某上市地產(chǎn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略項目管理研討

房地產(chǎn)戰(zhàn)略項目管理項目管理流程和技術(shù)研討項目管理實際問題研討會目的練習(xí)：團隊合作Objective目的Rules規(guī)則Behavior態(tài)度本次培訓(xùn)的目和要求日程安排時間：9:00－17：40PM的理論和方法10：30－14：00午餐中間有兩次休息每次10分鐘手機設(shè)置為關(guān)閉或振動請隨時提問PMBOK的九大知識體系范疇管理時間管理成本管理人力資源管理風(fēng)險管理質(zhì)量管理采購管理溝通管理綜合管理項目的類型:政府采購項目金融項目CRM項目ERP項目設(shè)計項目工程施工項目IT企業(yè)項目通信行業(yè)項目能源行業(yè)項目軟件開發(fā)市場活動團隊銷售項目你在管理項目中曾面對哪些挑戰(zhàn)什么是項目？項目就是以一套獨特而相互聯(lián)系的任務(wù)為前提，有明確的開始與結(jié)束，充分地利用資源，為實現(xiàn)一個特定目標(biāo)所作的努力核心心概概念念項目目管管理理與與運運作作管管理理的的系系數(shù)數(shù)戰(zhàn)略略、、項項目目、、運運作作的的關(guān)關(guān)系系項目目的的生生命命周周期期項目目的的邊邊際際收收益益和和成成本本成功功的的取取消消項項目目盲目目的的樂樂觀觀和和熱熱情情個人人主主義義補償償投投資資的的愿愿望望缺乏乏成成功功的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)缺乏乏清清晰晰的的決決策策點點把運運作作當(dāng)當(dāng)作作進(jìn)進(jìn)展展項目目生生命命周周期期管管理理項目目生生命命周周期期管管理理圖圖我們們常常見見的的問問題題項目目管管理理的的應(yīng)應(yīng)具具備備的的信信仰仰我們們常常見見的的信信仰仰和和方方法法新的的信信仰仰和和方方法法為什什么么需需要要學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)項項目目管管理理項目目管管理理的的關(guān)關(guān)鍵鍵計計劃劃流流程程范圍圍目目標(biāo)標(biāo)計計劃劃工作作分分解解項目目成成本本與與預(yù)預(yù)算算工作作排排序序最終終計計劃劃項目目管管理理的的定定義義什么么是是項項目目管管理理?項目目管管理理九九大大知知識識體體系系的的方方法法論論項目目利利害害干干系系人人什么么是是項項目目利利害害干干系系人人?誰是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的利利害害干干系系人人?項目目管管理理的的三三重重加加一一限限制制質(zhì)量量和和數(shù)數(shù)量量的的限限制制資源源的的限限制制時間間的的限限制制客戶戶項目目的的范范圍圍管管理理范圍圍目目標(biāo)標(biāo)計計劃劃工作作分分解解項目目成成本本與與預(yù)預(yù)算算工作作排排序序最終終計計劃劃項目目目目標(biāo)標(biāo)的的聲聲明明資源源進(jìn)度度范圍圍項目目規(guī)規(guī)劃劃的的框框架架四步步接接近近法法是什什么么?為什什么么做做?誰去去做做?怎樣樣做做?常用用的的工工具具SWOT分析析雷達(dá)達(dá)圖圖分分析析魚刺刺圖圖分分析析項目目的的工工作作分分解解范圍圍目目標(biāo)標(biāo)計計劃劃工作作分分解解項目目成成本本與與預(yù)預(yù)算算工作作排排序序最終終計計劃劃工作作分分解解定定義義WBSWBS的含義WBS使用項目成本本與預(yù)算算范圍目標(biāo)標(biāo)計劃工作分解解項目成本本與預(yù)算算工作排序序最終計劃劃成本與預(yù)預(yù)算的估估算方法法方法事例例計算應(yīng)急急成本計算缺陷陷成本作業(yè)排序序范圍目標(biāo)標(biāo)計劃工作分解解項目成本本與預(yù)算算工作排序序最終計劃劃排序的概概念開始ABCDE結(jié)束關(guān)鍵路徑徑管理是一一門技術(shù)術(shù)更是一門門藝術(shù)成功項目目的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)成功項目目的定義義潛在的假假設(shè)成功的標(biāo)標(biāo)尺項目成功功=成功的產(chǎn)產(chǎn)品+成功的項項目管理理風(fēng)險的定定義定義風(fēng)險的控控制原理理控制方法法房地產(chǎn)公公司計劃劃體系框框架一級計劃劃：公司司年度計計劃二級計劃劃：各項項目里程程碑節(jié)點點計劃三級計劃劃：各項項目（詳詳細(xì)實施施）計劃劃項目計劃劃在項目目生命周周期的位位置啟動計劃編制制實施收尾時間控制項目計劃劃的重要要作用項目實施前的詳盡預(yù)測和模擬指導(dǎo)項目高效實施，提高項目質(zhì)量促進(jìn)項目干系人之間的溝通，達(dá)成共識為項目測量和控制提供基準(zhǔn)對項目管理審查提供定義為項目總結(jié)提供基礎(chǔ)構(gòu)成項目檔案的主要組成部分員工的工作培訓(xùn)資料房地產(chǎn)項項目管理理流程定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本計劃階段段分配職責(zé)責(zé)確定工作作順序落實工作作日程控制風(fēng)險險實施階段段開始實施施監(jiān)督項目目修改項目目完工總結(jié)結(jié)定義階段段闡明項目目要達(dá)到到的目的的和要求求確保項目目的價值值定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本描述項目目明確項目目的目的的和范圍圍這是一個個什么項項目？為什么做做這個項項目？項目什么么時候結(jié)結(jié)束？項目費用用會是多多少？定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本用一個陳陳述句描描述目標(biāo)、時時間和費費用討論：描描述一個個房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目項目計劃劃的目標(biāo)標(biāo)：？？如果在執(zhí)執(zhí)行前能能很好的的理解每每項任務(wù)務(wù)：如果執(zhí)行行者對任任務(wù)理解解不夠：：任務(wù)越不不確定，，需要處處理的信信息量就就越大。。計劃階段段制定項目目目標(biāo)明確項目目的結(jié)果果衡量項目目成果的的標(biāo)準(zhǔn)項目結(jié)束束時，要要取得什什么成果果？必須滿足足什么要要求？什么時候候結(jié)束？？如何知道道每個目目標(biāo)是否否達(dá)到？？定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本用一個陳陳述句描描述每個具體體結(jié)果和和目標(biāo)討論：繼繼續(xù)描述述上面的的房地產(chǎn)產(chǎn)項目項目里程程碑節(jié)點點表重點檢查查點里程碑表表明一項主要要工作的的完成一個子項項目的開開始或結(jié)結(jié)束定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本項目工程程合理工工期工程工期期里程碑碑節(jié)點什么樣的的產(chǎn)品？？什么樣的的環(huán)境？？定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本分解工作作結(jié)構(gòu)確定具體體要完成成的工作作顯示主要要工作和和次要工工作的關(guān)關(guān)系通過這個個項目，，我們要要交付什什么成果果？包括什么么工作？？各項工作作的主要要分支是是什么？？定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本用圖表或或目錄形形式表示示工作結(jié)結(jié)構(gòu)每項工作作應(yīng)有具具體的執(zhí)執(zhí)行和質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)討論：描描述“腳腳手架拆拆除”的的執(zhí)行和和質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)子項目使工作更更容易管管理項目是否否很大或或很復(fù)雜雜？是否有較較復(fù)雜的的部分？？是否可委委派單獨獨的負(fù)責(zé)責(zé)人？定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本討論：項目和和子項目目房地產(chǎn)開開發(fā)項目目如何劃劃分子項項目更有有利于管管理？核算資源源成本確定資源源需求幫助今后后分配職職責(zé)需要什么么知識和和技能？？需要什么么材料、、設(shè)施和和設(shè)備？？需要什么么特殊資資源？定義階段段描述項目目制定項目目目標(biāo)分解工作作結(jié)構(gòu)核算資源源成本討論：我們?nèi)绾魏谓①Y資源計劃劃（需求求表），，并始終終指導(dǎo)項項目工作作？準(zhǔn)備環(huán)境境分析設(shè)立目標(biāo)標(biāo)列出機會會和威脅脅準(zhǔn)備預(yù)測測選擇戰(zhàn)略略組合準(zhǔn)備行動動程序監(jiān)測與控控制計劃需回回答的幾幾個問題題：瘋狂的熱熱情幻想破天天混亂尋找責(zé)任任負(fù)責(zé)人人懲罰無辜辜者提升非參參與人定義要求求糟糕計劃劃的典型型結(jié)果計劃的合合理性和和評估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):對目標(biāo)達(dá)達(dá)成一致致意見；；個人責(zé)任任的分派派和接受受；工作活動動的協(xié)調(diào)調(diào)；對團隊目目標(biāo)增加加的承諾諾；相互溝通通。典型型步步驟驟：：讓職能經(jīng)經(jīng)理自己己做計劃劃。在計劃前前建立目目標(biāo)。為計劃者者設(shè)立目目標(biāo)。保持靈活活。保持一種種平衡觀觀。歡迎高層層管理者者的參與與。要意識到到未來的的支出計計劃。在預(yù)測后后檢驗假假設(shè)。不要集中中于今天天的問題題。獎勵第一一個提出出壞消息息的人。。計劃階段段分配工作作職責(zé)并并落實工工作日程程保護項目目的價值值避免將來來可能出出現(xiàn)的問問題計劃階段段分配職責(zé)責(zé)確定工作作順序落實工作作日程控制風(fēng)險險項目計劃劃的4個基本原原則避免或減減小不確確定性；；提高運行行效率；；對目標(biāo)的的更好理理解；為監(jiān)測和和控制工工作提供供基礎(chǔ)。。目標(biāo)程序進(jìn)度計劃劃預(yù)算預(yù)測組織方針步驟標(biāo)準(zhǔn)計劃階段段的9個個主要組組成部分分落實所有有工作的的責(zé)任人人參考資源源需求表表：誰擁有完完成工作作所需的的資源？？誰擁有完完成工作作所需的的信息？？我們需要要誰的承承諾？列出參加加工作的的人員及及責(zé)任標(biāo)出主要要責(zé)任人人談判協(xié)商商，取得得參與人人員的承承諾討論：項項目經(jīng)理理看中某某人，如如何得到到他？計劃階段分配職責(zé)確定工作順順序落實工作日日程控制風(fēng)險分配職責(zé)計劃為達(dá)到目標(biāo)標(biāo)，事先凝凝聚相關(guān)人人員的智慧慧，預(yù)估未未來情況的的演變，以以決定必要要的方案與與程序。目標(biāo)：管理理的根本事先：預(yù)見見性預(yù)估：周密密性、應(yīng)變變性方案與程序序：可行性性、簡單性性計劃力以便有效安安排和跟蹤蹤工作參考工作分分解結(jié)構(gòu)圖圖：估計每項工工作所需的的日歷時間間耗時超過15天的最底層層工作項應(yīng)應(yīng)繼續(xù)分解解列出先后次次序用網(wǎng)絡(luò)圖畫畫出先后次次序計劃階段分配職責(zé)確定工作順順序落實工作日日程控制風(fēng)險確定工作順順序表示工作次次序畫出起始點點和終止點點指明先后次次序標(biāo)出各項工工作的持續(xù)續(xù)時間檢驗原則:所有節(jié)點均均有出入口口沒有無限循循環(huán)工作次序正正確而且完完整計劃階段分配職責(zé)確定工作順順序落實工作日日程控制風(fēng)險網(wǎng)絡(luò)圖完成任務(wù)所所需最長時時間的路徑徑幫助保護項項目計劃的的完成簡單項目：跟蹤每條路路徑復(fù)雜項目：利用軟件工工具關(guān)鍵路徑上上的每項任任務(wù)無冗余余時間討論：非關(guān)鍵路路徑需關(guān)注注什么？計劃階段分配職責(zé)確定工作順順序落實工作日日程控制風(fēng)險關(guān)鍵路徑落實工作日日程為今后監(jiān)督督項目提供供依據(jù)列出每項工工作的開始始時間和結(jié)結(jié)束時間使用項目進(jìn)進(jìn)度表（甘特圖）計劃階段分配職責(zé)確定工作順順序落實工作日日程控制風(fēng)險子項目與總總計劃分別編制總體整合項目計劃**團隊工工作1子項目計劃劃1子項目計劃劃2**團隊工工作2子項目計劃劃3**團隊工工作3結(jié)束計劃常見的的誤區(qū)沒有注意計計劃的變動動沒有彈性沒有估計多多種可能沒有考慮資資源和條件件沒有事先溝溝通和確認(rèn)認(rèn)控制風(fēng)險保護項目實實現(xiàn)目標(biāo)找出項目計計劃中我們們所擔(dān)憂的的地方潛在風(fēng)險分分析找出潛在風(fēng)風(fēng)險列出可能起起因采取預(yù)防措措施計劃補救措措施和啟動動機制討論：根據(jù)據(jù)項目計劃劃，分析一一項風(fēng)險計劃階段分配職責(zé)確定工作順順序落實工作日日程控制風(fēng)險創(chuàng)造機會幫助我們超超額完成目目標(biāo)找出項目計計劃中可能能帶來額外外利益的地地方潛在機會分分析找出潛在機機會列出可能起起因采取促進(jìn)措措施計劃利用措措施和啟動動機制計劃階段分配職責(zé)確定工作順順序落實工作日日程控制風(fēng)險行動方案1、在批評和和夸獎人或或事時，一一定要說出出相應(yīng)的事事實。2、做事以前前，一定要要先想一想想，做好應(yīng)應(yīng)有的計劃劃，ThinkingthanDoing，絕不貿(mào)然行行事。3、在計劃階階段，多參參考別人的的意見，借借用別人的的經(jīng)驗與智智能，做好好必要的協(xié)協(xié)調(diào)工作，，絕不可以以閉門造車車。4、工作之前前，一定要要先明確設(shè)設(shè)定或確認(rèn)認(rèn)目標(biāo)，把把握正確的的方向。5、計劃時，，從人、事事、時、地地、物各方方面來收集集相關(guān)事實實、信息，，詳加分析析判斷，作作為計劃的的參考。6、不單憑直直覺判斷事事情，要掌掌握科學(xué)精精神來做判判斷。目標(biāo)是管理理的根本，，事實是管管理根據(jù)項目描述項目目標(biāo)（（驗收計劃劃）工作分解圖圖項目成本預(yù)預(yù)算項目工作職職責(zé)和負(fù)責(zé)責(zé)人項目關(guān)鍵路路徑圖項目進(jìn)程圖圖（甘特圖圖）風(fēng)險控制和和創(chuàng)造機遇遇計劃項目計劃編編制回顧實施階段實現(xiàn)項目預(yù)預(yù)定目標(biāo)實現(xiàn)項目的的價值實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結(jié)開始實施以明確的行行為標(biāo)準(zhǔn)按按時開工戰(zhàn)前動員會會明確項目目目標(biāo)建立工作合合作的基本本規(guī)則審閱項目任任務(wù)分配重申行為期期望和工作作表現(xiàn)的要要求好的開始是是成功的一一半討論：房地地產(chǎn)開發(fā)項項目時間長長，人員進(jìn)進(jìn)出頻繁，，如何“好好的開始””？實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結(jié)監(jiān)督項目保證項目在在正常軌道道上進(jìn)行監(jiān)督以下進(jìn)進(jìn)展目標(biāo)工作進(jìn)展資源利用和和費用人員工作表表現(xiàn)提前明確檢檢查的形式式、內(nèi)容、、時間及人人員討論：你的的項目上有有哪些檢查查？實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結(jié)里程碑重點檢查點點里程碑表明明一項主要工工作的完成成一個子項目目的開始或或結(jié)束實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結(jié)討論：你的的項目有哪哪些里程碑碑？是否合合適？不合理的工工期所產(chǎn)生生的影響質(zhì)量成本實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結(jié)案例：木門門供應(yīng)商因因門扇需保保護半年之之久而放棄棄合同。對風(fēng)險、機機會或目標(biāo)標(biāo)的變化做做出反應(yīng)項目唯一不不變的就是是“變化””冷靜對待““變化”分析和確認(rèn)認(rèn)“影響””申請并批準(zhǔn)準(zhǔn)“應(yīng)變””找到“變化化”對項目目的影響建立“變化化”的計劃劃調(diào)整項目計計劃討論：你如如何管理項項目“變化化”？實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結(jié)修改項目避免影響項項目目標(biāo)的的變更對不合理變變化，說““NO”研究變更將將引發(fā)的新新工作納入項目計計劃分析和確認(rèn)認(rèn)對項目目目標(biāo)的“影影響”申請否定““變更”實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結(jié)完工總結(jié)項目驗收，，總結(jié)經(jīng)驗驗教訓(xùn)檢查項目目目標(biāo)實現(xiàn)狀狀況通知相關(guān)部部門和人員員總結(jié)結(jié)經(jīng)經(jīng)驗驗教教訓(xùn)訓(xùn)解散散項項目目團團隊隊不要要做做““車車輪輪””型型項項目目實施施階階段段開始始實實施施監(jiān)督督項項目目修改改項項目目完工工總總結(jié)結(jié)摘自自國國外外項項目目管管理理調(diào)調(diào)查查報報告告項目目團團隊隊承承諾諾項項目目成成功