懷集商業(yè)市場調(diào)查情況

38/38懷集市場調(diào)查情況目錄：一、 懷集市差不多概況 31. 區(qū)位位置 32. 都市規(guī)模 33. 都市人口 3二、 懷集縣城進(jìn)展規(guī)劃 41. 市政規(guī)劃 41.1都市性質(zhì) 41.2區(qū)域進(jìn)展定位： 41.3都市人口規(guī)模 51.4用地規(guī)模： 51.5形態(tài)結(jié)構(gòu) 51.6功能布局 62. 區(qū)域周邊交通以后規(guī)劃 6三、 懷集縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況 71. 全縣生產(chǎn)總值 72. 居民人均收入 83. 2007年財政收入 84. 2006年市區(qū)人均居住面積 95. 房地產(chǎn)投資 96. 城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 97. 農(nóng)民人均收入 98. 社會消費(fèi)品零售總額 99. 都市居民人均可支配收入 910. 2004-2007年固定資產(chǎn)投資額 1011. 本地調(diào)研的一些情況： 1012. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境調(diào)查： 11四、 懷集以后都市進(jìn)展： 111. 舊城改造： 112. 都市往西進(jìn)展： 11五、 懷集都市進(jìn)展綜合分析 12六、 懷集房地產(chǎn)市場分析 121. 房地產(chǎn)宏觀市場概況 122. 投資增幅明顯。 123. 房地產(chǎn)進(jìn)展以外來客商為主。 124. 房產(chǎn)價格不斷攀升。 135. 政府政策扶持，進(jìn)展態(tài)勢良好。 136. 外出勞務(wù)人員成購房主力軍。 137. 個盤分析 138. 懷集以后住宅規(guī)劃 148.1懷集政府以后的住宅規(guī)劃情況 148.2以后2年懷集房地產(chǎn)的情況： 15七、 懷集縣商業(yè)分析： 161. 總體商業(yè)環(huán)境 162. 重點商業(yè)體調(diào)查 173. 懷集商業(yè)總結(jié)： 18八、 物業(yè)治理的調(diào)查 181. 物業(yè)治理意識專門高 182. 物業(yè)治理費(fèi)比較廉價，但難收款情況并不多 19九、 微觀消費(fèi)者層面分析 191. 目前懷集要緊的購房客戶細(xì)分： 192. 懷集人的住房消費(fèi)總結(jié) 20十、 市場調(diào)查初步結(jié)論： 20十一、 項目概況及分析 201. 土地用途性質(zhì) 202. 項目地塊位置 203. 項目在懷集心目中的看法 204. 項目（地塊）SWOT分析 214.1優(yōu)勢分析（STRENGTH） 214.2劣勢分析（WEAKNESS） 214.3機(jī)遇分析（SPPORTUNITY） 214.4威脅分析（THREAT） 21十二、 對本地塊總結(jié)： 221. 前期一些問題的綜合考慮 222. 建議： 23十三、 投資開發(fā)模式（略） 23

懷集項目市調(diào)報告懷集市差不多概況區(qū)位位置懷集縣地處粵西隆起帶，北部高南部低、自西北至北向東南傾斜的山地。經(jīng)河水的長期侵蝕，中南部形成丘陵。西中部的石灰?guī)r均被白堊紀(jì)紅色巖系和第四紀(jì)沉積巖覆蓋而形成盆地。屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，氣候和氣，雨量充沛，地理環(huán)境優(yōu)越。懷集縣位于廣東省西北部和粵桂湘三?。▍^(qū)）的結(jié)合部，處于“泛珠三角”咽喉地帶，位于肇慶市北部，北江支流綏江上游；東接陽山、廣寧、南連德慶，西界封開和廣西賀州，北鄰連山與連南，是廣東省西北隅通桂達(dá)湘的重要交通樞紐。縣城至廣州180公里，往肇慶150公里。都市規(guī)模全縣總面積3573平方公里，是肇慶市縣域最大的縣。懷集的縣城是——懷城鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)總面積263平方公里。其中中心區(qū)（包括目前的舊城區(qū)、西區(qū)、懷高區(qū)、幸福區(qū)及規(guī)劃新城區(qū)、育秀區(qū)，是都市的行政、文化、商業(yè)中心所在區(qū)域。）：面積12.4平方公里。懷集縣轄18鎮(zhèn)1民族鄉(xiāng)，設(shè)22個居委會和312個村委會。都市人口人口超過100萬，城區(qū)人口15萬（2003年數(shù)據(jù)），依照推測，現(xiàn)在的城區(qū)居民超過20萬，加上沒有戶籍的人，城區(qū)居民有約25萬人，到2015年可能城區(qū)人口將達(dá)到30萬,是省內(nèi)的人口面積大縣。懷集縣城進(jìn)展規(guī)劃（信息來源于懷集縣人民政府公眾網(wǎng)《懷集縣城總體規(guī)劃(2004—2025年)》）市政規(guī)劃1.1都市性質(zhì)懷集縣城是懷集縣的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，珠三角通往大西南的“泛珠三角”的重要交通樞紐，是資源能源工業(yè)、外向型加工業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)協(xié)調(diào)進(jìn)展的中等規(guī)模生態(tài)文明都市。1.2區(qū)域進(jìn)展定位：兩個層次將懷集縣定位為“一樞紐、兩基地”?；浳鹘煌屑~、廣東西大門之一：在“泛珠三角”層面，懷集縣是東引西連的重要交通樞紐，東承珠三角，西聯(lián)大西南，發(fā)揮高速公路、廣州１小時經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)勢，集散物流，將懷集建設(shè)成為粵西與桂東的區(qū)域物流中心?！稗r(nóng)礦資源加工制造基地”和“燕、巖、竹、禪生態(tài)文化旅游基地”：在兩廣（廣東、廣西）六縣（廣寧、德慶、封開、連山、連南、陽山）層面，充分發(fā)揮本地資源優(yōu)勢，加強(qiáng)與周邊縣市的分工與合作，積極承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。即：以本縣資源為主，大力進(jìn)展板材、厘竹加工業(yè)和鋼鐵、建材工業(yè)；與廣寧、封開合作，共同進(jìn)展旅游業(yè)；將懷集建設(shè)成為農(nóng)礦資源加工制造基地，燕、巖、竹、禪生態(tài)文化旅游基地，珠三角生態(tài)后花園。1.3都市人口規(guī)模2010年都市人口20-21萬，其中戶籍人口18－19萬人，暫住人口2-3萬人；2015年都市人口26-28萬，其中戶籍人口23－24萬人，暫住人口3-4萬人；2020年都市人口32-34萬，其中戶籍人口28-29萬人，暫住人口4-5萬人；2025年都市人口40-42萬，其中戶籍人口34-36萬人，暫住人口5-6萬人；1.4用地規(guī)模：2005年14～15ｋ㎡；2010年19～20ｋ㎡；2015年25～26ｋ㎡；2020年32～33ｋ㎡；2025年39～41ｋ㎡。1.5形態(tài)結(jié)構(gòu)形成“一江兩岸三區(qū)五園五組團(tuán)”的中心環(huán)狀放射都市結(jié)構(gòu)。一江：指以綏江為紐帶，向兩岸進(jìn)展城區(qū)。兩岸：指綏江兩岸以充滿生活氣息的濱水綠帶，將縣城劃分為南北兩大部分。三區(qū)：指蕉坪新城區(qū)、河北區(qū)、河南區(qū)。五園：指結(jié)合城區(qū)周邊山水規(guī)劃的五大自然公園：塔山公園、金雞山自然公園、天湖自然公園、鳳基嶺自然公園、龍灣自然公園，五大公園向城區(qū)契入，將城區(qū)與周邊山水聯(lián)接在一起。

五組團(tuán)：以都市主干道、河道、山體為界，城區(qū)分為五個組團(tuán)：城北組團(tuán)、中心組團(tuán)、城南組團(tuán)、城東組團(tuán)、城西組團(tuán)。

1.6功能布局中心組團(tuán)：面積12.4ｋ㎡，包括目前的舊城區(qū)、西區(qū)、懷高區(qū)、幸福區(qū)及規(guī)劃新城區(qū)、育秀區(qū)，是都市的行政、文化、商業(yè)中心所在區(qū)域。其中：舊城國泰路－紅衛(wèi)路－紅旗路是都市的商業(yè)中心區(qū)，蕉坪是都市的行政、文化、體育中心區(qū)和高級居住區(qū)，西區(qū)以行政辦公及居住為主，山城區(qū)以居住為主，育秀區(qū)以居住、文化為主，懷高區(qū)、幸福區(qū)以商業(yè)居住為主。城東組團(tuán)：面積7.9ｋ㎡，主導(dǎo)功能以工業(yè)為主。龍灣工業(yè)區(qū)保持現(xiàn)有的資源工業(yè)（林化、鋼鐵、木材加工）特色，并通過加強(qiáng)與周邊地區(qū)的合作，增加資金、技術(shù)的投入，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，或進(jìn)行深加工，形成產(chǎn)業(yè)鏈。城南組團(tuán)：面積13.6ｋ㎡，承接珠三角轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，大力進(jìn)展外向型制造業(yè)，近期進(jìn)展金屬加工產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)劃分：木蘭、橫洞、大梨工業(yè)區(qū)和站前工商業(yè)物流區(qū)。北部組團(tuán)：面積5.6ｋ㎡，指位于隴西的北部新城，以生活居住、文化教育、休閑為主導(dǎo)，是遠(yuǎn)期縣城生活居住要緊進(jìn)展區(qū)域。城西組團(tuán)：面積0.8ｋ㎡，位于眉田，毗鄰太澳高速公路及汕昆高速公路西互通，交通條件便利，可進(jìn)展物流業(yè)；與廣西經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，在進(jìn)展兩廣邊貿(mào)易方面具備一定的優(yōu)勢，故規(guī)劃為商業(yè)物流業(yè)園區(qū)。區(qū)域周邊交通以后規(guī)劃據(jù)都市的用地布局規(guī)劃，城區(qū)主干道網(wǎng)規(guī)劃為“方格網(wǎng)＋環(huán)狀中心放射”的復(fù)合結(jié)構(gòu)。環(huán)狀主干道：由省道Ｓ349線、塔山大道、文昌路、天湖西路、濱江南路構(gòu)成，其作用為：一加強(qiáng)懷集城區(qū)各組團(tuán)的聯(lián)系；二將過境交通引至中心組團(tuán)外圍，減輕舊城解放路、城中路、金龍路、城北路、工業(yè)大道的交通壓力。

北向放射主干道：解放路、登云北路、文昌北路，要緊解決舊城與北部組團(tuán)的交通聯(lián)系。東向放射主干道：天湖東路、金龍三路、工業(yè)大道，要緊解決舊城與東部工業(yè)組團(tuán)的交通聯(lián)系。南向放射主干道：塔山西路、塔山南路，要緊解決舊城與南部工業(yè)組團(tuán)的交通聯(lián)系。西向放射主干道：省道Ｓ49線懷高段、三江北路，要緊解決舊城與城西組團(tuán)、新行政中心的交通聯(lián)系。懷集縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況全縣生產(chǎn)總值2007年生產(chǎn)總值73.07億元，比上年增加13.14億元，增長15.5%，創(chuàng)近年來最高增幅，比全市平均增幅高出0.2個百分點。假如按照100萬人口計算的話，那么人均生產(chǎn)總值為7300元。如此的生產(chǎn)總值在整個廣東來講是處在中低水平的。2008年1-9月分縣（市）區(qū)要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)懷集縣2008年1-9月地區(qū)生產(chǎn)總值56.86億元；占肇慶市生產(chǎn)總額11%，位列肇慶市八縣市區(qū)第三位；同比增長速度14.5,略高于全市13.9%水平。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為36.13億元；占全市生產(chǎn)總額5%；同比增長速度26%,低于全市水平。一定程度上反映懷集工業(yè)屬性比較薄弱。懷集縣2008年1-9月固定資產(chǎn)投資18.74億元，低于全市水平；講明市政建設(shè)等投入相對滯后。居民人均收入2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7688元，增長11.1%。農(nóng)村居民人均純收入4138元，增長7%。懷集的人均可支配收入比較低。然而由于懷集的專門多人都外出工作，因此，懷集民間事實上隱藏著專門大一部分資金。2007年財政收入財政總收入和地點財政一般預(yù)算收入均創(chuàng)歷史新高，分不達(dá)到8.6億元和2.55億元，增長29.2%和22.8%，財政總收入在全市四個山區(qū)縣排第一位。國稅局組織收入首破2億元大關(guān)，實現(xiàn)20623.5萬元，增長21.6%；地稅局組織收入16051.4萬元，增長37.1%。全縣各類稅收總量達(dá)到37384.6萬元，增長28.2%，在全市4個山區(qū)縣排名第一。綜合增長率32.13%，連續(xù)三年攀升，在全省67個山區(qū)縣（市）排第15位，在全市排第三位，四個山區(qū)縣排第一位。2006年市區(qū)人均居住面積2006年城鎮(zhèn)居民人均住房面積38多平方米，農(nóng)村居民人均住房面積16平方米。在調(diào)查當(dāng)中發(fā)覺，懷集有專門多的自建房屋，面積都比較大，差不多上能滿足日常的房地產(chǎn)投資2007年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13900萬元，增長109%；商品房實際銷售面積91900平方米，增長15.6%，創(chuàng)稅收1645萬元，增長43%。雅豪庭園、星豪苑、畔江花園、凱旋豪庭、懷集新城二期等房地產(chǎn)項目相繼建設(shè)并投入使用。城鄉(xiāng)居民儲蓄余額2007年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額29.62億元，增長18.3%。農(nóng)民人均收入2007年農(nóng)村居民人均純收入4138元，增長7%。社會消費(fèi)品零售總額2007年社會消費(fèi)品零售總額22.62億元，增長19%。都市居民人均可支配收入2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7688元，增長11.1%。2004-2007年固定資產(chǎn)投資額2003年，社會固定資產(chǎn)投資總額9.86億元；2004年，社會固定資產(chǎn)投資總額8.75億元；2005年，社會固定資產(chǎn)投資總額15.51億元；2007年，社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到24.3億元。本地調(diào)研的一些情況：懷集經(jīng)商的多數(shù)是外地人在懷集經(jīng)商的，有專門多差不多上外地人，特不以廣東、溫州、福建的最多。因此那個地點的人常講“鈔票都被外地人賺了”。懷集人有專門多都外出打工懷集人有專門多都在珠三角打工，每年都往懷集寄回大量的鈔票。因此，懷集有專門多金鈔票是“藏富于民”。懷集的飲食情況：懷集人特不喜愛外出吃飯，因此餐飲消費(fèi)在那個地點有相當(dāng)大的市場，然而那個地點最注重“酒”文化，因此差不多上以中低檔的餐廳最受市民的歡迎。大酒店的餐飲懷集市民普遍可不能去消費(fèi)，除了喜慶的酒席之外。高檔消費(fèi)情況夜總會——懷集高檔消費(fèi)的場并不多，只有新世界酒店的獅子會，平均每個房間最低消費(fèi)1000元左右。桑拿——懷集的桑拿場所比較少，差不多上看不到。美容spa——市場上高檔的美容spa差不多上專門少。汽車4S店——懷集沒有汽車的4S店，一般人都到肇慶購買高檔的。高檔的商店——懷集本身沒有高檔的商店。酒店——懷集最高檔的酒店有，新世界、滕業(yè)、燕都、海逸這些，差不多上自評的4星，一個標(biāo)間在250元左右，價格并不高。鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境調(diào)查：懷集鄉(xiāng)鎮(zhèn)除了冷坑比較大一點之外，其余的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都比較小，差不多上沒有大型的經(jīng)濟(jì)支柱，要緊靠原始的農(nóng)業(yè)生成。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體進(jìn)展比較落后。梁村作為懷集經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的行政村，村本身沒有任何經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。整個村是最原始的依過境道路而分布的。懷集以后都市進(jìn)展：舊城改造：懷城老城區(qū)舊的市政府、相關(guān)的機(jī)關(guān)都會搬遷到新行政中心區(qū)，搬遷空置下來的土地大部分是騰業(yè)集團(tuán)的地皮，因此騰業(yè)集團(tuán)擔(dān)負(fù)起舊城改造的任務(wù)。都市往西進(jìn)展：懷城以后都市的進(jìn)展要緊是往西進(jìn)展，也確實是往新的行政區(qū)進(jìn)展。然而本次調(diào)查，新的行政中心尚未動工。緣故是1、農(nóng)民的征地補(bǔ)償沒有落實，（政府想以公用事業(yè)的性質(zhì)征地，農(nóng)民嫌價格太低）2、騰業(yè)集團(tuán)在舊城土地的購置上的資金被抽調(diào)到其他地點，2年內(nèi)都沒有打算開發(fā)舊城的其他項目，令政府的資金壓力相當(dāng)大。懷集都市進(jìn)展綜合分析懷集總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展比較落后，同時沒有一些專門強(qiáng)的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此自身的經(jīng)濟(jì)水平欠發(fā)達(dá)，處于廣東經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)。由于外出打工的人比較多，外來的資本不斷被匯到懷集，因此民間的資本許多。都市居民的消費(fèi)意欲特不強(qiáng)勁，關(guān)于日常消費(fèi)類、餐飲類的消費(fèi)也是比較多的。整個都市處在待開發(fā)的時期。如此的都市關(guān)于任何的新奇事物都專門容易的同意。懷集房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)宏觀市場概況懷集的房地產(chǎn)最早啟動于2000年，在2003年到2006年進(jìn)展得最快，同時以2006-2007年達(dá)到高峰。近年來，懷集縣從實際情況動身，積極走“引資促開發(fā)，開發(fā)促建設(shè)，建設(shè)促進(jìn)展”的路子，適度培育房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，使該縣房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速增長的強(qiáng)勁勢頭。2008年1-8月，懷集縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10034萬元，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出平穩(wěn)、健康、快速進(jìn)展的良好勢頭，沒有出現(xiàn)“爛尾樓”的現(xiàn)象，供求關(guān)系比較協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升。投資增幅明顯。2005年投資22億元，增長32.9%，同比下降16.47個百分點,比同期固定資產(chǎn)投入增加5.4個百分點。2006年1-9月份投資17.36億元,同比增長27.4%，比同期固定資產(chǎn)投入減小5.8個百分點。2007年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13900萬元，增長109%；商品房實際銷售面積91900平方米，增長15.6%，創(chuàng)稅收1645萬元，增長43%?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)增幅明顯,進(jìn)展?fàn)顩r良好,趨于快速增長。房地產(chǎn)進(jìn)展以外來客商為主。政府按照“不許設(shè)門檻、只鋪紅地毯”的招商理念，努力打造優(yōu)質(zhì)的投資服務(wù)環(huán)境，相繼出臺了系列優(yōu)惠政策，培育和扶持房地產(chǎn)開發(fā)市場，吸引外來客商到懷集投資興業(yè)，相繼引進(jìn)了10多家實力雄厚的房地產(chǎn)公司。幾年來，先后開發(fā)建成了雅豪居、海景花園和懷集新城等商住小區(qū)，建設(shè)中的雅豪庭苑、畔江花園和凱旋豪庭將為該縣房地產(chǎn)進(jìn)展增添亮麗的一筆。房產(chǎn)價格不斷攀升。懷集房地產(chǎn)初始起步時期的1998年均價為800元／平方米，現(xiàn)在上升到3000元／平方米，低層樓房約2600－2700元／平方米，帶電梯的樓房甚至達(dá)到3500元／平方米以上。房產(chǎn)價格不斷攀升。政府政策扶持，進(jìn)展態(tài)勢良好。政府不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控,采取有效措施，大力培育房地產(chǎn)市場。系列政策包括于1999年制訂禁止私人在縣城買地建私房，加大購買商品房的宣傳，改變了當(dāng)?shù)鼐用瘛百I地建房”的觀念；操縱房地產(chǎn)開發(fā)用地推出量，防止房地產(chǎn)過熱；逐步提高住房公積金的收集率。至目前，全縣共有147個單位落實了住房公積金治理，住房公積金歷年歸集余額6258萬元。08年上半年，懷集縣住房公積金個人貸款額達(dá)1477萬元，是2006年、2007年兩年的總和。積極統(tǒng)籌好“引進(jìn)來”與“走出去”，引進(jìn)資金與引進(jìn)技術(shù)人才，通過引入資金，加大對舊城區(qū)的改造和新區(qū)建設(shè)。外出勞務(wù)人員成購房主力軍。懷集縣是勞務(wù)輸出大縣，約有40多萬人外出務(wù)工，是懷集經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要組成部分。該批勞務(wù)人員外出務(wù)工掌握一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，致力改善家庭成員居住環(huán)境及教育環(huán)境，推動其成為購房主力軍。個盤分析懷集現(xiàn)在城西區(qū)域的富威堡及騰業(yè)兩大地產(chǎn)商為當(dāng)?shù)刈畲蟮禺a(chǎn)商，為要緊競爭對手；競爭性項目為迪比利豪城、雅豪庭園。項目名稱迪比利豪城迪比利豪城（新區(qū)）雅豪庭園占地面積50畝㎡120畝建筑面積近20多萬平方；52幢小高層及多層住宅43幢不墅的精品小區(qū)。容積率2．5小區(qū)配套沒有任何配套內(nèi)設(shè)幼兒園、大型商場、大型會所等功能設(shè)施多功能會所、籃球場、羽毛球場周邊配套毗鄰銀行、電信、郵局、酒店、醫(yī)院、學(xué)校毗鄰銀行、電信、郵局、酒店、醫(yī)院、學(xué)校物業(yè)治理費(fèi)0．4封閉式治理0．4元推售產(chǎn)品（套內(nèi)面積）59-72㎡二房二廳；120㎡的三房二廳、140㎡三房二廳、180㎡四房二廳臨江邊的120-150平方，對花園的110-120平方，邊角位的90-100平方兩房105-141三房兩廳住宅套數(shù)132套800套1800套剩余貨量8套分不是頂層的120平方的單位和一些2房的單位400套均價2800元/㎡待定3000元價格區(qū)間2600-3000元/㎡待定2700-3500從上述數(shù)據(jù)可看出，該地區(qū)銷售具有以下特點：熱銷面積以110-120方三房為主，且計價以套內(nèi)面積為主。以富威堡及騰業(yè)兩在地產(chǎn)商為例，每年總消化量約1000套，平均每個項目每年銷售400至500套，去化速度快?？蛻魧訛橥獬鰟诠楦纳萍胰司幼…h(huán)境及小孩教育問題為主訴求。房地產(chǎn)進(jìn)展屬于起步時期，小區(qū)配套相對缺乏，部分小區(qū)欠缺物業(yè)治理及治理服務(wù)單一。當(dāng)?shù)鼐用窠煌üぞ咭阅ν熊嚍橹鳎^(qū)車位仍要緊摩托為主。懷集以后住宅規(guī)劃8.1懷集政府以后的住宅規(guī)劃情況表1懷集縣城區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)年度打算單位：萬平方米年度商品住房政策性保障住房合計經(jīng)濟(jì)適用住房公共租賃住房200811.300.950.12512.375200915.100.950.12516.175201016.500.960.12517.585合計42.902.860.3846.142009-2010年度政府商品房打算建設(shè)面積為31.6萬平方米；從“十一五”期間住房建設(shè)年度供應(yīng)來看，呈現(xiàn)出逐年增加的趨勢，09-10年兩年增長率分不為33.6%及9.3%。近年來經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)差不多上無變化。表2懷集縣城區(qū)“十一五”期間商品住房用地供應(yīng)年度實施打算單位：萬平方米年度用地總量新增用地中小套型中低價位存量用地200825.8021.13315.484.667200930.9627.62718.5763.333201036.7434.07325.7182.667合計93.5082.8359.7710.67新增土地存量呈不斷增加的趨勢。中小套型中低價位用地供應(yīng)呈快速增長的趨勢，占用地總量60%-70%以上，可能以后中低價位產(chǎn)品占絕對主導(dǎo)地位。8.2以后2年懷集房地產(chǎn)的情況：以后2年推出市場的只有富威堡的新項目，占地50畝，共計推出800套。騰業(yè)集團(tuán)開發(fā)的雅豪庭園現(xiàn)在剩下400套（騰業(yè)把資金抽掉到其他地點，以后2年都可不能在懷集有新的地產(chǎn)項目投資）也確實是講，以后2年懷集共計有1200套房子的在售，假如按照每年平均1200-1500套，同時考慮這2年房地產(chǎn)銷量的放緩情況，平均每年消化800套，那么2年后，懷集的商品房供應(yīng)將會存在相當(dāng)?shù)臋C(jī)遇。懷集縣商業(yè)分析：總體商業(yè)環(huán)境懷集是一個經(jīng)濟(jì)商業(yè)特不“集聚”的都市，而經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的中心確實是市的中心——懷城，而懷城同樣是一個商業(yè)經(jīng)濟(jì)“集聚”的地點，商業(yè)要緊集中在懷城中心區(qū)，其中以步行街為中心往周邊輻射。那個地點聚攏了懷集最重要的百貨零售業(yè)，同時也是懷集消費(fèi)者最重要的購物、消遣場所。懷城整個商業(yè)的中心區(qū)域相當(dāng)小。懷城的其他商業(yè)形態(tài)差不多上一些比較原始的街區(qū)商業(yè)和市場商業(yè)（市場商業(yè)：指以農(nóng)貿(mào)市場為原始基礎(chǔ)進(jìn)展起來的商業(yè)形態(tài)）。其余的大型的購物商場，甚至于大型的mall差不多上沒有。重點商業(yè)體調(diào)查步行街——商業(yè)廣場——燕城大酒店商業(yè)步行街占地面積近1.2萬平方米，總建筑面積近3.5萬平方米，沿街為兩層連體商鋪共有157卡，主樓是面積近萬平方米的以惠而佳連鎖超市和現(xiàn)代電器城為龍頭的大型購物中心，四至六樓為1萬多平方米的以四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修，以“燕都文化”為主題的燕城大酒店。由于整個懷集只有步行街是最集中的商業(yè)體，因此那個地點能的“聚攏效應(yīng)”特不大，在晚上7：00后，來那個地點購物的人特不的多，而來廣場休閑娛樂的人也特不的多。步行街作為懷集最重要的商業(yè)體，商業(yè)品牌差不多上一些中等低檔次的品牌，當(dāng)中只有一小部分是全國連鎖的品牌。名稱性質(zhì)規(guī)模惠而康超市地點企業(yè)肯德利西式快餐地點連鎖品牌以純服裝全國連鎖品牌連卡佛服裝全國連鎖品牌奧康皮具、鞋類全國連鎖品牌金六福黃金、首飾全國連鎖品牌安踏運(yùn)動全國連鎖品牌李寧運(yùn)動全國連鎖品牌聯(lián)想電腦全國連鎖品牌惠普電腦全國連鎖品牌中域手機(jī)全國連鎖懷集商業(yè)總結(jié)：懷集的百貨商業(yè)特不集中，都集中在鎮(zhèn)中心的商業(yè)步行街，商業(yè)格局。懷集中心步行街的人群聚攏效應(yīng)相當(dāng)大，吸引了要緊的消費(fèi)群體。專門多中檔的知名品牌都沒有進(jìn)駐懷集。街區(qū)商業(yè)還處在特不原始的時期。物業(yè)治理的調(diào)查物業(yè)治理意識專門高本次調(diào)查所得，懷集購房者都鐘情于有物業(yè)治理的小區(qū)，懷集新城入伙后沒有物業(yè)治理，因此導(dǎo)致了專門多差不多入住的業(yè)主遷移，而且二手出售的價格也比較低，有的是有價無市。因此隨著人民物業(yè)治理意識的提高，有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理的小區(qū)將會越來越受歡迎。物業(yè)治理費(fèi)比較廉價，但難收款情況并不多關(guān)于物業(yè)治理公司來講，最怕是“釘子戶”，但在本次調(diào)查所得，小區(qū)惡意拖欠物業(yè)治理費(fèi)的情況專門少，假如有差不多上是因為工程質(zhì)量有問題等等。因此懷集購房者本身物業(yè)治理的意識是比較高的。項目名稱迪比利豪城雅豪庭園物業(yè)治理費(fèi)0．40．4電梯使用費(fèi)0.20.2電費(fèi)每月分?jǐn)偯吭路謹(jǐn)偽⒂^消費(fèi)者層面分析目前懷集要緊的購房客戶細(xì)分：結(jié)婚購房者——這部分人士要緊是當(dāng)?shù)氐哪贻p原居民，他們結(jié)婚之后搬出來有自己的空間，因此對住房有所需求。投資購房者——這部分人士大多數(shù)差不多是2、3甚至4次置業(yè)的，他們購置的物業(yè)差不多上差不多上用做投資，有些甚至購買了之后丟空。為小孩讀書而購房者——這部分要緊是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士，他們要緊為了小孩在縣城能夠受到更好的教育，因此在縣城購買房。改善生活者|——有專門大一部分在外地工作的人士，賺了鈔票回來置業(yè)，改善自身的生活環(huán)境。外地經(jīng)商者——這部分是在懷集經(jīng)商的人士，他們在懷鏡經(jīng)商而購置物業(yè)，這部分人士相比之下?lián)碛邢喈?dāng)?shù)馁徺I能力。懷集人的住房消費(fèi)總結(jié)普遍的居住面積都在110-140平方（有用面積）之間，主流戶型是120平方（有用面積）的三房帶套間。普遍對一些錯層、躍式的建筑并不感興趣。多次置業(yè)的和首次置業(yè)的比例在50：50市場調(diào)查初步結(jié)論：懷集總體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)進(jìn)展均處于進(jìn)展時期，工業(yè)屬性較為簿弱，長遠(yuǎn)來講缺乏強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)支撐；由于人口密集及外出勞工者多，房地產(chǎn)開發(fā)及競爭者相對較少，短期內(nèi)需強(qiáng)勁；當(dāng)?shù)貏趧尤丝诿芗?、勞動力及建安成本較低，利潤相對較可觀；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)兩大競爭對手，騰業(yè)地產(chǎn)將資源投放于廣西英德、廣寧等地抗張，資金壓力較大，兩年之內(nèi)可不能再于本地開發(fā)項目；富威堡由于“舊城區(qū)政府安置問題”未與政府達(dá)成共識，短期內(nèi)可不能再取地；因而關(guān)于我司