青年創(chuàng)業(yè)基地建設方案

“青年創(chuàng)業(yè)基地”思緒探討湖南置業(yè)通地產(chǎn)顧問有限企業(yè).8追求共贏●共同發(fā)展，青年湘軍●夢想平臺。第1頁項目背景與意義項目選址提議項目定位物業(yè)提議案例參考目錄開發(fā)、營銷、運行第2頁項目背景與意義第3頁宏觀趨勢為整合青年創(chuàng)業(yè)資源，健全青年創(chuàng)業(yè)體系，處理青年創(chuàng)業(yè)融資難。共青團在全國范圍內廣泛建立了青年創(chuàng)業(yè)基地，經(jīng)過提供就業(yè)導航、信息服務、技能培訓、資金支持等，扶持青年創(chuàng)業(yè)發(fā)展。國民經(jīng)濟發(fā)展需要填補市場空白需要緩解就業(yè)困難需要活躍市場經(jīng)濟需要

構建友好社會需要

第4頁團中央擔負起率領全團為實現(xiàn)中國夢而奮斗時代重擔。“中國夢”里，只有每個人都充滿激情，“中國夢”才夠漂亮，才夠堅實。黨中央從來十分關心青年成長、重視共青團工作。黨十八大匯報對廣大青年和青年工作提出專門要求。今年五四青年節(jié)，習近平總書記對青年工作發(fā)表主要講話。這次團十七大上，全體中央政治局常委出席開幕式，劉云山同志代表黨中央向大會致祝詞。昨天，習近平總書記和中央書記處全體同志與團中央新一屆領導班子集體談話。歷史使命第5頁區(qū)域價值濱水新城區(qū)，幸福新望城。望城區(qū)金星大道沿線已樹立多個精品大盤，高尚生活居住區(qū)發(fā)展見證了由“望城”到“融城”，再到現(xiàn)在“變城”。

大勢所趨，區(qū)域形象提升生態(tài)新城，居住環(huán)境友好資源聚合，發(fā)展活力無限齊力造城，品質地產(chǎn)勃興

房價適中，還有上升空間近年來，望城掀起了一場驚天動地建設發(fā)展風暴。一座座住宅樓盤在項目帶動趨勢下，建成了以精品樓盤為重點，以交通干道為依靠，以湘江沿線人文風光景點為支撐，對接長株潭板塊當代物流中轉區(qū)和高尚生活居住區(qū)。形成與城鎮(zhèn)一體化相互配套，房地產(chǎn)、旅游業(yè)、物流業(yè)等競相發(fā)展當代服務業(yè)體系。第6頁在創(chuàng)業(yè)拼搏過程中，很多青年創(chuàng)業(yè)人群還存在資金短缺、人脈不足、方向迷糊、項目短缺等困境，他們需要一個能夠提供交流學習和業(yè)務合作平臺，能夠找到一個能共享資源合作圈子，廣大青年創(chuàng)業(yè)者需要一個平臺來促進和協(xié)調他們發(fā)展，他們需要這么一個強有力平臺扶持。市場基礎第7頁伴隨長沙快速發(fā)展和長株潭兩型社會建設，長沙市逐步成為青年創(chuàng)業(yè)者棲息地，長沙市出臺系列優(yōu)惠政策勉勵青年群體創(chuàng)業(yè)，長沙有趨勢發(fā)展成為全國青年創(chuàng)業(yè)基地。長沙市擁有青年創(chuàng)業(yè)致富客觀環(huán)境，經(jīng)濟、政策、交通、文化等具備符合青年創(chuàng)業(yè)條件。所以，成立長沙青年創(chuàng)業(yè)基地是客觀發(fā)展趨勢和必定，能夠說是應運而生。市場前景第8頁項目選址提議第9頁項目選址提議第10頁地塊二選址理由1、距離長沙岳麓區(qū)最近，易吸收更多創(chuàng)業(yè)或投資人士；2、周圍配套發(fā)展較為成熟，更便捷更宜居；3、交通四通八達，金星大道、普瑞大道、繞城高速主干道交叉，星月路、銀杉路、王家灣路等小路圍繞；4、正臨地鐵四號線，口岸物業(yè)升值無限；5、正臨湘江月亮島，江景視野很好，生態(tài)資源豐富；6、周圍已開發(fā)勤誠達新界、南山蘇迪亞諾、天園地芳、浩龍音樂界、恒大名都、富基世紀公園、明發(fā)商業(yè)廣場、金澤園、新奧家園等小區(qū)，開發(fā)商和大盤云集，區(qū)域前景無限可觀。7、已經(jīng)有成熟基礎，項目銷售招商市場接收度會更高。第11頁選址二周圍樓盤一覽第12頁項目名稱地址體量物業(yè)類型均價龍湖·湘風原著金星大道與銀星路交匯處673202.82平米別墅、住宅、商鋪10000-15000新地東方明珠金星大道與銀星路交匯處西南角724921平米別墅、住宅、商鋪4800長沙玫瑰園長沙金星北路208號100.3萬平米別墅住宅5800時代傾城金星大道與銀杉路交匯處東南角200萬平米別墅住宅商鋪6000名家翡翠花園市府北.金星大道與銀星路交匯處約28萬平方米住宅5000雙盈.臥龍灣岳麓金星大道三段305號50萬平方米住宅4000盛騰·學林西岸金星大道與銀星路交匯處15萬平米住宅4388康乃馨國際望城區(qū)星城鎮(zhèn)銀星路段35萬平方米住宅4980CROSS尚公館望城縣星城鎮(zhèn)楊峰村桑梓村

153362平方米寫字樓、住宅4500金色陽光家園市府北/金星大道與金瀟路交匯處

362055平方米住宅4400南山·蘇迪亞諾長沙市星城鎮(zhèn)金星北路三段399號33萬多平方米別墅、住宅4300恒大名都金星大道與普瑞大道交叉處西側

862088平方米住宅5480勤誠達·新界望城縣星城鎮(zhèn)月亮小區(qū)約140萬平米住宅、公寓4400浩龍音樂界金星大道與普瑞大道交匯處西北角178020平米住宅4288澳海瀾庭長沙市望城縣星城鎮(zhèn)銀星路和黃金大道路口100萬平米住宅6000潤和紫郡普瑞大道、黃金大道、月亮島路交匯處668227.17平方米住宅4500富基世紀公園長沙市普瑞大道二段888號123萬平方米住宅3650天園地芳長沙市金星北路四段89號164149.69平方米商住樓4700裕田·奧萊小鎮(zhèn)長沙市雷鋒大道558號100萬平方米別墅、住宅7500東馬熙庭原著望城區(qū)雷鋒大道與金星大道交匯西北角

約12萬平米住宅待定晟通城望城區(qū)金星大道109號37萬平米住宅3380麗景華庭望城縣斑馬湖景區(qū)26萬方住宅3990和記黃埔君墅長沙市金星北路四段229號88000平方米別墅1恒大華府岳麓區(qū)金星大道長郡雙語試驗中學對面495216.86平米住宅7000起乾源國際廣場長沙市金星大道與銀星路交匯處454070.74平米住宅待定聚融水溪上望城區(qū)雷鋒大道2399號160000平方米別墅待定中一九駿楓林路與金星大道交匯處往南156854平方米小區(qū)商鋪7500天園地芳金星大道北路四段89號164149平方米商鋪190000恒大名都金星大道與普瑞大道交匯處西北角800000平方米住宅5100佳興國際匯岳麓區(qū)金星中路與咸嘉湖西路交匯處西南角130000平方米住宅、公寓7500金星大道沿線樓盤一覽金星大道沿線樓盤均價仍為長沙內六區(qū)樓市價格低洼，伴隨長沙城鎮(zhèn)化進程和望城融城快速發(fā)展，金星大道路段房地產(chǎn)產(chǎn)品仍有很大升值空間。第13頁第14頁長沙已經(jīng)有類似項目第15頁新聞鏈接：大學生零租金入駐創(chuàng)業(yè)大廈10月12日，長沙縣大學生創(chuàng)業(yè)大廈開始起用，首批19家大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)正式入駐，享受“零租金”孵化3年優(yōu)惠政策。據(jù)介紹，該創(chuàng)業(yè)大廈可容納50家大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐，凡畢業(yè)3年內大學生在長沙縣縣域內創(chuàng)業(yè)，其創(chuàng)業(yè)項目屬于年度扶持重點創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)范圍，均可享受此待遇。市委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部長文樹勛，市政協(xié)副主席彭繼球出席起用儀式。長沙縣大學生創(chuàng)業(yè)大廈位于萬家麗北路與湘龍路交會處湖南機電職業(yè)技術學院內，兩公里范圍內有10多所高校。長沙縣創(chuàng)業(yè)辦責任人介紹，創(chuàng)業(yè)大廈將為大學生提供標準辦公場所與設施，提供公用文印設備、多媒體會議室等共享設施，以有效降低創(chuàng)業(yè)成本。同時，還將組織創(chuàng)業(yè)富民教授團體、成功企業(yè)家開展“手牽手、一幫一”活動，結對幫扶入駐企業(yè)。會上，首批入駐創(chuàng)業(yè)大學生獲贈“創(chuàng)業(yè)金鑰匙”，并簽署了幫扶協(xié)議。長沙縣大學生創(chuàng)業(yè)大廈確定6層，總規(guī)劃建筑面積為1932平方米。大學生創(chuàng)業(yè)辦公場所占據(jù)其中4層，能滿足25－40家企業(yè)進駐。另外兩層中，一層將作為公共辦公活動區(qū)域及對外媒體會議室、接待室；另一層將作為“長沙縣青少年活動中心暨長沙市青年企業(yè)家協(xié)會星沙分會”會址，由團縣委負責管理，提供閱覽、資料查詢等服務，為青少年提供與優(yōu)異大學生交流平臺。類似項目分析表名稱天心區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈長沙縣大學生創(chuàng)業(yè)大廈地址新韶東路318號湖南機電職業(yè)技術學院院內，位于萬家麗北路與湘龍路交會處建筑面積11000多平方米四層43間2400平方米物業(yè)形態(tài)商鋪商鋪

售價、租金前兩年全方面租金+第三年租金半價大學畢業(yè)三年內，可申請0租金無償租憑三年。產(chǎn)業(yè)定位大學生創(chuàng)業(yè)扶持基地大學生創(chuàng)業(yè)扶持基地入駐企業(yè)小規(guī)模創(chuàng)業(yè)企業(yè)小規(guī)模創(chuàng)業(yè)企業(yè)第16頁項目定位第17頁集寫字樓、公寓、商業(yè)于一體小型綜合體底端5層規(guī)劃超市、中端餐飲、休閑娛樂、健身室、員工食堂等業(yè)態(tài)；寫字樓和公寓進行合理配比，保持以寫字樓為主驅動業(yè)態(tài)模式；在樓棟高層區(qū)規(guī)劃面積在200—500平米大辦公室，辦公室之間可自由分割和搭配；其余樓層規(guī)劃可自由組合80--250平米不等小型辦公室或公寓產(chǎn)品。第18頁長沙一站式創(chuàng)業(yè)服務綜合體物理屬性定位第19頁長沙夢工場創(chuàng)業(yè)先鋒地形象定位第20頁

長沙夢工場

SOHO尚都

夢想之城

眾望城

案名提議第21頁產(chǎn)業(yè)定位文化創(chuàng)意、總部辦公、科技研發(fā)、金融服務、廣告服務、電子商務、物流服務、咨詢服務類企業(yè)群第22頁這里是一個總部辦公群大中型企業(yè)：辦公自用型客戶（標桿客群）投資客：資產(chǎn)轉移型和商務投資型客戶、地縣市實力買家（輔助客群）主要都是一些實力雄厚企業(yè)企業(yè)總部。多集中在金融、能源、高科技、信息技術、咨詢、物流上下游服務企業(yè)及各類培訓機構、生活所需智力型服務機構等為主行業(yè)；主要關注要素：項目整體形象、面積、總價、辦公便捷度、物業(yè)長久增值空間、區(qū)域發(fā)展前景等成交面積：500平米以上

第23頁這里是一個微小企業(yè)城按經(jīng)濟規(guī)模劃分微小企業(yè)，微小企業(yè)定義為每戶年產(chǎn)品銷售收入低于500萬元企業(yè)和個體戶。

按組織規(guī)模劃分微小企業(yè)，歐盟委員會劃分標準為第一類是沒有雇員企業(yè)；第二類是“非常小企業(yè)”，雇員人數(shù)為1-9人；第三類為“小企業(yè)”，雇員人數(shù)為10-49人。微小企業(yè)基本涵蓋了全部技術服務類行業(yè)。投入成本低、風險小，更能夠享受《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》稅收優(yōu)惠：“第二十八條符合條件小型微利企業(yè)，減按20%稅率征收企業(yè)所得稅。”

第24頁這里是一個電商城過去因為消費型電商用戶基數(shù)大，客戶接收度高而備受投資者關注，流量提升快速、模式輕、體量小、經(jīng)營成本低也是風投看重消費型電商原因。當前，電子商務發(fā)展正如火如荼。越來越多消費者選擇足不出戶處理各種需求。一樣，也有越來越多創(chuàng)業(yè)者選擇網(wǎng)絡這一個起點低、投入少平臺，包括有服裝、飲食、家居、設計、策劃等各種領域。第25頁這里是一個藝術城長沙市高校林立，許多高校均設有藝術專業(yè)，所以每年高校都培養(yǎng)出許多準藝術家。這些畢業(yè)生在畢業(yè)后，很多都還在堅持藝術創(chuàng)作，走純職業(yè)藝術家之路。近年高校畢業(yè)生就業(yè)形勢越來越嚴峻情況下，“讀藝術專業(yè)、走藝術之路”成了很多年輕人首選，一年比一年火爆美術聯(lián)考能證實如此。這里將是長沙青年藝術創(chuàng)業(yè)基地第26頁物業(yè)提議第27頁總部辦公建筑塔樓、沿街商業(yè)及地下空間能夠有效地銜接。正方體造型建筑在板塊中能夠馬上脫穎而出、獨樹一幟。辦公樓通透明亮，簡約當代。各單元都有獨立入口，配合靈活室內空間分割方式，適合不一樣企業(yè)對于辦公環(huán)境個性化需求。

第28頁SOHO辦公SOHO意為小型家庭辦公室，如同家庭辦公出現(xiàn)并不會影響社會原有結構，更不會破壞原有社會功效空間一樣，建筑設計并不會因小型家庭辦公室而改變。SOHO一族生活方式重新構架室內外空間環(huán)境，是基礎適應社會進步未來型住宅，這是一個新建筑類型創(chuàng)造，也是為未來實際房子一個全新空間探索。

戶型設計:對于戶型設計來說最困難之處是使住所兼容居住和辦公兩重功效，尤其是在中國當前電子網(wǎng)絡發(fā)展水平較低情況下，很多職業(yè)，很多人還不能完全擺脫原有面對面辦公模式，所以可能會有來訪者，也可能還需要聘用秘書……等等。第29頁公寓我們公寓是混合，在這里能夠辦公能夠居住，這里房子能夠是一個書吧，一個花店，一個藝術工作室，也能夠是一個幼稚園，這里生活有沒有數(shù)種可能性。標準單元中小戶型單元大戶型單元第30頁公寓小書吧藝術家畫室第31頁公寓標準單元每一層六戶（一戶復式）面積分別120，130，132，161，165，170（復式）平方米。交通空間在中間，方便周圍各戶使用者入戶。120㎡132㎡130㎡161㎡165㎡170㎡第32頁公寓中小戶型單元每一層有六戶面積分別97，97，133，137，138，159平方米。133㎡159㎡97㎡97㎡137㎡138㎡第33頁公寓大戶型單元單體平面一梯三戶，面積分別200—300平方米。237㎡288㎡236㎡第34頁復式戶型復式戶型戶型大都設計為復式，即臥房部分設計在二樓，二樓是由臥房圍繞家庭活動空間。庭院設計，不但為SOHO一族能夠保持經(jīng)常性戶外面對面問候和接觸，促進感情交往，而且每一戶型中有房間朝向內庭院，甚至包含廚房操作間，使居住在高層建筑中人們直接靠近自然環(huán)境，也能夠推開門走進綠色之中。第35頁復式戶型公共空間因為SOHO特征，一層起居室往往擺脫不了原有辦公模式，可能經(jīng)常會有來訪者，也可能需要聘用秘書，所以將起居空間放在了距離入口最近地方，而且引入了用推拉活動隔墻靈活分隔手法，這么就使得辦公室與其它功效空間形成可分可合關系，當你需要平靜或有客來訪時，你可能封閉辦公空間，不去干擾家人生活。而當你閑暇之余，也能敞開隔墻使辦公空間與居室融為一體。第36頁復式戶型住宅公共部分是一個流動空間形式，這種流動空間圍繞起居、客廳和辦公三個功效，人置身于此，將深感辦公自由和樂趣，生活方便和安逸，再加上室內環(huán)境設計，無疑使SOHO住宅空間充滿個性化表現(xiàn)。閑置區(qū)域：這是一個位于白晝活動區(qū)域和夜晚活動區(qū)域之間過渡地段。它主要性在于確保每個臥室秘密性。第37頁外立面顏色鮮明、時尚、動感，快速建立區(qū)域標桿形象。第38頁第39頁第40頁第41頁第42頁第43頁公共會議室節(jié)約各企業(yè)辦公空間，提供公共會議室租賃第44頁戶型和樣板房示例第45頁第46頁第47頁第48頁第49頁第50頁第51頁第52頁園林和配套設施示例第53頁第54頁第55頁第56頁第57頁案例參考第58頁SOHO相關案例分析第59頁第60頁當代城總占地面積7.9公頃，總建筑面積約為48萬平米，分為當代城公寓區(qū)和SOHO當代城兩個區(qū)。公寓區(qū)由6棟28層高塔樓組成，總建筑面積21萬平方米SOHO當代城占地面積2.6萬㎡，總建筑面積近21萬㎡，共分為A、B、C、D獨立四座，地上部分約17萬㎡，一、二層為近2萬平方米商場，內設步行街，藝術庭院。B、C座為4萬平方米寫字樓，A、D座為10萬㎡SOHO公寓。綠色生態(tài)建筑設計。每隔四層一個空中庭院，面朝南，作為這四層住戶公共交流場所。將四合院帶到了高樓。SOHO公寓SOHO公寓寫字樓寫字樓北京SOHO當代城基本概況第61頁開發(fā)背景：1997年，SOHO中國預見到中小企業(yè)快速崛起以及他們對居住和工作空間混合需求越來越大，便首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”（SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功效空間。市場效果：從1998年4月3日起，到1999年11月30日歷經(jīng)近20個月時間，銷售工作已經(jīng)全部完成，成交額18億元人民幣項目總銷售額40億元。1999年，當代城成了京東名盤，銷售速度一日千里，曾出現(xiàn)過夜間排隊領號購置熱烈場面，創(chuàng)下了北京市銷售樓盤最高統(tǒng)計。而且連續(xù)兩年（1999，）取得北京市房地產(chǎn)單體項目標銷售冠軍。

北京SOHO當代城第62頁北京SOHO當代城建筑效果：公建化建筑第63頁設置廚房功效，設置煙道，煙道設置在衛(wèi)生間功效區(qū)，使得廚房可進行功效改造利用；全為4.2米×4.2米方格空間，可靈組合分割；戶型面積90-190平米區(qū)間，部分設置復式結構；復式戶型作為辦公，樓上樓下均很好利用，作為居住，動區(qū)與靜區(qū)功效清楚。大堂復式復式復式復式小復式小復式煙道煙道產(chǎn)品設計作為辦公用途(A座首層、三層)第64頁產(chǎn)品設計作為住宅用途(A座首層、三層)廚衛(wèi)功效完備，但作為住宅功效空間如客廳、臥室分布舒適性難確保。標準層高3.1米大堂第65頁作為辦公用途布局(D座首層、三層)產(chǎn)品設計大堂第66頁作為住宅用途布局(D座二層、四層)產(chǎn)品設計大堂第67頁一房二廳，134㎡；三房二廳，191㎡戶型方正，可自由分割作不一樣用途，居住辦公皆宜；廚房辦公空間進行設置，但可進行改造，不設置煙道產(chǎn)品設計煙道廚房灶臺第68頁SOHO·尚都占地面積約2.2公頃，總建筑面積約17萬平方米。商貿(mào)用地，用地年限50年：寫字樓建筑面積為6.1萬平方米，商業(yè)建筑面積5.6萬平方米。其中地上11萬平方米，地下6萬平方米。

北京SOHO尚都：商貿(mào)用地，物業(yè)功效轉換代表基本概況第69頁SOHO·尚都功效分區(qū)南塔-SOHO辦公西區(qū)裙房-商業(yè)北區(qū)裙房-商業(yè)南區(qū)裙房-商業(yè)北塔-辦公西塔-商業(yè)整個項目按地域劃分為西區(qū)、北區(qū)和南區(qū)。西區(qū)一棟8層商業(yè)樓，北區(qū)一棟24層辦公樓，南區(qū)一棟29層公寓；同時還包含4層裙房，從地下一層至地上四層均為商鋪。項目設計格調和設計理念參考澳大利亞聯(lián)邦廣場

產(chǎn)品規(guī)劃第70頁單層面積約1860平米，由2個關鍵筒組成，每部分約930平米；每個關鍵筒單元3部電梯；戶型面積115-195平米；SOHO·尚都平面戶型設計第71頁SOHO·尚都平米戶型設計全框架結構，戶型可任意分割；按照居家戶型功效設計，但衛(wèi)生間和廚房位置分布在戶型邊緣，便于作為辦公利用；公建化設置，小型陽臺也含在整體幕墻內，不影響建筑整體外觀。第72頁SOHO尚都純辦公裙樓標準層平面精裝修分戶式空調，方便出租，使用靈活。150個辦公3.5米層高。90個SOHO辦公3.1米層高，70年產(chǎn)權。面積在252平米-500平米

北塔南塔LOFT（五層，層高5.7米）93LOFT（二十層，層高5.7米）5

復式(二十八、二十九層，層高3.5米）

2復式(二十四、二十五層，層高3.95米）

3南塔標準平面第73頁地下一層至地上四層商鋪，單個商鋪面積110-400平米黃色餐飲區(qū)面積300-400平米2個大采光中庭.6個下沉花園，能夠做餐飲。采光中庭下沉花園空中商業(yè)走廊SOHO尚都商鋪裙樓第74頁SOHO尚都商鋪裙樓產(chǎn)品特點425個商鋪。23部自動扶梯和13部電梯貫通上下5層商場。2個大采光中庭可舉行推廣活動，聚人氣。6個下沉花園，能夠做餐飲。4500平方米屋頂花園。480米沿街商鋪，150米朝南花園店面。每個商鋪面積小，總價低，輕易出租。面積（套內）戶數(shù)<50m22050-100m2105100-200m2236>200m249>300m214第75頁北京建外SOHO

概況：地址：朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號，緊鄰建外大街和東三環(huán)、位于CBD金十字西南角占地面積：12.28萬平方米建筑面積：70萬平方米（包含地下停車場）物業(yè)類型：18棟公寓樓，2棟SOHO寫字樓，4棟SOHO別墅，300個臨街小鋪，20個空中花園，16條步行小街建筑格調：純白外立面，北歐風情，通體透明，簡約時尚SOHO公寓樓1-3層為臨街商鋪，4層以上為SOHO公寓單元。

第76頁戶型面積120-165㎡；每戶設一個衛(wèi)生間每戶設置廚房，但廚房為開放式，沿墻體布置煙道；辦公、居住空間可靈活分割。單層面積793平米2部電梯設置標準層高3.2米戶型設計1、3、4號樓戶型第77頁戶型面積97-160㎡；戶型由4×4米方格空間組合。少許4.2米方格空間。進深12米，開間隨房間分割單元格而定。單層面積761平米；每層2部電梯；2、5號樓戶型戶型設計第78頁236-288平米大戶型；12米進深，開間隨戶型大小分割單元格數(shù)量而定。單層面積761平米；兩部電梯7、8號樓戶型戶型設計第79頁1、CBD內混合開發(fā)理念：功效混合，能夠辦公能夠居住，房子能夠是無數(shù)種生活可能性；2、辦公空間布局開闊，分割適合，以滿足不一樣需求。3、在公寓空間打造商務配套：全北京第一個擁有寬帶無線上網(wǎng)小區(qū)、數(shù)字化小區(qū)環(huán)境、電視頻道新增。4、“混合就是活力”建筑理念：建外SOHO精神是無中心，多層次，混合就是活力(multi-center,multi-layer,multi-entrance,multi-view)。以小環(huán)境打造大空間感。北京建外SOHO借鑒點：

創(chuàng)造公寓領域新市場——SOHO借鑒點第80頁關于SOHO產(chǎn)品介紹：處理居住空間和工作空間混合需求公寓物業(yè)一、SOHO定義——小型辦公，居家辦公。二、SOHO性質——公寓細分物業(yè)，物業(yè)類型屬于公寓（居住商務化提升價值，也有少許商務用地建設SOHO物業(yè)）三、SOHO作用——處理居住空間和工作空間混合需求四、SOHO特點——空間富有彈性，房間多功效化五、SOHO戶型：1、北京·建外SOHO：

簡述：單套面積85-288平方米，主力面積97-159平方米。其中85平方米為復式房型。為了照料到辦公需要，廚房被犧牲，僅配置了電磁爐；衛(wèi)生間面積被設計得非常緊湊；除了壁櫥，衣帽間和儲備室等公寓組成基本元素均被舍棄。臥室和工作室被簡易分隔，可方便地分割組合。

評價：點式布局，戶型方正，朝向、采光和通風不佳，追求使用面積最大化，居住舒適性被舍棄。大房型百分比占多數(shù)，并出現(xiàn)了200平方米以上房型，總價較高。2、上?！?chuàng)智天地·創(chuàng)智SOHO

簡述：單套面積70-180平方米，大面積房型均為復式，部分復式房型辦公區(qū)域為二層挑空。房型設計上兼顧辦公與居住兩方面需求，設置了面積比常規(guī)略小一些廚房和衛(wèi)生間。以走道或樓梯來自然分隔辦公和居住空間，動靜結合，功效區(qū)分明確。部分空間可自由分割組合利用。

評價：板式布局，戶型方正，朝向、采光和通風較佳，辦公和居住兩種功效并重。房型靠近普通公寓，面積控制很好。第81頁關于SOHO產(chǎn)品：SOHO是針對SOHO族推出公寓物業(yè)。五、利弊分析1、有利點

兼顧了居住與辦公兩方面需求。

房屋空間可自由分割組成，靈活性較高。

房型方正，利用率高。

房價、物業(yè)管理費以及其它使用成本均低于純寫字樓。2、不利點

雖有辦公用途，但不能注冊企業(yè)和掛牌；犧牲了居住空間和舒適性以滿足辦公需求。為滿足空間分割組合需求以及功效分區(qū)等要求，戶型上會存在很多缺點。

作為居住適合單身人士或兩口之家，只能是過渡性產(chǎn)品。租金回報很低，短期投資受政策限制。六、綜合分析

SOHO公寓對于產(chǎn)業(yè)和周圍環(huán)境依賴度極大，普通位于CBD、高等院?；蛏虡I(yè)中心附近。因為客戶對于辦公和居住需求各不相同，所以要求SOHO公寓空間含有很大伸縮性和改變性，房型個性化要求應得到充分滿足。

購置SOHO公寓客戶分為兩類，一類是自用，一類是投資。對于自用客戶來說，SOHO公寓犧牲了部分居住功效，舒適性差，只能是過渡性產(chǎn)品；對于投資客戶來說，租金回報較低，與寫字樓處下風，但對使用者來說辦公成本低，因而出租率高。

SOHO公寓面積普通都比較大，以居住成原來實現(xiàn)辦公。紐約SOHO第82頁關于SOHO族：經(jīng)濟發(fā)展與當代服務業(yè)發(fā)展自然產(chǎn)物SOHO族，它代表是最先進生產(chǎn)力，代表是最活躍新經(jīng)濟。能夠按照自己興趣和興趣自由選擇工作、不受時間和地點制約、不受發(fā)展空間限制白領一族。最常見SOHO職業(yè)有信息服務、音樂創(chuàng)作、產(chǎn)品銷售員、平面設計、廣告制作、服裝設計、商務代理、做期貨、炒股票等等。SOHO跟傳統(tǒng)上班族最大不一樣是可不拘地點，時間自由，收入高低由自己來決定。

SOHO對于人素質要求會更高。最主要是自制力。按照SOHO族工作方式大致可分為四種：SOHO——自組1~10人小企業(yè)，或經(jīng)營一個小店面，或加盟某個連鎖體系。這種SOHO規(guī)模雖不大，員工們也未必天天見面，不過經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)保持著高效聯(lián)絡，在經(jīng)營和管理上具備很大靈活性。自雇SOHO——在家工作或個人工作室，一人身兼老板及伙計，如文字、藝術工作者、顧問、中介、保險等，他們大多興趣自由，工作富有創(chuàng)造性。兼差SOHO——利用下班時間在家兼差上班族，是保守型過分到創(chuàng)業(yè)階段人選擇。

在職SOHO——在家工作上班族。即在家利用當代通訊科技與所屬企業(yè)連線進行工作電子通勤族。與其它SOHO區(qū)分在于他們有固定工作單位，只是部分時間在家上班，在上班過程中要不停和本企業(yè)聯(lián)絡方便協(xié)調工作。

第83頁關于SOHO族：國際上這一群落人數(shù)展現(xiàn)出增加趨勢SOHO(SmallOfficeHomeOffice)意思為小型家庭辦公.起源于美國80年代中后期，然后快速風靡全球經(jīng)濟發(fā)達地域。1998年,美國“在家辦公SOHO一族”為840萬，但市場分析家普遍認可數(shù)字是2100萬-3000萬，占美國勞動力市場40%左右。當前在美國已經(jīng)有1／5工作人員是SOHO族，且以每年5％速度增加著。日本、韓國和香港也在勉勵個人創(chuàng)辦SOHO型企業(yè)。在中國，國內尤其是大中城市已擁有相當一部分中青年追“新”族們加入SOHO世界?，F(xiàn)在有40％美國勞動力是受雇于自己。他們大多具備以下特點：有經(jīng)營頭腦，趨利性、良好組織性、有文化、有雄心壯志、有事業(yè)心，多面手。據(jù)預計，當