重慶別墅市場(chǎng)調(diào)研及分析

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)重慶別墅市場(chǎng)調(diào)研及分析一、重慶別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)要回顧1．政策出臺(tái)2003年2月18日，國(guó)土資源部發(fā)布（國(guó)發(fā)〔2003〕45號(hào)）《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，其中第四條規(guī)定“（今后5年內(nèi)）停止別墅類用地供應(yīng)”。由此，拉開了別墅“限地令”的帷幕。5年間，國(guó)家分別于06、07兩年持續(xù)強(qiáng)調(diào)“如今5年過去了，08年1月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，繼續(xù)叫停別墅用地，再次印證政府對(duì)別墅用地嚴(yán)控禁批的決心與恒心。2．別墅市場(chǎng)表現(xiàn)特征⑴市場(chǎng)簡(jiǎn)要回顧07年是重慶樓市具有歷史性轉(zhuǎn)折的一年，自“618”后，全國(guó)各地投資客蜂擁而至，本地恐慌性購(gòu)房者劇增，房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)。在市場(chǎng)眾多利好的大環(huán)境下，重慶別墅物業(yè)銷售異常紅火，從7月份開始，別墅類項(xiàng)目頻繁入選月銷售冠軍，例如：綠地翠谷、保利國(guó)際高爾夫花園、常青藤、龍湖藍(lán)湖香頌、重慶棕櫚泉國(guó)際花園等項(xiàng)目均榜上有名。表1：入選月銷售排行榜別墅項(xiàng)目當(dāng)月銷售數(shù)據(jù)一覽（2007.7-2008.9）名稱物業(yè)類型成交面積（平方米）成交金額（萬）綠地翠谷（2期）洋房別墅23361.3412207重慶棕櫚泉國(guó)際花園洋房別墅——10877.32龍湖·悠山郡別墅23308.969158.39保利國(guó)際高爾夫花園別墅8817.598782.83綠地翠谷（3期）洋房別墅12291.336967.28龍湖藍(lán)湖香頌別墅8846.576112.39常青藤別墅6764.985706.69據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年重慶別墅放量雖然相比06年同期有所下降，但成交價(jià)格增長(zhǎng)近五成以上。例如，2006年10月別墅項(xiàng)目伽藍(lán)藝墅開盤均價(jià)4500元，而2007年10月，均價(jià)達(dá)到8600元/平方米。位于回興農(nóng)業(yè)園區(qū)某別墅項(xiàng)目06年銷售一度緊張，開盤價(jià)每平米僅4200元，卻仍然無人問津，2007年“618”后，價(jià)格突破6000，且開盤勁銷50%。2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)、銷售量萎縮、價(jià)格回落，市場(chǎng)觀望氣氛濃郁。相較于普通住宅市場(chǎng)的打折促銷，別墅的銷售顯示出其從容的一面。從供應(yīng)量來看，根據(jù)重慶當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，重慶主城9區(qū)在售的別墅項(xiàng)目有18個(gè)，其中渝北區(qū)別墅占據(jù)7席居首位，沙坪壩區(qū)和大渡口區(qū)無別墅項(xiàng)目。以上項(xiàng)目在08年放量達(dá)30.776萬平方米，均價(jià)10672元/平方米。不少一線的開發(fā)商都推出別墅樓盤，如龍湖·睿城、保利國(guó)際高爾夫花園、協(xié)信·彩云湖1號(hào)、融科橡樹瀾灣，以及下月即將開盤的奧山別墅、藍(lán)光·十里藍(lán)山，預(yù)計(jì)今年重慶的在售別墅就高達(dá)21個(gè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，08年即將面市或者已達(dá)銷售條件的獨(dú)立別墅1000套，聯(lián)排1800套。預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)當(dāng)中有近3000套別墅及類別墅項(xiàng)目在售。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)顯示，07年別墅的年銷售量約為1500余套，以此推算，需要近2年的時(shí)間消化上述別墅項(xiàng)目。由在售的別墅價(jià)格來看，聯(lián)排別墅均價(jià)為8000元-10000元/平方米，而獨(dú)立別墅的價(jià)格上升到18000元-20000元/平方米，部分有特殊景觀和花園資源的獨(dú)立別墅價(jià)格更是可以接近3萬元/平方米。而疊拼類產(chǎn)品的均價(jià)約為5000-8000元/平方米，以其較高的性價(jià)比，成為相對(duì)熱銷的類別墅產(chǎn)品。⑵重慶別墅市場(chǎng)特征提煉①重點(diǎn)分布區(qū)域目前，重慶市別墅主要分布在北部新區(qū)板塊、渝北板塊、南山板塊、巴南板塊、北碚板塊、中心城區(qū)板塊。其中“三北一南”是重慶別墅供應(yīng)的主要集中地?！澳稀敝傅氖悄习秴^(qū)，南岸區(qū)當(dāng)中又以南山板塊為主。②主題風(fēng)格近年推出的別墅項(xiàng)目在立面打造上都擁有獨(dú)特的風(fēng)格，一部分選擇洋派路線，以北美小鎮(zhèn)、英倫田園、法國(guó)貴族、托斯卡納等西式風(fēng)格為主；另一批則以中式風(fēng)格為主。此外，還有少量的日式別墅。無論西式風(fēng)格還是中式風(fēng)格，都充分融合了穩(wěn)重、成熟、大方、優(yōu)雅、融入自然的元素為主體，注重與景觀的呼應(yīng)與和諧。③小區(qū)景觀、配套多數(shù)別墅項(xiàng)目注重景觀設(shè)計(jì)，提供中心廣場(chǎng)、公共園林、散步小徑等別墅的基本配套。景觀主題與項(xiàng)目風(fēng)格相呼應(yīng)，例如龍湖·睿城打造中國(guó)大院別墅；金科·中華坊是通過對(duì)中式園林的營(yíng)造來體現(xiàn)項(xiàng)目的中式古典風(fēng)范，而棕櫚泉國(guó)際花園則是以棕櫚泉樹為景觀主線營(yíng)造南加州式的尊貴生活。別墅項(xiàng)目的開發(fā)商普遍認(rèn)可環(huán)境和配套設(shè)施對(duì)別墅項(xiàng)目的支撐越來越強(qiáng)，除了建設(shè)商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、健身房、醫(yī)院等常規(guī)配套外，部分開發(fā)商獨(dú)辟蹊徑，增加高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)場(chǎng)、五星級(jí)酒店、溫泉、游樂場(chǎng)等配套設(shè)施。④建筑格局兵營(yíng)式和排列式格局逐漸退出市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向“組院式”和“依托自然”的格局打造，著重營(yíng)造親和力和鄰里氛圍，將自然景觀與建筑融為一體，借助重慶城市依山傍水的先天優(yōu)勢(shì)，打造出風(fēng)格各異的別墅社區(qū)。以龍湖·藍(lán)湖郡西岸“組院”式的私家庭院設(shè)計(jì)為例，提倡“溫馨聚攏”替換“蠻疏曠大”的庭院生活方式。既有純“私密”的庭院空間，也有家庭公共庭院空間，還有鄰里之間交流的空間。而保利高爾夫國(guó)際花園更多的則是順應(yīng)自然地形條件，挖掘千畝高爾夫球場(chǎng)，應(yīng)用景觀焦點(diǎn)進(jìn)行別墅的規(guī)劃和布局。⑤戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)面積趨于奢侈，獨(dú)立別墅的面積遠(yuǎn)大于聯(lián)排別墅的面積。獨(dú)立別墅的面積主要集中在300-400㎡，聯(lián)排別墅則以150-250㎡為主力面積，疊拼面積更小一些，集中在150-180㎡。疊拼別墅因?yàn)槊娣e的優(yōu)勢(shì)，所以總價(jià)相對(duì)更低，從目前市價(jià)來看，一般在70-120萬之間，與獨(dú)立別墅相比消費(fèi)群體更廣泛，銷售速度相對(duì)更快。錯(cuò)躍結(jié)合，以二層和三層為主（不包括地下層）。注重對(duì)家庭娛樂空間和休閑空間的打造，保姆房、健身房、視聽室、地下室等功能房一應(yīng)俱全。每一戶都配有私家車庫(kù)。隨著家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，別墅面積設(shè)計(jì)更加趨于合理化，甚至出現(xiàn)了只有100多平方米的戶型，讓產(chǎn)品最廣程度的面向消費(fèi)群體。此類情況多發(fā)生在疊拼和聯(lián)排的設(shè)計(jì)上。⑥別墅品位和生活氛圍的營(yíng)造首先是對(duì)優(yōu)美環(huán)境的打造。其中突出對(duì)稀缺自然資源的占有，體現(xiàn)別墅擁有者的特權(quán)和資源獨(dú)享。在眾多消費(fèi)者眼中，別墅作為第一居所，是高品質(zhì)生活的象征。隨著物質(zhì)需求的不斷升級(jí)，人們對(duì)生活的追求開始向精神層面發(fā)散，向往接近自然，融入自然，正是由于此，具有稀缺景觀資源的別墅極大的滿足了消費(fèi)者遠(yuǎn)離喧囂、回歸自然的追求。其次是追求主題文化。引進(jìn)其它國(guó)家別墅生活樣板，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中融入主題風(fēng)格和文化元素，是目前重慶別墅項(xiàng)目運(yùn)用較多的手法。例如棕櫚泉國(guó)際花園通過對(duì)南加州棕櫚泉文化起源、生活模式、棕櫚泉精神的呈現(xiàn)，為大眾展現(xiàn)未來的生活情景，激發(fā)社會(huì)高端人士的認(rèn)同感和歸宿感。第三是物業(yè)管理品質(zhì)的體現(xiàn)。除了出色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，別墅品位的體現(xiàn)必須要有優(yōu)質(zhì)服務(wù)作保障，特別是普通大眾不能享有的特色化服務(wù)以及增值服務(wù)。例如為每戶配置專職“管家”，根據(jù)不同情況提供一對(duì)一服務(wù)等。隨著重慶市別墅市場(chǎng)的日漸成熟，獨(dú)到的物業(yè)服務(wù)很有可能成為今后別墅競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。⑦開發(fā)商的品牌備受重視除了對(duì)自然環(huán)境和產(chǎn)品本身的選擇，開發(fā)商的品牌也是別墅置業(yè)者重要的考慮因素。實(shí)力：有實(shí)力的開發(fā)商，在產(chǎn)品研發(fā)及后期建設(shè)中有能力選擇更強(qiáng)、更有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)和施工團(tuán)隊(duì)，對(duì)產(chǎn)品（包括產(chǎn)品本身及產(chǎn)品外圍）的投入力度大，產(chǎn)品品質(zhì)更有保障。品味：開發(fā)商的品味體現(xiàn)在多個(gè)方面，如建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、賣場(chǎng)包裝、廣告推廣、企業(yè)行為等。別墅置業(yè)者大多見識(shí)廣博、經(jīng)歷豐富，他們對(duì)產(chǎn)品及環(huán)境的品味要求也是比較高的，而別墅產(chǎn)品的整體美感需要極強(qiáng)的專業(yè)把控能力，因此他們對(duì)有品味的開發(fā)商更有信心。責(zé)任感：別墅置業(yè)一般都是作為長(zhǎng)期使用而非過渡性居住，物業(yè)的維修、維護(hù)、托管工作必須長(zhǎng)期持續(xù)，物業(yè)的服務(wù)水平必須上檔次，這不僅影響到物業(yè)本身的使用，對(duì)物業(yè)的保值、增值也具有重大的意義。因而業(yè)主對(duì)別墅產(chǎn)品后期的管理要求遠(yuǎn)高于普通商住房，對(duì)開發(fā)商的責(zé)任感也寄予莫大的希望。3.小結(jié)整體而言，重慶別墅市場(chǎng)供應(yīng)旺盛，需求量與同期相比有所上升，特別是在十年直轄和試驗(yàn)區(qū)雙重利好的前提下，重慶的高端客群呈逐年上升趨勢(shì)，越來越多來渝的外籍人士、高級(jí)管理人員、城市精英等，都有望成為別墅的擁有者。二、重慶別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1．頂級(jí)別墅步入個(gè)性化、量身定做的時(shí)代。頂級(jí)別墅與普通別墅相比，不僅要體現(xiàn)出差異性，別墅之間的個(gè)性化差異也應(yīng)該得到充分體現(xiàn)。從2006年開始，龍湖·藍(lán)湖半山率先推出定制別墅，在重慶別墅市場(chǎng)卷起了一陣熱潮。藍(lán)湖半山定制別墅是在客戶購(gòu)得地塊后，根據(jù)客戶的具體需求委托建筑設(shè)計(jì)。根據(jù)項(xiàng)目介紹，該設(shè)計(jì)師在美國(guó)一向只接受私人委托設(shè)計(jì)最頂級(jí)的別墅，建筑設(shè)計(jì)后，如果業(yè)主需要，還可要求由龍湖委托美國(guó)頂級(jí)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)師繼續(xù)服務(wù)，完成個(gè)性化的裝修設(shè)計(jì)，甚至還可以委托龍湖代購(gòu)美國(guó)設(shè)計(jì)師選定的所有飾品和家具。實(shí)現(xiàn)真正的“一生一棟”的終極品質(zhì)。今年8月份的成交亞軍東原·香山在其舉辦的“琢玉行動(dòng)”中，根據(jù)客戶的需求，從景觀細(xì)節(jié)、建筑細(xì)節(jié)，甚至包括指示牌都進(jìn)行調(diào)整，贏得市場(chǎng)好評(píng)。未來，別墅市場(chǎng)將呈現(xiàn)更加細(xì)分，各個(gè)項(xiàng)目之間力求以差異化和產(chǎn)品品質(zhì)來參與競(jìng)爭(zhēng)，從賣形態(tài)轉(zhuǎn)向賣需求。2．別墅產(chǎn)品形態(tài)朝多元化發(fā)展從目前市場(chǎng)供應(yīng)來看，主要以獨(dú)棟和聯(lián)排為主，產(chǎn)品和消費(fèi)群體都趨向高端，但由于高端客戶基數(shù)有限，別墅項(xiàng)目開始將注意力對(duì)準(zhǔn)社會(huì)中產(chǎn)一族，針對(duì)其喜愛別墅但支付能力有限的矛盾，推出疊拼、空中別墅、經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排等更豐富的別墅衍生產(chǎn)品，以及花園洋房等別墅類替代產(chǎn)品。這些產(chǎn)品形態(tài)有效降低購(gòu)房成本的同時(shí)，又很好的保持了別墅的舒適特征以，以最低的代價(jià)換取別墅級(jí)別的居住環(huán)境，預(yù)計(jì)此類產(chǎn)品將成為非頂級(jí)別墅項(xiàng)目的主力產(chǎn)品。3．別墅物業(yè)發(fā)展將迎來新的市場(chǎng)契機(jī)從重慶市別墅發(fā)展歷程來看，2004、2005年別墅呈集中放量，2006年市場(chǎng)供應(yīng)量略有下降，07年較06年供應(yīng)量再次收縮，直到08年下半年，別墅集中放量，在經(jīng)歷了此輪小幅調(diào)整后，別墅市場(chǎng)逐步走向成熟。政策驅(qū)動(dòng)。在國(guó)家頒布“限地令”后，別墅逐漸成為稀缺資源，不僅用于滿足居住和精神需求，更有著極高的投資價(jià)值。在此期間，別墅價(jià)格一路看漲，甚至個(gè)別項(xiàng)目的均價(jià)在兩年之內(nèi)翻了兩番，成為新的投資熱。地震因素。據(jù)調(diào)查顯示，地震后消費(fèi)者對(duì)以別墅、花園洋房為代表的低密度住宅的需求比震前提高了近四成。購(gòu)房者普遍認(rèn)為別墅、花園洋房之類的物業(yè)安全性會(huì)更高，出入便捷。經(jīng)濟(jì)環(huán)境。股市受挫，投資渠道狹窄，資金流向相對(duì)穩(wěn)定的樓市，作為抗跌性相對(duì)較強(qiáng)的別墅物業(yè)，其保值升值的特性成為了熱銷助力。消費(fèi)理念。隨著自身財(cái)富的增加，追求更高的生活質(zhì)量成為首當(dāng)其沖的需求，作為第一居所的別墅，成為越來越多高端客群青睞的物業(yè)選擇，加之重慶市別墅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢，與京廣滬等地相比，具有絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和極佳的景觀資源，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出。4．別墅呈南北兩大陣營(yíng)板塊效應(yīng)日漸突出未來重慶別墅的主要供應(yīng)仍將集中在北部和南岸兩大區(qū)域，其中北部以北部新區(qū)為主，整體體現(xiàn)出高品質(zhì)、高價(jià)位、高供應(yīng)量等特點(diǎn)。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，北部別墅已經(jīng)占據(jù)了重慶別墅市場(chǎng)的半壁江山,被稱為重慶市“中央別墅區(qū)”，從早期的錦繡山莊、龍湖香樟林,到現(xiàn)在的保利國(guó)際高爾夫花園、融科橡樹瀾灣、龍湖悠山郡等,始終堅(jiān)持打造高檔住宅的路線，憑借地塊價(jià)值、交通便利、配套完善、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、大盤供應(yīng)、品牌效應(yīng)等特點(diǎn)，領(lǐng)銜重慶別墅市場(chǎng)。南岸區(qū)的南山板塊由于其地處有重慶"綠肺"之稱的南山,其良好的自然生態(tài)環(huán)境、稀缺的景觀資源、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以及便利的交通使其成為未來重慶別墅的主要開發(fā)熱點(diǎn)之一,同時(shí)南岸的別墅開發(fā)延伸到南岸茶園新區(qū)，未來有望形成區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)，贏得更高的市場(chǎng)份額。三、區(qū)域市場(chǎng)—南山板塊分析1．區(qū)域簡(jiǎn)介南山作為重慶市的天然綠色屏障和城市"肺葉",相比含谷和北部新區(qū)等別墅區(qū),在自然條件上更具備別墅開發(fā)的潛質(zhì).早期的南山別墅多為一些老板級(jí)別的富人自行買地進(jìn)行修建,未能形成規(guī)模開發(fā)。近年來,南岸區(qū)政府打出了"吃在南岸,住在南岸,旅游在南岸"的旗號(hào),并積極為營(yíng)造南岸區(qū)良好的居住、旅游環(huán)境創(chuàng)造條件,隨著政府規(guī)劃的引導(dǎo)以及一系列利好因素的出臺(tái),南山別墅區(qū)目前已經(jīng)初具規(guī)模,成為重慶別墅市場(chǎng)上的一個(gè)亮點(diǎn)。2．區(qū)域別墅市場(chǎng)分析①有利條件環(huán)境，南山擁有主城最長(zhǎng)的森林帶，700萬平方米生態(tài)空間，四季樹種豐富，古木參天，是重慶的天然綠色屏障和氣候調(diào)節(jié)庫(kù)，素有“綠肺”美譽(yù)。景觀，涂山寺、雕塑園、老君洞、“一棵樹”、文峰塔、南山植物園等著名景點(diǎn)，客流量顯著，成為旅游地產(chǎn)助力。人文，從大禹治水的優(yōu)美傳說、川黔驛路黃桷古道，到老君洞、涂山寺等道教、佛教勝地，再到抗戰(zhàn)時(shí)期完整的“陪都”遺址、名人故居，成就了南山厚重的人文氣息。交通便利，距離南岸區(qū)中心南坪僅5公里左右，既保證居住的私密感、尊貴感，同時(shí)可以滿足隨時(shí)進(jìn)入城市生活的需求。價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出，一套別墅的價(jià)格相當(dāng)于主城區(qū)一套面積相當(dāng)?shù)淖≌膬r(jià)格。投資，山水別墅作為一種稀缺的資源，其價(jià)值被越來越多的消費(fèi)者認(rèn)同和追捧，終將成為別墅市場(chǎng)的主流消費(fèi)導(dǎo)向，居住投資前景十分看好。自06年，該區(qū)域的別墅持續(xù)熱銷，地塊具有一定的市場(chǎng)知名度和認(rèn)可度。根據(jù)目前掌握的信息，未來該區(qū)域?qū)⑴d建大型游樂場(chǎng)、購(gòu)物中心等配套設(shè)施，有助于提高整個(gè)地塊的附加價(jià)值，吸引更高的人氣。根據(jù)重慶市土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，自2005年以來南山地區(qū)出讓的土地均已投入建設(shè)，同時(shí)受到“限地令”的約束，未來該區(qū)域內(nèi)，別墅供應(yīng)量極其有限，資源稀缺優(yōu)勢(shì)顯著。②不利條件盡管該地塊別墅供應(yīng)量初具規(guī)模，但與北部新區(qū)相比，知名項(xiàng)目相對(duì)有限，暫時(shí)還無法形成整個(gè)區(qū)域高端屬性的進(jìn)一步提升。未來還將有高山流水三期、海昌加勒比、同景國(guó)際城法朵Villa等大規(guī)模別墅項(xiàng)目入市，形成區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域配套有待進(jìn)一步提高，與北部新區(qū)相比，地塊價(jià)值尚未被挖掘出來。③機(jī)會(huì)點(diǎn)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前該區(qū)域新入市項(xiàng)目的均價(jià)基本處于9000元/㎡以下，尚未形成高端別墅陣營(yíng)。區(qū)域內(nèi)在售的別墅項(xiàng)目更多依托自然景觀優(yōu)勢(shì)，存在產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象。跳出現(xiàn)有的產(chǎn)品模式，打造頂級(jí)高端別墅項(xiàng)目，有望彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。但是，對(duì)于此類頂級(jí)高端別墅項(xiàng)目而言，需要一段時(shí)間的市場(chǎng)培育，推廣產(chǎn)品的高端屬性，提升知名度。能否提供有特色的營(yíng)銷操作，吸引目標(biāo)客戶，提供增值服務(wù)，將直接影響到后期銷售情況。因此，一支具有豐富經(jīng)驗(yàn)的別墅營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)將成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。④整體評(píng)價(jià)整體而言，作為別墅項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)，該區(qū)域有利條件相對(duì)充裕，但由于地塊價(jià)值還沒有被充分挖掘，與別墅級(jí)別等同的配套設(shè)施相對(duì)有限，高端屬性的提升需要假以時(shí)日。四、典型性項(xiàng)目調(diào)研分析從物業(yè)類型來看，北部新區(qū)較南山更為豐富，通常包含花園洋房、獨(dú)棟、連排、疊拼等產(chǎn)品，客群范圍較廣。南山重點(diǎn)以別墅類產(chǎn)品為主，純粹程度相對(duì)更高。從銷售均價(jià)來看，北部新區(qū)別墅項(xiàng)目的均價(jià)整體高于南山區(qū)域，這與重慶市整體房?jī)r(jià)有一定的關(guān)系，由于北部地塊開發(fā)較早，配套、交通、教育、醫(yī)療等更加完善，居住成熟度較高，地塊價(jià)值相對(duì)南區(qū)而言更加突出。從銷售情況來看，北部新區(qū)去化速度比南山相對(duì)更快，一方面，由于該區(qū)域知名品牌開發(fā)商較多，推廣、營(yíng)銷運(yùn)作更為成熟，對(duì)銷售起到支撐作用；另一方面，北部新區(qū)區(qū)域知名度較高，作為重慶“中央別墅區(qū)”，具有較強(qiáng)的號(hào)召力。隨著近年來南岸區(qū)配套的逐步完善以及南山別墅區(qū)建設(shè)初見規(guī)模，南山憑借得天獨(dú)厚的景觀資源，成為新興的別墅區(qū)，特別是在“一山兩江”的重慶，“南山”的地塊優(yōu)勢(shì)正在逐步被市場(chǎng)認(rèn)知。從南山的典型項(xiàng)目來看，新增供應(yīng)量相對(duì)有限，更加凸顯資源的稀缺性。南山區(qū)域內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)售罄，或者尚無新產(chǎn)品推出，獨(dú)棟二手房源價(jià)格大都在10000元/㎡以上。但由于目前區(qū)域內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)并不活躍，能夠搜集的數(shù)據(jù)相對(duì)有限，不具備普遍代表性。（典型性項(xiàng)目調(diào)研表見附件）附：重慶別墅市場(chǎng)典型性項(xiàng)目調(diào)查名稱地址物業(yè)類型占地面積建筑面積裝修狀況容積率綠化項(xiàng)目特色戶型開盤時(shí)間開盤均價(jià)在售價(jià)格銷售情況龍湖悠山郡渝北區(qū)北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉

獨(dú)棟花園洋房25萬平方米41萬平方米毛坯——60%還享受每個(gè)戶型的大露臺(tái)、底層大面積贈(zèng)送、雙車位贈(zèng)送等實(shí)惠、近100畝龍?zhí)梁匀辉l(xiāng)獨(dú)棟200-400㎡

花園洋房100-160㎡2008.09獨(dú)棟15000元/㎡

花園洋房4500元/㎡——共201套，推出100套，已售50套，月均去化速度25套/月，銷售率50%東原香山渝北區(qū)北部新城機(jī)場(chǎng)高速鱷魚館旁聯(lián)排獨(dú)棟花園洋房8.2323萬平方米19萬平方米毛坯0.5650%項(xiàng)目周邊有多個(gè)高檔酒店可滿足業(yè)主需求，如戴斯大酒店（五星級(jí)），金科大酒店（四星級(jí)）等；300畝果塘湖公園以及西南政法大學(xué)、川外雙語學(xué)校等多個(gè)教育配套設(shè)施花園洋房100-160㎡

聯(lián)排160-231㎡

獨(dú)棟293-301㎡2008.01——戶型面積174-301㎡均價(jià)8600元/㎡共204套，推出84套，已售26套，月均去化速度3套/月，銷售率31%綠地翠谷渝北區(qū)北部新區(qū)經(jīng)開園區(qū)(汽博中心旁)聯(lián)排花園洋房52萬平方米48萬平方米毛坯0.6440%3600畝大型體育公園、36洞高爾夫球場(chǎng)及綠地國(guó)際網(wǎng)球俱樂部花園洋房84—133㎡

聯(lián)排166—212㎡2008.04聯(lián)排5000元/㎡聯(lián)排6000元/㎡起

二手房花園洋房5800元/㎡聯(lián)排共335套，已售201套，月去化速度33套/月，銷售率60%保利國(guó)際高爾夫花園渝北區(qū)北部新區(qū)經(jīng)開園留云路1號(hào)獨(dú)棟230萬平方米80萬平方米毛坯0.3260%高爾夫球場(chǎng)用地約151萬平方米、附以國(guó)際化專屬會(huì)所及英式“職業(yè)管家”物管服務(wù)等軟硬件配套獨(dú)棟300-450㎡2006.088800元/㎡17000元/㎡共500套，已售455套，月均去化速度17套/月，銷售率91%常青藤人文別墅渝北區(qū)果塘路獨(dú)棟聯(lián)排33.8萬平方米11.5萬平方米毛坯0.3469.30%常青藤三期哈佛水岸貫穿兩個(gè)組團(tuán)的是一條天然的逐級(jí)跌落的精彩水系，占地在2畝以上的獨(dú)幢大宅沿水系自然分布獨(dú)棟350-600㎡2006.096000元/㎡獨(dú)棟：18000元/㎡

聯(lián)排二手房?jī)r(jià)10000-13000元/㎡共300套，已售270套，月均去化速度17套/月，銷售率90%融科橡樹瀾灣渝北區(qū)北部新區(qū)金開大道1133號(hào)(藍(lán)湖郡旁)

獨(dú)棟聯(lián)排500畝3.5萬平方米毛坯0.6635.04%4萬平方米湖面將之親密環(huán)繞，蒼翠綿延的龍王洞山脈成為別墅組團(tuán)自然氧吧聯(lián)排224.29-303.49㎡

獨(dú)棟361.73-448.40㎡2008.09——獨(dú)棟18000-20000元/㎡

聯(lián)排：8000元/㎡共124套，推出50套，已售15套，月均去化速度7套/月，銷售率30%南山高爾夫Ⅲ期橘香郡南岸區(qū)南山風(fēng)景區(qū)(茶園新區(qū)玉馬路1號(hào))

聯(lián)排3600畝1200余畝毛坯——37.90%8.7米超大面寬、6.6米客廳挑空、雙車位配置、聯(lián)排200-250㎡2008.106000-9000元/㎡——共190套，已售87套，月均去化速度87套/月，銷售率46%同景國(guó)際城法朵Villa南岸區(qū)茶園新區(qū)南岸新行政中心對(duì)面疊拼聯(lián)排3200畝1000余畝毛坯0.6740%南山之下，群山環(huán)繞，又依靠300畝山體公園和400米疊拼185-227㎡

聯(lián)排300-350㎡未開盤7200元/㎡——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，截至10月26日排到30號(hào)高山流水南岸區(qū)南山一顆樹觀景臺(tái)向前500獨(dú)棟18.0757萬平方米7萬平方米毛坯0.3947.94%定位為打造以中國(guó)公館為首的頂級(jí)休閑、娛樂、餐飲項(xiàng)目，鎖定重慶頂級(jí)消費(fèi)群體獨(dú)棟2