無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位與一期產(chǎn)品建議部分2課件

情況說明本次報(bào)告為整體定位報(bào)告，原本定于4月28日匯報(bào)，由于匯報(bào)時(shí)間提前的關(guān)系，世聯(lián)本著將主要精力放在最重要與最緊迫的問題方面，著力解決：針對八百五十畝發(fā)展方向與整體定位辦公體量的客戶定位、產(chǎn)品定位等方面項(xiàng)目整體規(guī)劃布局初步建議項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議.情況說明本次報(bào)告為整體定位報(bào)告，原本定于4月28日匯報(bào)，由于1案例借鑒—本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉結(jié)合項(xiàng)目SWOT，結(jié)合案例借鑒，本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉

與周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)相比與CBD商務(wù)區(qū)相比產(chǎn)業(yè)區(qū)本項(xiàng)目CBD城市遠(yuǎn)郊生活配套不完善交通不便利vs比較優(yōu)勢目前劣勢近城市北塘新城配套、近市中心配套未來地鐵站點(diǎn)政策產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)vs環(huán)境目前尚無，但未來可打造目前尚無，但未來可打造目前尚無，但未來可打造本項(xiàng)目地理區(qū)位佳地理區(qū)位稍偏生活配套完善目前配套相對不足交通便利交通較次vs商務(wù)成本較高交通較為擁堵土地稀缺下環(huán)境打造難兼顧商務(wù)成本較低交通通暢性良好利用地價(jià)、規(guī)模優(yōu)勢有打造環(huán)境的巨大空間vs同樣處在中心城區(qū)，本項(xiàng)目比CBD有更大的規(guī)模潛力與成本優(yōu)勢同樣是要吸引產(chǎn)業(yè)客群入住，本項(xiàng)目比周邊產(chǎn)業(yè)園更具有城市意向與配套的潛力.案例借鑒結(jié)合項(xiàng)目SWOT，結(jié)合案例借鑒，本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉2跳出項(xiàng)目純產(chǎn)業(yè)園或純商務(wù)辦公的思路，立足于項(xiàng)目近城市的區(qū)位條件，結(jié)合總部經(jīng)濟(jì)園將帶來的利好，本項(xiàng)目的發(fā)展方向：多元化產(chǎn)品線：總部經(jīng)濟(jì)辦公+CBD補(bǔ)充性辦公形態(tài)，以差異化自身靈活的空間設(shè)置：多功能運(yùn)用的可能性，化解去化壓力客戶定位？產(chǎn)品定位？.跳出項(xiàng)目純產(chǎn)業(yè)園或純商務(wù)辦公的思路，客戶定位？.31項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議4項(xiàng)目整體定位.1項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)4辦公客戶與產(chǎn)品定位思路類似區(qū)位類似項(xiàng)目的客群特征無錫現(xiàn)有（泛）辦公市場客群特征本項(xiàng)目可能的客群來源基于產(chǎn)業(yè)分析角度基于地緣客戶分析角度基于投資客代表性客戶對產(chǎn)品的敏感點(diǎn)分析“點(diǎn)”各產(chǎn)品類型市場表現(xiàn)力本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及與客戶類型的匹配“面”辦公.辦公客戶與產(chǎn)品定位思路類似區(qū)位類似項(xiàng)目的客群特征無錫現(xiàn)有（泛5客戶調(diào)研與有效訪談數(shù)量前期客戶調(diào)研問卷：51份專業(yè)人士：無錫北塘華仁鳳凰城項(xiàng)目主策羅煒煒（本期）合肥金谷產(chǎn)業(yè)園代理殷正華（本期）生物醫(yī)藥類：IPARK2江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)公司（前期）設(shè)計(jì)類：中心區(qū)江蘇省科佳工程設(shè)計(jì)有限公司（前期）濱湖區(qū)瑞吉格泰油氣工程有限公司（本期）貿(mào)易類：濱湖區(qū)東盛企業(yè)（前期）中心區(qū)榮合環(huán)保設(shè)備貿(mào)易公司（前期）金融投資類橡樹投資（本期）北塘區(qū)造漆廠（本期）美峰橡膠（本期）振達(dá)鋼管（本期）江陰客戶2名（本期）宜興客戶1名（本期）無錫市相關(guān)協(xié)會(huì)、商會(huì).客戶調(diào)研與有效訪談數(shù)量前期客戶調(diào)研問卷：51份金融投資類.6類似區(qū)位、類似項(xiàng)目的客群來源與行業(yè)分布1、多基于自身或周邊優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)（如長風(fēng)的紡織商貿(mào)、濱湖的機(jī)械制造）等2、行業(yè)共性：貿(mào)易類企業(yè)（包含純商貿(mào)以及工貿(mào)結(jié)合型企業(yè)）是最明顯的共性恒華科技園入駐企業(yè)行業(yè)分布恒華科技園入駐企業(yè)地區(qū)分布外地企業(yè)11家占48%無錫本地企業(yè)12家占52%長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)主要客群行業(yè)分布長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)主要客群低地域分布.類似區(qū)位、類似項(xiàng)目的客群來源與行業(yè)分布1、多基于自身或周邊優(yōu)7無錫現(xiàn)有辦公購買客群概況無錫市現(xiàn)有辦公市場有哪些客戶？他們目前有怎樣的需求?（泛）辦公市場客戶自用投資區(qū)位分布產(chǎn)業(yè)分布辦公現(xiàn)狀產(chǎn)品偏好區(qū)位偏好70%30%.無錫現(xiàn)有辦公購買客群概況無錫市現(xiàn)有辦公市場有哪些客戶？他們目8辦公市場自用客戶——來源：目前以無錫本地為主，其次是外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的相關(guān)辦事處或分部等相關(guān)客群，江陰、宜興等企業(yè)客戶極少自用客戶來源無錫市本身駐無錫辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè)貿(mào)易類、廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和一些培訓(xùn)類企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、物流類企業(yè)外資企業(yè)或其他城市企業(yè)在無錫的辦事處類民營企業(yè)在無錫市區(qū)內(nèi)需要一處招待客戶、行政辦公的場所無錫市企業(yè)自用客戶主要是貿(mào)易類、廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和一些培訓(xùn)類企業(yè)，第二個(gè)層級是外資企業(yè)在無錫的辦事處類，還有就是房地產(chǎn)開發(fā)、物流類企業(yè)，最后就是民營企業(yè)在無錫市區(qū)內(nèi)需要一處招待客戶、行政辦公的場所。周邊客戶例如江陰、宜興兩地過來辦公的很少——鳳凰城策劃師羅煒煒訪談感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些，江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟——江陰鋼材商陳余宜興這邊的人大部分不會(huì)考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會(huì)去購買主要是因?yàn)橐伺d人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩?huì)有廠房，客戶也都是關(guān)系緣客戶，不需要在外地還置辦一處辦事處辦公，如果想做大，可以選擇上海，或者去常州——宜興客戶吳卿.辦公市場自用客戶——來源：目前以無錫本地為主，其次是外部產(chǎn)業(yè)9辦公市場自用客戶——區(qū)位分布全景圖中心區(qū)：區(qū)位價(jià)值長江北路：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)太湖廣場：政府驅(qū)動(dòng)太湖大道：區(qū)位與產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)中心區(qū)：城市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、區(qū)位驅(qū)動(dòng)代表樓盤：紅豆國際、東方廣場、摩天360客戶規(guī)模：以中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)和科技太湖大道：區(qū)位驅(qū)動(dòng)和依托工業(yè)設(shè)計(jì)園驅(qū)動(dòng)代表樓盤：潤華國際、佳城國際客戶規(guī)模：大小企業(yè)均有客戶行業(yè)特征：設(shè)計(jì)類、制造類、貿(mào)易、房地產(chǎn)長江北路：新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)代表樓盤：金源國際、寶龍城市廣場、長江一號客戶規(guī)模：中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：科技、設(shè)計(jì)、物流太湖廣場：政府驅(qū)動(dòng)代表樓盤：時(shí)代國際、太湖明珠數(shù)碼廣場客戶定位：高端物業(yè)定位于國際、國內(nèi)知名企業(yè)客戶規(guī)模：在租寫字樓以中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：在租寫字樓行業(yè)分布在貿(mào)易、咨詢、投資、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、培訓(xùn)客戶分布：.辦公市場自用客戶——區(qū)位分布全景圖中心區(qū)：長江北路：太湖廣場10辦公市場自用客戶——分行業(yè)辦公現(xiàn)狀物流貿(mào)易類電子軟件類醫(yī)藥機(jī)械制造業(yè)咨詢投資金融建筑房地產(chǎn)2003004005006007008009001000200以下300-4001000以上400-5001000以上300-400200-300400-5001000以上集中面積段分散面積段300-400400-500200以下1000以上400-500200以下200以下1000以上200以下1000以上設(shè)計(jì)類200以下1000以上太湖大道、中心區(qū)、太湖廣場均有新區(qū)中心區(qū)、新區(qū)新區(qū)新區(qū)中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道1、目前整個(gè)無錫市產(chǎn)生辦公需求的客戶其行業(yè)主要涉及:第三產(chǎn)業(yè)或2.5產(chǎn)業(yè)：物流貿(mào)易、電子軟件、建筑房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)、金融、咨詢、投資、教育培訓(xùn)；制造業(yè)：醫(yī)藥、機(jī)械制造等，以小面積為主2、能產(chǎn)生大面積辦公需求的行業(yè)主要分布在：設(shè)計(jì)、貿(mào)易物流、電子軟件、金融、醫(yī)藥、建筑房地產(chǎn)等教育培訓(xùn)中心區(qū)、太湖廣場、新區(qū)基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論.辦公市場自用客戶——分行業(yè)辦公現(xiàn)狀物流貿(mào)易類電子軟件類醫(yī)藥機(jī)11辦公市場自用客戶——選址需求從整體情況來看：交通、區(qū)位價(jià)值、片區(qū)價(jià)格/租金可接受是前三大選址要素從分行業(yè)選擇情況來看：貿(mào)易企業(yè)最看中的因素首要是交通，其次是區(qū)位金融類企業(yè)對產(chǎn)業(yè)集聚有較大偏好科技電子類企業(yè)在價(jià)格/租金方面存在較大敏感性基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論.辦公市場自用客戶——選址需求從整體情況來看：基于前期客戶調(diào)研12辦公物業(yè)投資客戶寫字樓購買者70%仍然是自用，只有30%左右為投資置業(yè)周邊客戶例如江陰、宜興兩地過來辦公的很少，投資的也不會(huì)多，投資的話主要以買住宅和商鋪為主，辦公產(chǎn)品現(xiàn)在租的情況不是很理想，租金這么多年一直保持在1、2塊左右的水平，都沒怎么漲過，投資價(jià)值不明顯，商鋪和住宅反而投資價(jià)值更大投資客有溫州和福建的，他們對價(jià)格和得房率非常敏感，像我門這邊過來買寫字樓的，我們要價(jià)14000元，他們要砍到12000元小投資客大都還是無錫本地人，一般會(huì)是買300平方，然后自用150平方，其他的就租給別人，以后企業(yè)擴(kuò)大后再用來自己用，一般投資客都是喜歡投資商住樓和酒店式公寓

——華仁鳳凰城策劃師羅煒煒1、專業(yè)人士訪談——華仁鳳凰城主策商住樓投資客比較占大多數(shù)，主要看好周邊規(guī)劃利好、交通利好以及新區(qū)潛在的租賃市場有福建投資客，還有就是新區(qū)周邊來百姓都來團(tuán)購——寶龍城市廣場2、專業(yè)人士訪談——新區(qū)寶龍城市廣場銷售員.辦公物業(yè)投資客戶寫字樓購買者70%仍然是自用，只有30%左右13辦公物業(yè)投資客戶自己目前辦公在江陰，1600平方米，自用400-500平，其余出租給別人，單價(jià)在7000-8000元左右感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些，江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟——江陰鋼材商陳余4、江陰投資人士訪談投資來說的話，辦公產(chǎn)品屬于小眾產(chǎn)品，從本位角度去思考，自己都不知道去買辦公能夠干嘛，就更不會(huì)再買來去租給別人。比較喜歡投資商鋪和住宅，因?yàn)檫@都是看得到的回報(bào)，商鋪?zhàn)罱芑?，想租出去也很方便，住宅的話也可以租給別人宜興這邊的人大部分不會(huì)考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會(huì)去購買主要是因?yàn)橐伺d人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩?huì)有廠房，客戶也都是關(guān)系緣客戶，不需要在外地還置辦一處辦事處辦公，而且一般客戶還會(huì)需要再來廠房看一下樣品，三來在外地辦公也不方便老板管理員工和質(zhì)量把控——宜興投資客戶吳卿5、宜興投資人士訪談無錫辦公市場大部分是本地人投資，無錫人比較有錢，外地人一般都會(huì)選擇住宅產(chǎn)品投資，很多上海人會(huì)過來買山邊和湖邊的房子

——無錫橡樹投資張總3、無錫客戶訪談.辦公物業(yè)投資客戶自己目前辦公在江陰，1600平方米，自用4014辦公物業(yè)投資客戶1作為投資品，辦公相比商鋪、住宅的吸引力總體較小2辦公衍生的商住產(chǎn)品在整個(gè)辦公產(chǎn)品中最受投資者關(guān)注4投資多出于增值目標(biāo)（而非保值目標(biāo)或長期收益目標(biāo)）其關(guān)注點(diǎn)：規(guī)劃利好所帶來的增值空間、價(jià)格與得房率3投資主要集中在無錫本地，江陰、宜興、乃至周邊外圍客戶較為有限，另，福建、浙江相關(guān)投資客比較活躍.辦公物業(yè)投資客戶1作為投資品，辦公相比商鋪、住宅的吸引力總體15其中，誰會(huì)是我們的客戶？（泛）辦公市場客戶自用投資地緣客戶外部導(dǎo)入客戶案例借鑒產(chǎn)業(yè)適配北塘企業(yè)中心外溢客戶？？？？？產(chǎn)業(yè)適配項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶分析代表性企業(yè)特征與敏感點(diǎn)項(xiàng)目周邊地緣客戶分析投資客分析維度一：維度二：維度三：本項(xiàng)目客群定位.其中，誰會(huì)是我們的客戶？（泛）辦公市場客戶自用投資地緣客戶16維度一：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)適配分析——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)第二產(chǎn)業(yè)：機(jī)械裝備新材料汽車及零配件高檔紡織電子信息第三產(chǎn)業(yè)：商貿(mào)物流房地產(chǎn)無錫新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)新材料新能源傳感網(wǎng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥軟件外包工業(yè)設(shè)計(jì)與文化創(chuàng)意現(xiàn)代旅游生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、現(xiàn)代物流等）類似區(qū)位/項(xiàng)目吸引主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)貿(mào)易設(shè)計(jì)金融偶得客戶：建筑房地產(chǎn)、能源壟斷客戶.維度一：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)適配分析——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)第二17產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫市九大新興產(chǎn)業(yè)類似項(xiàng)目吸引的產(chǎn)業(yè)潛在轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)規(guī)律長風(fēng)、恒華方向一方向三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)傳感網(wǎng)新能源新材料環(huán)保生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)現(xiàn)代旅游物流汽車零配件產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)無錫、北塘方向二紡織服裝機(jī)械裝備軟件外包.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫市九大新興產(chǎn)業(yè)類似項(xiàng)目吸引的產(chǎn)業(yè)潛在轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)18產(chǎn)業(yè)初步篩選產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段備選產(chǎn)業(yè)制造為主導(dǎo)，辦公難獨(dú)立傳感網(wǎng)新能源新材料環(huán)保生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)現(xiàn)代旅游物流自身?xiàng)l件匹配性生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)物流對于尚處在誕生期的產(chǎn)業(yè)，由于其前景不明朗，且多依賴政府的強(qiáng)力支撐，開發(fā)商須承擔(dān)前期的相應(yīng)虧損，不建議主要發(fā)展，因此排除掉傳感網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在無錫以制造為主，目前難以剝離辦公功能，比如新能源、新材料、環(huán)保、機(jī)械裝備、汽配等目前基本以在開發(fā)區(qū)拿地的方式將制造辦公集中現(xiàn)代旅游依托的必須條件(如生態(tài)，如歷史遺址等)項(xiàng)目完全沒有，因此排除旅游汽車零配件紡織服裝機(jī)械裝備紡織服裝軟件外包軟件外包房地產(chǎn)自建辦公房地產(chǎn)企業(yè)多在自建樓中辦公，對其他開發(fā)商產(chǎn)品需求比較偶然.產(chǎn)業(yè)初步篩選產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段備選產(chǎn)業(yè)制造為主導(dǎo)，辦公難獨(dú)立傳感網(wǎng)19從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、無錫競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項(xiàng)目匹配性，確立八大篩選標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合產(chǎn)品本身特征以及客戶訪談，進(jìn)行分項(xiàng)打分(好，1分)(中，0.5分)(差，0分)集聚能力環(huán)保競爭態(tài)勢該行業(yè)具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，對其他行業(yè)很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)產(chǎn)業(yè)環(huán)保節(jié)能該行業(yè)對其他行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)一般產(chǎn)業(yè)有一定污染性該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較短，對其他行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)較弱產(chǎn)業(yè)前景該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)擁有巨大的市場及發(fā)展空間該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般，但較易向其他地域輻射該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般且向其他區(qū)域的輻射要求較多產(chǎn)業(yè)對環(huán)境污染嚴(yán)重政策必須提供很強(qiáng)的國家產(chǎn)業(yè)政策及稅收等優(yōu)惠政策才會(huì)吸引產(chǎn)業(yè)入住，而項(xiàng)目無法給予相關(guān)政策區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在市場真空，競爭較小區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在一定競爭區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭激烈區(qū)位產(chǎn)業(yè)選址對區(qū)位的要求正好與本項(xiàng)目所在區(qū)位相吻合項(xiàng)目所在區(qū)位通過軌道、道路改造后能與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求相匹配項(xiàng)目所在區(qū)位與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求完全不匹配交通產(chǎn)業(yè)選址對交通情況的要求與本項(xiàng)目現(xiàn)有交通狀況完全吻合通過交通狀況的完善能夠與該產(chǎn)業(yè)對交通的要求相吻合無論交通狀況如何改變都無法與該產(chǎn)業(yè)對交通的限制相匹配產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)競爭相關(guān)指標(biāo)選址相關(guān)指標(biāo)篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明產(chǎn)業(yè)發(fā)展在無錫發(fā)展較成熟，項(xiàng)目基本不需要或很少需要相關(guān)扶持政策及稅收政策等項(xiàng)目通過提供相關(guān)國家產(chǎn)業(yè)扶持政策，稅收政策等能夠吸引該產(chǎn)業(yè)入住環(huán)境對內(nèi)部環(huán)境要求很獨(dú)特，無法與項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境相適應(yīng)產(chǎn)業(yè)對內(nèi)部環(huán)境無限制或內(nèi)部環(huán)境的打造是產(chǎn)業(yè)選址的核心因素之一產(chǎn)業(yè)較為關(guān)注項(xiàng)目的內(nèi)部環(huán)境.從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、無錫競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項(xiàng)目匹配性，確立20生物醫(yī)藥與項(xiàng)目擬合度分析：醫(yī)藥研發(fā)（特別是外包），未來發(fā)展具有良好前景，目前無錫以馬山為主要發(fā)展園區(qū)，尚處在開發(fā)初期，項(xiàng)目本身無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但未來可通過打造完善區(qū)位、交通、政策優(yōu)勢，從而吸引相關(guān)行業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景經(jīng)濟(jì)增長迅速，全球復(fù)合增長率能達(dá)到10%外包趨勢明顯，生產(chǎn)外包以及研發(fā)外包均達(dá)到10%的復(fù)合增長率中國發(fā)展生物醫(yī)藥驅(qū)動(dòng)明顯，體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長與老齡化趨勢、新農(nóng)村建設(shè)等多方面單個(gè)企業(yè)醫(yī)藥研發(fā)利潤高，但風(fēng)險(xiǎn)較大產(chǎn)業(yè)集聚能力生物醫(yī)藥的上下游產(chǎn)業(yè)涉及：藥品制造、藥品流通與醫(yī)療器械等方面生物醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較強(qiáng)環(huán)保部分研發(fā)、制造環(huán)節(jié)存在一定的環(huán)境危害競爭競爭態(tài)勢面臨一定的競爭：目前無錫主要扶持的為濱湖區(qū)馬山生物醫(yī)藥研發(fā)外包基地，規(guī)劃面積在180公頃（2700畝），空間布局上主要由公共服務(wù)平臺(tái)區(qū)、研發(fā)服務(wù)外包區(qū)、行政服務(wù)綜合區(qū)、酒店服務(wù)公寓區(qū)、物流貿(mào)易區(qū)、商業(yè)街區(qū)、獨(dú)立辦公區(qū)（總部基地）、專家公寓和留學(xué)生公寓等8大功能區(qū)域組成，核心功能定位于以新型藥物、生物技術(shù)、醫(yī)療器械研發(fā)和服務(wù)外包；目前建設(shè)現(xiàn)狀30000㎡研發(fā)樓；即將建設(shè)200畝左右獨(dú)棟研發(fā)群以及生活配套選址相關(guān)區(qū)位研發(fā)多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)集聚與政府優(yōu)惠政策引導(dǎo)，項(xiàng)目可未來打造周邊有良好的生活與商務(wù)配套，項(xiàng)目可未來打造交通一定的交通要求，項(xiàng)目未來可改善政策稅收優(yōu)惠、租金優(yōu)惠，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境一定的環(huán)境要求，項(xiàng)目未來可改善不符合較符合符合符合符合資料來源：申銀萬國研究《長三角產(chǎn)業(yè)地圖》江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)有限公司訪談.生物醫(yī)藥與項(xiàng)目擬合度分析：醫(yī)藥研發(fā)（特別是外包），未來發(fā)展具21電子信息與項(xiàng)目擬合度分析：電子信息產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響目前處于低位調(diào)整階段，發(fā)展前景不甚明朗，且在無錫有新區(qū)、宜興、錫山、江陰均有較為成型的產(chǎn)業(yè)集聚，難以作為本項(xiàng)目主導(dǎo)方向產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，我國電子信息行業(yè)已被列入行業(yè)振興計(jì)劃，目前還處在低位調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景不甚明朗，行業(yè)增長速度小于工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚能力電子信息產(chǎn)業(yè)鏈涉及到原料及元器件生產(chǎn)研發(fā)（集成電路、電子元器件、耗材、零部件、通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)產(chǎn)品）、整機(jī)制造（數(shù)字媒體設(shè)備、計(jì)算機(jī)、通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備）等環(huán)保其生產(chǎn)環(huán)節(jié)涉及環(huán)境問題競爭競爭態(tài)勢無錫全市規(guī)模以上電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)集中分布在新區(qū)、宜興、錫山、江陰四個(gè)行政轄區(qū)內(nèi)。2008年，無錫新區(qū)集聚了196家電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)，工業(yè)總產(chǎn)值占全市60%左右。宜興市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)177家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市21%左右。錫山區(qū)有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)78家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市7%左右。江陰市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)50家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市7%左右選址相關(guān)區(qū)位產(chǎn)業(yè)集聚與政策要求，本項(xiàng)目未來可打造在很大程度上要求辦公與生產(chǎn)一體，本項(xiàng)目難以滿足交通對外交通通達(dá)性好，便于產(chǎn)品與原材料出入，本項(xiàng)目在一定程度上滿足政策目前對扶持政策依賴度較大，本項(xiàng)目未來可打造環(huán)境無要求不符合較符合符合符合符合資料來源：工信部網(wǎng)站2009年09月07日《無錫市電子信息產(chǎn)業(yè)調(diào)整與提升行動(dòng)計(jì)劃（2009－2011年）》.電子信息與項(xiàng)目擬合度分析：電子信息產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響目前處于22創(chuàng)意設(shè)計(jì)與項(xiàng)目擬合度分析：適配度較高，未來該片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。依托無錫市良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時(shí)差異化無錫（國家）工業(yè)設(shè)計(jì)園等成熟園區(qū)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，最終鎖定IC設(shè)計(jì)、自動(dòng)化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等細(xì)分產(chǎn)業(yè)作為本項(xiàng)目的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景當(dāng)前中國制造向中國創(chuàng)造的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，需要從生產(chǎn)向設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變，將為創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。2008年，我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)保持了穩(wěn)步增長，涌現(xiàn)了一批增長速度快、自主創(chuàng)新能力強(qiáng)，這些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè)在2008年主營業(yè)務(wù)收入增長率平均達(dá)79.23%，平均利潤率達(dá)到31%。2007年我國工業(yè)設(shè)計(jì)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)300億，但占世界工業(yè)設(shè)計(jì)整體市場的比重只有0.13%，相當(dāng)于中國GDP的比重也只有0.22，我國設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，發(fā)展空間巨大。華東地區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口占據(jù)了全國創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口的22%，長三角是我國創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)的重要區(qū)域和前沿陣地產(chǎn)業(yè)集聚能力依托創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值擴(kuò)散的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，使之滲透于傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)中，既可延伸產(chǎn)業(yè)鏈，又能拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值創(chuàng)新。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、產(chǎn)業(yè)滲透力強(qiáng)環(huán)?？萍己椭橇Φ漠a(chǎn)業(yè)，無需占用太多土地和資源，是知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)競爭競爭態(tài)勢無錫在動(dòng)漫、軟件研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展較早，起點(diǎn)較高，研發(fā)設(shè)計(jì)、動(dòng)漫、軟件產(chǎn)業(yè)分布呈現(xiàn)一南（太湖新城科教園）一北（新區(qū)）的基本格局，形成了國家級的“動(dòng)漫基地”“軟件（外包）產(chǎn)業(yè)園”“工業(yè)設(shè)計(jì)園”品牌，其中無錫（國家）工業(yè)設(shè)計(jì)是全國唯一的國家級設(shè)計(jì)園。并已經(jīng)在無錫市園區(qū)內(nèi)形成了較強(qiáng)的集聚效應(yīng)，可以依托優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展相關(guān)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)。無錫已經(jīng)形成以工業(yè)設(shè)計(jì)、IC設(shè)計(jì)、自動(dòng)化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等為主的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，成為我國最主要的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，市政建筑設(shè)計(jì)類資金比較雄厚且尚未形成明顯的產(chǎn)業(yè)聚集，從同類總部基地恒華科技園、大業(yè)領(lǐng)地及長慶大廈的成交客戶分析可知市政建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)且有入住需求，可發(fā)展成為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)選址相關(guān)區(qū)位近城市城區(qū)，特別是有文化底蘊(yùn)的區(qū)域特別能夠產(chǎn)生聚集效應(yīng)，像上海8號橋，田子坊；創(chuàng)意設(shè)計(jì)人員需生活配套完善，未來可打造交通創(chuàng)意設(shè)計(jì)類公司屬于知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)對外部交通有一定依賴性政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需營造富有創(chuàng)造性和文化厚重的氛圍，以加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的學(xué)習(xí)、合作、吸收、轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新，對內(nèi)部環(huán)境的打造比較看重不符合較符合符合符合創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)范疇包括：廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、工藝品、設(shè)計(jì)、時(shí)裝設(shè)計(jì)、電影、互動(dòng)休閑軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件、電視廣播等行業(yè)以上數(shù)據(jù)來源：《2005中國創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)與媒體消費(fèi)行為研究報(bào)告》《2010-2012年創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)發(fā)展與投資分析報(bào)告》恒華科技園、大業(yè)領(lǐng)地、長慶大廈等企業(yè)水牌調(diào)研江蘇省科佳工程設(shè)計(jì)有限公司訪談.創(chuàng)意設(shè)計(jì)與項(xiàng)目擬合度分析：適配度較高，未來該片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的主23金融前臺(tái)與項(xiàng)目擬合度分析：金融前臺(tái)業(yè)務(wù)在無錫處于初級發(fā)展階段，企業(yè)購買實(shí)力雄厚，但企業(yè)基數(shù)小，并已在中央商務(wù)區(qū)以及新區(qū)形成一定產(chǎn)業(yè)集聚，因此應(yīng)作為項(xiàng)目的伺機(jī)引導(dǎo)的客戶產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景金融業(yè)在無錫取得較快發(fā)展。2009年上半年全市實(shí)現(xiàn)金融業(yè)增加值94.42億元，同比增長24.9%，在主要產(chǎn)業(yè)中增幅第一。整體金融業(yè)規(guī)模并不是很大，金融業(yè)整體規(guī)模、效益，以及金融業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位和發(fā)揮的作用，距離我市建設(shè)區(qū)域性金融中心，建設(shè)金融強(qiáng)市的目標(biāo)還有很大差距1、金融業(yè)占GDP比重仍然偏低。我市金融業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年末提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4.1%，與“十一五”計(jì)劃“5%”的目標(biāo)任務(wù)相比依舊偏低。2、金融業(yè)相對整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小。我市GDP中居第6位，但金融機(jī)構(gòu)存貸款規(guī)模在全國14個(gè)主要城市均居第11位，儲(chǔ)蓄存款居第11位，說明我市金融業(yè)規(guī)模相對整體經(jīng)濟(jì)仍然偏小。3、金融體系發(fā)育程度仍然偏弱。一方面我市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量仍相對較少，機(jī)構(gòu)層級普遍較低，法人總部位于無錫的金融機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。另一方面我市非銀行金融業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)化的金融服務(wù)發(fā)展水平有待提高。產(chǎn)業(yè)集聚能力金融業(yè)吸附力不是很強(qiáng)，但同類企業(yè)喜歡扎堆，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)環(huán)保知識(shí)型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭競爭態(tài)勢2008年無錫共有有銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)20家和信托投資公司1家，包括兩家日資銀行：瑞穗實(shí)業(yè)銀行和東京三菱UFJ銀行，2008年引進(jìn)了新韓銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、南京銀行、民生銀行、光大銀行5家銀行，新增保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)9家、典當(dāng)公司8家、證券營業(yè)部1家、農(nóng)村小額貸款公司4家、財(cái)務(wù)公司2家、村鎮(zhèn)銀行1家、基金公司3家；2009年保險(xiǎn)公司總共就５０幾家，期貨公司就１１家，整個(gè)企業(yè)基數(shù)相對有限，但有強(qiáng)大購買力目前金融企業(yè)基本都選擇在市中心區(qū)位價(jià)值最高的地段，國有機(jī)構(gòu)多自建冠名大樓；新區(qū)由于日企較多，瑞穗、三菱都選址在新區(qū)；再另外形成集聚區(qū)比較困難選址相關(guān)區(qū)位城市核心區(qū)或靠近政治中心，本片區(qū)現(xiàn)狀及未來都未有形成城市CBD的規(guī)劃及定位交通市區(qū)交通發(fā)達(dá)，且在產(chǎn)業(yè)配套上需要商務(wù)氛圍成熟，本片區(qū)未來交通會(huì)有所改善，但仍處于老城區(qū)邊緣，片區(qū)商務(wù)氛圍成熟需孕育至少5年政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè)》

.金融前臺(tái)與項(xiàng)目擬合度分析：金融前臺(tái)業(yè)務(wù)在無錫處于初級發(fā)展階段24金融中后臺(tái)與項(xiàng)目擬合度分析：在無錫屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，金融中后臺(tái)企業(yè)落戶無錫寥寥無幾，且必須輔以優(yōu)惠的扶持政策，由于基本不屬于利潤中心，難以產(chǎn)生稅收，且政策需免租金，從項(xiàng)目運(yùn)營角度難以做到產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景在無錫市金融后臺(tái)中心是一個(gè)嶄新的業(yè)態(tài)，也是未來重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)之一，但目前金融后前服務(wù)業(yè)務(wù)處于朝陽產(chǎn)業(yè)，尚需要市政府大力支持與引導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)集聚能力金融業(yè)吸附力不是很強(qiáng)，但同類企業(yè)喜歡扎堆，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)環(huán)保知識(shí)型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭競爭態(tài)勢陽光保險(xiǎn)集團(tuán)華東地區(qū)金融后臺(tái)中心將落戶太科園，這是無錫地區(qū)迎來的首個(gè)金融服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。2008年中德安聯(lián)中國區(qū)營運(yùn)中心、廣發(fā)銀行票據(jù)中心近兩家落戶無錫。金融后臺(tái)企業(yè)寥寥無幾，企業(yè)基數(shù)小，金融氛圍不濃厚選址相關(guān)區(qū)位中心城市近郊或邊緣地帶，符合項(xiàng)目區(qū)位交通交通無明顯要求，且需要較為發(fā)達(dá)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)需要孕育期政策通常需要政府提供優(yōu)越的扶持政策，多為政府引導(dǎo)，且稅收、租金基本減免，本項(xiàng)目從運(yùn)營考慮難以做到環(huán)境到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè)》陽光保險(xiǎn)CALLCENTER訪談.金融中后臺(tái)與項(xiàng)目擬合度分析：在無錫屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，金融中后臺(tái)企25物流與項(xiàng)目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)基數(shù)大，但與倉儲(chǔ)依附度很高，大面積倉儲(chǔ)無法充分利用土地資源，同時(shí)將會(huì)對周邊環(huán)境會(huì)造成影響，物流產(chǎn)業(yè)并非本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景全國物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀較差，但發(fā)展前景良好，特別是物流信息系統(tǒng)無錫市定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流規(guī)模不斷擴(kuò)張。2008年，全市社會(huì)物流總額14137.41億元，比上年增長10.1%，比“十五”期末增長68.1%，占全省社會(huì)物流總額的15.5%；全社會(huì)物流業(yè)增加值281.27億元，比上年增長13.5%，占全市服務(wù)業(yè)增加值的15.5%，占全市GDP的6.4%無錫物流企業(yè)不斷增多。至2008年末，全市初具規(guī)模的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)達(dá)到1380多家，總資產(chǎn)突破120億元，從業(yè)人員達(dá)3.6萬人。無錫市已有省級重點(diǎn)物流企業(yè)和基地20家，市級重點(diǎn)物流企業(yè)和基地19家無錫物流設(shè)施不斷增強(qiáng)。全市現(xiàn)有專業(yè)貨運(yùn)市場37個(gè)，倉儲(chǔ)面積2500多萬平方米，各種運(yùn)輸車船5萬多輛(艘)。以江陰臨港新城、無錫機(jī)場、下甸橋口岸改擴(kuò)建和宜興港二類口岸建設(shè)為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進(jìn)，先后引進(jìn)了美國普洛斯物流、新加坡豐樹物流、日本住商物流等一批投資額超千萬美元的外資物流項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)集聚能力產(chǎn)業(yè)影響力大，從后向關(guān)聯(lián)關(guān)系來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系的產(chǎn)業(yè)主要包括運(yùn)輸設(shè)備、包裝機(jī)械等產(chǎn)業(yè)部門，物流產(chǎn)業(yè)吸收這些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出。從前向關(guān)聯(lián)來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，既包括第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，也包括第三產(chǎn)業(yè)的其他部門環(huán)保物流企業(yè)的倉儲(chǔ)區(qū)將會(huì)對項(xiàng)目內(nèi)外道路都有所要求，托運(yùn)貨物的重型車輛也將對環(huán)境造成一定影響競爭競爭態(tài)勢目前無錫市擁有19家各類物流園區(qū)，占地面積3000多萬平方米，各類園區(qū)進(jìn)駐物流企業(yè)3000多家，年物流服務(wù)總額超千億元，其中無錫錫北綜合物流園，江陰港綜合物流園是兩處比較知名的物流基地。物流企業(yè)基數(shù)多，實(shí)力也較為雄厚。物流企業(yè)現(xiàn)在還處于辦公倉儲(chǔ)相結(jié)合的程度，往往要求比較大面積的倉儲(chǔ)，而大面積土地用于倉儲(chǔ)無法合理的發(fā)揮土地價(jià)值選址相關(guān)區(qū)位貨代接單的辦公需求，注重區(qū)位價(jià)值交通距離交通樞紐較近，交通便利，本項(xiàng)目距離火車站很近，非常適合發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境對周邊和內(nèi)部環(huán)境要求不高，本項(xiàng)目現(xiàn)狀即可符合標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：無錫日報(bào)《無錫市物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整與提升行動(dòng)計(jì)劃》《我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入產(chǎn)出研究》不符合較符合符合符合.物流與項(xiàng)目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購買26紡織服裝與項(xiàng)目擬合度分析：無錫六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，大型企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，可重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示類客戶產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景長期以來，作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，我國紡織服裝業(yè)發(fā)展存在著“玻璃天花板”現(xiàn)象，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，成為整個(gè)服裝產(chǎn)業(yè)謀求發(fā)展亟待解決的問題。但中國仍然是世界上最大的紡織品服裝生產(chǎn)和出口國，而無錫是中國重要的紡織品制造基地和出口基地。無錫的紡織服裝行業(yè)有著巨大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。主要產(chǎn)品不僅在國內(nèi)同行舉足輕重，而且在世界也有一席之地。目前，無錫紡織業(yè)的外向度達(dá)到50%以上，紡織服裝是無錫的主要出口商品大類之一。產(chǎn)業(yè)門類涉及棉紡、毛紡、麻紡、印染、服裝、化纖、針織、色織、紡機(jī)、紡器等，并已形成紡織、印染、服裝、化纖、紡機(jī)、紡器等大紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈。以一棉、慶豐、協(xié)新、陽光、海瀾、紅豆、三房巷等等為代表的集團(tuán)企業(yè)和眾多的中小企業(yè)初步形成了紡織產(chǎn)業(yè)集群與制造基地。無錫紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃已有明確定位：繼續(xù)保持在中國紡織業(yè)的優(yōu)勢地位，把無錫逐步建成全國新型面料和高檔服裝的研究開發(fā)中心、生產(chǎn)制造中心、展示推廣中心、批發(fā)集散中心和信息發(fā)布中心。產(chǎn)業(yè)集聚能力印染、紗線、服裝輔料、服裝設(shè)計(jì)等上下游行業(yè)，涉及到物流、會(huì)展等其他相關(guān)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)影響力較大環(huán)保在服裝面料上，會(huì)使用像滌綸、錦綸、氨綸、腈綸、芳綸等化纖面料；其次服裝在生產(chǎn)過程中會(huì)使用化學(xué)制劑，都會(huì)造成一定污染產(chǎn)業(yè)鏈前后端沒有污染競爭競爭態(tài)勢無錫作為中國重要的紡織服裝制造基地，擁有大量的企業(yè)基礎(chǔ)，購買實(shí)力較強(qiáng)無錫已經(jīng)有了東方國際輕紡城、無錫紡織出口工業(yè)園、新世界國際紡織城、東港紅豆服裝工業(yè)園等園區(qū)，未來主打吸引服裝產(chǎn)業(yè)鏈的前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示這類客戶選址相關(guān)區(qū)位產(chǎn)業(yè)鏈前端研發(fā)、設(shè)計(jì)近城市城區(qū)，后端銷售展示類企業(yè)要求城市中心或靠近城市中心，交通便利，項(xiàng)目區(qū)位符合度較好交通產(chǎn)業(yè)鏈前端企業(yè)對外部交通無明顯依賴性產(chǎn)業(yè)鏈后端要求交通便利政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境一定的良好環(huán)境，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合.紡織服裝與項(xiàng)目擬合度分析：無錫六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯27貿(mào)易與項(xiàng)目擬合度分析：二產(chǎn)與民營經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位催生了大批貿(mào)易類企業(yè)，大型購買實(shí)力雄厚，特別是工貿(mào)結(jié)合型企業(yè)，構(gòu)成了無錫現(xiàn)有總部基地產(chǎn)品的主力客群之一；純貿(mào)易類企業(yè)構(gòu)成了純辦公產(chǎn)品的主力客群之一產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景無錫市貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)，民營經(jīng)濟(jì)占產(chǎn)值的比例為第一位。2008年全市批零貿(mào)易業(yè)完成銷售總額6067.84億元，同比增長31.1%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比去年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到41%。無錫市加工貿(mào)易企業(yè)現(xiàn)有1000多家，自2008年下半年開始，受國際金融危機(jī)影響，諸多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向國內(nèi)市場，尋求新的發(fā)展支撐點(diǎn)。海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，去年在進(jìn)出口值同比下降的形勢下，無錫市加工貿(mào)易內(nèi)銷征稅高達(dá)4.8億元，比上年增加1億元，據(jù)簡單測算，所增加的這部分內(nèi)銷貨值達(dá)5億元左右。

雖然在金融風(fēng)暴中貿(mào)易企業(yè)受到了一定的沖擊，但整體行業(yè)仍在無錫占據(jù)主導(dǎo)地位。產(chǎn)業(yè)集聚能力產(chǎn)業(yè)影響力較大，對二產(chǎn)和三產(chǎn)都能夠產(chǎn)生較大的影響環(huán)保環(huán)保，無污染競爭競爭態(tài)勢貿(mào)易類企業(yè)在無錫市寫字樓入住企業(yè)中比例很高，分散在無錫市各個(gè)寫字樓板塊多家工貿(mào)結(jié)合企業(yè)是由制造加工起家，后衍生出貿(mào)易功能，這些企業(yè)數(shù)量大，實(shí)力雄厚，2008年加工貿(mào)易企業(yè)就有1000多家，對寫字樓辦公有大量的需求選址相關(guān)區(qū)位一般要在城市中心區(qū)或CBD，有利于樹立企業(yè)形象，接待客戶，項(xiàng)目可打造成無錫市高端商務(wù)區(qū)交通交通便利，通達(dá)性極高政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策未來可打造環(huán)境貿(mào)易企業(yè)要求有良好的環(huán)境氛圍，大中型規(guī)模企業(yè)偏好獨(dú)棟產(chǎn)品，本項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：2008年商貿(mào)服務(wù)業(yè)運(yùn)行情況分析.貿(mào)易與項(xiàng)目擬合度分析：二產(chǎn)與民營經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位催生了大批貿(mào)易28軟件外包與項(xiàng)目擬合度分析：經(jīng)過歷年政府的大力扶持，現(xiàn)該類企業(yè)基數(shù)大，但企業(yè)多數(shù)在軟件園內(nèi)辦公，并享受政府提供優(yōu)厚的扶持政策，多為免租金、免稅收，外遷至普通寫字樓內(nèi)辦公可能性不大；且從項(xiàng)目經(jīng)營的角度看不應(yīng)成為主力客戶產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景軟件外包業(yè)規(guī)模較大，增長迅速。2008年我國軟件與信息服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到1567.7億元，與2007年相比增長41.2%；相關(guān)企業(yè)數(shù)量達(dá)到3600家，同比增長約20.0%；從業(yè)人員數(shù)量達(dá)到41萬人，同比增長約36.7%產(chǎn)業(yè)成長空間巨大，據(jù)麥肯錫統(tǒng)計(jì)，2008年，中國的IT服務(wù)支出總量占GDP的比例僅為0.2%，而印度為0.5%、韓國為1.3%、日本為1.8%、美國接近2%，英國甚至達(dá)3%，中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家。低比例意味著巨大的成長空間，一旦市場啟動(dòng)，將帶來‘巨量’業(yè)務(wù)無錫市大力扶持軟件外包產(chǎn)業(yè)。中國的軟件及服務(wù)外包市場正在向二線城市延伸，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，呈現(xiàn)出遍地開花之勢，但北京、上海、大連等城市仍占據(jù)著中國市場的半壁江山。現(xiàn)無錫市正重點(diǎn)發(fā)展軟件及服務(wù)外包市場，出臺(tái)了一些列扶持政策無錫沒有很好的人才培養(yǎng)機(jī)制和大學(xué)的人才資源，也又制約無錫軟件外包服務(wù)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)集聚能力產(chǎn)業(yè)集聚力很高，喜歡扎堆，能夠共享資源和平臺(tái)環(huán)保知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭競爭態(tài)勢經(jīng)過數(shù)年來無錫對軟件外包企業(yè)的大力扶持，現(xiàn)該類企業(yè)數(shù)量較多，但多數(shù)企業(yè)仍集中在無錫市內(nèi)的各個(gè)軟件園區(qū)內(nèi)，且享有市里提供的免租金等政策，成長型中小企業(yè)一般都會(huì)入住園區(qū)內(nèi)，會(huì)提供相應(yīng)的租金和稅收的優(yōu)惠政策，真正購買寫字樓的企業(yè)比較少，市內(nèi)寫字樓也有部分軟件外包企業(yè)入住，但數(shù)量比較有限無錫已有惠山區(qū)O-Park集聚園、太湖國際科技園、新區(qū)i-Park集聚園、濱湖K-Park集聚園、深港國際服務(wù)外包基地---服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)社區(qū)北塘鳳翔集聚園等數(shù)個(gè)軟件外包服務(wù)基地，特別是在北塘鳳翔軟件園會(huì)對本項(xiàng)目產(chǎn)生直接的競爭關(guān)系選址相關(guān)區(qū)位對區(qū)位無特別要求，需要較為發(fā)達(dá)的信息技術(shù)支持，以及平臺(tái)的共享，項(xiàng)目目前尚無，未來可打造交通交通無明顯要求政策中小型企業(yè)一般會(huì)享有租金和稅收的政策，需要與政府提供相關(guān)支持，項(xiàng)目可日后完善和提供大型軟件外包企業(yè)，無錫市的‘123’計(jì)劃政策有系列的優(yōu)惠政策予以扶持，多為政府引導(dǎo)環(huán)境一定的環(huán)境要求，項(xiàng)目未來可改善數(shù)據(jù)來源：《產(chǎn)業(yè)規(guī)模超1500億元國內(nèi)軟件外包5年后超印度》不符合較符合符合符合.軟件外包與項(xiàng)目擬合度分析：經(jīng)過歷年政府的大力扶持，現(xiàn)該類企業(yè)29根據(jù)綜合評分初步得到項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向<4偶得產(chǎn)業(yè)〈5伺機(jī)發(fā)展產(chǎn)業(yè)>=5核心產(chǎn)業(yè)金融前臺(tái)產(chǎn)業(yè)4紡織服裝產(chǎn)業(yè)4物流4.5電子信息產(chǎn)業(yè)3.5金融中后臺(tái)產(chǎn)業(yè)3.5軟件外包產(chǎn)業(yè)3.5貿(mào)易產(chǎn)業(yè)6創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)5.5生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)5.根據(jù)綜合評分初步得到項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向<4偶得產(chǎn)業(yè)〈5伺30情況說明本次報(bào)告為整體定位報(bào)告，原本定于4月28日匯報(bào)，由于匯報(bào)時(shí)間提前的關(guān)系，世聯(lián)本著將主要精力放在最重要與最緊迫的問題方面，著力解決：針對八百五十畝發(fā)展方向與整體定位辦公體量的客戶定位、產(chǎn)品定位等方面項(xiàng)目整體規(guī)劃布局初步建議項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議.情況說明本次報(bào)告為整體定位報(bào)告，原本定于4月28日匯報(bào)，由于31案例借鑒—本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉結(jié)合項(xiàng)目SWOT，結(jié)合案例借鑒，本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉

與周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)相比與CBD商務(wù)區(qū)相比產(chǎn)業(yè)區(qū)本項(xiàng)目CBD城市遠(yuǎn)郊生活配套不完善交通不便利vs比較優(yōu)勢目前劣勢近城市北塘新城配套、近市中心配套未來地鐵站點(diǎn)政策產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)vs環(huán)境目前尚無，但未來可打造目前尚無，但未來可打造目前尚無，但未來可打造本項(xiàng)目地理區(qū)位佳地理區(qū)位稍偏生活配套完善目前配套相對不足交通便利交通較次vs商務(wù)成本較高交通較為擁堵土地稀缺下環(huán)境打造難兼顧商務(wù)成本較低交通通暢性良好利用地價(jià)、規(guī)模優(yōu)勢有打造環(huán)境的巨大空間vs同樣處在中心城區(qū)，本項(xiàng)目比CBD有更大的規(guī)模潛力與成本優(yōu)勢同樣是要吸引產(chǎn)業(yè)客群入住，本項(xiàng)目比周邊產(chǎn)業(yè)園更具有城市意向與配套的潛力.案例借鑒結(jié)合項(xiàng)目SWOT，結(jié)合案例借鑒，本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉32跳出項(xiàng)目純產(chǎn)業(yè)園或純商務(wù)辦公的思路，立足于項(xiàng)目近城市的區(qū)位條件，結(jié)合總部經(jīng)濟(jì)園將帶來的利好，本項(xiàng)目的發(fā)展方向：多元化產(chǎn)品線：總部經(jīng)濟(jì)辦公+CBD補(bǔ)充性辦公形態(tài)，以差異化自身靈活的空間設(shè)置：多功能運(yùn)用的可能性，化解去化壓力客戶定位？產(chǎn)品定位？.跳出項(xiàng)目純產(chǎn)業(yè)園或純商務(wù)辦公的思路，客戶定位？.331項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議4項(xiàng)目整體定位.1項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)34辦公客戶與產(chǎn)品定位思路類似區(qū)位類似項(xiàng)目的客群特征無錫現(xiàn)有（泛）辦公市場客群特征本項(xiàng)目可能的客群來源基于產(chǎn)業(yè)分析角度基于地緣客戶分析角度基于投資客代表性客戶對產(chǎn)品的敏感點(diǎn)分析“點(diǎn)”各產(chǎn)品類型市場表現(xiàn)力本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及與客戶類型的匹配“面”辦公.辦公客戶與產(chǎn)品定位思路類似區(qū)位類似項(xiàng)目的客群特征無錫現(xiàn)有（泛35客戶調(diào)研與有效訪談數(shù)量前期客戶調(diào)研問卷：51份專業(yè)人士：無錫北塘華仁鳳凰城項(xiàng)目主策羅煒煒（本期）合肥金谷產(chǎn)業(yè)園代理殷正華（本期）生物醫(yī)藥類：IPARK2江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)公司（前期）設(shè)計(jì)類：中心區(qū)江蘇省科佳工程設(shè)計(jì)有限公司（前期）濱湖區(qū)瑞吉格泰油氣工程有限公司（本期）貿(mào)易類：濱湖區(qū)東盛企業(yè)（前期）中心區(qū)榮合環(huán)保設(shè)備貿(mào)易公司（前期）金融投資類橡樹投資（本期）北塘區(qū)造漆廠（本期）美峰橡膠（本期）振達(dá)鋼管（本期）江陰客戶2名（本期）宜興客戶1名（本期）無錫市相關(guān)協(xié)會(huì)、商會(huì).客戶調(diào)研與有效訪談數(shù)量前期客戶調(diào)研問卷：51份金融投資類.36類似區(qū)位、類似項(xiàng)目的客群來源與行業(yè)分布1、多基于自身或周邊優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)（如長風(fēng)的紡織商貿(mào)、濱湖的機(jī)械制造）等2、行業(yè)共性：貿(mào)易類企業(yè)（包含純商貿(mào)以及工貿(mào)結(jié)合型企業(yè)）是最明顯的共性恒華科技園入駐企業(yè)行業(yè)分布恒華科技園入駐企業(yè)地區(qū)分布外地企業(yè)11家占48%無錫本地企業(yè)12家占52%長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)主要客群行業(yè)分布長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)主要客群低地域分布.類似區(qū)位、類似項(xiàng)目的客群來源與行業(yè)分布1、多基于自身或周邊優(yōu)37無錫現(xiàn)有辦公購買客群概況無錫市現(xiàn)有辦公市場有哪些客戶？他們目前有怎樣的需求?（泛）辦公市場客戶自用投資區(qū)位分布產(chǎn)業(yè)分布辦公現(xiàn)狀產(chǎn)品偏好區(qū)位偏好70%30%.無錫現(xiàn)有辦公購買客群概況無錫市現(xiàn)有辦公市場有哪些客戶？他們目38辦公市場自用客戶——來源：目前以無錫本地為主，其次是外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的相關(guān)辦事處或分部等相關(guān)客群，江陰、宜興等企業(yè)客戶極少自用客戶來源無錫市本身駐無錫辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè)貿(mào)易類、廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和一些培訓(xùn)類企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、物流類企業(yè)外資企業(yè)或其他城市企業(yè)在無錫的辦事處類民營企業(yè)在無錫市區(qū)內(nèi)需要一處招待客戶、行政辦公的場所無錫市企業(yè)自用客戶主要是貿(mào)易類、廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和一些培訓(xùn)類企業(yè)，第二個(gè)層級是外資企業(yè)在無錫的辦事處類，還有就是房地產(chǎn)開發(fā)、物流類企業(yè)，最后就是民營企業(yè)在無錫市區(qū)內(nèi)需要一處招待客戶、行政辦公的場所。周邊客戶例如江陰、宜興兩地過來辦公的很少——鳳凰城策劃師羅煒煒訪談感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些，江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟——江陰鋼材商陳余宜興這邊的人大部分不會(huì)考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會(huì)去購買主要是因?yàn)橐伺d人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩?huì)有廠房，客戶也都是關(guān)系緣客戶，不需要在外地還置辦一處辦事處辦公，如果想做大，可以選擇上海，或者去常州——宜興客戶吳卿.辦公市場自用客戶——來源：目前以無錫本地為主，其次是外部產(chǎn)業(yè)39辦公市場自用客戶——區(qū)位分布全景圖中心區(qū)：區(qū)位價(jià)值長江北路：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)太湖廣場：政府驅(qū)動(dòng)太湖大道：區(qū)位與產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)中心區(qū)：城市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、區(qū)位驅(qū)動(dòng)代表樓盤：紅豆國際、東方廣場、摩天360客戶規(guī)模：以中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)和科技太湖大道：區(qū)位驅(qū)動(dòng)和依托工業(yè)設(shè)計(jì)園驅(qū)動(dòng)代表樓盤：潤華國際、佳城國際客戶規(guī)模：大小企業(yè)均有客戶行業(yè)特征：設(shè)計(jì)類、制造類、貿(mào)易、房地產(chǎn)長江北路：新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)代表樓盤：金源國際、寶龍城市廣場、長江一號客戶規(guī)模：中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：科技、設(shè)計(jì)、物流太湖廣場：政府驅(qū)動(dòng)代表樓盤：時(shí)代國際、太湖明珠數(shù)碼廣場客戶定位：高端物業(yè)定位于國際、國內(nèi)知名企業(yè)客戶規(guī)模：在租寫字樓以中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：在租寫字樓行業(yè)分布在貿(mào)易、咨詢、投資、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、培訓(xùn)客戶分布：.辦公市場自用客戶——區(qū)位分布全景圖中心區(qū)：長江北路：太湖廣場40辦公市場自用客戶——分行業(yè)辦公現(xiàn)狀物流貿(mào)易類電子軟件類醫(yī)藥機(jī)械制造業(yè)咨詢投資金融建筑房地產(chǎn)2003004005006007008009001000200以下300-4001000以上400-5001000以上300-400200-300400-5001000以上集中面積段分散面積段300-400400-500200以下1000以上400-500200以下200以下1000以上200以下1000以上設(shè)計(jì)類200以下1000以上太湖大道、中心區(qū)、太湖廣場均有新區(qū)中心區(qū)、新區(qū)新區(qū)新區(qū)中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道1、目前整個(gè)無錫市產(chǎn)生辦公需求的客戶其行業(yè)主要涉及:第三產(chǎn)業(yè)或2.5產(chǎn)業(yè)：物流貿(mào)易、電子軟件、建筑房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)、金融、咨詢、投資、教育培訓(xùn)；制造業(yè)：醫(yī)藥、機(jī)械制造等，以小面積為主2、能產(chǎn)生大面積辦公需求的行業(yè)主要分布在：設(shè)計(jì)、貿(mào)易物流、電子軟件、金融、醫(yī)藥、建筑房地產(chǎn)等教育培訓(xùn)中心區(qū)、太湖廣場、新區(qū)基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論.辦公市場自用客戶——分行業(yè)辦公現(xiàn)狀物流貿(mào)易類電子軟件類醫(yī)藥機(jī)41辦公市場自用客戶——選址需求從整體情況來看：交通、區(qū)位價(jià)值、片區(qū)價(jià)格/租金可接受是前三大選址要素從分行業(yè)選擇情況來看：貿(mào)易企業(yè)最看中的因素首要是交通，其次是區(qū)位金融類企業(yè)對產(chǎn)業(yè)集聚有較大偏好科技電子類企業(yè)在價(jià)格/租金方面存在較大敏感性基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論.辦公市場自用客戶——選址需求從整體情況來看：基于前期客戶調(diào)研42辦公物業(yè)投資客戶寫字樓購買者70%仍然是自用，只有30%左右為投資置業(yè)周邊客戶例如江陰、宜興兩地過來辦公的很少，投資的也不會(huì)多，投資的話主要以買住宅和商鋪為主，辦公產(chǎn)品現(xiàn)在租的情況不是很理想，租金這么多年一直保持在1、2塊左右的水平，都沒怎么漲過，投資價(jià)值不明顯，商鋪和住宅反而投資價(jià)值更大投資客有溫州和福建的，他們對價(jià)格和得房率非常敏感，像我門這邊過來買寫字樓的，我們要價(jià)14000元，他們要砍到12000元小投資客大都還是無錫本地人，一般會(huì)是買300平方，然后自用150平方，其他的就租給別人，以后企業(yè)擴(kuò)大后再用來自己用，一般投資客都是喜歡投資商住樓和酒店式公寓

——華仁鳳凰城策劃師羅煒煒1、專業(yè)人士訪談——華仁鳳凰城主策商住樓投資客比較占大多數(shù)，主要看好周邊規(guī)劃利好、交通利好以及新區(qū)潛在的租賃市場有福建投資客，還有就是新區(qū)周邊來百姓都來團(tuán)購——寶龍城市廣場2、專業(yè)人士訪談——新區(qū)寶龍城市廣場銷售員.辦公物業(yè)投資客戶寫字樓購買者70%仍然是自用，只有30%左右43辦公物業(yè)投資客戶自己目前辦公在江陰，1600平方米，自用400-500平，其余出租給別人，單價(jià)在7000-8000元左右感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些，江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟——江陰鋼材商陳余4、江陰投資人士訪談投資來說的話，辦公產(chǎn)品屬于小眾產(chǎn)品，從本位角度去思考，自己都不知道去買辦公能夠干嘛，就更不會(huì)再買來去租給別人。比較喜歡投資商鋪和住宅，因?yàn)檫@都是看得到的回報(bào)，商鋪?zhàn)罱芑?，想租出去也很方便，住宅的話也可以租給別人宜興這邊的人大部分不會(huì)考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會(huì)去購買主要是因?yàn)橐伺d人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩?huì)有廠房，客戶也都是關(guān)系緣客戶，不需要在外地還置辦一處辦事處辦公，而且一般客戶還會(huì)需要再來廠房看一下樣品，三來在外地辦公也不方便老板管理員工和質(zhì)量把控——宜興投資客戶吳卿5、宜興投資人士訪談無錫辦公市場大部分是本地人投資，無錫人比較有錢，外地人一般都會(huì)選擇住宅產(chǎn)品投資，很多上海人會(huì)過來買山邊和湖邊的房子

——無錫橡樹投資張總3、無錫客戶訪談.辦公物業(yè)投資客戶自己目前辦公在江陰，1600平方米，自用4044辦公物業(yè)投資客戶1作為投資品，辦公相比商鋪、住宅的吸引力總體較小2辦公衍生的商住產(chǎn)品在整個(gè)辦公產(chǎn)品中最受投資者關(guān)注4投資多出于增值目標(biāo)（而非保值目標(biāo)或長期收益目標(biāo)）其關(guān)注點(diǎn)：規(guī)劃利好所帶來的增值空間、價(jià)格與得房率3投資主要集中在無錫本地，江陰、宜興、乃至周邊外圍客戶較為有限，另，福建、浙江相關(guān)投資客比較活躍.辦公物業(yè)投資客戶1作為投資品，辦公相比商鋪、住宅的吸引力總體45其中，誰會(huì)是我們的客戶？（泛）辦公市場客戶自用投資地緣客戶外部導(dǎo)入客戶案例借鑒產(chǎn)業(yè)適配北塘企業(yè)中心外溢客戶？？？？？產(chǎn)業(yè)適配項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶分析代表性企業(yè)特征與敏感點(diǎn)項(xiàng)目周邊地緣客戶分析投資客分析維度一：維度二：維度三：本項(xiàng)目客群定位.其中，誰會(huì)是我們的客戶？（泛）辦公市場客戶自用投資地緣客戶46維度一：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)適配分析——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)第二產(chǎn)業(yè)：機(jī)械裝備新材料汽車及零配件高檔紡織電子信息第三產(chǎn)業(yè)：商貿(mào)物流房地產(chǎn)無錫新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)新材料新能源傳感網(wǎng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥軟件外包工業(yè)設(shè)計(jì)與文化創(chuàng)意現(xiàn)代旅游生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、現(xiàn)代物流等）類似區(qū)位/項(xiàng)目吸引主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)貿(mào)易設(shè)計(jì)金融偶得客戶：建筑房地產(chǎn)、能源壟斷客戶.維度一：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)適配分析——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)第二47產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫市九大新興產(chǎn)業(yè)類似項(xiàng)目吸引的產(chǎn)業(yè)潛在轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)規(guī)律長風(fēng)、恒華方向一方向三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)傳感網(wǎng)新能源新材料環(huán)保生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)現(xiàn)代旅游物流汽車零配件產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)無錫、北塘方向二紡織服裝機(jī)械裝備軟件外包.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫市九大新興產(chǎn)業(yè)類似項(xiàng)目吸引的產(chǎn)業(yè)潛在轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)48產(chǎn)業(yè)初步篩選產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段備選產(chǎn)業(yè)制造為主導(dǎo)，辦公難獨(dú)立傳感網(wǎng)新能源新材料環(huán)保生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)現(xiàn)代旅游物流自身?xiàng)l件匹配性生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)物流對于尚處在誕生期的產(chǎn)業(yè)，由于其前景不明朗，且多依賴政府的強(qiáng)力支撐，開發(fā)商須承擔(dān)前期的相應(yīng)虧損，不建議主要發(fā)展，因此排除掉傳感網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在無錫以制造為主，目前難以剝離辦公功能，比如新能源、新材料、環(huán)保、機(jī)械裝備、汽配等目前基本以在開發(fā)區(qū)拿地的方式將制造辦公集中現(xiàn)代旅游依托的必須條件(如生態(tài)，如歷史遺址等)項(xiàng)目完全沒有，因此排除旅游汽車零配件紡織服裝機(jī)械裝備紡織服裝軟件外包軟件外包房地產(chǎn)自建辦公房地產(chǎn)企業(yè)多在自建樓中辦公，對其他開發(fā)商產(chǎn)品需求比較偶然.產(chǎn)業(yè)初步篩選產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段備選產(chǎn)業(yè)制造為主導(dǎo)，辦公難獨(dú)立傳感網(wǎng)49從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、無錫競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項(xiàng)目匹配性，確立八大篩選標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合產(chǎn)品本身特征以及客戶訪談，進(jìn)行分項(xiàng)打分(好，1分)(中，0.5分)(差，0分)集聚能力環(huán)保競爭態(tài)勢該行業(yè)具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，對其他行業(yè)很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)產(chǎn)業(yè)環(huán)保節(jié)能該行業(yè)對其他行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)一般產(chǎn)業(yè)有一定污染性該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較短，對其他行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)較弱產(chǎn)業(yè)前景該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)擁有巨大的市場及發(fā)展空間該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般，但較易向其他地域輻射該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般且向其他區(qū)域的輻射要求較多產(chǎn)業(yè)對環(huán)境污染嚴(yán)重政策必須提供很強(qiáng)的國家產(chǎn)業(yè)政策及稅收等優(yōu)惠政策才會(huì)吸引產(chǎn)業(yè)入住，而項(xiàng)目無法給予相關(guān)政策區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在市場真空，競爭較小區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在一定競爭區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭激烈區(qū)位產(chǎn)業(yè)選址對區(qū)位的要求正好與本項(xiàng)目所在區(qū)位相吻合項(xiàng)目所在區(qū)位通過軌道、道路改造后能與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求相匹配項(xiàng)目所在區(qū)位與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求完全不匹配交通產(chǎn)業(yè)選址對交通情況的要求與本項(xiàng)目現(xiàn)有交通狀況完全吻合通過交通狀況的完善能夠與該產(chǎn)業(yè)對交通的要求相吻合無論交通狀況如何改變都無法與該產(chǎn)業(yè)對交通的限制相匹配產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)競爭相關(guān)指標(biāo)選址相關(guān)指標(biāo)篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明產(chǎn)業(yè)發(fā)展在無錫發(fā)展較成熟，項(xiàng)目基本不需要或很少需要相關(guān)扶持政策及稅收政策等項(xiàng)目通過提供相關(guān)國家產(chǎn)業(yè)扶持政策，稅收政策等能夠吸引該產(chǎn)業(yè)入住環(huán)境對內(nèi)部環(huán)境要求很獨(dú)特，無法與項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境相適應(yīng)產(chǎn)業(yè)對內(nèi)部環(huán)境無限制或內(nèi)部環(huán)境的打造是產(chǎn)業(yè)選址的核心因素之一產(chǎn)業(yè)較為關(guān)注項(xiàng)目的內(nèi)部環(huán)境.從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、無錫競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項(xiàng)目匹配性，確立50生物醫(yī)藥與項(xiàng)目擬合度分析：醫(yī)藥研發(fā)（特別是外包），未來發(fā)展具有良好前景，目前無錫以馬山為主要發(fā)展園區(qū)，尚處在開發(fā)初期，項(xiàng)目本身無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但未來可通過打造完善區(qū)位、交通、政策優(yōu)勢，從而吸引相關(guān)行業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景經(jīng)濟(jì)增長迅速，全球復(fù)合增長率能達(dá)到10%外包趨勢明顯，生產(chǎn)外包以及研發(fā)外包均達(dá)到10%的復(fù)合增長率中國發(fā)展生物醫(yī)藥驅(qū)動(dòng)明顯，體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長與老齡化趨勢、新農(nóng)村建設(shè)等多方面單個(gè)企業(yè)醫(yī)藥研發(fā)利潤高，但風(fēng)險(xiǎn)較大產(chǎn)業(yè)集聚能力生物醫(yī)藥的上下游產(chǎn)業(yè)涉及：藥品制造、藥品流通與醫(yī)療器械等方面生物醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較強(qiáng)環(huán)保部分研發(fā)、制造環(huán)節(jié)存在一定的環(huán)境危害競爭競爭態(tài)勢面臨一定的競爭：目前無錫主要扶持的為濱湖區(qū)馬山生物醫(yī)藥研發(fā)外包基地，規(guī)劃面積在180公頃（2700畝），空間布局上主要由公共服務(wù)平臺(tái)區(qū)、研發(fā)服務(wù)外包區(qū)、行政服務(wù)綜合區(qū)、酒店服務(wù)公寓區(qū)、物流貿(mào)易區(qū)、商業(yè)街區(qū)、獨(dú)立辦公區(qū)（總部基地）、專家公寓和留學(xué)生公寓等8大功能區(qū)域組成，核心功能定位于以新型藥物、生物技術(shù)、醫(yī)療器械研發(fā)和服務(wù)外包；目前建設(shè)現(xiàn)狀30000㎡研發(fā)樓；即將建設(shè)200畝左右獨(dú)棟研發(fā)群以及生活配套選址相關(guān)區(qū)位研發(fā)多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)集聚與政府優(yōu)惠政策引導(dǎo)，項(xiàng)目可未來打造周邊有良好的生活與商務(wù)配套，項(xiàng)目可未來打造交通一定的交通要求，項(xiàng)目未來可改善政策稅收優(yōu)惠、租金優(yōu)惠，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境一定的環(huán)境要求，項(xiàng)目未來可改善不符合較符合符合符合符合資料來源：申銀萬國研究《長三角產(chǎn)業(yè)地圖》江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)有限公司訪談.生物醫(yī)藥與項(xiàng)目擬合度分析：醫(yī)藥研發(fā)（特別是外包），未來發(fā)展具51電子信息與項(xiàng)目擬合度分析：電子信息產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響目前處于低位調(diào)整階段，發(fā)展前景不甚明朗，且在無錫有新區(qū)、宜興、錫山、江陰均有較為成型的產(chǎn)業(yè)集聚，難以作為本項(xiàng)目主導(dǎo)方向產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，我國電子信息行業(yè)已被列入行業(yè)振興計(jì)劃，目前還處在低位調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景不甚明朗，行業(yè)增長速度小于工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚能力電子信息產(chǎn)業(yè)鏈涉及到原料及元器件生產(chǎn)研發(fā)（集成電路、電子元器件、耗材、零部件、通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)產(chǎn)品）、整機(jī)制造（數(shù)字媒體設(shè)備、計(jì)算機(jī)、通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備）等環(huán)保其生產(chǎn)環(huán)節(jié)涉及環(huán)境問題競爭競爭態(tài)勢無錫全市規(guī)模以上電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)集中分布在新區(qū)、宜興、錫山、江陰四個(gè)行政轄區(qū)內(nèi)。2008年，無錫新區(qū)集聚了196家電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)，工業(yè)總產(chǎn)值占全市60%左右。宜興市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)177家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市21%左右。錫山區(qū)有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)78家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市7%左右。江陰市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)50家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市7%左右選址相關(guān)區(qū)位產(chǎn)業(yè)集聚與政策要求，本項(xiàng)目未來可打造在很大程度上要求辦公與生產(chǎn)一體，本項(xiàng)目難以滿足交通對外交通通達(dá)性好，便于產(chǎn)品與原材料出入，本項(xiàng)目在一定程度上滿足政策目前對扶持政策依賴度較大，本項(xiàng)目未來可打造環(huán)境無要求不符合較符合符合符合符合資料來源：工信部網(wǎng)站2009年09月07日《無錫市電子信息產(chǎn)業(yè)調(diào)整與提升行動(dòng)計(jì)劃（2009－2011年）》.電子信息與項(xiàng)目擬合度分析：電子信息產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響目前處于52創(chuàng)意設(shè)計(jì)與項(xiàng)目擬合度分析：適配度較高，未來該片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。依托無錫市良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時(shí)差異化無錫（國家）工業(yè)設(shè)計(jì)園等成熟園區(qū)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，最終鎖定IC設(shè)計(jì)、自動(dòng)化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等細(xì)分產(chǎn)業(yè)作為本項(xiàng)目的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景當(dāng)前中國制造向中國創(chuàng)造的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，需要從生產(chǎn)向設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變，將為創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。2008年，我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)保持了穩(wěn)步增長，涌現(xiàn)了一批增長速度快、自主創(chuàng)新能力強(qiáng)，這些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè)在2008年主營業(yè)務(wù)收入增長率平均達(dá)79.23%，平均利潤率達(dá)到31%。2007年我國工業(yè)設(shè)計(jì)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)300億，但占世界工業(yè)設(shè)計(jì)整體市場的比重只有0.13%，相當(dāng)于中國GDP的比重也只有0.22，我國設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，發(fā)展空間巨大。華東地區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口占據(jù)了全國創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口的22%，長三角是我國創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)的重要區(qū)域和前沿陣地產(chǎn)業(yè)集聚能力依托創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值擴(kuò)散的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，使之滲透于傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)中，既可延伸產(chǎn)業(yè)鏈，又能拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值創(chuàng)新。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、產(chǎn)業(yè)滲透力強(qiáng)環(huán)?？萍己椭橇Φ漠a(chǎn)業(yè)，無需占用太多土地和資源，是知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)競爭競爭態(tài)勢無錫在動(dòng)漫、軟件研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展較早，起點(diǎn)較高，研發(fā)設(shè)計(jì)、動(dòng)漫、軟件產(chǎn)業(yè)分布呈現(xiàn)一南（太湖新城科教園）一北（新區(qū)）的基本格局，形成了國家級的“動(dòng)漫基地”“軟件（外包）產(chǎn)業(yè)園”“工業(yè)設(shè)計(jì)園”品牌，其中無錫（國家）工業(yè)設(shè)計(jì)是全國唯一的國家級設(shè)計(jì)園。并已經(jīng)在無錫市園區(qū)內(nèi)形成了較強(qiáng)的集聚效應(yīng)，可以依托優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展相關(guān)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)。無錫已經(jīng)形成以工業(yè)設(shè)計(jì)、IC設(shè)計(jì)、自動(dòng)化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等為主的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，成為我國最主要的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，市政建筑設(shè)計(jì)類資金比較雄厚且尚未形成明顯的產(chǎn)業(yè)聚集，從同類總部基地恒華科技園、大業(yè)領(lǐng)地及長慶大廈的成交客戶分析可知市政建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)且有入住需求，可發(fā)展成為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)選址相關(guān)區(qū)位近城市城區(qū)，特別是有文化底蘊(yùn)的區(qū)域特別能夠產(chǎn)生聚集效應(yīng)，像上海8號橋，田子坊；創(chuàng)意設(shè)計(jì)人員需生活配套完善，未來可打造交通創(chuàng)意設(shè)計(jì)類公司屬于知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)對外部交通有一定依賴性政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需營造富有創(chuàng)造性和文化厚重的氛圍，以加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的學(xué)習(xí)、合作、吸收、轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新，對內(nèi)部環(huán)境的打造比較看重不符合較符合符合符合創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)范疇包括：廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、工藝品、設(shè)計(jì)、時(shí)裝設(shè)計(jì)、電影、互動(dòng)休閑軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件、電視廣播等行業(yè)以上數(shù)據(jù)來源：《2005中國創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)與媒體消費(fèi)行為研究報(bào)告》《2010-2012年創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)發(fā)展與投資分析報(bào)告》恒華科技園、大業(yè)領(lǐng)地、長慶大廈等企業(yè)水牌調(diào)研江蘇省科佳工程設(shè)計(jì)有限公司訪談.創(chuàng)意設(shè)計(jì)與項(xiàng)目擬合度分析：適配度較高，未來該片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的主53金融前臺(tái)與項(xiàng)目擬合度分析：金融前臺(tái)業(yè)務(wù)在無錫處于初級發(fā)展階段，企業(yè)購買實(shí)力雄厚，但企業(yè)基數(shù)小，并已在中央商務(wù)區(qū)以及新區(qū)形成一定產(chǎn)業(yè)集聚，因此應(yīng)作為項(xiàng)目的伺機(jī)引導(dǎo)的客戶產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景金融業(yè)在無錫取得較快發(fā)展。2009年上半年全市實(shí)現(xiàn)金融業(yè)增加值94.42億元，同比增長24.9%，在主要產(chǎn)業(yè)中增幅第一。整體金融業(yè)規(guī)模并不是很大，金融業(yè)整體規(guī)模、效益，以及金融業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位和發(fā)揮的作用，距離我市建設(shè)區(qū)域性金融中心，建設(shè)金融強(qiáng)市的目標(biāo)還有很大差距1、金融業(yè)占GDP比重仍然偏低。我市金融業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年末提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4.1%，與“十一五”計(jì)劃“5%”的目標(biāo)任務(wù)相比依舊偏低。2、金融業(yè)相對整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小。我市GDP中居第6位，但金融機(jī)構(gòu)存貸款規(guī)模在全國14個(gè)主要城市均居第11位，儲(chǔ)蓄存款居第11位，說明我市金融業(yè)規(guī)模相對整體經(jīng)濟(jì)仍然偏小。3、金融體系發(fā)育程度仍然偏弱。一方面我市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量仍相對較少，機(jī)構(gòu)層級普遍較低，法人總部位于無錫的金融機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。另一方面我市非銀行金融業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)化的金融服務(wù)發(fā)展水平有待提高。產(chǎn)業(yè)集聚能力金融業(yè)吸附力不是很強(qiáng)，但同類企業(yè)喜歡扎堆，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)環(huán)保知識(shí)型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭競爭態(tài)勢2008年無錫共有有銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)20家和信托投資公司1家，包括兩家日資銀行：瑞穗實(shí)業(yè)銀行和東京三菱UFJ銀行，2008年引進(jìn)了新韓銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、南京銀行、民生銀行、光大銀行5家銀行，新增保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)9家、典當(dāng)公司8家、證券營業(yè)部1家、農(nóng)村小額貸款公司4家、財(cái)務(wù)公司2家、村鎮(zhèn)銀行1家、基金公司3家；2009年保險(xiǎn)公司總共就５０幾家，期貨公司就１１家，整個(gè)企業(yè)基數(shù)相對有限，但有強(qiáng)大購買力目前金融企業(yè)基本都選擇在市中心區(qū)位價(jià)值最高的地段，國有機(jī)構(gòu)多自建冠名大樓；新區(qū)由于日企較多，瑞穗、三菱都選址在新區(qū)；再另外形成集聚區(qū)比較困難選址相關(guān)區(qū)位城市核心區(qū)或靠近政治中心，本片區(qū)現(xiàn)狀及未來都未有形成城市CBD的規(guī)劃及定位交通市區(qū)交通發(fā)達(dá)，且在產(chǎn)業(yè)配套上需要商務(wù)氛圍成熟，本片區(qū)未來交通會(huì)有所改善，但仍處于老城區(qū)邊緣，片區(qū)商務(wù)氛圍成熟需孕育至少5年政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè)》

.金融前臺(tái)與項(xiàng)目擬合度分析：金融前臺(tái)業(yè)務(wù)在無錫處于初級發(fā)展階段54金融中后臺(tái)與項(xiàng)目擬合度分析：在無錫屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，金融中后臺(tái)企業(yè)落戶無錫寥寥無幾，且必須輔以優(yōu)惠的扶持政策，由于基本不屬于利潤中心，難以產(chǎn)生稅收，且政策需免租金，從項(xiàng)目運(yùn)營角度難以做到產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景在無錫市金融后臺(tái)中心是一個(gè)嶄新的業(yè)態(tài)，也是未來重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)之一，但目前金融后前服務(wù)業(yè)務(wù)處于朝陽產(chǎn)業(yè)，尚需要市政府大力支持與引導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)集聚能力金融業(yè)吸附力不是很強(qiáng)，但同類企業(yè)喜歡扎堆，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)環(huán)保知識(shí)型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭競爭態(tài)勢陽光保險(xiǎn)集團(tuán)華東地區(qū)金融后臺(tái)中心將落戶太科園，這是無錫地區(qū)迎來的首個(gè)金融服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。2008年中德安聯(lián)中國區(qū)營運(yùn)中心、廣發(fā)銀行票據(jù)中心近兩家落戶無錫。金融后臺(tái)企業(yè)寥寥無幾，企業(yè)基數(shù)小，金融氛圍不濃厚選址相關(guān)區(qū)位中心城市近郊或邊緣地帶，符合項(xiàng)目區(qū)位交通交通無明顯要求，且需要較為發(fā)達(dá)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)需要孕育期政策通常需要政府提供優(yōu)越的扶持政策，多為政府引導(dǎo)，且稅收、租金基本減免，本項(xiàng)目從運(yùn)營考慮難以做到環(huán)境到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè)》陽光保險(xiǎn)CALLCENTER訪談.金融中后臺(tái)與項(xiàng)目擬合度分析：在無錫屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，金融中后臺(tái)企55物流與項(xiàng)目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)基數(shù)大，但與倉儲(chǔ)依附度很高，大面積倉儲(chǔ)無法充分利用土地資源，同時(shí)將會(huì)對周邊環(huán)境會(huì)造成影響，物流產(chǎn)業(yè)并非本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景全國物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀較差，但發(fā)展前景良好，特別是物流信息系統(tǒng)無錫市定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流規(guī)模不斷擴(kuò)張。2008年，全市社會(huì)物流總額14137.41億元，比上年增長10.1%，比“十五”期末增長68.1%，占全省社會(huì)物流總額的15.5%；全社會(huì)物流業(yè)增加值281.27億元，比上年增長13.5%，占全市服務(wù)業(yè)增加值的15.5%，占全市GDP的6.4%無錫物流企業(yè)不斷增多。至2008年末，全市初具規(guī)模的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)達(dá)到1380多家，總資產(chǎn)突破120億元，從業(yè)人員達(dá)3.6萬人。無錫市已有省級重點(diǎn)物流企業(yè)和基地20家，市級重點(diǎn)物流企業(yè)和基地19家無錫物流設(shè)施不斷增強(qiáng)。全市現(xiàn)有專業(yè)貨運(yùn)市場37個(gè)，倉儲(chǔ)面積2500多萬平方米，各種運(yùn)輸車船5萬多輛(艘)。以江陰臨港新城、無錫機(jī)場、下甸橋口岸改擴(kuò)建和宜興港二類口岸建設(shè)為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進(jìn)，先后引進(jìn)了美國普洛斯物流、新加坡豐樹物流、日本住商物流等一批投資額超千萬美元的外資物流項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)集聚能力產(chǎn)業(yè)影響力大，從后向關(guān)聯(lián)關(guān)系來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系的產(chǎn)業(yè)主要包括運(yùn)輸設(shè)備、包裝機(jī)械等產(chǎn)業(yè)部門，物流產(chǎn)業(yè)吸收這些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出。從前向關(guān)聯(lián)來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，既包括第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，也包括第三產(chǎn)業(yè)的其他部門環(huán)保物流企業(yè)的倉儲(chǔ)區(qū)將會(huì)對項(xiàng)目內(nèi)外道路都有所要求，托運(yùn)貨物的重型車輛也將對環(huán)境造成一定影響競爭競爭態(tài)勢目前無錫市擁有19家各類物流園區(qū)，占地面積3000多萬平方米，各類園區(qū)進(jìn)駐物流企業(yè)3000多家，年物流服務(wù)總額超千億元，其中無錫錫北綜合物流園，江陰港綜合物流園是兩處比較知名的物流基地。物流企業(yè)基數(shù)多，實(shí)力也較為雄厚。物流企業(yè)現(xiàn)在還處于辦公倉儲(chǔ)相結(jié)合的程度，往往要求比較大面積的倉儲(chǔ)，而大面積土地用于倉儲(chǔ)無法合理的發(fā)揮土地價(jià)值選址相關(guān)區(qū)位貨代接單的辦公需求，注重區(qū)位價(jià)值交通距離交通樞紐較近，交通便利，本項(xiàng)目距離火車站很近，非常適合發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境對周邊和內(nèi)部環(huán)境要求不高，本項(xiàng)目現(xiàn)狀即可符合標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：無錫日報(bào)《無錫市物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整與提升行動(dòng)計(jì)劃》《我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入產(chǎn)出研究》不符合較符合符合符合.物流與項(xiàng)目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購買56紡織服裝與項(xiàng)目擬合度分析：無錫六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，大型企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，可重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示類客戶產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景長期以來，作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，我國紡織服裝業(yè)發(fā)展存在著