上海長(zhǎng)興泰禾院子投標(biāo)中標(biāo)方案文本

泰禾·長(zhǎng)興·院子THAIHOT●CHANGXING●COURTYARD上海灘首代泰禾度假小院研究分享2016.06

設(shè)計(jì)關(guān)注營(yíng)銷關(guān)注：孤島求生、1.2居模式盈利關(guān)注：“三高一小”問(wèn)題如何解決品牌關(guān)注：泰禾院子在長(zhǎng)興島品牌推廣銷售關(guān)注：銷售制導(dǎo)型首開(kāi)區(qū)產(chǎn)品關(guān)注：首代泰禾度假小院八音十二坊紅之會(huì)所院落型高端會(huì)所泰和小院房房有院、品質(zhì)別墅20寬墅五院疊墅百變天墅匯報(bào)提綱孤島求生、1.2居模式——客群分析

——度假感的自住模式三高一小問(wèn)題如何解決——高貨值、高密度、高容積率與小面積——極地化別墅與外置化附加——規(guī)劃貨值分析和推導(dǎo)設(shè)計(jì)理念篇——禮樂(lè)重門(mén)銷售制導(dǎo)型首開(kāi)區(qū)——首開(kāi)區(qū)打造首代泰禾度假小院——泰禾院子演變——泰禾小院構(gòu)成——泰禾小院的度假模式和自住模式首代紅御全客戶高層住宅——二房度假模式——三房居住模式——四房極限模式規(guī)劃策略略規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)首開(kāi)打造造產(chǎn)品策略略目錄TABLECONTENTS孤島求生生PART1孤島求生生孤島求生生、1.2居誰(shuí)將成為為長(zhǎng)興泰泰禾院子子的業(yè)主主?——客群分析析01項(xiàng)目挑戰(zhàn)戰(zhàn)長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元09-03地塊長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元07-04地塊樓板價(jià)15000售價(jià)25000-35000遠(yuǎn)：遠(yuǎn)在天邊邊低：知名度低低孤：貌似孤島島政策：限購(gòu)限貸貸度假：弱于崇明明崇明東灘灘鳥(niǎo)類國(guó)國(guó)家級(jí)自自然保護(hù)護(hù)區(qū)241.55平方公里里，遠(yuǎn)大于于長(zhǎng)興島島160.6平方公里里挑戰(zhàn)也是是機(jī)遇：：孤島求求生01打破偏見(jiàn)見(jiàn)，挖掘掘潛力，，明確目目標(biāo)客戶戶產(chǎn)品定位位01——三類人群群、精確確制導(dǎo)1.2居模式第一類：：產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)——————產(chǎn)業(yè)精英英一居第二類：：交通、、價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)——島外區(qū)域域一居第三類：：生態(tài)優(yōu)優(yōu)勢(shì)——————度假品質(zhì)質(zhì)二居產(chǎn)業(yè)精英一居居01一類購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人群根據(jù)規(guī)劃，到到2020年，長(zhǎng)興興島總?cè)巳丝跒?3-25萬(wàn)人。其其中，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展導(dǎo)入人人口將增增加到18-20萬(wàn)；戶籍人口口約4.5萬(wàn)，戶籍籍人口城城市化水水平將達(dá)達(dá)到85%。結(jié)論1：產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)（振華、、中船、、張江高高科）——產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入入型精英英一居案例分析析01杭州阿里里巴巴給給員工購(gòu)購(gòu)地買(mǎi)房房結(jié)論1：大型企企業(yè)，對(duì)對(duì)周邊住住宅有較較大需求求量。2：大型企企業(yè)，對(duì)對(duì)住宅區(qū)區(qū)的成熟熟度有較較高要求求。阿里巴巴（3萬(wàn)人）淘寶城西溪風(fēng)情購(gòu)買(mǎi)地塊華為集團(tuán)總部（4萬(wàn)人）萬(wàn)科城住宅馬蹄山村崗頭新圍仔深圳華華為總總部搬搬遷事事件周邊商商業(yè)、、教育育、醫(yī)醫(yī)療優(yōu)優(yōu)質(zhì)資資源稀稀缺01產(chǎn)業(yè)精精英一一居泰禾院院子子長(zhǎng)興中中心學(xué)學(xué)校12345214453大華幼幼兒園園鳳濱路路商業(yè)業(yè)街民興門(mén)門(mén)診部部郊野公公園01產(chǎn)業(yè)精精英一一居一類人人群——產(chǎn)業(yè)精英一一居：：高品質(zhì)質(zhì)配套套齊全全的居住小小區(qū)01結(jié)論2：交通通、價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)——島外區(qū)區(qū)域人人群一一居二類購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人人群島外區(qū)區(qū)域人人群一一居40分鐘車(chē)車(chē)程輻射范范圍輻射崇崇明、、浦東北北部、、寶山東東部區(qū)區(qū)域、、泰禾院子五角場(chǎng)浦東機(jī)場(chǎng)40分鐘車(chē)程輻射圈迪斯尼39KM車(chē)程45分鐘30KM車(chē)程：35分鐘38KM車(chē)程40分鐘01自駕便便捷優(yōu)勢(shì)1：似遠(yuǎn)遠(yuǎn)實(shí)近近、自自駕優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、軌交交優(yōu)勢(shì)勢(shì)島外區(qū)區(qū)域人人群一一居規(guī)劃地地鐵19號(hào)線：：計(jì)劃劃2020開(kāi)通。。金橋?qū)＞€：：金橋橋直達(dá)達(dá)長(zhǎng)興興島，，共8站40分鐘35分鐘45分鐘40分鐘35分鐘40分鐘45分鐘01項(xiàng)目屬屬性2016年04月在售售，，售價(jià)價(jià)25000-35000樓盤(pán)分分布萬(wàn)科公公園大大道（松江江）綠地?zé)o無(wú)雙（奉賢賢）保利天天琴宇宇（嘉定定）恒大御御景灣灣（嘉定定）泰禾紅紅橋（青浦浦）金地自自在城城（松江江）萬(wàn)科云云間傳傳奇（松江江）金地藝藝華年年（浦東東）泰禾小小院40分鐘車(chē)車(chē)程圈圈優(yōu)勢(shì)2：價(jià)格格優(yōu)勢(shì)勢(shì)、區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)無(wú)競(jìng)競(jìng)品對(duì)對(duì)標(biāo)??！綠城玉蘭花園（唐鎮(zhèn)均價(jià)5.6萬(wàn)）翡翠公園（張江均價(jià)7萬(wàn)）上海御園（外高橋均價(jià)5.5萬(wàn)）萬(wàn)科翡翠江灣（江灣城均價(jià)6.0萬(wàn)）01島外客客戶訴訴求：：1.交通2.總價(jià)3.房間數(shù)數(shù)量樣本人群：：家庭庭年收收入30W+工作五五年以上

樣本數(shù)量家庭人口250W總價(jià)以下350W總價(jià)以下房間數(shù)量交通教育商業(yè)生態(tài)安全購(gòu)房意愿單身301●●●●●●●●●●●●●○○●●●●●●○○○○●●○○○●○○○○●○○○○●○○○○將婚未育82●●●●●●●●●●●●●●○●●●●●●●●○○●●○○○●○○○○●○○○○●●○○○已婚未育122●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●○○●●○○○●○○○○●○○○○●●●○○已婚已育73●●●○○●●●●○●●●●●●●●●○●●●●○●●●○○●●●○○●●●○○●●●○○已婚已育54--5●●●○○●●●●○●●●●●●●●●○●●●●○●●●○○●●●○○●●●○○●●●○○島外購(gòu)購(gòu)房人人群分分析島外區(qū)區(qū)域人人群一一居01鳳辰樂(lè)樂(lè)苑（（小高高層））均價(jià)：：1.1萬(wàn)/㎡（56㎡-126㎡）熱熱銷鳳凰花花苑（（疊墅墅）均價(jià)：：2萬(wàn)/㎡180以上戶戶型在在售180以下戶戶型已已售完完御島財(cái)財(cái)富公公館（（高層層)均價(jià)價(jià)3萬(wàn)/㎡120戶型型熱熱銷銷，，230以上上戶戶型型滯滯銷銷綠地地長(zhǎng)長(zhǎng)興興家家園園（（小小高高層層））均價(jià)價(jià)：：0.8萬(wàn)/㎡124㎡戶戶型型熱熱銷銷島內(nèi)內(nèi)市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：大大戶戶型型滯滯銷銷，，小小戶戶型型熱熱銷銷。。泰禾禾院院子子周邊邊住住宅宅島外外區(qū)區(qū)域域人人群群一一居居01島外外區(qū)區(qū)域域一一居居二類類人人群群———島外區(qū)區(qū)域域一一居居：：低總總價(jià)價(jià)多多房間間01三類類購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人人群群郊野野公公園園與與長(zhǎng)長(zhǎng)江江生生態(tài)態(tài)圈圈結(jié)論論3：生生態(tài)態(tài)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)———養(yǎng)老老、、度度假假品品質(zhì)質(zhì)二二居以以及及沖沖動(dòng)動(dòng)消消費(fèi)費(fèi)度假假品品質(zhì)質(zhì)二二居居泰禾院子01結(jié)論論：：上上海海最最好好的的郊郊野野公公園園生態(tài)態(tài)公公園園自然然水水景景（兩兩面面臨臨水水））寬闊闊道道路路綠化化帶帶郊野野公公園園基地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀01度假假品品質(zhì)質(zhì)二二居居三類類人人群群———度假假品質(zhì)質(zhì)二二居居：：度假假、、生生態(tài)態(tài)、、酒酒店店01利用用““孤孤島島””，，自自成成體體系系，，圈住住精精英英利用用““低低估估””，，打打破破偏偏見(jiàn)見(jiàn)，，抓住住島島外外購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人人群群產(chǎn)產(chǎn)品品訴訴求求1.2居模模式式：：精精英英+島外外+度假假———完善善泰泰禾禾產(chǎn)產(chǎn)品系系———首代代爆爆款款度度假假式式泰泰禾禾小小院———拉長(zhǎng)產(chǎn)品品線高品質(zhì)度假感小面積多房間高附加01島內(nèi)產(chǎn)業(yè)精英一居島外一居度假二居PART2規(guī)劃策略略三高一小小問(wèn)題解解決之道道——度假式泰泰禾小院院前世今今生——高貨值、、高密度度、高容容積率與與小面積積——規(guī)劃貨值值分析和和推導(dǎo)02三高一小小問(wèn)題的的解決對(duì)對(duì)策——高貨值、、高密度度、高容容積率與與小面積積段1.極地化別別墅：別墅量多30%2.外置化附附加：附加值多多50-100%廈門(mén)院子子密度：25%容積率：：2.1單戶面積積：200-300㎡中國(guó)院子子密度：約約20%容積率：：0.33單戶面積積：400-500㎡02三高一小小問(wèn)題如如何解決決——高貨值、、高密度度、高容容積率與與小面積積段北京院子子密度：約約20%容積率：：1.1單戶面積積：400-500㎡本案密度：35%容積率：：1.5單戶面積積：90-135㎡密度：25%容積率：：1.12單戶均面面積：104㎡新江灣城城D7住宅用地地容積率越越來(lái)越高高，戶型型越來(lái)越越小02極限貨值值量的理理論推導(dǎo)別墅平均占地50別墅平均建筑面積135小高層平均面積88別墅總量97200小高層總量74800總貨值（億）52.72極限推導(dǎo)導(dǎo)07-04用地用地面積積：89802.1㎡09-03用地用地面積積：114854.4㎡別墅平均占地45別墅平均建筑面積125小高層平均面積85別墅總量77500小高層總量57800總貨值（億）41.5807-04地塊規(guī)劃條件件：1.5容積率50米限高35%密度極限推導(dǎo)導(dǎo)09-03地塊規(guī)劃條件件：1.5容積率50米限高35%密度02泰禾院子子——極地化別別墅-密度的演演變傳統(tǒng)模式式：兩層層挑高的的客廳面積分配配：65+45+25建筑占地地：65平方米小院度假假模式：：外中庭庭+內(nèi)院面積分配配：55+55+25建筑占地地：55平方米方式一：：通過(guò)少少占地，，增加別別墅單體體數(shù)量——?jiǎng)e墅量增增加30%極地化別別墅外庭內(nèi)庭客廳架空02泰禾院子子——泰禾小院院的演變變2-附加值的的演變傳統(tǒng)模式：兩層挑高的客廳附加值：室內(nèi)20平方米小院度假模式：外中庭+內(nèi)院附加值：室內(nèi)24平方米+室外12平方米露臺(tái)內(nèi)院中庭外庭小院自住模式：外中庭+內(nèi)院附加值：室內(nèi)50平方米+室外24平方米露臺(tái)內(nèi)院中庭外庭方式二：：通過(guò)偷偷室外空空間，增增加附加加值——附加值增增加50-100%客廳架空空外置化附附加02拿地強(qiáng)排（南））別墅量：：53800南北地塊塊總量：：91250強(qiáng)排1泰禾院子別墅量：125560別墅單套套占地55㎡強(qiáng)排2泰禾院子子（4.5米面寬））別墅量：160000別墅單套套占地45㎡強(qiáng)排3泰禾院子子（6.6米面寬））別墅量：148000別墅單套套占地46.5㎡強(qiáng)排方案案對(duì)比02方案一實(shí)實(shí)際貨值量CX0107-04貨值計(jì)算項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)(萬(wàn)元)總量（萬(wàn)元）備注高層57152.842.5142882.11不包含保障房別墅608303.5212905

商業(yè)84303.529505不包含配套用房合計(jì)385292.1063CX0109-03貨值計(jì)算項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)(萬(wàn)元)總量（萬(wàn)元）備注高層69145.922.5172864.8不包含保障房別墅827203.5289520

商業(yè)100303.535105不包含配套用房合計(jì)497489.8CX0107-04/09-03貨值總計(jì)項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)(萬(wàn)元)總量（萬(wàn)元）備注高層126298.82.5315746.91不包含配套用房別墅1435503.5502425商業(yè)184603.564610不包含配套用房合計(jì)882781.906302方案二實(shí)實(shí)際貨值量CX0107-04貨值計(jì)算項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)(萬(wàn)元)總量（萬(wàn)元）備注高層55544.842.5138862.1063不包含保障房別墅622603.5217910

商業(yè)84303.529505不包含配套用房合計(jì)386277.1063CX0109-03貨值計(jì)算項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)(萬(wàn)元)總量（萬(wàn)元）備注高層69145.922.5172864.8不包含保障房別墅827203.5289520

商業(yè)100303.535105不包含配套用房合計(jì)497489.8CX0107-04/09-03貨值總計(jì)項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)(萬(wàn)元)總量（萬(wàn)元）備注高層124690.82.5311726.91不包含保障房別墅1449803.5507430商業(yè)184603.564610不包含配套用房合計(jì)819156.906302三高一小小問(wèn)題的的解決對(duì)對(duì)策——高貨值、、高密度度、高容容積率與與小面積積段1.極地化別別墅：別墅量多30%2.外置化附附加：附加值多多50-100%PART3規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)03設(shè)計(jì)理念念篇禮樂(lè)重門(mén)門(mén)130㎡合院別墅90㎡疊加別墅90㎡高層院墅170㎡~200㎡類獨(dú)棟130㎡聯(lián)排別墅規(guī)劃方案案產(chǎn)品布局局

類型套數(shù)面積套數(shù)比面積比130合院別墅3584654022.74%29.00%170~100類獨(dú)棟5090003.18%5.61%90疊加別墅3022718019.19%16.94%90高層住宅8647776054.89%48.45%總計(jì)157416048011類型套數(shù)面積套數(shù)比面積比130合院別墅2873887023.41%31.17%170~100類獨(dú)棟3155802.53%4.47%90疊加別墅1821638014.85%13.13%90高層住宅7266388859.22%51.23%總計(jì)122612471811CX0107-04CX0109-03CX0107-04地塊CX0109-03地塊CX0107-04綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地m289802.1

總建筑面積m2226409.8

其中地上計(jì)容建筑面積m2134718

其中高層公寓m263888

別墅m260830

商業(yè)m28430

配套用房及其他m21570

地下建筑面積m291691.78

容積率

1.50

綠地率%35.00%

覆蓋率%35.00%

90平米以下戶型占比%60.58%

總戶數(shù)戶1226戶數(shù)下限1210戶其中高層公寓戶651

別墅戶500

保障房戶75

機(jī)動(dòng)車(chē)位輛1519普通住宅1.2輛/戶，保障房0.5輛/戶，商業(yè)1輛/100㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)CX0109-03綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地m2114854.4

總建筑面積m2277282

其中地上計(jì)容建筑面積m2172480

其中高層公寓m277760

別墅m282720

商業(yè)m210030

配套用房及其他m21970

地下建筑面積m2120904.6

容積率

1.50

綠地率%35.00%

覆蓋率%35.00%35%90平米以下戶型占比%60.84%

總戶數(shù)戶1574戶數(shù)下限1547戶其中高層公寓戶768

別墅戶710

保障房戶96

機(jī)動(dòng)車(chē)位輛1942普通住宅1.2輛/戶，保障房0.5輛/戶，商業(yè)1輛/100㎡CX0107-04CX0109-03規(guī)劃理念念鳥(niǎo)瞰圖規(guī)劃生成成1.中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)禮儀空空間2.生成坊3.引入生活活軸規(guī)劃理念念六級(jí)規(guī)劃劃體系第一級(jí)：：入口空間間金石為開(kāi)開(kāi)第二級(jí)：：中軸序列列禮樂(lè)重門(mén)第三級(jí)：節(jié)點(diǎn)空間八音迭奏第四級(jí)：組團(tuán)空間十二坊坊第五級(jí)：坊內(nèi)空間山水坊里第六級(jí)：庭院空間123456第一級(jí)：入入口空間金金石為為開(kāi)地上會(huì)所北地塊大堂地下會(huì)所南地塊大堂堂規(guī)劃理念第二級(jí)：中中軸序列禮禮樂(lè)重重門(mén)地上會(huì)所入口廣場(chǎng)地下會(huì)所中央禮儀軸軸生活水軸第三級(jí)：節(jié)點(diǎn)空間八八音迭奏【革】曰鼓【金】曰鼓【石】曰磬【匏】曰笙【絲】曰弦【土】曰塤【木】曰祝【竹】曰管[絲曰弦][革曰鼓][竹曰管]居住閭里第四級(jí)：組團(tuán)空空間十十二坊曲水園秋霞園古漪園豫園玲瓏坊萃秀坊聳翠坊仰山坊玉華坊浣云坊得可坊霽霞坊曲溪坊綠波坊柳云坊逸野坊[命名][劃坊]傳統(tǒng)居住坊坊里唐·長(zhǎng)安1KM*1KM現(xiàn)代居住組組團(tuán)浦江·華僑城規(guī)劃劃300M*300M劃分坊里本案組團(tuán)115M*95M300M300M1KM1KM115M95M規(guī)劃理念[坊門(mén)][坊墻]第五級(jí)：坊坊內(nèi)空間山山水坊坊里坊門(mén)交通軸生活軸坊墻水岸禮儀軸僅具有通過(guò)過(guò)功能[坊的演進(jìn)]傳統(tǒng)坊里空間單一增加生活軸軸山水坊里空間豐富[坊間][坊內(nèi)]5M12M第六級(jí)：庭庭院空間入戶流線商院空間規(guī)劃方案方案一CX0107-04綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地m289802.1

總建筑面積m2226409.8

其中地上計(jì)容建筑面積m2134718

其中高層公寓m263888

別墅m260830

商業(yè)m28430

配套用房及其他m21570

地下建筑面積m291691.78

容積率

1.50

綠地率%35.00%

覆蓋率%35.00%

90平米以下戶型占比%60.58%

總戶數(shù)戶1226戶數(shù)下限1210戶其中高層公寓戶651

別墅戶500

保障房戶75

機(jī)動(dòng)車(chē)位輛1519普通住宅1.2輛/戶，保障房0.5輛/戶，商業(yè)1輛/100㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)CX0109-03綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地m2114854.4

總建筑面積m2277282

其中地上計(jì)容建筑面積m2172480

其中高層公寓m277760

別墅m282720

商業(yè)m210030

配套用房及其他m21970

地下建筑面積m2120904.6

容積率

1.50

綠地率%35.00%

覆蓋率%35.00%35%90平米以下戶型占比%60.84%

總戶數(shù)戶1574戶數(shù)下限1547戶其中高層公寓戶768

別墅戶710

保障房戶96

機(jī)動(dòng)車(chē)位輛1942普通住宅1.2輛/戶，保障房0.5輛/戶，商業(yè)1輛/100㎡CX0107-04CX0109-03技術(shù)圖紙配套分析日照分析結(jié)論：經(jīng)專業(yè)日照照軟件（眾眾智）測(cè)算算，本地塊塊內(nèi)部日照基本滿足上海冬冬至日連續(xù)日照66分鐘的日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。地下車(chē)庫(kù)CX0107-04停車(chē)位1519輛地下建筑面面積91691.78㎡其中住宅宅地下室面面積29092㎡車(chē)庫(kù)面積62599.78㎡單車(chē)位面積積41.22㎡/輛CX0107-04CX0109-03停車(chē)位1942輛地下建筑面面積120904.6㎡其中住宅宅地下室面面積38930㎡車(chē)庫(kù)面積81974.6㎡單車(chē)位面積積42.22㎡/輛CX0109-03規(guī)劃方案方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)CX0109-03綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地m2114854.4

總建筑面積m2277282

其中地上計(jì)容建筑面積m2172480

其中高層公寓m277760

別墅m282720

商業(yè)m210030

配套用房及其他m21970

地下建筑面積m2120904.6

容積率

1.50

綠地率%35.00%

覆蓋率%35.00%35%90平米以下戶型占比%60.84%

總戶數(shù)戶1574戶數(shù)下限1547戶其中高層公寓戶768

別墅戶710

保障房戶96

機(jī)動(dòng)車(chē)位輛1942普通住宅1.2輛/戶，保障房0.5輛/戶，商業(yè)1輛/100㎡CX0107-04CX0109-03CX0107-04綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地m289802.1

總建筑面積m2226231.8

其中地上計(jì)容建筑面積m2134540

其中高層公寓m262280

別墅m262260

商業(yè)m28430

配套用房及其他m21570

地下建筑面積m291691.78

容積率

1.50

綠地率%35.00%

覆蓋率%35.00%

90平米以下戶型占比%61.94%

總戶數(shù)戶1219戶數(shù)下限1210戶其中高層公寓戶617

別墅戶527

保障房戶75

機(jī)動(dòng)車(chē)位輛1510普通住宅1.2輛/戶，保障房0.5輛/戶，商業(yè)1輛/100㎡技術(shù)圖紙消防分析交通分析配套分析日照分析結(jié)論：經(jīng)專業(yè)日照照軟件（眾眾智）測(cè)算算，本地塊塊內(nèi)部日照基本滿足上海冬冬至日連續(xù)日照66分鐘的日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。PART4銷售制導(dǎo)型首開(kāi)開(kāi)區(qū)04首開(kāi)區(qū)打造造04泰禾院子潘圓大道長(zhǎng)橘路鳳凰公路先進(jìn)河基地分析規(guī)劃小學(xué)（建設(shè)時(shí)間間不明確））變電站城市綠化帶帶（現(xiàn)設(shè)有場(chǎng)場(chǎng)地開(kāi)口））首開(kāi)區(qū)設(shè)置置原則：1、展示別墅墅形象2、便于快速速開(kāi)發(fā)2、規(guī)避不利利界面高壓線（搬遷時(shí)間不明確確）北邊開(kāi)口高壓線變電站市區(qū)人流來(lái)來(lái)向島內(nèi)人流來(lái)來(lái)向04界面分析有利展示界界面：城市公共綠綠化帶界面面;城市次干道道界面;規(guī)劃道路界界面;不利展示界界面：規(guī)劃小學(xué)界界面;變電站界面面;施工道路界界面;04首開(kāi)區(qū)打造方案一1234看房流線施工流線首開(kāi)區(qū)設(shè)置北部部?jī)?yōu)勢(shì)：展示性好，，易實(shí)施；；規(guī)避變電站站、高壓線線、小學(xué)等等不利因素素的影響；；劣勢(shì)：城市公共綠綠化用地需需要爭(zhēng)取；；看房流線：：1停車(chē)區(qū)2前場(chǎng)情景打打造區(qū)(利用城市綠綠化帶作為為前場(chǎng)情景景）3售樓部4樣板區(qū)04首開(kāi)區(qū)打造方案一04首開(kāi)區(qū)打造方案一意向向04首開(kāi)區(qū)打造方案二看房流線：：1234看房流線施工流線1停車(chē)區(qū)2前場(chǎng)情景打打造區(qū)(利用小學(xué)用用地打造花花園前場(chǎng)））3售樓部4樣板區(qū)首開(kāi)區(qū)設(shè)置兩地地塊的中間間優(yōu)勢(shì)：規(guī)避變電站站的影響；；花園前場(chǎng)；；社區(qū)型展示示區(qū)；劣勢(shì)：小學(xué)用地需需爭(zhēng)??；長(zhǎng)橘路建設(shè)設(shè)需早于小小區(qū)；受高壓線影影響較大；；04首開(kāi)區(qū)打造方案二04首開(kāi)區(qū)打造方案二意向向05首代泰禾度度假小院——泰禾院子演變變——泰禾小院構(gòu)成成——泰禾小院的度度假模式和自自住模式PART5產(chǎn)品策略泰禾院子——極地化別墅-密度的演變傳統(tǒng)模式：兩兩層挑高的客客廳面積分配：65+45+25建筑占地：65平方米小院度假模式式：外中庭+內(nèi)院面積分配：55+55+25建筑占地：55平方米方式一：通過(guò)過(guò)少占地，增增加別墅單體體數(shù)量——?jiǎng)e墅量增加30%外庭內(nèi)庭客廳架空05極地化別墅泰禾院子——泰禾小院的演演變2-附加值的演變變傳統(tǒng)模式：兩層挑高的客廳

附加值：室內(nèi)20平方米小院度假模式：外中庭+內(nèi)院附加值：室內(nèi)24平方米+室外12平方米露臺(tái)內(nèi)院中庭外庭小院自住模式：外中庭+內(nèi)院附加值：室內(nèi)50平方米+室外24平方米露臺(tái)內(nèi)院中庭外庭方式二：通過(guò)過(guò)偷室外空間間，增加附加加值——附加值增加50-100%客廳架空05外置化附加15M10-15M5M泰禾院子泰禾小院5M05產(chǎn)品解讀組合方式演變變小L型單院、小院、小間距反向小L型多院、小院、中距離拉鏈型多院、小院、大距離、多附加大L型單院、大院、北京院子泰禾小院平面05泰禾小院戶型型解讀產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)總總結(jié)度假情景打造造院落環(huán)繞別墅墅多重院落、房房有院、高附加值05泰禾小院戶型型解讀泰禾小院平面（改造前）05泰禾小院戶型型解讀泰禾小院平面（改造前）05泰禾小院戶型型解讀A套型B套型A套型B套型首層產(chǎn)品價(jià)值值點(diǎn)：多重院落、房房房有院、度度假情景打造造改造前首層平平面編號(hào)套型套型面積贈(zèng)送面積使用面積實(shí)用率A四房三廳五衛(wèi)132.85264.62397.47299.19%編號(hào)套型套型面積贈(zèng)送面積使用面積實(shí)用率B四房三廳五衛(wèi)133.93260.62394.56294.60%備注：贈(zèng)送面面積包含地下下室、院子、、露臺(tái)、閣樓樓編號(hào)贈(zèng)送面積地下室院子露臺(tái)閣樓A264.6217237.7630.3924.27編號(hào)贈(zèng)送面積地下室院子露臺(tái)閣樓A260.6216639.9730.3824.2805泰禾小院戶型型解讀A套型B套型A套型B套型南向面寬—10.6M改造前首層平平面05度假情景打造造院落環(huán)繞別墅泰禾小院戶型型解讀A套型B套型A套型B套型多重院落、房房房有院景觀客廳客餐廳雙院落落環(huán)繞花園入戶入戶情景打造造南向面寬—10.6M內(nèi)外雙重院落老人房私屬院落空間改造前首層平平面05泰禾小院戶型型解讀A套型B套型A套型B套型房房有院功能空間面向向院落超長(zhǎng)視距10-12M超長(zhǎng)視野11.5M9.8M改造前二層平平面05泰禾小院戶型型解讀A套型B套型A套型B套型空中花園30㎡露臺(tái)、盡享享度假情景超長(zhǎng)視距15M超長(zhǎng)視野14.8M14.8M改造前三層平平面05泰禾小院戶型型解讀改造前模型05泰禾小院戶型型解讀泰禾小院平面（改造后）05泰禾小院戶型型解讀泰禾小院平面（改造后）05泰禾小院戶型型解讀A套型B套型A套型B套型改造后首層平平面首層產(chǎn)品價(jià)值值點(diǎn)：多重院落、房房房有院、高高附加值編號(hào)改造前套型改造后套型套型面積使用面積實(shí)用率A四房三廳五衛(wèi)六房三廳七衛(wèi)132.85397.47299.19%備注：使用面面積未含地下下室編號(hào)改造前套型改造后套型套型面積使用面積實(shí)用率A四房三廳五衛(wèi)六房三廳七衛(wèi)133.93394.56294.60%05泰禾小院戶型型解讀A套型B套型A套型B套型內(nèi)院改造空間間改造不影響外外立面改造后首層平平面首層價(jià)值點(diǎn)提提升6.4M寬廳提升為9.4M方廳改造前首層平平面9.6M4.9M4.9M6.4M3.2M6.4M6.4M3.2M05泰禾小院戶型型解讀A套型B套型A套型B套型改造后二層平平面改造后二層平平面改造前二層平平面內(nèi)院改造空間間改造不影響外外立面二層價(jià)值點(diǎn)提提升增加加一一個(gè)個(gè)臥臥室室套間間升升級(jí)級(jí)為為雙雙套套房房保持持房房房房有有院院視距距不不變變11.5M9.8M11.5M9.8M05泰禾禾小小院院戶戶型型解解讀讀A套型型B套型型A套型型B套型型改造造后后三三層層平平面面改造造后后三三層層平平面面改造造前前三三層層平平面面內(nèi)院院改改造造空空間間改造造不不影影響響外外立立面面三層層價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)提提升升主臥臥套套間間升升級(jí)級(jí)保持持視視距距不不變變14.8M14.8M05泰禾禾小小院院戶戶型型解解讀讀綜合合附附加加值值（（閣閣樓樓、、地地下下室室））地下下二二層層平平面面私家家車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)入入戶戶陽(yáng)光光地地下下空空間間贈(zèng)送送面面積積：：108.07㎡閣樓樓層層平平面面功能能屬屬性性的的附附送送贈(zèng)送送面面積積：：24.47㎡地下下一一層層平平面面陽(yáng)光光健健身身及及客客臥臥贈(zèng)送送面面積積：：63.93㎡采光井采光井05泰禾禾小小院院戶戶型型解解讀讀改造造后后模模型型05泰禾禾小小院院戶戶型型解解讀讀泰禾禾小小院平平面面（（20寬墅墅））0520寬墅墅戶戶型型解解讀讀產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)總總結(jié)結(jié)0526.4M面寬寬全南南北北向向、、南北北雙院落落、、20寬墅墅戶戶型型解解讀讀20寬墅墅戶戶型型解解讀讀20寬墅墅平平面面（26.4M面寬寬））首層層價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)：：南北北雙雙重重院院落落6.6M舒適適寬寬廳廳老人人房房私私屬屬院院落落改造造前前改造造后后二層層價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)：：全南南臥臥室室空空間間北側(cè)側(cè)半半附附送送空空間間三層層價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)：：豪華華主主臥臥套套間間北向向露露臺(tái)臺(tái)，，節(jié)節(jié)省省間間距距編號(hào)套型套內(nèi)面積套型面積贈(zèng)送面積其中地下室院子露臺(tái)閣樓A六房三廳六衛(wèi)124.92131.55218.53149.7427.609.3637.52備注注：：贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積包包含含地地下下室室、