林林風(fēng)格建議議附加值提升升建議總體規(guī)劃建建議97總體規(guī)劃建建議概念規(guī)劃圖圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖圖日照測算圖圖……交通組織圖圖消防通道圖圖單元入口圖圖地下車庫圖圖……戶型配比表表總規(guī)指標(biāo)表表交通組織戶型配比總規(guī)布局98總體規(guī)劃建建議|總規(guī)布局概念規(guī)劃圖圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖圖日照測算圖圖……交通組織圖圖消防通道圖圖單元入口圖圖地下車庫圖圖……戶型配比表表總規(guī)指標(biāo)表表交通組織戶型配比總規(guī)布局99概念規(guī)劃圖圖：對地塊塊進(jìn)行初步步劃分，確確定各類型型產(chǎn)品的大大致布局，，用不同色塊進(jìn)進(jìn)行區(qū)分。案例：黃土土崗項目基于地塊價價值分析、、規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)、項目定定位等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅區(qū)區(qū)中端商品住宅區(qū)區(qū)公租房限價房景觀公園總體規(guī)劃建建議|總規(guī)布局由西向東排排布：政策策房-中端商品房房-中高端商品品房100總體規(guī)劃建建議|總規(guī)布局總規(guī)圖：各各物業(yè)類型型的樓座排布、朝向向、建筑形形式、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積、、單元數(shù)等詳細(xì)指標(biāo)標(biāo)。案例：黃土土崗項目101總體規(guī)劃建建議|總規(guī)布局樓體鳥瞰圖圖：三維視角的圖片，加加深直觀印印象。案例：xx項目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角102總體規(guī)劃建建議|總規(guī)布局日照測算圖圖：日照測測算軟件生生成的圖片片，表示總總規(guī)布局符合相關(guān)建建筑規(guī)范。案例：黃土土崗項目103總體規(guī)劃建建議|交通組織概念規(guī)劃圖圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖圖日照測算圖圖……交通組織圖圖消防通道圖圖單元入口圖圖車位圖表……戶型配比表表總規(guī)指標(biāo)表表交通組織戶型配比總規(guī)布局104總體規(guī)劃建建議|交通組織交通組織圖圖：社區(qū)內(nèi)內(nèi)外主要道道路，出入入口（車行行、人行））位置案例：黃土土崗項目105總體規(guī)劃建建議|交通組織消防通道圖圖：消防車車行車路線線，保證符符合相關(guān)消消防規(guī)范案例：黃土土崗項目106總體規(guī)劃建建議|交通組織單元入口圖圖：各樓座座單元的地地上入戶方方向案例：黃土土崗項目107總體規(guī)劃建建議|交通組織車位圖表：：地下車庫庫或地面車車位分布區(qū)區(qū)域示意，，各車庫的的出入口位位置，車位位統(tǒng)計表案例：黃土土崗項目108總體規(guī)劃建建議|戶型配比概念規(guī)劃圖圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖圖日照測算圖圖……交通組織圖圖消防通道圖圖單元入口圖圖地下車庫圖圖……戶型配比表表總規(guī)指標(biāo)表表交通組織戶型配比總規(guī)布局109總體規(guī)劃建建議|戶型配比總規(guī)指標(biāo)表表：根據(jù)總總規(guī)布局，，整個項目目的規(guī)劃指指標(biāo)核算。。案例：黃土土崗項目110產(chǎn)品策劃體系地塊價值分分析規(guī)劃設(shè)計原原則總體規(guī)劃建建議戶型設(shè)計建建議建筑及園林林風(fēng)格建議議附加值提升升建議戶型設(shè)計建建議111戶型設(shè)計建建議樓座標(biāo)準(zhǔn)層層戶型組合合建議案例：黃土土崗項目112戶型設(shè)計建建議單套戶型設(shè)設(shè)計方向案例：黃土崗項目中高端案例：沈陽某高端高層項目113產(chǎn)品策劃體系地塊價值分分析規(guī)劃設(shè)計原原則總體規(guī)劃建建議戶型設(shè)計建建議建筑及園林林風(fēng)格建議議附加值提升升建議114建筑及園林林風(fēng)格建議議建筑風(fēng)格建建議：根據(jù)據(jù)項目定位位及客群分分析得出。。案例：黃土土崗項目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致115建筑及園林林風(fēng)格建議議園林風(fēng)格建建議：根據(jù)據(jù)建筑風(fēng)格格及客群分分析得出，，同時會對對某些重要節(jié)點給出概念性性指導(dǎo)建議議。案例：黃土土崗項目116產(chǎn)品策劃體系地塊價值分分析規(guī)劃設(shè)計原原則總體規(guī)劃建建議戶型設(shè)計建建議建筑及園林林風(fēng)格建議議附加值提升升建議附加值提升升建議117附加值提升升建議精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝修價格格精裝修風(fēng)格格常規(guī)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)運用用精裝修設(shè)備設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)118附加值提升升建議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝修價格格精裝修風(fēng)格格常規(guī)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)運用用精裝修設(shè)備設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)119附加值提升升建議|精裝修確定項目是是否采用精精裝修交房房是否采用精精裝修？開發(fā)商要求求（萬科、、星河灣））項目定位（（高單價項項目，如商商務(wù)公寓、、高端住宅宅）120附加值提升升建議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和價格：：根據(jù)項目目定位及對對銷售均價價的預(yù)期，，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和成本價格、、對外報價價。常規(guī)項目：：墻面、地地面裝修，，送廚房家家具、衛(wèi)浴浴，報價3000元/㎡之內(nèi)案例：萬科科項目121附加值提升升建議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和價格：：根據(jù)項目目定位及對對銷售均價價的預(yù)期，，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和成本價格、、對外報價價。高端項目：：墻面、地面面裝修，送送廚衛(wèi)全套套家具家電電，智能家家居系統(tǒng)，，報價5000元/㎡以上案例：北京京遠(yuǎn)洋公館館122附加值提升升建議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和價格：：根據(jù)項目目定位及對對銷售均價價的預(yù)期，，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和成本價格、、對外報價價。公寓類項目目：“拎包包入住”，，墻面、地地面裝修，，送全套家家具家電燈燈飾，報報價5000元/㎡以上案例：北京京霄云里8號123附加值提升升建議|精裝修精裝修風(fēng)格格：根據(jù)客群定位、、戶型特點點及建筑風(fēng)風(fēng)格確定合適的的裝修風(fēng)格格。案例：xx項目124附加值提升升建議|精裝修精裝修風(fēng)格格：根據(jù)客群定位、、戶型特點點及建筑風(fēng)風(fēng)格確定合適的的裝修風(fēng)格格。案例：蘇州州項目125附加值提升升建議|設(shè)備設(shè)施精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝修價格格精裝修風(fēng)格格常規(guī)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)運用用精裝修設(shè)備設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)126附加加值值提提升升建建議議|設(shè)備備設(shè)設(shè)施施根據(jù)據(jù)項目目定定位位及及規(guī)規(guī)劃劃意意見見書書要求求確確定定設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施的的選選用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配配置置居住住區(qū)區(qū)安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)增強強外外保保溫溫結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)系系統(tǒng)統(tǒng)太陽陽能能光光電電系系統(tǒng)統(tǒng)樓板板輻輻射射采采暖暖制制冷冷系系統(tǒng)統(tǒng)同層層排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)………常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施建筑筑設(shè)設(shè)計計方方案案要要考考慮慮風(fēng)風(fēng)能能、、太太陽陽能能等等的的使使用用。。（（設(shè)設(shè)計計方方案案中中應(yīng)應(yīng)安安排排太太陽陽能能熱熱水水裝裝置置，，多多層層居居住住建建筑筑應(yīng)應(yīng)采采用用坡坡屋屋頂頂形形式式））建設(shè)設(shè)項項目目應(yīng)應(yīng)采采用用綠綠色色照照明明技技術(shù)術(shù)、、供供暖暖鍋鍋爐爐系系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)節(jié)能能技技術(shù)術(shù)、、空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)節(jié)能能技技術(shù)術(shù)、、電電機機系系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)節(jié)能能技技術(shù)術(shù)、、高高溫溫空空氣氣燃燃燒燒技技術(shù)術(shù)、、熱熱泵泵技技術(shù)術(shù)、、太太陽陽能能利利用用技技術(shù)術(shù)、、雨雨洪洪利利用用技技術(shù)術(shù)、、節(jié)節(jié)水水器器具具及及節(jié)節(jié)水水控控制制技技術(shù)術(shù)等等節(jié)節(jié)能能節(jié)節(jié)水水、、