房地產項目策劃實例97

Times?泛城項目目策劃報報告房地產項項目策劃劃實例報告正文文：一、項目目價值分分析二、項目目定位三三、、發(fā)展思思路之競競爭策略略四四、發(fā)展展思路之之產品策策略五五、發(fā)發(fā)展思路路之營銷銷策略六六、、發(fā)展思思路之推推售策略略項目判斷斷內因外因本體分析析區(qū)域環(huán)境境分析土地市場場分析1項目價值分析我們是什什么？區(qū)位本體條件本案位于于成者市市金牛區(qū)區(qū)梁家巷巷片區(qū)解解放路一一段,于北二環(huán)環(huán)路口.項目地塊塊坐北朝朝南.整個地塊塊呈較為為標準的的正方形形;臨街面約約14.8米.北則為紅紅旗巷,南則為二二環(huán)路,東則為解解放路一一段,此路段為為成都通通往新都都之重要要路段.目前除本本項目外外周圍在在建項目目較多,其中藍光光集團所所開發(fā)項項目極具具代表性性本項目經濟指標標本體條件·規(guī)劃建設凈用地面積：2882m2·規(guī)劃總建筑面積：18730.4m2

其中：(一)地上建筑面積：16991.3m2其中：

1、辦公建筑面積：13944m22、商業(yè)建筑面積：3027.3m23、其他建筑面積：20m2（二）地下建筑面積及層數：1739.1m2其中：1、地下停車庫建筑面積：

1714.5m2、地下設備用房建筑面積：728m23、地下建筑層數：1層·容積率：5.90·商業(yè)建筑面積占總建筑面積百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·綠地率（大于等于）：26.1%·機動車位：85輛

其中：1、辦公機動車位：69輛

2、商業(yè)機動車位：20輛

·非機動車位：149輛

其中：1、辦公機動車位：55輛

2、商業(yè)機動車位：94輛本項目主要交通通干道：：二環(huán)路北北三段、、解放路路一段、、北新干干道遠期規(guī)劃劃成都地鐵鐵三號線線規(guī)劃，，經過本本項目向向市中心心延伸，，與地鐵鐵一、二二、四號號線連接接可轉乘乘。交通通項目道路路條件良良好，但但目前公公交系統統和軌道道交通匱匱乏，未未來有望望改善。。本體條件本項目配套現狀狀商業(yè)配套套本項目所所處區(qū)域域配套設設施成熟熟，主要要滿足停停車位的的需求。。如：工工商銀行行、超市市、學校校公共配套套預留開放放式大型型活動廣廣場，為為居住區(qū)區(qū)提供公公共活動動空間及及場所。。本體條件規(guī)劃配套套成都三十十三中學學幼兒園中心醫(yī)院院老年公寓寓工商銀行行超市學校地塊關鍵鍵字城北.金牛區(qū)區(qū)位性質規(guī)模獨棟公寓寓優(yōu)勢：1.地形規(guī)整整，便于于建筑產產品規(guī)劃劃少；；2.項目近主主干道,交通便捷捷；3.項目單價價總價低低.戶型設計計好；4.項目位四四大商圈圈交叉區(qū)區(qū)，周邊邊商戶較較多\住宅區(qū)多多，市場場消費潛潛力大。。劣勢:1.因為城北北的歷史史問題,大區(qū)域市市場會受受到影響響2.地塊規(guī)模模小，在在營銷推推廣上難難以產生生規(guī)模效效益。地塊優(yōu)劣劣勢本體條件項目判斷斷內因外因本體分析析區(qū)域環(huán)境境分析土地市場場分析1項目價值分析我們是什什么？位置：本案位于于成者市市金牛區(qū)區(qū)梁家巷巷片區(qū)解解放路一一段,于北二環(huán)環(huán)路口;臨街面約約14.8米.北則為紅紅旗巷,南則為二二環(huán)路,東則為解解放路一一段。定位：新城市””，展示示項目區(qū)區(qū)域的配配套環(huán)境境、區(qū)域域的市場場的發(fā)展展?jié)摿Φ鹊??！办艅有⌒簟?，，體現項項目戶型型特點,戶型的靈靈動,低總價,時尚,適應方向向廣等。?！盎盍晒伞?，積積極向上上，體現現項目物物業(yè)投資資性\項目區(qū)域域市場的的升值潛潛力。目目前中國國股票市市場很火火熱,借大眾所所關注焦焦點突顯顯本項目目物業(yè)及及區(qū)域價價值。概述述Times?泛城概念念性定位位為“新新城市炫炫動小小戶·活力股””。性質：區(qū)域.城北金牛區(qū)經濟環(huán)境境區(qū)域

.城北金牛區(qū)五塊石批批發(fā)市場場商圈本案項目目地西側側城北客客運中心心往北則則方面即即為五塊塊石大批批發(fā)市場場;市場環(huán)境境活躍,交通便利利,人力資源源豐富.茶葉\藥材\蔬果\建材批發(fā)發(fā)市場皆皆聚于此此,商賈聚集集.從地理區(qū)區(qū)位看，，項目經經濟環(huán)境境較為優(yōu)優(yōu)越，處處于四大大商圈的的輻射之之中城北物流流商圈項目至北北,經駟馬橋橋至天回回鎮(zhèn)為成成都物流流貨運經經濟集中中區(qū)域.經濟環(huán)境境區(qū)域

.城北金牛區(qū)荷花池批批發(fā)市場場商圈項目往西西約1公里即為為荷花池池大商圈圈區(qū)域,屬成都北北部商圈圈代表區(qū)區(qū)域,衣飾\飾品\箱包\皮革\貨運……商戶眾多多;有較長的的發(fā)展歷歷史.建材市場場商圈項目自身身地處一一建材市市場集中中區(qū)域,項目旁美美殼裝飾飾城,國美電器器,512建材市場場…項目北面面之富森森`美家居建建材市場場,至今已是是成都建建材市場場之重要要區(qū)域,同時與五五塊石建建材市場場連成一一片,成為成都都建材市市場之主主要區(qū)域域.影響較大大.經濟提升升、綠化化跟進規(guī)劃區(qū)域.城北金牛區(qū)新興片區(qū)區(qū),綠化跟進進城北解放放路一段段、駟馬馬橋片區(qū)區(qū)因為自自身原因因,曾經給人人留下的的是臟、、亂、差差的印象象,隨著城市市化進程程的不斷斷提高.現本項目目片區(qū)屬屬于成都都市舊城城改造一一重要區(qū)區(qū)域,除了迪邦邦、藍光光、匯融融、興元元、天賜賜等眾多多開發(fā)商商所開發(fā)發(fā)新項目目外,還有政府府與發(fā)展展商共同同合作的的限價房房項目落落居于此此(如:干道北回回歸線).綠化的打打造從整整個城北北的概念念來看.現2000畝城北沙沙河源綠綠化片區(qū)區(qū)、新綠綠水碾公公園、近近5000畝高爾夫夫球場、、熊貓基基地、北北湖、東東湖公園園;從現市政政府對城城北區(qū)域域的行政政重視到到實際開開發(fā)情況況,反觀城北北的歷史史與今天天;未來城北北的城市市化發(fā)展展進程可可見一斑斑.城北經濟濟地位的的穩(wěn)定,區(qū)域的發(fā)發(fā)展城北屬于于成都經經濟、商商務一重重要區(qū)域域,從市政府府的規(guī)劃劃來看,未來城北北經濟地地位不會會改變,加之目前前并且北北部住房房市場的的發(fā)展,在未來,城北區(qū)域域商務類類型物業(yè)業(yè)的需求求會有一一定的突突顯.項目判斷斷內因外因本體分析析區(qū)域環(huán)境境分析土地市場場分析1項目價值分析我們是什什么？土地市場場概述近期東麗麗區(qū)土地地供應主主要集中中在四個個片區(qū)：：近期東麗麗湖西北北區(qū)域土土地供應應量充足足，主要要集中在在四個片片區(qū)空港物流流加工片片區(qū)：住宅供供應量22.92萬華明示范范鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)：預計住宅宅供應量量167.03萬，預計商商業(yè)供應應量120萬華明新家家園片區(qū)區(qū)：住宅供應應量108.17萬，商業(yè)供供應量22.7萬東麗湖西西北片區(qū)區(qū)：住宅供應應量83萬，商業(yè)供供應量48.8萬土地市場赤歡公路路金鐘河02號03號04號07號06號05號成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面地價（元/平米）02號2008.01.169.31.312.1商業(yè)1075.7303號2008.01.1614.11.217.0商業(yè)1012.7504號2008.01.1713.11.519.7商業(yè)711.4605號2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306號2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407號2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津億兆兆投資發(fā)發(fā)展有限限公司東麗城市市基礎設設施投資資有限公公司天津市東東方財信信投資有有限公司司東麗湖西西北地塊塊2008年初，東東麗湖西西北區(qū)域域土地放放量，商商業(yè)、居居住用地地平分秋秋色，樓樓面地價價相對較較低土地市場116119120117118天房華僑城北京住總總安居建設設成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價（元/平米）116號2007.09.2928.81.131.86居住5053117號2007.09.3019.920.8316.44居住5547118號2007.09.3027.611.1632.14居住1263119號2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商業(yè)3512120號2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商業(yè)3508華明新家園園地塊2007年9月，在新家園政政策的影響響下，華明明新家園居居住用地地地價高漲，，樓面地價價突破5000元/平米，天房房、華僑城城等實力開開發(fā)商紛紛紛進入土地市場成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途起拍價（萬元）09號--46.72--居住、商業(yè)金融、公共服務設施25366410號--47.79--居住、商業(yè)金融、公共服務設施25889411號2008.01.1543.342.1291.85居住、商業(yè)金融、公共服務設施255516（成交價）2007-09掛牌地塊圖圖示天津鵬潤方方圓房地產產開發(fā)有限限公司2007-10掛牌地塊圖圖示華明鎮(zhèn)地塊塊2008年華明鎮(zhèn)地地塊陸續(xù)啟啟動，各地地塊均包括括商業(yè)和居居住用地，，體量較大大，除本地塊外外，其它尚尚未成交土地市場A遠洋新干線高爾夫管委會蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道中心大道皇冠國際東五道東四道萬順酒店及酒店式公寓空港物流加加工區(qū)地塊塊2007年空港物流流加工區(qū)內內土地供應應主要為工工業(yè)用地，，少量商業(yè)業(yè)（汽車4S店），住宅用地極極為稀缺成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價（元/平米）津空加（掛）2007-19-1號2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.632007年空港物流流加工區(qū)內內另出讓工工業(yè)用地10塊，商業(yè)（（汽車4S）用地6塊土地市場07號06號空港A10號9號05號118號120號本項目119號117號116號081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積34.4萬平米，容容積率1.9建筑面積14.96萬M2建筑面積22.5萬平米，容容積率1.2建筑面積26.1萬平米，容容積率1.3建面20.88萬平米，容容積率0.8建筑面積32.14萬平米，容容積率1.16建筑面積46.76萬平米，容容積率1.7建筑面積6.85萬平米，容容積率0.84建筑面積16.44萬平米，容容積率0.83建筑面積31.86萬平米，容容積率1.1未來競爭分分析——住宅區(qū)域內住宅宅未來面臨臨激烈競爭爭,總供應量約約350萬，未來1-2年市場供應應充足供應量108.17萬平米供應量83萬平米建筑面積59萬平米，容容積率1.7建筑面積61.3萬平米，容容積率1.7供應量167.03萬平米土地市場04號03號10號9號02號本項目120號119號081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積19.7萬平米，容容積率1.5建筑面積12.1萬平米，容容積率1.3建筑面積43.8萬平米，容容積率3.2建筑面積17萬平米，容容積率1.2建筑面積7.08萬平米，容容積率7.08建筑面積15.62萬平米，容容積率0.84未來商業(yè)主主要集中在在華明示范范鎮(zhèn)和空港港物流加工工區(qū)內，項項目周邊商商業(yè)競爭激激烈未來競爭分分析——商業(yè)建筑面積40萬平米，容容積率3.2建筑面積40萬平米，容容積率3.2供應量80萬平米(估算）供應量48.8萬平米供應量22.7萬平米土地市場從2007年9月至今，伴伴隨華明新新家園和東東麗組團的的發(fā)展，區(qū)區(qū)域土地放放量顯著，，住宅供應應量約360萬，商業(yè)供供應量接近近200萬；項目未未來居住、、商業(yè)產品品均面臨激烈競爭。由于新家園園政策的影影響，土地地價格走高高，居住用用地最高突突破5000元/平米；未來來1-2年內商品房房供應充足足,且價格平臺臺較高；項項目土地成成本相對較較低，對抗市場風風險能力強強?？崭弁恋毓┕饕砸怨I(yè)、商商業(yè)（大型型集中商業(yè)業(yè)和4S汽車店)為主，居住住用地較稀稀缺，但短短期內產業(yè)人口增長有限，，其對住宅的需需求量也有有限。土地市場2項目定位——我們的價值值是什么？？從城市功能能和發(fā)展的的角度，結結合自身的的稟賦，挖挖掘項目在在城市中的的價值我們的價值值是什么？？我們最大大的機會是是什么？需要從城市市功能站位位上考慮項項目價值，，動態(tài)的分分析新區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)律。。項目難點判判斷站在戰(zhàn)略層層面定位本項目優(yōu)質質戶型與低低總價.本項目區(qū)域域價值與投投資價值.本區(qū)域未來來房產市場場競爭力的的不可忽視視.XX對項目發(fā)展展方向的思思考本項目優(yōu)質質戶型與低低總價.項目為小型項目，獨棟棟小戶型公公寓。本項目區(qū)域域價值與投投資價值.新城市炫炫動小戶·活力股城北商圈：：處于城北北四大商圈圈中心本體稟賦：：獨棟小戶戶型公寓城市形態(tài)：：功能完善善、有機循循環(huán)的城市市重要節(jié)點點xx對項目核心心價值的理理解項目的核心心價值綜合性質規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價價值核心價值優(yōu)勢劣勢機會威脅住宅因為城北的的歷史問題題,大區(qū)域市場場會受到影影響地塊規(guī)模小小，在營銷銷推廣上難難以產生規(guī)規(guī)模效益周邊項目較較多，每個個項目都有有小戶型物物業(yè)出售.直接形成競競爭待開發(fā)地塊塊較多，潛潛在競爭性性項目不容容忽視項目產權四四十年問題題,容易造成群群體抗性.SWOT地形規(guī)整，，便于建筑筑產品規(guī)劃劃項目近主干干道,交通便捷.項目單價總總價低.戶型設計好好.項目位四大大商圈交叉叉區(qū)，周邊邊商戶較多多住宅區(qū)多多，市場消消費潛力大大項目地處四四大商圈交交叉間,其中近荷花花池、建建材市場商商圈,區(qū)域小戶型型較少,可以補足這這商務性公公寓市場的的不足.本區(qū)域多數數項目入市市在前，可可以借鑒其其成功經驗驗項目處于舊舊城改造區(qū)區(qū)域，新興興商業(yè)將改改寫市場格格局本項目定位位于小戶型型精致公寓寓.其投資價格格大于一般般住宅,靈活,適用.基于項目的的核心價值值，確立項項目發(fā)展方方向線索泛城城北商圈本體綜合性質規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價值核心價值商業(yè)人居小盤題材引申項目定位都市--精致小戶型型公寓項目屬性項目定位從項目的客客戶群情況況看，本項項目客戶群群主要先擇擇過渡性投投入及投資資性選擇的的年輕群體體，在推廣廣上面應體體現出激情情、對未來來的一種憧憧憬、訊息息的把握對對家的歸屬屬及社會的的認同…等元素,基于以上分分析，項目目形象定位位于時尚、、激情情、繁繁華深處。。時尚——追求潮流，，引領潮流流激情——熱情奔放，，狂野不羈羈,認同感繁華深處——燈紅酒綠?紙醉金迷?于繁華深處處乃是一種種人性本質質的回歸與與寧靜的需需求.住宅三層商業(yè)性性裙樓十六層精致致小戶型公公寓居住定位：：城市中心心獨棟小戶戶型公寓，，處于四大大商圈的交交匯功能定位客戶定位本性客戶群群體——于城北工作作生活便捷捷謀求成功功的城市白領,區(qū)域選擇性性強.講究投資性性型及過渡渡性.——借助本區(qū)域域經濟地位位區(qū)位特點點，謀求商商業(yè)發(fā)展先先機的小型公司及房地產市市場的投資者.附性客戶群群體——五塊石\荷花池\物流中心\建材市場商賈.看好本區(qū)域域市場,投資性為主主.——本區(qū)域客戶戶.自行消化.——舊城改造帶帶來的老城城區(qū)拆遷人口紅?！偁幉呗运{?！a品策略紅?！茝V策略藍?！剖鄄呗圆俦P思路：：紅海精神神藍海戰(zhàn)戰(zhàn)略面對全天津津外環(huán)市場場，制定合合理的價格格策略。產品選擇最最具優(yōu)勢的的差異化特特征，超高高性價比。。粗放型推廣廣，爭取一一切可行有有效的客戶戶渠道和促促銷手段，，不放過一一個客戶。。不同階段推推出市場空空白產品，，減少直面面競爭。區(qū)域市場價格策略3項目思路之之競爭策略略CompetitionStrategy區(qū)域市場區(qū)域.城北金牛區(qū)項目區(qū)域住住宅項目有有“富麗麗錦城”、、“富麗花花城”、““興元華盛盛”、“匯匯融名城””、“芙蓉蓉華庭”、、“名人人第四城””、“瑞瑞祥御錦””、“陽陽光80后”等，，都處在建建過程中.主要競爭對對手為“陽陽光80后”、““名人第四四城”。項目名稱項目屬性陽光80后名人第四城項目地址李家沱三友路一環(huán)路北四段北二環(huán)西南交大南門對面物業(yè)形態(tài)精裝小戶型公寓

小戶型公寓物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間40—78㎡30--100㎡均價預計5650元/㎡

預計5200元/㎡總戶數346戶1000戶車位數未定298個開盤時間未定

未確定銷售情況預售

預售交房時間2008年底

項目現在封頂斷水物管費用未定

未定項目簡介地處北一環(huán),交通便捷,周邊配套設施齊全,地理優(yōu)勢較明顯,整個項目以小戶型為主動,總價低,適合都市年輕白領自住或投資,現接受前期咨詢.

項目近成都會展中心及西南交大,交通便捷,該項目集商業(yè)\商務\小戶型為一體,適合投資.

注:因開發(fā)手續(xù)問題,該項目亮相近一年,至今未開盤.開發(fā)商成都前鋒實業(yè)有限公司

名人房產競爭分析區(qū)域.城北金牛區(qū)陽光80后:競爭項目客戶群定位及產品定位此樓盤客戶群年齡特征明顯,以年輕白領為主客戶群.從推廣止面沒有看出區(qū)域劃分的情況.整個項目為純小戶型項目,戶型區(qū)間40—78㎡,總戶數346戶,預計均價5650元/㎡.廣告推廣色彩以綠色為主色調,色彩鮮明\輕快.競爭項目推廣狀況目前項目為前期咨詢階段,客戶反響較好.因為項目為精裝小戶型,在交房后業(yè)主當即可方便入住,省去裝修之煩惱,對于其定位之客戶群很有吸引力.

名人第四城競爭項目客戶群定位及產品定位此樓盤客戶群定位與陽光80后相似.定位語用四個詞進行了推廣:居家/商務/投資/經營.主題推廣語較有代表性的為:”城市上層生活地標,精英人士風尚寓所”.競爭項目推廣狀況因為開發(fā)手續(xù)等問題,本項目從亮相至今沒有開盤,前期損失了較多客戶,現階段咨詢仍在進行中,但因為市場所造成的抗性,咨詢情況不是很樂觀.區(qū)域市場關關鍵結論價格（元/m2）：（毛坯坯）多層、小高高5000--6000主流產品：：小高區(qū)域市場市市場各物業(yè)業(yè)類型的均均價、主流流產品分別別為：區(qū)域市場多層、小高層5000600070008000900010000洋房高層結論項目處于次次完全競爭爭性市場，，周邊項目目較多,但對于本項項目同質性性競爭樓盤盤僅為陽光光80后,市場具有一一定的潛力力,要使項目價價格、地段段、區(qū)域、、投資價值值、區(qū)域潛潛力等優(yōu)勢勢突顯,方可成為本本區(qū)域物業(yè)業(yè)投資新亮亮點.區(qū)域內待開開發(fā)地塊較較多，勢必必在產品定定位方面與與本案具會會有相似之之處，是潛潛在的有力力競爭對手手。因此，，項目的未來來競爭環(huán)境境不容樂觀觀。項目商務經經濟的區(qū)位位特征，決決定了本案案的最大價價值趨向。。在商務配配套、VI推廣等方面面，必須考考慮商務功功能的需求求。才能最最大可能取取得價位的的提升。項目地處四四大商圈經經濟交叉區(qū)區(qū),項目推廣上上對于城北北的地位;應突出的是是城北經濟濟地位的穩(wěn)穩(wěn)固及區(qū)域域發(fā)展之前前景,同時應淡化化的是,城北居住環(huán)環(huán)境臟、亂亂、差的歷歷史影響.區(qū)域.城北金牛區(qū)基于城北.金牛區(qū)的大大背景下的的本項目所所處的地位位是什么？？定價定價策略1.根據市場調調研的結果果，項目區(qū)區(qū)域內競爭爭性項目僅僅有陽光80后及名人第第四城，因因此在項目目的價格定定位中，采采取比較定定價法，根根據陽光80后的售價情情況，考慮慮本案40年產權問題題,確定本案的的售價范圍圍。2、競爭項目目售價住宅均價：：5100元/㎡(清水房)，均價5600元/㎡（精裝修戶戶型）；3、本案售價價范圍的確確定住宅：4300～4700元/㎡（清水房））注：a.在整體運作作上，銷售售變動采取取跟隨跟蹤蹤變動法。。根據陽光光80后\名人第四城城及本案的的實際情況況售價變動動，進行相相應的調整整。b.售價調上采采用低調幅幅,高調頻的方方法進行價價格調整.物業(yè)類型定定價價基準入入市價格格小高層43004690根據當前市市場行情與與項目的具具體特點，，我們建議議將小高的的基準價格格為4300元/m2?？紤]到年年增長率和和溢價，推推算出項目目在明年十十月入市時時的定價如如下：

入市價格=基準價格+基準價格×8.5/12×10％+基準價格×2%8.5個月的增長率XX溢價計算依據：：10%年增長率，，2%XX溢價定價建筑、園林林、景觀及及公共部分分內容物業(yè)戶型建建議配套（小學學、幼兒園園、超市））4項目思路之之產品策略略ProductStrategy產品選最具具優(yōu)勢的差差異化特征征小面積、高高性能集約約物業(yè)藍海——產品策略建筑內容外立面色彩彩根據本項目目“時尚、、激情、、繁華華深處”的的形象定位位，色彩要要絢麗，質質感，具有有視覺沖擊擊力。因此此，建議使使用墨黑、、陽紅、（（質感、活活力）雙色色系為主線線條，白色色等色調為為底色，整整體上體現現項目的外外立面風格格。外立面建筑筑元素為了體現項項目的青春春氣質、時時尚動感性性、視覺沖沖擊力，在在外立面的的建筑元素素中，建議議使用木質質窗欞、大大飄窗、外外伸陽臺以以及裝飾性性建筑元素素，讓外立立面產生錯錯落有致，，變化多姿姿的動感；；防止外立立面帶給消消費者呆板板、沉悶的的感覺。外立面建筑內容本項目的住住宅部分，，除了滿足足居家功能能外，很大大程度上需需要考慮小小型公司的的辦公功能能。因此，，除了通風風、采光性性要求外，，在小戶型型的空間尺尺寸上，戶戶型面積上上建議多樣樣化，滿足足不同類型型的公司辦辦公的需求求。住宅部分商業(yè)部分于于本項目非非利潤重點點,為利潤增長長點,應引起重視視,在物業(yè)發(fā)展展建議方面面如下：建議底層使使用石材，，提升商業(yè)業(yè)的檔次；；采用騎廊，，增加商業(yè)業(yè)部分的檔檔次感、品品質感；考慮商業(yè)功功能分區(qū)，，不同的街街面、不同同的樓層，，商業(yè)經營營的業(yè)態(tài)不不同，在建建筑規(guī)劃方方面，盡可可能提前考考慮。根據商業(yè)部部分的規(guī)劃劃，建議獨獨體商業(yè)在在建筑形式式、風格上上具有獨特特性，形成成項目的標標志性建筑筑。商業(yè)部分園林及景觀內容本案的園林林面積雖然然較小，但但也是項目目的點睛之之筆。建議議使用開放放式、參與與性強的園園林規(guī)劃形形式。采用用喬木、灌灌木（長綠綠植物）、、植被形成成立體園林林，具有層層次感。同同時建議物物業(yè)及園林林景觀于芙芙蓉華庭連連接非分割割.園林規(guī)劃內內容本項目商業(yè)業(yè)為社區(qū)型型情景商業(yè)業(yè)街，因此此在景觀的的打造上形形成亮點，，能吸引往往來人群的的眼球。建建議使用雕雕塑、噴泉泉、花車等等進行整體體包裝。其其次，每個個景觀組團團（以街區(qū)區(qū)為組團））都圍繞一一個主題進進行包裝，，打造成主主題式景觀觀，賦予一一定的文化化內涵，便便于項目的的后期營銷銷推廣，形形成項目的的賣點群。。景觀性建筑內內容公共內容電梯由于項項目為小戶型型，而且在未未來的客戶群群中，商務型型人流量較大大，建議使用用2部以上電梯于于項目內部左左右兩端。因因為這兩端是是該部分人流流最為集中，，是項目上下下交通組織的的樞紐區(qū)域。。電梯的功能能定位于小戶戶型的客戶群群需求，不包包括商業(yè)部分分。爬梯根據項項目的建筑規(guī)規(guī)劃，建議使使用3部爬梯，組織織三層商業(yè)部部分上下交通通。不建議使使用電動扶梯梯，因為其成成本高，而且且維護費用大大，實際使用用還比較危險險。根據成都都市目前使用用電動扶梯的的情況看，除除了大型商場場，社區(qū)商業(yè)業(yè)一般都沒有有使用電動扶扶梯，即使配配置了電動扶扶梯的項目（（如東方時代代商城、成都都花園商業(yè)街街、大世界商商業(yè)廣場）都都處于閑置狀狀態(tài)。電梯及爬梯在項目的電梯梯入口處設置置一個小型的的大堂。因為為本項目的小小戶型客戶群群商務辦公的的性質較強，，因此在電梯梯入口的大堂堂包裝上應該該具有小型寫寫字樓的標準準。層高方面面考慮能否挑挑高，增強項項目的品質感感、檔次感。。其次，大堂堂空間能容納納一個前臺、、郵件收發(fā)箱箱、企業(yè)告示示牌。墻面使使用大理石或或者面磚，增增強項目的層層次感。這也也是項目形成成賣點的地方之一。。大堂一層贈送小院院二層舒適型平平層，部分戶戶型帶有退層層三層、四層增增送夾層，三三樓上躍四樓樓下錯五層贈送閣樓樓和露臺創(chuàng)新戶型建議議產品舒適性較較高現有市場洋房房的絕對升級產品一層二層五層四層三層閣樓夾層戶型洋房戶型一層贈送地下下室、前花園園附加值總面積積超過平層面面積充分體現舒適適性、超值性性——贈送私家小院院面積（㎡）比例建筑面積117.560%贈送面積78.3花園78.340%總可用面積195.8100%多種入戶設計計，生活動線線靈活宜人；；贈私家庭院，，坐擁無限綠綠意，前花園園下沉式設計計，創(chuàng)造情趣趣空間；私家車庫前院院直接入戶，，盡顯便捷舒舒適。戶型增值建議議戶型洋房戶型充分體現舒適適性、超值性性——頂層送閣樓頂層贈送閣樓樓和大量室外外面積，充分享受陽陽光，創(chuàng)造完完美天際線面積（㎡）比例建筑面積107.652%贈送面積97.9露臺14.748%閣樓83.2總可用面積205.5100%屋頂花園和空空中閣樓，空空中的私屬庭庭院，私家養(yǎng)養(yǎng)生園；客廳獨具4.2米挑高共享空空間，媲美別別墅的奢華高高度；贈送多處超面面寬露臺，陽陽光美景滋養(yǎng)養(yǎng)情趣人生；；全明戶型，空空間感強烈，，享受寬House的軒敞。戶型增值建議議戶型洋房戶型衛(wèi)生間帶凸窗窗凸窗贈送面積積最大化:南北兩側大面面積凸窗，雙雙向臥室送凸凸窗，衛(wèi)生間間帶凸窗。小高層增值空空間無限——雙凸窗的應用用面積（㎡）比例建筑面積76.074%贈送面積27.4陽臺9.826%露臺10.6花園7.0總計103.4100%贈送入戶花園贈送凸窗贈送露臺贈送凸窗戶型增值建議議戶型小高層戶型可變房可變房大露臺充分體現舒適適性、超值性性——大露臺/入戶花園/內庭院戶型增值建議議內庭院和陽臺臺結合拉大面面寬，

跳送送內庭院和主主臥陽臺，建建筑面積達120平米，使用率率提高30%戶型小高層戶型滿足業(yè)主最基基本生活配套套需求商業(yè)商業(yè)以滿足基基本生活配套套為原則，注注重與生態(tài)的的結合；形成成建筑與生態(tài)態(tài)的完美融合合。精致的小商鋪鋪空間設計、、落地大玻璃璃門窗，使小小空間具有大大感覺。引進大型綜合合超市，餐飲飲、社區(qū)菜市市場、社區(qū)診診所、美容美美發(fā)、便利店店、藥店、西西點房、干洗洗店、自助銀銀行、通訊營營業(yè)廳、汽車車沖洗美容和和其它配套建議解決小太陽家家庭、拆遷戶戶等客戶后顧顧之憂，為客客戶提供便利利；完善生活氛圍圍及配套的完完整展示，增增加客戶的購購買信心；配置原因幼兒園和小學學解放路路一側側，交通便利利，為整個小小區(qū)提供方便便；距離商業(yè)地塊塊較近，購物物、居家都比比較方便；配置位置考慮到本案屬屬于超大規(guī)模模項目，建議議配套2000㎡的中大規(guī)模幼幼兒園和8000㎡㎡的小學；配置規(guī)模規(guī)劃中大規(guī)模模幼兒園和小小學，滿足基基本需求配套建議推廣策略總綱綱客戶及渠道策策略活動策略展示策略優(yōu)惠活動總控5項目思路之推推廣策略PromotionStrategy紅海——推廣策略粗放型推廣，，爭取一切可可行有效的客客戶渠道和促促銷手段，增增強現場殺客客能力，不放放過一個客戶戶。項目一期核心賣點提煉綜合屬性大盤盤區(qū)域發(fā)展的城城市化價值高性價比的洋洋房產品一年內內銷售售28萬平米米住宅，，實現現銷售售額約約22億元樹立鵬鵬潤品品牌影影響力力目標營銷上上實現現目標標的機機會和和優(yōu)勢勢：1、空港港華明明知名名度高高，不不存在在較大大抗性性，我我們并并不““陌生生”2、區(qū)域域內少少量項項目已已經入入市，，我們們并不不“孤孤單””3、鵬潤潤自身身的客客戶渠渠道優(yōu)優(yōu)勢和和家電電行業(yè)業(yè)背景景“有有利可可圖””一年內內銷售售28住宅，，實現現銷售售額約約22億元樹立鵬鵬潤品品牌影影響力力目標實現目目標的的營銷銷核心心問題題：Q1、如如何吸吸引到到如此此眾多多的客客戶？？Q2、如何何提高高上門門量，，積累累有效效客源源？Q3、如何何制造造購買買沖動動，讓讓客戶戶“買買單””？解決問問題導導向的的ABC策略A、打通通更廣廣的客客戶渠渠道，，讓項項目一一夜傾傾城，，無人人不曉曉B、大活活動造造勢，，小活活動暖暖場不不斷，，看房房車拉拉客，，制造造更多多客戶戶到達達現場場的機機會C、眼動動＋心心動＝＝行動動“眼動動”——具有震震撼效效應的的現場場展示示“心動動”——打動客客戶心心坎的的優(yōu)惠惠策略略“行動動”——殺手級級銷售售團隊隊，““一個個都不不能少少”Q1、如何何吸引引到如如此眾眾多的的客戶戶？Q2、如何何提高高上門門量，，積累累有效效客源源？Q3、如何何制造造購買買沖動動，讓讓客戶戶“買買單””？A、打通通更廣廣的客客戶渠渠道，，讓項項目一一夜傾傾城，，無人人不曉曉主題：：增強強項目目與城城市的的聯系系，體體現項項目造造“城”的規(guī)模模和功功能——“城市，，在東東邊升升起。。”二二聯聯動CostumerDatabase短信平平臺銷售渠渠道：：鵬潤渠渠道：：天津國國美微微型展展場天津國國美客客戶渠渠道常規(guī)渠渠道：：房展會會、戶戶外、、報廣廣、網網絡、、短信信、電電臺、、直投投等全全方位位手段段應用用2008年在售售樓盤盤至少少將達達到9個，可可針對對本項項目開開展全全市范范圍的的聯動動?？蛻魯禂祿鞄彀M入入天津津后所所有成成交/未成客客戶信信息利用天天津的的國美美門店店，設設立項項目展展位或或展架架DM派發(fā)口碑傳傳播：：老帶新新網上團團購優(yōu)優(yōu)惠在項目目網站站上組組織購購房團團——成家集集結號號，拉拉升項項目人人氣，，口碑碑傳播播12分片封封鎖/強大互互動團團隊1聯動2008年，天天津代代理項項目將將達到到十個個也就是是說，，為您您打造造一座座售樓樓處時時，您您擁有有的是是十座座售樓樓處犀地、、天鵝鵝湖、、科貿貿、假假日風風景、、萊因因小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、花花園5座、霞霞光道道五號號、陽陽光尚尚城、、宏城城壹號號、科科研廣廣場…12充分利利用國國美門門店，，做項項目分分展場場／設設置展展架2國美渠渠道國美微微型展展廳項目展展架3常規(guī)渠渠道項目網網站網絡廣廣告是對線線上宣宣傳的的補充充。憑憑借天天津焦焦點、、搜房房等主主流地地產網網絡形形成的的專業(yè)業(yè)影響響力和和口碑碑轉播播，形形成對對項目目的持持續(xù)推推廣，，利用用專欄欄、軟軟文及及廣告告等綜綜合形形式，，深度度報道道項目目及時時間，，形成成與客客戶的的持續(xù)續(xù)互動動。博客的的運用用報紙廣廣告報紙廣廣告市市樹立立項目目形象象的必必要途途徑，，也是是快速速形成成項目目認知知的方方式之之一。。報紙廣廣告以以平面面廣告告和軟軟文的的形式式，樹樹立項項目的的新銳銳形象象，并并可以以快速速在目目標客客戶群群中形形成對對項目目的認認知。。可通通過過軟軟文文炒炒作作，，樹樹立立項項目目區(qū)區(qū)域域價價值值感感和和學學城城主主題題概概念念。。DM/短信信效果果：：直直指指目目標標客客戶戶，，即即時時信信息息簡簡單單有有效效；；成本本：：直直效效、、低低成成本本，，性性價價比比高高；；時間間節(jié)節(jié)點點：：配合合營營銷銷推推廣廣節(jié)節(jié)點點進進行行。網絡絡廣廣告告戶外外4參展展目目的的：：1、提提前前預預熱熱蓄蓄勢勢，，樹樹立立產產品品形形象象2、建建立立發(fā)發(fā)展展商商品品牌牌3、提提高高客客戶戶對對項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域的的認認知知程程度度要求求：：外外展展場場配配合合，，銷銷售售人人員員到到位位配合合：：兼兼顧顧積積累累客客戶戶參展展08年春春交交會會４-５月月參展展房房交交會會/春交交會會注注重重品品牌牌形形象象/秋交交會會產產品品呈呈現現，，促促成成銷銷售售參展展目目的的：：1、擴擴大大項項目目影影響響力力2、增增強強前前期期客客戶戶信信心心3、通通過過促促銷銷活活動動，，促促成成開開盤盤銷銷售售火火爆爆要求求：：傳傳達達產產品品的的產產品品性性能能,提高高項項目目品品質質配配合合：：樣樣板板間間和和示示范范區(qū)區(qū)的的完完美美呈呈現現，，有有專專門門的的看看房房車車參展展08年秋秋交交會會９-１００月月打造造品品牌牌，，樹樹立立形形象象拉動動人人氣氣，，促促成成銷銷售售12老帶帶新新網上上購購房房團團———成家家集集結結號號5口碑碑傳傳播播B、大大活活動動造造勢勢，，小小活活動動暖暖場場不不斷斷，，看看房房車車拉拉客客，，制制造造更更多多客客戶戶到到達達現現場場的的機機會會主題題：：增增強強項項目目與與城城市市的的聯聯系系，，體體現現項項目目造造“城”的規(guī)規(guī)模模和和功功能能———“成家家總總動動員員”看房房車車：：雙周周系系列列小小活活動動：：4班次次/天項目目戶戶型型偏偏小小，，主主打打婚婚房房，，寶寶寶寶房房，，以以“成家家總總動動員員”為主主題題舉舉辦辦系系列列小小活活動動，，頻頻率率為為2周/次，，保保證證充充足足的的客客戶戶上上門門。。大型型公公關關活活動動：：開盤盤、、盛盛大大節(jié)節(jié)日日組組辦辦大大型型客客戶戶聯聯誼誼活活動動12團隊隊有有能能力力有有經經驗驗舉舉辦辦千千人人開開盤盤活活動動１千人人開開盤盤大型型公公關關活活動動代理理的的天天津津科科貿貿時時代代公公寓寓項項目目前前期期積積累累辦辦卡卡客客戶戶上上千千人人，，2007.12.22號，，成成功功舉舉辦辦千千人人開開盤盤活活動動?！，F現場場工工作作人人員員達達70余人人，，開開盤盤流流程程嚴嚴密密有有序序，，專專人人專專崗崗，，提提前前演演習習，，并并準準備備了了緊緊急急預預備備方方案案以以確確保保開開盤盤順順利利進進行行。。可選選擇擇天天津津地地區(qū)區(qū)廣廣受受喜喜愛愛的的明明星星如如郭郭德德綱綱等等藝藝人人進進行行表表演演大活活動動造造勢勢，，小小活活動動暖暖場場不不斷斷２系列列活活動動冷餐餐會會飲食食節(jié)節(jié)（（中中餐餐、、西西餐餐、、日日式式料料理理、、））時尚尚節(jié)節(jié)新人人秀秀（（集集體體婚婚禮禮，，樣樣板板間間婚婚紗紗攝攝影影，，小小開開盤盤））超級級寶寶寶寶秀秀玫瑰瑰之之約約父親親節(jié)節(jié)、、母母親親節(jié)節(jié)、、中中秋秋節(jié)節(jié)、、（（才才藝藝展展））看球球（（賭賭球球））裝修修大大賽賽（（2期））瞧我我們們這這一一家家大型型活活動動雙周周系系列列活活動動（（認認購購活活動動）圣誕誕ＰＰＡＡＲＲＴＴＹＹ樣板板間間ＯＯＰＰＥＥＮＮＤＤＡＡＹＹ大型型公公關關活活動動，，郭郭德德剛剛C、眼眼動動＋＋心心動動＝＝行行動動“眼眼動動””———具有有震震撼撼效效應應的的現現場場展展示示“心心動動””———打動動客客戶戶心心坎坎的的優(yōu)優(yōu)惠惠策策略略“行行動動””———殺手手級級銷銷售售團團隊隊，，““一一個個都都不不能能少少””“眼動動”：“行動動”：超大大售售樓樓處處主題題樣樣板板間間銷售售管管理理，，配配備備成成熟熟銷銷售售人人員員，，提提升升“殺客客能能力力”“心動動”：購房房即即送送家家電電抽獎獎：：百百分分百百中中獎獎特殊殊人人群群優(yōu)優(yōu)惠惠現代歐式風風格裝修——簡約、現代代、宏大、、視覺沖擊擊新亞簡約風風格的吧臺臺及接待區(qū)區(qū)新亞主義裝裝置——接待臺南洋風格洽洽談區(qū)——私密銷售中心展示區(qū)及銷銷售中心住宅地塊商業(yè)地塊充分展示項項目的核心心賣點，功功能布局完完善合理主題展示區(qū)區(qū)洽談區(qū)接待區(qū)吧臺區(qū)辦公區(qū)規(guī)劃展示區(qū)區(qū)樣板間影音區(qū)500平米300平米200平米100平米200平米200平米500平米合計2100平米區(qū)域沙盤、、縮微地鐵鐵模型４間樣板間間新加坡風格格家具、裝裝置項目及鵬潤潤品牌影片片現場策劃銷銷售、物業(yè)業(yè)辦公品牌、項目目展示區(qū)100平米項目沙盤、、模型銷售中心用餐具、燈燈具等豐富富細節(jié)，暗暗示主人公公的細膩男主角=軟件工程師師/女主角=策劃師一切布局以以圍繞兩人人親密享受受為前提一切細節(jié)均均被放大,距離感幾不不存在親密不分離離卻又相互互獨立,有各自獨立立的工作和和愛好追求實際的的同時，關關注小細節(jié)節(jié)的裝點和和情趣婚房系列：：戀戀紅塵塵PINKY現代歐式主題樣板間單身系列：：藍調Blues主角：業(yè)余余攝影玩家家、旅游愛愛好者沒事就外出出旅游，有有事就欣賞賞自己的攝攝影作品，，干凈清爽爽的家滌蕩蕩了心靈，，音樂讓內內心更純粹粹現代歐式主題樣板間講故事——浪漫小空間間洋房家庭系系列——主角：優(yōu)雅雅溫柔的媽媽媽，事業(yè)業(yè)有成的爸爸爸，念大學的女女兒物件的檔次次體現家庭庭的經濟基基礎和品位位現代歐式主題樣板間優(yōu)惠活動制造更多的的購買沖動動“心動”策略：購房即送家家電——每戶送價值值1.5~2萬元家電（（空調、洗洗衣機、冰冰箱、熱水水器、灶具具）抽獎活動——百分百中獎獎，獎品為為筆記本電電腦、液晶晶電視、榨榨汁機、加加濕器、無無繩電話、、電飯煲、、反點、免免１年物業(yè)業(yè)費等等））優(yōu)惠政策憑結婚證優(yōu)優(yōu)惠奧運寶寶優(yōu)優(yōu)惠211大學錄取通通知書優(yōu)惠惠金婚優(yōu)惠設置專人專專崗，每個個環(huán)節(jié)均有有工作人員員指引陪同同，確保服服務質量，，同時避免免流失客戶戶；客戶意向及及時匯總給給到銷售人人員，以利利于及時對對客戶進行行引導，避避免房號沖沖突。銷售管理，，配備成熟熟銷售人員員，提升“殺客能力”殺手團隊橫空出世：：進行強有力力的立體媒媒體組合，，對市場進進行轟炸，，短期內營營造轟動效效應，占領領市場主流流項目地位位，短期內內聚集人氣氣強勢形象：：高舉高打，，需要建立立強勢的第第一意象，，借品牌發(fā)發(fā)展商及政政府力度進進行片區(qū)炒炒作，建立立天津首席席大盤氣勢勢。優(yōu)勢兵力：：區(qū)域價值是是項目區(qū)別別于其他項項目的差異異化優(yōu)勢，，充分利用用這一利器器作為形象象導入的突突破點，建建立高度主流陣地：：通過主流房房地產宣傳傳陣地快速速樹立市場場形象，短短期內為開開盤蓄積大大量客戶政府公信開盤前舉行行產品推介介暨區(qū)域發(fā)發(fā)展論壇新新聞發(fā)布會會，建筑政政府公信力力，增加客客戶對區(qū)域域的認可度度08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-3.3：市場預熱主要動作：：建立項目VI系統軟文發(fā)布業(yè)內炒作奠基剪彩儀儀式聯合政府、、發(fā)展商，，舉辦城市市發(fā)展論壇壇08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-4.15：市場預熱軟文公關——城市，在東東邊升起東麗區(qū)公關在前，，廣告在后后主流媒體全全面滲透，，立體組合合宣傳，保保證目標受受眾群體每每天有五次次機會接觸觸到項目的的信息主流報紙，全面覆蓋蓋，如：今今晚報、每每日新報、、假日100等；天津房地產門戶戶網站，首頁首屏屏頂部旗幟幟、文字鏈鏈，新聞中中心文字鏈鏈（用于考考察團活動動報道）；；房產頻道道首屏通欄欄。新聞性性事件報道道；項目網站；交通廣播：每天12次滾動播出出短信群發(fā)直投遞戶外高炮今晚報08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/114.1-4.27：市場預熱媒體全線出出擊,戶外封鎖一一夜傾城扼守要道、、趕盡殺絕絕－日常生生活,無處不在08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11春交首次亮亮相，一鳴鳴驚人最佳展位、、宏大亮相相主要動作：：銷售團隊組組建房展會亮相相鵬潤品牌發(fā)發(fā)布會4.28-5.30：市場預熱大面積的、、個性化的的形象墻展展示是對消消費者多層層滲透的一一部分，同同時可以吸吸引“眼球球”，擴大大項目影響響力。工地圍擋、、形象墻、、導示系統統布置原則：：風格統一一，讓導示示成為文化化傳遞的符符號，是格格調的反映映。08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/116.1-8.15：市場預熱08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/118.16-1.24：第一強銷期開盤引擎：：以開盤大型型公關活動動為引擎，，快速引爆爆，形成熱熱銷，可考考慮明星演演唱會等大大眾喜聞樂樂見的形式式內部資源：：通過聯動客客戶進行推推介，通過過給與老客客戶一定形形式回饋的的方法，鼓鼓勵他們多多推薦新客客戶，通過過他們進行行口碑傳播播。抽獎+贈送：所有認購客客戶均贈送送體驗式消消費卡；購購房即送家家電。并定定期舉行抽抽獎和返點點活動，營營造現場火火爆氣氛。。脈沖式價值值提升：對有意向但但還在觀望望、或已排排號、已認認購但還未未下定決心心的客戶，，通過定期期暖場活動動等，不斷斷提升項目目的價值，，強化客戶戶信心。08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11發(fā)布內容：：區(qū)域發(fā)展前前景；開發(fā)理念、、中長期規(guī)規(guī)劃等；產品設計理理念；園林設計風風格；運作方式：：五星級酒酒店，邀請請人——主流媒體；；業(yè)主及誠意意客戶；業(yè)內及相關關合作單位位人士；8.15-8.19：第一強銷期產品發(fā)布會會——低密度社區(qū)、超高高性能、更多附加值08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1111月17日售樓處正正式開放，，接替臨時售售樓處接受受客戶登記記開盤預熱，，項目全面面展示必備區(qū)域沙沙盤8.20-9.30：第一強銷期售樓處、樣樣板間OPENDAY———新生活體驗日08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11看樓專車/住戶專車鑒于項目位位置較為偏偏僻陌生，，在繁華地地區(qū)設立定定時看樓車車，方便客客戶看房，，同時利用用往來頻繁繁的車體廣廣告作為宣宣傳8.20-9.26第一強銷期看房班車啟啟動——4班次/天開通看樓專專線，任意意地區(qū)均可可直達08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11活動時間：：一次開盤盤08.9.27二次開盤08.12.14活動目的：：制造首批批開盤火爆爆場面，引引起市場轟轟動，同時時通過大型型活動造勢勢，擴大項項目影響力力和知名度度。優(yōu)惠措施：：現場抽取取大獎，一一等獎五名名，馬爾代代夫7日游可選擇天津地地區(qū)廣受喜愛愛的那英、孫孫楠、郭德綱綱等藝人進行行表演千人開盤大型型公關活動9.27-12.14第一強銷期大型公關活動動08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1112.15-02.15第一強銷期成家總動員系系列暖場活動動圣誕Party元旦Party情人節(jié)活動——結婚證優(yōu)惠活活動玫瑰之約活動目的：意意向客戶轉化化，新積累客客戶篩選感動愛人心的的12個瞬間推廣主題——城市，在東邊邊矗立前提：經過半年的媒媒體轟炸，市市場對項目已已較為熟悉，，形象和主要要賣點較充分分傳遞策略：價值展示：依靠突破常規(guī)規(guī)和超越目前前市場現狀的的現場展示來來提升價值，，強化客戶信信心活動營銷：持續(xù)進行客戶戶暖場和渠道道活動，不斷斷制造新的熱熱點持續(xù)升溫：繼續(xù)進行強有有力的立體媒媒體轟炸08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/112.16-6.31：第二強銷期08/3市場預熱期