32套養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計合集（一鍵下載）

旅游地產(chǎn)與高端養(yǎng)老地產(chǎn)

開發(fā)運營管理策略前言旅游地產(chǎn)由旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合而來，有其不一樣的運作管理模式，不能簡單套用旅游業(yè)或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一般管理模式。下面從四個方面對旅游地產(chǎn)從項目投資開發(fā)到項目經(jīng)營過程中應(yīng)采取的管理策略進行闡述。Part1啟動策略：以原則推進立項Part2投資策略：以效益推進開發(fā)Part3經(jīng)營策略：以品牌推進發(fā)展Part4避險策略：以防治推進成熟重點案例分析目錄四大原則：堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的原則堅持公共利益導向的原則堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則Part1啟動策略：以原則推進立項1、堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則旅游地產(chǎn)項目的立項需要更嚴格的環(huán)境影響評估。關(guān)注資源環(huán)境的恰當保護——開放性保護，保持資源利用的協(xié)調(diào)性。項目用地及周邊地區(qū)的資源旅游地產(chǎn)項目竭澤而漁人文遺存溫泉濕地鄉(xiāng)村田園森林山地濱海沙灘河流湖泊2、堅持公共利益導向原則旅游地產(chǎn)項目的公共利益取向非常鮮明旅游地產(chǎn)項目往往占地較大，常在比較偏僻、落后地方改變該地區(qū)資源沉淀、發(fā)展落后的局面，保護好環(huán)境；對當?shù)嘏f村、舊城、舊工業(yè)等改造，安置原住民；提供高品質(zhì)旅游度假區(qū)，增加當?shù)鼐用窬蜆I(yè)機會，增加稅收；增加住宅供應(yīng)量。目的3、堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則旅游堅旗：確立旅游業(yè)的品牌理念和主流地位，要以旅游項目為核心依托，讓旅游文化滲透到主題空間中去，以此來保持旅游地產(chǎn)項目應(yīng)該有的公共品牌價值和形象。地產(chǎn)筑基：要秉持可持續(xù)發(fā)展和可行性理念，保障投資的規(guī)模性、連續(xù)性和穩(wěn)健性，在項目用地范圍內(nèi)，給投資商相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地指標，讓投資者能夠通過相對較快的房地產(chǎn)收益通道回籠資金，再滾動投入到旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)中，形成項目的良性開發(fā)態(tài)勢。4、堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則旅游地產(chǎn)項目由于有大量旅游文化內(nèi)涵，這決定了旅游地產(chǎn)項目的前期策劃非常重要。重規(guī)劃、輕策劃的現(xiàn)象對旅游地產(chǎn)項目深入拓展構(gòu)成了不小風險。許多大項目之所以后來出現(xiàn)開發(fā)和運營問題，關(guān)鍵先期的策劃工作沒有做好。總結(jié)：旅游地產(chǎn)項目，特別是大型項目，涉及幾億元、十幾億元、幾十億元甚至上百億元的投資，必須在最初階段進行高水平的、深度的策劃，提出有針對性的、高屋建瓴的戰(zhàn)略思路和定位，提出一系列符合國際國內(nèi)一流水平的、符合當?shù)貙嶋H需要的項目產(chǎn)品策劃和運營策略，在此基礎(chǔ)上再進行以布局空間為主導的項目規(guī)劃。Part2投資策略：以效益推進開發(fā)項目投資要從未來的收益和效益入手，反向推進投資策略，這樣的策略才是可靠的。四種方法：盡可能實施集群化開發(fā)的模式制訂項目合理的分期投資開發(fā)計劃貫徹“全方位精品”的投資理念吸引旅游高端人才進入項目開發(fā)及運營1、盡可能實施施集群化開發(fā)發(fā)的模式在相應(yīng)的開發(fā)發(fā)范圍內(nèi)合理理配置產(chǎn)業(yè)鏈鏈，實施集群群化的開發(fā)模模式。旅游地產(chǎn)項目城市型：如深圳歡樂谷谷旅游區(qū)，其其開發(fā)空間有限，城市特特征突出，因因此，旅游項項目強調(diào)都市娛樂性，，整體項目的的集群化偏重重城市功能配套。包括括公寓、區(qū)域域的交通、醫(yī)醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)項目和公共共設(shè)施，還有有旅游區(qū)專門為游客服服務(wù)的餐飲、、購物、娛樂樂等。郊野型：如深圳東部華華僑城，空間間大，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，因因此，這里的的集群化開發(fā)發(fā)主要表現(xiàn)在以度假產(chǎn)產(chǎn)品為核心的的產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)發(fā)上。例如主題性的觀觀光、休閑、、度假、娛樂樂、表演、購物、餐飲、、會議等。2、制訂項目合合理的分期投投資開發(fā)計劃劃投資額很大的的旅游地產(chǎn)項項目，要求制制訂詳細的投投資計劃實施施分期開發(fā)。。通常把投資資分為三期，，每期的投資資大體分類如如下：投資分三期第一期：投資資額一般占總總投資規(guī)模的的20%左右，主要投投資方向有：：——必要的土石方方工程；——內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)及其他基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共配套設(shè)施；；——原住民拆遷安安置項目；——旅游區(qū)大門部部分；——主要標志性旅旅游景點；——第一期需開發(fā)發(fā)的住宅項目目。主要投資方向向有：——必要的土石方方工程；——內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)及其他基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共配套設(shè)施；；——原住民拆遷安安置項目；——旅游區(qū)大門部部分；——主要標志性旅旅游景點；——第一期需開發(fā)發(fā)的住宅項目目。第一期投資額一般占占總投資規(guī)模模的20%左右主要投資方向向有：——第一期未完成成的工程；——約60%～70%的旅游項目；；——第二期需開發(fā)發(fā)的住宅項目目。主要投資方向向有：——第二期未完成成的工程；——剩余的旅游項項目；——第三期需開發(fā)發(fā)的住宅項目目。注：在整體開開發(fā)中，旅游游部分和住宅宅部分應(yīng)交替替投資開發(fā)。。其中住宅部部分還應(yīng)再細細分投資步驟驟，以保證資資金回籠的合合理節(jié)奏以及及住宅價格的的合理上升。。投資分三期第二期投資額一般占占總投資規(guī)模模的50%左右第三期投資額一般占占總投資規(guī)模模的30%左右3、貫徹“全方方位精品”的的投資理念旅游地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展已經(jīng)進入入精品時代。。精品至上是是項目投資收收益的基本保保證。房地產(chǎn)開發(fā)旅游房地產(chǎn)部分、、旅游部分全方位精品4、吸引旅游高高端人才進入入項目開發(fā)及及運營從旅游地產(chǎn)項項目啟動的時時候，就應(yīng)該該明確一個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重重大策略，即即大量引進高高端型的旅游游開發(fā)和經(jīng)營營管理人才。。保證重大的的旅游地產(chǎn)項項目投資沿著著專業(yè)的、符符合市場需要要的、良性的的軌道推進，，才能最大限限度地保證把把投資開發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入正常收益益的通道上去去。Part3經(jīng)營策略：以以品牌推進發(fā)發(fā)展四種方式：保持項目在當當?shù)氐奶厥鈨r價值和優(yōu)勢保持項目必要要的規(guī)模和市市場影響力以整合營銷策策略推進品牌牌知名度和經(jīng)經(jīng)營業(yè)績借助資本運營營推動項目升升級1、保持項目在在當?shù)氐奶厥馐鈨r值和優(yōu)勢勢每一個旅游地地產(chǎn)項目都應(yīng)應(yīng)該從戰(zhàn)略高高度充分估量量自身在一個個城市的特殊殊地位、價值值和優(yōu)勢，只只有差異化和和特色才能立立足，才能在在較短時間內(nèi)內(nèi)形成其住宅宅產(chǎn)品的理想想升值，才能能保障其旅游游產(chǎn)品長期良良性發(fā)展。項目的特色化化經(jīng)營應(yīng)該在在項目開發(fā)初初期就確定下下來。案例分析例如一個以山山地藥材資源源為依托開發(fā)發(fā)的大型養(yǎng)生生度假旅游區(qū)區(qū)項目，其特特色和優(yōu)勢主主題顯然是養(yǎng)養(yǎng)生。要長期保持特特色和優(yōu)勢，，必須關(guān)注兩兩點：一是項目的品品牌化操作；；二是項目的更更新創(chuàng)新。靜態(tài)養(yǎng)生單一養(yǎng)生常態(tài)養(yǎng)生動態(tài)養(yǎng)生多元養(yǎng)生特色養(yǎng)生2、保持項目必必要的規(guī)模和和市場影響力力規(guī)模占地面積大投資規(guī)模市場影響力推進業(yè)務(wù)量的擴張張3、以整合營銷銷策略推進品品牌知名度和和經(jīng)營業(yè)績整合營銷表現(xiàn)現(xiàn)在：1）旅游項目與與房地產(chǎn)項目目的營銷策略略整合；房地產(chǎn)項目旅旅游項項目2）各種營銷策策略和手段的的靈活組合運運用上。反哺式營銷4、借助資本運運營推動項目目升級例如，當項目急需擴擴張而又缺乏乏投資時，可以采取抵抵押貸款的方方式，或引入入合資人，或或引入風險投投資、社會基基金等形式，，解決發(fā)展資資金不足的問問題。再如，在項目發(fā)展良良好的態(tài)勢下下，可以整合相相關(guān)資產(chǎn)，形形成融資平臺臺，為項目的的長遠擴張發(fā)發(fā)展創(chuàng)造必要要的資金條件件。又如，在項目發(fā)展良良好的態(tài)勢下下，可以整合相相關(guān)資產(chǎn)，創(chuàng)創(chuàng)造上市條件件，積極爭取取成為上市公公司。Part4避險策略：以以防治推進成成熟五大方法：巧借政策扶持持，規(guī)避政策策風險深研需求競爭爭，規(guī)避市場場風險堅持高端策劃劃，規(guī)避定位位風險掌握開發(fā)策略略，規(guī)避投資資風險全程品質(zhì)管理理，規(guī)避經(jīng)營營風險1、巧借政策扶扶持，規(guī)避政政策風險幾種政策扶持持可能：1）制訂有關(guān)該該項目的專項項政策，為項項目較快推進進提供政策保保障。2）政府為該項項目成立專門門的臨時機構(gòu)構(gòu)，以配合投投資商的項目目開發(fā)。3）政府低地價價、零地價出出讓土地。4）政府專門為為項目用地周周邊地區(qū)實施施或完善專項項基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)。5）政府為投資資商做一定程程度的財政補補貼，以扶持持投資商盡快快完善開發(fā)片片區(qū)的相關(guān)道道路、水、電電、通信以及及公共服務(wù)設(shè)設(shè)施建設(shè)。6）政府為該項項目提供一定定額度的宣傳傳推廣經(jīng)費，，以及在若干干公共會議等等場合為該項項目進行宣傳傳。旅游地產(chǎn)項目目可能受到政政策風險的負負面影響例如，不少政政策具有階段段性特點（政政府換屆）；；再如，，高爾爾夫地地產(chǎn)項項目，，常常常受到到國家家政策策變動動的影影響；；又如，，政策策的執(zhí)執(zhí)行層層面復復雜，，各種種干擾擾因素素等。。2、深研研需求求競爭爭，規(guī)規(guī)避市市場風風險旅游地地產(chǎn)項項目的的最大大風險險應(yīng)該該是市市場風風險。。市場風風險市場需需求的風險險市場競競爭的風險險這兩種種市場場風險險都應(yīng)應(yīng)該在在項目目投資資開發(fā)發(fā)前就就有足足夠的的研究究，并尋找找到應(yīng)應(yīng)對的的策略略。3、堅持持高端端策劃劃，規(guī)規(guī)避定定位風風險先策劃劃，后后規(guī)劃劃。一個項項目開開發(fā)的的失敗敗，往往往并并不是是缺乏乏資源源，也也不是是缺錢錢、缺缺管理理，而而是缺缺乏準準確的的項目目定位位和策策劃思思路。。只有有做好好前期期定位位策劃劃，才才能最最大限限度避避免項項目偏偏離正正確的的投資資開發(fā)發(fā)軌道道。積極引引進高高端策策劃力力量，，以高高超的的創(chuàng)意意策劃劃找出出適合合項目目生長長的市市場化化路線線。4、掌握握開發(fā)發(fā)策略略，規(guī)規(guī)避投投資風風險制訂周周密的的開發(fā)發(fā)監(jiān)管管策略略性方方案：：包括決決策系系統(tǒng)的的運行行模式式、市市場的的研究究、策策劃規(guī)規(guī)劃的的執(zhí)行行、投投資開開發(fā)的的流程程作業(yè)業(yè)、投投資及及財務(wù)務(wù)的監(jiān)監(jiān)管、、人才才團隊隊的導導入和和壯大大、整整合營營銷的的推進進、公公共關(guān)關(guān)系的的發(fā)展展、開開發(fā)管管理規(guī)規(guī)章的的制定定和落落實等等。5、全程程品質(zhì)質(zhì)管理理，規(guī)規(guī)避經(jīng)經(jīng)營風風險旅游地地產(chǎn)項項目的的經(jīng)營營風險險指的的是由由投資資商、、開發(fā)發(fā)商和和運營營商的的行為為共同同構(gòu)成成的操操作性性風險險。旅游地地產(chǎn)要要防止止出現(xiàn)現(xiàn)“一流規(guī)規(guī)劃、、二流流開發(fā)發(fā)、三三流經(jīng)經(jīng)營”的局面面，必必須在在開發(fā)發(fā)階段段就開開始著著手建建立嚴嚴格的的規(guī)章章制度度，塑塑造一一流的的管理理和經(jīng)經(jīng)營隊隊伍。。旅游地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營風風險旅游地地產(chǎn)開開發(fā)往往往投投資較較大，，開發(fā)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營過過程很很長，，經(jīng)營營風險險還常常常表表現(xiàn)在在不恰恰當?shù)氐亟槿肴氲缴猩形闯沙墒旎蚧蛭匆?guī)規(guī)則化化的運運營項項目中中，運運營中中可能能出現(xiàn)現(xiàn)重大大問題題而給給市場場和企企業(yè)帶帶來很很大的的危害害。例如，，時權(quán)權(quán)酒店店，是是承載載國際際上流流行的的分時時度假假活動動的場場所。。分時時度假假是一一項很很有創(chuàng)創(chuàng)意的的度假假方式式，它它的關(guān)關(guān)鍵在在于要要納入入一個個龐大大的國國際分分時度度假交交換系系統(tǒng)，，但在在我國國還是是新事事物，，介入入分時時度假假業(yè)務(wù)務(wù)，中中介商商和經(jīng)經(jīng)營商商很難難保證證客戶戶真正正在這這個交交換系系統(tǒng)中中實現(xiàn)現(xiàn)自己己應(yīng)有有的權(quán)權(quán)益。。因此此，目目前這這種經(jīng)經(jīng)營的的潛在在風險險很大大，現(xiàn)現(xiàn)實中中也出出現(xiàn)過過多起起有關(guān)關(guān)某某某分時時度假假公司司欺騙騙消費費者而而引起起法律律訴訟訟的案案例，，旅游游地產(chǎn)產(chǎn)投資資商、、開發(fā)發(fā)商和和運營營商應(yīng)應(yīng)該引引以為為戒。。重點案案例分分析雅樂居居海南南清水水灣項項目海南東東方花花梨灣灣項目目雅樂居居海南南清水水灣項項目項目位位于海海南省省環(huán)島島東線線、陵陵水黎黎族自自治縣縣英州州鎮(zhèn)轄轄區(qū)內(nèi)內(nèi)，占占地約約1.5萬畝，，總建建筑面面積約約986萬平米米，沿沿12公里海海岸線線分布布，海海水清清澈、、透明明，沙沙灘開開闊、、無污污染，，是一一處難難得的的海濱濱旅游游休閑閑之所所。區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有三三個國國際標標準的的18洞高爾爾夫球球場、、6家超五五星級級國際際酒店店、多多國風風情溫溫泉谷谷、游游艇會會、海海洋體體驗展展覽館館、民民族風風情村村等，，總投投資預(yù)預(yù)計超超200億元，，總開開發(fā)期期十年年。2006年6月與政政府簽簽約土土地一一級開開發(fā)協(xié)協(xié)議，，2006年底組組隊進進入實實操，，2009年3月28日開盤盤，推推出兩兩個現(xiàn)現(xiàn)樓組組團和和一個個樓花花組團團，至至今累累計銷銷售額額42億元。。清水灣灣控制制性詳詳細規(guī)規(guī)劃總總圖海濱銷銷售中中心前前景5170平米海海濱銷銷售中中心海濱銷銷售中中心前前沙灘灘一景景“金色果果嶺””組團團實景景鳥瞰瞰圖“金色果果嶺””組團團高爾爾夫景景觀獨獨棟別別墅“金色果嶺””組團高爾爾夫景觀獨獨棟別墅近近景“金色果嶺””樓王（建建面567平米，花園園1412平米）客廳廳一景8700平米的高爾爾夫會所雅樂居海南南清水灣項項目土地一一級開發(fā)利利潤按該項目土土地一級開開發(fā)框架協(xié)協(xié)議規(guī)定，，土地整理理上市的條條件是七通通一平，但但實際上市市狀態(tài)屬于于毛地狀態(tài)態(tài)。按雅居樂公公開資料介介紹，該項項目土地分分三批摘牌牌，地價款款總投入24.18億元，獲取取約13650畝土地，平平均地價為為16.12萬元/畝，折合樓樓面價為245元/平米。結(jié)合內(nèi)幕資資料保守估估計，其一一、二級聯(lián)聯(lián)動的毛利利潤最低值值是71%，最高值為為242%。雅樂居海南南清水灣項項目股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓及其獲獲利情況2008年7月雅居樂發(fā)發(fā)布公告稱稱，旗下項項目公司譽譽永已于6月27日與摩根士士丹利全資資公司CrystalI訂立協(xié)議，，以約7億美元（約約52.83億元）出售售清水灣項項目公司冠冠金30％股權(quán)。瑞瑞銀的研究究報告顯示示，CrystalI占296萬平米，折折合樓面成成本1785元/平米。按照2008年1月雅居樂月月報顯示的的245元/平米的樓面面價計算，，雅居樂以以7.29倍的價格將將股權(quán)出售售給大摩，，直接產(chǎn)生生41.45億凈利潤。。2008年雅居樂凈凈利潤為54.67億，同比增增加160%。萬科則是40.3億元，同比比下降16.7%。中海發(fā)展50.5億港元，同同比增長20.8%雅樂居清水水灣項目推推貨及銷售售情況首推“金色果嶺”、“蔚藍海岸”和“瀚海銀灘”三個組團?？倯魯?shù)：398戶，別墅：：254戶，高層住住宅：144戶；別墅：171棟，高層：：2棟18層洋房；總用地面積積：350畝（232038㎡）；總建筑面積積：93564.23㎡㎡，中心會所所面積：2341㎡㎡；容積率：0.4，綠化率：：46.5％；停車位：626個（地面））；別墅戶型：：共21種戶型，面面積從179㎡——567㎡㎡；獨棟別墅112棟共112戶，雙拼別別墅47棟94戶，四拼別別墅12棟48戶，其中三三房兩廳共共108戶，占總比比的42.51%，四房兩廳廳共141戶，占總比比的55.51%,五房兩廳共共5戶,占總比的1.98%；高層洋房：：有三種戶戶型,面積從132㎡--286㎡不等；K1幢共72戶,K2幢共70戶，其中兩兩房兩廳共共71戶，占總比比的50%,三房兩廳共共67戶,占總比的47.1%，四房兩廳廳共4戶，占總比比2.9%。別墅開盤均均價：折后后1.8萬元/平方米（精精裝修）254套別墅，去去化率約92%，目前已提提價6%；公寓開盤均均價：折后后8500元/平方米（精精裝修）142套，已經(jīng)售售罄；開盤期間最最低享受8折優(yōu)惠，公公寓8.5折；別墅交樓標標準：送價價值4000元/平方米的裝裝修（不含含家私電器器）；高層洋房（（K1、K2）標準：送送價值2000元/平方米的裝裝修（不包包括家私電電器）；客戶除了東東北三省和和北京為主主力軍外，，四川、重重慶在該項項目的客戶戶中異軍突突出，占了了較大的比比例?？倯魯?shù)：847戶（一期664戶）；棟數(shù)：35棟商業(yè)配配套部分：：7棟，住宅部部分：28棟電梯洋房房（一期22棟）；總用地面積積：270畝（176682㎡），總建筑筑面積：141395.38㎡；商業(yè)配套7棟總面積：：28028.81㎡㎡，住宅首層層商鋪總面面積:7620.4㎡㎡；容積率：0.726，綠化率：：40％；停車位：770個（地上：：573個地下：：197個）；一期22棟共664戶,有一梯兩戶戶，一梯三三戶，一梯梯四戶,和一梯六戶戶四種類型型,面積從80.63㎡-208.93㎡不等,其中兩房兩兩廳共448戶，面積從從80.63㎡-161.98㎡，占總比的的67.46%，三房兩廳廳共216戶，面積從從118.72㎡-207.3㎡，占總比的的32.54%。公寓開盤均均價：折后后8800元/平方米（精精裝修），，去化率達達85%以上，目前前已提價6%；開盤期間最最低享受8折優(yōu)惠，公公寓8.5折；主力戶型是是104—160平方米的兩兩房和122---208平方米的三三房；據(jù)銷售人員員透露，180—208平米的大三三房銷售火火爆；裝修標準：：精裝修出出售。酒店式公寓寓：(精裝修、拎拎包入住)面積約：77.2-175.3平方米海景高層洋洋房：面積約：131.8-332.4平方米高層園景洋洋房：面積約：97-111平方米泰式獨立別別墅：面積約：154.16-1411平方米花園面積：：390-1770平方米高層海景洋洋房均價：：折后2萬萬元/平方方米（毛坯坯）?，F(xiàn)階階段收取50萬定金金，預(yù)計在在09年第第三季度開開盤，定金金不退?，F(xiàn)階段推出出3棟23層—26層，已定定2棟，預(yù)預(yù)定率達85%以上上。酒店式公寓寓均價：折折后1.8萬元/平方米（精精裝），現(xiàn)現(xiàn)階段收取取50萬定金，預(yù)預(yù)計在09年第三季度度開盤，定定金不退。。泰式別墅價價格：折后后3--5萬元/平方米（毛毛坯），現(xiàn)現(xiàn)階段收取取100萬定金，預(yù)預(yù)計在09年第三季度度開盤，定定金不退。?，F(xiàn)場為樁機機剛進場狀狀態(tài)，典型型的“賣樓樓花”現(xiàn)象象重演。目前已調(diào)價價6%。以上為2009年10月前數(shù)據(jù)。。64億99億72億60億雅樂居清水水灣項目合合約銷售額額情況2009年2010年2011年人民幣2012年2013年78億雅居樂2012年的低迷表表現(xiàn)部分緣緣于對清水水灣這單一一項目的過過分依賴，，而希望在全全國其他地地區(qū)復制清清水灣奇跡跡，又導致致雅居樂看看似擁有超超3000萬平方米的的土地儲備備和廣泛的的布局，但但在短期內(nèi)內(nèi)，能提供供真金白銀銷售收收入的并不不多。2013年的中國大大面積霧霾霾天氣有利利于海南度度假房銷售售.清水灣項目目的啟示12345678土地一、二二級聯(lián)動開開發(fā)，高收收益、高風風險，值得得探討；隨著“海南島國際際旅游特區(qū)區(qū)”概念的逐步步落地，意意味著能在海南南島旅游開開發(fā)熱中取取得先機的的企業(yè)將有有更多發(fā)展展會；在海南大盤盤積聚、競競爭激烈的的環(huán)境下，，以絕對的的規(guī)模優(yōu)勢勢首戰(zhàn)成功功，靠的是大盤盤運營經(jīng)驗驗積累、產(chǎn)產(chǎn)品復制、、國際化視視野及國際際化資源整整合；與大摩的成成功握手，，不但讓雅雅居樂擺脫脫資金困擾擾，解決運運營障礙，，同時也讓大摩以以不低于35%并有望繼續(xù)續(xù)拉高的毛毛利率，實實現(xiàn)雙贏局局面；蔚藍的天空空、清潔的的空氣和藍藍得令人感感動的大海海成為海南南島最令人人向往的度假、休休閑、旅游游之地，也也讓更多開開發(fā)商看到到了希望和和突破紅海海的途徑；；海南島可能能是目前唯唯一一個具具有土地一一、二級聯(lián)聯(lián)動開發(fā)空空間的市場場，機不可失，但但決策確實應(yīng)應(yīng)該慎而又慎慎；不但對其它已已經(jīng)介入或蠢蠢蠢欲動的開開發(fā)商構(gòu)成巨巨大壓力，對對雅居樂清水水灣項目本身，也也構(gòu)成巨大挑挑戰(zhàn)。差異化化、充分的產(chǎn)產(chǎn)品研究和市市場判斷，以以及對后市政策走走向、國際經(jīng)經(jīng)濟形勢的準準確把握，決決定著項目生生死；大盤，意味著著巨大的風險險與高額的利利潤共存！海南東方花梨梨灣項目“東方·花梨灣”，旅旅游與養(yǎng)生地地產(chǎn)項目。位位于海南省東東方市區(qū)頻海海地段，海域域面寬近一公公里，項目占占地面積36.7萬平方米，建建成總規(guī)模為為80萬平方米，目目前為東方市市最大的地產(chǎn)產(chǎn)項目?！皷|方·花梨灣”項目目面臨湛藍無無際、碧波萬萬頃的北部灣灣藍色海域，，經(jīng)開發(fā)商的的精雕細琢，，勢必會以其其優(yōu)良的品質(zhì)質(zhì)、得天獨厚厚的優(yōu)越環(huán)境境與旅游勝地地北美夏威夷夷同一緯度的的優(yōu)勢，騰空空出世、顯露露出卓爾不群群的超凡品質(zhì)質(zhì)。“東方·花梨灣”因所所在地盛產(chǎn)奇奇珍海南黃花花梨故得名。?！皷|方·花梨灣”項目目由海南東方方東方房地產(chǎn)產(chǎn)公司投資開開發(fā)建設(shè)。“東方·花梨灣”項目目，將會是一一座在湛藍海海灣的懷抱里里，建設(shè)具有有熱帶風情勝勝景的風格獨獨特的海景別別墅、間插有有面海遠眺、、面面觀海的的海景高層的的住宅小區(qū)。。本項目還包包括音樂主題題五星酒店和和漁人碼頭商商業(yè)街區(qū)配套套,讓您體驗北部部灣漁場的海海洋文化特色色。項目總體定位位“東方·花梨灣”完全全符合好的旅旅游地產(chǎn)項目目標準：有獨占性資源源和知名度；；具有較大客客流量；具有有較好的交通通條件；開發(fā)發(fā)用地景觀環(huán)環(huán)境好。我們采用一種種環(huán)境，兩種種顧客的思想想指導海南旅旅游地產(chǎn)項目目定位。建議東方花梨梨灣項目總體體定位為旅游游度假與養(yǎng)生生綜合體產(chǎn)產(chǎn)品組組合:音樂主題文化化酒店+度假養(yǎng)生公寓寓和別墅產(chǎn)品品+免稅商品等休休閑商業(yè)我們深知顧客客需要的不是是一間房子，，而是需要一一種高雅的度度假與娛樂休休閑環(huán)境。在在北方和南方方大多數(shù)城市市發(fā)生嚴重霧霧霾的時候，，我們才突然然明白，海南南潔凈的空氣氣和碧海藍天天是多么重要要，我們需要要呼吁海南要要更好保護生生態(tài)環(huán)境，讓讓海南作為國國際旅游島成成為世界度假假人群的后花花園。東方花梨灣主題音樂酒店店建議做成音樂樂主題酒店,帶動更多金領(lǐng)領(lǐng)和白領(lǐng)前來來度假,一種高雅的濱濱海度假環(huán)境境,容納兩種顧客客群體,度假旅客和高高收入養(yǎng)老群群體。建議濱濱海配套婚紗紗攝影基地，，在餐飲酒吧街街區(qū)配備不同同音樂風格咖咖啡廳。對于于免稅商品部部分如果一下下不能進駐，，可以考慮引引進奧特萊斯斯品牌店進駐駐。圖一“披頭士士”樂團誕生生在利物浦HardDay‘sNighthotel的這間名為““麥卡尼”的的酒店套房圖二在價格較較高的“列儂儂”套房中配配備著一架鋼鋼琴和些“披披頭士”樂團團的藝術(shù)藏品品圖三孟菲斯““貓王”主題題酒店中，坐坐落著田納西西州非常著名名的游泳池以搖滾音樂為為主題的硬石石酒店亞洲第一家以以搖滾音樂為為主題的HardRockHotel落戶美麗的巴巴厘島，占地地3公頃，有418間客房。所有有房間，都提提供互動式影影音娛樂系統(tǒng)統(tǒng)；酒店內(nèi)展展出音樂文物物、音樂家手手稿、老唱片片封面、歌唱唱家用過的服服飾，處處有有音樂的影子子，儼然是一一座音樂博物物館。真正人性化的的酒店不僅是是提供給人睡睡覺的棲息之之地，更能與與人達到心靈靈上的相通。。迄今為止，，遍布全球各各大旅游勝地地的十家硬石石酒店早已名名聲赫赫。巴厘島的明珠珠在全球赫赫有有名的十家硬硬石酒店中，，盡管HardRockHotelsbali已經(jīng)不像剛開開業(yè)時帶給人人們那么多的的驚喜和震撼撼，但對于那那些如我一般般熱愛音樂并并有些懷舊情情結(jié)的人來說說，似乎對它它有著莫名的的偏愛，更何何況，還有風風景秀麗的巴巴厘島為它的的魅力“添磚磚加瓦”。硬石集團獨到到的選址眼光光向來青睞全全球旅游勝地地，這才有了了HardRockHotelsBali。1998年它在世界知知名旅游島嶼嶼太平洋上的的巴厘島落戶戶，酒店位于于巴厘島最熱熱鬧的海灘區(qū)區(qū)，總占地3公頃，有418間客房。酒店店大門外那個個20多米的大電吉吉他既是HardRockHotel的顯著標志，，也儼然是酒酒店的形象代代言人。主題文化酒店店策劃濱海鄉(xiāng)村村音樂主題文文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村村音樂節(jié)。可可以借鑒美國國鄉(xiāng)村音樂節(jié)節(jié)和拉斯維加加斯相關(guān)主題題文化酒店。。項目三萬平米米商業(yè)規(guī)劃建建議本項目商業(yè)定定位海南島漁漁人碼頭,包括一流的文文化表演,新鮮的北部灣灣海鮮和一流流的音樂主題題文化酒店。。業(yè)態(tài)類別面積備注餐飲東北特色中餐2000平方米可以放在二期海鮮超市和餐廳8000平方米一期引進業(yè)態(tài),突出北部灣漁場文化特色,自選海鮮市場規(guī)模建議在2000平方米,以活鮮為主,以漁民生活體驗和銷售結(jié)合品牌服飾和化妝品(免稅商品為主)3000平方米二期引進業(yè)態(tài)超市(中檔偏上)5000平方米一期重點和肉類,蔬菜和水果基地建立直接供應(yīng)協(xié)議,可以先開設(shè)2000平方米精品超市,穩(wěn)步擴充到5000平方米電影院2000平方米濱海區(qū)域性電影院咖啡廳和酒吧3000平方米花梨博物館3000健身中心2000中西結(jié)合醫(yī)院(含中醫(yī)健康養(yǎng)生方向)2000填補東方醫(yī)療水平低下空白,培養(yǎng)中醫(yī)護理人才吸引廣州海鮮鮮超市和黃沙沙水產(chǎn)品市場場的成功經(jīng)驗驗,今后穩(wěn)步引進進進口海鮮,供應(yīng)高端酒店店。商業(yè)風險控制制措施1.產(chǎn)品充分考慮慮客戶需求定定制,特別是二期要要征求更多消消費者意見。。2.部分商業(yè)采用用別墅形態(tài)建建設(shè),避免過剩時候候能夠轉(zhuǎn)化為為度假產(chǎn)品銷銷售。3.從降低低銷售售風險險角度度,推動區(qū)區(qū)域城城市設(shè)設(shè)計和和濕地地公園園建設(shè)設(shè),加速城城市化化進程程和城城市面面貌改改觀,對濱海海景觀觀進行行改造造和提提升,突出海海南東東方西西部海海景特特色。。首先建建議花花梨灣灣海邊邊防風風林內(nèi)內(nèi)外增增加椰椰子樹樹和棕棕櫚樹樹以及及檳榔榔樹,形成海海南熱熱帶風風情,其次是是打開開景觀觀廊道道,種草皮皮覆蓋蓋沙灘灘。建建議適適當?shù)牡臅r機機規(guī)劃劃好游游艇碼碼頭,形成度度假特特色。。項目贏贏利模模式設(shè)設(shè)計1、取得得合理理銷售售利潤潤加速做做好東東方花花梨灣灣體驗驗