深圳寫字樓調(diào)研報(bào)告

PAGEword文檔可自由編輯深圳寫字樓調(diào)研分析報(bào)告第一章深圳寫字樓市場分析11、近年深圳寫字樓租售情況分析12、深圳寫字樓區(qū)域分布狀況分析及市場特征33、租戶和投資者選擇寫字樓考慮的因素5第二章深圳寫字樓區(qū)域市場分析61、羅湖區(qū)寫字樓市場分析62、福田區(qū)寫字樓市場分析103、南山區(qū)寫字樓市場分析284、寶安區(qū)寫字樓市場分析35第三章寫字樓發(fā)展趨勢分析371、中國寫字樓地產(chǎn)發(fā)展趨勢372、深圳寫字樓發(fā)展的趨勢40第四章國內(nèi)類似的寫字樓項(xiàng)目441、上海創(chuàng)智天地442、北京總部基地48深圳寫字樓調(diào)研分析報(bào)告第一章深圳寫字樓市場分析第一節(jié)近年深圳寫字樓租售情況分析寫字樓的市場狀況，已成為反映一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，寫字樓市場的發(fā)展也吸引了越來越多投資者的關(guān)注。據(jù)深圳市國土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年深圳寫字樓市場保持了一定的供應(yīng)量和市場需求量。深圳寫字樓近年預(yù)售統(tǒng)計(jì)表指標(biāo)單位2005年1-11月2006年2007年2008年1-6月銷售面積萬平方米23.2138.2720.871.78銷售套數(shù)套127924641289179銷售收入億元27.6761.2949.13.63銷售均價(jià)元/平方米119191601523535204262008年的深圳樓市，受政策和市場調(diào)整的影響，樓市一直萎靡不振，價(jià)格略有下調(diào)，成交量急劇下降。上述數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓銷售的頂峰在2006年，這主要因?yàn)楫?dāng)年度福田中心區(qū)中心區(qū)樓盤大規(guī)模落成且市場處于上升狀態(tài)，從2007年中開始回落，2008年銷售面積和金額跌至近幾年最低點(diǎn)。2007—2008年三級市場成交情況（萬平方米）季度2007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q2成交量11.5720.815.747.4310.665.34

2007年以來，三級市場成交量遠(yuǎn)超過二級市場，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，寫字樓新增供應(yīng)不斷減少，三級市場交易已經(jīng)成為主流。而三級市場成交量自2007年第四季度開始出現(xiàn)回落，市場觀望氣氛蔓延整個樓市。深圳主要片區(qū)一年來租金變化表片區(qū)2007年7月租金水平（元/m2.月）2008年7月租金水平（元/m2.月）同比羅湖73775.4%福田中西區(qū)1151236.95%中心西區(qū)1021030.98%南山中心區(qū)8510118.82%福田中心區(qū)

中心南租金上升明顯去年至今，福田中心區(qū)有經(jīng)貿(mào)中心、新世界中心、財(cái)富大廈和現(xiàn)代國際等項(xiàng)目入伙，這些項(xiàng)目在去年租金價(jià)位較低，消化期之后其租金都有小幅上漲。且大集團(tuán)租客的進(jìn)入，明顯促進(jìn)了新盤的消化速度。中心南的寫字樓，如卓越時(shí)代廣場一期、國際商會中心等，上升趨勢較為明顯。中心西區(qū)一年中租金基本沒變中心西區(qū)寫字樓租金整體基本維持去年同期價(jià)格。該片區(qū)主要樓盤放盤量少，價(jià)格也沒有明顯變動，只有招商大廈租金呈現(xiàn)出小幅上漲趨勢，最高達(dá)到了150元/平方米。而財(cái)富廣場受萬軒國際入伙的影響，租金回落十分明顯，現(xiàn)該項(xiàng)目空置率升高。受盤源增多的影響，該片區(qū)質(zhì)數(shù)較低的寫字樓租金已開始下調(diào)。羅湖區(qū)

乙級寫字樓漲幅穩(wěn)定羅湖幾年來一直沒有新的寫字樓供應(yīng)，租金呈現(xiàn)一路上升趨勢。人民南片區(qū)經(jīng)過去年的改造工程后，乙級受益較大，漲幅穩(wěn)定。該片區(qū)租金在經(jīng)歷了一輪明顯漲租期之后，甲級寫字樓的價(jià)位近期已出現(xiàn)微幅下調(diào)，預(yù)計(jì)不久之后乙級寫字樓也會受到影響。南山區(qū)

租金漲幅全市最高南山中心區(qū)租金上升幅度在20%左右。升幅高的原因在于南山中心區(qū)去年入伙的兩座甲級寫字樓經(jīng)過一年多的消化期后，租金明顯上漲。南山中心區(qū)以外的，如新保輝大廈、新豪方大廈租金也有小幅上升。南山區(qū)目前租賃和買賣的成交比例為9：1，買賣減少、租賃增多是租金上漲主要原因。個別區(qū)域租金有下行壓力福田中心區(qū)只租不售的樓盤越來越多，這些物業(yè)將帶動其他樓盤租金上升。香港服務(wù)業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻將降低，香港的一些高端律師行、會計(jì)師事務(wù)所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等會大舉進(jìn)入內(nèi)地，而深圳將是他們的第一個市場，他們也肯定會將福田中心區(qū)作為首選辦公地點(diǎn)，因此預(yù)計(jì)明年這里的租金漲幅在未來一年內(nèi)將達(dá)到15%-20%.隨著海岸城西座及天利二期的入伙，南山中心區(qū)的供應(yīng)量將增大，而租戶還是僅局限于物流、科技行業(yè)，預(yù)計(jì)南山中心區(qū)租金有下調(diào)的壓力。第二節(jié)深圳寫字樓區(qū)域分布狀況分析及市場特征寫字樓物業(yè)需求的地域性，決定了深圳寫字樓在不同的行政區(qū)內(nèi)形成相對的集中區(qū)，并呈現(xiàn)不同的市場特征。目前，深圳的寫字樓主要集中在羅湖、福田、南山三區(qū)，寫字樓檔次和供應(yīng)量最高，鹽田區(qū)市場供應(yīng)量和需求量都比較小，寶安區(qū)和龍崗區(qū)近年寫字樓供應(yīng)量呈快速增長態(tài)勢。1、羅湖區(qū)

羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過30年的發(fā)展，目前形成以人民南和蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)。

（1）人民南商務(wù)辦公區(qū)集中了國貿(mào)、發(fā)展中心、嘉里中心、深華商業(yè)大廈、佳寧娜、深房廣場等寫字樓。由于寫字樓大都是深圳80年代及90年代初的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)計(jì)和設(shè)施較落后。這類寫字樓的特點(diǎn)是戶型相對較小，且大部分都不配備中央空調(diào)及公共衛(wèi)生間。由于這類寫字樓的物業(yè)成本非常低，商務(wù)成本也較低，從而迎合了對成本比較敏感的中小企業(yè)的需求。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香港公司、外貿(mào)企業(yè)、跨國物流公司首選的辦公地。隨著深圳整個城市發(fā)展的西移，這一帶寫字樓物業(yè)租售逐漸減少，空置率有上升趨勢。（2）蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)

以地王大廈為中心，華潤大廈、深業(yè)中心、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項(xiàng)目，共同組成了蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善的高檔商務(wù)辦公區(qū)。

在深圳設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、跨國金融公司、跨國IT公司、本地大型公司，大都集中在本區(qū)域內(nèi)。本區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)，租售情況一直較好，但近年隨著福田中心區(qū)的崛起，不少金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)搬出該區(qū)域，加上未來蔡屋圍改造項(xiàng)目有不少新寫字樓落成（如京基中心），對現(xiàn)有寫字樓租售構(gòu)成壓力。2、福田區(qū)深圳城市發(fā)展的西移，繼羅湖之后，福田區(qū)不斷崛起。目前福田區(qū)的寫字樓主要集中在華強(qiáng)北—上海賓館、中心區(qū)、車公廟三個地帶。（1）華強(qiáng)北—上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場、現(xiàn)代之窗、群星廣場、電子科技大廈等一批高素質(zhì)寫字樓。由于該區(qū)域內(nèi)擁有深圳最大的電子、通訊市場，如愛華電腦市場、賽格電子市場、遠(yuǎn)望數(shù)碼城等，所以，寫字樓租售客戶中，電子、通訊類公司占有相當(dāng)比例。

（2）福田中心區(qū)是深圳高起點(diǎn)規(guī)劃、最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€區(qū)域。特別是南片區(qū)——CBD商務(wù)中心區(qū)，更是深圳高檔寫字樓集中的地帶，中心區(qū)已成為整個市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

雖然，目前中心內(nèi)的配套設(shè)施還非常不完善，區(qū)域內(nèi)正在發(fā)售的寫字樓項(xiàng)目，由于大力炒作中心區(qū)概念、CBD概念，都取得不錯的銷售業(yè)績。但是，中心區(qū)未來寫字樓總的供應(yīng)量將超過100萬平米，這必將使中心區(qū)各寫字樓面積激烈的搶客大戰(zhàn)。（3）車公廟片區(qū)

傳統(tǒng)的車公廟片區(qū)是一個以工業(yè)廠房為主，兼有少量辦公樓的工業(yè)區(qū)。近年來，片區(qū)興建了大量的寫字樓項(xiàng)目，由于該片區(qū)的寫字樓僅有工業(yè)廠房的使用年限，所以租金、售價(jià)較便宜，吸引了大量的設(shè)計(jì)類、貿(mào)易類、裝修類公司積聚其中辦公。但是，天安數(shù)碼城的建立，創(chuàng)新科技廣場及泰然金谷一類高檔次寫字樓的興建，帶動該片區(qū)寫字樓整體檔次的提高，吸引了不少科技創(chuàng)業(yè)型公司的進(jìn)駐。

3、南山區(qū)

南山區(qū)遠(yuǎn)離羅湖區(qū)、福田區(qū)，該片區(qū)的寫字樓具有相對的對立性，主要集中在科技園片區(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)兩個地帶。（1）科技園區(qū)是深圳的產(chǎn)、學(xué)、研基地，集中了深圳大量實(shí)力雄厚的科技型實(shí)業(yè)公司和研究中心。早期該片區(qū)的寫字樓多為工業(yè)廠房改建，素質(zhì)不高。但是，一些大公司開發(fā)自用為主的寫字樓物業(yè)，如聯(lián)想、創(chuàng)維、TCL等，具有較高的檔次，還有不少開發(fā)商以科技大廈、創(chuàng)意大廈的名義開發(fā)了一些高級寫字樓，使園區(qū)寫字樓的整體素質(zhì)不斷提高。（2）南山商業(yè)文化中心區(qū)是南山的商貿(mào)中心和未來的金融中心，其定位與羅湖、福田有重疊之嫌，目前很難從上述兩區(qū)分流重量級企業(yè)落戶。但是，由于位于南山中心地帶，交通便利、配套完善，且近年落成的寫字樓素質(zhì)直追福田中心區(qū)，所以寫字樓的租售情況較好。4、寶安區(qū)寶安區(qū)的寫字樓市場目前尚未有成型片區(qū)，除了中心區(qū)近年有部分較高素質(zhì)寫字樓落成外，其余寫字樓分布較為分散，而且檔次也比較低，這與寶安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。寶安是一個傳統(tǒng)的制造業(yè)基地，辦公樓也以廠房改造為主，隨著未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及商務(wù)配套逐漸完善，寶安中心區(qū)和龍華有望發(fā)展類似南山商業(yè)文化中心區(qū)和科技園區(qū)的寫字樓集中區(qū)域。羅湖區(qū)寫字樓的發(fā)展，在一定程度上也成為了深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個縮影。早期的國貿(mào)大廈和現(xiàn)在的地王大廈，都曾經(jīng)作為深圳經(jīng)濟(jì)騰飛的象征。而地王大廈所處的蔡屋圍片區(qū)，在短短的不足千米的道路兩旁，就集中了地王大廈、深業(yè)中心、發(fā)展銀行大廈、華潤大廈、世界金融中心等頂級寫字樓，是目前深圳的金融中心區(qū)。羅湖區(qū)由于經(jīng)過了多年的發(fā)展，可供發(fā)展的地塊越來越少，深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重心逐漸西移。作為深圳未來的行政、文化及商業(yè)中心，福田中心區(qū)由于具備了高規(guī)格的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，成為了深圳寫字樓發(fā)展的中心地區(qū)。福田中心區(qū)投入使用的寫字樓總面積就達(dá)100多萬平方米，成為了目前深圳寫字樓分布密度最高的區(qū)域。不僅如此，隨著2004年深圳市政府的部分職能部門陸續(xù)搬入位于中心區(qū)的市民中心辦公，良好的市場前景亦吸引了眾多企業(yè)的關(guān)注，不少知名公司紛紛在該片區(qū)斥巨資購買寫字樓物業(yè)。毫無疑問，憑借著良好的區(qū)域規(guī)劃以及優(yōu)越的行政配套，福田中心區(qū)將成為深圳最具成長潛力的寫字樓市場，深圳寫字樓發(fā)展的龍頭片區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，隨著深圳寫字樓市場的持續(xù)升溫，售價(jià)及租金價(jià)格不斷上升，空置率不斷降低，深圳寫字樓市場已經(jīng)開始步入一個新的高速發(fā)展時(shí)期。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，進(jìn)入深圳的外資企業(yè)及國內(nèi)大型企業(yè)數(shù)量不斷增多，同時(shí)部分本地企業(yè)經(jīng)過多年的積累，也已具備了雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些新增力量對寫字樓素質(zhì)的要求有了明顯的提高，從而帶動了深圳寫字樓的更新?lián)Q代。從市場需求也可看出，高配置、高素質(zhì)的甲級寫字樓不斷受到追捧，無論租金還是售價(jià)都不斷攀升，出租率保持在高位徘徊。可以預(yù)見，未來高素質(zhì)的純甲級寫字樓將成為深圳寫字樓市場需求的主流，而早期的低配置、低素質(zhì)的寫字樓將不可避免的面臨租金下滑、空置率升高的尷尬局面。第三節(jié)租戶和投資者選擇寫字樓考慮的因素租戶和投資者在選擇寫字樓時(shí)，主要考慮以下三個因素：一是位置。位置的選擇包括考慮周邊的公共交通配套（如地鐵及公車站等），以及道路交通和商業(yè)設(shè)施是否完善。二是物業(yè)檔次。寫字樓物業(yè)檔次的好壞對未來租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性有著重要的影響。從目前深圳寫字樓市場來看，檔次良好的甲級寫字樓如地王大廈、華潤大廈及福田中心區(qū)寫字樓等出租率都達(dá)到了90%以上，且呈供不應(yīng)求的局面；而一些早期推出市場的相對配置較低的寫字樓則大部分出租率都徘徊在60~70%之間，租金收入水平亦相對較低。三是物業(yè)管理水平。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)除了可以滿足一些跨國企業(yè)租戶較高的租賃需求，保持租戶的穩(wěn)定性外，亦可使寫字樓大廈內(nèi)大量的機(jī)電設(shè)備及公共設(shè)施得到良好及時(shí)的保養(yǎng)，從而使物業(yè)獲得長期的保值增值。第二章深圳寫字樓區(qū)域市場分析第一節(jié)羅湖區(qū)寫字樓市場分析一、羅湖區(qū)寫字樓租售分析羅湖區(qū)是深圳發(fā)展寫字樓最早的區(qū)域，目前主要集中在人民南以及蔡屋圍商圈，根據(jù)其年限和檔次，可分為以地王大廈、華潤大廈、嘉里中心為代表的甲級寫字樓，和以國貿(mào)大廈為代表的乙級寫字樓。

羅湖區(qū)甲級寫字樓出租率一直處于穩(wěn)定狀態(tài)，成熟的商務(wù)環(huán)境、高素質(zhì)的入住企業(yè)，使得它們長期受到國內(nèi)外大中型公司青睞，空置率常年低于5%。乙級寫字樓空置率則波動頻繁且明顯，且近年空置率有上升趨勢。2007年上半年受租約大量到期影響，羅湖的乙級總體空置率一度從3.9%猛增到22.6%?？罩寐释蝗幻驮?，一是市場整體價(jià)格的走高，使得業(yè)主感覺時(shí)機(jī)已到，放盤大增；二來是租約集體到期未續(xù)，使得突然間大量的樓盤空出來。無論甲級，還是乙級寫字樓，近六個季度以來售價(jià)走勢基本是一致的，2007年第二季度因?yàn)樯钲谑姓麄€房地產(chǎn)市場的火熱，同時(shí)出現(xiàn)一波跳躍式上行，跟著以相對的穩(wěn)定水平高位運(yùn)行，雖然住宅市場在2007年底后進(jìn)入售價(jià)下降通道，但羅湖寫字樓依然堅(jiān)挺。

隨著售價(jià)的上漲，羅湖寫字樓租金也穩(wěn)步上揚(yáng)，2007年第二季度以及2008年第一季度，租金都有較大幅度的上漲，城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，給租金提供了有力保障。2008年一季度，甲級寫字樓租金同比上漲27.7%，乙級上漲21.3%羅湖寫字樓投資回報(bào)率過去兩年都經(jīng)歷了高開低走、再走高的階段，2007年上半年是深圳房地產(chǎn)價(jià)格瘋長的階段，因?yàn)樽饨饾q幅相對小，使得回報(bào)率下降；隨著售價(jià)保持穩(wěn)定，而租金繼續(xù)上漲，回報(bào)率逐步回升。羅湖區(qū)寫字樓租售價(jià)格及管理費(fèi)比較序號物業(yè)名稱面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米/月）管理費(fèi)（元/平方米/月）1地王大廈26678423000起130-155252華潤大廈42000140-200303金豐城7500013000-1800090254世界金融中心8000018000-21000130295嘉里中心7800018000130-145286佳寧娜友誼廣場14000050-6087深華商業(yè)大廈12700012000-1600055-85248深圳發(fā)展中心大廈75889140006028蔡屋圍片區(qū)作為深圳傳統(tǒng)的商務(wù)金融中心，是金融企業(yè)發(fā)展最早及金融機(jī)構(gòu)最密集的片區(qū)。片區(qū)內(nèi)擁有人民銀行、銀監(jiān)辦、保監(jiān)辦等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，同時(shí)還擁有大量銀行、證券類金融類機(jī)構(gòu)。在傳統(tǒng)商務(wù)金融中心地位及完善的商業(yè)配套（坐擁華潤萬象城及中信廣場兩大shoppingmall）的助推下，蔡屋圍片區(qū)辦公物業(yè)的售價(jià)及租金都錄得不小漲幅。其中售價(jià)從07年初的13400元/平方米上漲至08年4月的22700元/平方米，漲幅達(dá)七成；租金漲幅也高達(dá)五成。大量的舊改項(xiàng)目將成為該片區(qū)內(nèi)寫字樓未來供應(yīng)的主要來源。目前在建的蔡屋圍金融中心就是一項(xiàng)巨大的舊改工程，其占地面積4.6萬平方米，通過拆除近135棟舊樓房改建，將提供近40萬平米的體量，此外，另一爛尾項(xiàng)目"藝豐大廈"也已被收購改造。在07年初，人民南片區(qū)的寫字樓二手均價(jià)不足8000元/平方米。片區(qū)內(nèi)除嘉里中心二手價(jià)格在萬元以上外，其它物業(yè)價(jià)格普遍在5000-8000元/平方米，大量辦公物業(yè)的價(jià)格甚至低于同期片區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)的價(jià)格。然隨著06年底人民南路改造完工，片區(qū)內(nèi)的交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境及辦公配套功能都得到有力的提升和改善，同時(shí)在房地產(chǎn)市場價(jià)格普遍上漲的大背景下，人民南片區(qū)辦公物業(yè)的價(jià)格和租金開始扶搖直上。至07年12月份，二手均價(jià)已達(dá)14500元/平方米，全年二手價(jià)格幾近翻番；進(jìn)入08年后，與中心區(qū)類似，價(jià)格出現(xiàn)小幅調(diào)整，08年4月二手價(jià)格下調(diào)至13500元/平方米。人民南片區(qū)作為深圳的老辦公區(qū)域，其辦公物業(yè)大都始建于二十世紀(jì)末期，近幾年幾乎無任何新的寫字樓項(xiàng)目推出。與新興片區(qū)（中心區(qū)和中心西片區(qū)）相比，這些房齡較長的辦公物業(yè)在內(nèi)部的通訊設(shè)施、電梯配置、物業(yè)管理及整體的設(shè)計(jì)和裝飾都相對遜色，已難以滿足一些高端客戶的辦公需求。這也導(dǎo)致了人民南片區(qū)與新興片區(qū)辦公物業(yè)的價(jià)格分化。與新興辦公片區(qū)的穩(wěn)中略升相比，人民南片區(qū)的租金水平上漲明顯。片區(qū)物業(yè)的租金從07年初的50元/平方米.月上漲至08年4月份的80元/平方米.月，上漲幅度高達(dá)六成。二、區(qū)內(nèi)典型寫字樓介紹（一）地王大廈1、概況地王大廈，正式名稱為信興廣場。大廈高69層，總高度383.95米，實(shí)高324.8米，建成時(shí)是亞洲第一高樓，現(xiàn)在是深圳第一高樓，也是全國第一個鋼結(jié)構(gòu)高層建筑。大樓于1996年完工。大樓位于深圳市羅湖區(qū)的深南東路、解放路與寶安南路交匯的三角地帶。地王大廈信興廣場由商業(yè)大樓、商務(wù)公寓和購物中心三部分組成?？偨ㄖ娣e達(dá)266784平方米，主樓高69層，附樓高33層，為酒店式公寓，面積約為43125平方米。2、相關(guān)信息

大樓建筑體形的設(shè)計(jì)靈感，來源于中世紀(jì)西方的教堂和中國古代文化中通、透、瘦的神髓，它的寬與高之比例為1：9，創(chuàng)造了世界超高層建筑“扁”最“瘦”的紀(jì)錄。33層高的商務(wù)公寓最引人注目的設(shè)計(jì)是空中游泳池，空間跨距約25米，高20米，上下擴(kuò)展由9層至16層。

設(shè)計(jì)單位：美國建筑設(shè)計(jì)有限公司張國言設(shè)計(jì)事務(wù)所（建筑設(shè)計(jì)）

新日本制鐵株式會社

茂盛工程顧問有限公司（結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)）

施工單位：深圳建升和鋼結(jié)構(gòu)公司

制作單位：深圳龍崗陽光構(gòu)件有限公司

勝寶旺（新加坡）

深圳南油公司

結(jié)構(gòu)形式：鋼框架-RC核心筒物業(yè)管理：熊谷組

3、入駐企業(yè)友邦、安捷倫、馬士基、如英特爾、通用電氣、sony、富士通、日立、愛普生、麥當(dāng)勞、IBM、普華永道、三井住友海上火災(zāi)保險(xiǎn)等。（二）華潤大廈1、概況深圳華潤大廈是一座國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓，位于深南東路5001號，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，以金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶，于2004年12月交付使用。2、相關(guān)信息標(biāo)準(zhǔn)層面積約1835平方米(建筑面積)

實(shí)用率77.6%

層數(shù)

29(5/F–29/F為寫字樓)

建筑面積約42,000平方米

大樓高度139m

層高/凈高4.2m/≥2.8m

停車位682個

電梯：5部低區(qū)特大電梯，梯速2.5米/秒，服務(wù)5-19層

4部高速特大電梯，梯速4.0米/秒，服務(wù)20-28層

1部電梯連接地面與地下停車場

2部服務(wù)梯/消防梯

電氣：備用發(fā)電機(jī)組；雙回路供電

空調(diào)：VAV(即變風(fēng)量)空調(diào)系統(tǒng),可以為特定設(shè)備提供24小時(shí)冷水

獨(dú)立空調(diào)用冷水系統(tǒng)，可以提供24小時(shí)的冷水供特定設(shè)備

通訊：結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，多模光纖主干；寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)接入；IDD及有線電視接入

消防：消防栓；自動防火噴淋系統(tǒng)；自動報(bào)警系統(tǒng)；煙霧探測系統(tǒng)3、主要入駐企業(yè)：匯豐銀行、荷蘭銀行、家樂福、奔馳、安永等。（三）嘉里中心1、概況深圳嘉里中心位于人民南路，于一九九七年落成啟用。大樓總建筑面積達(dá)78000平方米，共有27層甲級辦公大樓，5樓商業(yè)樓層及2層地庫停車場。外墻選用高級銀綠色反光玻璃幕墻配合金屬鋁板設(shè)計(jì)，融合卓越的設(shè)計(jì)概念和至臻完美的建筑質(zhì)素，別具超時(shí)代氣派。2、相關(guān)信息辦公大樓27層提供共300多個甲級辦公單位，面積由43平方米至全層1896平方米，間隔靈活開揚(yáng)，適合各行各業(yè)大展宏圖；另備有一個五層高面積共13000平方米的商場；地庫特設(shè)兩層停車場，提供約200個車位。大樓別具獨(dú)特的玻璃幕墻，令每個單位均能夠享有充足的天然光線，同時(shí)飽覽市內(nèi)繁華景致及香港郊區(qū)景色。辦公室設(shè)有獨(dú)立控制的中央空調(diào)，方便用戶自行調(diào)節(jié)，節(jié)能省電。10部日本進(jìn)口的「富士達(dá)」高速升降機(jī)及2部貨運(yùn)專用的升降機(jī)，供辦公樓高低層分區(qū)使用，更可直達(dá)停車場，提供高效服務(wù)；商場內(nèi)亦設(shè)有6部行人扶手電梯及1部觀光電梯。另外大樓已鋪設(shè)數(shù)千條國際直撥電話線路及寬頻網(wǎng)路系統(tǒng)，能夠滿足商務(wù)國際化對資訊的需求，進(jìn)口機(jī)電設(shè)備亦按照國際標(biāo)準(zhǔn)安裝，大大提高辦公效率。3、主要入駐企業(yè)：沃爾瑪、第一太平銀行、索尼（中國）公司、三井住友銀行等。第二節(jié)福田區(qū)寫字樓市場分析一、福田區(qū)寫字樓租售分析

隨著深圳城市發(fā)展西移，福田已經(jīng)成為最重要的寫字樓集中區(qū)域，特別是中心區(qū)以及車公廟片區(qū)，成為深圳邁向國際化重要的商務(wù)要地。其中中心區(qū)以甲級寫字樓為主，大量國內(nèi)外大中型企業(yè)云集；而車公廟檔次齊全，擁有國家級民營科技園，是中小企業(yè)的樂土。福田區(qū)寫字樓在2007年經(jīng)歷了一個快速下降階段，因?yàn)?004—2006年是福田寫字樓高速發(fā)展時(shí)期，大量新供應(yīng)上市，使得空置率高企，而隨著市民中心等六大市政設(shè)施相繼投入使用，并在各方不斷的筑巢引鳳推動下福田區(qū)商務(wù)氣氛日濃，企業(yè)如潮涌入，空置率開始大幅下降，市場進(jìn)入成熟期。

目前福田寫字樓售價(jià)已經(jīng)占據(jù)深圳市最高點(diǎn)。中心區(qū)因?yàn)楦咂瘘c(diǎn)的規(guī)劃、日益完善的國際商務(wù)氣氛，以及高質(zhì)素的物業(yè)，寫字樓售價(jià)當(dāng)仁不讓的成為全市最高。車公廟寫字樓平均售價(jià)也超過2元/平方米，跟中心區(qū)差別大主要是因?yàn)槠湮飿I(yè)檔次復(fù)雜，中低檔物業(yè)占的比例較大，拉低整體水平。從2007年以來，福田寫字樓租金處于穩(wěn)步上揚(yáng)狀態(tài)。中心區(qū)建設(shè)不斷完善、大批高質(zhì)量的寫字樓投入使用、國內(nèi)外知名企業(yè)相繼進(jìn)駐，租金逐漸水漲船高，已經(jīng)成為全市平均租金最高的區(qū)域；車公廟寫字樓的租金走勢與中心區(qū)相一致，但因?yàn)橹械蜋n次的舊物業(yè)較多，租金水平難更上一層樓。從福田寫字樓的回報(bào)率來看，目前水平不高，主要是因?yàn)?007年售價(jià)上漲太快，租金難以跟上其步伐，但目前處于穩(wěn)步上升階段。而目前車公廟寫字樓回報(bào)率略高于中心區(qū)，中心區(qū)正處于寫字樓發(fā)展的初級階段，龐大的放量難以支撐高回報(bào)率，但長線看好。華強(qiáng)北片區(qū)作為深圳的電子世界，海量的人流及巨額的日銷售額吸引了大量的電子銷售類企業(yè)及電子科技類企業(yè)的入駐；然而嘈雜的環(huán)境又極大地影響了片區(qū)的辦公環(huán)境。作為傳統(tǒng)的辦公片區(qū)，其辦公物業(yè)的抗跌性要明顯低于其它片區(qū)。從圖五可以看出，在07年的前三季度，二手售價(jià)從12800元/平方米一路上漲至21000元/平方米。然在市場觀望氣氛下，片區(qū)物業(yè)的二手價(jià)格的下降也十分明顯，從07年第四季度至08年4月，二手價(jià)格下調(diào)近四千元，至目前的17500元/平方米。租金方面，從07年出的73元/平方米.月上漲到08年4月份的101元/平方米.月。從圖五可以看到，08年開年至今，租金價(jià)格出現(xiàn)明顯的上漲，這主要是受賽格廣場、現(xiàn)代之窗等物業(yè)租金迅速上漲的拉升。福田中心區(qū)寫字樓租售價(jià)格及管理費(fèi)比較序號物業(yè)名稱面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米/月）管理費(fèi)（元/平方米/月）1諾德中心9264829000-33000130-150162榮超經(jīng)貿(mào)中心11524726000-32000110-130163安聯(lián)大廈9373029000120-150194鳳凰大廈106436.21000-33000100-13085卓越時(shí)代廣場一期12000029000-38000140-180306國際商會中36000100-145107大中華國際交易廣場30106430000-38000135288嘉里建設(shè)廣場94628只租不售150-20022.49財(cái)富大廈10894028000100-1251610金中環(huán)商務(wù)大廈10315322000-2900075-1201211新世界中心11000026000-32000110-1303012江蘇大廈8860020000-2350080-902513中心商務(wù)大廈45254250001101014時(shí)代金融中心754302300011012.515華融大廈7348017000-2300095-1201216航天大廈54000250001301217免稅大廈1019121101318卓越大廈561622200010510在上一輪上漲行情中，中心區(qū)寫字樓二手價(jià)格取得突破性上漲。07年全年二手價(jià)格上漲56.7%，其中僅上半年就錄得近50%的漲幅；盡管在第四季度價(jià)格開始回調(diào)，但從其走勢來看市場信心仍在。從上圖可以看到，07年10月至08年4月，寫字樓價(jià)格并未出現(xiàn)大幅波動，而是一個高位調(diào)整過程。盡管目前中心區(qū)辦公物業(yè)的價(jià)格高居各片區(qū)之首，但其增值潛力依然巨大。其一：中心區(qū)可供開發(fā)地塊開發(fā)殆盡。中心區(qū)總占地面積607公頃，去除蓮花山的194公頃，實(shí)際可用土地面積400公頃左右；規(guī)劃總建筑面積750萬平方米。隨著08年4、5月份中心區(qū)辦公用地的集中推出，中心區(qū)所?？捎猛恋刭Y源將十分有限，更多的土地資源只能來源于"城中村"的改造，然這尚需時(shí)日。其二：深圳總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)在中心區(qū)全面鋪開。中心區(qū)無疑將被打造成深圳的總部基地。近期推出的九塊商業(yè)性辦公用地全部集中于中心區(qū)，而且?guī)缀跛械牡貕K都規(guī)定競標(biāo)者必須將其總部遷至中標(biāo)地塊的建成物業(yè)內(nèi)辦公，中心區(qū)將有一批總部大廈崛起，包括平安國際金融中心、深圳證券交易所等，這新總部物業(yè)的建設(shè)將再次增加中心區(qū)的商務(wù)聚集度。第三：交通更加便利。將來不僅地鐵可能通過福田口岸往來深港，并且還在中心區(qū)規(guī)劃有全國唯一的地下火車站，讓香港和深圳乃至大陸城市的往來更加便利，大大擴(kuò)大了中心區(qū)的商務(wù)輻射能力。中心區(qū)辦公物業(yè)在取得一次飛躍性上漲的同時(shí)，租金亦取得一定漲幅，07年至今整體租金上漲達(dá)20%。目前，中心區(qū)甲級寫字樓租金價(jià)格在130元/平方米.月左右，但受一些檔次稍低辦公物業(yè)的影響，整個片區(qū)內(nèi)的租金均價(jià)僅在110元/平方米.月左右。中心區(qū)作為深圳甲級寫字樓的集中供應(yīng)地，其租金仍有上漲空間。目前中心區(qū)物業(yè)的投資回報(bào)率相對較低，僅在5%到6%左右，租金的補(bǔ)漲階段仍將持續(xù)。同時(shí)，從中心區(qū)辦公物業(yè)結(jié)構(gòu)來看，未來中心區(qū)將有更多"單一產(chǎn)權(quán)"的甲級寫字樓物業(yè)推出，其租金一般高于同類物業(yè)的租金水平。這也將拉升中心區(qū)的租金水平。中心西區(qū)：07年初至08年4月，中心西片區(qū)寫字樓價(jià)格呈現(xiàn)"先揚(yáng)后抑"的態(tài)勢。從07年1月至07年7月，寫字樓價(jià)格上漲近五成，達(dá)20700元/平方米；然07年8月片區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，至08年4月，價(jià)格下調(diào)為18500元/平方米，相比7月下調(diào)兩成左右。從價(jià)格走勢圖可以看到，政府的宏觀調(diào)控政策對價(jià)格控制作用明顯。在CPI指數(shù)持續(xù)高企的情形下，政府多次加息并提高存準(zhǔn)備金率，尤其在07年9月出臺的"關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知"使得商業(yè)地產(chǎn)的投資成本及門檻要求被提升。一系列的調(diào)控政策加深了投資者對政府調(diào)控的預(yù)期，這使得下半年的投資需求被抑制，市場價(jià)格同時(shí)出現(xiàn)回調(diào)。相比價(jià)格走勢，租金走勢則相對平穩(wěn)。07年1月至今，片區(qū)租金水平保持穩(wěn)中略升，目前租金水平在100元/平方米.月左右。相對低廉的租金水平促進(jìn)了片區(qū)內(nèi)的租賃業(yè)務(wù)的活躍。從最近的數(shù)據(jù)來看，中心西區(qū)的租賃市場是目前最活躍的片區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期有四成左右的租賃成交位于中心西區(qū)。受中心區(qū)輻射及城市中心西移影響，中心西區(qū)的交通環(huán)境及區(qū)位都的到有利提升。此外，受中心區(qū)辦公物業(yè)的空置率較低及租價(jià)高的影響，一些無法在中心區(qū)獲得一席之地的企業(yè)選址中心西區(qū)，這也成為中心西區(qū)租賃活躍的原因之一。從未來供應(yīng)來看，中心西片區(qū)作為新興辦公片區(qū)，近幾年將成為寫字樓主要供應(yīng)片區(qū)之一。08年，中心區(qū)有近40萬平方米體量的辦公物業(yè)推出。二、中心區(qū)典型寫字樓介紹（一）諾德中心1、概況占地面積：4980.05平方米

總建筑面積：92648平方米樓層狀況：地上38層、地下4層、高度為193.2米

停車位：約400

開發(fā)商：深圳市中鐵建投資有限公司

物業(yè)管理公司：深圳市諾德物業(yè)管理有限公司

承建商：中鐵建工集團(tuán)

建筑設(shè)計(jì)單位：方佳建筑設(shè)計(jì)公司、陳世民建筑師事務(wù)所入駐企業(yè)：中信銀行、金屋國菜、北京市君澤君律師事務(wù)所深圳分所、長盛基金管理有限公司華南營銷中心、中國成達(dá)工程公司深圳分公司、瑞爾齒科深圳諾德中心診所、深圳市伊登軟件有限公司、時(shí)保晶電有限公司、匯新電子有限公司（深圳）、美國穆迪KMV公司深圳代表處、古琦時(shí)裝北京有限公司深圳分公司、香港飛達(dá)電子科技有限公司深圳代表處等。2、建筑特點(diǎn)（1）雙層中空LOW-E玻璃，2.8m×1.6m單元式落地景觀幕墻超大幅面單元式玻璃幕墻，結(jié)合樓體弧形立面，開闊視野更有保證，外部玻璃翼貫穿193米整體樓高，縱向線條間距產(chǎn)生疏密變化，呈現(xiàn)出獨(dú)特永恒美感，成為中心北區(qū)矚目焦點(diǎn)。雙層中空LOW-E玻璃，隔熱、防噪音、防輻射、透光等性能更佳。

（2）4.2米層高，工程層高4.2米，吊頂后凈高可不低于2.8米，尤其配合單層約2000m2開闊面積，更顯國際企業(yè)風(fēng)范?？臻g開闊高敞，便于規(guī)劃，滿足不同功能需要；充分考慮國際人士尺度需求，適合全球商務(wù)人群；整層除核心筒外，僅余16根立柱，中間無柱，內(nèi)部隨意布局，空間利用最大化。中高區(qū)75%的實(shí)用率。

（3）2.8米超高歐碼轎廂，國際原裝

全部原裝富士達(dá)（FUJITEC）電梯,以最迅捷穩(wěn)定的方式穿梭，極大提高商務(wù)效率。按照國際歐碼標(biāo)準(zhǔn)，轎廂尺寸長2000mm×寬1500mm×高2800mm，豪華闊綽空間，是企業(yè)的“第一迎賓室”；紐羅斯FLEX—N300管理控制系統(tǒng)，根據(jù)人流量自動調(diào)控電梯運(yùn)行，極大減少電梯等候時(shí)間；轎廂內(nèi)設(shè)有兩臺LCD液顯顯示系統(tǒng)，即時(shí)洞悉全球信息播報(bào)，及大廈內(nèi)相關(guān)業(yè)態(tài)互動信息鏈動；每層均可設(shè)置智能IC卡門禁系統(tǒng)，以卡識別身份，營造頂級辦公環(huán)境。

（4）西蒙六類布線系統(tǒng)，10000兆網(wǎng)絡(luò)帶寬，光纖接駁至桌面

世界頂級網(wǎng)絡(luò)設(shè)備供應(yīng)商--美國西蒙公司鼎力打造先進(jìn)信息平臺，六類綜合布線系統(tǒng)結(jié)合光纖到桌面，完全可滿足未來資訊不斷發(fā)展的需要，即時(shí)共享全球信息資訊，與世界商務(wù)同步。光纖到桌面，提供現(xiàn)代信息傳輸最理想的傳播媒質(zhì)，領(lǐng)先國際水準(zhǔn)；樓宇帶寬10000兆，樓層帶寬1000兆，每單元帶寬為10—1000兆，數(shù)據(jù)傳輸速率，超越深圳寫字樓先進(jìn)水平。

（5）125m2最小單位，24小時(shí)中央空調(diào)能量型計(jì)費(fèi)系統(tǒng)

選擇世界著名中央空調(diào)主機(jī)——特靈空調(diào)，提供國際水準(zhǔn)辦公空間溫控解決方案，采用國際最新24小時(shí)全天候空調(diào)分戶計(jì)量技術(shù)，獨(dú)立開關(guān)，更精確的單獨(dú)計(jì)費(fèi)，最大限度節(jié)約運(yùn)營成本；最大限度保持室內(nèi)恒溫，每層獨(dú)立換氣，保證室內(nèi)空氣清新，有效防止交叉感染，從而，創(chuàng)造舒適安靜辦公環(huán)境，提高工作效率，增強(qiáng)企業(yè)贏商能力。

（6）100%自由布局，網(wǎng)絡(luò)架空地板

迎合現(xiàn)代商務(wù)對網(wǎng)絡(luò)信息的依賴，采用世界頂級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配備網(wǎng)絡(luò)地板，所有線路都在地板內(nèi)敷設(shè)，可在任何位置引出線纜并添加地面插座，滿足辦公空間的動態(tài)變化需求,降低企業(yè)二次調(diào)整的裝修成本；設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)合理，在地板下15cm高度內(nèi)自然形成敷設(shè)線路的網(wǎng)狀線槽，組裝靈活；防靜電，防火阻燃，后期維護(hù)成本低，可重復(fù)利用。（二）榮超經(jīng)貿(mào)中心1、概況經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)北區(qū)、市民中心東側(cè)、金田路與福中路交匯處東南，高206米,建筑面積115247.62平方米。

1種時(shí)尚：率先引領(lǐng)寫字樓現(xiàn)代空調(diào)潮流,寫字樓的國際動向?yàn)槊總€單元獨(dú)立配置進(jìn)口的VRV系統(tǒng)。

50年：24小時(shí)自控專屬空調(diào)，只計(jì)電費(fèi)，節(jié)能環(huán)保，降低日常運(yùn)營成本；17部原裝進(jìn)口OTIS高速電梯，分區(qū)合理，設(shè)計(jì)候梯時(shí)間不超過25秒；50毫米地板預(yù)留出綜合布線空間，為每單元預(yù)留5厘米的網(wǎng)絡(luò)地板的空間高度，客戶根據(jù)自己個性化的需要自由使用。

3500平方米：步入式商務(wù)廣場，中心區(qū)罕有的辦公區(qū)主入口，商務(wù)車直達(dá)正門，享受總統(tǒng)級禮遇

7年：中心區(qū)國際商務(wù)管家專業(yè)服務(wù)，國際知名顧問行第一太平戴維斯與榮超物管攜手專業(yè)服務(wù)

400多家：知名品牌，聚集在榮超商務(wù)平臺，由跨國財(cái)團(tuán)予以信心保障的品牌資源，成為不動產(chǎn)置業(yè)增值的基礎(chǔ)。

15米：跨國尺度，辦公空間，十字通道，體面昭示，創(chuàng)新的漸收式核心筒，確保11米-15米進(jìn)深的寬大尺度，使平面空間的價(jià)值最大化。

1000KW：備用長行功率柴油發(fā)電機(jī)，充足的后備電源系統(tǒng)，按國際標(biāo)準(zhǔn)配套，細(xì)致入微，為客戶帶來從容的電力后備

2次合作：名師主筆，高端氣質(zhì)，香港長江實(shí)業(yè)辦公形象設(shè)計(jì)師劉榮添2、項(xiàng)目數(shù)據(jù)大堂面積：約1600平方米

廣場面積：約3500平方米

建筑高度：206米

每層面積：約2000平方米

每層辦公區(qū)樓層層高：≥3.8米

每層辦公區(qū)樓層凈高：≥2.7米

每層辦公區(qū)樓層層高：≥3.8米

結(jié)構(gòu)層數(shù)：地下三層，地上四十六層；

建筑總高度：206米；入駐企業(yè)：中國海運(yùn)集團(tuán)、金杜律師事務(wù)所、國投瑞銀基金、OmniVision（三）新世界中心1、概況新世界中心地處深圳市中心區(qū)益田路與福中路交匯處。新世界中心由世界著名設(shè)計(jì)公司美國SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，定位為深圳首座國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級寫字樓。裙樓1－5層，有三個主要建筑亮點(diǎn)：（1）中庭入口：呈橄欖球形狀，設(shè)計(jì)靈感源自北京天壇。這個由2000多塊大小不同、角度不一的玻璃疊加而成的結(jié)構(gòu)，取意于中國傳統(tǒng)的瓦片屋頂。為了避免梁架的出現(xiàn)，設(shè)計(jì)師巧妙地利用了內(nèi)部的旋轉(zhuǎn)樓梯，分載起整座大廈的重量。（2）月亮門：北面大堂主入口，玻璃鋼架結(jié)構(gòu)，高達(dá)28米，外形似一輪明月，現(xiàn)代手法演繹中國古典建筑符號，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代建筑主義與中國古典建筑理念的完美融合。（3）南面水花園：沿襲中國皇家園林，是對商務(wù)建筑理念的一次修繕。由外部反射水池與中庭水池構(gòu)成，外部疊水流入中庭，將室內(nèi)和室外連為一體。2、相關(guān)信息

占地面積：5578.2m2

總建筑高度：238m

建筑層數(shù)：60層

總建筑面積：107，容積率：19.45實(shí)用率：66%

標(biāo)準(zhǔn)層高：4.02m

裙樓4層，一、二層銀行機(jī)構(gòu)，三層多功能會議廳，四層為高級酒樓

項(xiàng)目地下室為錯層式，南區(qū)地下4層，北區(qū)地下3層；南區(qū)地下4層為車庫，北區(qū)地下3層為設(shè)備機(jī)房與車庫

大廈配電梯20部

停車位：480個

使用年限：50年，從2003.08至2053.08停車位：480個停車費(fèi)：￥1000-1200元/月

2005年11月16日封頂，2007年2月28日入伙。3、入駐企業(yè)：深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)、深圳東部集團(tuán)、臺灣華邦電子有限公司等。（四）卓越時(shí)代廣場1、概況卓越時(shí)代廣場占地面積7295平方米，總建筑面積12萬平方米。其中可售建筑面積9.8萬平方米，寫字樓面積82834.5平方米，商業(yè)面積1.2萬平方米。高218米，地上52層，地下三層，其中地下一層與地鐵人行道口相通。地下二層與南北寫字樓及酒店相通。建筑外型力求達(dá)到“標(biāo)志性”的效果，通過高層塔樓體量，強(qiáng)調(diào)立體線條的流暢及高聳入云的豎向感。裙樓采用框架結(jié)構(gòu)，塔樓采用框筒結(jié)構(gòu)；建筑外立面為玻璃幕墻，裙樓與塔樓過渡位置采用大玻璃相嵌的手法達(dá)到相協(xié)調(diào)統(tǒng)一的效果，同時(shí)充分考慮了深圳地區(qū)的氣候特點(diǎn)。以框架、大片玻璃，幕墻三種形式互相穿透，形成空靈的效果，強(qiáng)調(diào)線條感及簡潔大方的造型手法。整個大樓北面和西面臨城市道路和地鐵出口，極大的彰顯了辦公樓緊貼時(shí)代脈搏的氣息，東南面有城市廣場，便于人們在此休憩，體現(xiàn)了較好的人性化安排。整個項(xiàng)目地塊動線清楚，車行人行互不干擾，與周邊建筑關(guān)系呼應(yīng)得恰到好處。地上建筑裙樓多面臨路,十分優(yōu)越,共為三-四層,是難得的帶豪華中庭的商業(yè)空間,可滿足多種商業(yè)需求,特別是金融類辦公場所所需的開放與私密結(jié)合的布置。裙樓與塔樓之間部分有一中庭，高約20米，豪華氣派。裙樓中根據(jù)需要設(shè)置多個挑空及退臺，為不同的商業(yè)需求提供了變化的可能，也增加了空間方面的趣味性。塔樓標(biāo)準(zhǔn)層面積為1726平方米，平面上呈正方形，每面為五個柱距，空間分布合理，在整個中心區(qū)的塔樓中，實(shí)用率最高，辦公區(qū)域離走道的距離最近，采光面也最大。立面上采用寬幅幕墻設(shè)計(jì)，十分顯赫尊貴。根據(jù)項(xiàng)目單層面僅1800平方米以下的特點(diǎn)，項(xiàng)目分割非常靈活。值得一提的是，在每層均設(shè)置有公共洗手間外，考慮到大公司總部的總裁需求預(yù)留私人休息室和衛(wèi)生間，卓越中心在項(xiàng)目高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層四周預(yù)留了八處可設(shè)置總裁洗手間的位置，一改高層建筑冷冰冰的形象。豎向交通處理上，16部電梯上下來往于本項(xiàng)目（高低合理分區(qū)，同時(shí)照顧不同樓層客戶的需要），加上利用空中走道、地下走道分流客戶，使得本項(xiàng)目的交通配置堪稱深圳最高配置。2、相關(guān)信息物業(yè)地址：福田區(qū)中心區(qū)益田路與福華路交匯處開發(fā)商：深圳卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司：深圳市卓越物業(yè)管理有限公司3、入駐企業(yè)：松下、三星、仲量聯(lián)行、中國出口信用保險(xiǎn)公司等。（五）深圳國際商會中心1、概況深圳國際商會中心，總高度216米，共58層，總建筑面積133595平方米，全部按照國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建造。大廈采用勁性鋼筋混凝土框筒式結(jié)構(gòu)、十字形核心筒大開間無柱設(shè)計(jì)；擁有18米高3000平方米的純商務(wù)大堂、深圳第一條寫字樓智能門禁系統(tǒng)、深圳第一個寫字樓獨(dú)立酒店式車行大堂、中心區(qū)第一個商務(wù)直升機(jī)停機(jī)坪；配備18部原裝進(jìn)口日本三菱電梯、原裝進(jìn)口日本三菱重工智能變頻空調(diào)系統(tǒng)。大廈地處深圳市中心區(qū)CBD、福華三路與益田路交匯處東北角，與深圳會議展覽中心一路之隔，由深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資投資興建。大廈于2004年12月建成，2005年3月24日入伙，是深圳市中心區(qū)首棟超高層甲A級寫字樓。2、入駐企業(yè)ABB、金佰利KimberlyClark、EDS（優(yōu)集集團(tuán)）、環(huán)球資源GlobalSources、ADI、賽普拉斯Cypress、Bacou-Dalloz、CHICCO、中國海運(yùn)集團(tuán)、摩斯倫國際、Samtek、中國建銀投資證券有限責(zé)任公司、WACOM等。（六）鳳凰大廈1、概況中國鳳凰大廈項(xiàng)目位于深圳市中心區(qū)〔26-3-4〕地塊，用地南臨深南大道，東接彩田路，西臨鵬城五路，北隔中心區(qū)規(guī)劃內(nèi)部道路與規(guī)劃中心區(qū)綠地相望。項(xiàng)目總用地面積11，038平方米，總建筑面積共計(jì)106，436.2平方米（計(jì)容積率面積80，404.6平方米，地下層面積26，031.6平方米）。項(xiàng)目包括一幢25層辦公樓，一幢29層商務(wù)公寓樓（樓高約100米）及6層鳳凰業(yè)務(wù)裙樓（樓高36.45米）組成，其中：辦公樓：1-3層為商業(yè)，4-10層為服務(wù)式公寓，11-29層為商務(wù)式公寓；鳳凰業(yè)務(wù)裙樓：1-3層為傳媒商業(yè)，4-5層為演播廳，6層為會所。本建筑有地下層三層，地下一層為設(shè)備層和車庫，地下二層和三層為停車庫，共約500個停車位。項(xiàng)目寫字樓面積約35000平米，商務(wù)公寓面積約30000平米，商業(yè)面積約15000平米。中國鳳凰大廈由國際資訊權(quán)威鳳凰衛(wèi)視榮譽(yù)打造，鳳凰衛(wèi)視深圳基地將進(jìn)駐于此，全力構(gòu)建“亞洲又一資訊中心”。與世界同步，全面掌控商務(wù)話語權(quán)及全球影響力。大廈主體為高檔商務(wù)寫字樓，另有鳳凰行政公館、鳳凰國際街區(qū)、鳳凰會、鳳凰演播大廳、城市共享中庭等組成部分，為企業(yè)提供完整高效的國際商務(wù)平臺。中國鳳凰大廈是中心區(qū)罕見的板式寫字樓，由國際知名建筑師事物所——加拿大UDS國際建筑事務(wù)所傾力設(shè)計(jì)2、相關(guān)信息物業(yè)地址：福田區(qū)深南大道與海田路交匯處開發(fā)商：深圳鳳凰置業(yè)有限公司物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司周邊配套：高交會館、市民中心、少年宮、圖書館、音樂廳等。交通狀況：地鐵1、4號線交匯總站3、入駐企業(yè)農(nóng)業(yè)銀行、上海浦發(fā)銀行、美聯(lián)物業(yè)、世聯(lián)行、百里臣、夢圓皇宮美容會所、夏桑園酒莊、精英匯、鳳凰日本料理鐵板燒、AndesCafe、李陽瘋狂英語深圳總部、悠季瑜伽、鳳凰衛(wèi)視廣告營銷機(jī)構(gòu)、鳳凰演播廳、深圳市邦德文化發(fā)展有限公司、深圳長軟信息技術(shù)有限公司、香港采寶國際集團(tuán)有限公司大中華區(qū)行銷中心、深圳市迪邁特科技有限公司、深圳市德誠信用擔(dān)保有限公司、深圳市瑞得福國際經(jīng)濟(jì)文化交流有限公司、深圳市富致電子有限公司等。（七）安聯(lián)大廈1、概況安聯(lián)大廈西臨金田路口和市民廣場，東臨鵬程五路，北為福中三路，南緊鄰深南大道規(guī)劃用地，占地5917.3平方米，總建筑面積93730平方米，其中商業(yè)面積9000平方米，辦公面積62008平方米，總高150米，共35層，擁有420個車位。

安聯(lián)大廈區(qū)域條件優(yōu)越，處于深圳市中心區(qū)的中心軸線位置，與市政府六大工程比鄰，緊挨市民廣場，人氣十足，且是市民廣場東側(cè)第一個高層項(xiàng)目，具備優(yōu)越的形象展示；周圍有三條交通主干道，緊臨地鐵站、市民廣場，交通條件便利；并且西面是高綠化、空曠的市民廣場，視野非常開闊，北面有蓮花山公園美景相伴，南面是深南大道中軸線綠化帶，景觀俱佳。

安聯(lián)大廈以綠色辦公、“肺空間”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)計(jì)理念構(gòu)建高端寫字樓綜合優(yōu)勢，并為其成為高端寫字樓領(lǐng)跑者提供了支撐體系。其一，綠色辦公。在建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計(jì)了28個空中花園和1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。

安聯(lián)大廈是Greenoffice的積極倡導(dǎo)者，最直接地體現(xiàn)了生態(tài)寫字樓的本質(zhì)特征。安聯(lián)大廈由兩座建筑實(shí)體和中庭構(gòu)成，其中中庭為150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨(dú)特的建筑“肺”空間。結(jié)合板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣。2、相關(guān)信息物業(yè)位置：福田區(qū)中心區(qū)市民中心東側(cè)開發(fā)商：深圳市安聯(lián)投資有限公司物業(yè)管理公司：第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司停車位：413總戶數(shù)：2073、入駐企業(yè)入駐企業(yè)有：財(cái)華社集團(tuán)的全資子公司財(cái)華社網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開發(fā)（深圳）有限公司、２００２年度和２００３年度全美財(cái)富５００強(qiáng)企業(yè)羅賓遜全球物流（大連）有限公司、中國檢驗(yàn)認(rèn)證（集團(tuán)）有限公司（CCIC）深圳有限公司、安聯(lián)大眾人壽保險(xiǎn)有限公司廣東分公司福田營銷服務(wù)部、招商銀行、渣打銀行、佳能（中國）有限公司深圳分公司、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局、深圳市第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司、ITAT國際品牌服裝會員店有限公司、安信證券、北京市德恒律師事務(wù)所深圳分所等。（八）大中華國際交易廣場深圳國際交易廣場占地面積30396.3平方米，建筑占地面積15070平方米，總建筑面積301064.09平方米，寫字樓101946.67平方米，灑店35038.52平方米，商業(yè)裙樓83976.04平方米。外立面以巨石和進(jìn)口汽車玻璃，30根門柱，47×47米無柱施工，2000平方米直升機(jī)停機(jī)坪，10000平方米空中花園。

宗地號:B117-0002

宗地面積:30396.3平方米

宗地地址:福田區(qū)深南大道與金田路交界西南

權(quán)屬來源:協(xié)議

土地出讓合同:深地合字（93）483號

受讓時(shí)間:1994-6-8

使用年限:50年

土地用途:綜合

物業(yè)管理公司：深圳市大中華第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司（九）財(cái)富大廈1、概況財(cái)富大廈位于CBD東南龍頭區(qū)位，福田中心區(qū)金田路與福華三路交匯處。以獨(dú)一無二的弧形外立面統(tǒng)領(lǐng)中央商務(wù)區(qū)。占據(jù)會展中心制高點(diǎn)，緊扣雙地鐵城市命脈.周邊有景軒、喜來登、香格里拉等六家五星級酒店；一流的商務(wù)氛圍，營造全球一體化的商務(wù)交流平臺。財(cái)富大廈占地面積6799㎡，總建筑面積達(dá)108940㎡，其中裙樓1-4層總共14309㎡面積規(guī)劃為中心區(qū)商業(yè)旗艦。屋頂設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪。集商業(yè)、辦公、休閑、娛樂為一體的55層超高層綜合建筑。擁有與眾不同的弧形立面，獨(dú)創(chuàng)換氣通風(fēng)窗，環(huán)保有氧商務(wù)等特點(diǎn)。2、相關(guān)信息物業(yè)地址：福田區(qū)中心區(qū)福華三路與金田路交匯處東北角開發(fā)商:深圳市財(cái)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:深圳市時(shí)代財(cái)富企業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理公司:深圳市財(cái)富物業(yè)管理公司停車位：400（十）嘉里建設(shè)廣場1、概況地處福田中央商務(wù)區(qū)、CBD南區(qū)核心，毗鄰深圳會議展覽中心，與北區(qū)的市行政中心互相呼應(yīng)，規(guī)模逾150,000平方米。由著名王董國際有限公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，以雙塔設(shè)計(jì)襯托簡約、現(xiàn)代外觀主調(diào)；美國BBGM設(shè)計(jì)的公共空間優(yōu)雅大氣，舒適。2、相關(guān)信息一期詳細(xì)資料大廈規(guī)模：二棟高度約100米的塔樓占地面積：7,003.5平方米地上建筑面積：約75,000平方米建筑層數(shù)：23層，地下3層標(biāo)準(zhǔn)層層高：建筑層高為4.1米，辦公區(qū)域凈高約2.80米樓面負(fù)重量：200公斤/平方米車位：地下三層停車場提供約310個車位建筑師：王董國際有限公司機(jī)電設(shè)計(jì)：柏誠（亞洲）有限公司物業(yè)管理：嘉里物業(yè)管理（深圳）有限公司發(fā)展商：嘉里置業(yè)（深圳）有限公司二期資料地盤面積：7900.8平方米建筑面積：79000平方米，其中商業(yè)10000平方米，辦公69000平方米建筑高度：約200米預(yù)計(jì)完工：2010年建筑用途：辦公及商業(yè)（十一）國際商會大廈1、概況深圳國際商會大廈由深圳榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和深圳世界貿(mào)易中心會開發(fā)，緊臨深南大道、新洲路，位于高交會館的正南方向，投資大廈的西南側(cè)，周邊織就一張立體化的交通網(wǎng)，東南側(cè)150米處即為未來的地鐵益田站，交通四通八達(dá)。大廈分為AB兩棟，其中A座28層，B座24層。她以曼哈頓帝國大廈式的商務(wù)建筑外觀，高智能化商務(wù)空間，1000平方米的亞熱帶景觀會議中心及多功能商務(wù)會所，10余米高星級豪華大堂，高速三菱電梯，充裕的兩層地下車位，展現(xiàn)了現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境及公司的超高檔次。大廈塔樓內(nèi)部設(shè)計(jì)合理，實(shí)用率高達(dá)76．2％，自由組合辦公空間，超低物業(yè)管理費(fèi)及物管顧問戴得梁行，提供24小時(shí)辦公服務(wù)。2、相關(guān)信息國際商會大廈A座工程用地面積4655.6平方米，總建筑面積47405平方米，其中計(jì)容積率的面積為36150平方米，主樓29層，建筑高度97.90米，建筑總高度108.4米，裙房1-4層，地下二層平時(shí)為汽車庫，戰(zhàn)時(shí)為戰(zhàn)備物資庫，按國家標(biāo)準(zhǔn)六級人防設(shè)計(jì)，本工程按一類建筑、耐火等級一級設(shè)計(jì)，建筑物耐久年限100年以上。

配套設(shè)施：

外墻：裙樓外墻為大理石，主樓外墻為高級面磚

內(nèi)墻：戶內(nèi)地面、墻面為水泥砂漿面

大堂：大堂地面為花崗石，大堂墻面為大理石;大堂電梯廳地面為花崗石，墻面為大理石。

電梯：三菱名廠電梯，高區(qū)4臺，低區(qū)2臺，另消防梯1臺

門窗：窗戶為彩色鋁合金窗，綠色玻璃

衛(wèi)生間：洗手間管線預(yù)留到位

消防：整棟樓均有自動噴淋系統(tǒng)，火災(zāi)自動報(bào)警，消防栓系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。

物業(yè)管理顧問：深圳市戴德梁行物業(yè)管理顧問物業(yè)管理人：深圳市榮超物業(yè)管理有限公司

容積率：容積率7.5項(xiàng)目規(guī)模：占地面積4655.6平方米，建筑面積47473平方米車位：地下260個國際商會大廈B座以辦公與商業(yè)一體的一類高層建筑，建筑物的耐火等級為一級，地上二十四層包括一層裙房，裙房臨街部分用作商業(yè)用房，二層為架空層用作屋頂花園，塔樓三~二十四層為辦公用房，局部二十五、二十六層用作電梯機(jī)房，高位水箱間。地下一層平戰(zhàn)結(jié)合，用作六級人防地下室及地下車建筑面積32603.02M2，建筑高度89.60M。配套設(shè)施：

外墻：裙樓外墻為大理石，主樓外墻為高級面磚

內(nèi)墻：戶內(nèi)地面、墻面為水泥砂漿面

大堂：大堂地面為花崗石，大堂墻面為大理石

電梯：三菱名廠電梯，高區(qū)4臺，低區(qū)2臺，另消防梯1臺

門窗：窗戶為彩色鋁合金窗，綠色玻璃

供電：備用發(fā)電機(jī)為""VOLVO-YATU(富豪雅圖)""

衛(wèi)生間：洗手間管線預(yù)留到位

消防：整棟樓均有自動噴淋系統(tǒng)，火災(zāi)自動報(bào)警，消防栓系統(tǒng)

通訊：結(jié)構(gòu)化綜合布線，聚友寬頻網(wǎng)絡(luò)

物業(yè)管理顧問：深圳市戴德梁行物業(yè)管理顧問物業(yè)管理人：深圳市榮超物業(yè)管理有限公司

容積率：容積率4.66

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積5571平方米，建筑面積32113.52平方米

車位：地下260個（十二）航天大廈由深圳航天地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的航天大廈位于深圳中央商務(wù)區(qū),緊臨新洲路,立體立面迎向深南大道、深交所和電視中心，是中心區(qū)CBD排頭座西門戶的甲級寫字樓。樓高100米，共25層，總建筑面積為5.4萬平方米。大廈充分享有城市景觀與繁華，四面視野開闊。北面遠(yuǎn)眺蓮花山一碧萬頃，西面坐享高爾夫球場清翠蔥郁，東南面盡攬市政公園秀麗景致，而深南大道與CBD的繁華又體現(xiàn)了國際化大都市的璀璨。真正地使“人&城市&建筑&自然”在航天大廈相生相融。2005年4月，航天大廈正式投入使用。大廈分主樓與附樓，連接兩棟樓體的是全開放式陽光生態(tài)廣場。主大堂14米高，樓層層高3.8米，在國內(nèi)首次采用國際先進(jìn)無次梁大板結(jié)構(gòu)的建筑技術(shù)，局部凈高可達(dá)3.6米。無論是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上、物業(yè)檔次上、外觀形象上大廈都顯現(xiàn)出最新的國際化大商務(wù)理念，注重了人性化的新觀念設(shè)計(jì)內(nèi)容。（十三）時(shí)代金融中心1、概況由深圳中鐵城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的時(shí)代金融中心處于深圳CBD中軸線上的軸心位置，深南大道與益田路黃金交匯點(diǎn)，東貼益田路，北臨深南大道，坐擁城市中心無敵優(yōu)勢，是最具競爭力和擴(kuò)展?jié)摿Φ纳虅?wù)黃金聚點(diǎn)。時(shí)代金融中心由國際公認(rèn)的建筑設(shè)計(jì)權(quán)威，商務(wù)建筑設(shè)計(jì)界的頂級專家，美國最具摩天樓獎獲得者，美國BBG擔(dān)綱設(shè)計(jì)。整個建筑外觀挺拔俊朗，外墻材料采用中空鍍膜玻璃幕墻，進(jìn)口西班牙石材……精雕細(xì)刻、和諧精美，10米高的寫字樓大堂空間，13.6米高的銀行營業(yè)大廳，具有極強(qiáng)的震撼力和感染力。時(shí)代金融中心擁有3000平米陽光休閑空中花園與2000平米多功能休閑會所，為業(yè)主締造一個無阻礙的交流空間和舒緩情緒、享受工作的休閑平臺。時(shí)代金融中心采用分戶計(jì)量變頻中央空調(diào)系統(tǒng)、非接觸式IC卡感應(yīng)系統(tǒng)、紅外線高定位系統(tǒng)、停車場顯示系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)、樓內(nèi)電話系統(tǒng)、大屏幕信息電視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等，為業(yè)主提供一個高附加值、高效率、便捷、舒適、安全的商務(wù)環(huán)境。2、入駐企業(yè)時(shí)代金融中心所有單位均為整層以上銷售，所吸納的客戶全都是集團(tuán)總部，他們主要來自金融、能源、證券等行業(yè)內(nèi)的頂尖企業(yè)。其中有能源集團(tuán)三家電力公司購買7層。港中旅購置三層，投資10個億建立芒果網(wǎng)項(xiàng)目。金元證券、華新證券更是選擇時(shí)代金融中心作為深圳總部。有銀行聯(lián)合國之稱的中國銀聯(lián)購置面積達(dá)4000平方米作為開拓國際市場的基地。（十四）免稅大廈1、概況免稅大廈位于深圳市福田新中心區(qū)南片區(qū),是城市中心商務(wù)區(qū)組成部分之一?！懊舛惔髲B”占地面積8848平方米，建筑總面積(含地下室)101912.67平方米，將建成以寫字樓為主，商業(yè)配套設(shè)施為輔的超高層智能化大廈。免稅大廈的建筑設(shè)計(jì)是由政府規(guī)劃部門組織的國內(nèi)著名專家評審的。符合美國SOM城市設(shè)計(jì)要求，空間過渡合理，商業(yè)、辦公、會議三個功能分區(qū)明確，互相聯(lián)系自然；總平面入口處理科學(xué)，商業(yè)區(qū)密集，大而集中，裙房利用率高，標(biāo)準(zhǔn)層面積好用，避難層位置恰當(dāng)，建設(shè)投資經(jīng)濟(jì)合理；中空低輻射鍍膜玻璃幕墻令辦公室內(nèi)具有良好的采光和景觀，節(jié)能環(huán)保；大廈外形簡潔明快，雄偉挺拔，造型格調(diào)典雅耐看，兼具歐美風(fēng)格；大廈頂樓設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪，彰顯高貴；配備進(jìn)口日本日立高速電梯，方便快捷；地下三層停車場，將全面滿足使用需求。2、相關(guān)信息項(xiàng)目位置：福田中心區(qū)益田路與福華一路交接處

所屬商圈：中心區(qū)CBD

交通位置：深南路,地鐵1號線

開發(fā)商：深圳市國有免稅商品（集團(tuán)）有限公司

占地面積：8448.60平方米

總建筑面積：101912.67平方米

層數(shù)：40層

3、入駐企業(yè)主要是以金融證券行業(yè)為主體，包括美國花旗銀行、工商銀行、招商證券、長江證券、中銀保險(xiǎn)、民安保險(xiǎn)、中國國金證券及美國遠(yuǎn)東AMD有限公司、亞王集團(tuán)等單位或企業(yè)。三、天安數(shù)碼城（一）天安數(shù)碼城概況天安數(shù)碼城位于深圳市福田區(qū)，是與泰然集團(tuán)合作開發(fā)的項(xiàng)目，是一個集工業(yè)／辦公大樓、科技大廈、高級住宅及多功能會所于一體的科技園。天安數(shù)碼城占地約30萬平方米，規(guī)劃總建筑面積80萬平方米。天安數(shù)碼城占地30萬平方米，總建筑面積80萬平方米，其中科技產(chǎn)業(yè)大廈40萬平方米，高級住宅22萬平方米，公寓6萬平方米，商務(wù)寫字樓9萬平方米，商業(yè)及配套設(shè)施3萬平方米。天安數(shù)碼城是完全市場化運(yùn)作的科技園區(qū),由天安數(shù)碼城公司自主規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營及管理。天安數(shù)碼城主要定位于服務(wù)中小民營科技企業(yè)，屬深圳市高新科技產(chǎn)業(yè)帶的一部分。天安數(shù)碼城包括：創(chuàng)新科技廣場一期、創(chuàng)新科技廣場二期、天安數(shù)碼時(shí)代大廈、天安創(chuàng)業(yè)園大廈、天發(fā)大廈、天展大廈、天經(jīng)大廈、天濟(jì)大廈、天吉大廈、天祥大廈等數(shù)十棟大廈。天安數(shù)碼城的主要住宅項(xiàng)目是天安高爾夫。最近一期在開發(fā)的天安高爾夫瓏園是深圳天安數(shù)碼城有限公司開發(fā)的高爾夫系列住宅項(xiàng)目的第三期，整個瓏園項(xiàng)目占地34891.2㎡，總建筑面積是112740㎡，其中住宅總面積是109040㎡。瓏園共有6棟住宅樓，高層3棟，每棟32層，兩梯兩戶；超高層3棟，一棟為38層，另外兩棟為42層，三梯兩戶。瓏園的戶型結(jié)構(gòu)比較多樣化，戶內(nèi)空間按對景觀的需求分為主次，主空間沿景觀面積最大限度展開，次空間置后以滿足高層高寬比要求。3棟高層住宅（32層）以150㎡、190㎡為主，超高層中38層的住宅樓以210㎡為主，另外2棟42層的超高層以250㎡戶型為主。整個樓盤中，最小戶型為150㎡，最大戶型為500㎡。天安數(shù)碼城由香港天安中國投資有限公司與深圳泰然股份有限公司合作開發(fā)。天安中國投資有限公司的前身是新鴻基有限公司中國部，組建于1986年，新鴻基有限公司是其主要股東之一，主營業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)，于1987年在香港正式上市，被譽(yù)為香港首批“中國概念股”。目前，天安集團(tuán)在國內(nèi)投資總額已達(dá)六十億港元，擁有土地儲備三百萬平方米，并先后在國內(nèi)二十多個城市投資開發(fā)了近70多個房地產(chǎn)項(xiàng)目及酒店管理項(xiàng)目。天安開發(fā)的所有以“數(shù)碼城”、“科技園”命名的物業(yè)類型包括工業(yè)／辦公大樓、科技大廈、高級住宅及多功能會所，其中部分物業(yè)用于出售，出售物業(yè)包括寫字樓、住宅，其中寫字樓銷售占較大比例。天安中國2006年報(bào)顯示，該集團(tuán)于二零零六年售出之總樓面面積約79,100平方米，于中國售出之物業(yè)包括南通天安花園（三期）、常州新城市花園（五期）、無錫紅山半島（三期）、廣州番禺節(jié)能科技園（二期及三期）、大連天安海景花園（二期B（二）天安數(shù)碼城部分物業(yè)詳細(xì)資料1、天安數(shù)碼時(shí)代大廈項(xiàng)目名稱天安數(shù)碼時(shí)代大廈宗地號

宗地位置車公廟受讓日期1988-11-16所在區(qū)域福田權(quán)屬來源協(xié)議批準(zhǔn)機(jī)關(guān)福田分局合同文號深地合字（2001）2004號使用年限50年（延長至2051年）土地用途商服用房停車位420宗地面積23699.40平方米總建筑面積110000.00平方米物業(yè)管理公司深圳天安物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)7.80元/平方天安創(chuàng)新科技廣場一期天安創(chuàng)新科技廣場一期是天安數(shù)碼城的核心建筑。一期兩座，大廈總建筑面積120000㎡，地下1層，地上19層，是為促進(jìn)民營科技領(lǐng)域的創(chuàng)新和發(fā)展，提升制造及服務(wù)業(yè)的技術(shù)水平，以及科技產(chǎn)品的研發(fā)試制而專門建設(shè)的產(chǎn)業(yè)大廈。大廈迎合后工業(yè)時(shí)代、信息技術(shù)時(shí)代的浪潮，將工業(yè)廠房的開間布局形式與先進(jìn)的數(shù)碼設(shè)施、信息通道相結(jié)合，為企業(yè)提供一流創(chuàng)新支援設(shè)施。寫字樓配有6部高仕達(dá)客梯和2部貨梯。3、天安創(chuàng)新科技廣場二期權(quán)屬來源：協(xié)議

使用年限：50年

土地用途：廠房

占地面積：17933.20平方米建筑面積71353平方米容積率：3.98共2座，樓高20層物業(yè)名稱：天安創(chuàng)新科技廣場二期

物業(yè)地址：深圳市福田區(qū)天安數(shù)碼城

發(fā)展商：天安數(shù)碼有限公司

物業(yè)管理：深圳市天安物業(yè)管理有限公司

入伙時(shí)間：2006年01月

使用年限：2002年09月10日——2052年09月09日

管理費(fèi)：人民幣5.5元/㎡

使用率：86%內(nèi)部配套：羽毛球室、網(wǎng)球場、乒乓球室、桌球室、游泳池、健身房、桑拿房、中餐廳、咖啡廳、游戲機(jī)室、閱覽室、棋牌室、網(wǎng)吧、深圳市商業(yè)銀行、中大文具、多多文具建材設(shè)備：外墻：玻璃幕墻、復(fù)合鋁板、仿鋁板金屬涂料大堂：高級地磚、墻磚、大理石等，造型吊頂或鋁扣板吊頂。電梯：全樓12部富士達(dá)電梯，客梯載重1.15噸，貨梯載重1.6噸門窗：高級鋁合金窗衛(wèi)生間：毛坯房標(biāo)準(zhǔn)供電：每單元提供照明10-25KW，動力25-50KW，大廈自備發(fā)電機(jī)組(僅供公共部分使用)進(jìn)駐知名企業(yè)：柯達(dá)（中國）投資有限公司深圳分公司，深圳市青綠國際貨運(yùn)代理有限公司，深圳市志遠(yuǎn)信達(dá)數(shù)碼科技有限公司，深圳市動感寬頻科技有限公司，鴻碩貿(mào)易（深圳）有限公司，深圳市易訊網(wǎng)絡(luò)有限公司等。4、天安科技創(chuàng)業(yè)園大廈位于福田區(qū)深南大道與香蜜湖路交匯處東南角。是深圳市福田區(qū)政府與深圳天安數(shù)碼城有限公司合作的民營科技新旗艦項(xiàng)目。是為初創(chuàng)型民科企業(yè)、留學(xué)歸國人員、各類科技人才專門建設(shè)的科技孵化器。大廈共3萬平方米，分為孵強(qiáng)區(qū)、孵化區(qū)和配套服務(wù)區(qū)，不僅提供高智能化的研發(fā)單元，而且通過提供共享體系（深圳市福田天安科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)公司、國家集成電路設(shè)計(jì)中心深圳產(chǎn)業(yè)化基地天安分園、深圳清華力合國際產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移中心等）、共享公共空間（會議室、培訓(xùn)中心、產(chǎn)品展示中心），為新成立的民營科技公司提供全面支援服務(wù)，并透過舉辦顧問、培訓(xùn)、專家報(bào)告及論壇以加強(qiáng)對企業(yè)的智力支持，使孵化企業(yè)迅速發(fā)展。大廈功能劃分

■首層及二層配套服務(wù)區(qū)

金融、銀行、商務(wù)、會計(jì)、管理咨詢、餐飲等服務(wù)■三至五層孵化區(qū)

150平米單元，提供給初創(chuàng)型企業(yè)、研發(fā)型企業(yè)、留學(xué)生等科技人員創(chuàng)辦的企業(yè)，促進(jìn)從無到有的孵化■六至十一層孵強(qiáng)區(qū)

300平米及以上單元，提供給已具備一定實(shí)力與規(guī)模的中型科技企業(yè)，促進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展，成為科技上市公司，實(shí)現(xiàn)把小企業(yè)孵化為大企業(yè)提供服務(wù)：

·科技人才和高級管理人才的培訓(xùn)和管理；人才服務(wù)

·科技項(xiàng)目咨詢與評估

·科技產(chǎn)品的展覽和銷售

·招商引資和國際技術(shù)交流

·技術(shù)和知識產(chǎn)權(quán)交流轉(zhuǎn)移服務(wù)

·工商、稅務(wù)、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)管理、法律、信息咨詢服務(wù)

·代理專利申請、高新技術(shù)企業(yè)（項(xiàng)目）認(rèn)定服務(wù)

·商務(wù)、會務(wù)服務(wù)

·引入風(fēng)險(xiǎn)投資、投融資服務(wù)、中小企業(yè)貸款擔(dān)保服務(wù)（三）車公廟物業(yè)租售價(jià)格物業(yè)名稱建筑面積物業(yè)等級售價(jià)租金管理費(fèi)天安數(shù)碼時(shí)代大廈110000甲級22000110-1156.5創(chuàng)新科技廣場一期120000甲級150001004.2創(chuàng)新科技廣場二期71353甲級180001005.5天安科技創(chuàng)業(yè)園大廈3000018000904.2蒼松大廈6982414000-1700085-904.2勁松大廈3300013000804.2杭鋼富春商務(wù)大廈45908甲級18000-2000070-1154.8創(chuàng)展中心4840313000-15000753.8天祥大廈乙級9000-11500703.8天吉大廈乙級8000-1000060-652.5泰然工貿(mào)園900055-65（四）入駐天安數(shù)碼城企業(yè)分析我們對天安數(shù)碼城規(guī)模最大、企業(yè)最密集的兩棟大廈——天安數(shù)碼時(shí)代大廈、創(chuàng)新科技廣場一期入駐企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出的結(jié)果如下：天安數(shù)碼時(shí)代大廈入駐企業(yè)統(tǒng)計(jì)分析表序號行業(yè)入駐企業(yè)數(shù)量占比1科技4325.9%2電子信息3420.5%3實(shí)業(yè)1911.5%4廣告設(shè)計(jì)1710.2%5貿(mào)易148.4%6金融95.4%7咨詢42.4%8裝飾家居42.4%9餐飲42.4%10零售21.2%11服裝21.2%12物流21.2%13其他127.3%合計(jì)166100%創(chuàng)新科技廣場一期入駐企業(yè)統(tǒng)計(jì)分析表序號行業(yè)入駐企業(yè)數(shù)量占比1科技6236.7%2電子信息3218.9%3實(shí)業(yè)158.8%4服裝105.9%5金融84.7%6咨詢63.6%7物流53.0%8餐飲53.0%9廣告設(shè)計(jì)42.4%10貿(mào)易42.4%11零售10.6%12其他1710.0%合計(jì)169100%從兩座寫字樓入駐企業(yè)的分布來看，電子信息科技企業(yè)的比例最高，兩座大廈合計(jì)有171家，占入駐企業(yè)總數(shù)的51%，在實(shí)業(yè)類的企業(yè)中，相當(dāng)高的比例也是從事電子信息科技行業(yè)，因此，電子信息科技企業(yè)的比例可能高達(dá)60%以上，而入駐的貿(mào)易、咨詢、物流企業(yè)很大程度上也是為電子信息科技企業(yè)做配套。從入駐企業(yè)的數(shù)量和結(jié)構(gòu)來看，研發(fā)、測試、生產(chǎn)、裝配、銷售、物流、金融服務(wù)等一應(yīng)俱全，天安數(shù)碼城具有比較完整的電子信息產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，而且擁有豐富的客戶資源，能有效降低企業(yè)運(yùn)營成本并獲取更多商機(jī)，這是天安數(shù)碼城的最主要特征，也是其最吸引企業(yè)的地方。天安數(shù)碼城與華強(qiáng)北電子市場形成“前店后廠”的互補(bǔ)優(yōu)勢，同時(shí)也為關(guān)外及東莞的制造企業(yè)提供核心配件和技術(shù)支持，共同構(gòu)建深圳發(fā)達(dá)的電子信息產(chǎn)業(yè)。在入駐的企業(yè)中，以中小民企科技企業(yè)居多。這既是企業(yè)自發(fā)形成，也是天安在規(guī)劃定位的時(shí)候有意為之。天安數(shù)碼城的自我定位是“專業(yè)民營科技園運(yùn)營商”。它主要服務(wù)中小民營科技企業(yè)，并通過聚集效應(yīng)形成核心產(chǎn)業(yè)競爭力與創(chuàng)新能力。產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集聚一旦結(jié)合到一定程度會產(chǎn)生幾何級數(shù)的增長或爆發(fā)性的增長，這也是城市化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)升級的重要功能。深圳市政府提出產(chǎn)業(yè)化升級之后，規(guī)劃了以高新區(qū)為標(biāo)志的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，高新區(qū)的招商對象主要面向大型企業(yè)和跨國公司，以土地招商的形式為主，中小企業(yè)很難進(jìn)入園區(qū)。而中小民營企業(yè)是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最具生命力的主力軍。在這種情況下，天安數(shù)碼城根據(jù)市場需求面向中小民營企業(yè)開發(fā)了一系列辦公物業(yè)，并逐漸發(fā)展成一個成功的模式。（五）天安數(shù)碼城成功原因天安數(shù)碼城成功的主要原因，一是其精準(zhǔn)的定位；二是相關(guān)配套設(shè)施的成熟與完善。在定位上，天安數(shù)碼城明確要成為“民營高科技企業(yè)的搖籃”，因此，在客戶的吸引與選擇上，民營高科技企業(yè)占據(jù)絕對優(yōu)先地位，不僅吸引個人創(chuàng)業(yè)者來此打拼創(chuàng)業(yè)，也吸引一些久富盛名的民營高科技企業(yè)來此發(fā)展。同時(shí)為他們創(chuàng)造一個公平的企業(yè)競爭環(huán)境和構(gòu)筑一個創(chuàng)新的企業(yè)生存體系。在配套設(shè)施上，不僅僅體現(xiàn)在如前所述的完全信息化的服務(wù)之上，讓業(yè)主、住戶享受全新的數(shù)碼生活，還極力吸引相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)，如世界知名快外店肯德基、中國電信等進(jìn)駐天安數(shù)碼城，也讓一些知名的咖啡廳、健身房等加盟。而且天安數(shù)碼城的高尚住宅小區(qū)也為天安數(shù)碼城諸多創(chuàng)業(yè)者提供一個休憩的港灣。天安數(shù)碼城的奇跡與魅力在園區(qū)內(nèi)極具成長性、贏利性的中小民營科技企業(yè)身上充分體現(xiàn)。天安數(shù)碼城已經(jīng)聚集了近千家中小民營科技企業(yè)，其中既有貿(mào)工而技的民營科技企業(yè)；也有留學(xué)生、科技人員個人創(chuàng)業(yè)企業(yè)、博士后流動工作站；有世界五百強(qiáng)分支部門或合作企業(yè)；也有上市企業(yè)和大型企業(yè)集團(tuán)的總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)；還有各種專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，如金融、公共技術(shù)平臺、管理咨詢培訓(xùn)、律師事務(wù)所、科技中介機(jī)構(gòu)等。園區(qū)已經(jīng)形成了以通訊、電子、IT軟件、集成電路、平板電視、半導(dǎo)體與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。天安數(shù)碼城沒有先天的高校、技術(shù)平臺資源與優(yōu)勢。但是，天安數(shù)碼城通過與清華大學(xué)深圳研究院、中國科學(xué)院華南分院的合作，在客觀上促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)與大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)的交流與合作，促進(jìn)了項(xiàng)目孵化；引進(jìn)國家集成電路產(chǎn)業(yè)化基地，為企業(yè)提供了IC芯片測試平臺；與中國電信合作建設(shè)領(lǐng)先性的寬帶網(wǎng)絡(luò)，使其成為深圳市信息化示范小區(qū)，確保了各種先進(jìn)通訊技術(shù)的應(yīng)用；設(shè)立博士后工作站，以及通過各種論壇、學(xué)術(shù)報(bào)告等形式形成創(chuàng)新的學(xué)術(shù)與技術(shù)培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)……從而構(gòu)成較為完整的區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)。這在事實(shí)上極大地推動了區(qū)域內(nèi)的知識創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、知識傳播和知識應(yīng)用，促進(jìn)了學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。盡管租金水平較高，但相對優(yōu)越的軟環(huán)境對企業(yè)有著強(qiáng)烈的吸引力。在國內(nèi)外和深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展大環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過市場自然聚集和政府、民間積極推動，車公廟片區(qū)逐漸形成了相對優(yōu)越的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，隨著企業(yè)聚集和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金也在逐步攀升，一方面反映出市場的供求關(guān)系，另一方面反映出該地區(qū)對企業(yè)的強(qiáng)烈吸引力。而風(fēng)險(xiǎn)資本的引入，也是天安數(shù)碼城在九七年從天安工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型時(shí)，就著力考慮的事情。天安數(shù)碼城不僅通過股東香港新鴻基有限公司為園區(qū)企業(yè)提供風(fēng)投、上市服務(wù)，與深圳市創(chuàng)新投簽署對等雙投協(xié)議，積極組織海內(nèi)外基金到天安數(shù)碼城考察，還由總經(jīng)理馬申先生親自實(shí)施了國內(nèi)首例天使投資，并與清華大學(xué)深圳研究院合資成立清華力合國際產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移中心，為園區(qū)技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易提供平臺服務(wù)。園區(qū)極高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)密度，將大大降低他們實(shí)施風(fēng)投的搜索成本。天安數(shù)碼城的成功與爭取政府的扶持分不開，政府看重的是GDP和稅收，而天安數(shù)碼城確確實(shí)實(shí)滿足了政府的要求，政府也樂意順?biāo)浦?，支持天安?shù)碼城的發(fā)展模式。加上天安數(shù)碼城的兩個股東，一個是新鴻基，一個是本地國企泰然，兩者在資金、政府資源等方面都具有明顯優(yōu)勢，為項(xiàng)目成功開發(fā)奠定基礎(chǔ)。第三節(jié)南山區(qū)寫字樓市場分析一、南山寫字樓市場租售分析隨著深圳市兩個中心區(qū)規(guī)劃的出臺，南山—寶安形成的濱海中心區(qū)將成為深圳寫字樓下一個熱點(diǎn)區(qū)域，但目前尚不成熟，只有南山的商業(yè)文化中心區(qū)相對成型，在目前的濱海西岸具有代表性。對于南山寫字樓市場來說，2007年是其轉(zhuǎn)折的一年，不單銷售價(jià)格不斷上揚(yáng)，屢創(chuàng)新高；而且供應(yīng)量、銷售量占全市的比例上了一個臺階；再者，租金大幅攀升、空置率不斷下降，濱海中心區(qū)的規(guī)劃、西部通道的開通，讓南山寫字樓備受矚目。2007年，南山寫字樓實(shí)現(xiàn)了跳躍式上漲，三季度售價(jià)比一季度上漲了57.5%，漲幅相當(dāng)驚人。一方面，全市房地產(chǎn)處于暴漲狀態(tài)，南山寫字樓順勢而漲，另一方面，隨著近年利好不斷出臺，南山寫字樓新增供應(yīng)在檔次上出現(xiàn)質(zhì)變，聯(lián)合推動售價(jià)上漲。隨著西部通道開通等市場利好不斷、物業(yè)質(zhì)素不斷提高，南山寫字樓的空置率大幅下降，隨之而來的是租金不斷攀升，2008年第一季度租金水平同比2007年第一季度上漲了39.5%，雖然稍滯后于售價(jià)的上漲速度，但也相當(dāng)可觀。2007年南山寫字樓售價(jià)瘋長，直接導(dǎo)致回報(bào)率在前三季度呈現(xiàn)下降趨勢，但隨著房地產(chǎn)市場在下半年進(jìn)入調(diào)整期，售價(jià)漲勢得到控制，而租金在強(qiáng)有力的需求支撐下連續(xù)上漲，回報(bào)率也重現(xiàn)上升勢頭。從南山的分區(qū)規(guī)劃來看，其前景樂觀，寫字樓回報(bào)率有望繼續(xù)走高。南山區(qū)寫字樓租售價(jià)格及管理費(fèi)比較序號物業(yè)名稱地址面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米/月）管理費(fèi)（元/平方米/月）1天利中央廣場中心區(qū)14719323000130222海岸城中心35000110-140263保利城大廈蛇口22000200008084佳嘉豪商務(wù)大廈南頭2016316000-180