寧波樓市年度調研分析報告

2006年寧波樓市調研報告（轉載）

(2007-03-1216:39:21)目

錄

一、2006年寧波房地產市場總體狀況1、房地產投資接著穩(wěn)步增長2、新建商品房銷售良好，成交價格穩(wěn)中有升3、二手房市場價格穩(wěn)定，成交量起伏較大二、土地市場分析三、各個版塊市場分述1、市中心板塊、城中板塊大戶型為主2、東部新城催熟江南版塊3、鄞州逐漸成為寧波的都市副中心4、江北居住氛圍后發(fā)而上5、城西等待拓展延伸四、2007年市場展望1、2007年政策調控執(zhí)行力度將加大。2、土地增量供應操縱更嚴，土地成本將提高3、2007年中小戶型將唱主角。4、房價格依舊會穩(wěn)步上漲，銷售量會平緩上升5、寫字樓市場則是走向兩極分化五、附表（2006年土地出讓成交一覽等）

一2006年寧波房地產市場總體概況

2006年是房地產市場的調控年，寧波的房地產市場則是總體表現(xiàn)良好，房產投資穩(wěn)步增長，新建商品房銷售良好，二手房市場并未大起大落。宏觀調控，尤其是“國六條”及細則政策的出臺，對接著穩(wěn)定寧波的房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定進展起到重要作用。

1、房地產投資接著穩(wěn)步增長寧波市歷年房地產投資比較名稱2003200420052006（1-11月份）投資額（億元）184.3234.4258.2255.34同比增長(％)46.327.1810.2

寧波樓市在2006年的宏觀未出現(xiàn)大起大落，從寧波市統(tǒng)計局公布的數(shù)字情況來看，今年寧波房地產行業(yè)的投資截止11月份已達255.34億，接近2005年整年的水平。全年的增幅在10％左右，講明在宏觀調控后，整個寧波的房地產市場進展逐漸趨于穩(wěn)定，經歷了2003年、2004年的房地產行業(yè)投資非理性增長后，寧波的房地產行業(yè)投資在2006年開始凸現(xiàn)理性一面。2、新建商品房銷售良好，成交價格穩(wěn)中有升

由于消費者對房價大幅下降的預期，宏觀調控在抑制了投資性需求的同時，一定時刻內也抑制了自住性需求。從2006年的情況來看，購房者的心態(tài)逐漸趨于穩(wěn)定，一些較好的樓盤，價格顯穩(wěn)中有升的趨勢，從成交量上看，今年寧波房地產市場已恢復較平穩(wěn)狀態(tài)。1-11月寧波市四區(qū)商品房住宅成交面積一覽依照房產交易中心提供的數(shù)據，截止11月寧波四區(qū)成交的商品房面積在221萬平方（其中住宅部分164萬平方，去年整年成交商品房140余萬方），成交規(guī)模與去年宏觀調控前已相差無幾。親親家園，日湖花園等逆市開盤的樓盤也銷售火爆。據寧波市城調隊一份調查數(shù)據表明，當前寧波的住宅銷售八成以上是本地人在購買，以本地人自住型需要為主，基礎相對扎實，因此在面臨宏觀調控的時候，市場并沒有出現(xiàn)惡化情況。

在成交均價上，除了因4月份江北區(qū)陽光清晨均價為4370元的樓盤大量成交，拉低了4月份商品住房均價而出現(xiàn)較大波動外，其余則保持平穩(wěn)狀態(tài)，處于小幅度穩(wěn)步上漲過程中。但也有個不項目漲幅較大，如水岸心境二期均價以6018元成交，比一期成交均價5400元超出許多，親親家園一期成交均價為4187元，后期成交均價則在4800元左右。1－11月寧波四區(qū)（海曙、江東、江北、鄞州）商品房住宅價格

宏觀調控不是調控房價下跌，而是讓房價穩(wěn)定在合理的范圍之內，使價格能夠體現(xiàn)價值，同時讓整個房地產業(yè)更穩(wěn)定，更健康。事實上，寧波自去年新政的“組合拳”調控以來，房價并未如部分消費者所預期的下跌，而是穩(wěn)中有升，只只是漲幅減緩。今年5月最新一輪宏觀調控在短時刻內也未對寧波市房價產生大的波動，市場供需雙方也沒有出現(xiàn)去年“國八條”出臺后共同觀望的現(xiàn)象，充分講明寧波樓市已開始步入理性進展的時期。3、二手房市場價格穩(wěn)定，成交量起伏較大1-11月份寧波市四區(qū)二手房（住宅）成交價一覽1-11月份寧波四區(qū)二手房（住宅）成交量一覽（萬平方）1-11月份寧波市四區(qū)二手房（住宅）交易均價為5444元/平方米，比去年同期上漲2％。5月29日“九部委意見”出臺，從6月1日起將實施“征收全額營業(yè)稅的時刻從2年延長到5年”的新政，造成5月份的最后2天，二手房交易放量成交的現(xiàn)象，對寧波市二手房交易價格變動帶來一定的阻礙；5月份的最后2天，受九部委《意見》的阻礙，江東、江北、海曙三區(qū)二手住房日均成交高達234.5件。

6月份寧波市四區(qū)二手住房平均價格并未出現(xiàn)較大幅度下跌，反而是接著保持平穩(wěn)上升走勢要緊緣故過了那個大限后，手里有房的客戶又不急著出手。隨著“國六條”及“九部委意見”的出臺，部分購房者開始持幣觀望，然而成交的數(shù)量明顯下降，為5月份的一半左右，交易量有所萎縮，。

8月1日后，二手房開征20％的個人所得稅，對二手房市場產生較大阻礙。9月份市三區(qū)二手房交易持續(xù)走低，市場反映冷淡直到11月二手房市場才有回復到原先正常水平。小結：今年寧波房地產市場的平穩(wěn)進展，歸功于市場對國家調控政策適應程度進一步提高。同時真正有購房需求的群體，紛紛放棄等待觀望，變潛在需求為有效需求，講明居民對房價的承受能力也有所增強。由于去年受宏觀調控阻礙而推遲預售的樓盤，在今年紛紛登場，市場供應量加大，居民因市場觀望而推遲的需求開始激發(fā)，使得市場重新進入正軌，并在今年達到一個高潮。二土地市場分析土地市場是商品房市場的風向標，和商品房市場穩(wěn)中有升相比，寧波2006年的土地市場則明顯要敏感得多。2006年1-12月（12月15日截止數(shù)據，土地市場部分下同）寧波四區(qū)共出讓成交土地97幅，共計7466畝（497公頃），其中9月到12月成交土地3967畝（264公頃），占到全年的一半多。

1、住宅用地“一地難求”據寧波市國土資源局的統(tǒng)計，2004年寧波出讓一般住宅用地為404公頃；2005年一般住宅用地供應212公頃，2006年截止12月15日，累計已供應一般住宅用地247公頃。2005年由于宏觀調控，住宅用地放量較少，2006年與2004年的土地放量供應情況相比，住宅用地對開發(fā)商來講可謂“一地難求”。因此2006年出讓的住宅用地實際成交價格要遠遠高于出讓前公布的底價。如洪塘3#地塊從120萬/畝競價到202萬/畝，七家公司進行激烈競爭便是專門好的一個縮影。由于寧波老城區(qū)腹地較小，可供推出的住宅項目用地已日漸稀少，大宗土地更是難覓蹤影。2006年出讓的住宅用地里，維科以2560元/平方拿下的水上公園三期地塊（168畝）是比較大的土地。另一塊成交的住宅用地則較小，位于江東中興路以東、灰沙廠以北的33畝住宅用地，被寧波通程投資開發(fā)有限公司以2860元/平方的樓面價取得。2、百畝以上住宅地塊較多，成交均為實力企業(yè)除去經濟適用房地塊以外，2006年成交的住宅用地里，超過100畝的地塊共計7塊，總出讓面積接近2000畝，占到住宅用地的一半左右。關于政府相關部門來講，一次性出讓大規(guī)模的土地，通過總額較高的土地款作為一道進入門檻，能夠保證參與競爭的開發(fā)商差不多上有相當?shù)馁Y金實力，能夠在開發(fā)的同時保證該地塊開發(fā)的完整性，可不能因為開發(fā)商的不同，導致難得一塊好地被開發(fā)成素養(yǎng)參差不齊的項目。從拿地的企業(yè)來看，這些百畝以上的大地一半以上是被初次進入寧波市場的外來地產大鱷取得，對這些企業(yè)來講，也正必須要拿較大的土地才能符合他們在寧波的戰(zhàn)略布局。百畝地塊摘牌的本地幾家企業(yè)，差不多上在寧波擁有豐富開發(fā)經驗以及相當資金實力的老牌開發(fā)商。在寧波市場上手中的土地差不多消化，早兩年通過公開市場拿的項目也已差不多進入尾盤時期，現(xiàn)在進入公開市場獲得土地，使企業(yè)能夠接著進展。3、鄞州、江北是住宅用地熱點供應地區(qū)。江北的住宅用地供應要緊集中在洪塘及附近區(qū)域，今年共成交9幅地塊，計1099畝，其中經濟適用房占到一半左右。江北及洪塘居住氛圍將會在這些項目建成后逐漸形成。鄞州區(qū)近兩年的土地出讓及住宅推出量一直是遙遙領先其他區(qū)域。今年共成交住宅用地13幅，共計1066畝。4、市中心依舊俏，樓面地價突破上萬元市中心板塊的土地，不論是住宅用地依舊商業(yè)用地，一直差不多上物以稀為貴。今年成交的土地，在市區(qū)里以商業(yè)地塊為顯眼：江東七里墊地塊以3800元/平方米樓面價成交；江北桃渡路1#地塊和漁輪廠地塊分不被寧波銀鑫房產和百隆房產以4400元/平方和4500元/平方的樓面價拿下；和義路2＃地塊更是以19176元/平方的樓面價格創(chuàng)下寧波第一地價。5、東鈔票湖區(qū)成為新的開發(fā)熱土。東鈔票湖區(qū)域以其良好的山水環(huán)境和人文景觀一直被眾多進展商看好，通過幾年的基礎性投資建設，今年該區(qū)域土地出讓開始逐漸啟動，土地推出呈現(xiàn)規(guī)?；腕w量化趨勢，雅戈爾、華潤置業(yè)、寧波華龍房地產開發(fā)公司在該區(qū)域競得地塊。三幅土地共638畝，出讓樓面價在2300元/平方上下。今年的雅戈爾推出鈔票湖.比華利不墅，銷售情況良好，成為該區(qū)域開始啟動的先鋒，可能今后該區(qū)域土地推出和開發(fā)將快速上升，接著呈現(xiàn)規(guī)?；腕w量化趨勢。6、國內一線開發(fā)商接著進軍寧波市場繼金地、中海之后、綠城之后，國內房產領軍企業(yè)萬科、華潤、合生創(chuàng)展也在寧波拿下土地。萬科在中心區(qū)拿下了288畝的住宅用地用于開發(fā)金色家園系列，華潤則以7.2億的總價在東鈔票湖取得東鈔票湖寨基地塊458畝，容積率為1.0，合生創(chuàng)展用7.25億取得450畝莊市的土地。國內一線開發(fā)開發(fā)商在資金實力上明顯高于本地企業(yè)，這對寧波土地市場價格上漲推波助瀾起了一定的作用。7、商業(yè)用地、住宅用地命運迥異宏觀調控要緊是針對住宅市場從開發(fā)到消費的一系列大力調控，許多原先以開發(fā)住宅為主的企業(yè)都萌生開發(fā)商業(yè)地產的意識，許多都市的商業(yè)地塊也因此悄悄地熱起來，而寧波大概是個例外：住宅市場依舊受熱，商業(yè)地產市場卻不總是盡如人意。縱觀一年來的土地出讓，商業(yè)用地、住宅用地出讓能夠講是冰火兩重天。因此也有例外，位于江東的七里墊地塊的出讓確實是商業(yè)地產揚眉吐氣的一次，通過103輪次現(xiàn)場競價，最后以高出底價1.88億元（總價6.8億元）的價格成交。該地塊處在江東有開元酒店、歐尚超市、石浦酒店等圍繞，這一區(qū)域的配套齊全，以其優(yōu)越的地理位置、環(huán)境配套，出現(xiàn)激烈的競價場面也是情理之中。8、今年土地市場肖像圖：頭輕腳重2006年1-8月寧波四區(qū)總共成交土地3499畝（233公頃），而9月到12月不到三個月時刻卻成交了土地3967畝（264公頃），相形之下稍顯突兀，有些頭輕腳重。寧波的開發(fā)商通過將近兩年處于缺地狀態(tài)后，對住宅土地都頗有“餓”態(tài)，臨近年底，許多企業(yè)都有大筆的回收資金無處可去，土地價格自然會被抬高；同時許多業(yè)內人士認為這可能也和2007年1月1號起實施的對國有出讓土地款項重新分配原則有關。從9月份開始，寧波的土地市場再次出現(xiàn)熱情澎湃局面，成交量和成交價格一再上升。9、土地市場上地點政府和中央之間再次有微妙關系出現(xiàn)。在合升創(chuàng)展拿下莊市地塊前，中央開始表態(tài)要對大幅出讓的土地進行調控，以防止開發(fā)商囤積土地取得利益。合升創(chuàng)展拿下的莊市的450畝土地則是一共分成了6塊，被同一家公司取得。如此的做法專門可能使中央政府在限制地點大幅出讓土地點面收效甚微。小結：當前市場中，已出讓尚未形成有效房源供給的存量土地總量不多?？紤]到征地拆遷等客觀問題阻礙土地的開發(fā)進度，可能這些存量用地要形成有效房源供給需要2-3年的時刻，短時刻內市場中不太可能出現(xiàn)大批量集中放量供給的現(xiàn)象。

而在過去的三年時刻里，寧波的住宅價格漲到了一個瓶頸，而一向不如何被關注的寫字樓的價格則一直沒有大幅度提升，要緊緣故確實是供大于求。2006年寧波寫字樓新推量在61萬平方左右，加上2005年30多萬平方的存量，供應量可能為90萬平方左右。市場供求比可能為3：1，供應量明顯高過需求，而供應量要緊集中在鄞州新城區(qū)、科技園區(qū)等較遠區(qū)域。近兩年，寧波的一般住宅用地供應量呈逐步放緩的趨勢。寧波本身住宅項目差不多不多，由于2004年推出住宅用地較充足，因此兩年后的今天樓盤的供應量頗有井噴之勢，到明年上半年樓盤的供應量將會相應地逐步減少。而2005年、2006年住宅用地供應均較少，開發(fā)企業(yè)也看出了其中的商機，因此一旦有住宅用地推出，因此必是一陣瘋搶。三寧波市各個區(qū)域版塊分述寧波的都市版圖正在攤大餅式地擴張，市中心半徑在日益擴大，搶占先機的開發(fā)企業(yè)都早一步看到了眼前的郊區(qū)將成為以后的絕版地塊，近郊地塊成熱點，不是偶然，更不是臨時的現(xiàn)象。此前，寧波樓市有個專門專門的現(xiàn)象：市區(qū)和郊區(qū)房價差異不大，甚至一手房和二手房的房價也差不不大。其要緊緣故還在于寧波都市小，郊區(qū)到市區(qū)也沒多少路程；其次是產品的市場細分程度低，目標市場定位并不清晰，各種品質的產品價格較為接近，價格沒有對品質形成準確的反映，樓盤單一性明顯，品質差不不大。隨著市場的成熟、供求關系的變化，這種現(xiàn)象差不多發(fā)生了改變，不同區(qū)塊的樓盤，甚至同區(qū)域的不同樓盤已慢慢分出了楚河漢界。1、市中心板塊、城中板塊

寧波人傳統(tǒng)的住宅觀念一時還可不能發(fā)生改變，市中心板塊也不可能貶值。因該區(qū)域內能拿出的土地差不多專門少專門少了，寸土寸金，該地段的樓盤走精品高檔路線，以大戶型為主，差不多沒有小戶型，均價在15000-20000元/㎡，如雅戈爾-海景花園。宏觀調控引導小戶型比例增加的同時，也使中、大戶型及不墅類產品供應緊張。寧波民間資本雄厚，改善型需求客戶大量存在，只要有心儀的產品，必定堅決果斷下單。海景花園此類多數(shù)戶型在300-420平方米的超豪華公寓都已所剩無幾。

城中板塊依托老三區(qū)的獨特優(yōu)勢，其稀缺性和市中心板塊不分軒輊，目前寧波樓市價格差距還不是特不明顯，隨著都市擴展，中心地帶土地稀缺。市中心的樓盤將逐步凸顯其地段優(yōu)勢，特不在產品上注重細節(jié)、人性化的把握，提高檔次，與郊區(qū)高檔樓盤拉開檔次。以小高層、高層為主，均價在7000-9000元/平方米。代表樓盤有東方瑞市、君悅花園和我們的彩虹國際等。2、東部新城依照寧波市《東部新城區(qū)總體規(guī)劃與核心區(qū)都市設計》，東部新城位于寧波三江片東部，全區(qū)面積共16平方公里。東部新城項目是寧波有史以來最大規(guī)模的造城運動。該項目將耗時10年，建成后的東部新城與老城區(qū)一起，成為寧波的兩個市中心。東部新城建成后，將和老城區(qū)一起，形成寧波市“一城兩心”的總體空間格局。以后，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心。目前，新城內各項基礎設施已開始動工。今年打算將全面建成新城區(qū)內四橫三縱主干道道路和甬新河工程，開工建設一橫二縱等工程。東部新城中央商務區(qū)標志性建筑之一，投資高達10億元的進展大廈，于10月底破土動工興建。此外，位于東部新城規(guī)劃中心商務區(qū)核心的六幅地塊在年初也以近56.8億元的總價成功出讓。據悉，這六幅地塊將建的是市計委、市建委、市規(guī)劃局、市國土局等六家單位的商務樓宇。而樓市意義上的江南板塊是指寧波甬江南岸、通途路以北、中興路以東、東外環(huán)線以西的區(qū)域范圍。那個地點交通便利，在世紀大道與江南公路的雙向貫穿之后，可聯(lián)通杭州灣大橋，與長三角地區(qū)形成對接，并與北侖貿易港口緊密相聯(lián)。江南板塊緊鄰東部新城，聯(lián)接著老城區(qū)、新城中心、鎮(zhèn)海與北侖，區(qū)位戰(zhàn)略優(yōu)勢明顯。明辰紫月、丁香苑等社區(qū)的進展為江南板塊帶來了濃厚的居住氛圍。BOBO城等大規(guī)模的高品質住宅群正在推出；浪琴海、賓果公寓、香洲曉筑等風格各異的特色小區(qū)，也會帶給人們不同的生活體驗方式。另外，萬特·財寶港、新城國際等也將著力打造商務與生態(tài)相結合的高品質寫字樓。

依托都市東擴之勢，江南板塊緊鄰東部新城，前景十分看好。眾多高品質樓盤扎根于此，江南板塊已逐漸成為商務與居住的聚攏地，這也充分驗證了江南板塊所具有的巨大潛力。江南板塊樓盤銷售情況一覽表（截止2006年11月26日）樓盤江南一品一期賓果公寓香洲曉筑九五花園Bobo城一期浪琴海一期已售(住宅)套數(shù)3081872103331001197住宅已售比例(％)79.665.296.352.059.346.6已售(住宅)平均價（元）749954415369558463566107所在區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)江東區(qū)江東區(qū)上述樓盤中，除了江南一品一期樓盤為都市純不墅群，其售價高出一籌外，其余的一般住宅售價都遠低于中心四城區(qū)的商品房均價。這其中，BOBO城一期和浪琴海一期售出均價又比科技園區(qū)的的賓果公寓、香洲曉筑、九五花園三個樓盤高出一截。

品質不錯的樓盤和周邊日趨成熟的配套設施，還有相對低廉的價格，加之靠近老城區(qū)，交通便利，擁有巨大潛力的江南板塊已漸成房地產熱點區(qū)域。在東部新城建設的催化下，江南板塊正在揭開羞答答的面紗，在寧波房地產市場上嶄露頭角。3、鄞州

放眼全國，專門難找到一個如寧波一樣，對地產大鱷有著如此誘惑力的副省級都市。再放眼寧波，你會發(fā)覺鄞州區(qū)對地產大鱷產生的奇異聚攏效應。目前進駐寧波的全國知名企業(yè)有金地、萬科、中海、萬達、綠城、凱德、坤和、中信泰富，而金地、萬科、中海、萬達等都在鄞州安家落戶。

作為寧波都市副中心，鄞州新城區(qū)的定位是“經濟、文化、行政中心”，巨大的商業(yè)、辦公體量使得板塊的居住氛圍逐漸濃厚。由大連萬達集團投資建設的面積達26萬平方米的以商務樓、商鋪為主萬達商業(yè)廣場，未開業(yè)就差不多有沃爾瑪、百安居、特力屋等入駐，可能將在今年年底正式營業(yè)，而在此前，萬達差不多成為當?shù)卣猩桃Y，和開發(fā)商招攬客戶的王牌：3000個停車位的配置、封閉式購物環(huán)境的制造等將會進一步帶動鄞州中心區(qū)的人流量。

萬科地產正式宣布成立寧波萬科房地產開發(fā)有限公司，并為萬科進軍寧波房產的首個項目進行揭牌儀式；金地國際花園1期首批推出的186套房源，開盤前已有客戶開始通宵排隊購買，目前差不多售完；目前，鄞州區(qū)域的寫字樓項目受熱也大大提升了鄞州新城區(qū)商務圈的價值。

鄞州新城區(qū)的遠景規(guī)劃一直到2010年，屆時打算容納20萬人口。依照市里“南居北工”的進展戰(zhàn)略，鄞州新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等都市，從總體布局來看，建成后的鄞州中心區(qū)商圈將直接阻礙到江東區(qū)、海曙區(qū)甚至江北等地區(qū)，成為寧波真正的副中心。

4、江北

房產新政后，江北兩大逆市開盤的“親親家園”和“日湖花園”令人意外的捷報連連；不久前姚江北側3＃地塊的熱烈拍賣或將引發(fā)新一輪的江北投資潮；坤和建設和凱德置地入駐開發(fā)的帶動效應，日湖琴園、天合家園、親親家園、洪都二期等大盤的陸續(xù)面世，都標志著江北區(qū)已刷新了經濟適用房居住區(qū)的印象，跨入房地產住宅開發(fā)及消費熱點區(qū)域的時代。

坐擁濱水核心區(qū)塊、新三江口區(qū)塊（姚江板塊）、江北新區(qū)區(qū)塊以及北高教園區(qū)等幾大功能區(qū)域的江北，其房地產魅力也不可小覷：

濱水核心區(qū)塊是寧波市都市商貿金融圈的一部分，包括老外灘、人民路、槐樹路、甬江北岸、大劇院、日湖等功能子區(qū)塊。尤其是日湖的湖濱景觀的利用開發(fā)，將給江北增加許多魅力值。代表樓盤北岸琴森、日湖花園等。

新三江口區(qū)塊是寧波市三江六岸的重要組成部分，位于大都市圈生活進展黃金區(qū)域，囊括了市級文化中心。目前因為周邊良好的生態(tài)環(huán)境，已成為寧波環(huán)境優(yōu)美、宜居的代名詞。作為居住板塊，擁有得天獨厚的自然景觀資源優(yōu)勢。代表樓盤天水家園、青林灣等。

江北新區(qū)區(qū)塊（包括江北西區(qū)）將建設綜合性都市新區(qū)，以及中心城的副商業(yè)中心。其大部分位于洪塘，隨著江北區(qū)政府以后遷移至洪塘，相應的規(guī)劃、配套也將隨之到位，并迅速引來后續(xù)投資者。洪塘街道同時是寧波西面的門戶，隨著今后洪塘高速立交等三座橋的建成和奧林匹克中心以及杭州灣大橋的建設，那個地點的優(yōu)勢將更加突現(xiàn)。隨著周邊洪都花園、親親家園、頤和名苑等幾個樓盤交付后，人氣將迅速匯聚。此外，當?shù)剡€有一個正在向大超市招標的地塊，哥倫布超市和奧林匹克中心也在規(guī)劃中。目前洪塘有人口6.5萬，并正以每年20％的速度增長，新江北概念呼之欲出。

江北是寧波城區(qū)中房地產最晚啟動的一個區(qū)，可開發(fā)空間巨大。隨著三江口及槐樹公園以及寧波大劇院、日湖公園等重大基礎設施的建成和老外灘、慈城古鎮(zhèn)開發(fā)建設，江北在市區(qū)的阻礙和位置顯著提升。“居住在江北”差不多成為越來越多市民的選擇。江北區(qū)在房地產市場上的后發(fā)優(yōu)勢不可估量。

4、城西

城西版塊緊挨海曙老城區(qū)，以環(huán)城西路為界，都市配套得以依靠。盡管與市中心樓盤相比，周邊的生活、交通等配套還不盡如人意，但從整體區(qū)域看，該板塊相比于鄞州中心區(qū)、新三江口和科技園區(qū)依舊略勝一籌。海曙區(qū)最繁華的幾條主干道（中山西路、柳汀街等）都往西延伸到了這一區(qū)塊，在市民一般的概念里，城西的近郊區(qū)域事實上還算市區(qū)范疇。因此，這一區(qū)塊對購房者的吸引力顯然不比都市東部以及鄞州中心區(qū)、新三江口一帶弱，目前已成為市民安家置業(yè)的熱點區(qū)域之一。

與鄞州中心區(qū)、新三江口以及都市東部區(qū)域的樓盤相比，城西版塊多走中低檔路線，價格相對較低，在3500-5500元/平方米，低于城東板塊的5500-7000元/平方米以及鄞州中心區(qū)的6500-7500元/平方米，也低于新三江口區(qū)塊的5500-6500元/平方米。這一區(qū)塊的樓盤緊鄰海曙老城區(qū)，與三江口中心的距離一般在10公里以內，在交通上頗有優(yōu)勢。但因為都市進展重心的差異，導致市民升值預期相對比較弱，城西新開樓盤價格也相對較低。目前該版塊最熱區(qū)域今年在售及新開的幾個樓盤如雍景苑、盛世華城等的售價差不多在5200元-5500元。在城西版塊泛化的情況下，望春、集仕港、石鍥、高橋等城鎮(zhèn)也可被涵納進來。相比于環(huán)城西路和機場路之間區(qū)塊，那個區(qū)域內樓盤開發(fā)數(shù)量目前來看還比較少，價格也相對較低，然而劣勢還在于配套不全，區(qū)域規(guī)劃住宅功能不強。

在都市東部建設熱火朝天的同時，都市“西拓”也將展開。該板塊前幾年的開發(fā)一直以住宅為主，目前居住氛圍差不多比較濃厚。眾多人口的涌入以及城西板塊好又多商圈核心區(qū)域的形成為其商業(yè)升級奠定了基礎，也為這些寫字樓、商業(yè)街區(qū)進駐及進展制造了極好的條件。伴隨著海曙區(qū)政府關于現(xiàn)代化新城區(qū)的出臺和周邊辦公商業(yè)項目的開發(fā)，城西區(qū)域將不斷成熟，成為寧波CBD的拓展延伸基地。小結：隨著宏觀調控以后，投資者淡出主流消費群體，自住型購房者的需求方向將對樓市的進展進程起到決定性作用，因此對產品的品質有了更高的要求。這迫使開發(fā)企業(yè)必須以市場為導向，對戶型設計、產品定位、規(guī)劃理念、建筑外觀、景觀設計、物業(yè)、文化氛圍等諸多因素進行了新的全方位的考慮，努力提高產品含金量及品牌附加值，從更多方面提升產品品質以及服務。使品質成為衡量樓盤價值的一把標尺，房價也會因樓盤品質的不同而出現(xiàn)分化。

作為樓盤價值的核心點，品質是左右樓盤價格的重要內因。但房地產進展到一定時期，產品本身的差異性已越來越小，高附加值的服務日益成為積存客戶的一種全新的競爭力。除了產品方面的阻礙外，外埠大鱷在營銷方面也將給本土企業(yè)以啟發(fā)。他們因進入較晚，在地價上不具優(yōu)勢，這可能會促使其在開發(fā)和營銷上推陳出新，這些變化不僅讓消費者受益，也將提升寧波房地產整體的開發(fā)水平。

在市場細分不斷加強、產品品質大幅度提升的同時，房地產品本身以及使用者對相關服務的需求也將發(fā)生高速膨脹。從市場細分方面講，使用者的個性化需要將得到最大可能的滿足和引導；從產品品質方面講，居住者在使用過程中，治理者在治理過程中對專業(yè)服務和專業(yè)技術的要求大幅提高。這些因素都主動和被動地在促使著房地產服務從內容到形式的全面提升。

四、2007年市場預測2007年的房地產行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年，在住房供應結構調整、操縱房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產行業(yè)將逐漸告不高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期進展的房地產企業(yè)的關注重點。1、2007年政策調控執(zhí)行力度將加大。

盡管2006年寧波房價增幅回落，然而寧波之房前價漲幅連續(xù)三年處于全國第一位，因此2007年對全國、對寧波來講，是敏感的一年。

從2006年國務院、建設部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調控住房的供應結構、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地操縱、等出臺諸多相關政策能夠看出國家對宏觀調控的決心，而2007年應該是政策落實年，假如在落實的過程中，地點政府仍然不能有效遏制房價上漲的勢頭，那么政府對房地產行業(yè)調控的力度明顯加大。從當前寧波房地產形勢來看，政府的調控效應盡管有所體現(xiàn)，但隨著2007年新上市樓盤的逐步減少，一旦供求關系有所變化，房價上漲趨勢并不能完全有效操縱，那個和國務院組織多部委赴全國檢查房地產調控落實情況和調控效果的初衷是相悖的，相信2007年將進一步加大政策調控的執(zhí)行力度。2、土地增量供應操縱更嚴，土地成本將提高，這也將加劇關于存量土地的競爭。

2006年以來國家對土地的調控政策之多為近年少有。從近期陸續(xù)報道的地點土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調整審批權限以及土地出讓金的治理權限可能會上收，建設項目用地地治理將更加嚴格，寧波一直在土地出讓方面規(guī)范而慎重，因此確信會嚴格執(zhí)行和配合中央的政策，不能例外。

2006年年底的寧波出讓土地競爭激烈程度將是2007年寧波土地市場的一個縮影和預熱，可能隨著土地供應"閘門"的縮緊，如沒有重大政策變動，土地價格的上漲趨勢短期內難以改變；另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。關于房地產開發(fā)企業(yè)來講，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。

總的來講，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產行業(yè)"強者恒強"的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。如此的情況下，寧波的大部分本土企業(yè)由于資金實力上無法和外來地產大鱷抗衡，因此在2007年的土地競爭獵取上將處于劣勢。

3、2007年中小戶型將唱主角。

一方面是寧波房價的持續(xù)上漲導致總價過高，專門多收入有限的年輕人（初次置業(yè)）在面臨結婚等現(xiàn)實問題的時候，不得不在單價、總價、面積上權衡，過渡性的自住需求大量釋放，表現(xiàn)在小戶型的銷售火爆。另外一方面是先前的寧波市場上的小戶型供應量較小，而在需求強烈的情況下，造成中小戶型在市場上“一房難求”的情況，而在市場競爭日益激烈的情況下，專門多開發(fā)商都為那個市場缺口而心動，因此紛紛改做小戶型。還有一個是外力的作用。2006年的房地產調控中對住房供應結構提出了具體的90/70標準，國六條和國十五條的導向確實是重點進展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型一般商品住房，接著抑制房地產的投資和投機性需求。

依照統(tǒng)計2007年市場上的中小戶型將超過60萬平方，小戶型的市場競爭比較激烈。4、房價格依舊會穩(wěn)步上漲，銷售量會平緩上升2007年寧波的房地產市場依舊會連續(xù)2006年的良好局面，一方面是基于寧波的經濟持續(xù)進展，強大剛性自住需求存在，另外一方面則是寧波的房地產行業(yè)比較規(guī)范，在經歷了一系列的宏觀調控之后，更顯成熟。2007年整個市場的供應量確信將小于2006年，而中小戶型的大量上市更會進一步激發(fā)初次置業(yè)者和部分投資人的消費欲望，能夠可能2007年寧波房價格依舊會穩(wěn)步上漲，銷售量會平緩上升。5、寫字樓市場則是走向兩極分化

2007年的寫字樓市場總的投放量較大（新增量在100萬平方以上），然而兩極分化明顯，大量的寫字樓要緊集中在東部新城和南部商務區(qū)，他們以低廉的價格取得的土地（差不多在樓面價在500-1000元/平方之間），而這些放量確信會阻礙寧波寫字樓市場的正常進展，用價格贏取市場份額確信不是寫字樓的出路。

個性化寫字樓、絕佳地段位置的寫字樓、實力開發(fā)企業(yè)的頂級寫字樓都將截取自己的市場分額，以博殼SOHO、東外灘（漁輪廠地塊）項目、綠城科技園項目等為代表，在市場細分定位準確的情況下，相信仍然能夠笑傲市場。搶先公布:《07—08寧波地產報告》之寫字樓篇(1)

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作者：2008年01月09日08:50

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有壓力，有利好，寫寧波字樓的2007表現(xiàn)不俗“2007，寫字樓市場供應量將大超需求量，寧波樓市將迎來一個‘寫字樓年。”“2007，寧波寫字樓市場供應量急劇放大，市場供需將嚴峻失衡，市場將面臨嚴峻的去化壓力?！痹谌ツ瓿?，業(yè)界對寫字樓市場進行展望時，觀點比較一致的認為，2007年的樓市舞臺的主角，將屬于寫字樓。然而，未曾料到，2007年樓市，主角大概仍由住宅把持。在住房狂飆式的猛漲聲中，先前躊躇滿志，躍躍欲試登場搏殺的寫字樓大概被淹沒無息了。在一片片焦噪的“漲”聲中，所謂供需嚴峻失衡、競爭慘烈寫字樓市場，大概已退避在人們視線的邊緣了。2007，寧波寫字樓市場確實只是一個被邊緣化的樓市配角？在住房大漲洪流中，它確實自甘沉寂，作為寥寥？答案因此是否定的，過去這一年，寧波寫字樓市場在樓市大環(huán)境利好下，上演了一幕幕的精彩。整體市場供需兩旺，去化量沖破歷史基于2006年項目存量以及當年新推量，2007寫字樓市場的總供量依舊充足。據華星房產統(tǒng)計，去年寫字樓實際總推量為90.1萬平方米。這一數(shù)據雖與當年初業(yè)內估算有一定出入，但也足夠市場花大力氣消化了。再看需求。2007年，寧波寫字樓共去化55萬平方米——這是華星房產昨日提供的最新統(tǒng)計數(shù)據。而據合潤地產保守統(tǒng)計，2007年市場消化量也在40.2萬平方米。盡管上述兩個數(shù)據間有近15萬平方米的差距，但確信超過40萬平方米的消化量，相比于前三年，那個數(shù)字絕對能夠稱得上“旺銷”。我們不妨回憶一下：2005年，寧波市場總供應面積達45萬平方米，去化量為26萬平方米，去化率為不到六成；到2006，供量進一步增加，達到了80萬㎡左右（包括2005年存量），而去化量依舊維持在約26萬㎡，供需比擴大到3：1。能夠看到，相對2005、2006連續(xù)兩年去化量不到30萬平方米的情勢下，2007年去化量超過40萬平方米，甚至有望達55萬平方米，就憑這一沖破寧波寫字樓年度銷售歷史最高點的表現(xiàn)，不能不講是2007寫字樓的旺銷之年。因此，2007年寧波寫字樓市場，總體上當以供銷兩旺來形容。業(yè)內人士分析，寧波經濟快速，房地產市場整體利好，抬升市場預期，以及寫字樓自身品質的提升，是去年銷售良好的要緊緣故。只是也應看到，這其中也有前兩年需求不振，開發(fā)商為減輕壓力，有意對供量進行操縱等因素的作用。高檔樓語匯合中供應，寫字樓均價大幅攀升2007年，寧波寫字樓在供銷兩旺的總體態(tài)勢中，其銷售均價也有大幅上升。市中心區(qū)域自是不必多講——銀億?時代廣場在去年年中時均價已達15000—16000元/平方米；而（）也沖上16000元/平方米。再看，（）銷售均價達到9000元/平方米，中心銷售價也沖至近9000元/平方米，重新推出的\t"\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'_blank\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'"（），均價達到了10000元/平方米。又如，其東航大廈均價高達13000元/平方米，\t"\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'_blank\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'"（）也超9000元/平方米左右，\t"\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'_blank\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'"（）為9000元/平方米。相對來講，寫字樓均價相對較低，但同比本區(qū)域，其去年均價也大明顯是升。像95國際商務大廈，銷售均價達到7800元左右。這也得益于國家高新區(qū)的設立，對區(qū)域辦公樓的銷售起到較為明顯的促進作用。整體來看，去年寧波寫字樓市場銷售價格有大幅上升，均價接近10000萬元/平方米。這其中，有樓市大環(huán)境利好的因素，也有大批高檔寫字樓集中供應的緣故，從而推動了銷售價格的上漲。從分區(qū)各樓盤看，區(qū)域環(huán)境、供量、項目地段等，是造成各區(qū)域樓盤價格上幅大小不同的要緊緣故。高端寫字樓集體入市，辦公地標升級換代隨著商務的擴散化和寫字樓市場本身進展所趨，寧波的高端寫字樓集體入市更是成為今年寫字樓市場的最大亮點。如萬豪中心（）、金隆國際、時代廣場、財寶中心等一批萬元以上的寫字樓入市，預示著寧波寫字樓市場進入高品質化的進程。這類寫字樓的入市實質性提高了寧波寫字樓市場的品質，促進了寧波辦公新地標的升級換代。與前幾年相比較，從寫字樓本身的產品細節(jié)到項目配套和后期的物業(yè)治理，2007年的變化也最為明顯。高級石材、星級大堂、五星級物業(yè)、景觀中庭等一系列高檔物業(yè)配置直接帶來了寧波寫字樓市場品質的變革。以為例，其位居寸土寸金的市中心CBD，建筑上打破傳統(tǒng)寫字樓的封閉空間，建設為逐層退臺式空中花園；在外立面上，采納傳統(tǒng)仿古灰磚貼面，自下而上顏色漸深，同時橫向線條采納斬假石做補充，再現(xiàn)寧波作為近代通商口岸曾經盛行的海派建筑風貌。同時也與周邊歷史街區(qū)的傳統(tǒng)風貌協(xié)調一致，把建筑和諧地融入其中。在樓宇通暢上，時代廣場等寫字樓擁有6——7部高級電梯，并配備寧波罕見車位空間。另外，一批富有創(chuàng)新性的高端寫字樓也在2007年露面。如以位于江東中興路、以獨棟不墅式辦公的為特色的（），市中心高端樓宇（）、銀泰國際（），又如在鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心亮相的（）等。租賃市場持續(xù)旺盛，高檔寫字樓租賃市場空白得以填補與前幾年相比，2007年寧波的寫字樓租賃市場更是凸顯成熟。這一方面表現(xiàn)為寫字樓出租率仍持續(xù)保持一個較高的水準，目前寧波寫字樓的平均出租率在90%以上；另一方面則表現(xiàn)在一批高檔寫字樓的投入、使用填補了寧波寫字樓租賃市場的空缺。一個成熟的市場，勢必要求細分市場的完善，相互間建立良性的關聯(lián)，而現(xiàn)在的寧波寫字樓租賃市場正是如此。從租金相對較低廉的老寫字樓，到以華聯(lián)寫字樓為代表的一大批中等檔次寫字樓群，再到（）、金隆國際、中寧大廈等高級寫字樓群，低、中、高各檔次寫字樓都以其自身的優(yōu)勢、特色占據各自的市場份額。從單一出售，到租售并舉甚至只租不售，寧波寫字樓去化模式的轉變，既有供需嚴峻失衡，開發(fā)商去化壓力驟大的下被動因素，還有開發(fā)商資金實力大大增強，長期持有物業(yè)以求更大升值回報的意識覺醒。不管何種因素作用使然，寧波高檔寫字樓租賃市場的興起，無疑意味著寧波寫字樓租賃市場的逐漸完善，這也是市場逐步走向成熟的標志之一。日租金3.0元/平方米內占絕對主導，市場上升空間專門大從租金方面看，存量與新推量兩面夾擊，導致寫字樓租賃市場房源激增，這迫使市中心區(qū)域寫字樓的租金在2006年一度出現(xiàn)下滑。只是，在2007年，基于整個樓市環(huán)境的大熱，以及杭州灣大橋竣工等經濟利好帶來的良好預期，寫字樓租金在整體上也呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。據合潤地產的分析數(shù)據，目前寧波寫字樓的租金范圍要緊集中在1.5—3.0元/平方米.天，該區(qū)間要緊為一批中高檔的寫字樓項目，大約占市場總份額的70%以上。從那個數(shù)據也可看出，寧波寫字樓的租賃市場檔次尚未拉開，市場具有較大的向上的進展空間。據分析，日租金在1－1.4元/平方米的寫字樓占總寫字樓數(shù)的13％。這些寫字樓大都為早年的一些老寫字樓，一般位于相對市中心的地段，寫字樓本身往往存在大廳較簡陋、內部配套較差、智能化系統(tǒng)配備不全、車位緊缺等問題。日租金在1.5－3.0元/平方米.天之間的中等檔次寫字樓是市場的絕對主力，占總數(shù)的78.2％。這段價格的寫字樓以其較低的價格、較全的配套和服務深受寬敞客戶的青睞。而隨著金隆國際、波特曼中心等高檔寫字樓的投放使用，填補了寧波高檔寫字樓租賃市場的空缺。其價位在4元/平方米.天以上（如波特曼寫字樓日租金就在4.5～6元/平方米），這些項目憑借特有的項目品質、配套設施、優(yōu)越服務，被諸多高端客戶所同意，在競爭激烈的租賃市場占有8.7％的市場份額。從回報率來看，即使以1.5—3.0元/平方米.天的低位租賃價來算，其也至少比同區(qū)域的住宅月租金高出兩到三倍。有統(tǒng)計資料顯示，目前寧波寫字樓一般的投資回報率達到了8%-10%左右，部分項目則遠高出這一水平。供應區(qū)域：CBD商務圈接著領跑，近郊商務漸成規(guī)模從寫字樓供應區(qū)域看，在2007年依舊以三江口CBD核心商務圈為代表的海曙區(qū)在售樓盤數(shù)量最多、供應量最大，江東次之，鄞州區(qū)緊隨江東，江北區(qū)最少。從寫字樓進展趨勢來看，市中心CBD區(qū)域可供開發(fā)土地逐漸減少，新增供應將逐年減少，而近郊商務則因區(qū)域空間寬敞、道路交通便捷，同時以較低的價格、更為多樣化的產品逐漸成為商務新興熱點。目前，寧波寫字樓就遵循這一路線圖，向近郊多方向分散。一是以高新園區(qū)、世紀大道為中心的江東商務帶，如綠城?寧波研發(fā)園、雷迪森廣場（）、中信泰富廣場（）等；二確實是以環(huán)城西路為動脈的城西商務帶，如麗園尚都（）、萬隆國際（）、金都國際（）以及正在開發(fā)的香溢泛亞國際等。三是以鄞州南部商務區(qū)為代表的鄞州新城區(qū)，該區(qū)域目前已有廣博國貿中心、新洲銀座（）及大量政府辦公樓，商務氛圍漸起。還有確實是隨著新江北的崛起，江北區(qū)域也開始新興了一批寫字樓，如北岸財寶中心（）、日湖國貿中心。個性產品細頻亮相，商務不墅成市場亮點隨著市場競爭的加劇，寫字樓在不斷創(chuàng)新提高。2007年，這一趨勢更加明顯，在產品不斷細化中，一種全新理念的不墅式寫字樓應運而生，并受到市場的熱烈追捧。寧波首席單體獨棟不墅式寫字樓，獨棟不墅式辦公，倡導不墅里的商務精神——在去年上半年房交會中首次亮相的16城聯(lián)邦，便是此類產品的典型代表。其憑借建筑上創(chuàng)新形態(tài)與配置上高端品質化，以及優(yōu)越的地段優(yōu)勢，備受獨立性強的企業(yè)青睞。又如去年底開始推介的創(chuàng)新128項目，其在引進業(yè)態(tài)上創(chuàng)新性的以2.5產業(yè)為主導，同時建筑上由約165棟四層的商務型類獨棟建筑組成，展現(xiàn)類不墅式的庭院式辦公空間。再如位于鎮(zhèn)海和江北交界處的創(chuàng)E慧谷（），其倡導獨棟花園辦公模式，同時在入駐產業(yè)上要符合創(chuàng)意產業(yè)這一大框架。上述這些產品的出現(xiàn)，完全顛覆了傳統(tǒng)高層寫字樓的集體型辦公觀念，取而代之的是多變的建筑曲線、集中統(tǒng)一的整體效果及健康生態(tài)的辦公環(huán)境。這類產品的開發(fā)不僅意味著寫字樓產品的多樣化和項目的良好前景性，更標志著寧波辦公市場開始進入人性化、細分化的一個歷程。1、土地掛牌情況1）寧波市六區(qū)土地出讓情況09年8月寧波市六區(qū)共有住宅、商業(yè)土地出讓公告15宗，合計出讓面積達到了670415平方米，與7月份的出讓總數(shù)及土地面積相比（7月份出讓土地公告14宗，合計出讓土地面積約為647203平方米），土地供應量環(huán)比增加了23212平方米。出讓土地分布在5個區(qū)域，包括江東區(qū)、江北北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)與東部新城(,,)區(qū)域。從區(qū)域出讓情況看，東部新城的出讓幅數(shù)最多，共有7幅住宅與商業(yè)用地出讓，合計面積為90509平方米，而江北北區(qū)出讓面積最多，僅有1幅住宅用地出讓，為江北慈城新區(qū)湖西地塊，其單幅出讓面積也為最大，達到314208平方米。8月份寧波市六區(qū)土地出讓明細表2）寧波周邊縣市土地出讓8月份，寧波市區(qū)周邊區(qū)域，共用住宅及商業(yè)用地出讓公告16宗，合計出讓面積為291921.2平方米；出讓區(qū)域要緊分布在慈溪、象山與余姚，其中，余姚出讓面積較多，共出讓住宅及商業(yè)用地6幅，合計面積150642.2平方米。8月份寧波市周邊區(qū)域土地出讓明細表2、土地成交情況1）寧波市六區(qū)土地成交09年8月份寧波市六區(qū)共成交住宅、商住及商業(yè)用地5宗，合計成交面積約為153407.43平方米，與7月份成交數(shù)量相比（7月份成交土地9宗，合計成交面積為365668.5平方米），本月土地成交面積環(huán)比減少了212261.06平方米。從成交區(qū)域來看，成交土地均集中于鄞州區(qū)，其中，高橋鎮(zhèn)聯(lián)升村1號居住地塊成交面積較大，面積約為50286.91平方米，由寧波吉時達置業(yè)有限公司競得。8月份寧波市六區(qū)土地成交明細表2）寧波周邊縣市土地成交8月份，寧波周邊區(qū)域共成交住宅與商業(yè)用地10幅，合計面積約為337348.4平方米；從成交區(qū)域來看，分布在慈溪、余姚、象山、寧海與奉化，其中，寧海縣成交面積最多，僅成交1幅商住用地，面積約為115800.6平方米，由寧波市交通房地產有限公司競得。8月份周邊區(qū)域土地成交一覽表寧波商品房市場分析1、住宅市場成交分析(1)8月份住宅市場總體情況截止月底，市六區(qū)住宅市場共成交住宅產品2481套，成交面積為258173.47平方米；市六區(qū)住宅成交套數(shù)比上個月減少了861套，環(huán)比下降了25.76%。市四區(qū)共成交住宅產品1871套，成交面積為191281.58平方米，市四區(qū)的住宅產品成交均價為12804元/平方米；市四區(qū)住宅成交套數(shù)較上月減少了478套，環(huán)比下降了20.34%。從供銷情況來看，寧波市四區(qū)商品住宅新增住宅產品面積為84236.56平方米，環(huán)比減少了3.29％。截止5月底，市四區(qū)商品住宅存量約為60.25萬平方米。8月份，從銷售走勢來看，寧波住宅市場價升量跌的趨勢較為明顯，09年1-8月份，供應量與銷售量均劃出一個金字型的拋物線。而從整體市場來看，僅有高新區(qū)江南一品二期（）北區(qū)的公寓樓和海曙區(qū)青林灣三期觀瀾小高層，成為8月份市場的亮點樓盤，由于客戶蓄水期較為充分以及市場需求空缺較大，使這2個樓盤在開盤后，均有不錯的銷售業(yè)績。（2）各區(qū)域的成交情況分析從各區(qū)域的成交情況來看，僅有海曙區(qū)與高新區(qū)還能保持上升的成交態(tài)勢，而其他各區(qū)域的成交量均有不同程度的下降。其中，海曙區(qū)要緊由青林灣的三期觀瀾小高層住宅放量，較7月份增加了206套，上升幅度較大；高新區(qū)的江南一品在長期蓄水后終于正式開盤，由于客戶累積較好，而且區(qū)域圍繞東部新城，以后預期較好，而且競爭對手匱乏，成交量與成交價格一路攀高；北侖區(qū)域在7月份世茂世界灣（）集中放量后，續(xù)量不足使該區(qū)域成交量下降幅度較大，但區(qū)域內低價樓盤的存量也逐步消化，客戶更多選擇一些低單價大面積的戶型，成績量依舊能維持在500套以上；鄞州區(qū)由于后續(xù)供量不足，成交量較7月份又下降了352套，目前要緊為盛世天城（）、上上城等大盤的存量消化，其他個盤成交量均較?。唤北眳^(qū)由于單價相對較低，而成為了許多首次置業(yè)群的選擇區(qū)域，但隨著市區(qū)價格不斷升高，也使該區(qū)域的價格水漲船高，如奧林80（）的單價已上升到10000元/平米左右，但月成交量依舊能維持近200套；其他各區(qū)域成交量均在100套以下，要緊緣故依舊在于供應量不足。鄞州各區(qū)域成交情況明細從鄞州各區(qū)域成交情況來看，5-8月份的總體成交呈遞減趨勢，8月份僅下應區(qū)域與7月份持平，而其他各區(qū)域均有下滑，其中，中心區(qū)依舊保持了各片區(qū)成交首位，合計成交283套，但較上月則減少了109套；城西片區(qū)下降最多，本月僅成交84套，較上月減少了186套。由各區(qū)域1-8月的價格走勢來看，大部分區(qū)域均保持了水平向上的曲線，講明由年初以來隨著市場的逐步回暖，各區(qū)域的價格平穩(wěn)向上的態(tài)勢明顯。海曙區(qū)，在8月份青林灣三期觀瀾小高層放量后，價格相比較二期觀庭不墅價格下降許多，月度均價在13424元/平米，江北北區(qū)依舊維持市區(qū)價格低谷的現(xiàn)狀，一直在6000-8000元/平米的區(qū)間徘徊，盡管奧林80、頤和名苑（）也隨著市場開始拉高價格，但由于盛世嘉苑（）等低價樓盤的成交，區(qū)域市場價格