某樓盤項目運作分析

綠城房地產集團有限公司（以下簡稱綠城），專注開發(fā)系列城市優(yōu)質房產品，具有國家一級開發(fā)資質，公司總部設在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉制為外商獨資企業(yè)，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。歷經14年的發(fā)展，綠城已轄有70多家成員企業(yè)，擁有員工2500余人，房產開發(fā)足跡遍及浙江省內的杭州、寧波、溫州、湖州、紹興市、舟山、臺州、臨安、桐廬、淳安、海寧、德清、長興、上虞、紹興縣、新昌、象山、慈溪、諸暨以及國內北京、上海、合肥、長沙、青島、濟南、南京、無錫、南通、鄭州、烏魯木齊、海南陵水等31個城市。至2008年8月底，在建、待建項目達76個，土地儲備總占地面積近2000萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約2800萬平方米。綠城專注于高品質物業(yè)的開發(fā)，住宅產品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表的多層公寓系列、以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列、以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列、以杭州翡翠城為代表的大型社區(qū)系列、以溫州鹿城廣場為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發(fā)。自1996年以來，綠城歷年房產銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2007年實現(xiàn)銷售額154億元。綠城目前已連續(xù)5年名列中國房地產公司品牌價值TOP10，連續(xù)4年名列中國房地產百強企業(yè)綜合實力TOP10，并兩度蟬聯(lián)浙江省房地產企業(yè)50強榜首；同時榮獲“2005-2006年度中國房地產誠信企業(yè)”稱號，并在中國質量協(xié)會、全國用戶委員會組織開展的“2004年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)”測評活動中用戶滿意度、用戶忠誠度雙雙名列第一。自1998年以來，歷年都被金融機構評為AAA級信用單位。“綠城中國”榮獲2007中國內地在港上市房地產公司綜合實力第七名、經濟增加值第五名。2008年，綠城總品牌價值達47.16億元，在混合所有制房地產企業(yè)中排名第二。綠城簡介創(chuàng)造城市的美麗第一頁，共二十五頁。綠城大事記時間主要事件1995年公司成立，開發(fā)杭州丹桂花園、杭州丹桂公寓。1996年開發(fā)杭州九溪玫瑰園、杭州桂花園。1997年成立綠城建筑設計有限公司，開發(fā)杭州蘭桂花園?！毒G城房產》報創(chuàng)刊。1998年綠城房產一體化經營框架基本確定，開發(fā)桂花城。1999年開發(fā)紫桂花園2000年開發(fā)桃花源生態(tài)居住區(qū)、黃龍世紀廣場、杭州綠園、舟山丹桂園等項目。首次在浙江省外設立新項目公司——上海綠宇房地產開發(fā)有限公司。開發(fā)資質升為一級。2001年綠城和北京中亞、浙江華門舉行北京燕山新城（百合公寓）項目合作開發(fā)簽字儀式。該項目是綠城公司介入北京房地產市場的第一個項目。發(fā)杭州春江花月、臨平桂花城、合肥桂花園等項目，合肥桂花園是綠城第一次走出浙江，由區(qū)域性發(fā)展商開始轉型為全國性發(fā)展商。2002年浙江綠城控股集團、綠城房地產集團正式掛牌運作。舉行了首次別墅研討會。2003年首次發(fā)行房產信托，標志著綠城集團的融資渠道趨向多元化。浙江綠城房地產營銷有限公司成立。2004年集團工會成立。2005年變更為外商獨資企業(yè)2006年綠城·青島理想之城奠基，進軍青島。HK.3900在香港聯(lián)交所掛牌上市，總集資額達26.63億港元?？赊D換債券同時在新加坡證券交易所成功掛牌上市。2007年在21個城市有43個項目。綠城·南京玫瑰園開工，進入南京市場。土地儲備迅速由2006年7月的僅800多萬平方米增加到超過2200萬平方米。2008年5月初，31億元拿下杭州三塊建設用地，且平均樓面價格直逼萬元每平米。5月14日，綠城聯(lián)手浙江大型國有企業(yè)—浙江省能源集團旗下的浙信房地產，以10.58億元奪得浙江西部住宅區(qū)的一副商住用地。第二頁，共二十五頁。綠城集團管理架構圖

第三頁，共二十五頁。綠城之全國布局

注：綠城地產自1995年成立以來，以杭州為據(jù)點，2001年始在浙江省外擴張，目前在全國12個省的20多個城市有項目，近期取得的新項目在大連、海南和新疆。在業(yè)務拓展方面，綠城側重省會城市，在合肥、南京、濟南、烏魯木齊等省會城市均有項目。綠城海南綠城大連第四頁，共二十五頁。綠城開發(fā)策略：1、獨立拿地：一般“高價拿地開發(fā)高檔樓盤賣高價”，開發(fā)風格較激進。2、合作經營：在近年快速的擴張中，因資金緊張，負債率高（負債率1：1），綠城已經很少直接拿地，而是通過品牌輸出等方式與其他公司合作開發(fā)，基本上是綠城出力，而其它公司出資，采用貼牌模式進行合作：1、2004年9月，浙江省發(fā)展投資集團與綠城共同出資組建了杭州翡翠城房地產開發(fā)有限公司，共同開發(fā)位于杭州新區(qū)西溪閑林板塊的“發(fā)展綠城·翡翠城”項目。

2、2005年8月，浙江發(fā)展投資集團與綠城集團再度聯(lián)手，合作開發(fā)位于西溪國家濕地公園正南側的杭政儲出（2005）2號地塊。3、2007年5月底，綠城聯(lián)手葛洲壩、康居投資，34.9億元在杭州拿下一樓面地價高達11759元/平方米的地塊。4、2007年11月，與海爾攜手取得山東濟南市全運村項目的開發(fā)權。此塊土地出讓金高達25億元，預計整個項目投資在50-60億元。依然以合資成立項目公司的形式共同開發(fā)，海爾地產控股（55-60%），綠城參股。2007年綠城共計獲得21個土地項目，其中12個是通過聯(lián)營或收購公司股權形式獲得。目前綠城已不動聲色地取得數(shù)幅地塊，其模式即主要采用聯(lián)營設立公司的模式，而合作方通常對土地項目有較深的淵源，綠城則輸出開發(fā)經營團隊。目前，綠城與中青旅、新湖集團、浙江鐵投集團、濱江地產、香港九龍倉、韓國新世界、海爾地產等10多家合作伙伴合作開發(fā)地產項目，彌補土地和資金短板。在具體開發(fā)模式上，綠城別墅類似星河灣的手工作坊，走慢功出細活、精雕細琢的路子，在多層、高層公寓，則類似萬科，采取大規(guī)模生產方式。綠城之開發(fā)模式第五頁，共二十五頁。綠城之土地儲備情況注：?在2007年內,公司總計獲得了21個項目,新增了1022萬平方米；其中12個項目（796萬平方米）是通過合資或是收購公司股權的形式獲得的。

?截止2007年末，公司土地儲備總計2222萬平方米，按權益計為1362萬平方米，可供今后四五年的穩(wěn)定開發(fā)第六頁，共二十五頁。?按土地在全國的所在區(qū)域劃分?按地塊區(qū)位在所屬于城市的定位細分綠城之布局模式第七頁，共二十五頁。綠城之產品模式綠城產品共份四大系列，分別為：綠城·桂花城系列：多層和小高層為主的大型綜合住宅社區(qū)，配套設施完善。綠城·春江花月系列：城市高層住宅群，設計別致，有共享的公園綠地、泳池和嬉戲區(qū)域。綠城·深藍系列：高端精裝修住宅，有豪華的配套業(yè)主專用設施，高度舒適和品位生活的空間。綠城·別墅系列：開敞空間，高度功能分區(qū)。細化為山地別墅和城市別墅兩種。第八頁，共二十五頁。綠城之產品模式產品特點：多層和小高層為主的大型綜合住宅社區(qū)，配套設施完善。杭州桂花城實景▼桂花城產品外立面實景▼綠城之“桂花城”系列產品，建筑整體清新典雅，采用經典歐陸風格的“三段式”立面，局部吸收徽派建筑的特點，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感，在細部則注重虛實搭配，細節(jié)變化豐富多彩；環(huán)境營造追崇意境，整體為充滿風情幽雅的江南小城風格。目前桂花類產品已建和在建的達到18個，所及城市和地區(qū)包括杭州、臨平、德清、海寧、舟山、寧波、上虞、南通、合肥、長沙、鄭州、北京、青島等。第九頁，共二十五頁。綠城之產品模式春江花月系列產品實景→綠城·春江花月系列：城市高層住宅群，設計別致，有共享的公園綠地、泳池和嬉戲區(qū)域。綠城之“春江花月”系列高層公寓，空間整體、線條流暢，富有動態(tài)韻律感，秉承綠城的一貫風格，精致高貴、穩(wěn)重大氣。外立面材質基部采用石材面飾，主體部分采用面磚及高檔涂料，一層架空的手法豐富了整個建筑造型，并為設置高檔次的公寓大廳提供良好的條件。2001年建造于杭州錢塘江邊的春江花月是這一系列的代表作，總體呈現(xiàn)清新優(yōu)雅的現(xiàn)代建筑風格，在比例關系和細部處理上又融合了古典建筑的意韻。此類項目還包括2000年的杭州綠園，2002年的上海綠城以及隨后的杭州麗江公寓、范家項目、臨平風華苑、合肥百合公寓、寧波綠園等。第十頁，共二十五頁。綠城之產品模式綠城深藍系列產品與其他住宅產品區(qū)別不僅在建筑形態(tài)和建筑功能上，最大的區(qū)別就是居住品質的區(qū)別。它引進了酒店式大堂和酒店式的物業(yè)管理與服務，以及許多只有在一些重要公共建筑中才具備的一些特質，同時它又融會高檔酒店和寫字樓的優(yōu)勢。代表作為2002年的深藍廣場和2003年的丁香公寓。

綠城·深藍系列：高端精裝修住宅，有豪華的配套業(yè)主專用設施，高度舒適和品位生活的空間。第十一頁，共二十五頁。綠城之產品模式山地別墅著眼于對原始地形的巧妙利用，不論是森林山坡，譬如杭州九溪玫瑰園，抑或丘陵山坡如杭州桃花源，也有其他平地園林，城市坡地，或臨河地形等，通過深入的對原始地形、單體戶型、小區(qū)景觀及庭院景觀的了解和調整，使建筑與建筑，建筑與景觀（公共和私家庭院）更協(xié)調。綠城·別墅系列：開敞空間，高度功能分區(qū)。細化為山地別墅和城市別墅兩種。

城市別墅是兼具“城市生活”和“別墅生活”兩種生活形態(tài)，城市別墅具備生活便利、低密度、每戶擁有私家園林或庭院等特征。在整個社區(qū)的大環(huán)境營造上體現(xiàn)富有自然氣息的鄉(xiāng)村意象，在別墅建筑單體及庭院的處理上體現(xiàn)宜人的都市意象，同時使二者有機地結合，進一步充實居家別墅的內涵。

綠城山地別墅實景▼綠城城市別墅實景▼第十二頁，共二十五頁。綠城已售樓盤杭州桂花城杭州紫桂花園杭州丹桂花園杭州金桂花園杭州銀桂花園杭州云桂花園杭州月桂花園杭州丹桂公寓杭州蘭桂花園杭州綠園杭州春江花月杭州丁香公寓杭州深藍廣場杭州清波商廈杭州金桂大廈杭州九溪玫瑰園杭州桃花源（東、西區(qū)）杭州玫瑰園度假酒店杭州地稅大樓舟山丁香綠苑舟山丹桂園舟山喜來登綠城酒店上虞桂花園杭州黃龍世紀廣場上海東海廣場上海綠城杭州綠城育華學校杭州綠城育華小學杭州綠城育華幼兒園杭州綠城育華親親學校杭州綠城育華親親幼兒園浙江綠城醫(yī)院浙江綠城中泰足球訓練基地

注：綠城集團所開發(fā)項目80%在杭州。2000年首次在浙江之外的上海開發(fā)項目。第十三頁，共二十五頁。杭州杭州新綠園杭州留莊杭州蔚藍公寓杭州玉蘭公寓杭州麗江公寓杭州紫薇公寓杭州桃花源（南區(qū)）杭州翡翠城杭州藍庭杭州風華苑杭州星橋紫桂公寓杭州錢江新城17#地塊（暫）杭州郁金香岸千島湖度假公寓臨安青山湖玫瑰園

浙江寧波桂花園

寧波綠園寧波研發(fā)園寧波皇冠花園溫州鹿城廣場（溫州君悅酒店）舟山桂花城紹興玉園（暫）紹興玉蘭花園海寧百合新城德清桂花城德清百合公寓長興中心商務區(qū)項目（暫）新昌玫瑰園（新昌雷迪森大酒店）桐廬桂花園桐廬玫瑰園

北京北京百合公寓北京御園

上海上海玫瑰園上海華浙外灘項目（暫）上海新江灣項目（暫）

合肥合肥桂花園合肥百合公寓合肥玉蘭公寓（暫）

長沙

鄭州

長沙桂花城長沙青竹園鄭州百合公寓

烏魯木齊

青島

新疆玫瑰園

青島理想之城

南京

濟南

南京玫瑰園

濟南全運村項目（暫）

南通

廣州

南通玉蘭公寓南通如東湖畔居廣州桃花源綠城在售樓盤第十四頁，共二十五頁。綠城待售樓盤杭州杭汽發(fā)項目（暫）杭州保俶路項目（暫）杭州蕭山休博園項目（暫）杭州臨平水景公園項目（暫）杭州蔣村1-2#地塊（暫）杭州蔣村7#地塊（暫）杭州蔣村10#地塊（暫）杭州未來世界項目（暫）杭州大兜路項目（暫）養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園象山百合公寓（暫）慈溪項目（暫）舟山玉蘭花園舟山產權式酒店公寓（暫）舟山長峙島項目（暫）湖州御園諸暨項目（暫）臺州西商務區(qū)項目（暫）臺州路橋項目（暫）北京霄云路項目（暫）北京南沙灘項目（暫）無錫太湖新城項目（暫）新疆紅光山項目（暫）新疆溫泉路項目（暫）海南陵水項目（暫）大連項目（暫）注：綠城集團已售項目全部在浙江省，90%在杭州。自2000年轉向外埠開發(fā)以來，從上述代售項目中可以看出，綠城目前的開發(fā)戰(zhàn)略是“浙江為主，外埠為輔”，北京、新疆、海南、大連等省外項目將陸續(xù)動工。第十五頁，共二十五頁。北京綠城項目（在售）地區(qū)項目名稱項目位置/定位物業(yè)類別占地面積總建面積容積率主力戶型/㎡開盤時間均價元/㎡銷售率北京綠城百合公寓/89310888房山區(qū)燕化星城東側/五環(huán)以外住宅/4-5層板樓為主，少量一梯兩戶的點式樓以及8-11層小高層、18層高層/4200戶56.8萬㎡63萬㎡一期約10萬㎡二期約20萬㎡三期32萬㎡1.1260-70一居80兩居118三居一期2004.5二期2005.4三期2005.10近期2008.9.30一期2700二期4000三期65002008年4月：71802008年6月：7280現(xiàn)售6300一期100%二期100%三期40%備注此項目由綠城與浙江華門房地產集團合作投資。園區(qū)有10000平方米商業(yè)街、8000平方米會所，九年義務制學校、幼兒園。小區(qū)戶型從80平方米的二室二廳至270平方米的復式不等，共計有60余種戶型。綠城百合公寓價格走勢圖▼綠城百合公寓交通圖

▼第十六頁，共二十五頁。綠城百合公寓外景圖→綠城百合公寓效果圖▼

北京綠城項目（在售）第十七頁，共二十五頁。綠城百合公寓戶型2室1廳1衛(wèi)1廚87㎡綠城百合公寓戶型3室2廳1衛(wèi)1廚112㎡北京綠城項目（在售）第十八頁，共二十五頁。北京綠城項目（在售）地區(qū)項目名稱項目位置/定位物業(yè)類別占地面積總建面積容積率主力戶型/㎡開盤時間均價元/㎡銷售率北京綠城御園62865555海淀區(qū)青龍橋玉泉山路/四、五環(huán)之間3層公寓2層聯(lián)排別墅/66棟/593套34萬㎡23萬㎡0.68公寓330-460㎡，聯(lián)排680㎡一期2007年5月19日一期1500-6000萬元/套一期100%二期備注新古典主義風格，分為圓廳別墅和平層官邸式公寓兩種戶型。一期2008年4月15日御園交通圖▼

御園外觀實景圖→第十九頁，共二十五頁。御園外觀實景圖▼御園外觀效果圖北京綠城項目（在售）御園外觀實景圖第二十頁，共二十五頁。御園339.93平方米平層官邸B首層戶型

北京綠城項目（在售）御園351.32平方米平層官邸J首層戶型第二十一頁，共二十五頁。北京綠城項目（待售）◆項目土地信息土地位置：朝陽區(qū)南沙灘東路3號（四、五環(huán)周邊）。四至：東至現(xiàn)狀道路，南至南沙灘東路，西至規(guī)劃路，北至現(xiàn)狀道路。土地面積：3.2萬㎡建筑面積：8.2萬㎡（其中包括1萬平方米廉租房）用途：居住容積率：2.56出讓年限:70年成交價格：5.87億元樓面地價：7159元/㎡獲地時間：2008年2月3日第二十二頁，共二十五頁。北京綠城項目（待售）◆項