房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)講義80

★已已有明明確項(xiàng)項(xiàng)目的的房地地產(chǎn)全全過程程策劃劃項(xiàng)目投投資策策劃——最關(guān)鍵鍵！市市場預(yù)預(yù)測、、項(xiàng)目目定位位、融資策策劃、、主題題策劃劃、經(jīng)經(jīng)濟(jì)評評價(jià)、、投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃策策劃——布局策策劃、、產(chǎn)品品規(guī)劃劃項(xiàng)目開開發(fā)建建設(shè)策策劃——招投標(biāo)標(biāo)、項(xiàng)項(xiàng)目管管理項(xiàng)目營營銷策策劃——形象策策劃、、廣告告策劃劃等項(xiàng)目后后期策策劃——物業(yè)管管理城市規(guī)規(guī)劃與與房地地產(chǎn)開開發(fā)7.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)的的指導(dǎo)導(dǎo)思想想與內(nèi)內(nèi)容7.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的規(guī)規(guī)劃布布局7.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的建建筑選選型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的住住宅戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)7.47.5房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目配套套設(shè)施施規(guī)劃劃7.6房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目道路路交通通規(guī)劃劃房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目綠地地與景景觀規(guī)規(guī)劃7.77.87.1城市規(guī)規(guī)劃與與房地地產(chǎn)開開發(fā)7.1.1城市規(guī)規(guī)劃概概述1）城市市規(guī)劃劃的概概念城市規(guī)規(guī)劃是指為為了實(shí)實(shí)現(xiàn)一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)城市市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和社會會發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)，確確立城市的的性質(zhì)質(zhì)、規(guī)規(guī)模和和發(fā)展展方向向，合理理利用用城市土土地、協(xié)調(diào)調(diào)城市空空間布布局和各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)的綜合合部署署和具具體安安排。。城市規(guī)規(guī)劃是建設(shè)設(shè)城市市和管管理城城市的的基本本依據(jù)據(jù)法規(guī)效效力經(jīng)過審審批7.1城市規(guī)規(guī)劃與與房地地產(chǎn)開開發(fā)7.1.1城市規(guī)規(guī)劃概概述2）城市市規(guī)劃劃的層層次體體系城市總總體規(guī)規(guī)劃城市分分區(qū)規(guī)規(guī)劃城市詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃控制性性修建性性7.1城市規(guī)規(guī)劃與與房地地產(chǎn)開開發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述2）城市規(guī)規(guī)劃的層層次體系系★1城市總體體規(guī)劃城市總體體規(guī)劃——在較長時(shí)時(shí)期內(nèi)（（一般20年），對對城市性質(zhì)質(zhì)、發(fā)展展目標(biāo)、、土地利利用、空空間布局局以及各各項(xiàng)建設(shè)設(shè)的綜合部部署和實(shí)實(shí)施措施施。主要任務(wù)務(wù)：城市的性性質(zhì)、發(fā)展目目標(biāo)和規(guī)規(guī)模城市布局局形式和功能分分區(qū)城市道路路和交通通系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃、城城市園林林綠地系系統(tǒng)規(guī)劃劃城市專項(xiàng)工程程規(guī)劃及工工程管線線設(shè)計(jì)主要公共共建筑位位置的規(guī)規(guī)劃方案案、防震震規(guī)劃、、城市改改建規(guī)劃劃地位和主主要職能能塊狀、帶帶狀、環(huán)環(huán)狀、串串聯(lián)、組組團(tuán)、星星座狀給水、排排水、防防洪、供供熱等大連——最佳綠色色旅游城城市鄭州——塊狀布局局青島——帶狀布局局上?！亲鶢畈疾季?.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述2）城市規(guī)規(guī)劃的層層次體系系★2城市分區(qū)區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)區(qū)規(guī)劃——在總體規(guī)規(guī)劃的基基礎(chǔ)上，，具體劃劃定土地地使用界界限，對對土地進(jìn)進(jìn)一步分類，對不同同使用性性質(zhì)的用用地位置置和范圍圍提出控制性要求，確確定次干干道及支支路的紅線位置置、橫斷面面、主要要交叉口口形式、、控制點(diǎn)點(diǎn)的坐標(biāo)標(biāo)、標(biāo)高高；確定定地上、、地下各各種主要要管線的的走向、、控制管管徑，并并綜合處處理屏幕幕和豎向向關(guān)系；；原則規(guī)規(guī)定建筑筑高度和和建筑密密度，確確定每塊塊用地的的建筑容容積率和和人口數(shù)數(shù)量。紅線線紅線一般般是指各各種用地地的邊界界，包括道路紅線線、建筑筑紅線等。道路紅線線：規(guī)劃劃的城市市道路路路幅的邊邊界線反反映了道道路紅線線寬度。。建筑紅線線：城市市道路兩兩側(cè)控制制沿街建建筑物或或構(gòu)筑物物（如外外墻、臺臺階等））靠臨街街面的界界線。又又稱建筑筑控制線線。即建筑物物的外立立面所不不能超出出的界線線。紫線線城市紫線線：是指國家家歷史文文化名城城內(nèi)的歷歷史文化化街區(qū)及及省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府公布布的歷史史文化街街區(qū)保護(hù)護(hù)范圍界界線，以以及歷史史文化街街區(qū)外經(jīng)經(jīng)縣級以以上人民民政府公公布保護(hù)護(hù)的歷史建筑筑的保護(hù)護(hù)范圍界界線。黑線線黑線：市政公用用設(shè)施規(guī)規(guī)劃控制制黑線：：規(guī)劃用用于界定定市政公用用設(shè)施用地范圍圍的控制制線。黑黑線導(dǎo)控控的核心心是控制制各類市市政公用用設(shè)施、、地面輸輸送管廊廊的用地地范圍，，以保證證各類設(shè)設(shè)施的正正常運(yùn)行行。黃線線城市黃線線：是指對對城市發(fā)發(fā)展全局局有影響響的、城城市規(guī)劃劃中確定定的、必必須控制制的城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用地地的控制制界線。。藍(lán)線線城市藍(lán)線線：是指城市市規(guī)劃確確定的江江、河、、湖、庫庫、渠和和濕地等等城市地地表水保保護(hù)和控控制的地地域界線線。7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述2）城市規(guī)規(guī)劃的層層次體系系★3城市詳細(xì)細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)細(xì)規(guī)劃——在近期擬擬建的地地段上進(jìn)進(jìn)行具體體的規(guī)劃劃布局以以確定各各項(xiàng)建筑筑物、道道路、綠綠地和工工程設(shè)施施的安排排，為各各項(xiàng)單項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)提提供依據(jù)據(jù)。與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目息息息相關(guān)7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述2）城市規(guī)規(guī)劃的層層次體系系★3城市詳細(xì)細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)細(xì)規(guī)劃控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃將城市總總體規(guī)劃劃的要求求具體落落實(shí)到地地塊上如建筑密密度、容容積率、、人口密密度等規(guī)劃總平平面圖、、市政設(shè)設(shè)施的具具體位置置等7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述3）城市規(guī)規(guī)劃的特特點(diǎn)城市規(guī)劃劃的特點(diǎn)點(diǎn)政策性前瞻性區(qū)域性綜合性實(shí)踐性7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述4）城市規(guī)規(guī)劃的作作用●推動城市市社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展●改善城市市總體形形象●優(yōu)化城市市人口布布局●促進(jìn)城市市環(huán)境保保護(hù)●促進(jìn)城市市建設(shè)的的高效7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述7.1.2城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)之間的的關(guān)系城市規(guī)劃劃房地產(chǎn)開開發(fā)相互影響響7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述7.1.2城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)之間的的關(guān)系1）城市規(guī)規(guī)劃對房房地產(chǎn)開開發(fā)的影影響★城市市規(guī)劃引引導(dǎo)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，降低低投資經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)★城市市規(guī)劃對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)具具有控制制作用控制公共共投資控制私人人投資★城市市規(guī)劃影影響土地地價(jià)值的的變動學(xué)區(qū)、青青奧、地地鐵、隧隧道7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.1.1城市規(guī)劃劃概述7.1.2城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)之間的的關(guān)系2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對城城市規(guī)劃劃的影響響★促進(jìn)進(jìn)城市規(guī)規(guī)劃工作作向著更更深更廣廣的領(lǐng)域域擴(kuò)展★促進(jìn)進(jìn)城市規(guī)規(guī)劃管理理的科學(xué)學(xué)化和法法制化★對城城市空間間結(jié)構(gòu)產(chǎn)產(chǎn)生影響響★對城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生影響響——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的帶動動效應(yīng)★對土土地利用用產(chǎn)生影影響★對城城市景觀觀產(chǎn)生影影響★是實(shí)實(shí)施城市市規(guī)劃的的有效手手段7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想與內(nèi)容容7.2.1房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想★應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目總體體策劃的基本構(gòu)構(gòu)思與原原則★和諧理念念7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想與內(nèi)容容7.2.1房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想★應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目總體體策劃的基本構(gòu)構(gòu)思與原原則★和諧理念念與自然生生態(tài)和諧諧與社會發(fā)發(fā)展生態(tài)態(tài)和諧與用戶需需求變化化和諧7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想與內(nèi)容容7.2.1房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想7.2.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)★建筑容積積率——建筑面積積/用地面積積★建筑密度度——基底面積積/用地面積積★建筑高度度——室外地面面-檐口高度度★建筑間距距——相鄰居住住建筑之之間的距距離某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商獲得了了一宗占占地面積積為4.5畝的土地地，擬建一棟棟商住混混合樓，，容積率率為3.5，建筑覆覆蓋率為為55%。樓高16層，1至3層為商鋪鋪（建筑筑面積均均相等）），4至16層為住宅宅（均為為標(biāo)準(zhǔn)層層）。試計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目的總總建筑面面積、商商鋪每層層建筑面面積、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層每每層建筑筑面積分別是多多少？(15分)7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想與內(nèi)容容7.2.1房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想7.2.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)7.2.3房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的工工作內(nèi)容容土地地環(huán)境環(huán)境環(huán)境環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想與內(nèi)容容7.2.1房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指指導(dǎo)思想想7.2.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)7.2.3房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的工工作內(nèi)容容房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)容規(guī)劃布局局建筑選型型住宅戶型型配套設(shè)施施規(guī)劃道路交通通規(guī)劃綠地與景景觀規(guī)劃劃7.1城市規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)思想想與內(nèi)容7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃布布局7.3.1規(guī)劃布局遵循循的原則以居住區(qū)規(guī)劃劃布局為例★方便居民生活活，有利于組組織管理★設(shè)置公共活動動中心★合理組織人流流、車流，有有利于安全防防衛(wèi)★構(gòu)思新穎，體體現(xiàn)地方特色色7.1城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)開發(fā)7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)思想想與內(nèi)容7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃布布局7.3.1規(guī)劃布局遵循循的原則7.3.2常見的規(guī)劃布布局形式規(guī)劃布局考慮慮的因素采光通風(fēng)項(xiàng)目所在地的的地形、位置置7.1城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)開發(fā)7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)思想想與內(nèi)容7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃布布局7.3.1規(guī)劃布局遵循循的原則7.3.2常見的規(guī)劃布布局形式常見的布局形形式行列式周邊式自由式混合式常見的規(guī)劃布布局形式●行列式按一定的房屋屋朝向和間距成排布置，大大部分是南北北向重復(fù)排列列優(yōu)點(diǎn)——每戶有好的朝朝向，施工方方便缺點(diǎn)——空間較為單調(diào)調(diào)常見的規(guī)劃布布局形式●周邊式沿街坊或院落落周圍布置優(yōu)點(diǎn)——內(nèi)部環(huán)境比較較安靜，土地地利用率高缺點(diǎn)——部分住宅的通通風(fēng)和朝向較較差常見的規(guī)劃布布局形式●混合式行列式+周邊式常見的規(guī)劃布布局形式●自由式結(jié)合地形、地地貌、周邊條條件，不拘泥泥于某種固定定的形式，靈靈活布置以致致取得良好的的日照通風(fēng)效效果。7.1城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)開發(fā)7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)思想想與內(nèi)容7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃布布局7.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的建筑選選型7.4.1建筑類型●按建筑層數(shù)劃劃分●按平面特點(diǎn)劃劃分●按結(jié)構(gòu)類型劃劃分●按戶內(nèi)空間布布局劃分建筑類型●按建筑層數(shù)劃劃分建筑類型低層住宅1-3層多層住宅4-6層高層住宅10層以上中高層住宅7-9層小高層？？？？8-11層。電梯。7層以上，12層（消防電梯梯）單層住宅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅Townhouse疊拼別墅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅建筑類型●按平面特點(diǎn)劃劃分建筑類型點(diǎn)式住宅條式住宅寬度和長度比比較接近的住住宅，塔式住住宅兩個(gè)或兩個(gè)以以上的居住單單元按直線鄰鄰接的住宅，，板式住宅點(diǎn)式住宅條式住宅建筑類型●按結(jié)構(gòu)類型劃劃分建筑類型磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)建筑類型●按結(jié)構(gòu)類型劃劃分建筑類型平層式錯(cuò)層LOFT復(fù)式處于同一平面面不處于同一平平面概念上是一層層，不具備完完整的兩層空空間挑高躍層樓中樓平層式錯(cuò)層式復(fù)式LOFT躍層7.1城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)開發(fā)7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)思想想與內(nèi)容7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃布布局7.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的建筑選選型7.4.1建筑類型7.4.2建筑風(fēng)格1）建筑風(fēng)格的的含義建筑風(fēng)格——一個(gè)建筑物的的個(gè)性和獨(dú)特特表征。歷史、流行風(fēng)風(fēng)格、文化、、技術(shù)構(gòu)思建筑風(fēng)格格7.1城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)開發(fā)7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)思想想與內(nèi)容7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃布布局7.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的建筑選選型7.4.1建筑類型7.4.2建筑風(fēng)格2）住宅開發(fā)中中常見的建筑筑風(fēng)格形式建筑風(fēng)格中式建筑風(fēng)格格歐陸風(fēng)格異域風(fēng)格新古典主義風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格格主題風(fēng)格北京四合院江南園林新徽派建筑四合院江南園林徽派建筑西班牙風(fēng)格威尼斯水城7.1城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)開發(fā)7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)思想想與內(nèi)容7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃布布局7.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的建筑選選型7.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的住宅戶戶型設(shè)計(jì)1）住宅分區(qū)的的原則住宅分區(qū)的原原則內(nèi)外分區(qū)動靜分區(qū)潔污分區(qū)對內(nèi)對外7.1城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)開發(fā)7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)思想想與