樓管員日常巡樓工作內(nèi)容課件

樓管員日常巡樓工作內(nèi)容及案例分析培訓(xùn)人：陳萍樓宇巡視檢查一覽表樓宇外觀

巡視樓宇外觀是否完好，是否有違章搭建的現(xiàn)象；是否有不安全隱患存在，包括有無(wú)在陽(yáng)臺(tái)擺放花盆、空調(diào)安裝是否規(guī)范、有無(wú)電源線裸露、公共設(shè)備設(shè)施是否完好、有無(wú)堆放易燃易爆危險(xiǎn)品等

案例分析

未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死

4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬(wàn)元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬(wàn)元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬(wàn)元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)7.5％的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。

法律法規(guī)：

公共設(shè)施被損壞誰(shuí)來(lái)修？公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時(shí)，損失誰(shuí)來(lái)賠？由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金；公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分?jǐn)偂＞唧w有以下幾種情況：

（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?。?）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂＃?）一棟住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?；在一棟住宅?nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?。樓?/p>

檢查屋面護(hù)欄是否完好；明溝是否通暢；避雷針、隔熱層、屋面門鎖是否完好；有無(wú)違章占有情況；衛(wèi)生狀況是否良好。檢查樓道、走廊、門廳、大堂的各類安全標(biāo)識(shí)、公共設(shè)施、智能系統(tǒng)及照明、五金配件是否完好齊全。巡查樓梯時(shí)，如發(fā)現(xiàn)異味，應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單元進(jìn)行調(diào)查，并通知工程人員及安防隊(duì)員進(jìn)行檢查。案例

物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì)

某日清晨，某大廈新來(lái)的樓管員阿霞在18樓的巡樓時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開(kāi)著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒(méi)有反應(yīng)，阿霞便側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房等一一查看有沒(méi)有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家（他原來(lái)“晨練”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門）一見(jiàn)大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞想干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所。觀點(diǎn)1、阿霞不懂法律，其實(shí)阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里，就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解。因?yàn)樗疥J民宅，是違法的。2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過(guò)電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和安防隊(duì)員趕快到現(xiàn)場(chǎng)，如實(shí)在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)安防的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會(huì)誤解。3、事情以至此，賠禮道歉是理所當(dāng)然的。我個(gè)人認(rèn)為，一方面向業(yè)主說(shuō)明阿霞錯(cuò)在哪里？導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么？另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；在這種情況下，只要在情在理，業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說(shuō)明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來(lái)提高我們的工作質(zhì)量，并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝。了解保潔工作流程及表單記錄工作流程：大堂、電梯轎廂的第一次保潔工作應(yīng)在7：40前完成；樓層走廊、樓梯每天最少兩次；樓層頂棚、天臺(tái)、屋頂每周一次；空置房每月一次。公共景園的第一次保潔工作應(yīng)在7：40前完成。辦公室、樓宇四周公共場(chǎng)所、水體、地下車庫(kù)、地下設(shè)備房外走道每天隨機(jī)保潔。《保潔工作檢查記錄表》電梯使用情況

運(yùn)行是否平穩(wěn)、是否有異常響動(dòng)（耳聽(tīng)）電梯內(nèi)各項(xiàng)標(biāo)識(shí)、配件是否完好（眼觀）安全監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)作是否正常（手動(dòng)測(cè)試）衛(wèi)生保潔的情況（每天7：40前完成）案例——細(xì)查深究

電梯意外受損怎么辦？某天，某大廈的消防電梯一到底層就發(fā)出異常聲響。巡樓人員及時(shí)將其關(guān)閉，并通知負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)任務(wù)的外包方前來(lái)檢修。檢查后發(fā)現(xiàn)，位于負(fù)一層的地坑中，有一根不知來(lái)自何處的1米多長(zhǎng)的鍍鋅鐵管，鐵管在電梯工作過(guò)程中頻繁躥動(dòng)，導(dǎo)致12個(gè)感應(yīng)器全部損壞。

分析:許多人搬運(yùn)物品時(shí)，都習(xí)慣用東西支撐電梯門，不讓電梯門自動(dòng)閉合，這是危及電梯安全的重大隱患。巡樓人員回憶起前天下午4時(shí)，曾聽(tīng)到7樓某家搬運(yùn)裝修垃圾時(shí)發(fā)出碰撞聲音，當(dāng)時(shí)他還到電梯轎廂內(nèi)查看詢問(wèn)，現(xiàn)在基本可以斷定鐵管是這時(shí)候掉下去的。物業(yè)處找到業(yè)主，介紹電梯受損情況及原因，業(yè)主以“裝修已結(jié)束，裝修個(gè)人找不到，已經(jīng)跟我沒(méi)關(guān)系，都是裝修工人的錯(cuò)”為推辭，但管理人員通過(guò)告知監(jiān)控錄像可證明，以及業(yè)主必須負(fù)連帶責(zé)任，講清利害關(guān)系，致使業(yè)主只好把裝修負(fù)責(zé)人領(lǐng)到物業(yè)辦公室，按電梯受損配件的市價(jià)賠償。二次裝修

二次裝修管理是初期物業(yè)管理的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)于防盜窗、雨蓬、花架、曬衣架的安裝、外墻打孔等等涉及外立面美觀的問(wèn)題，往往物業(yè)公司與住戶的觀點(diǎn)立場(chǎng)有所差異，而協(xié)調(diào)處理好這一差異不僅要有一定的能力和水平，還要有一定的法律意識(shí)。

分析：果斷制止違章作業(yè)，迅速處理相關(guān)損害，再研究如何糾正問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)說(shuō)從程序上是對(duì)頭的。業(yè)主對(duì)樓管員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空調(diào)的后果。而樓管員認(rèn)為自己所做并無(wú)不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)己見(jiàn)，一時(shí)僵持不下。工程人員趕到現(xiàn)場(chǎng)后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進(jìn)行了徹底清理。一看兩人還在爭(zhēng)執(zhí)，便接了個(gè)話茬："要我說(shuō)也不是什么大不了的事情，誰(shuí)也不用讓誰(shuí)簽字了，還是商量商量怎樣安空調(diào)吧！"

待兩人都平靜下來(lái)，工程人員再對(duì)業(yè)主說(shuō)：“我看你自己選定的這個(gè)位置并不好，咱拋開(kāi)影響外立面整齊美觀不說(shuō)，就說(shuō)你安到這里，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比較起來(lái)還是規(guī)定的那個(gè)位置更好"。

分析：證明你的錯(cuò)了，自然說(shuō)明我的對(duì)了，這樣的說(shuō)服方法很巧妙。業(yè)主遲疑不決，工程人員試探著提了個(gè)建議：“如果你覺(jué)得我說(shuō)的沒(méi)有道理，你自己里里外外看看”?；蛟S剛才主動(dòng)幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動(dòng)感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來(lái)后欣然同意在規(guī)定位置安裝并與樓管員握手言好。案例小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定與業(yè)主的財(cái)物失竊是否有關(guān)？

1997年7月9日，原告侯、陳夫婦向被告瑞星公司購(gòu)買了某小區(qū)的一套住房。在購(gòu)房時(shí)，雙方約定：住戶安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶不允許安裝防盜窗。1998年12月27日，一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下，進(jìn)入房?jī)?nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價(jià)值50000元的各種物品。侯、陳夫婦認(rèn)為，被告不允許原告裝防盜設(shè)施的規(guī)定，造成了原告財(cái)物的失竊，于是將瑞星公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費(fèi)50000元人民幣。

分析：

法院在作了細(xì)致慎密的調(diào)查取證，并經(jīng)過(guò)庭審后認(rèn)定：原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998年12月27日發(fā)生了入室盜竊事件，原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非被告瑞星公司，而是入室盜竊的罪犯。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，既設(shè)置了門崗，又進(jìn)行了必要的巡視，而保安服務(wù)僅僅是為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，不是針對(duì)保證業(yè)主個(gè)人和家庭安全的個(gè)人安保。所以被告在原告家因入室盜竊的財(cái)產(chǎn)侵害中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)民事責(zé)任。至于“朝南窗不允許安裝防盜窗”，這是原、被告之間的約定，在實(shí)施該“約定”的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件，原告提出要求被告承擔(dān)民事責(zé)任、賠償財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法律依據(jù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，法院做出了對(duì)原告侯、陳夫婦的訴訟請(qǐng)求不予支持的判決。

檢查公共場(chǎng)所：公共設(shè)施是否完好；是否隨意搭接公用水、電；二次裝修垃圾是否按指定地點(diǎn)堆放；是否改變外立面；空調(diào)室外機(jī)是否按指定位置懸掛。是否遵守裝修時(shí)間空置房管理日常維護(hù)：開(kāi)窗通風(fēng)、打掃保潔，做到防火、防盜、防滲漏、防損壞等，應(yīng)關(guān)好電源開(kāi)關(guān)、水龍頭、門窗。管理的原因：業(yè)主全額繳交物業(yè)管理費(fèi)。其他管理巡查區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。案例分析：有人亂粘貼怎么辦

亂粘貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過(guò)程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為國(guó)優(yōu)項(xiàng)目的小區(qū)，也未能幸免。下大力氣加以整治，但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象，卻屢禁不絕。

其實(shí)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為。

分析：全面探明原因，才好逐個(gè)對(duì)癥下藥本人認(rèn)為應(yīng)采取綜合治理的方法來(lái)根治：管為本

在小區(qū)入口處的宣傳欄內(nèi)設(shè)置一塊為有向小區(qū)住戶傳播信息的廣告登載服務(wù)欄，變堵為疏，只有先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力才會(huì)變小，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。教為先發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)的廣告，當(dāng)即按照廣告上的聯(lián)系渠道，或打電話或邀人前來(lái)，指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做，敦促其依規(guī)行事，通過(guò)抓住其想做成生意的心理，‘騙’其上門來(lái)接受教育，該辦法也算巧妙。治為輔某些單位不