一鍵下載10套房地產(chǎn)成本管理合集

房地產(chǎn)項目工程管理流程及

成本管理體系

目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系二、工程項目成本管理體系三、工程項目各階成本管理的重點

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個過程中，項目立項、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)實施和銷售、竣工決算等，每一個環(huán)節(jié)的成本都要進行嚴格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項和規(guī)劃設(shè)計階段，是房地產(chǎn)項目成本控制的核心。所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，是個動態(tài)管理的過程，不僅僅要關(guān)注財務(wù)成本，而且要關(guān)注項目質(zhì)量、工期等隱性成本，并且還要考慮消費者的消費成本。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系

1.1成本管理的理念

營銷——產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量不好，我賣不出去；設(shè)計——成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品；成本——都做完了，只能這樣了；????財務(wù)——沒有我的事。

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價值成本控制不等于省錢，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，要更注重投入和產(chǎn)出的問題成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品，地產(chǎn)公司經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的理念和思路

1.2成本管理的職責(zé)

成本管理的主要控制部門：

預(yù)決算人員？

項目公司？

設(shè)計部管理門？

招投標(biāo)和采購部門？

產(chǎn)品策劃部門？成本管理部門的職責(zé)：

全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作，了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控。

開發(fā)商整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者，不是大廚是美食家。1.3工程項目建設(shè)流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)主要流程

4.房地產(chǎn)項目成本控制體系房地產(chǎn)項目財務(wù)成本體系1.土地費：征地費、契稅費、土地增容費2.前期工程費：可行性研究費、三通一平費、測繪費、地質(zhì)勘察費、工程規(guī)劃設(shè)計費、環(huán)境評價費、招投標(biāo)費、城建配套費3.基礎(chǔ)設(shè)施費：煤氣、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、排污費、綠化景觀費、電信及智能化工程費4.建筑安裝工程費：土石方工程費、樁基礎(chǔ)工程費、肌坑圍護費、土建工程材料費（甲供材料）、土建工程費、安裝工程費、安裝設(shè)備費（甲供）、裝修工程費、試驗檢測費、5.配套設(shè)施費6.開發(fā)間接費：員工工資、營銷策劃費、財務(wù)管理費等。7.工程不可預(yù)見費8.開辦費用等房地產(chǎn)產(chǎn)工程程項目目成本本管理理體系系二、工工程項項目成成本管管理體體系1.工工程程項目目目標(biāo)標(biāo)成本本體系系1.1工工程目目標(biāo)成成本的的概念念目標(biāo)成成本是是房地地產(chǎn)企企業(yè)預(yù)預(yù)先確確定的的、在在一定定時期期內(nèi)和和經(jīng)過過努力力所要要實現(xiàn)現(xiàn)的成成本目目標(biāo)，，是項項目成成本的的控制制標(biāo)桿桿。目標(biāo)成成本是是公司司基于于市場場狀況況，并并結(jié)合合公司司的經(jīng)經(jīng)營計計劃，，根據(jù)據(jù)預(yù)期期售價價和目目標(biāo)利利潤進進行預(yù)預(yù)先確確定的的，經(jīng)經(jīng)過努努力所所要實實現(xiàn)的的成本本指標(biāo)標(biāo)。目標(biāo)成成本體體現(xiàn)““以經(jīng)經(jīng)濟合合理性性最大大的成成本提提升產(chǎn)產(chǎn)品的的競爭爭力，，并形形成行行業(yè)成成本優(yōu)優(yōu)勢””的成成本管管理宗宗旨。。目標(biāo)成成本要要體現(xiàn)現(xiàn)先進進性和和嚴肅肅性。。1.2工工程目目標(biāo)成成本建建立的的流程程目標(biāo)成成本體體系是是成本本控制制的核核心，，只有有科學(xué)學(xué)制定定目標(biāo)標(biāo)成本本，才才能有有效的的控制制成本本。目標(biāo)成成本的的制定定是由由測算算到概概算再再到預(yù)預(yù)算的的逐步步真實實的過過程，，是一一個由由粗淺淺到細細的過過程。。隨著項項目階階段的的逐步步推進進，成成本項項目逐逐步細細化調(diào)調(diào)整，，目標(biāo)標(biāo)成本本亦逐逐步真真實。。建立目標(biāo)成成本體系的的基礎(chǔ)：公公司應(yīng)有不不斷完善的的成本數(shù)據(jù)據(jù)積累以及及優(yōu)秀的預(yù)預(yù)算管理人人才作保障障。2.工程程項目動態(tài)態(tài)成本體系系動態(tài)成本管管理應(yīng)保障障所有成本本的變更能能夠得到及及時管理：：設(shè)計變更工程簽證各階段對動動態(tài)成本進進行分析和和總結(jié)，及及時調(diào)整目目標(biāo)成本管管理體系，，真實反映映成本控制制現(xiàn)狀。動態(tài)成本管管理是對成成本實時監(jiān)監(jiān)控的重要要方法。各種成本控控制軟件的的產(chǎn)生，如如明源成本本管理軟件件；金碟等等其實主要的的是實現(xiàn)成成本管理的的動態(tài)控制制。3.工程程項目后評評估體系項目后期評評估是成本本管理效果果評價和改改進（CA）的途徑徑項目工程程竣工并并在結(jié)算算完成后后進行，，對項目目過程中中發(fā)生的的所有成成本進行行系統(tǒng)全全面的再再評價：：比較項目目結(jié)算成成本與可可行性研研究時的的預(yù)測成成本差異異（評價價投資估估算、項項目成本本預(yù)測的的準(zhǔn)確、、合理性性）對比項目目結(jié)算與與《目標(biāo)標(biāo)成本指指導(dǎo)書》》的成本本差異（（評價成成本管理理工作的的有效性性）分析各期期《項目目動態(tài)成成本分析析報告》》（評價價項目成成本管理理的科學(xué)學(xué)合理性性）分析工程程承包范范圍變化化，工程程量變化化等確認認設(shè)計變變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證證等對成成本的影影響考察項目目交付使使用一定定時期內(nèi)內(nèi)，主要要工程材材料的使使用效果果和耐用用程度（（評價材材料成本本的合理理性）4.成成本管理理流程三、工程程項目各各階段成成本管理理的重點點1、項目目論證、、立項環(huán)環(huán)節(jié)成本本控制項目獲取取前進入入新城市市開發(fā)，，需進行行可行性性研究，，在完成成實地考考察和調(diào)調(diào)研工作作后，立立項時必必須編寫寫提交《《項目可可行性研研究報告告》營銷部門門負責(zé)市市場調(diào)查查和項目目情況調(diào)調(diào)查，進進行項目目定位，，擬訂最最佳開發(fā)發(fā)規(guī)模和銷售售策略。。預(yù)決算部門、采采購部門門對當(dāng)?shù)氐厥袌鐾瑱n次建建筑造價價、材料料設(shè)備選選型價位位進行調(diào)調(diào)研，并并作區(qū)域域?qū)Ρ缺肀?；前期拓展展人員對對各種規(guī)規(guī)模的當(dāng)當(dāng)?shù)厥姓A(chǔ)配配套、建建設(shè)規(guī)費費等收費費標(biāo)準(zhǔn)進進行調(diào)研研設(shè)計部門門委托多多家設(shè)計計單位設(shè)設(shè)計規(guī)劃劃方案，，從中挑挑選最佳方案。根據(jù)總體體規(guī)劃方方案，營營銷部門門預(yù)測銷銷售收入入，工程程部門編編制項目目實施計計劃，預(yù)預(yù)決算部部門進行行投資估估算，財財務(wù)部門門進行項項目經(jīng)濟濟評價，，最終由由營銷部部門形成成《項目可可行性研研究報告告》。1.成本本費用估估算和控控制目標(biāo)標(biāo)及措施施；2.投資資及效益益測算、、利潤體體現(xiàn)安排排；3.稅務(wù)務(wù)環(huán)境及及其影響響；4.資金金計劃；；5.《競競投方案案》（僅僅限招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣項目））；6.投資資風(fēng)險評評估及相相應(yīng)的對策策；7.項目目綜合評評價意見見；2、工程程項目設(shè)設(shè)計階段段成本控控制2.1設(shè)計階段段的管理理流程2.2設(shè)設(shè)計策策劃階段段的成本本控制2.2.1設(shè)計單位位的選擇擇和設(shè)計計費用的的控制2.2.2設(shè)設(shè)計質(zhì)量量和設(shè)計計進度的的控制2.3規(guī)規(guī)劃方方案設(shè)計計階段的的成本控控制2.4擴初設(shè)計計階段的的成本控控制2.5施工圖設(shè)設(shè)計階段段的成本本控制2.6邊邊坡土土石方設(shè)設(shè)計的成成本控制制2.7景景觀設(shè)設(shè)計的成成本控制制2.1設(shè)設(shè)計階階段的管管理流程程項目立項項主體結(jié)構(gòu)構(gòu)開工開盤銷售售入伙項目論證證階段項目策劃劃階段設(shè)計管理理階段工程施工工階段竣工銷售管理理階段入伙管理理階段概念規(guī)劃劃設(shè)計管管理設(shè)計方案設(shè)計計管理擴初設(shè)計計管理施工圖設(shè)設(shè)計管理理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項目成本本估算測算及目目標(biāo)成本本拆分預(yù)算、標(biāo)標(biāo)底、合合同價進度款、、工程變變更、招招標(biāo)采購購結(jié)算工程營銷項目的每每一個設(shè)設(shè)計環(huán)節(jié)節(jié)都會受受到其上上游成本本工作的的條件制制約2.2設(shè)設(shè)計策策劃階段段的成本本控制成本的合合理控制制是一個個項目研研發(fā)的重重要環(huán)節(jié)節(jié)，其產(chǎn)產(chǎn)生于項項目定位位，控制制于產(chǎn)品品研發(fā)，，執(zhí)行于于設(shè)計管管理。合理的控控制研發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的成本是是從多方方面考慮慮的。例例如：新新的規(guī)劃劃形態(tài)、、新造型型、新戶戶型、新新空間形形式與成成本的關(guān)關(guān)系都要要在研發(fā)發(fā)的過程程中仔細細考慮與與研究。。對設(shè)計方方案的材材料成本本以及建建造成本本均及時時與成本本部溝通通，保證證項目的的成本的的可控性性。成本控制在設(shè)設(shè)計階段（包包括選材用料料）占有70～80％的的份量，工程程階段（包括括合約和實施施階段）占30～20％％。成本管理活動動應(yīng)把成本效效益觀念作為為支配思想，，而不是從簡簡單狹隘的節(jié)節(jié)約和減少成成本的觀念出出發(fā)，要從““投入產(chǎn)出比比”的分析來來看待成本的的必要性、合合理性。成本管理不能能局限于產(chǎn)品品的建造過程程，而是應(yīng)該該將視野向前前延伸到產(chǎn)品品的市場需求求分析、相關(guān)關(guān)技術(shù)的發(fā)展展態(tài)勢分析，，以及產(chǎn)品的的設(shè)計；向后后延伸到顧客客的使用、維維修及處置。。2.2.1設(shè)設(shè)計單位的的選擇和設(shè)計計費用的控制制設(shè)計單位位選擇的方式式:設(shè)計招標(biāo)長期合作單單位直接洽談?wù)勔M新的設(shè)設(shè)計單位洽談?wù)勗O(shè)計單位位的類型國際知名名度較高的國國外設(shè)計公司司做規(guī)劃方案案，再找個國國內(nèi)公司做施施工圖深化設(shè)設(shè)計國內(nèi)知名名度較高的國國內(nèi)公司做完完成個設(shè)計（（規(guī)劃方案、、擴初設(shè)計、、施工圖紙設(shè)設(shè)計）國內(nèi)知名名度較高的設(shè)設(shè)計人設(shè)計費用用的控制如何花最少少的錢做出最最好的設(shè)計產(chǎn)產(chǎn)品----其實是個平平衡的問題2.2.2設(shè)設(shè)計質(zhì)量和和設(shè)計進度的的控制—對設(shè)計人員而而言是任務(wù)，對對成本人員員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象象：不計成本地追追求設(shè)計效果果成本不合理導(dǎo)導(dǎo)致品質(zhì)喪失失成本控制含鋼量等土建建造價景觀造價示范區(qū)造價設(shè)計變更簽證證率合理的設(shè)計費費2.3規(guī)劃劃和擴初階段段的成本控制制2.3.1場場地總平面面設(shè)計成本控控制場地整合設(shè)計計，即在平面面圖里同時考考慮豎向、道道路、管線、、綠化景觀設(shè)設(shè)計要求。只只有這樣，才才能做出又好好有能實施的的設(shè)計方案。。甲方應(yīng)充充分核實以下基礎(chǔ)礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確確性：地形圖、紅線線圖；水文地地質(zhì)氣象資料料（如洪水頻頻率、暴雨強強度、匯水面面積、徑流系系數(shù)等）；擬建工程周邊邊的建筑物、、道路及管線線現(xiàn)況資料；；周邊有無規(guī)劃劃建筑物、市市政道路的接接點關(guān)系及市市政給排水管管線、能源管管線、電力及及通訊等管線線與小區(qū)接點點關(guān)系的資料料場地靠現(xiàn)有城城市主干道一一側(cè)是否有排排洪溝；場地地的初步或詳詳細地質(zhì)勘探探報告書等。。設(shè)計師更更要分析資料料的準(zhǔn)確性、、可實用性等等，否則，會會產(chǎn)生無數(shù)后后患。只有資資深總圖設(shè)計計師具有甄別別資料真?zhèn)蔚牡哪芰?。對現(xiàn)況場場地內(nèi)的土壤壤、邊坡、巖巖石作表面的的穩(wěn)定性分析析；若現(xiàn)況與與地形圖有明明顯的區(qū)別，，要求甲方補補測地形圖；；2.3.2場場地道路和和豎向設(shè)計成成本控制?在坡地場地，，道路設(shè)計直直接關(guān)系到建建設(shè)工程量的的多少，進而決決定了場地開開發(fā)建設(shè)的造造價，要將場場地設(shè)計的工程程費用降低到到最小的范圍圍。道路長則則擋土墻和邊坡坡長、土石方方工程量較大大。?道路的平面線線型定位、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)選擇擇和組合，要要經(jīng)過方案比選選和優(yōu)化，同同時要為建筑筑物布置創(chuàng)造造條件。道路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選定實例：過于強強調(diào)道路的平平緩某些外地開發(fā)發(fā)商沒有概念念，別墅最大大坡度可達15%，提出出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改改變：6%，，4%、3%，使擋土墻墻高度從16m提高到20m。因過過于強調(diào)道路路的平緩，則則帶來了土石石方量的增大大和挖填不平平衡。在山地地要像平原(如北京)那那樣，坡小則則路長，損失失上億元。做做不下去，越越做越糟。舍舍棄原來優(yōu)化化方案，一意孤行行。構(gòu)建主干道路路網(wǎng)實例11：道道路系統(tǒng)不合合理?由于開發(fā)商們們不了解山地地建設(shè)規(guī)律，，沒選中設(shè)計計方的推薦方方案，要設(shè)計計人員調(diào)整其其中的一個方方案將中間標(biāo)標(biāo)高的道路直直接與低標(biāo)高高路連接，這這就造成了道道路縱坡達到到15%坡度度、道路系統(tǒng)統(tǒng)極其不合理理不通暢、土土石方量大增增、擋土墻增增長且增高，，整個工程投投資巨增。道路的豎向設(shè)設(shè)計將剖面和平面面結(jié)合起來拉拉主干道路算算坡度，常發(fā)發(fā)生對場地的的豎向及道路路設(shè)計考慮不不周到，經(jīng)常常將道路豎向向處理不好，，使道路接不不到建筑物邊邊上去。道路平面設(shè)計計方案調(diào)整后后，要結(jié)合新新位置調(diào)整其其坡長、坡度度和標(biāo)高。豎向設(shè)計完成成后才能進行行建筑物布置置，否則方案案無穩(wěn)定性。。要充分地利用用地形，沒有有工作經(jīng)驗積積累不行，與與場地的結(jié)合合不好?？倛D圖專業(yè)設(shè)計難難度大、工作作量也大，在在設(shè)計過程中中返工量大，，設(shè)計周期長長。設(shè)計單位施工工圖設(shè)計時沒沒動道路位置置，但對道路路標(biāo)高做了較較大的調(diào)整，，后山的標(biāo)高高為了將就建建筑物調(diào)低了了很多，也挖挖了很多的土土石方。甲方過分的強強調(diào)建筑物去去適應(yīng)山坡地地形，將建筑筑物設(shè)計太多多太零碎小平平臺，施工現(xiàn)現(xiàn)場沒有機械械化施工的可可行性，人工工開挖成本太太高工期太長長，在施工中中又多次調(diào)整整建筑單體形形式和場地標(biāo)標(biāo)高，現(xiàn)場施施工返工較多多，設(shè)計和施施工的返工費費用也較高。。2.3.3場場地管線綜綜合設(shè)計成本本控制搜集匯總市政政管線資料，，城市主干管管與小區(qū)的交交口的坐標(biāo)、、標(biāo)高、管徑徑大小及各管管線系統(tǒng)的配配置能力和排排放能力等。。如果規(guī)劃局局給定的污水水排放接口比比較高，場地地排水就用不不上。開發(fā)商商有的也馬虎虎，要了一個個高的接口。。匯總建筑物和和擋土墻基礎(chǔ)礎(chǔ)。擋土墻穿管的的預(yù)設(shè)。場地景觀設(shè)計計標(biāo)高及位置置的協(xié)調(diào)配合合。在總平面圖上上標(biāo)注建筑物物、商鋪四周周的場地標(biāo)高高坡地場地管管道通廊較窄窄，綜合管線線布置困難，，管網(wǎng)投資增增高。管線也也無法順應(yīng)山山坡地形按規(guī)規(guī)范布置下來來。坡地場地地道路經(jīng)常轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向，當(dāng)設(shè)置置超高后，積積水點變化，，水道專業(yè)不不知道。雨水水口位置要準(zhǔn)準(zhǔn)確而不浪費費，有效解決決問題。再將推薦方案案作綜合管線線圖布置，作作綜合管線文文字說明；進行管線的可可行性分析，，綜合考慮各各種管線的設(shè)設(shè)置。考慮管管線綜合走向向、市政管線線最低點。充分考慮管道道通廊的預(yù)留留。匯水面積均勻勻分配，管線線大小比較適適中。管線應(yīng)應(yīng)盡量布置在在挖方區(qū)方可可節(jié)省埋設(shè)時時開挖的石方方工程量。坡地場地的豎豎向設(shè)計上要要設(shè)置擋土墻墻和邊坡，這這些構(gòu)筑物要要占地，高差差越大占地越越寬，結(jié)構(gòu)厚厚度也越大。。因為主要的的場地上要建建住宅，這些些構(gòu)筑物只好好布置在道路路通道的兩側(cè)側(cè)，那么道路路通道除了這這些構(gòu)筑物占占地外還有建建筑物本身的的基礎(chǔ)也要占占地，留給布布置管線的地地方就不是很很多了。2.4施工工圖設(shè)計階段段的成本控制制2.4.1基基礎(chǔ)工程成成本優(yōu)化一個經(jīng)濟、安安全、施工方方便的基礎(chǔ)方方案是基礎(chǔ)方方面成本控制制的關(guān)鍵因素素。合理的基基礎(chǔ)方案決定定其工程造價價——為使基基礎(chǔ)工程作到到安全、經(jīng)濟濟、合理，針針對各棟建筑筑物各部位的的受力特點、、相對應(yīng)位置置的地質(zhì)情況況分別對采用用不同持力層層（粘土層、、強風(fēng)化基巖巖）、不同基基礎(chǔ)形式（天天然基礎(chǔ)、樁樁基礎(chǔ)）進進行技術(shù)、成成本以及施工工分析；大量的設(shè)計過過程優(yōu)化可降降低造價：嚴格按照計算算結(jié)果核對墻墻柱軸力與樁樁基礎(chǔ)承載力力的關(guān)系，使使一部分四樁樁改為三樁樁、三樁改為為兩樁等；樁樁尖由封閉樁樁尖改為開口口樁尖；核對天然基礎(chǔ)礎(chǔ)部分的設(shè)計計，充分利用用底板的鋼筋筋和混凝土。。2.4.2地地下室成本本優(yōu)化地下室的結(jié)結(jié)構(gòu)成本是是相當(dāng)高的的，也是建建設(shè)單位很很重視的。。影響地下下室造價成成本的因素素很多，比比如地下水水位、地下下室層高、、地面覆土土厚度、消消防車道的的位置等等等，下面將將對這個問問題進行專專題分析：：地質(zhì)情況，，特別是地地下水位：：地下室的地地質(zhì)以及水水位情況是是根據(jù)勘察察單位提供供的地質(zhì)報報告確定的的，勘察單單位的綜合合實力是決決定地質(zhì)報報告的準(zhǔn)確確與否的關(guān)關(guān)鍵；地下室底板板的結(jié)構(gòu)形形式：地下室底板板的結(jié)構(gòu)形形式主要有有梁板式和和無梁樓蓋蓋式兩種，，需要根據(jù)據(jù)地下室的的埋深以及及地質(zhì)情況況綜合比較較確定，一一般選取無無梁樓蓋經(jīng)經(jīng)濟合理；；地下室的層層高：地下室層高高＝建筑凈凈高（2.2m）＋＋結(jié)構(gòu)梁高高（0.9m）＋空空調(diào)管高度度（0.4m）＋消消防噴淋高高度（0.1m）＝＝3.6m，水電交交叉等在次次梁部分進進行，因此此地下室層層高在3.8m左右右是比較合合適的。2.4.2地下室室成本優(yōu)化化地下室頂板板的覆土厚厚度：水、電管線線的走向、、交叉布置置以及埋置置深度以及及景觀種植植樹木的要要求是決定定地下室頂頂板覆土厚厚度的關(guān)鍵鍵因素，一一般地下室室頂板的覆覆土厚度在在1.0m左右是比比較合適的的；但實際際從目前的的景觀上考考慮，基本本在1.5米覆土厚厚度。消防車車道的對成成本的影響響：無消防車道道的鋼筋為為64kg/m2、、混凝土為為0.37m3/m2，鋼筋筋和混凝土土綜合造價價約為400元/m2；有消防車道道的鋼筋為為86kg/m2、、混凝土為為0.42m3/m2，鋼筋筋和混凝土土綜合造價價約為500元/m2。2.4.3主體結(jié)結(jié)構(gòu)成本優(yōu)優(yōu)化要做到主體體結(jié)構(gòu)成本本得到很好好的控制，，應(yīng)做好以以下三方面面的工作：：結(jié)構(gòu)體系選型與與布置要合合理，合理理的結(jié)構(gòu)方方案決定主主體工程成成本造價:坡地建筑、、建筑物的的埋深不滿滿足規(guī)范要要求、建筑筑平面布置置不規(guī)則等等，對這些些問題的合合理解決是是決定工程程造價的關(guān)關(guān)鍵因素。。結(jié)構(gòu)計算與與內(nèi)力分析析要正確、、結(jié)構(gòu)計算算對結(jié)構(gòu)成成本控制有有極為重要要的作用:通過對計算算參數(shù)、計計算荷載、、梁墻柱構(gòu)構(gòu)件尺寸的的選取以及及計算指標(biāo)標(biāo)的控制，，以求達到到經(jīng)濟合理理的結(jié)構(gòu)計計算結(jié)果細部設(shè)計與與構(gòu)造措施施要周密。。選用熱軋ⅢⅢ鋼、冷軋軋扭鋼筋等等新技術(shù)，，降低含鋼鋼量；應(yīng)加強對施施工圖的審審查核對，，避免了設(shè)設(shè)計圖紙人人為的放大大。標(biāo)準(zhǔn)層層結(jié)構(gòu)設(shè)計計限額為鋼鋼筋65kg/m2，混凝土土為0.39m3/m2，實實際完成為為鋼筋43kg/m2，混凝凝土為0.33m3/m2。。由于建筑產(chǎn)產(chǎn)品的非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)型、物物業(yè)類型的的多樣性，，結(jié)構(gòu)的經(jīng)經(jīng)濟性指標(biāo)標(biāo)很難同工工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品一樣樣采用絕對對指標(biāo)。含含鋼量指標(biāo)標(biāo)不是唯一一的經(jīng)濟性性指標(biāo)，如如果過分單單一強調(diào)含含鋼量，存存在降低結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)量的的風(fēng)險，并并對體型規(guī)規(guī)則要求過過高，易影影響其內(nèi)部部功能布局局及外立面面的美觀。。隨著房產(chǎn)品品的品質(zhì)越越來越高，，鋼筋、水水泥在建安安成本中的的所占比例例越來越底底，相反門門窗工程（（實木門、、鋁木門窗窗、實木門門窗）、外外立面材料料（砂巖、、花崗巖、、高級質(zhì)感感涂料等））、景觀工工程、人工工費等的比比重越來越越大。土地地的成本占占房地產(chǎn)開開發(fā)的成本本越來越高高。2.4施施工設(shè)計階階段的成本本控制2.4.4門窗成成本定位與與優(yōu)化2.4.5外立面面建筑材料料定位與優(yōu)優(yōu)化2.4.6安裝設(shè)設(shè)備定位與與優(yōu)化2.5邊邊坡土石方方設(shè)計的成成本控制在基坑、邊邊坡的設(shè)計計中，經(jīng)驗驗占70％、計算占占30％，因此在在當(dāng)?shù)卣乙灰粋€經(jīng)驗豐豐富的設(shè)計計單位和設(shè)設(shè)計人員是是相當(dāng)關(guān)鍵鍵的。在滿足結(jié)構(gòu)構(gòu)安全可靠靠及環(huán)境綠綠化要求的的前提下綜綜合造價最最低方案為為中標(biāo)方案案1、一個好的的設(shè)計單位位和設(shè)計人人員是基坑坑、邊坡方方面的成本本控制的關(guān)關(guān)鍵；2、由于基坑坑、邊坡設(shè)設(shè)計中經(jīng)驗驗占了決定定地位，因因此請一個個經(jīng)驗豐富富的專家小小組對重要要基坑、邊邊坡設(shè)計方方案進行評評審是一個個重要環(huán)節(jié)節(jié)2.6景景觀設(shè)計階階段階段的的成本控制制1、景觀設(shè)計單單位的選擇擇2、景觀設(shè)計控控制的重點點3.工程程項目實施施階段成本本控制3.1工工程項目實實施階段的的主要管理理流程3.2施施工圖預(yù)算算及目標(biāo)成成本確定的的成本控制制3.3招招投標(biāo)和合合同管理中中的成本控控制3.4設(shè)設(shè)計變更環(huán)環(huán)節(jié)成本控控制3.5工工程材料與與設(shè)備采購購簽證成本本控制3.6工工程款撥付付管理環(huán)節(jié)節(jié)管理3.1工工程項目實施階段的的主要管理理流程3.2施施工圖預(yù)算算和目標(biāo)成成本確定的的成本控制制房地產(chǎn)工程程成本管理理要實現(xiàn)主主動控制，，就要做到到“算了以以后再做””，而不是是“做完后后再算”，，要實現(xiàn)這這個目標(biāo)，，我們就要要對房地產(chǎn)產(chǎn)工程成本本目標(biāo)進行行測算，做做到花錢明明明白白。。1.工程程主要材料料設(shè)備方案案論證和價價格信息掌掌握。2.編制制施工圖紙紙預(yù)算，確確定基本目目標(biāo)成本。。整個建造成成本總額是是否超過上上一階段目目標(biāo)成本；；每項是否否與目標(biāo)成成本分解指指標(biāo)相符，，有無突破破；施工圖圖預(yù)算或標(biāo)標(biāo)底審核驗驗證，出具具驗證報告告。3.基本本目標(biāo)成本本與概算對對比論證，，分析原因因，確定最最終目標(biāo)成成本。對施工圖預(yù)預(yù)算或標(biāo)底底的審核方方法可為抽抽取2~5個具有代代表性的分分部或分項項工程進行行復(fù)核，當(dāng)當(dāng)復(fù)核造價價誤差在±±3%之內(nèi)內(nèi)時，可以以認為造價價準(zhǔn)確，否否則需要擴擴大復(fù)核審審核范圍（（整個工程程的30%~50%）。若施工圖預(yù)預(yù)算造價突突破概算（（估算）造造價時，應(yīng)應(yīng)分析突破破原因。在在報告中闡闡明：是設(shè)設(shè)計原因的的，應(yīng)返回回設(shè)計單位位重新設(shè)計計；是增加加功能或項項目的，應(yīng)應(yīng)重新進行行項目評價價；是其他他原因的，，應(yīng)做補充充說明或解解釋。4.編制制招標(biāo)文件件標(biāo)底最終審定結(jié)結(jié)果為正式式的預(yù)算目目標(biāo)成本，，此目標(biāo)成成本作為指指導(dǎo)項目公公司實施過過程中招標(biāo)標(biāo)、施工、、采購等業(yè)業(yè)務(wù)活動的的成本費用用控制依據(jù)據(jù)。3.3招投標(biāo)和和合同環(huán)環(huán)節(jié)中的的成本控控制3.3.1建建立招投投標(biāo)和合合同管理理流程和和制度3.3.2常常規(guī)招標(biāo)標(biāo)的方式式：公開招標(biāo)標(biāo)邀請招標(biāo)標(biāo)議標(biāo)3.3.3招招標(biāo)的計計價方式式:施工圖包包干工程量清清單招標(biāo)標(biāo)費率招標(biāo)標(biāo)3.3.4合合同費用用的控制制性條款款工期期條款質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)工程程造價及及結(jié)算辦辦法：合同同價款支支付材料料設(shè)備供供應(yīng)違約約索賠工程程竣工決決算3.3.5招招投標(biāo)階階段應(yīng)注注意的問問題除壟斷性性質(zhì)的工工程項目目外，其其它工程程的施工工或作業(yè)業(yè)單位，，不得指指定，須須采取公公開或邀邀請招標(biāo)標(biāo)方式進進行。壟壟斷性質(zhì)質(zhì)的工程程項目（（如水、、電、氣氣等）應(yīng)應(yīng)盡力進進行公關(guān)關(guān)協(xié)調(diào)，，最大程程度降低低造價。。應(yīng)組織設(shè)設(shè)計、工工程、預(yù)預(yù)算、財財務(wù)四大大專業(yè)人人員聯(lián)合合組成招招標(biāo)工作作小組，，就招標(biāo)標(biāo)范圍、、招標(biāo)內(nèi)內(nèi)容、招招標(biāo)條件件等進行行詳細、、具體的的策劃，，擬訂標(biāo)標(biāo)書，開開展招標(biāo)標(biāo)活動；；對投標(biāo)標(biāo)單位應(yīng)應(yīng)就其資資質(zhì)、經(jīng)經(jīng)濟實力力、技術(shù)術(shù)力量、、以往施施工項目目和施工工管理水水平等進進行現(xiàn)場場考察，，提出書書面考察察意見；；對投標(biāo)標(biāo)情況進進行評估估，提出出書面評評估意見見。3.3.5招招投標(biāo)階階段應(yīng)注注意的問問題在招投標(biāo)標(biāo)過程中中，項目目公司需需負責(zé)將將招標(biāo)結(jié)結(jié)果與目目標(biāo)成本本進行差差異對比比分析，，對于差差異率達達10%（含））以上的的結(jié)果，，提出成成本總體體平衡方方案，附附相關(guān)說說明性文文件，通通過規(guī)定定的審批批流程審審批；同等條件件下，應(yīng)應(yīng)盡量選選擇企業(yè)業(yè)類別或或工程類類別高而而取費較較低的單單位應(yīng)建立健健全施工工隊伍檔檔案，跟跟蹤評估估其資信信、技術(shù)術(shù)力量等等。對投標(biāo)人人的設(shè)備備報價不不能指定定唯一品品牌，只只能約定定為“某某品牌牌或同等等品牌”。也不能能指定設(shè)設(shè)備配件件或元件件，也只只能約定定為“某某品牌牌或同等等品牌”。出包工程程應(yīng)嚴禁禁擅自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包。合同審批批流程3.4設(shè)設(shè)計變變更及簽簽證環(huán)節(jié)節(jié)的成本本控制3.4.1設(shè)設(shè)計變更更及簽證證的類型型及管理理流程設(shè)計單位位提出的的變更開發(fā)商提提出的變變更(含含客戶提提出的變變更)施工單位位提出的的變更設(shè)計單位位提出的的變更開發(fā)商提提出的設(shè)設(shè)計變更更施工單位位提出的的變更（（含簽證證）3.4.2現(xiàn)現(xiàn)場簽證證現(xiàn)場簽證證范圍項項目施工工過程中中凡是由由乙方提提出須經(jīng)經(jīng)甲方現(xiàn)現(xiàn)場簽認認的、引引起工程程造價變變化又不不屬于包包干合同同范圍的的事項及及合同明明確需現(xiàn)現(xiàn)場簽證證的內(nèi)容容均屬于于現(xiàn)場簽簽證范圍圍的，可可以辦理理現(xiàn)場簽簽證，包包括：工工程量增增減、材材料設(shè)備備價格變變化等?！，F(xiàn)場簽簽證要反反復(fù)對照照合同及及有關(guān)文文件規(guī)定定慎重處處理?，F(xiàn)場簽證證辦理現(xiàn)場簽證證審批權(quán)權(quán)限現(xiàn)場簽證證的審批批現(xiàn)場場變更率率的控制制現(xiàn)場變更更率的控控制很多項目目由設(shè)計計失誤所所帶來設(shè)計變更更占總建建造成本本的3-10％，其中重復(fù)復(fù)性錯誤誤占相當(dāng)當(dāng)比例。。為降低設(shè)設(shè)計變更更簽證率率，建議議采取的的策略如如下：1）建立施施工圖階階段的長長期合作作伙伴；；2）給予合合理的設(shè)設(shè)計周期期；3）逐步完完善的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)構(gòu)造設(shè)計計；4)重視階段段成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；3.5材材料設(shè)設(shè)備定價價和采購購管理環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制3.5.1建建立集團團化采購購管理機機制3.5.2建建立戰(zhàn)略略合作伙伙伴和長長期合作作單位3.5.3建建立項目目材料設(shè)設(shè)備清單單3.6工程款撥撥付環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制3.6.1付付款條件件的設(shè)置置3.6.2工工程量和和價款的的審核3.6.3工工程款支支付的審審核4.1竣竣工交交付環(huán)節(jié)節(jié)控制4.2工工程結(jié)結(jié)（決））算環(huán)節(jié)節(jié)控制4.3結(jié)結(jié)（決決）算工程款撥撥付環(huán)節(jié)4.項項目竣工工決算階階段的成成本控制制5.其他他環(huán)節(jié)成成本控制制1、正式發(fā)發(fā)售前，，應(yīng)組織織銷售、、設(shè)計、、工程和和預(yù)算人人員擬訂訂詳細的的《銷售承諾諾事項清清單》，逐項測測算其建建設(shè)成本本，并對對照原成成本預(yù)算算逐項審審核；對對配套設(shè)設(shè)施，應(yīng)應(yīng)測算其其運行成成本，并并列入項項目完全全成本范范圍內(nèi)。?！朵N售承諾諾事項清清單》及有關(guān)成成本測算算，須報報公司審審查通過過。2、銷售過過程中為為增加““賣點””需增加加或調(diào)整整綠化、、公建配配套等項項目時，，應(yīng)事先先編制預(yù)預(yù)算并報報公司批批準(zhǔn)后方方可實施施。3、應(yīng)盡盡可能能縮短短項目目開發(fā)發(fā)經(jīng)營營周期期，減減少期期間費費用。。應(yīng)保保證向向客戶戶承諾諾的交交工日日期，，以避避免趕趕工成成本和和延期期賠償償；在在市場場和經(jīng)經(jīng)營條條件