巨頭企業(yè)綜合商業(yè)辦公樓項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

XXX總部項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議P1目錄一、項(xiàng)目背景四、項(xiàng)目定位二、市場(chǎng)研究五、規(guī)劃排布六、物業(yè)建議七、經(jīng)濟(jì)測(cè)算三、案例借鑒P2目錄一、項(xiàng)目背景四、項(xiàng)目定位二、市場(chǎng)研究五、規(guī)劃排布六、物業(yè)建議七、經(jīng)濟(jì)測(cè)算三、案例借鑒P3全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市與國(guó)際化城市定位更強(qiáng)化深圳的城市角色，促進(jìn)深圳城市地位升級(jí)與經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境城市定位經(jīng)濟(jì)發(fā)展窗口與改革示范區(qū)：《珠江三角洲地區(qū)發(fā)展改革規(guī)劃綱要》提出：“深圳市要繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)的窗口、試驗(yàn)田和示范區(qū)作用，增強(qiáng)科技研發(fā)、高端服務(wù)功能，強(qiáng)化全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)家創(chuàng)新型城市的地位，建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義示范市和國(guó)際化城市。”全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市與國(guó)際化城市：《深圳市城市總體規(guī)劃》（2010-2020）提出：深圳是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)際化城市。發(fā)展目標(biāo)是依托華南，立足珠三角，加強(qiáng)深港合作，共同構(gòu)建世界級(jí)都市圈。深圳市P4深圳商務(wù)市場(chǎng)的“西進(jìn)”、前海戰(zhàn)略、南山總部規(guī)劃，將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與金融的融合，后海金融中心將發(fā)揮更大作用宏觀環(huán)境城市發(fā)展格局地王金融中心中心區(qū)高端商務(wù)圈中心西區(qū)商務(wù)圈科技園高新企業(yè)商務(wù)圈南山核心商務(wù)圈本項(xiàng)目前海深港合作區(qū)后海金融總部區(qū)羅湖中心福田中心科技園大前海中心留仙洞總部基地深圳灣超級(jí)總部基地深圳商務(wù)市場(chǎng)的“西進(jìn)運(yùn)動(dòng)”將促進(jìn)傳統(tǒng)企業(yè)的西遷，而前海的國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃及金融創(chuàng)新，終將促進(jìn)大前海甚至南山區(qū)域的繁榮，而后海金融中心規(guī)劃將在區(qū)域規(guī)劃中占據(jù)重要的作用與地位。P5深圳整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不斷增大，將進(jìn)一步拉動(dòng)商務(wù)辦公需求的增長(zhǎng)2008年-2012年，深圳GDP每年均能保持10%以上的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好；2008年-2012年，深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP總量比重不斷增加，2012年第三產(chǎn)業(yè)占GDP總量比重達(dá)55.7%。單位：億元宏觀環(huán)境城市經(jīng)濟(jì)深圳GDP發(fā)展情況深圳第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成P6深圳金融產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長(zhǎng)，占全市GDP比重不斷升高，成為全市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)2008年-2012年，深圳金融產(chǎn)業(yè)每年均能保持15%及以上的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，超過深圳市GDP增長(zhǎng)速度，金融產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁；2008年-2012年，深圳金融產(chǎn)業(yè)占GDP總量比重不斷增加，2012年金融產(chǎn)業(yè)占GDP總量比重達(dá)14.1%，成為全市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀環(huán)境金融產(chǎn)業(yè)深圳金融產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值及增長(zhǎng)率情況金融產(chǎn)業(yè)占GDP比重P7年份金融產(chǎn)值GDP所占比重（％）2008969.367786.7912.520091110.628201.3213.520101300.589581.5113.620111563.6311505.5313.620121819.1912950.0814.1單位：億元P8南山未來將形成5大總部區(qū)，將成為深圳總部最密集、商務(wù)辦公最活躍的區(qū)域，深圳新的CBD聚集地宏觀環(huán)境區(qū)域格局1P9后海中心區(qū)位于香港－后海－前海軸帶中心，前海深港合作區(qū)建設(shè)與香港政治環(huán)境影響，將促進(jìn)港企向深圳轉(zhuǎn)移；后海先于前海區(qū)建成，將對(duì)港企發(fā)揮截流或過渡作用宏觀環(huán)境區(qū)域格局2參照香港中環(huán)模式，將后海打造成為集生活、辦公、商業(yè)、文化、體育、娛樂為一體的綜合海傍新城，建設(shè)總部聚集的第三金融商務(wù)區(qū)后海規(guī)劃發(fā)展定位后海區(qū)位：由濱海大道、沙河西路、東濱路以及后海濱路圍合而成，總用地面積2.26平方公里，包括深圳灣體育中心0.3平方公里，內(nèi)灣公園0.7平方公里；后海定位：2004年后海開始填海作業(yè)并進(jìn)行區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)，借鑒上海陸家嘴CBD、悉尼CBD、新宿CBD等國(guó)內(nèi)外CBD案例，提出后海中心區(qū)的城市角色，打造未來深圳城市的濱水生活、辦公、商業(yè)、文化、體育、娛樂高度聚集，以濱海環(huán)境特征為主，有完善公共服務(wù)系統(tǒng)的特征鮮明的海傍新城；發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)成為深圳超級(jí)總部聚集區(qū)和全市第三金融商務(wù)區(qū)?！?/p>

前南山區(qū)委書記葉民輝P10后海中心心區(qū)充充分考考慮周周邊建建筑及及區(qū)域域特征征，將將商業(yè)業(yè)用地地、綠綠地、、體育育用地地進(jìn)行行有機(jī)機(jī)組合合，且且進(jìn)行行高度度分區(qū)區(qū)及節(jié)節(jié)點(diǎn)控控制，，完善善了區(qū)區(qū)域的的建筑筑形象象后海規(guī)規(guī)劃功能布布局后海中中心城城市結(jié)結(jié)構(gòu)：城市市中心心功能能+核心綠綠地+體育功功能；；三大大功能能板塊塊通過過開放放的空空間形形成以以內(nèi)湖湖為核核心面面湖向向海的的空間間結(jié)構(gòu)構(gòu)；后海中中心城城市形形象：城市市中心心功能能從東東向西西進(jìn)行行高度度分區(qū)區(qū)，提提高濱濱水公公共界界面的的豐富富度，，并通通過節(jié)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目限限高控控制，，提升升區(qū)域域的建建筑形形態(tài)。。深圳灣體育中心深圳灣內(nèi)湖公園中心路綠道創(chuàng)業(yè)路綠道海德一路商業(yè)與文化娛樂用地廣場(chǎng)用地50m及以下100m及以下150m及以下深圳灣灣內(nèi)湖湖公園園深圳灣灣體育育公園園中心路路綠道道P11本項(xiàng)目建筑筑限限高高分分區(qū)區(qū)線線以公共共交通通優(yōu)先先原則則，提提供多多種公公共交交通系系統(tǒng)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高效效接駁駁換乘乘；采采用機(jī)機(jī)動(dòng)車車單線線循環(huán)環(huán)與地地下交交通，，提升升通行行能力力；倡倡導(dǎo)綠綠色交交通，，與深深圳灣灣區(qū)形形成自自行車車道系系統(tǒng)后海規(guī)規(guī)劃交通規(guī)劃公共交交通系系統(tǒng)地鐵：：2號(hào)線、、11號(hào)線、、前南南線、、石巖巖線；；有軌電電車公交車車觀光輕輕軌自行車車網(wǎng)絡(luò)絡(luò)提倡綠綠色交交通，，對(duì)接接深圳圳灣；；機(jī)動(dòng)交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)單向循循環(huán)、、地下下交通通系統(tǒng)統(tǒng)2號(hào)線11號(hào)線前南線石巖線有軌電車觀光輕軌自行車道單向機(jī)動(dòng)車道P12本項(xiàng)目后海城城市中中心設(shè)設(shè)計(jì)注注重地地塊的的高強(qiáng)強(qiáng)度集集約開開發(fā)并并強(qiáng)化化地塊塊功能能復(fù)合合，提提升地地塊間間地下下或地地上空空間的的聯(lián)系系后海規(guī)規(guī)劃開發(fā)特特征高度集集約開開發(fā)后海中心區(qū)區(qū)可可開開發(fā)發(fā)用用地地87.4萬平平米米，，建建筑筑總總體體量量472萬平平米米，，凈凈容容積積率率達(dá)達(dá)到到5.4；用用地地單單元元?jiǎng)潉澐址忠砸?00*100m為單單元元，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土土地地高高效效利利用用；；多元元功功能能復(fù)復(fù)合合后海海城城市市中中心心區(qū)區(qū)以以滿滿足足人人們們交交流流、、工工作作、、生生活活、、娛娛樂樂等等多多種種需需求求，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)用用地地功功能能的的復(fù)復(fù)合合化化，，非非單單一一物物業(yè)業(yè)類類型型，，而而是是多多種種物物業(yè)業(yè)類類型型的的合合理理組組合合；；地塊塊間間相相互互聯(lián)系系不僅僅對(duì)對(duì)地地塊塊的的容容積積率率、、建建筑筑限限高高進(jìn)進(jìn)行行規(guī)規(guī)定定，，且且在在地地塊塊設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)指指引引中中規(guī)規(guī)定定了了地地塊塊間間的的地地上上、、地地下下連連接接方方式式，，形形成成地地塊塊間間垂垂直直的的交交通通聯(lián)聯(lián)系系。。項(xiàng)目目南南側(cè)側(cè)的的航航天天科科技技廣廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目目占占地地面面積積12618平米米，，容容積積率率12.08，12萬平平米米寫寫字字樓樓、、3萬平平米米商商業(yè)業(yè)；；且且在在北北側(cè)側(cè)塔塔樓樓與與南南側(cè)側(cè)裙裙樓樓商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)有有2層連連廊廊；；這種種多多功功能能設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)與與建建筑筑地地上上或或地地下下連連廊廊設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)在在后后海海規(guī)規(guī)劃劃中中到到處處可可見見，，增增強(qiáng)強(qiáng)建建筑筑間間的的互互動(dòng)動(dòng)，，提提高高空空間間的的利利用用率率。。224m塔樓樓130m塔樓樓32m裙樓樓入口口廣廣場(chǎng)場(chǎng)車行出入口人行出入口空中通廊P13圖例例后海海在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目有有16個(gè)，，已已進(jìn)進(jìn)入入快快速速建建設(shè)設(shè)期期，，隨隨著著項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工入入市市，，后后海海商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍將將逐逐漸漸形形成成后?，F(xiàn)狀狀項(xiàng)目建設(shè)設(shè)情況華潤(rùn)總部航天科技廣場(chǎng)卓越后海大成基金深圳灣一號(hào)天虹總部海王星辰新百麗中海油阿里巴巴中建鋼構(gòu)喜之郎海信南方中鐵南方天佶灣廣場(chǎng)鵬潤(rùn)達(dá)廣場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目工程進(jìn)度1航天科技廣場(chǎng)主體工程2卓越后海金融中心主體工程3鵬潤(rùn)達(dá)廣場(chǎng)地下室工程4大成基金土方工程5天佶灣國(guó)際廣場(chǎng)土方工程6華潤(rùn)總部地下室工程7中海油地下室工程8海信南方前期勘測(cè)9中鐵南方主體竣工10中建鋼構(gòu)土方工程11喜之郎前期勘測(cè)12阿里巴巴地下室工程13深圳灣一號(hào)一期在售，二期土方工程14天虹總部主體工程15海王星辰土方工程16百麗大廈地下室工程后海模型型示意圖圖后海在建建項(xiàng)目工工程進(jìn)度度表P14小結(jié)二、商務(wù)務(wù)格局發(fā)發(fā)展利好好于南山山，后海海區(qū)域?qū)⒊袚?dān)更更重要角角色??深圳定位位為全國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)中中心城市市與國(guó)際際化城市市，且深深圳前海海國(guó)家戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃及金融融改革創(chuàng)創(chuàng)新，促促進(jìn)南山山呈多點(diǎn)點(diǎn)開花的的辦公格格局，將將代表著著深圳未未來的商商務(wù)主流流。三、后海海區(qū)域精精細(xì)化規(guī)規(guī)劃，將將成為深深圳最高高端的總總部新區(qū)區(qū)??后海將參參照香港港中環(huán)模模式，提提出傍海海新城的的發(fā)展目目標(biāo)，加加強(qiáng)地塊塊多功能能組合及及地塊間間功能互互動(dòng)，且且進(jìn)行多多種公共共交通方方式，立立體交通通體系構(gòu)構(gòu)建，促促進(jìn)后海海形成自自成一體體的高端端總部區(qū)區(qū)。一、深圳圳金融產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速速發(fā)展，，將利于于后海金金融企業(yè)業(yè)聚集??深圳金融融產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速，2012年金融產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占到到深圳國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值的的14.1%，金融產(chǎn)產(chǎn)業(yè)壯大大將有利利于金融融產(chǎn)業(yè)鏈鏈形成，，利于后后海吸引引金融產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類客客戶。SummaryP15啟示：放放大后海海區(qū)域發(fā)發(fā)展利好好，抓住住后海金金融區(qū)建建設(shè)特色色，主要要發(fā)展金金融及關(guān)關(guān)聯(lián)客戶戶。后海金融融總部區(qū)區(qū)本項(xiàng)目科苑大道項(xiàng)目位于于后海金金融總部部區(qū)門戶戶位置，，也是連連接后海金融總總部區(qū)與與高新填填海六區(qū)樞紐，能夠起起到區(qū)域域形象展展示與金金融傳導(dǎo)導(dǎo)作用濱海大道項(xiàng)目本體體區(qū)位分析析濱海路后深圳科技技館新址址用地門戶位置置：位于濱海大道道頭排，是深圳圳到機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的主要要干道，距機(jī)場(chǎng)只只需30分鐘，是從市區(qū)進(jìn)進(jìn)入后海海中心的的主入口口，昭示示性地位凸出出；形象昭示示：具備形成整個(gè)個(gè)后海金金融總部部區(qū)的身身份標(biāo)志志，對(duì)整個(gè)區(qū)域域的形象象昭示具有重要要意義；紐帶作用用：作為兩大大總部基基地的紐紐帶，能能夠更好的發(fā)發(fā)揮金融資本本與產(chǎn)業(yè)業(yè)資本融合作用用。高新園填填海六區(qū)P16本項(xiàng)目未來來周邊將將有4條地鐵線線路，公公共交通通十分便便捷，處處于后海海中心連連接城市市主干道道的出入入口，存存在一定定交通壓壓力公共交通通：項(xiàng)目1KM范圍內(nèi)將將規(guī)劃有有4條地鐵線線，5個(gè)地鐵站站點(diǎn)，特特別是后后海站將將是2號(hào)線、11號(hào)線、前前南線三三條地鐵鐵線的綜綜合換乘乘樞紐，，科苑立立交公交交站距本本項(xiàng)目?jī)H僅50m；車行交通通：后海中心心內(nèi)部道道路實(shí)行行單向交交通系統(tǒng)統(tǒng)，存在在一定程程度的交交通繞行行，由濱濱海大道道西-東向車流流、后海海濱路南南-北向車流流、海德德三道東東-西線車流流進(jìn)入性性較好，地塊位于于城市主主干道的的入口處處，未來來可能會(huì)會(huì)存在較較大交通通壓力。項(xiàng)目本體體交通分析析區(qū)域交通通分析交通進(jìn)入入性分析析濱海大道海濱路后停車場(chǎng)P17車行動(dòng)線地下車庫(kù)出入口本項(xiàng)目周邊邊擁有商商業(yè)文化化中心、、高檔居居住區(qū)、、深圳灣灣體育中中心、內(nèi)內(nèi)灣公園園及深圳圳灣濱海海公園，，周邊區(qū)區(qū)域發(fā)展展成熟，，有利于于項(xiàng)目后后期的招招商后海金融融總部區(qū)區(qū)是深圳圳唯一的的濱?？偪偛繀^(qū)，，屬于深深圳灣15公里濱海海休閑帶帶的中部部，項(xiàng)目目1km范圍圈內(nèi)內(nèi)擁有稀稀缺的海海灣資源源和生態(tài)態(tài)景觀；周邊已形形成較完完善的公公共配套套、居住住及商業(yè)業(yè)氛圍；代表南山山區(qū)域最最高商務(wù)務(wù)水平的的南山商商業(yè)文化化中心，，目前售售價(jià)在4.5萬/㎡左右，，租金金介于于150-180元/㎡··月，市場(chǎng)場(chǎng)需求求較旺旺盛，，高端端寫字字樓產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知度度高，，代表表項(xiàng)目目有海海岸城城東、、西座座，天天利中中央一一期、、二期期；項(xiàng)目本本體配套資資源P18高檔居居住區(qū)區(qū)高新區(qū)區(qū)軟件件基地地商業(yè)文文化中中心區(qū)區(qū)居住區(qū)區(qū)辦公商商業(yè)區(qū)區(qū)本項(xiàng)目文體休休閑區(qū)區(qū)1KM深圳灣海岸城城天利中中央廣廣場(chǎng)西側(cè)受受立交交橋遮遮擋、、南側(cè)側(cè)昭示示性較差差，且西西南側(cè)側(cè)與航航天科科技廣廣場(chǎng)存存在較較嚴(yán)重重對(duì)視視，東東側(cè)昭昭示性性最好好，北北側(cè)景景觀視視野最最佳項(xiàng)目本本體四至分分析④⑤航天科技廣場(chǎng)⑦卓越后海濱海大道后海濱路①②③④⑤⑥⑦北側(cè)：：濱海大大道及及規(guī)劃劃的深深圳科科技館館新址址，無遮擋擋，視視野開開闊，，景觀觀較好好；南側(cè)：航天天科技技廣場(chǎng)場(chǎng)，①①號(hào)為為A塔樓高高224.8m，⑤號(hào)號(hào)為B塔樓高高129m，⑥號(hào)號(hào)為停停車場(chǎng)場(chǎng)用地地，⑦⑦號(hào)為為卓越越后海海，高高184m；西南側(cè)側(cè)存在在對(duì)視視，南南側(cè)及及東南南側(cè)視視野一一般，，南側(cè)側(cè)人流流較大大；西側(cè)：后海海濱路路與濱濱海海海濱立立交，，受濱海海立交交及道道路綠綠化帶帶一定定程度度遮擋擋；東側(cè)：：緊鄰秀秀麗變變電站站，高高25m，②號(hào)號(hào)地塊塊限高高50m，③號(hào)號(hào)地塊塊限高高150m；視線好好，景景觀一一般，，受秀秀麗變變電站站一定定影響響。①秀麗變電站濱海大道后海濱路濱海海濱立交P19②③未未開工工地塊塊⑥停車車場(chǎng)本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮綠地地的開開發(fā)利利用且且適當(dāng)當(dāng)拔升升建筑筑高度度，提提高建建筑形形象感感與整整體開開發(fā)價(jià)價(jià)值項(xiàng)目四至北臨濱海大道，南靠航天科技廣場(chǎng)，西至后海濱海立交，東至秀麗變電站占地面積4197.4㎡建筑面積38000㎡，其中商業(yè)面積4500㎡，辦公面積33500㎡綠地面積1500㎡建筑限高≤150m用地性質(zhì)商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地用地年限40年總部自用企業(yè)五礦證券、五礦期貨、全盛保險(xiǎn)、五礦香港、五礦建設(shè)、五礦信托、總公司駐深企業(yè)等項(xiàng)目本本體地塊指指標(biāo)地塊紅紅線范范圍內(nèi)內(nèi)北側(cè)側(cè)與西西側(cè)為為綠地地，占占地面面積1500㎡，緊鄰鄰濱海海濱路路與濱濱海大大道交交叉口口，較較為嘈嘈雜，，在利用綠綠地時(shí)時(shí)可考考慮下下沉式式設(shè)計(jì)計(jì)；項(xiàng)目目可建設(shè)設(shè)面積為為2697㎡，主塔樓樓建設(shè)設(shè)控制制面積積為1225㎡㎡，塔樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積過小小，影影響建建筑形形態(tài)及及辦公公的使使用可可考慮慮適當(dāng)當(dāng)放大大塔樓樓的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積，提高每每層使使用面面積；；地塊建筑限限高為為150m，與周周邊的的航天天科技技廣場(chǎng)場(chǎng)、卓卓越后后海項(xiàng)項(xiàng)目存存在明明顯的的高度度差，，影響響建筑筑的昭昭示性性，可考慮慮加建建與頂頂部造造型等等方式式，跳跳脫出出周邊邊建筑筑遮擋擋；項(xiàng)目建建成后后將入入駐五五礦多多家企企業(yè)，，需綜合合考慮慮各企企業(yè)的的辦公公需求求，進(jìn)行行合理理的建建筑設(shè)設(shè)計(jì)。20小結(jié)Summary一、位于于后海海封面面位置置及與與高新新區(qū)交交流紐紐帶，，區(qū)位位配套套優(yōu)越越??本項(xiàng)目目不僅僅位于于深圳圳灣濱濱海區(qū)區(qū)，同同時(shí)也也處于于后海海總部部區(qū)的的門戶戶地段段和連連接填填海六六區(qū)的的樞紐紐位置置；后后海區(qū)區(qū)域周周邊發(fā)發(fā)展成成熟，，為項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造良良好條條件；；二、外部部交通通便利利，交交通進(jìn)進(jìn)入性性略顯顯不足足??項(xiàng)目緊緊鄰濱濱海大大道，，未來來周邊邊規(guī)劃劃有4條地鐵鐵線路路，但但受制制于周周邊交交通系系統(tǒng)，，車行行交通通可進(jìn)進(jìn)入性性略有有不便便利，，后期期在交交通規(guī)規(guī)劃期期需重重點(diǎn)解解決該該問題題；三、受制制項(xiàng)目目指標(biāo)標(biāo)，項(xiàng)項(xiàng)目在在封面面形象象感下下滑及及使用用性不不佳??項(xiàng)目限限高僅僅150m，難以以跳脫脫周邊邊建筑筑群，，可建建設(shè)用用地面面積小小，西側(cè)、、南側(cè)側(cè)項(xiàng)目目昭示示性較較差，，且西西南側(cè)側(cè)與航航天科科技廣廣場(chǎng)存存在較較嚴(yán)重重對(duì)視視，東東側(cè)昭昭示性性最好好，北北側(cè)景景觀視視野最最佳。。21啟示：：凸出出項(xiàng)目目封面面形象象，放放大沿沿濱海海大道道的景景觀面面，同同時(shí)加加強(qiáng)交交通動(dòng)動(dòng)線規(guī)規(guī)劃，，降低低南側(cè)側(cè)的對(duì)對(duì)視性性。開發(fā)商期望結(jié)果打造高標(biāo)準(zhǔn)金融總部大廈，成為區(qū)域標(biāo)桿；五礦集團(tuán)企業(yè)自用基礎(chǔ)上，剩余物業(yè)租賃引入高端客戶，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化；抵御項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，通過市場(chǎng)化運(yùn)作提高企業(yè)的資產(chǎn)水平。情景導(dǎo)致非期望結(jié)果前海金融利好、福田金融總部建設(shè)與后海存在較大的競(jìng)合關(guān)系；后海16個(gè)在建項(xiàng)目，未來競(jìng)爭(zhēng)體量大；后海區(qū)域金融總部與其它項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，項(xiàng)目品質(zhì)也存在較大競(jìng)爭(zhēng)。

如何發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力？

如何進(jìn)行項(xiàng)目打造，提高項(xiàng)目品質(zhì)，提供更優(yōu)金融辦公環(huán)境？分析目目標(biāo)結(jié)結(jié)果－－現(xiàn)實(shí)實(shí)非期期望結(jié)結(jié)果，，轉(zhuǎn)化化現(xiàn)實(shí)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)開開發(fā)目目標(biāo)達(dá)達(dá)成開發(fā)目標(biāo)解解析目標(biāo)界定P22開發(fā)目標(biāo)解解析核心問題界界定本項(xiàng)目需解解決的二大大核心問題題核心問題一：面對(duì)未來大量供應(yīng)，如何實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)？核心問題二：項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)如何打造，滿足高標(biāo)準(zhǔn)金融總部需求？深圳金融產(chǎn)業(yè)格局分析，如何抓住后海金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色？未來南山商務(wù)市場(chǎng)格局及特征分析，如何體現(xiàn)后海發(fā)展機(jī)會(huì)？區(qū)域內(nèi)外供應(yīng)分析，本項(xiàng)目什么時(shí)候是最佳入市時(shí)機(jī)？從客戶需求出發(fā)，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品打造與需求的對(duì)等？如何進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿形象及使用功能的統(tǒng)一？P23目錄一、項(xiàng)目背背景四、項(xiàng)目定定位二、市場(chǎng)研研究五、規(guī)劃排排布六、物業(yè)建建議七、經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算三、案例借借鑒P24市場(chǎng)研究市場(chǎng)分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析P25本項(xiàng)目后海中心深圳金融市市場(chǎng)已形成成三大金融融總部格局局，本項(xiàng)目目地處前海海一級(jí)輻射射區(qū)，城市西進(jìn)軌軌跡將使得得本項(xiàng)目所所在片區(qū)成成為深圳商商務(wù)發(fā)展熱熱點(diǎn)深圳市場(chǎng)金融總部格格局前海中心以深港合作為背景，以金融改革為基點(diǎn)，引入國(guó)際大型企業(yè)、香港企業(yè)及金融業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，未來全國(guó)金融企業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。福田中心區(qū)以市政府、會(huì)展為牽引，進(jìn)駐深交所、銀行、保險(xiǎn)、證券等總公司或分公司，成為深圳金融企業(yè)最為聚集的區(qū)域。羅湖金融總部區(qū)是深圳市最早金融商務(wù)區(qū)，以中國(guó)人民銀行核心匯聚四大國(guó)有銀行、股份制商業(yè)銀行，但受區(qū)域限制，金融中心的優(yōu)勢(shì)逐漸退去。羅湖中心福田中心P26羅湖中心區(qū)區(qū)域金融總總部市場(chǎng)以以地王金融融商圈為代代表，是深深圳市最早早金融區(qū)，，區(qū)域地位位正在逐漸漸下降項(xiàng)目名稱總建筑面積（㎡）建筑高度（m）入市時(shí)間（年）租金價(jià)格（元/㎡-月）入駐率（％）地王大廈266784383.951996140-17596華潤(rùn)大廈5520001392005200-300100深發(fā)展銀行大廈76668183.81997135-150100京基100594642441.82011220-28075深圳市場(chǎng)羅湖中心羅湖中心區(qū)區(qū)域金融大大廈除京基基100，其它大廈廈入市時(shí)間間都較早，，大廈周邊邊商業(yè)配套套齊全，地地鐵、公交交等交通便便捷，市場(chǎng)入駐率率都比較高高，市場(chǎng)認(rèn)可可度較高；；區(qū)域內(nèi)租金金價(jià)格除京京基100和華潤(rùn)大廈廈，基本集集中在200元/㎡·月以下，客戶層級(jí)不不高，優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶正在在逐步逃離離此區(qū)域，，遷往其他區(qū)區(qū)域。京基100地王大廈深發(fā)展銀行行大廈華潤(rùn)大廈2728以深南大道道為界，分分為南北兩兩區(qū)，整體體租金價(jià)格格達(dá)到200元/㎡月，高端項(xiàng)項(xiàng)目已達(dá)到到300元/㎡月深圳市場(chǎng)福田中心福田中心北北區(qū)

福田中心南區(qū)序號(hào)典型項(xiàng)目租金（元/㎡-月）①證交所大廈300②諾德大廈230③新世界中心210④榮超經(jīng)貿(mào)中心220⑤安聯(lián)大廈220深南南大大道道序號(hào)典型項(xiàng)目租金（元/㎡-月）⑥卓越世紀(jì)中心250⑦新華保險(xiǎn)大廈165⑧國(guó)際商會(huì)中心150⑨華融大廈160⑩嘉里建設(shè)二期290⑥⑩⑦⑨⑧①②③⑤④深圳市傳統(tǒng)統(tǒng)金融總部部聚集區(qū)，，區(qū)域成熟熟度最高，，配套完善善，產(chǎn)品價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)度度高，高端端客戶認(rèn)可可度高項(xiàng)目名稱總建筑面積（㎡）層數(shù)入市時(shí)間（年）租金價(jià)格（元/㎡-月）入駐率（％）免稅商務(wù)大廈101912.734F2006150-18098港中旅大廈5666336F2008130-22097興業(yè)銀行大廈3245128F2003140-18095投資大廈4236023F2004160-20098深圳市場(chǎng)福田中心福田整體租租金主要集集中在150-220元/㎡·月之間，高端端寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目租金在在250元/㎡·月以上；福田中心前前期開發(fā)金融總部取取地較少，金融總部部企業(yè)無自自持辦公物物業(yè)，通過過租賃或購(gòu)購(gòu)買其他企企業(yè)寫字樓樓為主；目前總部物物業(yè)入駐的的客戶中，，除總部自自用較大面面積外，入駐企業(yè)客客戶相對(duì)純純粹，以整整層、半層層大面積辦辦公客戶為為主；如港中旅旅大廈27-32層自用，其其他樓層均均為整層或或半層客戶戶港中旅大廈投資大廈免稅商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈興業(yè)銀行大大廈投資大廈港中旅大廈廈免稅商務(wù)大大廈29項(xiàng)目名稱用地面積（㎡）總建筑面積（㎡）層數(shù)建筑高度（m）竣工時(shí)間（年）招商證券總部大廈4847.9260000地下4層，地上34層1802014華安保險(xiǎn)大廈400045000——79.72012投行大廈4111.1251529地上4層，地上21層1002013國(guó)信證券大廈5454.7880,000——2082015中國(guó)人壽大廈500976496.932層1702015中信銀行大廈40006443024層104.72014安信金融大廈4813.4570000————未動(dòng)工深圳市場(chǎng)福田中心興業(yè)銀行大大廈港中旅大廈廈免稅商務(wù)大大廈繼中心區(qū)十十三朵姊妹妹花之后，，未來二至至三年內(nèi)，，福田中心心區(qū)將迎來來七兄弟，，區(qū)域的成熟熟度使得區(qū)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)價(jià)值認(rèn)可度度高中心區(qū)內(nèi)可可開發(fā)利用用的地塊資源非非常稀缺，金融總部部物業(yè)的再再發(fā)展受到到局限；該片區(qū)為深圳市第二二批金融企企業(yè)建設(shè)用地，，該部分用用地基本都都在2008年出讓，具具有地塊面積小，容容積率大的特點(diǎn)；七塊用地均為金融企企業(yè)總部用用地，按照深圳圳發(fā)展總部部企業(yè)規(guī)范范，規(guī)定企企業(yè)自用部分建建筑面積不不低于60%，且自用建筑面面積10年內(nèi)不準(zhǔn)對(duì)對(duì)外出售。即將入市市的投行大廈均價(jià)在210元/㎡·月，項(xiàng)目?jī)r(jià)格格較高。安信金融大大廈投行大廈中國(guó)人壽大廈國(guó)信證券大廈華安保險(xiǎn)大廈招商證券總總部大廈中信銀行大大廈新洲路福華華一一路路民田路福華華路路30與福田中心心區(qū)形成強(qiáng)強(qiáng)大雙中心心結(jié)構(gòu)，是是連接港深深廣的中樞樞，被譽(yù)為為南中國(guó)““曼哈頓””，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目具有很很強(qiáng)的輻射射效應(yīng)戰(zhàn)略定位：：深港合作先先導(dǎo)區(qū)、體體制機(jī)制創(chuàng)創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)集聚區(qū)、、結(jié)構(gòu)調(diào)整整引領(lǐng)區(qū)，，服務(wù)范圍圍是包括香香港在內(nèi)的的整個(gè)珠三三角，定位位為未來整個(gè)珠珠三角的““曼哈頓””；發(fā)展領(lǐng)域：：重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)新金融、、現(xiàn)代物流流、總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)、科技技及專業(yè)服服務(wù)、通訊訊及媒體服服務(wù)、商業(yè)業(yè)服務(wù)六大大領(lǐng)域,以拓寬人民民幣業(yè)務(wù)為為核心，推動(dòng)人民幣幣國(guó)際化進(jìn)程，打造造創(chuàng)新融資資平臺(tái)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈鏈最高端；出讓地價(jià)：：區(qū)域內(nèi)2017年將完成基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，目前前已出讓四四塊用地，，出讓地價(jià)突突破2.5萬元/平米，達(dá)到出讓讓地價(jià)天花花板，可以以預(yù)見未來來物業(yè)的價(jià)價(jià)格將非常常高。深圳市場(chǎng)前海片區(qū)前海中心概況功能定位①現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)②現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展聚集區(qū)③香港與內(nèi)地緊密合作先導(dǎo)區(qū)④珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)引領(lǐng)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位①總部經(jīng)濟(jì)②創(chuàng)新金融③現(xiàn)代物流④科技及專業(yè)服務(wù)業(yè)⑤通信及媒體⑥高端服務(wù)業(yè)保稅港片區(qū)本項(xiàng)目綜合發(fā)展區(qū)商務(wù)中心區(qū)31小結(jié)Summary一、羅湖－－福田有較較大的金融融機(jī)構(gòu)作依依托，本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展與與前海金融融相關(guān)類的的客戶??羅湖金融中中心是深圳圳市最早的的金融中心心，商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品整體層層次較低，，未來可開開發(fā)面積非非常稀缺；；福田金融融中心是深深圳市發(fā)展展最成熟的的金融中心心，入駐企企業(yè)類型層層級(jí)較高，，未來可開開發(fā)面積很很少；前海海片區(qū)注重重未來規(guī)劃劃，打造企企業(yè)總部基基地，未來來可開發(fā)量量很大，是是深圳市未未來占位最最高的區(qū)域域；二、根據(jù)目目前金融產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局，，本項(xiàng)目金金融定位應(yīng)應(yīng)差異化??基于前海深深港現(xiàn)代合合作區(qū)建設(shè)設(shè)及金融體體制改革，，后海區(qū)域域?qū)⑹盏角扒昂］椛淅?，未來來有更大的的發(fā)展空間間。P32啟示：依托托前海金融融改革發(fā)展展特色，與與羅湖、福福田金融類類企業(yè)定位位差異化。。留仙洞總部基地由留仙大道以南、茶光路以北、石鼓路以西和創(chuàng)研路、留新路、一號(hào)路以東的區(qū)域圍合而成，可提供新型產(chǎn)業(yè)辦公面積將達(dá)到428-515萬㎡；定位為深圳市“西部硅谷北片區(qū)”的重要部分高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃面積11.5平方公里,是國(guó)家“建設(shè)世界一流高科技園區(qū)”的六家試點(diǎn)園區(qū)之一，片區(qū)形成了三大產(chǎn)業(yè)聚集，分別為以移動(dòng)通信、程控交換、光纖光端為主的通訊產(chǎn)業(yè)、以IC設(shè)計(jì)、應(yīng)用軟件為主的軟件產(chǎn)業(yè)、以診斷試劑、醫(yī)療器械為主的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)后海打造為未來深圳的“中環(huán)”，以物流、金融電子、創(chuàng)業(yè)投融資等行業(yè)聚集為主。深圳灣地方政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、城市經(jīng)濟(jì)窗口；具有政府政策傾斜的重點(diǎn)招商引資區(qū)域，輻射全國(guó)客戶，是城市高端企業(yè)集聚地前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，發(fā)展高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、國(guó)際物流，打造為深圳的“曼哈頓”，將以國(guó)際金融、倉(cāng)儲(chǔ)物流、能源、咨詢服務(wù)等行業(yè)為主南山區(qū)域整體市場(chǎng)【市場(chǎng)格局】南山區(qū)正在在形成五大大新興商務(wù)務(wù)片區(qū)，，后海中心心區(qū)是南山山商務(wù)圈的的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)P33后海金融總總部區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)留仙洞總部部基地深圳灣超級(jí)級(jí)總部基地地前海深港現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)合作區(qū)【市場(chǎng)表現(xiàn)】南山不同區(qū)區(qū)域租金差差異較大，，但不同檔檔次寫字樓樓大多保持持較高的入入駐率，整整體的商務(wù)務(wù)市場(chǎng)較為為旺盛梯隊(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域租金（元/㎡?月）產(chǎn)品檔次入駐率第一梯隊(duì)海岸城西座、天利中央二期南山文化商業(yè)中心150－165★★★★98%招商局廣場(chǎng)蛇口片區(qū)200-220★★★★30%第二梯隊(duì)海岸城東座、天利一期南山文化商業(yè)中心150-160★★★☆96%茂業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)南山文化商業(yè)中心110－130★★★☆100%漢京國(guó)際南油片區(qū)120－140★★★☆95%第三梯隊(duì)濠盛大廈南油片區(qū)90－120★★★95%美年廣場(chǎng)蛇口片區(qū)90-120★★★70%（在租）招商局?jǐn)?shù)碼大廈蛇口片區(qū)85-90★★★100%新時(shí)代廣場(chǎng)蛇口片區(qū)120-150★★★95%麗灣大廈月亮灣大道沿線55－60★★★40%(在租）第四梯隊(duì)海景廣場(chǎng)蛇口片區(qū)70-100★★99%科技大廈蛇口片區(qū)70－90★★100%赤灣石油大廈赤灣片區(qū)90★★100%海運(yùn)大廈赤灣片區(qū)110★★100%南山區(qū)域整體市場(chǎng)天利中央廣場(chǎng)34海岸城【片區(qū)概況】深港現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)合作作區(qū)，設(shè)置置諸多限制制性明細(xì)規(guī)規(guī)定，造成成進(jìn)駐門檻檻高、投資資開發(fā)的資資金壓力大大等客觀制制約南山區(qū)域前海前海中心概況整體定位“亞洲曼哈頓”，2020年建設(shè)成為亞太地區(qū)重要的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)中心，世界服務(wù)貿(mào)易重要基地。功能定位現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展聚集區(qū)、香港與內(nèi)地緊密合作先導(dǎo)區(qū)、珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)引領(lǐng)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、科技及專業(yè)服務(wù)業(yè)、通信及媒體、高端服務(wù)業(yè)板塊布局前海的未來將依托現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，積極發(fā)揮前?？诎哆B通深港的優(yōu)勢(shì)，沿前海灣形成特色鮮明、有機(jī)關(guān)聯(lián)的“三區(qū)一帶”格局規(guī)模體量前海合作區(qū)總用地面積1492公頃，總建設(shè)規(guī)模約2600萬㎡；辦公建筑面積約1600萬㎡，商業(yè)建筑面積約230萬㎡，居住及商務(wù)公寓建筑面積約380萬㎡，公共服務(wù)及市政建筑面積約130萬㎡；前海合作區(qū)規(guī)劃基準(zhǔn)就業(yè)人口約65萬人、居住人口約15萬人。商務(wù)中心區(qū)保稅港片區(qū)綜合發(fā)展區(qū)月亮灣大道P35【市場(chǎng)表現(xiàn)】樓面地價(jià)突突破2.5萬元/㎡，且規(guī)定定投資強(qiáng)度度不低于1.2萬元/㎡，價(jià)格門門檻高前海深港現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)合作區(qū)的的地價(jià)能夠夠?qū)崿F(xiàn)40%以上的拍賣賣溢價(jià)率，除由世貿(mào)貿(mào)投資公司司拍得的T102-0244宗地除外；；還規(guī)定約70%的自用辦公公物業(yè)比例；樓面地價(jià)突突破2.5萬元/㎡，且對(duì)投資強(qiáng)強(qiáng)度（計(jì)容積率的的建筑面積積計(jì)算，不不含地價(jià)）做出硬性性規(guī)定，要要求在12000或15000元/㎡以上，部部分宗地設(shè)設(shè)置約20%的無償返還還比例，價(jià)格門檻較較高。南山區(qū)域前海2013年7月及及11月前前海海深深港港現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)合合作作區(qū)區(qū)總總共共拍拍出出的的5宗地地基基本本信信息息宗地編號(hào)成交時(shí)間建設(shè)用地（㎡）建筑面積（㎡）成交價(jià)（人民幣、萬元）溢價(jià)率容積率樓面地價(jià)(元/㎡）競(jìng)得人投資強(qiáng)度（元/㎡）返還/自用辦公體量（㎡）T201-007507.26432914502007,180,00.42.97%≤10.4015948卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司1500088600T201-007707.26375163204005,18900.48.25%≤8.5416195卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司1500051600T201-007808.165393450300010,900,0052.76%≤9.3321670華潤(rùn)置地有限公自用）T102-024411.2712746.71500002,433,000.4%≤11.7716220前海世茂投資（深圳）有限公司1200083776（自用）T102-024511.274223.564000163,00063.33%≤15.1525468深圳市香江供應(yīng)鏈管理有限公司1200037770（自用）P36【市場(chǎng)場(chǎng)表表現(xiàn)現(xiàn)1】】后海?？偪偛坎炕氐叵硐碛杏休^較大大幅幅度度的的取取地地優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策；；樓樓面面地地價(jià)價(jià)在在3000-11000元/㎡之之間間南山山區(qū)區(qū)域域后海海后海海中中心心區(qū)區(qū)總總部部企企業(yè)業(yè)基基地地宗宗地地基基本本信信息息宗地號(hào)項(xiàng)目名稱成交時(shí)間用地面積（㎡）成交地價(jià)（人民幣、元）建筑面積（㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）寫字樓面積（㎡）自用比例自用期限(年）T107-0005T107-0006航天科技廣場(chǎng)2008.3.1410458.4495,000,000150,0003,30012000060%10T107-0008中海油南方總部2008.10.0712712.51800,000,000200,0004,00019650070%10T107-0012新百麗鞋業(yè)總部2009.06.052763.5190,000,00035,0005,4292830070%10T107-0013天虹總部2009.12.106212.66476,000,00056,0008,5001600070%10T107-0018傳云網(wǎng)絡(luò)技術(shù)2010.10.299387.77392,853,20037,60010,44839420100%7T107-0019傳云科技2010.10.296904337,243,90043,8007,70033840100%7T107-0066中山金融大廈2011.04.123726.99444,000,00041,50010,6993650060%10T107-0067大成基金大廈2011..01.184101.26594,000,00058,00010,2414800060%10T107-0023中鐵南方總部2011.03.085253.04341,000,00043,1007,91237600100%——T107-0027(B)鵬潤(rùn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)2012.02.14————236,645——56200————T107-0025中建鋼構(gòu)總部2012.02.142892.5367,000,00039,6009,2683556070%10【市場(chǎng)場(chǎng)表表現(xiàn)現(xiàn)2】】辦公公物物業(yè)業(yè)自自用用比比例例較較大大，，期期限限長(zhǎng)長(zhǎng)，，增增加加了了后后期期運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成本本，，但但可可售售物物業(yè)業(yè)部部分分市市場(chǎng)場(chǎng)操操作作靈靈活活性性較較高高南山山區(qū)區(qū)域域后海海宗地號(hào)項(xiàng)目名稱成交時(shí)間用地面積（㎡）成交地價(jià)（人民幣、元）建筑面積（㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）寫字樓面積（㎡）自用比例自用期限（年）T107-0028華潤(rùn)總部大廈2012.08.1653661.72653000000490,0005,41425625080%10T107-0011海王星辰項(xiàng)目2012.08.184138.8490,000,00041,40011,8363340070%10T107-0069深圳灣一號(hào)2012.12.1114787.8947,000,000.271,7403,4858303080%無T107-0029海信南方2013.01.084322.29630,000,00063,8009,8755567270%10T107-0015喜之郎總部2013.05.235566.6541,000,00047,30011,4383620070%10T107-0072五礦集團(tuán)2013.10.284197.4407,000,00038,00010,7113350060%15T107-0073深創(chuàng)投2013.10.2810438.7930,000,000108,3008,5879630070%15T107-0070華商銀行、工行2013.10.284953.74583,000,00059,5009,79853350100%15T107-0071中投證券2013.10.284336.83561,000,00058,0009,67249300100%15——卓越后海項(xiàng)目——————90,800——83360——————天佶灣國(guó)際廣場(chǎng)大廈——25000——350,000——257000全部可售——后海?？偪偛坎炕氐厥苁艿降秸镣恋氐爻龀鲎屪寖?yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，即即每每宗宗地地都都保保證證以掛掛牌牌底底價(jià)價(jià)成成交交，而而且且政政府府還還將將返返回回一一定定比比例例的的地地價(jià)價(jià)給給競(jìng)競(jìng)得得人人，，因因此此，，相相對(duì)對(duì)前前海海而而言言，，后海海取取地地成成本本相相對(duì)對(duì)較較低低；自用用辦辦公公物物業(yè)業(yè)的比比例例在在60%-100%之間間，，期期限限在在7-15年不不等等。?？墒凼畚镂飿I(yè)業(yè)部部分分沒有有入入駐駐行行業(yè)業(yè)限限制制，因因此此，，客戶戶來來源源相相對(duì)對(duì)較較廣廣，具具備備承承接接前前海海外外溢溢客客戶戶的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)可可操操作作性性。。南山山區(qū)區(qū)域域深圳圳灣灣區(qū)域域位位置置：南南至至濱海海大大道道、、西西至至深深灣灣一一路路、、東東至至深深灣灣五五路路、、北北至至白白石石三三道道和和白白石石路路所所圍圍合合的的區(qū)區(qū)域域；；引入入對(duì)對(duì)象象：：主要要吸吸引引對(duì)對(duì)象象包包括括跨跨國(guó)國(guó)公公司司、、高高成成長(zhǎng)長(zhǎng)公公司司的的總總部部、、分分支支機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)或或研研發(fā)發(fā)中中心心。。規(guī)模指標(biāo)：：總用地面積積117.40公頃，總量量為450萬～550萬平方米(不包括市政政設(shè)施)。片區(qū)規(guī)劃劃就業(yè)人口口為18萬～22萬人。建筑限高：：超高層綜合合體建筑分分別控制在在400米～680米和、400米～480米、在400米～580米?！酒瑓^(qū)概況】深圳灣超級(jí)級(jí)總部基地地依托政府府政策支持持，客群主主要面向深深圳市高端端企業(yè)深圳灣總部部基地效果果圖P39DU03-04DU03-05DU06-05DU06-06DU08-01DU09-04DU08-03DU08-02DU08-04DU05-02DU05-03DU03-02DU03-03DU06-02DU06-03DU06-04DU02-01DU02-03DU02-04DU02-05DU02-08DU02-07DU02-06DU04-01DU04-02DU04-03DU04-05DU04-04DU09-05DU01-03DU01-04DU01-01DU01-05DU01-02DU02-02DU06-01DU07-01DU09-03DU09-01DU09-02400-68030-10015030-100300250400-58030010-4010030-6010-4010-40100100100300200<100<2002002004010050<200<200<200<100<150<200<200400-48080-150數(shù)據(jù)說明：：建筑限高高來源于《深圳灣超級(jí)級(jí)總部基地地詳細(xì)規(guī)劃劃》草案25010040白石路白石一路白石四路白石二路白石三路深灣一路深灣二路深灣三路深灣四路深灣五路濱海海大大道道300-400【地塊劃分】超級(jí)總部基基地總共劃劃分為35個(gè)商業(yè)性質(zhì)質(zhì)開發(fā)用地地，5個(gè)公共市政政配套用地地南山區(qū)域深圳灣P40科技園平均租售價(jià)格水平科技園北區(qū)月租金:70-110元/㎡科技園中區(qū)月租金:60-70元/㎡

科技園南區(qū)月租金:100-130元/㎡

以租賃為主，在售項(xiàng)目為軟件產(chǎn)業(yè)園基地，均價(jià)4.5萬元/㎡進(jìn)駐企業(yè)騰訊、邁瑞、方大、飛亞達(dá)、創(chuàng)維、聯(lián)想、中興通訊、TCL、微軟、奧林巴斯、飛利浦、IBM、三星、西門子等現(xiàn)有項(xiàng)目北區(qū)：方大大廈、清溢光電、朗峰大廈、華瀚科技大廈中區(qū)：深南花園、朗峰科技大廈（廠改寫）、軟件園、堅(jiān)達(dá)大廈、維用科技大廈南區(qū)：深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地、A8音樂大廈、三諾大廈、衛(wèi)星大廈。未來入市項(xiàng)目漢京中心、華潤(rùn)大沖新城、地鐵深大綜合體、深圳灣科技生態(tài)城、百度國(guó)際大廈、騰訊濱海大廈、芒果網(wǎng)大廈入園條件需要注冊(cè)高新技術(shù)企業(yè)資格證資料來源：：世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)資料庫(kù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)北區(qū)北環(huán)大道深南大道高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)南區(qū)沙河西路【片區(qū)概況】國(guó)家級(jí)科技技園區(qū)，入入園受產(chǎn)業(yè)業(yè)限制，客客戶進(jìn)駐門門檻高；中中區(qū)和北區(qū)區(qū)起步較早早，南區(qū)的的項(xiàng)目陸續(xù)續(xù)落成南山區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)P41【市場(chǎng)表現(xiàn)1】第一批新建建項(xiàng)目相繼繼入市，受受區(qū)域規(guī)劃劃政策影響響，存在一一定的行業(yè)業(yè)入駐門檻檻限制高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目目在近3年內(nèi)陸續(xù)入入市，但有有較高的行行業(yè)門檻限限制，客戶戶群受到一一定約束；；軟件產(chǎn)業(yè)基基地售價(jià)3.5萬元/㎡，A8音樂大廈月月租金112元/㎡。三諾大廈南山區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)序號(hào)項(xiàng)目占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）樓體結(jié)構(gòu)項(xiàng)目進(jìn)度備注1深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地150000631700多棟樓體在售入駐門檻為高新技術(shù)認(rèn)證企業(yè)2A8音樂大廈4745.495231828層，地上25層招租租金112元/㎡·月3三諾大廈——5553925層，地上22層內(nèi)部裝修商業(yè)招商4騰訊濱海大廈18650.95345,57050層/41層地下工程兩棟塔樓（248米/194米）5芒果網(wǎng)大廈41535059623層機(jī)電及外立面安裝限高100米6百度國(guó)際大—主體工程限高180/150m米7深圳創(chuàng)業(yè)投資大廈5159.019351344層主體工程采用斜網(wǎng)鋼結(jié)構(gòu)A8音樂大廈創(chuàng)業(yè)投資大大廈百度國(guó)際大大廈P42【市場(chǎng)表現(xiàn)2】樓面地價(jià)位位于700-6400元/㎡之間，但但用地性質(zhì)質(zhì)為新型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用地，，物業(yè)入市市銷售存在在較大限制制南山區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)2013年高新技術(shù)術(shù)園區(qū)招拍拍掛地塊信信息宗地編號(hào)土地面積（㎡）建筑面積（㎡）土地使用年限競(jìng)得人成交價(jià)(萬元）容積率溢價(jià)率樓面地價(jià)（元/㎡）準(zhǔn)入行業(yè)限制T205-01154422.453083030深圳市傳承房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

100,0003.0-7.0200%3200——T205-00273986938473050深圳市投資控股有限公司139,7009.6503600——T205-01145004.184340030深圳市迅雷網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司3,2303.0-8.670700互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)業(yè)T204-01355654.87320030深圳市投資控股有限公司46,52013.006400——T205-00084715.412827030先健科技（深圳）有限公司3,7026.00

1300假肢、人工器官及植（介）入器械制造T204-01349999.6710000030深圳北航新興產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院有限公司130009.401300工程和技術(shù)研究和實(shí)驗(yàn)發(fā)展取地優(yōu)惠政政策：2013年高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)園南南區(qū)成功掛掛牌出讓6宗新型產(chǎn)業(yè)業(yè)用地，除了由房房地產(chǎn)公司司拍得的地地塊實(shí)現(xiàn)200%的溢價(jià)率，，其他均以以底價(jià)出讓。準(zhǔn)入行業(yè)限限制：一些些宗地對(duì)競(jìng)競(jìng)得人設(shè)置置行業(yè)門檻檻，主要為為互聯(lián)網(wǎng)技技術(shù)、工程程技術(shù)、人人體工程技技術(shù)等。P43【典型項(xiàng)目】軟件產(chǎn)業(yè)基基地作為國(guó)國(guó)家科技部部“建設(shè)世世界一流科科技園區(qū)””發(fā)展戰(zhàn)略略的首批試試點(diǎn)園區(qū)，，定位高端端、規(guī)模龐龐大南山區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目地點(diǎn)高新區(qū)填海六區(qū)，東接規(guī)劃中的科技公園、西臨白石路、南靠濱海大道、北至學(xué)府路總占地面積12.30萬㎡總建筑面積61.76萬㎡棟數(shù)/層數(shù)18棟/

2-28層容積率4.43均價(jià)3.5萬元/㎡入市時(shí)間2013年外立面單元式、呼吸式玻璃幕墻電梯品牌通力各類型物業(yè)體量及面積區(qū)間研發(fā)辦公、SOHO37.527萬㎡

300-800㎡/48-90㎡配套公寓宿舍5.86萬㎡

27-75㎡商業(yè)面積1.423萬㎡50-100㎡食堂0.378萬㎡

——園區(qū)服務(wù)平臺(tái)公共技術(shù)服務(wù)高性能計(jì)算、云計(jì)算、軟硬件檢測(cè)、軟件協(xié)同開發(fā)、大數(shù)據(jù)儲(chǔ)存等支撐項(xiàng)目企業(yè)管理服務(wù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、成果轉(zhuǎn)化、企業(yè)戰(zhàn)略咨詢、管理咨詢、信息安全、會(huì)展服務(wù)、教育進(jìn)修、人才交流等支撐項(xiàng)目科技金融服務(wù)招商對(duì)接、產(chǎn)業(yè)推廣、銀行信貸、股權(quán)融資、擔(dān)保典當(dāng)、產(chǎn)權(quán)交易等支撐項(xiàng)目人文社區(qū)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)、互動(dòng)交流、郵政物流、生活配套等支撐項(xiàng)目軟件產(chǎn)業(yè)基基地效果圖圖P44軟件產(chǎn)業(yè)基基地寫字樓樓【片區(qū)概況】留仙洞總部部基地將成成為深圳五五大總部基基地之一，，定位為深深圳市“西西部硅谷北北片區(qū)”的的重要部分分區(qū)域位置：由留仙大大道以南、、茶光路以以北、石鼓鼓路以西和和創(chuàng)研路、、留新路、、一號(hào)路以以東的區(qū)域域圍合而成成。物業(yè)體量：新型產(chǎn)業(yè)業(yè)用地和商商業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施用地，，分為7個(gè)開發(fā)控制制單元，可可提供新型產(chǎn)業(yè)辦辦公面積將將達(dá)到428-515萬㎡。南山區(qū)域留仙洞片區(qū)地鐵交通：5號(hào)線已開通留仙仙洞站、年年初開工的的7號(hào)線將開通茶光光站；近期期規(guī)劃15號(hào)線和17號(hào)線；遠(yuǎn)期規(guī)劃劃莞深城際線線。景觀廊道：“兩縱三三橫”五條條重要的通通風(fēng)及景觀觀廊道，分分別是留光光路、留新新南山路、、同發(fā)南路路、仙茶路路、仙鼓路路。教育配套：18個(gè)班的幼兒兒園、45個(gè)班的9年一貫制學(xué)學(xué)校、30個(gè)班的初中中學(xué)校。公共配套：社區(qū)體體育活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地、文化化活動(dòng)室、、郵政支局局等。P45【市場(chǎng)表現(xiàn)1】留仙洞片區(qū)區(qū)出讓用地地有較大面面積返還，，市場(chǎng)可流流通部分樓樓面地價(jià)達(dá)達(dá)到16000元/㎡，未來入市市價(jià)格高南山區(qū)域留仙洞片區(qū)宗地編號(hào)T501-0069競(jìng)得人萬科土地面積394043㎡地址同發(fā)南路地價(jià)539900萬樓面地價(jià)16000元/㎡溢價(jià)率92.82%土地性質(zhì)新型產(chǎn)業(yè)用地建筑面積1335510㎡容積率——產(chǎn)權(quán)年限40年竣工期限3.5年產(chǎn)權(quán)要求研發(fā)用房62.5萬㎡無償交還政府15萬㎡可分割銷售商業(yè)面積7.5萬㎡DY04單元限整體轉(zhuǎn)讓商務(wù)公寓25萬㎡可分割銷售酒店、會(huì)議、公共服務(wù)15萬㎡限制整體轉(zhuǎn)讓連廊商業(yè)（地上地下）6.8萬㎡限制整體轉(zhuǎn)讓留仙洞總部部基地塊拍拍賣成交信信息P46【典型項(xiàng)目】凱達(dá)爾大廈廈是留仙洞洞片總部基基地首個(gè)甲甲級(jí)寫字樓樓物業(yè)，副副樓整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，主樓樓月租金達(dá)達(dá)到90元/㎡南山區(qū)域留仙洞片區(qū)項(xiàng)目地址南山西麗鎮(zhèn)同沙路168號(hào)（同沙路與同發(fā)路交匯處）占地面積10000.00㎡大堂高度10m建筑面積69000多㎡電梯數(shù)量16部樓體層數(shù)主樓25層，副樓14層電梯品牌芬蘭通力標(biāo)準(zhǔn)層面積3200㎡空調(diào)品牌日立變頻辦公面積區(qū)間75㎡/180㎡空調(diào)系統(tǒng)VRV車位總數(shù)地上12個(gè)、地下388個(gè)智能系統(tǒng)自動(dòng)控制照明系統(tǒng)、安防系統(tǒng)租金90元/㎡·月物業(yè)管理費(fèi)9.8元/㎡·月空中花園個(gè)數(shù)/總面積9個(gè)/675㎡會(huì)議報(bào)告中心1720㎡，345個(gè)坐席展廳1280㎡會(huì)所獨(dú)棟共3層開發(fā)商凱達(dá)爾集團(tuán)物業(yè)管理公司凱達(dá)爾物業(yè)服務(wù)有限公司凱達(dá)爾大廈廈項(xiàng)目基本本信息凱達(dá)爾大廈廈空中連廊廊P47凱達(dá)爾大廈主樓凱達(dá)爾大廈平面圖圖小結(jié)Summary一、相比其它它四大總部部商務(wù)區(qū)，，后海區(qū)域域在價(jià)格與與客戶存在在雙重優(yōu)勢(shì)勢(shì)??前海未來入入駐門檻高高，深圳灣灣總部以本本地高科技技客戶為主主，高新區(qū)具有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)限制，，留仙洞商用物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分分存在限制制，后海除除總部自用用外，完全全市場(chǎng)化操操作，有更更廣闊的客客戶資源；；二、金融融、實(shí)業(yè)業(yè)類企業(yè)業(yè)總部自自建物業(yè)業(yè)，易形成成集群效效應(yīng)??后海中心心區(qū)出讓讓地塊均均為總部部自用限限制，且且引入較較多金融融總部基基地及實(shí)實(shí)業(yè)類企企業(yè)，能能夠提升升商務(wù)純純粹性，，并能吸吸引總部部關(guān)聯(lián)企企業(yè)入駐駐，形成成集群效效應(yīng)；三、后海周邊邊商務(wù)租租金水平平高且空空置率低，商商務(wù)價(jià)值值高??后海總部基地地緊鄰南山文文化中心區(qū)，，該片區(qū)的租租金價(jià)格為目目前南山最高高，且入駐率率幾乎達(dá)到100%，項(xiàng)目未來市市場(chǎng)價(jià)格可期期。啟示：后海區(qū)區(qū)域具備更自自由的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境：后?？偪偛堪l(fā)展特色色、區(qū)域周邊邊發(fā)展成熟、、入駐客戶無無產(chǎn)業(yè)限制。?！据椛鋮^(qū)域】項(xiàng)目所在區(qū)域域周邊高端住住宅集聚，擁?yè)碛泻０冻堑鹊却笮蜕虡I(yè)體體，且地塊范范圍內(nèi)項(xiàng)目建建有基礎(chǔ)性商商業(yè)配套，未未來商業(yè)供應(yīng)應(yīng)較大市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析析區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)區(qū)集中，且存存在大量高端住宅宅區(qū)，區(qū)域人群消消費(fèi)水平高，，區(qū)域內(nèi)已有有海岸城等商商業(yè)項(xiàng)目；1km范圍內(nèi)擁有海海岸城等大型型商業(yè)體，且且地塊范圍內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目建有基基礎(chǔ)性商業(yè)配配套，未來商商業(yè)供應(yīng)較大大，存在較大大競(jìng)爭(zhēng)。P49城市印象濱海之窗海印長(zhǎng)城蔚藍(lán)海岸天?；▓@觀海臺(tái)漾日灣畔本項(xiàng)目海岸城岸芷汀蘭卓越淺水灣深圳灣彩虹之之岸東方花園熙灣濱福庭園純海岸雅居浪琴半島博海錦緞之濱聽?；▓@1KM住宅區(qū)商業(yè)區(qū)圖例【客戶分析】后海金融總部部區(qū)域未來辦辦公供應(yīng)體量量350萬㎡，未來將將會(huì)有大量商商務(wù)人群的進(jìn)進(jìn)入，將會(huì)帶帶來大量商業(yè)業(yè)需求市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析析后海金融總部部區(qū)是政府重重點(diǎn)打造的金金融總部區(qū)，，是一塊正在在快速開發(fā)建建設(shè)的地塊，，在未來3－5年左右，整個(gè)個(gè)區(qū)域建設(shè)較較成熟時(shí)，周周邊商務(wù)辦公公物業(yè)及商務(wù)務(wù)消費(fèi)人群會(huì)會(huì)呈現(xiàn)直線上升的態(tài)態(tài)勢(shì)；后海金融總部部基地規(guī)劃辦辦公體量供應(yīng)應(yīng)約350萬㎡，按人人均辦公面積積12-15㎡推算，，區(qū)域內(nèi)已知知地塊商務(wù)客客群數(shù)量約為為23-30萬人；商務(wù)人群消費(fèi)費(fèi)將成為區(qū)域域的主要消費(fèi)費(fèi)主題，傾向向快時(shí)尚、娛娛樂項(xiàng)目、休休閑或商務(wù)餐餐飲，消費(fèi)以必要性、、頻繁性消消費(fèi)為主。。P50【業(yè)態(tài)構(gòu)成】深圳甲級(jí)寫寫字樓的配配套商業(yè)以以金融與餐餐飲類業(yè)態(tài)態(tài)為主，重重點(diǎn)發(fā)展金金融、餐飲飲、便利店店等配套商商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分分析深圳甲級(jí)寫寫字樓配套套商業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)以金融和和餐飲為主主，金融和餐餐飲的比例例均超過了了3成，并且金金融的比例例略高于餐餐飲；除了金融和和餐飲外，，甲級(jí)寫字字樓配套商商業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)主要還有有便利店、、中介、教教育、休閑閑娛樂等；；金融、餐飲飲、便利店店是寫字樓樓重點(diǎn)發(fā)展展的配套商商業(yè)，主要要為寫字樓樓的辦公客客戶提供金金融和生活活服務(wù)。數(shù)據(jù)來源：：世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)深圳甲級(jí)級(jí)寫字樓配配套商業(yè)調(diào)調(diào)查深圳甲級(jí)寫寫字樓配套套商業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成P51【業(yè)態(tài)分布】寫字字樓樓配配套套商商業(yè)業(yè)主主要要分分布布在在1-3層，，其其中中1層的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)中中金金融融占占比比近近一一半半，，2-3層以以餐餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為主主市場(chǎng)場(chǎng)分分析析商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析深圳圳甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓配配套套商商業(yè)業(yè)主主要要分分布布在在1－3層，3層以以上上配配套套商商業(yè)業(yè)極極少，，說說明明配套套商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在1－3層；；配套套商商業(yè)業(yè)1層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)類類型型最最為為豐豐富富，其其中中金金融融與與餐餐飲飲類類業(yè)態(tài)態(tài)占占比比最高高，據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)1層配配套套商業(yè)業(yè)中中金金融融比比重重達(dá)到到46%，餐餐飲飲比比重重達(dá)達(dá)到到24%；2－3層商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)種種類類相相對(duì)對(duì)較較少少，，其其中中2層商商業(yè)業(yè)以以餐餐飲飲為為主主，，占比比達(dá)65%；3層餐餐飲飲的的比比重重也也超超過過了了一一半半，休休閑閑娛樂樂類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比重重有有明明顯顯提提升升，，達(dá)達(dá)到到