商業(yè)街經(jīng)營模式及商業(yè)街租金方案

1威尼斯商業(yè)街運營實施方案2013年11月金水灣項目建設(shè)指揮部1威尼斯商業(yè)街運營實施方案總體定位

湘潭最長情景商業(yè)街湘潭最大社區(qū)特色休閑商業(yè)街九華新城區(qū)唯一專業(yè)休閑街總體定位

湘潭最長情景商業(yè)街湘潭最大社區(qū)3第一部分威尼斯商業(yè)街概況位置、范圍及規(guī)模1、位于九華開發(fā)區(qū)寶馬西路和江南大道兩條主干道交叉口；東面距離步步高大道僅500米；2、商業(yè)街總長度639米，總建筑面積㎡。其中包括：

A、北街:位于江南大道東側(cè),長117米,系16＃、17＃裙樓西的2層商鋪，共計2108.31㎡;

B、中街：斜穿項目西南角，西北接江南大道,東南連寶馬西路,長212米，包括51＃、52＃、53＃棟，以及16＃裙樓南，均有1-2層的底層商鋪，共計4885.9㎡；

C、南街：沿寶馬西路北側(cè)，長310米，包括55＃4層商鋪1棟,共計7063.76㎡。3、招商面積：總計14060.97㎡，共72個鋪面，其中負(fù)1層超市3400.16㎡，

1層面積4832.01㎡，2層面積4193.78㎡，3層面積1631.97㎡。3第一部分威尼斯商業(yè)街概況位置、范圍及規(guī)模4附件1：商業(yè)街布局圖51#52#53#55#一層495.35㎡一層525.04㎡二層673.58㎡一層495.62㎡二層643.66㎡一層980.69㎡二層1071.96㎡一層1185.85㎡二層922.46㎡負(fù)一層3400.16㎡，一層1149.51㎡二層882.12㎡，三層1631.97㎡16#、17#西16#南4附件1：商業(yè)街布局圖51#52#53#55#一層495.35第二部分產(chǎn)品線介紹

--51＃棟面積表（10個單位鋪面）51＃商鋪代號

B1

B2B3

B4

B5

B6

B7

B8

B9

B10合計面積（㎡）47.0044.1056.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.75495.35租金（元∕㎡·月）50.0046.0044.0042.0040.0040.0040.0042.0044.0046.00業(yè)態(tài)定位休閑美食（淘淘街）：咖啡吧、名小吃、休閑飲品、蛋糕店等免租期(月)33333333333特點1、均為1層單鋪,層高3.9米；2、位居?xùn)|面入口，臨寶馬路，靠近超市和小區(qū)南入口。5第二部分產(chǎn)品線介紹

--51＃棟面積表（10個單位鋪6產(chǎn)品線介紹

--51＃棟平面圖6產(chǎn)品線介紹

--51＃棟平面圖7產(chǎn)品線介紹

--52＃棟面積表（10個單位鋪面）52＃商鋪代號

B11

B12B13

B14

B15

B16

B17

B18

B19

B20合計1層面積（㎡）60.9059.8556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.79525.04租金標(biāo)準(zhǔn)（元∕㎡·月）40.0040.0040.0044.0045.0046.0046.0045.0044.0042.00業(yè)態(tài)定位品牌服裝專賣店免租期(月)33333333332層面積（㎡）76.5675.2471.2855.4458.5975.3375.3358.5955.4472.62673.58租金標(biāo)準(zhǔn)（元∕㎡·月）15-20(整層出租則免租期為8-12月)業(yè)態(tài)定位潮流街區(qū)（格子鋪）特點1、均為上下2層單鋪，有單獨樓梯,其中1層層高3.9米,2層層高3.55米；2、位居內(nèi)街中段，南面朝寶馬路；3、2樓可以采取通間鋪面招商招租。7產(chǎn)品線介紹

--52＃棟面積表（10個單位鋪面）52＃8產(chǎn)品線介紹

--52＃棟1層平面圖8產(chǎn)品線介紹

--52＃棟1層平面圖9產(chǎn)品線介紹

--52＃棟2層平面圖9產(chǎn)品線介紹

--52＃棟2層平面圖10產(chǎn)品線介紹

--53＃棟面積表（10個單位鋪面）53＃商鋪代號

B21

B22B23

B24

B25

B26

B27

B28

B29

B30合計1層面積（㎡）46.2045.1556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.77495.62租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

40.00

40.00

40.00

40.00

42.00

44.00

46.00

48.00

50.00

50.00業(yè)態(tài)定位品牌服裝專賣店免租期（月）

32層面積（㎡）60.6360.2871.2855.4458.5975.3375.3358.5955.44110.53643.66租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

15-20(整層出租免租期為8-12月)業(yè)態(tài)定位潮流街區(qū)（格子鋪）特點1、均為上下2層單鋪，有單獨樓梯,其中1層層高3.9米,2層層高3.55米；2、位居內(nèi)街中段，南面朝寶馬路；3、2樓可以采取通間鋪面招商招租。10產(chǎn)品線介紹

--53＃棟面積表（10個單位鋪面）53＃商11產(chǎn)品線介紹

--53＃棟1層平面圖11產(chǎn)品線介紹

--53＃棟1層平面圖12產(chǎn)品線介紹

--53＃棟2層平面圖12產(chǎn)品線介紹

--53＃棟2層平面圖13產(chǎn)品線介紹--55＃棟面積表（18個單位鋪面）55＃商鋪1-2層代號

A-1-1

A-2A-3

A-4

A-5

A-6

A-7

A-8

A-9

A-10A-11A-12A-13A-14-1合計1層面積（㎡）346.5053.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.1846.7537.7035.7036.55285.321149.51租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)13-1870.0070.0065.0065.0060.0060.0060.0060.0065.0065.0065.0070.0060.00免租期(月)18-24

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

82層面積（㎡）53.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.18A-14-2鋪面面積：521.13租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

16—22(整層出租免租期為6-10月)16—22(整層出租免租期為8-12月)業(yè)態(tài)定位負(fù)一層：超市一層：社區(qū)配套二層：餐飲、美容、美發(fā)三層：藝術(shù)培訓(xùn)、兒童樂園、網(wǎng)絡(luò)會所

3層或負(fù)一層代號三層A-1-3三層A-14-3負(fù)一層A-1-1面積1189.13㎡442.84㎡3400.16㎡租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)12-18（免租期10-12月）14-20（免租期10-12月）13-1814-20（免租期18-24月）業(yè)態(tài)定位兒童樂園或網(wǎng)絡(luò)會所藝術(shù)培訓(xùn)超市特點1、一、二樓有的是單獨樓梯共兩層，也有二層整鋪劃分;其中1層高3.9米,2層高3.55米；2、三樓及負(fù)一樓均為大面積的整鋪。882.1213產(chǎn)品線介紹--55＃棟面積表（18個單位鋪面）55＃商鋪14產(chǎn)品線介紹

--55＃棟1層平面圖14產(chǎn)品線介紹

--55＃棟1層平面圖15產(chǎn)品線介紹

--55＃棟2層平面圖15產(chǎn)品線介紹

--55＃棟2層平面圖16產(chǎn)品線介紹

--55＃棟3層平面圖16產(chǎn)品線介紹

--55＃棟3層平面圖17產(chǎn)品線介紹

--55＃棟負(fù)1層平面圖17產(chǎn)品線介紹

--55＃棟負(fù)1層平面圖18產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓面積表（12個單位鋪面）16＃南商鋪代號

C1

C2C3

C4

C5

C6

C7

C8

C9

C10C11C12合計1層面積（㎡）211.76128.2160.4357.9657.9657.9657.9657.9657.9657.9657.96116.61980.69租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)50.0050.0058.0060.0061.0062.0064.0066.0068.0070.0070.0070.00業(yè)態(tài)定位銀行、電器、通信電子、時尚餐廳免租期(月)8833333333362層面積（㎡）235.06136.0864.9363.8363.8363.8363.8363.8363.8363.8364.91116.611071.96租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

18—22(整層出租免租期為12-18月)業(yè)態(tài)定位中西餐廳、足浴、KTV特點1、均為上下2層單鋪，有單獨樓梯；2、位居內(nèi)街西入口，至于江南大道，位置較優(yōu)；3、南面隔街為酒店，酒店1層規(guī)劃為高檔精品商鋪；4、一樓層高4.45米，二樓層高稍低為3米。18產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓面積表（12個單位鋪面）119產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓1層平面圖19產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓1層平面圖20產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓2層平面圖20產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓2層平面圖21產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓面積表（12個單位鋪面）16＃、17＃西裙樓商鋪代號車庫入口

C13

C14C15-1

C16

C17

C18

C19

C20

C21

C22C23合計1層面積（㎡）135.283.861.0091.0091.0091.0091.0091.00189.60164.1597.101185.85租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)52.0042.0066.0062.0062.0062.0062.0062.0052.0045.0050.00業(yè)態(tài)定位精品家居、大型餐飲、汽車生活館2層面積（㎡）C15-2大面積商鋪922.46922.46租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

18-25（免租期12-18月）業(yè)態(tài)定位大型餐飲特點1、1層單鋪，2層為大通間鋪面，南北兩端分別有單獨樓梯；2、位居九華新區(qū)主街江南大道東側(cè)，位置較優(yōu)；3、商鋪西面臨主街，有較寬的停車位，對面有大新社區(qū)、醫(yī)院、三鑫大廈、御湖國際大廈、春天里商業(yè)街；4、一樓層高在3.9-5.4米之間,二樓層高5.4米。21產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓面積表（12個單位22產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓1層平面圖22產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓1層平面圖23產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓2層平面圖23產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓2層平面圖產(chǎn)品線介紹—分類按面積大小分類

面積段

35-6180-140160-200220-530900-12003400合計個數(shù)1544372172個分布區(qū)域51＃10個、55＃4個、17＃1個52＃10個、53＃9個、55＃8個16＃8個17＃9個53＃1個17＃2個16＃3個55＃4個55＃1個17＃1個55＃按空間結(jié)構(gòu)分類結(jié)構(gòu)形式獨立1層獨立1-2層第2層單鋪第3層單鋪負(fù)一層個數(shù)2740221分布區(qū)域51＃10個、55＃6個、17＃11個52＃10個、53＃10個、55＃8個、16＃12個17＃1個、55＃1個55＃2個55＃1個72個24產(chǎn)品線介紹—分類25第三部分招商業(yè)態(tài)定位

一、業(yè)態(tài)布局圖北街中街南街25第三部分招商業(yè)態(tài)定位

一、業(yè)態(tài)布局圖北街中26威尼斯商業(yè)街一層業(yè)態(tài)布局圖：品牌服裝專賣店銀行、電器、電子通信、婚紗攝影休閑美食社區(qū)配套休閑美食（淘淘街）26威尼斯商業(yè)街一層業(yè)態(tài)布局圖：品牌服裝專賣店銀行、電器、電27威尼斯商業(yè)街二層業(yè)態(tài)布局圖潮流街區(qū)（格子鋪）中西餐廳、足浴、KTV休閑美食時尚餐廳27威尼斯商業(yè)街二層業(yè)態(tài)布局圖潮流街區(qū)（格子鋪）中西餐廳、足28招商業(yè)態(tài)定位

二、業(yè)態(tài)定位、依據(jù)（一）基本定位1、主力店：以超市、中西餐飲、銀行為主（同類獨家）；2、次主力店：品牌服裝、休閑餐飲、通訊電子等，以同類劃區(qū)聚集為原則增強商業(yè)凝聚力和對商業(yè)氛圍的營造，根據(jù)商家品牌和規(guī)模靈活調(diào)整商家數(shù)量；3、社區(qū)配套店：藥店、干洗店、美容等。（同類獨家，盡可能完善社區(qū)商業(yè)配套，提供全面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)）（二）依據(jù)1、商業(yè)街規(guī)模較小，暫無中、大型商業(yè)支撐；2、目前以服務(wù)周邊為主，本社區(qū)為輔；將來可能會產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)；3、九華區(qū)域有類似業(yè)態(tài)，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店；4、本商業(yè)街暫時2-3年為市場培育期，3-5年后金水灣社區(qū)入住率達(dá)到一定程度商業(yè)條件才基本成熟；5、九華人在本地的消費習(xí)慣仍以餐飲、休閑為主流。28招商業(yè)態(tài)定位

二、業(yè)態(tài)定位、依據(jù)（一）基本定位29第四部分經(jīng)營思路一、經(jīng)營方式的三種模式A、全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流；B、全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營；C、部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當(dāng)時機開盤銷售商鋪。二、上述三種方式的優(yōu)缺點分析方式A：全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流；優(yōu)點：1、可以盡快售罄，及時返現(xiàn)，緩解資金壓力；29第四部分經(jīng)營思路一、經(jīng)營方式的三種模式30經(jīng)營思路2、減少租賃經(jīng)營過程中退租、門面空置、經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)諸多麻煩，無返租壓力；3、質(zhì)保期過后，開發(fā)商無需承擔(dān)商業(yè)街的景觀維護(hù)、質(zhì)量維修。缺點：1、門面預(yù)售之初，門面價格難以提高；2、不做統(tǒng)一招商招租、不規(guī)范經(jīng)營業(yè)態(tài)，賣出去后，商業(yè)街形象無法提升，金水灣項目的整體形象受損；3、一旦商業(yè)街鋪面賣出后經(jīng)營不善，關(guān)門現(xiàn)象較多，容易打擊投資者、經(jīng)營者的積極性，導(dǎo)致今后的商鋪難以快速升值；4、由于沒有招商在前，商業(yè)街人氣提升的速度會很緩慢。30經(jīng)營思路2、減少租賃經(jīng)營過程中退租、門面空置、經(jīng)營管理和31經(jīng)營思路方式B：全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營；優(yōu)點：1、便于統(tǒng)一招商招租，也便于統(tǒng)一管理和經(jīng)營；2、通過開發(fā)商的統(tǒng)一經(jīng)營管理，可以有力維護(hù)商業(yè)街的整體形象；3、可以有序引進(jìn)檔次和品位高、知名的品牌商家；4、大大提升商鋪價值，使物業(yè)升值保值，有利于今后整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來融資。缺點：1、統(tǒng)一招商、管理、經(jīng)營的團(tuán)隊專業(yè)化程度要求高，必然形成較高的管理、運營成本；2、管理過程及其成本可能有諸多不可控因素：31經(jīng)營思路方式B：全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)經(jīng)營思路—不可控因素其中之一：招商運營1、空鋪面出現(xiàn)，即需招商人員對外招租，增加人力成本；2、如遇退租，收不到租金，公司受損；3、店鋪生意清淡，業(yè)主要求開發(fā)商開展促銷活動，無疑增加費用；4、業(yè)主拖欠水電費、租金等產(chǎn)生的協(xié)調(diào)、訴訟成本。其中之二：物業(yè)管理1、最大的麻煩還是在經(jīng)營清淡的時候，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、水電費，造成物業(yè)無法維持下去，街區(qū)秩序混亂，維修維護(hù)無人管理；2、水電費收繳困難，造成水電部門停水停電，影響其他經(jīng)營戶，造成群體事件，從而影響整個項目形象；3、公共水電費用較多，物業(yè)管理部門能否及時平衡、彌補，特別是水街每次補水費用約2000元，每月2次，則需4000元，物業(yè)費用能否維持皆是隱患。4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的物業(yè)收入能否填補所有物業(yè)開支將是問題。32經(jīng)營思路—不可控因素其中之一：招商運營1、空鋪面出現(xiàn)，即需招33經(jīng)營思路方式C：部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當(dāng)時機開盤銷售商鋪.優(yōu)點：1、成功的招商以及營業(yè)狀況較好可以為后面的銷售提供賣點，累積商業(yè)街的價值；商鋪的后期銷售有充足的理由加價；2、引進(jìn)的品牌店可以大大提升商業(yè)街檔次、品位，提高了商業(yè)街乃至整個項目的形象；3、成功的招商可能增加投資者、諸多經(jīng)營者的信心，對投資回報的預(yù)期更高，形成旺盛的需求；4、便于今后的街區(qū)管理，形成良性經(jīng)營態(tài)勢；5、形成方便、有活力的商業(yè)配套，對金水灣以后三期的銷售有極大的促進(jìn)作用。33經(jīng)營思路方式C：部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在34經(jīng)營思路缺點：1、招商招租后的商鋪，為后期經(jīng)營管理留下了諸多難題，比如代租是否能持續(xù)，經(jīng)營是否順利，商業(yè)培育期是否樂觀，商業(yè)人氣是否能快速積累；2、商鋪購買者是否遵守招商規(guī)則是商業(yè)街經(jīng)營過程的重要隱患；管理不善也是商業(yè)街升值的障礙。34經(jīng)營思路缺點：我們選取何種經(jīng)營方式?原則1、一種不給公司長期背負(fù)后期經(jīng)營、管理壓力的---三年期代租銷售模式;2、一種能給整個項目帶來快速回現(xiàn)、可短時間去化商鋪的---直銷模式。35我們選取何種經(jīng)營方式?原則3536經(jīng)營思路三、我們?nèi)绾芜x擇威尼斯商業(yè)街的經(jīng)營方式？

答案:方式C具體的步驟如下——1、先招商，后銷售，以招商促銷售；2、部分招商,部分銷售；3、以代租形式吸引投資客買鋪,達(dá)到短時間去化商鋪的目的。36經(jīng)營思路三、我們?nèi)绾芜x擇威尼斯商業(yè)街的經(jīng)營方式？經(jīng)營思路四、如何化解該經(jīng)營方式的缺點？1、利用專業(yè)招商公司力量引進(jìn)實力強、品牌知名度高的商家，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局；2、加大力度重點對超市的引進(jìn)，給予其較好的租賃政策，使其發(fā)揮龍頭效應(yīng)；3、通過租賃協(xié)議里的限制條款要求承租人嚴(yán)格遵守開發(fā)商后期銷售活動和轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生時的相關(guān)約定；4、通過商鋪銷售協(xié)議的補充條款，嚴(yán)格約定購買者不得在租賃期內(nèi)損害經(jīng)營者的利益，同時開發(fā)商也應(yīng)承諾及時返租給購買人；5、擬訂合理的銷售推廣計劃，有效結(jié)合招商成果，及時把握銷售節(jié)點，果斷開盤銷售；6、提前預(yù)測將來的困難，擬訂可行的經(jīng)營管理、招商方案，使經(jīng)營者、投資者對未來充滿信心，同時可預(yù)期商業(yè)街的經(jīng)營效益，這才是我們關(guān)注的核心。37經(jīng)營思路四、如何化解該經(jīng)營方式的缺點？37經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議一:如何把握招商的節(jié)奏?1、近期重點對超市、二\三層獨立大面積商鋪的招商；2、11月底前把主力店合同簽下來

12月底前把次主力店合同簽下來

目的:為2014年1月開始蓄客、認(rèn)購制造賣點。3、2014年3月，商業(yè)街景觀工程完成,針對蓄客、認(rèn)購成果組織招商對接會,讓業(yè)主(或投資客)與商家意向簽約,未買鋪先獲租約，極大增強業(yè)主購買信心；4、其后視銷售進(jìn)度開展招商服務(wù)，同時為開發(fā)商、投資者服務(wù)。探討如何處理與招商公司的關(guān)系?1、根據(jù)進(jìn)度和招商成效適當(dāng)延長與其的委托合約；2、招商公司不必大范圍派人常駐現(xiàn)場招商,成功招商一個即給付傭金;3、或采取支付月費的辦法.38經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議一:如何把握招商的節(jié)奏?經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議二：如何把握銷售節(jié)點？（見銷控示意圖）銷售條件:1、今年12月底主力店,特別是超市已經(jīng)簽約、支付保證金；2、周邊春天里商業(yè)街、三鑫大廈基本售馨,紅星美凱龍綜合體開盤前；3、蓄客數(shù)目100個以上；4、南入口、威尼斯商業(yè)街景觀工程雛形初現(xiàn)。如何創(chuàng)造條件？1、發(fā)布室外廣告及時對外告知引進(jìn)商家的消息；2、利用交房儀式舉行招商發(fā)布會,公布商鋪資料；3、舉行類似元宵燈展的活動。39經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議二：如何把握銷售節(jié)點？（現(xiàn)場支持銷售階段媒體廣告物料準(zhǔn)備重大事件營銷中心和臨時展點2大銷售現(xiàn)場展示推廣策略電視／燈箱／戶外／道旗報紙開盤/活動／路演／推薦會業(yè)主答謝酒會樓書、折頁、戶型單張等現(xiàn)場物料11月12月1月2月3-4月預(yù)熱推廣階段開盤強銷階段持續(xù)強銷階段投資紅皮書，品牌手冊，品牌海報戶外、看板、現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)形象樹立階段商業(yè)形態(tài)展示，現(xiàn)場體驗區(qū)推廣高潮，開盤活動投資客戶團(tuán)拜會商家聯(lián)合簽約現(xiàn)場活動商家聯(lián)誼會企業(yè)產(chǎn)品推薦會節(jié)日暖場、團(tuán)拜會重要節(jié)點認(rèn)籌客戶升級解籌開盤道旗、網(wǎng)站、短信、公交廣告、DM等小眾渠道銷售道具三維動畫營銷總控示意圖二批銷控開盤樣板區(qū)樣板鋪開放現(xiàn)場支持銷售階段媒體廣告物料準(zhǔn)備重大事件營銷中心和臨時展點2經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議三:關(guān)于超市招商的思路1、超市可以早點簽,條件應(yīng)果斷給予傾斜;2、依據(jù)當(dāng)前條件，超市提前驗收、春節(jié)后即可進(jìn)場裝修的條件應(yīng)可達(dá)到,建議爭取明年5月1日前后試營業(yè)；3、超市營業(yè)、內(nèi)街景觀和南入口的完工為銷售、招商都制造了賣點。超市開業(yè)的條件---1、年底主體可竣工驗收;2、臨寶馬路超市入口、廣場均可鋪裝完工；3、可以滿足在廣場開展促銷活動,如啤酒花園、電影放映、兒童樂園等等,提前通過活動預(yù)熱。41經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議三:關(guān)于超市招商的思路超建議四：售后管理思路1、主力店成功入駐，銷售大部分完成，超市、2-3層獨立大鋪未銷售的情形下,公司可以成立一個投資經(jīng)營部,主管租賃兼招商對接事宜；2、物業(yè)可委托給專業(yè)公司，負(fù)責(zé)維護(hù)、保安、保潔等事務(wù)；3、在銷售不是很好的情形下，則采取委托專業(yè)招商公司招商招租,或1-2年期限,或短期階段性服務(wù)。需要提前準(zhǔn)備的工作---1、簽訂物業(yè)委托合同,這是簽訂銷售合同的重要附件；2、先招聘物業(yè)管理專業(yè)的投資經(jīng)營部經(jīng)理,負(fù)責(zé)以后協(xié)調(diào)物業(yè)公司與經(jīng)營戶之間的關(guān)系、處理租賃事務(wù)。42經(jīng)營思路-----

具體操作建議建議四：售后管理思路需要提前準(zhǔn)備的工作---42經(jīng)營思路--43經(jīng)營思路五、如何處理可能面對的其它難題？1、招商情況不理想---⑴加強招商力量，調(diào)整招商策略；⑵對重點商家放寬招商政策，延長免租期；特別對超市放寬；⑶重視前期廣告推廣活動，特別向一期購房戶發(fā)布商鋪推廣信息；⑷開展相關(guān)活動，如招商說明會、元宵燈會、項目現(xiàn)場考察交流會。具體安排:①招商說明會（或發(fā)布會）方案由招商公司于11月5日前出具；②元宵燈會、交房儀式等推廣活動方案由泰合鑫公司于11月5日前出具。43經(jīng)營思路五、如何處理可能面對的其它難題？442、招商成功，但經(jīng)營狀況不佳---⑴重新進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，引進(jìn)需求大的品牌店；⑵多方開辟招商渠道，尋找可替代的商家進(jìn)駐商業(yè)街；⑶多為經(jīng)營戶舉辦促銷活動，創(chuàng)造人氣氛圍；具體措施：①結(jié)合住宅銷售活動在商業(yè)街入口、超市前坪舉辦小型音樂晚會、啤酒節(jié)；②開展消費打折活動，公司免費給予廣告位發(fā)布打折消息；③出資邀請社區(qū)腰鼓隊、街舞演員、自行車特技演員、演藝公司在節(jié)日期間舉辦表演活動等；④聯(lián)系學(xué)院勤工儉學(xué)跳蚤市場、服裝行業(yè)協(xié)會、專業(yè)市場等來商業(yè)街舉辦展銷會。⑷針對重點經(jīng)營戶給予延長免租期、免交物業(yè)管理費等的扶持。經(jīng)營思路442、招商成功，但經(jīng)營狀況不佳---經(jīng)營思路45經(jīng)營思路3、出現(xiàn)退租現(xiàn)象---⑴原則采取來去自由，公司不承擔(dān)任何風(fēng)險（未賣的商鋪）；⑵對于經(jīng)營無法持續(xù)的經(jīng)營戶，一是由開發(fā)商協(xié)助其轉(zhuǎn)租，找到下家；二是指導(dǎo)、協(xié)助其改變經(jīng)營方向；⑶公司有意向商家接管，走與公司聯(lián)營的路子（未賣的商鋪）；⑷最不利的結(jié)果就是業(yè)主退租（已經(jīng)賣出的商鋪），由公司盡快組織招租，空租期內(nèi)由公司承擔(dān)返租責(zé)任，找到下家后經(jīng)營者直接與購買者簽訂租賃協(xié)議，公司不再承擔(dān)返租責(zé)任。備注：返租期限爭取在1年到1年半的范圍。4、剩余鋪面（主要是二樓）不好賣---⑴加快已建項目配套工程建設(shè)進(jìn)度，提升商業(yè)街檔次，積聚人氣；45經(jīng)營思路3、出現(xiàn)退租現(xiàn)象---46經(jīng)營思路⑵對未賣商鋪加強招商招租力度，適度讓利，引進(jìn)經(jīng)營效益好的商家，填補社區(qū)配套空缺的經(jīng)營項目；⑶針對大面積2-3層獨立商鋪，可請房產(chǎn)局重新測量，分割銷售并辦理產(chǎn)權(quán)給投資者；作法：修改設(shè)計圖，請規(guī)劃審批，憑審批圖辦理面積預(yù)測，并以此為依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)分割。⑶對于1拖2的商鋪，原則一起銷售，工程驗收后即進(jìn)行房產(chǎn)測繪，作為此類商鋪銷售面積確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)辦理的依據(jù)；且在租賃和銷售協(xié)議簽訂的時候明確其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租約權(quán)利轉(zhuǎn)移的條款。

程序：

①主體完成后即請房產(chǎn)部門提前預(yù)測這些鋪面的面積，按照審批圖紙劃分獨立產(chǎn)權(quán)，憑預(yù)測面積表數(shù)據(jù)簽訂銷售合同；②若上述工作完成方可進(jìn)行預(yù)售46經(jīng)營思路⑵對未賣商鋪加強招商招租力度，適度讓利，引進(jìn)經(jīng)營47經(jīng)營思路5、買鋪者對免租期的抵觸---不損害其租金收入，在計算銷售款時，用免租期限內(nèi)實際租金抵扣銷售款。做法：一是盡量縮短免租期；二是返租回報率控制在5-6%的范圍；三是僅針對市場經(jīng)營狀況好的業(yè)態(tài)以及大面積商鋪才采取返租方式，否則寧愿不招租招商。6、商業(yè)街開街營業(yè)后，臨近工程的影響---⑴可以說服他們：有影響，但后續(xù)項目建成后可以促進(jìn)商業(yè)街的經(jīng)營；⑵施工組織時,安放4米高的擋板,既可安全防護(hù),又可作戶外廣告。47經(jīng)營思路5、買鋪者對免租期的抵觸---48經(jīng)營思路7、商業(yè)街水電管理交給物業(yè)的影響---⑴自來水公司只管總表，分戶水費由物業(yè)公司收取，一旦分?jǐn)偦蚴召M不當(dāng)，可能產(chǎn)生經(jīng)營戶集體意見，抵制租金的支付；⑵用電采取專變供電方式，電業(yè)局也只看總表，分戶電由業(yè)主向物業(yè)購買，同樣有公共場所分?jǐn)偂p耗電問題；⑶這種情況有利有弊：有利的是可以用停水停電的辦法制約拒絕交納租金的經(jīng)營戶；不利的是要付出較多精力來管理。

物業(yè)管理的尷尬：①月度總收入與支出無法平衡：前期更無法平衡，因為沒有全部出租或出賣，但管理事務(wù)不能停；僅月度工資和福利支出一項約31000元，但全部物業(yè)收入僅約45000元；每月大約虧空10000元（見附表）；②商業(yè)街水池月度更換2次用水，費用就4400元，還有公共廁所、綠化澆水、公共用電、管理費用等開支；③洽談的幾個超市，對于3800㎡的超市物業(yè)不愿交納管理費，因為他們都有自己的保安、保潔，車庫自己派人管理，起碼物業(yè)公司收不到11400元/月物管費。48經(jīng)營思路7、商業(yè)街水電管理交給物業(yè)的影響---項目名稱九華金水灣——威尼斯商業(yè)街項號項

目計算式月度費用

（元/月）年費用1管理服務(wù)人員工資、社會保險和福利費詳見附表131,577.97378,935.642秩序維護(hù)費用詳見附表2500.006,000.003環(huán)境清潔費用詳見附表31,400.0016,800.004設(shè)備運行維護(hù)及設(shè)施維修費用詳見附表51,300.0015,600.005辦公費用詳見附表41,635.8619,630.336公眾責(zé)任險經(jīng)驗測算3,000.0036,000.007行業(yè)利潤按8％計提2,913.1134,957.288

水景水費

4400.00

52800.009水景水泵等

750.009000.009稅金按5.6％計提2,370.3128,443.70

合計49847.14598166.9549經(jīng)營思路---商業(yè)街物業(yè)成本測算項目名稱九華金水灣——威尼斯商業(yè)街項號項目計算式月度費用房屋類型可收費面積（㎡）收費標(biāo)準(zhǔn)金額（元/月）金額（元/年）（元/㎡·月）大型超市3878.18無

0.00洋房3147.962.57869.994438.8商業(yè)門面10593.48331780.44381365.28停車位44000小計17619.622.6739650.34475804.08前期收入按照70%出租率或開業(yè)率333062.8650經(jīng)營思路---商業(yè)街物業(yè)收入測算房屋類型可收費面積（㎡）收費標(biāo)準(zhǔn)金額（元/月）金額（元/年）第五部分租金確定方案租金回報率5.88%（17年）7.14%(14年）8.33%（12年）基準(zhǔn)數(shù)一層基準(zhǔn)數(shù)（按年遞增5%，從第三年開始）二層基準(zhǔn)數(shù)（按年遞增8%，從第三年開始）一層基準(zhǔn)數(shù)（按年遞增5%，從第三年開始）二層基準(zhǔn)數(shù)（按年遞增8%，從第三年開始）一層基準(zhǔn)數(shù)（按年遞增5%，從第三年開始）二層基準(zhǔn)數(shù)（按年遞增8%，從第三年開始）第一年111111第二年111111第三年1.051.081.051.081.051.08第四年1.10251.16641.10251.16641.10251.1664第五年1.1576251.2597121.1576251.2597121.1576251.259712第六年1.215506251.360488961.215506251.360488961.215506251.36048896第七年1.276281561.469328081.276281561.469328081.276281561.46932808第八年1.340095641.586874321.340095641.586874321.340095641.58687432第九年1.407100421.713824271.407100421.713824271.407100421.71382427第十年1.477455441.850930211.477455441.850930211.477455441.85093021第十一年1.551328221.999004631.551328221.999004631.551328221.99900463第十二年1.628894632.158925001.628894632.158925001.628894632.15892500第十三年1.710339362.331639001.710339362.33163900第十四年1.795856332.518170121.795856332.51817012第十五年1.885649142.71962373第十六年1.979931602.93719362第十七年2.078928183.17216911總計24.6574917731.3242830518.7129828522.4952965915.2067871617.64548747基準(zhǔn)數(shù)單位：1元\㎡·月表一第五部分租金確定方案租金回報率5.88%（17年）7.14租售價對比分析商鋪售價（均價）反推租金（均價）5.88%（17年）7.14%(14年）8.33%（12年）一層1700057.4575.7193.161800060.8380.1698.641900064.2184.61104.122000067.5989.06109.6二層700018.6225.9333.06800021.2829.6437.78900023.9433.3442.51000026.637.0447.23單位售價：元租金：元\㎡·月表二租售價對比分析商鋪售價（均價）反推租金（均價）5.88%（1多少租金回報率才合理從上面表一、表二商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)租金回報率6%、7%、8%分別推算出的商鋪售價對應(yīng)租金價格，7%的租金回報率顯然高于目前整個九華地區(qū)的租金水平，6%的租金回報率更符合目前九華地區(qū)的租金水平，隨著九華片區(qū)的發(fā)展成熟，未來將有較大的升值空間，目前6%的回報率顯然是可以接受的。多少租金回報率才合理從上面表一、表二商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)租金回報率654周邊商業(yè)租金調(diào)查分析情況1、周邊商業(yè)基本為一層小鋪面，一樓租金水平25-35元/平米·月，二樓租金水平10-15元/平米·月;五礦·尊城、新都匯、金僑城的租金水平目前還在中低價位,一樓有僅30-50

元/平米·月;而吉利汽車對面的商業(yè)鋪面租金一樓高達(dá)50-80元/平米·月;2、區(qū)域商業(yè)氛圍整體不成熟，人流不旺;還須一定的市場培育期;3、通過前期招商過程獲取的信息，一部分經(jīng)營戶由于對商業(yè)街的信心不足，比較在意租金的多少，因此，采取略低于九華高價位標(biāo)準(zhǔn)，即：一樓為40-75元/平米·月（均價60）,二樓為15-25

元/平米·月（均價20）,即為周邊標(biāo)準(zhǔn)的1.5-2倍區(qū)間。54周邊商業(yè)租金調(diào)查分析情況1、周邊商業(yè)基本為一層小鋪面，一周邊租金水平調(diào)查情況周邊租金水平調(diào)查情況56租金標(biāo)準(zhǔn)—一層租金標(biāo)準(zhǔn)分布圖項目商業(yè)一層租金建議如下：洽談40-60元/平米/月40-50元/平米/月50-75元/平米/月----元/平米/月租金水平56租金標(biāo)準(zhǔn)—一層租金標(biāo)準(zhǔn)分布圖洽談40-60元/平米/月457租金標(biāo)準(zhǔn)—二層租金標(biāo)準(zhǔn)分布圖項目商業(yè)二層租金建議如下：洽談15-20元/平米/月20-25元/平米/月----元/平米/月租金水平57租金標(biāo)準(zhǔn)—二層租金標(biāo)準(zhǔn)分布圖洽談15-20元/平米/月258

租金價格表面積㎡價格元/月·㎡51#一層B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10面積47.0044.1056.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.75價格5046444240404042444652#一層B11B12B13B14B15B16B17B18B19B20面積60.9059.8556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.79價格40404044454646454442二層B11、B12、B13、B14、B15、B16、B17、B18、B19、B20面積673.58價格15—2053#一層B21B22B23B24B25B26B27B28B29B30面積46.2045.1556.7044.1044.1056.756.7044.1044.1057.77價格40404040424446485050二層B21、B22、B23、B24、B25、B26、B27、B28、B29、B30面積643.66價格15—20租金標(biāo)準(zhǔn)

58 租金價格表面積㎡價格元/月·㎡51#一層59

租金價格表面積㎡價格元/月·㎡55#負(fù)一層A1面積3400.16價格13--18一層A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14面積346.5053.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.1846.7535.7035.7036.55285.32價格13-1875756565606060606565657560二層A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9A14面積360.99521.13價格16--2216--22三層A1A14面積1189.13442.84價格12--1812--1816#一層C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12面積211.76128.2160.4357.9657.9657.9657.9657.9657.9657.9657.96116.61價格505058606162646668707075二層C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8、C9、C10、C11、C12面積1071.96價格18-25租金標(biāo)準(zhǔn)59 租金價格表面積㎡價格元/月·㎡55#負(fù)一60第六部分招商政策一、免租期的基本政策（詳見產(chǎn)品線面積表）1、小鋪/散鋪（40-61平米以下）建議免租3個月。2、小鋪/散鋪（80-200平米以下）建議免租4-6個月。3、中型商鋪（

220-530平米以下）建議免租8-12個月，主力店免租期可適當(dāng)延長2-3個月。4、大商鋪（900平米以上，含超市）建議免租18-24個月；超市可適度放寬。60第六部分招商政策一、免租期的基本政策（詳見產(chǎn)61招商政策三、招商政策如何運用？1、政策要靈活運用，控制尺度，嚴(yán)格審批權(quán)限；2、對方強調(diào)免租期，我們則采取提高租金和保證金標(biāo)準(zhǔn)、提高遞增比率；3、對于主力店、次主力店商家按照品牌知名度、裝修檔次可以適度傾斜。61招商政策三、招商政策如何運用？62第七部分后期經(jīng)營管理架構(gòu)經(jīng)營管理架構(gòu)：由房地產(chǎn)公司下設(shè)的投資經(jīng)營部專門負(fù)責(zé)租賃、招商具體事務(wù)：1、按時收取租金；2、協(xié)調(diào)經(jīng)營者、業(yè)主、物業(yè)公司關(guān)系；3、聯(lián)系招商公司及時引進(jìn)商家；4、處理雜務(wù)。優(yōu)點：1、人力資源成本較低：1個部長，一個招商專干，一個經(jīng)營專干；租金收取則由財務(wù)兼管;2、便于開發(fā)商把控和統(tǒng)一行動，政策有延續(xù)性，物業(yè)管理則委托專業(yè)公司，減少開發(fā)商人力成本；3、可以借助開發(fā)商力量舉辦各種促銷活動。缺點：1、招商和經(jīng)營管理力量相對薄弱，招商資源整合不集中。62第七部分后期經(jīng)營管理架構(gòu)經(jīng)營管理架構(gòu)：由房地產(chǎn)公63后期經(jīng)營管理架構(gòu)—物業(yè)管理物業(yè)委托管理：1、物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)的同時，協(xié)助配合開發(fā)商管理租賃事務(wù)，采取聯(lián)動措施來約束經(jīng)營者不規(guī)范行為；2、商業(yè)街的維修保養(yǎng)、保安保潔、水電費收取等問題交給物業(yè)負(fù)責(zé)；3、協(xié)助配合開發(fā)商開展促銷活動。問題點：1、對于物業(yè)前期管理的虧損，開發(fā)商如何適度給予費用補貼；2、物業(yè)公司往往注重收支平衡、節(jié)約成本,卻忽略了服務(wù)質(zhì)量,造成投訴，影響商業(yè)街形象。63后期經(jīng)營管理架構(gòu)—物業(yè)管理物業(yè)委托管理：64第八部分開街營業(yè)一、開街營業(yè)的基本條件1、全部主體竣工驗收通過，內(nèi)街景觀工程、配套工程完成并滿足使用要求；2、90%的商鋪已經(jīng)完成招商，并在商業(yè)街驗收后按時入伙交房；3、80%以上的商家陸續(xù)裝修，70%以上商戶具備開業(yè)條件時。4、東西主入口暢通，廣告招牌、標(biāo)識系統(tǒng)、亮化美化工程已經(jīng)完成；5、有切實可行的活動策劃方案；物業(yè)公司前期已經(jīng)進(jìn)駐。64第八部分開街營業(yè)一、開街營業(yè)的基本條件65開街營業(yè)二、時間安排初步確定：2014年10月1日理由：1、根據(jù)目前工程進(jìn)度，2013年底前僅能完成主體（包括外墻貼磚），2013年4月前景觀工程、街區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)才能完成，以此類推，其他掃尾工程、驗收、商家裝修2-3個月時間、試營業(yè)等，估計能在10月1日前后開街營業(yè)；2、9、10月份軟件學(xué)院、科技大學(xué)等開學(xué)，又遇上中秋、國慶兩個假期，有利于營造人氣；3、條件允許下，部分門面可以提前裝修、試營業(yè)，比如超市就具備條件，至少明年5月1日前后可爭取試營業(yè)；4、通過協(xié)調(diào)確保16棟裙樓南能提早驗收，允許先期裝修。65開街營業(yè)二、時間安排租賃戶姓名身份證號碼經(jīng)營范圍、品牌聯(lián)系電話經(jīng)營位置租賃面積租賃年限租金單價月租金市場培育期租金遞增

有無購買需求

1、有（）2、無（）本次收取租金（三個月）

元

租賃保證金（三個月）

元本次實收金額

元

招商負(fù)責(zé)人意見：資產(chǎn)部負(fù)責(zé)人審核：財務(wù)審核：主管副總批示：總經(jīng)理批示：66審批流程與權(quán)限---租賃審批表租賃戶姓名身份證號碼經(jīng)營范圍、品牌聯(lián)系電話經(jīng)營位置租賃面積租第九部分審批流程與權(quán)限一、租賃合同審批流程（見附件）招商公司李鐵暉財務(wù)部唐俊和周戈董事長二、涉及重要的合同條款1、租金標(biāo)準(zhǔn)；2、租賃期限；3、免租期限；4、遞增比率；5、保證金額度；6、預(yù)付租金額度；7、租金支付辦法；8、重大設(shè)計修改；9、違約金額度或比率；10、特殊要求。(參照經(jīng)審批認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)合同版本)三、突破條款的審批權(quán)限凡突破上述主要約定條款，均需征得周戈董事長書面同意。67第九部分審批流程與權(quán)限一、租賃合同審批流程（68謝謝！68謝謝！/10/2969./10/2969.70威尼斯商業(yè)街運營實施方案2013年11月金水灣項目建設(shè)指揮部1威尼斯商業(yè)街運營實施方案總體定位

湘潭最長情景商業(yè)街湘潭最大社區(qū)特色休閑商業(yè)街九華新城區(qū)唯一專業(yè)休閑街總體定位

湘潭最長情景商業(yè)街湘潭最大社區(qū)72第一部分威尼斯商業(yè)街概況位置、范圍及規(guī)模1、位于九華開發(fā)區(qū)寶馬西路和江南大道兩條主干道交叉口；東面距離步步高大道僅500米；2、商業(yè)街總長度639米，總建筑面積㎡。其中包括：

A、北街:位于江南大道東側(cè),長117米,系16＃、17＃裙樓西的2層商鋪，共計2108.31㎡;

B、中街：斜穿項目西南角，西北接江南大道,東南連寶馬西路,長212米，包括51＃、52＃、53＃棟，以及16＃裙樓南，均有1-2層的底層商鋪，共計4885.9㎡；

C、南街：沿寶馬西路北側(cè)，長310米，包括55＃4層商鋪1棟,共計7063.76㎡。3、招商面積：總計14060.97㎡，共72個鋪面，其中負(fù)1層超市3400.16㎡，

1層面積4832.01㎡，2層面積4193.78㎡，3層面積1631.97㎡。3第一部分威尼斯商業(yè)街概況位置、范圍及規(guī)模73附件1：商業(yè)街布局圖51#52#53#55#一層495.35㎡一層525.04㎡二層673.58㎡一層495.62㎡二層643.66㎡一層980.69㎡二層1071.96㎡一層1185.85㎡二層922.46㎡負(fù)一層3400.16㎡，一層1149.51㎡二層882.12㎡，三層1631.97㎡16#、17#西16#南4附件1：商業(yè)街布局圖51#52#53#55#一層495.374第二部分產(chǎn)品線介紹

--51＃棟面積表（10個單位鋪面）51＃商鋪代號

B1

B2B3

B4

B5

B6

B7

B8

B9

B10合計面積（㎡）47.0044.1056.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.75495.35租金（元∕㎡·月）50.0046.0044.0042.0040.0040.0040.0042.0044.0046.00業(yè)態(tài)定位休閑美食（淘淘街）：咖啡吧、名小吃、休閑飲品、蛋糕店等免租期(月)33333333333特點1、均為1層單鋪,層高3.9米；2、位居?xùn)|面入口，臨寶馬路，靠近超市和小區(qū)南入口。5第二部分產(chǎn)品線介紹

--51＃棟面積表（10個單位鋪75產(chǎn)品線介紹

--51＃棟平面圖6產(chǎn)品線介紹

--51＃棟平面圖76產(chǎn)品線介紹

--52＃棟面積表（10個單位鋪面）52＃商鋪代號

B11

B12B13

B14

B15

B16

B17

B18

B19

B20合計1層面積（㎡）60.9059.8556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.79525.04租金標(biāo)準(zhǔn)（元∕㎡·月）40.0040.0040.0044.0045.0046.0046.0045.0044.0042.00業(yè)態(tài)定位品牌服裝專賣店免租期(月)33333333332層面積（㎡）76.5675.2471.2855.4458.5975.3375.3358.5955.4472.62673.58租金標(biāo)準(zhǔn)（元∕㎡·月）15-20(整層出租則免租期為8-12月)業(yè)態(tài)定位潮流街區(qū)（格子鋪）特點1、均為上下2層單鋪，有單獨樓梯,其中1層層高3.9米,2層層高3.55米；2、位居內(nèi)街中段，南面朝寶馬路；3、2樓可以采取通間鋪面招商招租。7產(chǎn)品線介紹

--52＃棟面積表（10個單位鋪面）52＃77產(chǎn)品線介紹

--52＃棟1層平面圖8產(chǎn)品線介紹

--52＃棟1層平面圖78產(chǎn)品線介紹

--52＃棟2層平面圖9產(chǎn)品線介紹

--52＃棟2層平面圖79產(chǎn)品線介紹

--53＃棟面積表（10個單位鋪面）53＃商鋪代號

B21

B22B23

B24

B25

B26

B27

B28

B29

B30合計1層面積（㎡）46.2045.1556.7044.1044.1056.7056.7044.1044.1057.77495.62租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

40.00

40.00

40.00

40.00

42.00

44.00

46.00

48.00

50.00

50.00業(yè)態(tài)定位品牌服裝專賣店免租期（月）

32層面積（㎡）60.6360.2871.2855.4458.5975.3375.3358.5955.44110.53643.66租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

15-20(整層出租免租期為8-12月)業(yè)態(tài)定位潮流街區(qū)（格子鋪）特點1、均為上下2層單鋪，有單獨樓梯,其中1層層高3.9米,2層層高3.55米；2、位居內(nèi)街中段，南面朝寶馬路；3、2樓可以采取通間鋪面招商招租。10產(chǎn)品線介紹

--53＃棟面積表（10個單位鋪面）53＃商80產(chǎn)品線介紹

--53＃棟1層平面圖11產(chǎn)品線介紹

--53＃棟1層平面圖81產(chǎn)品線介紹

--53＃棟2層平面圖12產(chǎn)品線介紹

--53＃棟2層平面圖82產(chǎn)品線介紹--55＃棟面積表（18個單位鋪面）55＃商鋪1-2層代號

A-1-1

A-2A-3

A-4

A-5

A-6

A-7

A-8

A-9

A-10A-11A-12A-13A-14-1合計1層面積（㎡）346.5053.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.1846.7537.7035.7036.55285.321149.51租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)13-1870.0070.0065.0065.0060.0060.0060.0060.0065.0065.0065.0070.0060.00免租期(月)18-24

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

82層面積（㎡）53.8249.1443.1742.4242.4242.4242.4245.18A-14-2鋪面面積：521.13租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

16—22(整層出租免租期為6-10月)16—22(整層出租免租期為8-12月)業(yè)態(tài)定位負(fù)一層：超市一層：社區(qū)配套二層：餐飲、美容、美發(fā)三層：藝術(shù)培訓(xùn)、兒童樂園、網(wǎng)絡(luò)會所

3層或負(fù)一層代號三層A-1-3三層A-14-3負(fù)一層A-1-1面積1189.13㎡442.84㎡3400.16㎡租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)12-18（免租期10-12月）14-20（免租期10-12月）13-1814-20（免租期18-24月）業(yè)態(tài)定位兒童樂園或網(wǎng)絡(luò)會所藝術(shù)培訓(xùn)超市特點1、一、二樓有的是單獨樓梯共兩層，也有二層整鋪劃分;其中1層高3.9米,2層高3.55米；2、三樓及負(fù)一樓均為大面積的整鋪。882.1213產(chǎn)品線介紹--55＃棟面積表（18個單位鋪面）55＃商鋪83產(chǎn)品線介紹

--55＃棟1層平面圖14產(chǎn)品線介紹

--55＃棟1層平面圖84產(chǎn)品線介紹

--55＃棟2層平面圖15產(chǎn)品線介紹

--55＃棟2層平面圖85產(chǎn)品線介紹

--55＃棟3層平面圖16產(chǎn)品線介紹

--55＃棟3層平面圖86產(chǎn)品線介紹

--55＃棟負(fù)1層平面圖17產(chǎn)品線介紹

--55＃棟負(fù)1層平面圖87產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓面積表（12個單位鋪面）16＃南商鋪代號

C1

C2C3

C4

C5

C6

C7

C8

C9

C10C11C12合計1層面積（㎡）211.76128.2160.4357.9657.9657.9657.9657.9657.9657.9657.96116.61980.69租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)50.0050.0058.0060.0061.0062.0064.0066.0068.0070.0070.0070.00業(yè)態(tài)定位銀行、電器、通信電子、時尚餐廳免租期(月)8833333333362層面積（㎡）235.06136.0864.9363.8363.8363.8363.8363.8363.8363.8364.91116.611071.96租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

18—22(整層出租免租期為12-18月)業(yè)態(tài)定位中西餐廳、足浴、KTV特點1、均為上下2層單鋪，有單獨樓梯；2、位居內(nèi)街西入口，至于江南大道，位置較優(yōu)；3、南面隔街為酒店，酒店1層規(guī)劃為高檔精品商鋪；4、一樓層高4.45米，二樓層高稍低為3米。18產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓面積表（12個單位鋪面）188產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓1層平面圖19產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓1層平面圖89產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓2層平面圖20產(chǎn)品線介紹

--16＃棟南裙樓2層平面圖90產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓面積表（12個單位鋪面）16＃、17＃西裙樓商鋪代號車庫入口

C13

C14C15-1

C16

C17

C18

C19

C20

C21

C22C23合計1層面積（㎡）135.283.861.0091.0091.0091.0091.0091.00189.60164.1597.101185.85租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)52.0042.0066.0062.0062.0062.0062.0062.0052.0045.0050.00業(yè)態(tài)定位精品家居、大型餐飲、汽車生活館2層面積（㎡）C15-2大面積商鋪922.46922.46租金標(biāo)準(zhǔn)(元∕㎡·月)

18-25（免租期12-18月）業(yè)態(tài)定位大型餐飲特點1、1層單鋪，2層為大通間鋪面，南北兩端分別有單獨樓梯；2、位居九華新區(qū)主街江南大道東側(cè)，位置較優(yōu)；3、商鋪西面臨主街，有較寬的停車位，對面有大新社區(qū)、醫(yī)院、三鑫大廈、御湖國際大廈、春天里商業(yè)街；4、一樓層高在3.9-5.4米之間,二樓層高5.4米。21產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓面積表（12個單位91產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓1層平面圖22產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓1層平面圖92產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓2層平面圖23產(chǎn)品線介紹

--16＃、17＃棟西裙樓2層平面圖產(chǎn)品線介紹—分類按面積大小分類

面積段

35-6180-140160-200220-530900-12003400合計個數(shù)1544372172個分布區(qū)域51＃10個、55＃4個、17＃1個52＃10個、53＃9個、55＃8個16＃8個17＃9個53＃1個17＃2個16＃3個55＃4個55＃1個17＃1個55＃按空間結(jié)構(gòu)分類結(jié)構(gòu)形式獨立1層獨立1-2層第2層單鋪第3層單鋪負(fù)一層個數(shù)2740221分布區(qū)域51＃10個、55＃6個、17＃11個52＃10個、53＃10個、55＃8個、16＃12個17＃1個、55＃1個55＃2個55＃1個72個93產(chǎn)品線介紹—分類94第三部分招商業(yè)態(tài)定位

一、業(yè)態(tài)布局圖北街中街南街25第三部分招商業(yè)態(tài)定位

一、業(yè)態(tài)布局圖北街中95威尼斯商業(yè)街一層業(yè)態(tài)布局圖：品牌服裝專賣店銀行、電器、電子通信、婚紗攝影休閑美食社區(qū)配套休閑美食（淘淘街）26威尼斯商業(yè)街一層業(yè)態(tài)布局圖：品牌服裝專賣店銀行、電器、電96威尼斯商業(yè)街二層業(yè)態(tài)布局圖潮流街區(qū)（格子鋪）中西餐廳、足浴、KTV休閑美食時尚餐廳27威尼斯商業(yè)街二層業(yè)態(tài)布局圖潮流街區(qū)（格子鋪）中西餐廳、足97招商業(yè)態(tài)定位

二、業(yè)態(tài)定位、依據(jù)（一）基本定位1、主力店：以超市、中西餐飲、銀行為主（同類獨家）；2、次主力店：品牌服裝、休閑餐飲、通訊電子等，以同類劃區(qū)聚集為原則增強商業(yè)凝聚力和對商業(yè)氛圍的營造，根據(jù)商家品牌和規(guī)模靈活調(diào)整商家數(shù)量；3、社區(qū)配套店：藥店、干洗店、美容等。（同類獨家，盡可能完善社區(qū)商業(yè)配套，提供全面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)）（二）依據(jù)1、商業(yè)街規(guī)模較小，暫無中、大型商業(yè)支撐；2、目前以服務(wù)周邊為主，本社區(qū)為輔；將來可能會產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)；3、九華區(qū)域有類似業(yè)態(tài)，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店；4、本商業(yè)街暫時2-3年為市場培育期，3-5年后金水灣社區(qū)入住率達(dá)到一定程度商業(yè)條件才基本成熟；5、九華人在本地的消費習(xí)慣仍以餐飲、休閑為主流。28招商業(yè)態(tài)定位

二、業(yè)態(tài)定位、依據(jù)（一）基本定位98第四部分經(jīng)營思路一、經(jīng)營方式的三種模式A、全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流；B、全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營；C、部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當(dāng)時機開盤銷售商鋪。二、上述三種方式的優(yōu)缺點分析方式A：全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流；優(yōu)點：1、可以盡快售罄，及時返現(xiàn)，緩解資金壓力；29第四部分經(jīng)營思路一、經(jīng)營方式的三種模式99經(jīng)營思路2、減少租賃經(jīng)營過程中退租、門面空置、經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)諸多麻煩，無返租壓力；3、質(zhì)保期過后，開發(fā)商無需承擔(dān)商業(yè)街的景觀維護(hù)、質(zhì)量維修。缺點：1、門面預(yù)售之初，門面價格難以提高；2、不做統(tǒng)一招商招租、不規(guī)范經(jīng)營業(yè)態(tài)，賣出去后，商業(yè)街形象無法提升，金水灣項目的整體形象受損；3、一旦商業(yè)街鋪面賣出后經(jīng)營不善，關(guān)門現(xiàn)象較多，容易打擊投資者、經(jīng)營者的積極性，導(dǎo)致今后的商鋪難以快速升值；4、由于沒有招商在前，商業(yè)街人氣提升的速度會很緩慢。30經(jīng)營思路2、減少租賃經(jīng)營過程中退租、門面空置、經(jīng)營管理和100經(jīng)營思路方式B：全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營；優(yōu)點：1、便于統(tǒng)一招商招租，也便于統(tǒng)一管理和經(jīng)營；2、通過開發(fā)商的統(tǒng)一經(jīng)營管理，可以有力維護(hù)商業(yè)街的整體形象；3、可以有序引進(jìn)檔次和品位高、知名的品牌商家；4、大大提升商鋪價值，使物業(yè)升值保值，有利于今后整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來融資。缺點：1、統(tǒng)一招商、管理、經(jīng)營的團(tuán)隊專業(yè)化程度要求高，必然形成較高的管理、運營成本；2、管理過程及其成本可能有諸多不可控因素：31經(jīng)營思路方式B：全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)經(jīng)營思路—不可控因素其中之一：招商運營1、空鋪面出現(xiàn)，即需招商人員對外招租，增加人力成本；2、如遇退租，收不到租金，公司受損；3、店鋪生意清淡，業(yè)主要求開發(fā)商開展促銷活動，無疑增加費用；4、業(yè)主拖欠水電費、租金等產(chǎn)生的協(xié)調(diào)、訴訟成本。其中之二：物業(yè)管理1、最大的麻煩還是在經(jīng)營清淡的時候，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、水電費，造成物業(yè)無法維持下去，街區(qū)秩序混亂，維修維護(hù)無人管理；2、水電費收繳困難，造成水電部門停水停電，影響其他經(jīng)營戶，造成群體事件，從而影響整個項目形象；3、公共水電費