房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃實(shí)例97

Times?泛城項(xiàng)目目策劃報(bào)報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃實(shí)例報(bào)告正文文：一、項(xiàng)目目價(jià)值分分析二、項(xiàng)目目定位三三、、發(fā)展思思路之競競爭策略略四四、發(fā)展展思路之之產(chǎn)品策策略五五、發(fā)發(fā)展思路路之營銷銷策略六六、、發(fā)展思思路之推推售策略略項(xiàng)目判斷斷內(nèi)因外因本體分析析區(qū)域環(huán)境境分析土地市場(chǎng)場(chǎng)分析1項(xiàng)目價(jià)值分析我們是什什么？區(qū)位本體條件本案位于于成者市市金牛區(qū)區(qū)梁家巷巷片區(qū)解解放路一一段,于北二環(huán)環(huán)路口.項(xiàng)目地塊塊坐北朝朝南.整個(gè)地塊塊呈較為為標(biāo)準(zhǔn)的的正方形形;臨街面約約14.8米.北則為紅紅旗巷,南則為二二環(huán)路,東則為解解放路一一段,此路段為為成都通通往新都都之重要要路段.目前除本本項(xiàng)目外外周圍在在建項(xiàng)目目較多,其中藍(lán)光光集團(tuán)所所開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目極具具代表性性本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)本體條件·規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：2882m2·規(guī)劃總建筑面積：18730.4m2

其中：(一)地上建筑面積：16991.3m2其中：

1、辦公建筑面積：13944m22、商業(yè)建筑面積：3027.3m23、其他建筑面積：20m2（二）地下建筑面積及層數(shù)：1739.1m2其中：1、地下停車庫建筑面積：

1714.5m2、地下設(shè)備用房建筑面積：728m23、地下建筑層數(shù)：1層·容積率：5.90·商業(yè)建筑面積占總建筑面積百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·綠地率（大于等于）：26.1%·機(jī)動(dòng)車位：85輛

其中：1、辦公機(jī)動(dòng)車位：69輛

2、商業(yè)機(jī)動(dòng)車位：20輛

·非機(jī)動(dòng)車位：149輛

其中：1、辦公機(jī)動(dòng)車位：55輛

2、商業(yè)機(jī)動(dòng)車位：94輛本項(xiàng)目主要交通通干道：：二環(huán)路北北三段、、解放路路一段、、北新干干道遠(yuǎn)期規(guī)劃劃成都地鐵鐵三號(hào)線線規(guī)劃，，經(jīng)過本本項(xiàng)目向向市中心心延伸，，與地鐵鐵一、二二、四號(hào)號(hào)線連接接可轉(zhuǎn)乘乘。交通通項(xiàng)目道路路條件良良好，但但目前公公交系統(tǒng)統(tǒng)和軌道道交通匱匱乏，未未來有望望改善。。本體條件本項(xiàng)目配套現(xiàn)狀狀商業(yè)配套套本項(xiàng)目所所處區(qū)域域配套設(shè)設(shè)施成熟熟，主要要滿足停停車位的的需求。。如：工工商銀行行、超市市、學(xué)校校公共配套套預(yù)留開放放式大型型活動(dòng)廣廣場(chǎng)，為為居住區(qū)區(qū)提供公公共活動(dòng)動(dòng)空間及及場(chǎng)所。。本體條件規(guī)劃配套套成都三十十三中學(xué)學(xué)幼兒園中心醫(yī)院院老年公寓寓工商銀行行超市學(xué)校地塊關(guān)鍵鍵字城北.金牛區(qū)區(qū)位性質(zhì)規(guī)模獨(dú)棟公寓寓優(yōu)勢(shì)：1.地形規(guī)整整，便于于建筑產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃少；；2.項(xiàng)目近主主干道,交通便捷捷；3.項(xiàng)目單價(jià)價(jià)總價(jià)低低.戶型設(shè)計(jì)計(jì)好；4.項(xiàng)目位四四大商圈圈交叉區(qū)區(qū)，周邊邊商戶較較多\住宅區(qū)多多，市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)潛潛力大。。劣勢(shì):1.因?yàn)槌潜北钡臍v史史問題,大區(qū)域市市場(chǎng)會(huì)受受到影響響2.地塊規(guī)模模小，在在營銷推推廣上難難以產(chǎn)生生規(guī)模效效益。地塊優(yōu)劣劣勢(shì)本體條件項(xiàng)目判斷斷內(nèi)因外因本體分析析區(qū)域環(huán)境境分析土地市場(chǎng)場(chǎng)分析1項(xiàng)目價(jià)值分析我們是什什么？位置：本案位于于成者市市金牛區(qū)區(qū)梁家巷巷片區(qū)解解放路一一段,于北二環(huán)環(huán)路口;臨街面約約14.8米.北則為紅紅旗巷,南則為二二環(huán)路,東則為解解放路一一段。定位：新城市””，展示示項(xiàng)目區(qū)區(qū)域的配配套環(huán)境境、區(qū)域域的市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展?jié)摿Φ鹊??！办艅?dòng)小小戶”，，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目戶型型特點(diǎn),戶型的靈靈動(dòng),低總價(jià),時(shí)尚,適應(yīng)方向向廣等。?！盎盍晒伞?，積積極向上上，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目物物業(yè)投資資性\項(xiàng)目區(qū)域域市場(chǎng)的的升值潛潛力。目目前中國國股票市市場(chǎng)很火火熱,借大眾所所關(guān)注焦焦點(diǎn)突顯顯本項(xiàng)目目物業(yè)及及區(qū)域價(jià)價(jià)值。概述述Times?泛城概念念性定位位為“新新城市炫炫動(dòng)小小戶·活力股””。性質(zhì)：區(qū)域.城北金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境區(qū)域

.城北金牛區(qū)五塊石批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)商圈本案項(xiàng)目目地西側(cè)側(cè)城北客客運(yùn)中心心往北則則方面即即為五塊塊石大批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng);市場(chǎng)環(huán)境境活躍,交通便利利,人力資源源豐富.茶葉\藥材\蔬果\建材批發(fā)發(fā)市場(chǎng)皆皆聚于此此,商賈聚集集.從地理區(qū)區(qū)位看，，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境較為優(yōu)優(yōu)越，處處于四大大商圈的的輻射之之中城北物流流商圈項(xiàng)目至北北,經(jīng)駟馬橋橋至天回回鎮(zhèn)為成成都物流流貨運(yùn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)集中中區(qū)域.經(jīng)濟(jì)環(huán)境境區(qū)域

.城北金牛區(qū)荷花池批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)商圈項(xiàng)目往西西約1公里即為為荷花池池大商圈圈區(qū)域,屬成都北北部商圈圈代表區(qū)區(qū)域,衣飾\飾品\箱包\皮革\貨運(yùn)……商戶眾多多;有較長的的發(fā)展歷歷史.建材市場(chǎng)場(chǎng)商圈項(xiàng)目自身身地處一一建材市市場(chǎng)集中中區(qū)域,項(xiàng)目旁美美殼裝飾飾城,國美電器器,512建材市場(chǎng)場(chǎng)…項(xiàng)目北面面之富森森`美家居建建材市場(chǎng)場(chǎng),至今已是是成都建建材市場(chǎng)場(chǎng)之重要要區(qū)域,同時(shí)與五五塊石建建材市場(chǎng)場(chǎng)連成一一片,成為成都都建材市市場(chǎng)之主主要區(qū)域域.影響較大大.經(jīng)濟(jì)提升升、綠化化跟進(jìn)規(guī)劃區(qū)域.城北金牛區(qū)新興片區(qū)區(qū),綠化跟進(jìn)進(jìn)城北解放放路一段段、駟馬馬橋片區(qū)區(qū)因?yàn)樽宰陨碓蛞?曾經(jīng)給人人留下的的是臟、、亂、差差的印象象,隨著城市市化進(jìn)程程的不斷斷提高.現(xiàn)本項(xiàng)目目片區(qū)屬屬于成都都市舊城城改造一一重要區(qū)區(qū)域,除了迪邦邦、藍(lán)光光、匯融融、興元元、天賜賜等眾多多開發(fā)商商所開發(fā)發(fā)新項(xiàng)目目外,還有政府府與發(fā)展展商共同同合作的的限價(jià)房房項(xiàng)目落落居于此此(如:干道北回回歸線).綠化的打打造從整整個(gè)城北北的概念念來看.現(xiàn)2000畝城北沙沙河源綠綠化片區(qū)區(qū)、新綠綠水碾公公園、近近5000畝高爾夫夫球場(chǎng)、、熊貓基基地、北北湖、東東湖公園園;從現(xiàn)市政政府對(duì)城城北區(qū)域域的行政政重視到到實(shí)際開開發(fā)情況況,反觀城北北的歷史史與今天天;未來城北北的城市市化發(fā)展展進(jìn)程可可見一斑斑.城北經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位的的穩(wěn)定,區(qū)域的發(fā)發(fā)展城北屬于于成都經(jīng)經(jīng)濟(jì)、商商務(wù)一重重要區(qū)域域,從市政府府的規(guī)劃劃來看,未來城北北經(jīng)濟(jì)地地位不會(huì)會(huì)改變,加之目前前并且北北部住房房市場(chǎng)的的發(fā)展,在未來,城北區(qū)域域商務(wù)類類型物業(yè)業(yè)的需求求會(huì)有一一定的突突顯.項(xiàng)目判斷斷內(nèi)因外因本體分析析區(qū)域環(huán)境境分析土地市場(chǎng)場(chǎng)分析1項(xiàng)目價(jià)值分析我們是什什么？土地市場(chǎng)場(chǎng)概述近期東麗麗區(qū)土地地供應(yīng)主主要集中中在四個(gè)個(gè)片區(qū)：：近期東麗麗湖西北北區(qū)域土土地供應(yīng)應(yīng)量充足足，主要要集中在在四個(gè)片片區(qū)空港物流流加工片片區(qū)：住宅供供應(yīng)量22.92萬華明示范范鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)：預(yù)計(jì)住宅宅供應(yīng)量量167.03萬，預(yù)計(jì)商商業(yè)供應(yīng)應(yīng)量120萬華明新家家園片區(qū)區(qū)：住宅供應(yīng)應(yīng)量108.17萬，商業(yè)供供應(yīng)量22.7萬東麗湖西西北片區(qū)區(qū)：住宅供應(yīng)應(yīng)量83萬，商業(yè)供供應(yīng)量48.8萬土地市場(chǎng)赤歡公路路金鐘河02號(hào)03號(hào)04號(hào)07號(hào)06號(hào)05號(hào)成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面地價(jià)（元/平米）02號(hào)2008.01.169.31.312.1商業(yè)1075.7303號(hào)2008.01.1614.11.217.0商業(yè)1012.7504號(hào)2008.01.1713.11.519.7商業(yè)711.4605號(hào)2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306號(hào)2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407號(hào)2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津億兆兆投資發(fā)發(fā)展有限限公司東麗城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資有限公公司天津市東東方財(cái)信信投資有有限公司司東麗湖西西北地塊塊2008年初，東東麗湖西西北區(qū)域域土地放放量，商商業(yè)、居居住用地地平分秋秋色，樓樓面地價(jià)價(jià)相對(duì)較較低土地市場(chǎng)116119120117118天房華僑城北京住總總安居建設(shè)設(shè)成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價(jià)（元/平米）116號(hào)2007.09.2928.81.131.86居住5053117號(hào)2007.09.3019.920.8316.44居住5547118號(hào)2007.09.3027.611.1632.14居住1263119號(hào)2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商業(yè)3512120號(hào)2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商業(yè)3508華明新家園園地塊2007年9月，在新家園政政策的影響響下，華明明新家園居居住用地地地價(jià)高漲，，樓面地價(jià)價(jià)突破5000元/平米，天房房、華僑城城等實(shí)力開開發(fā)商紛紛紛進(jìn)入土地市場(chǎng)成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途起拍價(jià)（萬元）09號(hào)--46.72--居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施25366410號(hào)--47.79--居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施25889411號(hào)2008.01.1543.342.1291.85居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施255516（成交價(jià)）2007-09掛牌地塊圖圖示天津鵬潤方方圓房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司2007-10掛牌地塊圖圖示華明鎮(zhèn)地塊塊2008年華明鎮(zhèn)地地塊陸續(xù)啟啟動(dòng)，各地地塊均包括括商業(yè)和居居住用地，，體量較大大，除本地塊外外，其它尚尚未成交土地市場(chǎng)A遠(yuǎn)洋新干線高爾夫管委會(huì)蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道中心大道皇冠國際東五道東四道萬順酒店及酒店式公寓空港物流加加工區(qū)地塊塊2007年空港物流流加工區(qū)內(nèi)內(nèi)土地供應(yīng)應(yīng)主要為工工業(yè)用地，，少量商業(yè)業(yè)（汽車4S店），住宅用地極極為稀缺成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價(jià)（元/平米）津空加（掛）2007-19-1號(hào)2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.632007年空港物流流加工區(qū)內(nèi)內(nèi)另出讓工工業(yè)用地10塊，商業(yè)（（汽車4S）用地6塊土地市場(chǎng)07號(hào)06號(hào)空港A10號(hào)9號(hào)05號(hào)118號(hào)120號(hào)本項(xiàng)目119號(hào)117號(hào)116號(hào)081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積34.4萬平米，容容積率1.9建筑面積14.96萬M2建筑面積22.5萬平米，容容積率1.2建筑面積26.1萬平米，容容積率1.3建面20.88萬平米，容容積率0.8建筑面積32.14萬平米，容容積率1.16建筑面積46.76萬平米，容容積率1.7建筑面積6.85萬平米，容容積率0.84建筑面積16.44萬平米，容容積率0.83建筑面積31.86萬平米，容容積率1.1未來競爭分分析——住宅區(qū)域內(nèi)住宅宅未來面臨臨激烈競爭爭,總供應(yīng)量約約350萬，未來1-2年市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)充足供應(yīng)量108.17萬平米供應(yīng)量83萬平米建筑面積59萬平米，容容積率1.7建筑面積61.3萬平米，容容積率1.7供應(yīng)量167.03萬平米土地市場(chǎng)04號(hào)03號(hào)10號(hào)9號(hào)02號(hào)本項(xiàng)目120號(hào)119號(hào)081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積19.7萬平米，容容積率1.5建筑面積12.1萬平米，容容積率1.3建筑面積43.8萬平米，容容積率3.2建筑面積17萬平米，容容積率1.2建筑面積7.08萬平米，容容積率7.08建筑面積15.62萬平米，容容積率0.84未來商業(yè)主主要集中在在華明示范范鎮(zhèn)和空港港物流加工工區(qū)內(nèi)，項(xiàng)項(xiàng)目周邊商商業(yè)競爭激激烈未來競爭分分析——商業(yè)建筑面積40萬平米，容容積率3.2建筑面積40萬平米，容容積率3.2供應(yīng)量80萬平米(估算）供應(yīng)量48.8萬平米供應(yīng)量22.7萬平米土地市場(chǎng)從2007年9月至今，伴伴隨華明新新家園和東東麗組團(tuán)的的發(fā)展，區(qū)區(qū)域土地放放量顯著，，住宅供應(yīng)應(yīng)量約360萬，商業(yè)供供應(yīng)量接近近200萬；項(xiàng)目未未來居住、、商業(yè)產(chǎn)品品均面臨激烈競爭。由于新家園園政策的影影響，土地地價(jià)格走高高，居住用用地最高突突破5000元/平米；未來來1-2年內(nèi)商品房房供應(yīng)充足足,且價(jià)格平臺(tái)臺(tái)較高；項(xiàng)項(xiàng)目土地成成本相對(duì)較較低，對(duì)抗市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)強(qiáng)。空港土地供供應(yīng)主要以以工業(yè)、商商業(yè)（大型型集中商業(yè)業(yè)和4S汽車店)為主，居住住用地較稀稀缺，但短短期內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口增長有限，，其對(duì)住宅的需需求量也有有限。土地市場(chǎng)2項(xiàng)目定位——我們的價(jià)值值是什么？？從城市功能能和發(fā)展的的角度，結(jié)結(jié)合自身的的稟賦，挖挖掘項(xiàng)目在在城市中的的價(jià)值我們的價(jià)值值是什么？？我們最大大的機(jī)會(huì)是是什么？需要從城市市功能站位位上考慮項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值，，動(dòng)態(tài)的分分析新區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)律。。項(xiàng)目難點(diǎn)判判斷站在戰(zhàn)略層層面定位本項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)質(zhì)戶型與低低總價(jià).本項(xiàng)目區(qū)域域價(jià)值與投投資價(jià)值.本區(qū)域未來來房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競爭力的的不可忽視視.XX對(duì)項(xiàng)目發(fā)展展方向的思思考本項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)質(zhì)戶型與低低總價(jià).項(xiàng)目為小型項(xiàng)目，獨(dú)棟棟小戶型公公寓。本項(xiàng)目區(qū)域域價(jià)值與投投資價(jià)值.新城市炫炫動(dòng)小戶·活力股城北商圈：：處于城北北四大商圈圈中心本體稟賦：：獨(dú)棟小戶戶型公寓城市形態(tài)：：功能完善善、有機(jī)循循環(huán)的城市市重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)xx對(duì)項(xiàng)目核心心價(jià)值的理理解項(xiàng)目的核心心價(jià)值綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價(jià)價(jià)值核心價(jià)值優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅住宅因?yàn)槌潜钡牡臍v史問題題,大區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)受到影影響地塊規(guī)模小小，在營銷銷推廣上難難以產(chǎn)生規(guī)規(guī)模效益周邊項(xiàng)目較較多，每個(gè)個(gè)項(xiàng)目都有有小戶型物物業(yè)出售.直接形成競競爭待開發(fā)地塊塊較多，潛潛在競爭性性項(xiàng)目不容容忽視項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)四四十年問題題,容易造成群群體抗性.SWOT地形規(guī)整，，便于建筑筑產(chǎn)品規(guī)劃劃項(xiàng)目近主干干道,交通便捷.項(xiàng)目單價(jià)總總價(jià)低.戶型設(shè)計(jì)好好.項(xiàng)目位四大大商圈交叉叉區(qū)，周邊邊商戶較多多住宅區(qū)多多，市場(chǎng)消消費(fèi)潛力大大項(xiàng)目地處四四大商圈交交叉間,其中近荷花花池、建建材市場(chǎng)商商圈,區(qū)域小戶型型較少,可以補(bǔ)足這這商務(wù)性公公寓市場(chǎng)的的不足.本區(qū)域多數(shù)數(shù)項(xiàng)目入市市在前，可可以借鑒其其成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目處于舊舊城改造區(qū)區(qū)域，新興興商業(yè)將改改寫市場(chǎng)格格局本項(xiàng)目定位位于小戶型型精致公寓寓.其投資價(jià)格格大于一般般住宅,靈活,適用.基于項(xiàng)目的的核心價(jià)值值，確立項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展方方向線索泛城城北商圈本體綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價(jià)值核心價(jià)值商業(yè)人居小盤題材引申項(xiàng)目定位都市--精致小戶型型公寓項(xiàng)目屬性項(xiàng)目定位從項(xiàng)目的客客戶群情況況看，本項(xiàng)項(xiàng)目客戶群群主要先擇擇過渡性投投入及投資資性選擇的的年輕群體體，在推廣廣上面應(yīng)體體現(xiàn)出激情情、對(duì)未來來的一種憧憧憬、訊息息的把握對(duì)對(duì)家的歸屬屬及社會(huì)的的認(rèn)同…等元素,基于以上分分析，項(xiàng)目目形象定位位于時(shí)尚、、激情情、繁繁華深處。。時(shí)尚——追求潮流，，引領(lǐng)潮流流激情——熱情奔放，，狂野不羈羈,認(rèn)同感繁華深處——燈紅酒綠?紙醉金迷?于繁華深處處乃是一種種人性本質(zhì)質(zhì)的回歸與與寧靜的需需求.住宅三層商業(yè)性性裙樓十六層精致致小戶型公公寓居住定位：：城市中心心獨(dú)棟小戶戶型公寓，，處于四大大商圈的交交匯功能定位客戶定位本性客戶群群體——于城北工作作生活便捷捷謀求成功功的城市白領(lǐng),區(qū)域選擇性性強(qiáng).講究投資性性型及過渡渡性.——借助本區(qū)域域經(jīng)濟(jì)地位位區(qū)位特點(diǎn)點(diǎn)，謀求商商業(yè)發(fā)展先先機(jī)的小型公司及房地產(chǎn)市市場(chǎng)的投資者.附性客戶群群體——五塊石\荷花池\物流中心\建材市場(chǎng)商賈.看好本區(qū)域域市場(chǎng),投資性為主主.——本區(qū)域客戶戶.自行消化.——舊城改造帶帶來的老城城區(qū)拆遷人口紅?！偁幉呗运{(lán)海——產(chǎn)品策略紅?！茝V策略藍(lán)海——推售策略操盤思路：：紅海精神神藍(lán)海戰(zhàn)戰(zhàn)略面對(duì)全天津津外環(huán)市場(chǎng)場(chǎng)，制定合合理的價(jià)格格策略。產(chǎn)品選擇最最具優(yōu)勢(shì)的的差異化特特征，超高高性價(jià)比。。粗放型推廣廣，爭取一一切可行有有效的客戶戶渠道和促促銷手段，，不放過一一個(gè)客戶。。不同階段推推出市場(chǎng)空空白產(chǎn)品，，減少直面面競爭。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格策略3項(xiàng)目思路之之競爭策略略CompetitionStrategy區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域.城北金牛區(qū)項(xiàng)目區(qū)域住住宅項(xiàng)目有有“富麗麗錦城”、、“富麗花花城”、““興元華盛盛”、“匯匯融名城””、“芙蓉蓉華庭”、、“名人人第四城””、“瑞瑞祥御錦””、“陽陽光80后”等，，都處在建建過程中.主要競爭對(duì)對(duì)手為“陽陽光80后”、““名人第四四城”。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目屬性陽光80后名人第四城項(xiàng)目地址李家沱三友路一環(huán)路北四段北二環(huán)西南交大南門對(duì)面物業(yè)形態(tài)精裝小戶型公寓

小戶型公寓物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間40—78㎡30--100㎡均價(jià)預(yù)計(jì)5650元/㎡

預(yù)計(jì)5200元/㎡總戶數(shù)346戶1000戶車位數(shù)未定298個(gè)開盤時(shí)間未定

未確定銷售情況預(yù)售

預(yù)售交房時(shí)間2008年底

項(xiàng)目現(xiàn)在封頂斷水物管費(fèi)用未定

未定項(xiàng)目簡介地處北一環(huán),交通便捷,周邊配套設(shè)施齊全,地理優(yōu)勢(shì)較明顯,整個(gè)項(xiàng)目以小戶型為主動(dòng),總價(jià)低,適合都市年輕白領(lǐng)自住或投資,現(xiàn)接受前期咨詢.

項(xiàng)目近成都會(huì)展中心及西南交大,交通便捷,該項(xiàng)目集商業(yè)\商務(wù)\小戶型為一體,適合投資.

注:因開發(fā)手續(xù)問題,該項(xiàng)目亮相近一年,至今未開盤.開發(fā)商成都前鋒實(shí)業(yè)有限公司

名人房產(chǎn)競爭分析區(qū)域.城北金牛區(qū)陽光80后:競爭項(xiàng)目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤客戶群年齡特征明顯,以年輕白領(lǐng)為主客戶群.從推廣止面沒有看出區(qū)域劃分的情況.整個(gè)項(xiàng)目為純小戶型項(xiàng)目,戶型區(qū)間40—78㎡,總戶數(shù)346戶,預(yù)計(jì)均價(jià)5650元/㎡.廣告推廣色彩以綠色為主色調(diào),色彩鮮明\輕快.競爭項(xiàng)目推廣狀況目前項(xiàng)目為前期咨詢階段,客戶反響較好.因?yàn)轫?xiàng)目為精裝小戶型,在交房后業(yè)主當(dāng)即可方便入住,省去裝修之煩惱,對(duì)于其定位之客戶群很有吸引力.

名人第四城競爭項(xiàng)目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤客戶群定位與陽光80后相似.定位語用四個(gè)詞進(jìn)行了推廣:居家/商務(wù)/投資/經(jīng)營.主題推廣語較有代表性的為:”城市上層生活地標(biāo),精英人士風(fēng)尚寓所”.競爭項(xiàng)目推廣狀況因?yàn)殚_發(fā)手續(xù)等問題,本項(xiàng)目從亮相至今沒有開盤,前期損失了較多客戶,現(xiàn)階段咨詢?nèi)栽谶M(jìn)行中,但因?yàn)槭袌?chǎng)所造成的抗性,咨詢情況不是很樂觀.區(qū)域市場(chǎng)關(guān)關(guān)鍵結(jié)論價(jià)格（元/m2）：（毛坯坯）多層、小高高5000--6000主流產(chǎn)品：：小高區(qū)域市場(chǎng)市市場(chǎng)各物業(yè)業(yè)類型的均均價(jià)、主流流產(chǎn)品分別別為：區(qū)域市場(chǎng)多層、小高層5000600070008000900010000洋房高層結(jié)論項(xiàng)目處于次次完全競爭爭性市場(chǎng)，，周邊項(xiàng)目目較多,但對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目同質(zhì)性性競爭樓盤盤僅為陽光光80后,市場(chǎng)具有一一定的潛力力,要使項(xiàng)目價(jià)價(jià)格、地段段、區(qū)域、、投資價(jià)值值、區(qū)域潛潛力等優(yōu)勢(shì)勢(shì)突顯,方可成為本本區(qū)域物業(yè)業(yè)投資新亮亮點(diǎn).區(qū)域內(nèi)待開開發(fā)地塊較較多，勢(shì)必必在產(chǎn)品定定位方面與與本案具會(huì)會(huì)有相似之之處，是潛潛在的有力力競爭對(duì)手手。因此，，項(xiàng)目的未來來競爭環(huán)境境不容樂觀觀。項(xiàng)目商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)位位特征，決決定了本案案的最大價(jià)價(jià)值趨向。。在商務(wù)配配套、VI推廣等方面面，必須考考慮商務(wù)功功能的需求求。才能最最大可能取取得價(jià)位的的提升。項(xiàng)目地處四四大商圈經(jīng)經(jīng)濟(jì)交叉區(qū)區(qū),項(xiàng)目推廣上上對(duì)于城北北的地位;應(yīng)突出的是是城北經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位的穩(wěn)穩(wěn)固及區(qū)域域發(fā)展之前前景,同時(shí)應(yīng)淡化化的是,城北居住環(huán)環(huán)境臟、亂亂、差的歷歷史影響.區(qū)域.城北金牛區(qū)基于城北.金牛區(qū)的大大背景下的的本項(xiàng)目所所處的地位位是什么？？定價(jià)定價(jià)策略1.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的結(jié)果果，項(xiàng)目區(qū)區(qū)域內(nèi)競爭爭性項(xiàng)目僅僅有陽光80后及名人第第四城，因因此在項(xiàng)目目的價(jià)格定定位中，采采取比較定定價(jià)法，根根據(jù)陽光80后的售價(jià)情情況，考慮慮本案40年產(chǎn)權(quán)問題題,確定本案的的售價(jià)范圍圍。2、競爭項(xiàng)目目售價(jià)住宅均價(jià)：：5100元/㎡(清水房)，均價(jià)5600元/㎡（精裝修戶戶型）；3、本案售價(jià)價(jià)范圍的確確定住宅：4300～4700元/㎡（清水房））注：a.在整體運(yùn)作作上，銷售售變動(dòng)采取取跟隨跟蹤蹤變動(dòng)法。。根據(jù)陽光光80后\名人第四城城及本案的的實(shí)際情況況售價(jià)變動(dòng)動(dòng)，進(jìn)行相相應(yīng)的調(diào)整整。b.售價(jià)調(diào)上采采用低調(diào)幅幅,高調(diào)頻的方方法進(jìn)行價(jià)價(jià)格調(diào)整.物業(yè)類型定定價(jià)價(jià)基準(zhǔn)入入市價(jià)格格小高層43004690根據(jù)當(dāng)前市市場(chǎng)行情與與項(xiàng)目的具具體特點(diǎn)，，我們建議議將小高的的基準(zhǔn)價(jià)格格為4300元/m2。考慮到年年增長率和和溢價(jià)，推推算出項(xiàng)目目在明年十十月入市時(shí)時(shí)的定價(jià)如如下：

入市價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)格+基準(zhǔn)價(jià)格×8.5/12×10％+基準(zhǔn)價(jià)格×2%8.5個(gè)月的增長率XX溢價(jià)計(jì)算依據(jù)：：10%年增長率，，2%XX溢價(jià)定價(jià)建筑、園林林、景觀及及公共部分分內(nèi)容物業(yè)戶型建建議配套（小學(xué)學(xué)、幼兒園園、超市））4項(xiàng)目思路之之產(chǎn)品策略略ProductStrategy產(chǎn)品選最具具優(yōu)勢(shì)的差差異化特征征小面積、高高性能集約約物業(yè)藍(lán)?！a(chǎn)品策略建筑內(nèi)容外立面色彩彩根據(jù)本項(xiàng)目目“時(shí)尚、、激情、、繁華華深處”的的形象定位位，色彩要要絢麗，質(zhì)質(zhì)感，具有有視覺沖擊擊力。因此此，建議使使用墨黑、、陽紅、（（質(zhì)感、活活力）雙色色系為主線線條，白色色等色調(diào)為為底色，整整體上體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的外外立面風(fēng)格格。外立面建筑筑元素為了體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的青春春氣質(zhì)、時(shí)時(shí)尚動(dòng)感性性、視覺沖沖擊力，在在外立面的的建筑元素素中，建議議使用木質(zhì)質(zhì)窗欞、大大飄窗、外外伸陽臺(tái)以以及裝飾性性建筑元素素，讓外立立面產(chǎn)生錯(cuò)錯(cuò)落有致，，變化多姿姿的動(dòng)感；；防止外立立面帶給消消費(fèi)者呆板板、沉悶的的感覺。外立面建筑內(nèi)容本項(xiàng)目的住住宅部分，，除了滿足足居家功能能外，很大大程度上需需要考慮小小型公司的的辦公功能能。因此，，除了通風(fēng)風(fēng)、采光性性要求外，，在小戶型型的空間尺尺寸上，戶戶型面積上上建議多樣樣化，滿足足不同類型型的公司辦辦公的需求求。住宅部分商業(yè)部分于于本項(xiàng)目非非利潤重點(diǎn)點(diǎn),為利潤增長長點(diǎn),應(yīng)引起重視視,在物業(yè)發(fā)展展建議方面面如下：建議底層使使用石材，，提升商業(yè)業(yè)的檔次；；采用騎廊，，增加商業(yè)業(yè)部分的檔檔次感、品品質(zhì)感；考慮商業(yè)功功能分區(qū)，，不同的街街面、不同同的樓層，，商業(yè)經(jīng)營營的業(yè)態(tài)不不同，在建建筑規(guī)劃方方面，盡可可能提前考考慮。根據(jù)商業(yè)部部分的規(guī)劃劃，建議獨(dú)獨(dú)體商業(yè)在在建筑形式式、風(fēng)格上上具有獨(dú)特特性，形成成項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)志性建筑筑。商業(yè)部分園林及景觀內(nèi)容本案的園林林面積雖然然較小，但但也是項(xiàng)目目的點(diǎn)睛之之筆。建議議使用開放放式、參與與性強(qiáng)的園園林規(guī)劃形形式。采用用喬木、灌灌木（長綠綠植物）、、植被形成成立體園林林，具有層層次感。同同時(shí)建議物物業(yè)及園林林景觀于芙芙蓉華庭連連接非分割割.園林規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)為社區(qū)型型情景商業(yè)業(yè)街，因此此在景觀的的打造上形形成亮點(diǎn)，，能吸引往往來人群的的眼球。建建議使用雕雕塑、噴泉泉、花車等等進(jìn)行整體體包裝。其其次，每個(gè)個(gè)景觀組團(tuán)團(tuán)（以街區(qū)區(qū)為組團(tuán)））都圍繞一一個(gè)主題進(jìn)進(jìn)行包裝，，打造成主主題式景觀觀，賦予一一定的文化化內(nèi)涵，便便于項(xiàng)目的的后期營銷銷推廣，形形成項(xiàng)目的的賣點(diǎn)群。。景觀性建筑內(nèi)內(nèi)容公共內(nèi)容電梯由于項(xiàng)項(xiàng)目為小戶型型，而且在未未來的客戶群群中，商務(wù)型型人流量較大大，建議使用用2部以上電梯于于項(xiàng)目內(nèi)部左左右兩端。因因?yàn)檫@兩端是是該部分人流流最為集中，，是項(xiàng)目上下下交通組織的的樞紐區(qū)域。。電梯的功能能定位于小戶戶型的客戶群群需求，不包包括商業(yè)部分分。爬梯根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的建筑規(guī)規(guī)劃，建議使使用3部爬梯，組織織三層商業(yè)部部分上下交通通。不建議使使用電動(dòng)扶梯梯，因?yàn)槠涑沙杀靖撸仪揖S護(hù)費(fèi)用大大，實(shí)際使用用還比較危險(xiǎn)險(xiǎn)。根據(jù)成都都市目前使用用電動(dòng)扶梯的的情況看，除除了大型商場(chǎng)場(chǎng)，社區(qū)商業(yè)業(yè)一般都沒有有使用電動(dòng)扶扶梯，即使配配置了電動(dòng)扶扶梯的項(xiàng)目（（如東方時(shí)代代商城、成都都花園商業(yè)街街、大世界商商業(yè)廣場(chǎng)）都都處于閑置狀狀態(tài)。電梯及爬梯在項(xiàng)目的電梯梯入口處設(shè)置置一個(gè)小型的的大堂。因?yàn)闉楸卷?xiàng)目的小小戶型客戶群群商務(wù)辦公的的性質(zhì)較強(qiáng)，，因此在電梯梯入口的大堂堂包裝上應(yīng)該該具有小型寫寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。層高方面面考慮能否挑挑高，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)感感、檔次感。。其次，大堂堂空間能容納納一個(gè)前臺(tái)、、郵件收發(fā)箱箱、企業(yè)告示示牌。墻面使使用大理石或或者面磚，增增強(qiáng)項(xiàng)目的層層次感。這也也是項(xiàng)目形成成賣點(diǎn)的地方之一。。大堂一層贈(zèng)送小院院二層舒適型平平層，部分戶戶型帶有退層層三層、四層增增送夾層，三三樓上躍四樓樓下錯(cuò)五層贈(zèng)送閣樓樓和露臺(tái)創(chuàng)新戶型建議議產(chǎn)品舒適性較較高現(xiàn)有市場(chǎng)洋房房的絕對(duì)升級(jí)產(chǎn)品一層二層五層四層三層閣樓夾層戶型洋房戶型一層贈(zèng)送地下下室、前花園園附加值總面積積超過平層面面積充分體現(xiàn)舒適適性、超值性性——贈(zèng)送私家小院院面積（㎡）比例建筑面積117.560%贈(zèng)送面積78.3花園78.340%總可用面積195.8100%多種入戶設(shè)計(jì)計(jì)，生活動(dòng)線線靈活宜人；；贈(zèng)私家庭院，，坐擁無限綠綠意，前花園園下沉式設(shè)計(jì)計(jì)，創(chuàng)造情趣趣空間；私家車庫前院院直接入戶，，盡顯便捷舒舒適。戶型增值建議議戶型洋房戶型充分體現(xiàn)舒適適性、超值性性——頂層送閣樓頂層贈(zèng)送閣樓樓和大量室外外面積，充分享受陽陽光，創(chuàng)造完完美天際線面積（㎡）比例建筑面積107.652%贈(zèng)送面積97.9露臺(tái)14.748%閣樓83.2總可用面積205.5100%屋頂花園和空空中閣樓，空空中的私屬庭庭院，私家養(yǎng)養(yǎng)生園；客廳獨(dú)具4.2米挑高共享空空間，媲美別別墅的奢華高高度；贈(zèng)送多處超面面寬露臺(tái)，陽陽光美景滋養(yǎng)養(yǎng)情趣人生；；全明戶型，空空間感強(qiáng)烈，，享受寬House的軒敞。戶型增值建議議戶型洋房戶型衛(wèi)生間帶凸窗窗凸窗贈(zèng)送面積積最大化:南北兩側(cè)大面面積凸窗，雙雙向臥室送凸凸窗，衛(wèi)生間間帶凸窗。小高層增值空空間無限——雙凸窗的應(yīng)用用面積（㎡）比例建筑面積76.074%贈(zèng)送面積27.4陽臺(tái)9.826%露臺(tái)10.6花園7.0總計(jì)103.4100%贈(zèng)送入戶花園贈(zèng)送凸窗贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送凸窗戶型增值建議議戶型小高層戶型可變房可變房大露臺(tái)充分體現(xiàn)舒適適性、超值性性——大露臺(tái)/入戶花園/內(nèi)庭院戶型增值建議議內(nèi)庭院和陽臺(tái)臺(tái)結(jié)合拉大面面寬，

跳送送內(nèi)庭院和主主臥陽臺(tái)，建建筑面積達(dá)120平米，使用率率提高30%戶型小高層戶型滿足業(yè)主最基基本生活配套套需求商業(yè)商業(yè)以滿足基基本生活配套套為原則，注注重與生態(tài)的的結(jié)合；形成成建筑與生態(tài)態(tài)的完美融合合。精致的小商鋪鋪空間設(shè)計(jì)、、落地大玻璃璃門窗，使小小空間具有大大感覺。引進(jìn)大型綜合合超市，餐飲飲、社區(qū)菜市市場(chǎng)、社區(qū)診診所、美容美美發(fā)、便利店店、藥店、西西點(diǎn)房、干洗洗店、自助銀銀行、通訊營營業(yè)廳、汽車車沖洗美容和和其它配套建議解決小太陽家家庭、拆遷戶戶等客戶后顧顧之憂，為客客戶提供便利利；完善生活氛圍圍及配套的完完整展示，增增加客戶的購購買信心；配置原因幼兒園和小學(xué)學(xué)解放路路一側(cè)側(cè)，交通便利利，為整個(gè)小小區(qū)提供方便便；距離商業(yè)地塊塊較近，購物物、居家都比比較方便；配置位置考慮到本案屬屬于超大規(guī)模模項(xiàng)目，建議議配套2000㎡的中大規(guī)模幼幼兒園和8000㎡㎡的小學(xué)；配置規(guī)模規(guī)劃中大規(guī)模模幼兒園和小小學(xué)，滿足基基本需求配套建議推廣策略總綱綱客戶及渠道策策略活動(dòng)策略展示策略優(yōu)惠活動(dòng)總控5項(xiàng)目思路之推推廣策略PromotionStrategy紅?！茝V策略粗放型推廣，，爭取一切可可行有效的客客戶渠道和促促銷手段，增增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)殺客客能力，不放放過一個(gè)客戶戶。項(xiàng)目一期核心賣點(diǎn)提煉綜合屬性大盤盤區(qū)域發(fā)展的城城市化價(jià)值高性價(jià)比的洋洋房產(chǎn)品一年內(nèi)內(nèi)銷售售28萬平米米住宅，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售額約約22億元樹立鵬鵬潤品品牌影影響力力目標(biāo)營銷上上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的機(jī)機(jī)會(huì)和和優(yōu)勢(shì)勢(shì)：1、空港港華明明知名名度高高，不不存在在較大大抗性性，我我們并并不““陌生生”2、區(qū)域域內(nèi)少少量項(xiàng)項(xiàng)目已已經(jīng)入入市，，我們們并不不“孤孤單””3、鵬潤潤自身身的客客戶渠渠道優(yōu)優(yōu)勢(shì)和和家電電行業(yè)業(yè)背景景“有有利可可圖””一年內(nèi)內(nèi)銷售售28住宅，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售額約約22億元樹立鵬鵬潤品品牌影影響力力目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)的的營銷銷核心心問題題：Q1、如如何吸吸引到到如此此眾多多的客客戶？？Q2、如何何提高高上門門量，，積累累有效效客源源？Q3、如何何制造造購買買沖動(dòng)動(dòng)，讓讓客戶戶“買買單””？解決問問題導(dǎo)導(dǎo)向的的ABC策略A、打通通更廣廣的客客戶渠渠道，，讓項(xiàng)項(xiàng)目一一夜傾傾城，，無人人不曉曉B、大活活動(dòng)造造勢(shì)，，小活活動(dòng)暖暖場(chǎng)不不斷，，看房房車?yán)?，，制造造更多多客戶戶到達(dá)達(dá)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的機(jī)機(jī)會(huì)C、眼動(dòng)動(dòng)＋心心動(dòng)＝＝行動(dòng)動(dòng)“眼動(dòng)動(dòng)”——具有震震撼效效應(yīng)的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示示“心動(dòng)動(dòng)”——打動(dòng)客客戶心心坎的的優(yōu)惠惠策略略“行動(dòng)動(dòng)”——?dú)⑹旨?jí)級(jí)銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)，““一個(gè)個(gè)都不不能少少”Q1、如何何吸引引到如如此眾眾多的的客戶戶？Q2、如何何提高高上門門量，，積累累有效效客源源？Q3、如何何制造造購買買沖動(dòng)動(dòng)，讓讓客戶戶“買買單””？A、打通通更廣廣的客客戶渠渠道，，讓項(xiàng)項(xiàng)目一一夜傾傾城，，無人人不曉曉主題：：增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目目與城城市的的聯(lián)系系，體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目造造“城”的規(guī)模模和功功能——“城市，，在東東邊升升起。。”二二聯(lián)聯(lián)動(dòng)CostumerDatabase短信平平臺(tái)銷售渠渠道：：鵬潤渠渠道：：天津國國美微微型展展場(chǎng)天津國國美客客戶渠渠道常規(guī)渠渠道：：房展會(huì)會(huì)、戶戶外、、報(bào)廣廣、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、短信信、電電臺(tái)、、直投投等全全方位位手段段應(yīng)用用2008年在售售樓盤盤至少少將達(dá)達(dá)到9個(gè)，可可針對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目開開展全全市范范圍的的聯(lián)動(dòng)動(dòng)?？蛻魯?shù)數(shù)據(jù)庫庫包含含進(jìn)入入天津津后所所有成成交/未成客客戶信信息利用天天津的的國美美門店店，設(shè)設(shè)立項(xiàng)項(xiàng)目展展位或或展架架DM派發(fā)口碑傳傳播：：老帶新新網(wǎng)上團(tuán)團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠在項(xiàng)目目網(wǎng)站站上組組織購購房團(tuán)團(tuán)——成家集集結(jié)號(hào)號(hào)，拉拉升項(xiàng)項(xiàng)目人人氣，，口碑碑傳播播12分片封封鎖/強(qiáng)大互互動(dòng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)1聯(lián)動(dòng)2008年，天天津代代理項(xiàng)項(xiàng)目將將達(dá)到到十個(gè)個(gè)也就是是說，，為您您打造造一座座售樓樓處時(shí)時(shí)，您您擁有有的是是十座座售樓樓處犀地、、天鵝鵝湖、、科貿(mào)貿(mào)、假假日風(fēng)風(fēng)景、、萊因因小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、花花園5座、霞霞光道道五號(hào)號(hào)、陽陽光尚尚城、、宏城城壹號(hào)號(hào)、科科研廣廣場(chǎng)…12充分利利用國國美門門店，，做項(xiàng)項(xiàng)目分分展場(chǎng)場(chǎng)／設(shè)設(shè)置展展架2國美渠渠道國美微微型展展廳項(xiàng)目展展架3常規(guī)渠渠道項(xiàng)目網(wǎng)網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣廣告是對(duì)線線上宣宣傳的的補(bǔ)充充。憑憑借天天津焦焦點(diǎn)、、搜房房等主主流地地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)形形成的的專業(yè)業(yè)影響響力和和口碑碑轉(zhuǎn)播播，形形成對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的持持續(xù)推推廣，，利用用專欄欄、軟軟文及及廣告告等綜綜合形形式，，深度度報(bào)道道項(xiàng)目目及時(shí)時(shí)間，，形成成與客客戶的的持續(xù)續(xù)互動(dòng)動(dòng)。博客的的運(yùn)用用報(bào)紙廣廣告報(bào)紙廣廣告市市樹立立項(xiàng)目目形象象的必必要途途徑，，也是是快速速形成成項(xiàng)目目認(rèn)知知的方方式之之一。。報(bào)紙廣廣告以以平面面廣告告和軟軟文的的形式式，樹樹立項(xiàng)項(xiàng)目的的新銳銳形象象，并并可以以快速速在目目標(biāo)客客戶群群中形形成對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的認(rèn)認(rèn)知。。可通通過過軟軟文文炒炒作作，，樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值感感和和學(xué)學(xué)城城主主題題概概念念。。DM/短信信效果果：：直直指指目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶，，即即時(shí)時(shí)信信息息簡簡單單有有效效；；成本本：：直直效效、、低低成成本本，，性性價(jià)價(jià)比比高高；；時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：：配合合營營銷銷推推廣廣節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行。網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣廣告告戶外外4參展展目目的的：：1、提提前前預(yù)預(yù)熱熱蓄蓄勢(shì)勢(shì)，，樹樹立立產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象2、建建立立發(fā)發(fā)展展商商品品牌牌3、提提高高客客戶戶對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域的的認(rèn)認(rèn)知知程程度度要求求：：外外展展場(chǎng)場(chǎng)配配合合，，銷銷售售人人員員到到位位配合合：：兼兼顧顧積積累累客客戶戶參展展08年春春交交會(huì)會(huì)４-５月月參展展房房交交會(huì)會(huì)/春交交會(huì)會(huì)注注重重品品牌牌形形象象/秋交交會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)品品呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，促促成成銷銷售售參展展目目的的：：1、擴(kuò)擴(kuò)大大項(xiàng)項(xiàng)目目影影響響力力2、增增強(qiáng)強(qiáng)前前期期客客戶戶信信心心3、通通過過促促銷銷活活動(dòng)動(dòng)，，促促成成開開盤盤銷銷售售火火爆爆要求求：：傳傳達(dá)達(dá)產(chǎn)產(chǎn)品品的的產(chǎn)產(chǎn)品品性性能能,提高高項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)配配合合：：樣樣板板間間和和示示范范區(qū)區(qū)的的完完美美呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，有有專專門門的的看看房房車車參展展08年秋秋交交會(huì)會(huì)９-１００月月打造造品品牌牌，，樹樹立立形形象象拉動(dòng)動(dòng)人人氣氣，，促促成成銷銷售售12老帶帶新新網(wǎng)上上購購房房團(tuán)團(tuán)———成家家集集結(jié)結(jié)號(hào)號(hào)5口碑碑傳傳播播B、大大活活動(dòng)動(dòng)造造勢(shì)勢(shì)，，小小活活動(dòng)動(dòng)暖暖場(chǎng)場(chǎng)不不斷斷，，看看房房車車?yán)涂停?，制制造造更更多多客客戶戶到到達(dá)達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)主題題：：增增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目目與與城城市市的的聯(lián)聯(lián)系系，，體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目造造“城”的規(guī)規(guī)模模和和功功能能———“成家家總總動(dòng)動(dòng)員員”看房房車車：：雙周周系系列列小小活活動(dòng)動(dòng)：：4班次次/天項(xiàng)目目戶戶型型偏偏小小，，主主打打婚婚房房，，寶寶寶寶房房，，以以“成家家總總動(dòng)動(dòng)員員”為主主題題舉舉辦辦系系列列小小活活動(dòng)動(dòng)，，頻頻率率為為2周/次，，保保證證充充足足的的客客戶戶上上門門。。大型型公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)：：開盤盤、、盛盛大大節(jié)節(jié)日日組組辦辦大大型型客客戶戶聯(lián)聯(lián)誼誼活活動(dòng)動(dòng)12團(tuán)隊(duì)隊(duì)有有能能力力有有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)舉舉辦辦千千人人開開盤盤活活動(dòng)動(dòng)１千人人開開盤盤大型型公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)代理理的的天天津津科科貿(mào)貿(mào)時(shí)時(shí)代代公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期積積累累辦辦卡卡客客戶戶上上千千人人，，2007.12.22號(hào)，，成成功功舉舉辦辦千千人人開開盤盤活活動(dòng)動(dòng)。?，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工工作作人人員員達(dá)達(dá)70余人人，，開開盤盤流流程程嚴(yán)嚴(yán)密密有有序序，，專專人人專專崗崗，，提提前前演演習(xí)習(xí)，，并并準(zhǔn)準(zhǔn)備備了了緊緊急急預(yù)預(yù)備備方方案案以以確確保保開開盤盤順順利利進(jìn)進(jìn)行行。?？蛇x選擇擇天天津津地地區(qū)區(qū)廣廣受受喜喜愛愛的的明明星星如如郭郭德德綱綱等等藝藝人人進(jìn)進(jìn)行行表表演演大活活動(dòng)動(dòng)造造勢(shì)勢(shì)，，小小活活動(dòng)動(dòng)暖暖場(chǎng)場(chǎng)不不斷斷２系列列活活動(dòng)動(dòng)冷餐餐會(huì)會(huì)飲食食節(jié)節(jié)（（中中餐餐、、西西餐餐、、日日式式料料理理、、））時(shí)尚尚節(jié)節(jié)新人人秀秀（（集集體體婚婚禮禮，，樣樣板板間間婚婚紗紗攝攝影影，，小小開開盤盤））超級(jí)級(jí)寶寶寶寶秀秀玫瑰瑰之之約約父親親節(jié)節(jié)、、母母親親節(jié)節(jié)、、中中秋秋節(jié)節(jié)、、（（才才藝藝展展））看球球（（賭賭球球））裝修修大大賽賽（（2期））瞧我我們們這這一一家家大型型活活動(dòng)動(dòng)雙周周系系列列活活動(dòng)動(dòng)（（認(rèn)認(rèn)購購活活動(dòng)動(dòng)）圣誕誕ＰＰＡＡＲＲＴＴＹＹ樣板板間間ＯＯＰＰＥＥＮＮＤＤＡＡＹＹ大型型公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)，，郭郭德德剛剛C、眼眼動(dòng)動(dòng)＋＋心心動(dòng)動(dòng)＝＝行行動(dòng)動(dòng)“眼眼動(dòng)動(dòng)””———具有有震震撼撼效效應(yīng)應(yīng)的的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示示“心心動(dòng)動(dòng)””———打動(dòng)動(dòng)客客戶戶心心坎坎的的優(yōu)優(yōu)惠惠策策略略“行行動(dòng)動(dòng)””———?dú)⑹质旨?jí)級(jí)銷銷售售團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，““一一個(gè)個(gè)都都不不能能少少””“眼動(dòng)動(dòng)”：“行動(dòng)動(dòng)”：超大大售售樓樓處處主題題樣樣板板間間銷售售管管理理，，配配備備成成熟熟銷銷售售人人員員，，提提升升“殺客客能能力力”“心動(dòng)動(dòng)”：購房房即即送送家家電電抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)：：百百分分百百中中獎(jiǎng)獎(jiǎng)特殊殊人人群群優(yōu)優(yōu)惠惠現(xiàn)代歐式風(fēng)風(fēng)格裝修——簡約、現(xiàn)代代、宏大、、視覺沖擊擊新亞簡約風(fēng)風(fēng)格的吧臺(tái)臺(tái)及接待區(qū)區(qū)新亞主義裝裝置——接待臺(tái)南洋風(fēng)格洽洽談區(qū)——私密銷售中心展示區(qū)及銷銷售中心住宅地塊商業(yè)地塊充分展示項(xiàng)項(xiàng)目的核心心賣點(diǎn)，功功能布局完完善合理主題展示區(qū)區(qū)洽談區(qū)接待區(qū)吧臺(tái)區(qū)辦公區(qū)規(guī)劃展示區(qū)區(qū)樣板間影音區(qū)500平米300平米200平米100平米200平米200平米500平米合計(jì)2100平米區(qū)域沙盤、、縮微地鐵鐵模型４間樣板間間新加坡風(fēng)格格家具、裝裝置項(xiàng)目及鵬潤潤品牌影片片現(xiàn)場(chǎng)策劃銷銷售、物業(yè)業(yè)辦公品牌、項(xiàng)目目展示區(qū)100平米項(xiàng)目沙盤、、模型銷售中心用餐具、燈燈具等豐富富細(xì)節(jié)，暗暗示主人公公的細(xì)膩男主角=軟件工程師師/女主角=策劃師一切布局以以圍繞兩人人親密享受受為前提一切細(xì)節(jié)均均被放大,距離感幾不不存在親密不分離離卻又相互互獨(dú)立,有各自獨(dú)立立的工作和和愛好追求實(shí)際的的同時(shí)，關(guān)關(guān)注小細(xì)節(jié)節(jié)的裝點(diǎn)和和情趣婚房系列：：戀戀紅塵塵PINKY現(xiàn)代歐式主題樣板間單身系列：：藍(lán)調(diào)Blues主角：業(yè)余余攝影玩家家、旅游愛愛好者沒事就外出出旅游，有有事就欣賞賞自己的攝攝影作品，，干凈清爽爽的家滌蕩蕩了心靈，，音樂讓內(nèi)內(nèi)心更純粹粹現(xiàn)代歐式主題樣板間講故事——浪漫小空間間洋房家庭系系列——主角：優(yōu)雅雅溫柔的媽媽媽，事業(yè)業(yè)有成的爸爸爸，念大學(xué)的女女兒物件的檔次次體現(xiàn)家庭庭的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)和品位位現(xiàn)代歐式主題樣板間優(yōu)惠活動(dòng)制造更多的的購買沖動(dòng)動(dòng)“心動(dòng)”策略：購房即送家家電——每戶送價(jià)值值1.5~2萬元家電（（空調(diào)、洗洗衣機(jī)、冰冰箱、熱水水器、灶具具）抽獎(jiǎng)活動(dòng)——百分百中獎(jiǎng)獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為為筆記本電電腦、液晶晶電視、榨榨汁機(jī)、加加濕器、無無繩電話、、電飯煲、、反點(diǎn)、免免１年物業(yè)業(yè)費(fèi)等等））優(yōu)惠政策憑結(jié)婚證優(yōu)優(yōu)惠奧運(yùn)寶寶優(yōu)優(yōu)惠211大學(xué)錄取通通知書優(yōu)惠惠金婚優(yōu)惠設(shè)置專人專專崗，每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)均有有工作人員員指引陪同同，確保服服務(wù)質(zhì)量，，同時(shí)避免免流失客戶戶；客戶意向及及時(shí)匯總給給到銷售人人員，以利利于及時(shí)對(duì)對(duì)客戶進(jìn)行行引導(dǎo)，避避免房號(hào)沖沖突。銷售管理，，配備成熟熟銷售人員員，提升“殺客能力”殺手團(tuán)隊(duì)橫空出世：：進(jìn)行強(qiáng)有力力的立體媒媒體組合，，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行轟炸，，短期內(nèi)營營造轟動(dòng)效效應(yīng)，占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)主流流項(xiàng)目地位位，短期內(nèi)內(nèi)聚集人氣氣強(qiáng)勢(shì)形象：：高舉高打，，需要建立立強(qiáng)勢(shì)的第第一意象，，借品牌發(fā)發(fā)展商及政政府力度進(jìn)進(jìn)行片區(qū)炒炒作，建立立天津首席席大盤氣勢(shì)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)兵力：：區(qū)域價(jià)值是是項(xiàng)目區(qū)別別于其他項(xiàng)項(xiàng)目的差異異化優(yōu)勢(shì)，，充分利用用這一利器器作為形象象導(dǎo)入的突突破點(diǎn)，建建立高度主流陣地：：通過主流房房地產(chǎn)宣傳傳陣地快速速樹立市場(chǎng)場(chǎng)形象，短短期內(nèi)為開開盤蓄積大大量客戶政府公信開盤前舉行行產(chǎn)品推介介暨區(qū)域發(fā)發(fā)展論壇新新聞發(fā)布會(huì)會(huì)，建筑政政府公信力力，增加客客戶對(duì)區(qū)域域的認(rèn)可度度08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-3.3：市場(chǎng)預(yù)熱主要?jiǎng)幼鳎海航㈨?xiàng)目VI系統(tǒng)軟文發(fā)布業(yè)內(nèi)炒作奠基剪彩儀儀式聯(lián)合政府、、發(fā)展商，，舉辦城市市發(fā)展論壇壇08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-4.15：市場(chǎng)預(yù)熱軟文公關(guān)——城市，在東東邊升起東麗區(qū)公關(guān)在前，，廣告在后后主流媒體全全面滲透，，立體組合合宣傳，保保證目標(biāo)受受眾群體每每天有五次次機(jī)會(huì)接觸觸到項(xiàng)目的的信息主流報(bào)紙，全面覆蓋蓋，如：今今晚報(bào)、每每日新報(bào)、、假日100等；天津房地產(chǎn)門戶戶網(wǎng)站，首頁首屏屏頂部旗幟幟、文字鏈鏈，新聞中中心文字鏈鏈（用于考考察團(tuán)活動(dòng)動(dòng)報(bào)道）；；房產(chǎn)頻道道首屏通欄欄。新聞性性事件報(bào)道道；項(xiàng)目網(wǎng)站；交通廣播：每天12次滾動(dòng)播出出短信群發(fā)直投遞戶外高炮今晚報(bào)08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/114.1-4.27：市場(chǎng)預(yù)熱媒體全線出出擊,戶外封鎖一一夜傾城扼守要道、、趕盡殺絕絕－日常生生活,無處不在08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11春交首次亮亮相，一鳴鳴驚人最佳展位、、宏大亮相相主要?jiǎng)幼鳎海轰N售團(tuán)隊(duì)組組建房展會(huì)亮相相鵬潤品牌發(fā)發(fā)布會(huì)4.28-5.30：市場(chǎng)預(yù)熱大面積的、、個(gè)性化的的形象墻展展示是對(duì)消消費(fèi)者多層層滲透的一一部分，同同時(shí)可以吸吸引“眼球球”，擴(kuò)大大項(xiàng)目影響響力。工地圍擋、、形象墻、、導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)布置原則：：風(fēng)格統(tǒng)一一，讓導(dǎo)示示成為文化化傳遞的符符號(hào)，是格格調(diào)的反映映。08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/116.1-8.15：市場(chǎng)預(yù)熱08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/118.16-1.24：第一強(qiáng)銷期開盤引擎：：以開盤大型型公關(guān)活動(dòng)動(dòng)為引擎，，快速引爆爆，形成熱熱銷，可考考慮明星演演唱會(huì)等大大眾喜聞樂樂見的形式式內(nèi)部資源：：通過聯(lián)動(dòng)客客戶進(jìn)行推推介，通過過給與老客客戶一定形形式回饋的的方法，鼓鼓勵(lì)他們多多推薦新客客戶，通過過他們進(jìn)行行口碑傳播播。抽獎(jiǎng)+贈(zèng)送：所有認(rèn)購客客戶均贈(zèng)送送體驗(yàn)式消消費(fèi)卡；購購房即送家家電。并定定期舉行抽抽獎(jiǎng)和返點(diǎn)點(diǎn)活動(dòng)，營營造現(xiàn)場(chǎng)火火爆氣氛。。脈沖式價(jià)值值提升：對(duì)有意向但但還在觀望望、或已排排號(hào)、已認(rèn)認(rèn)購但還未未下定決心心的客戶，，通過定期期暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)等，不斷斷提升項(xiàng)目目的價(jià)值，，強(qiáng)化客戶戶信心。08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11發(fā)布內(nèi)容：：區(qū)域發(fā)展前前景；開發(fā)理念、、中長期規(guī)規(guī)劃等；產(chǎn)品設(shè)計(jì)理理念；園林設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格；運(yùn)作方式：：五星級(jí)酒酒店，邀請(qǐng)請(qǐng)人——主流媒體；；業(yè)主及誠意意客戶；業(yè)內(nèi)及相關(guān)關(guān)合作單位位人士；8.15-8.19：第一強(qiáng)銷期產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)——低密度社區(qū)、超高高性能、更多附加值08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1111月17日售樓處正正式開放，，接替臨時(shí)售售樓處接受受客戶登記記開盤預(yù)熱，，項(xiàng)目全面面展示必備區(qū)域沙沙盤8.20-9.30：第一強(qiáng)銷期售樓處、樣樣板間OPENDAY———新生活體驗(yàn)日08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11看樓專車/住戶專車鑒于項(xiàng)目位位置較為偏偏僻陌生，，在繁華地地區(qū)設(shè)立定定時(shí)看樓車車，方便客客戶看房，，同時(shí)利用用往來頻繁繁的車體廣廣告作為宣宣傳8.20-9.26第一強(qiáng)銷期看房班車啟啟動(dòng)——4班次/天開通看樓專專線，任意意地區(qū)均可可直達(dá)08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11活動(dòng)時(shí)間：：一次開盤盤08.9.27二次開盤08.12.14活動(dòng)目的：：制造首批批開盤火爆爆場(chǎng)面，引引起市場(chǎng)轟轟動(dòng)，同時(shí)時(shí)通過大型型活動(dòng)造勢(shì)勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目影響力力和知名度度。優(yōu)惠措施：：現(xiàn)場(chǎng)抽取取大獎(jiǎng)，一一等獎(jiǎng)五名名，馬爾代代夫7日游可選擇天津地地區(qū)廣受喜愛愛的那英、孫孫楠、郭德綱綱等藝人進(jìn)行行表演千人開盤大型型公關(guān)活動(dòng)9.27-12.14第一強(qiáng)銷期大型公關(guān)活動(dòng)動(dòng)08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1112.15-02.15第一強(qiáng)銷期成家總動(dòng)員系系列暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)圣誕Party元旦Party情人節(jié)活動(dòng)——結(jié)婚證優(yōu)惠活活動(dòng)玫瑰之約活動(dòng)目的：意意向客戶轉(zhuǎn)化化，新積累客客戶篩選感動(dòng)愛人心的的12個(gè)瞬間推廣主題——城市，在東邊邊矗立前提：經(jīng)過半年的媒媒體轟炸，市市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目已已較為熟悉，，形象和主要要賣點(diǎn)較充分分傳遞策略：價(jià)值展示：依靠突破常規(guī)規(guī)和超越目前前市場(chǎng)現(xiàn)狀的的現(xiàn)場(chǎng)展示來來提升價(jià)值，，強(qiáng)化客戶信信心活動(dòng)營銷：持續(xù)進(jìn)行客戶戶暖場(chǎng)和渠道道活動(dòng)，不斷斷制造新的熱熱點(diǎn)持續(xù)升溫：繼續(xù)進(jìn)行強(qiáng)有有力的立體媒媒體轟炸08/3市場(chǎng)預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期第三強(qiáng)銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/112.16-6.31：第二強(qiáng)銷期08/3市場(chǎng)預(yù)熱期