公寓住宅項目營銷推廣策劃報告(圖文并茂)

XX營銷推廣報告在那一瞬間，讓X成為永恒！至祥地產對于本項目目標的理解高銷售率較短的銷售周期較高的投資回報通過高銷售率形成市場熱點高利潤率較低的開發(fā)風險理想的銷售價格項目可開發(fā)方向混合型功能純商務功能本項目可能功能界定純住宅功能居住型公寓酒店式公寓寫字樓項目資源因子分析與項目功能定位表影響因子酒店式公寓功能居住功能項目具備情況對地段及昭示性的要求外部因素高一般位于X大道核心地段，昭示性良好對公共交通的要求高一般交通條件優(yōu)越對噪音控制的要求一般較高臨靠X大道，會造成一定的噪音污染對自然景觀的要求一般較高項目東面為XX，北面為康樂二期，西面為工廠對建筑質量．硬件．裝修檔次的要求內部因素高或較高較高或一般尚未動工，伸縮性大對公共休閑空間的要求一般高或較高公共空間較少對物業(yè)管理的要求高較高或一般尚未確定，可靈活安排物業(yè)管理酒店式公寓功能＞居住功能項目定位的兩個方向多功能商務公寓寫字樓定位方向1定位方向2本項目項目特性比較表序號項目特性方案一酒店式公寓得分方案二寫字樓得分1位置：本項目位于X大道核心地段。本項目處在XX主要干道路邊，存在很大機會，且項目商業(yè)昭示性強，前景看好；3本項目區(qū)域寫字樓市場尚未啟動，存在很大機會，且項目昭示性強，前景看好；32區(qū)域功能：住宅區(qū)、商業(yè)配套區(qū)本區(qū)域定位為高檔住宅區(qū)，生活配套逐步完善中，周邊商業(yè)的發(fā)展會使需求不斷放大3本區(qū)域內未形成成熟的寫字樓市場，市場風險較大13交通：一般對交通要求一般2不利14昭示性：臨X大道昭示性強，對商務公寓有利3強烈的昭示作用是寫字樓的必須35環(huán)境：東臨高檔住宅區(qū)、北臨康樂公寓對室外環(huán)境的舒適性要求較高，周邊商戶對商務公寓有較大需求2景觀對寫字樓也頗為重要廠房對寫字樓影響不大3序號項目特性方案一酒店式公寓得分方案二建寫字樓得分6景觀：南向八層以上可看到海景公寓對景觀要求較高，可以增加居住公寓的舒適性3景觀可作為寫字樓的吸引人的附加值27噪音：廠房與倉庫的噪音不大酒店式公寓對噪音的敏感度較低2寫字樓對噪音與環(huán)境不非常敏感28客戶：居住需求旺盛市場同類產品顯示，居住功能的高性價比產品銷售態(tài)勢良好3購買客戶都了解寫字樓的產權為50年，無心理障礙。29價格：片區(qū)內寫字樓市場尚未啟動酒店式公寓價格較普通住宅高，較寫字樓低1寫字樓價格較高2合計2319

從項目自身條件角度分析：酒店式公寓＞寫字樓項目特性比較表項目區(qū)域分析小結周邊專業(yè)市場眾多，有小面積辦公居住雙功能需求；對XX內商務配套設施需求較大；從區(qū)域市場空間分析：酒店式公寓＞寫字樓區(qū)域市場投資熱點分析小戶型商務公寓作為區(qū)域內補充產品，將會成為區(qū)域市場投資熱點。市場投資方向集中在主打投資概念的精品物業(yè)上。從區(qū)域市場投資熱點分析：商務式公寓＞寫字樓定位雷達圖各項分析顯示：酒店式公寓定位方向優(yōu)勢明顯。企業(yè)需求酒店式公寓＞寫字樓定位市場空間酒店式公寓＞寫字樓資金投入酒店式公寓＞寫字樓市場風險酒店式公寓＞寫字樓自身條件酒店式公寓＞寫字樓本項項目目定定位位為為酒店店式式路線線較為為合合適適，，為為規(guī)規(guī)避避片片區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓市場場空空白白的的開開發(fā)發(fā)風風險險，，可可走走更更為為折折中中的的道道路路，，將將項項目目打打造造成成XX內內第一一座座具具備備商商務務功功能能的的可可拼拼合合式式的的公公寓寓，這這樣樣可可增增加項項目目產產品品的的多多元元性性，，兼兼容容多多種種類類型型客客戶戶，，使使項項目目在在最最短短銷銷售時間內內實現(xiàn)利利潤目標標，是確確保項目目開發(fā)成成功的最最佳途徑徑之一。結論論XX第一一座高品品質的、、地標性性的酒店式公公寓項目定位位XX的精精神：實現(xiàn)社區(qū)區(qū)最大限限度的分享和參參與四大價值值點功能延展展；XX的的的陽光生生活；輕松、自自由、浪浪漫，鄰鄰里互助助；最大限度度的分享享和參與與。項目優(yōu)勢勢資源整整合區(qū)域內需需求旺盛盛項目周邊邊商戶眾眾多區(qū)域市場場競爭較較弱產品切合合需求景觀資源源豐厚X大道物物業(yè)優(yōu)勢勢機會會依附XX社區(qū)品品牌策

略總總綱綱包裝攻略略活動攻略略模型樣板房園林看樓通道形象墻售樓處物業(yè)管理燈光工程宣傳渠道樓體條幅原則：根根據客戶戶行走路路線，全全面鋪開開。目的：擴擴大知名名度+展展示形象象路線：昆昆明市區(qū)區(qū)及XX時間：X月中旬-X月中旬內容：XX精致致酒店式式公寓包裝攻略略－－宣宣傳渠道道－－外外區(qū)域車車體廣告告XXXX精致酒店式公寓XXXX精致酒店式公寓包裝攻略略－－宣宣傳渠道道－－截截流路牌牌階段目的的:傳傳播項目目信息，，樹立市市場印象象，挖掘掘潛在客客戶地點：X大道公公交車站站（建議議在項目目處設立立“XX”獨立立站點，，并將公公交車終終點站設設在項目目處）時間：X月-X月X大道目的：迅迅速建立立知名度度和形象象時間：認認籌期及及開盤強強銷期的的某個周周六、周周日位置：XX包裝攻略略－－宣宣傳渠道道－－人人氣展場場階段目的的：信息息傳遞+樹立形形象方式：硬硬廣告＋＋軟文建議：認籌期2次（云云信、都都市報1/2版版）開盤期2次（云云信、都都市報1/2版版）包裝攻略略－－宣宣傳渠道道－－形形象報廣廣DM＋短信目的：階階段性地地、有針針對地傳傳遞信息息時間：認認籌期+開盤前前+其它它特殊活活動前包裝攻略略－－宣宣傳渠道道－－輔輔助DM短信包裝攻略略－－宣宣傳渠道道－－熱熱銷路旗旗目的：信信息傳遞遞+營造造熱銷氛氛圍地點：X大道時間：X月中旬-X月官南大道廣福路本項目目的：信信息傳遞遞+熱銷銷氛圍更換關鍵鍵點：認認籌期、、開盤期期、強銷銷期、尾尾盤期形式：XX形象象噴繪+信息條條幅包裝攻略略－－宣宣傳渠道道－－特特別條幅幅X公寓風情展示現(xiàn)內部認購火爆進行中南市區(qū)惟一特色小戶型時間：X月---X月目的：推推廣項目目的形象象，遮擋擋施工現(xiàn)現(xiàn)場位置：臨臨X大道道展示要求求：高度度2.5-3米米，以表表達形象象為主。。包裝攻略略－－宣宣傳渠道道－－特特色形象象墻包裝攻略略－－讓讓人想要要但限量量的樓書書禮盒目的：特特色形式：禮禮盒包裝裝，內附附樓書、、戶型單單張、XXT恤恤、X為為主題的的音樂CD等對象：認認籌客戶戶完成時間間：X月X日前X公寓包裝攻攻略－－－外外立面面提前做做一部部分外外立面面展示示，實實實在在在的的感官官感受受比畫畫餅充充饑更更有說說服力力。目的：：加強強夜間間樓體體的形形象效效果位置：：樓體體、樓樓頂展示要要求：：彩色色燈光光字時間：：X月中旬旬至銷銷售結結束包裝攻攻略－－－燈燈光工工程裙樓外外打燈燈，照照亮樓樓體XX引進品品牌物物管顧顧問（（建議議酒店店公寓寓物管管）目的：：提升升項目目形象象，增增加項項目賣賣點推廣主主題：：酒店店物管管顧問問+銀銀海物物管配套：：24小時時商務務中心心引進酒酒店公公寓物物業(yè)管管理增加保保安包裝攻攻略－－－品品牌物物業(yè)管管理房間部位墻面地面屋頂窗臥室客廳粉刷涂料強化木地板粉刷涂料，局部吊頂鋁合金窗餐廳粉刷涂料強化木地板粉刷涂料，局部吊頂無衛(wèi)生間墻面貼面磚地面防滑地磚吊頂無外墻現(xiàn)有外立面墻門主入戶門為防盜門，室內門為木門廚房設施配務廚房操作臺、吊柜家具配備衣柜、書桌、電視柜衛(wèi)生間設施三件套（洗手盆、馬桶、花灑）供配電每戶一表，集中安裝抄表，戶內設暗裝電源控制箱，配基本照明弱電系統(tǒng)每戶設弱電箱，安裝有線電視、電話、寬帶接口消防系統(tǒng)每戶室內安裝電子感煙探測器，噴淋頭給排水給排水采用PP-R管，排水管采用PVC管采暖通風公寓吊頂內預留廚房排油煙接口，衛(wèi)生間及浴室裝排氣扇贈送家電抽油煙機、電磁爐、熱水器等其它配有電梯裝修標標準：：500元元/平平方米米注：如如客戶戶不需需要精精裝修修，可可按照照此裝裝修標標準退退款物業(yè)裝裝修標標準策略略總總綱綱包裝攻攻略活動攻攻略主題營銷營銷節(jié)點安排原則：：根據據目標標客戶戶，組組織有有參與與性的的社區(qū)區(qū)活動動，增增加產產品文文化品品味開盤認籌期期2006.04.152006.05.12開盤強強銷期期2005.05.132006.07.08持續(xù)期期2006.07.092006.09.09尾盤期期2006.09.102006.10.3130%30%25%15%營銷推推廣節(jié)節(jié)點營銷費費用比比例推廣時時間/50%35%15%銷售比比例營銷銷節(jié)節(jié)點點安安排排營銷銷節(jié)節(jié)點點XX認認籌：：時間：：X月X---X月X日地點：：XX售樓樓處配合：：銷售售人員員培訓訓到位位、XX宣宣傳樓樓書到到位、、模型型到位位（1：250）、、戶外外廣告告、報報紙宣宣傳發(fā)發(fā)布認認籌信信息認籌金金：X元/個個認籌優(yōu)優(yōu)惠：：可優(yōu)優(yōu)先選選房、、可獲獲得認認籌禮禮盒（（即T恤、、CD等））認籌目目標：：300個個營銷銷節(jié)節(jié)點點XX開開盤：：時間：：X月X日地點：：XX售樓樓處配合：：戶外外廣告告、報報版（（前一一周））電話通通知認認籌客客戶/短信信（前前一周周）相關人人員及及物料料準備備到位位（前前一周周）活動：：現(xiàn)場場開盤盤活動動、買買房即即抽獎獎推出單單位：：全部部推出出開盤銷銷售政政策：：首付付兩萬萬買一一房，，三萬買買兩房房開盤銷銷售目目標：：30%開盤銷售政政策★首付兩兩萬買一房房，三萬買買兩房說明明:1、只限開開盤當天享享受此優(yōu)惠惠政策。2、首付尾尾款在一年年內免息分分兩次（X月和入伙前前）繳清。。開盤銷售政政策總價3300×50=165000元應首付2成成165000元××0.2=33000元實際首付20000元首付尾款33000－20000=13000元一年內分兩兩次繳清13000÷2=6500元案例：以均均價3300元/平平方米，一一房建筑筑面積為50平米演演示XX營銷活活動－－五五月時間：5月月主題：XX冰窖節(jié)內容：刨冰節(jié)水果節(jié)紅酒節(jié)配合：相關關活動單位位確定，物物料準備時間：6月月主題：XX澳洲風情情節(jié)目的：定期期舉行活動動，讓客戶戶感知XX的魅力內容：經典電影展展個性時裝秀秀配合：相關關物料準備備XX營銷活活動－－六六月時間：7月XX疊加樣樣板房暨園園林盛情開開放目的：充分分展示XX高品質的的項目特點點，促進為為XX銷售售。相關配合：：戶外廣告/網絡等媒媒體炒做（（前一周））樣板房、園園林、看樓樓通道等工工程完工現(xiàn)場茶點XX營銷活活動－－七七月XX營銷活活動－－八八月時間：8月